STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1982-027-2016
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny id 1792/10000 na nemovitostí zapsaných na LV č. 1292 a id. 1/1 na LV 1293 k.ú. Starý Harcov, obec Liberec pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00107/15-158.
Oceněno k datu:
25.1.2016
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku:
24 + 16 stran příloh
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 4
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 4
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 5
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 5
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 7 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 7 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 7 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 8 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 8
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 9
2.3
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 18
2.4
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 22
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 23 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 24
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ......................................................... 10 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Fotodokumentace ............................................................................ 5 listů
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Podíl Mgr. Petr Král, nar. 9.1.1966, Habrová čp.157, 460 15 Liberec a Sabina Králová s místem bydliště tamtéž ve výši id 1792/10000 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 1292 k.ú. Starý Harcov, obec Liberec u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, a to:
a LV 1293 k.ú. Starý Harcov
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Starý Harcov je část města Liberec. Nachází se na východě Liberce. Je zde evidováno 790 adres. Trvale zde žije přes 7 tisíc obyvatel. V okolí oceňované nemovitosti je především rezidenční zástavba. Autobusová zastávka je vzdálená cca. 1000m. Nemovitost je v klidném místě s výhledem na Liberec. Příjezdová komunikace je zpevněná ve vlastnictví spolumajitelů ostatních domů v ulici.
1.3 Popis nemovitosti Jedná se o samostatně stojící rodinný dům na ulici Habrová čp. 157. Nemovitost byla dle doložených dokumentů kolaudována v 9/2002. Jde o zděný dvoupodlažní domek, částečně podsklepený, s umístěnou garáží částečně v objektu. Zdivo je z materiálu POROTHERM včetně překladů a stropů. Příčky 1.NP zděné, 2.NP sádrokartonové. Střecha je sedlová s malými valbami ve štítě. Krytina BRAMAC. Fasádní prvky jsou plastové. Sokl objektu je obložen keramickou dlažbou. Schodiště je tříramenné, monolitické železobetonové. V obytných místnostech v přízemí a v koupelně ve 2.NP je součástí podlah podlahové topení. Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
V 1.PP se nachází 3 místnosti, které mají sloužit ke skladování, dají se však využít také jako obytné. Z 1.PP je díky svažitosti terénu přímý vstup na zahradu. V 1.NP se nachází prostorný obývací pokoj s průchodem do jídelny s kuchňským koutem. Ve 2.NP se nachází 4 pokoje a prostorná koupelna s wc a bidetem. Podél objektu je lehký dřevěný přístřešek pro parkování návštěvy, protože šířka komunikace neumožňuje podélné parkování. Objekt je napojen na nově vybudovanou kanalizaci nacházející se ve spodní části parcely. Vodovod vede v chodníku podél komunikace nad objektem – dimenze PVC 110. V této trase vede rovněž plynovod STL PE 63 a kabel Telekomu. Na druhé straně komunikace je umístěn kabel NN a VO. Dům je tedy napojen na veškeré inženýrské sítě. Celý pozemek je oplocen. Podél komunikace je oplocení na podezdívce s vyzdívanými sloupky. Výplň mezi sloupky je dřevěná. Vzhledem ke svažitému terénu bylo zarovnání zahrady řešeno násypy. Povrchy zpevněných ploch jsou z betonové zámkové dlažby. Na zahradě se nachází bazén a studna.
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Při místním šetření bylo zjištěno nemovitá věc – dřevěný přístavek v západní části domu, zpevněná plocha ze zámkové dlažby a studna s elektrickým čerpadlem, která tvoří s nemovitostí příslušenství.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 3.12.2015 je jako vlastník oceňovaných nemovitostí zapsán na LV 1292, k.ú. Starý Harcov:
a na na LV 1293, k.ú. Starý Harcov: Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 25.1.2016 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala a spoluvlastníka Sabiny Králové .
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Částečná projektová dokumentace Kolaudační rozhodnutí Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 345/2015 Sb. s účinností od 1. 1. 2016; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
2. OCENĚNÍ Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. Jiným způsobem oceňování jsou: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem spočívá v prospěch hodnotu
výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o pře dimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní, metodou podpůrnou pak bude administrativní ocenění. Metoda administrativní je použita především pro svůj popisný charakter a na výpočet obvyklé ceny nemá přímý vliv.
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Základní informace Adresa předmětu ocenění: 471 62 Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Liberec Katastrální území: Starý Harcov Počet obyvatel: 102 562 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 340,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité II -0,01 věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VII 0,01 komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,03 – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,960 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,960
Ocenění staveb Rodinný dům čp.157 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP 12,5*4,8 1.NP (11,525*12,5)+(3,525*4,6) 2.NP 11,525*12,5 3,525*4,6
= = = =
[m2] 60,00 160,28 144,06 16,22
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.PP 1.NP 2.NP
Zastavěná. plocha 60,00 m2 160,28 m2 144,06 m2 16,22 m2
Konstr. výška 3,29 m 2,79 m 2,76 m 1,50 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (12,5*4,8)*(3,29) 1.NP ((11,525*12,5)+(3,525*4,6))*(2,79) 2.NP (11,525*12,5)*(2,76) (3,525*4,6)*(1,50) zastřešení 200,09
= = = = =
[m3] 197,40 m3 447,17 m3 397,61 m3 24,32 m3 200,09 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP 2.NP
PP NP NP NP Z
zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 197,40 m3 447,17 m3 397,61 m3 24,32 m3 200,09 m3 1 266,59 m3 Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy S 2. Zdivo S 3. Stropy S 4. Střecha S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky S 9. Vnější obklady S 10. Vnitřní obklady S 11. Schody S 12. Dveře S 13. Okna S 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění N 17. Elektroinstalace S 18. Bleskosvod S 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 21. Instalace plynu S 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně S 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod S 26. Ostatní S Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
= * * *
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 6,78 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 102,38 1,0238
1 975,1, 1000 1,0238 1,1000 Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* =
Plná cena:
1 266,59 m3 * 5 228,44 Kč/m3
=
6 622 289,82 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 86 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 100 = 14,0 % Koeficient opotřebení: (1- 14,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,860 5 695 169,25 Kč 0,960 5 467 362,48 Kč
Rodinný dům čp.157 - zjištěná cena
=
5 467 362,48 Kč
2,1370 5 228,44
Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům čp.157 Celkem: Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb
Cena stavby 5 467 362,48 Kč 5 467 362,48 Kč
*
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem zjištěná cena
=
5 467 362,48 0,0300 164 020,87 Kč
Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny:
vrtaná Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
Hloubka studny: Profil studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
24,50 m 1 000 mm 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m další hloubka: 14,50 m * 5 200,- Kč/m hloubka: 0,00 m * 0,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 60 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1- 20,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 11 990,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
20,0 %
+ = * * = * =
+ + + + = * * =
9 750,- Kč 19 050,- Kč 75 400,- Kč 0,- Kč 104 200,- Kč 1,1000 2,3180 265 689,16 Kč
* =
0,800 212 551,33Kč
11 990,- Kč 11 990,- Kč 1,1000 2,3180 30 572,10 Kč 0,800 24 457,68 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
24 457,68 Kč 237 009,01 Kč 0,960 227 528,65 Kč
- zjištěná cena
=
227 528,65 Kč
Ocenění pozemků Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,960 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,960 = 0,960 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 340,0,960 Typ
Název
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 Stavební pozemky - celkem - zjištěná cena
Parcelní číslo 1039/14 1039/21
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 2 246,40
Výměra Jedn. cena Cena [m2] [Kč/m2] [Kč] 723,00 2 246,40 1 624 147,20 155,00 2 246,40 348 192,2 878,00 m 1 972 339,20 =
1 972 339,20 Kč
Ocenění Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,50
0,00 0,00 0,00 0,60 4
Úprava základní ceny pozemků komunikací
I = P5 * (1 + Pi) = 0,300 i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 2 340,0,300 1,000
Upr. cena [Kč/m2] 702,00
Výměra Jedn. cena Cena [m2] [Kč/m2] [Kč] § 4 odst. 3 526,00 702,00 369 252,Ostatní stavební pozemek - celkem 526,00 m2 369 252,- výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 369 252,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 792 / 10 000 Typ
Název
- zjištěná cena
Parcelní číslo 1039/16
=
66 169,96 Kč
Ocenění trvalých porostů Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku:
Kč
1 972 339,20 Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: - zjištěná cena
m2 m2 Kč *
878,00 878,00 1 972 339,20 0,065
=
128 202,05 =
128 202,05 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.157 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 1.2.2.
6 357 398,20 Kč 164 020,90 Kč 284 410,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
6 805 829,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. 2.2.
1 972 339,20 Kč 66 170,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 038 509,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1.
128 202,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
128 202,10 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
8 972 541,20 Kč
8 972 541,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen Str. 17
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.157 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 1.2.2.
5 467 362,50 Kč 164 020,90 Kč 227 528,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
5 858 912,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. 2.2.
1 972 339,20 Kč 66 170,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 038 509,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1.
128 202,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
128 202,10 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
8 025 623,40 Kč
8 025 623,40 Kč
8 025 620,- Kč
slovy: Osmmilionůdvacetpěttisícšestsetdvacet Kč
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES a databáze znaleckého ústavu.
Str. 18
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
Nemovité věci zapsané na LV č. 385 k.ú Sokolnice: Srovnávací nabídka 1) RD Vřesová, Liberec - Liberec XVI-Nový Harcov, užitná plocha 245 m2, pozemek 820 m2 Rodinný dům novostavba ve stylu Haciendy v klidné části Liberce Nový Harcov v zástavbě rodinných domů v oblíbené lokalitě VIP . Dům je prakticky řešený, , v přízemí domu je zázemí, pracovní místnost, obývací pokoj, pracovna, kuchyně a prostorná zimní zahrada, wc. V patře podkroví domu jsou 4 ložnic a koupelna. Součástí domu je prostorná garáž pro dva vozy a dále parkovaní pod krytým přístřeším. Na pozemku je bazén s filtrací 19m2 , hluboký 1,5m. Zahrada poskytuje naprosté soukromí. Sítě: vodovod ,kanalizace, plyn je na hranici pozemku. NABÍDKOVÁ CENA: 6 480 000,- Kč 2) RD Horská, Liberec - Liberec XIV-Ruprechtice, užitná plocha 250 m2, pozemek 915 m2 Jedná se o rodinný dům (dvougenerační), který se nachází v Liberci, ulice Horská, k.ú. Ruprechtice. Pozemek je slunný s pěkným výhledem do okolní krajiny. Dispozice: 2x garáž, 2x kuchyň se špajzem, 2x obývací pokoj(1x se vstupem na terasu),4x ložnice, 3xkoupelna, 2x samostatné WC, 1x šatna, podkroví. Dům má samostatné dva vstupy. Byty jsou řešeny 2+1 s terasou, 3+1 se šatnou, dále samostatná garsonka s vlastní koupelnou. Krbová kamna, zebezpečovací zařízení. Celková výměra pozemku činí 915 m2. NABÍDKOVÁ CENA: 5 000 000,-Kč 3) RD Purkyňova, Liberec - Liberec, užitná plocha 240 m2, pozemek 1 500 m2 Luxusní rodinný dům v žádané liberecké lokalitě Horská. Jedná se o velkorysý a nadstandartně zařízený dvoupodlažní dům s dvougaráží a sklepními prostory. V přízemí se nalézá zařízená kuchyň s jídelnou, obývacím pokojem s krbem a sociálním zařízením. V patře dále 4 pokoje, 2 koupelny, šatna a půda. V suterénu se nalézají 2 velké a 2 technické místnosti. Kuychyň, koupelny i Str. 19
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
vybavení domu jsou v luxusním italském stylu na míru. Komfort bydlení dále dotváří např. centrální vysavač či bezpečností předokenní žaluzie. Zahrada je vzrostlá, poskytující dostatek soukromí a nabízející příjemné posezení v altánu s grilem.. NABÍDKOVÁ CENA: 9 900 000,- Kč 4) RD Nový Harcov, Kadlická, užitná plocha 200 m2, pozemek 406 m2 Rodinný dům 4+kk v romantické krajině Nového Harcova. Tento atypický dům má dvě prostorné terasy, velký sklep s vyhřívanou podlahou a dvougaráž s dálkově ovládanými dveřmi. Dům je postaven na menším pozemku o rozloze 406 m2. V přízemí domu je obývací pokoj s krbovými kamny, jídelnou a moderně vybavenou kuchyňskou linkou včetně spotřebičů. Dále je zde menší pracovna, WC. V prvním patře je prostorná koupelna s WC, ložnice s terasou a dětský pokoj. Vytápění zajišťuje plynový nebo elektrický kotel. Voda je z veřejného vodovodu a dům je napojen na kanalizaci. NABÍDKOVÁ CENA: 7 500 000,-Kč 5) RD Liberec XV-Starý Harcov, Dubový vrch, užitná plocha 170 m2, pozemek 350 m2 Dům v obci Liberec XV Starý Harcov, okres Liberec. Rodinný dům o podlahové ploše 285 m2 je dispozičně řešen jako 4 + kk. Moderně řešený interiér je obložen dřevem a vybaven prvky z kategorie nadstandard. Dům o 3 podlažích je tvořen částečně do břehu zapuštěným suterénem, dále 1. nadzemním podlažím, které navazuje na venkovní terasu a 2. nadzemním podlažím s lodžií. Celému domu dominuje obývací pokoj, který společně s jídelnou, kuchyní a schodištěm tvoří jeden celek. Dále jsou v domě 3 pokoje, 3 koupelny, šatny, tělocvična se saunou, dílny a prostory pro zbudování např. další bytové jednotky. Objekt je napojen na obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Vytápění plynovým kotlem s podlahovými kolektory(radiátory) a krbová kamna. Dům je zateplen a obložen masivním dřevem. K nemovitosti náleží pozemek 623 m2, který je částečně oplocen a vybaven elektrickou bránou. Parkování na pozemku pro více aut. Nemovitost se nachází na okraji zástavby rodinných domů nedaleko od Harcovské přehrady. Str. 20
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
NABÍDKOVÁ CENA: 5 790 000,-Kč
1,00 1,07
22 247
2
Horská, Liberec Liberec XIVRuprechtice
20 000
0,90
18 000
1,05 1,03 0,75 0,95
1,01
1,00 0,77
23 377
3
Purkyňova, Liberec - Liberec
41 250
0,85
35 063
1,05 1,03 1,10 1,10
1,09
1,00 1,43
24 519
4
Nový Harcov, Kadlická
37 500
0,85
31 875
1,05 1,06 1,12 1,15
0,88
1,00 1,25
25 500
1,06 1,08 1,00 1,07
0,86
1,00 1,05
25 950
Liberec XV-Starý 34 059 0,80 27 247 Harcov, Dubový vrch Celkem jednotková cena - průměr Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient Výměra oceňovaného objektu Celková cena objektu Celková cena objektu po zaokrouhlení na desetitisíce 5
IO
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 m2 Kč Kč
Cena oceň. objektu [Kč/m2]
0,99
K6
(úvaha znalce)
1,00 1,03 1,00 1,05
K5
(pozemek)
23 804
K4
(vybavení)
0,90
K3
(technický stav)
26 449
K2
(velikost)
Vřesová, Liberec
Poloha objektu
K1
(poloha)
Redukce na pramen ceny (K rpc)
1
č.
[Kč/m2]
Nabídková cena jednotková [Kč/m2]
Cena po redukci (K rpc )
Komparace:
24 319 1 362 22 957 25 681 5,60% 308 7 490 252 7 490 000
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy nemovitosti K2 koeficient velikosti nemovitosti K3 koeficient technického stavu nemovisti K4 koeficient vybavení a příslušenství nemovitosti K5 koeficent velikosti pozemku K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO
Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6), kde JC = cena po redukci / (index odlišnosti)
Obvyklá cena nemovitosti včetně příslušenství stanovená přímým porovnáním činí 7 490 000,- Kč. Porovnávací metodou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětných nemovitostí v k.ú. Starý Harcov k částce po zaokrouhlení 7 640 000 Kč. Tato cena je tvořena cenou pozemku p.č. 1039/14 a 1039/21 a spoluvlastnického podílu 1792/10000 na příjezdové cestě p.č.1039/16 ve výši 2 038 000,- Kč a cenou stavby rodinného domu včetně příslušenství ve výši 5 452 000 Kč. Str. 21
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
2.4 Vyjádření k DPH V případě všech pozemků na LV č. 1293 k.ú. Starý Harcov, obec Liberec, se nejedná o stavební pozemek dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Doloženým kolaudačním rozhodnutím zástupce povinného bylo zjištěno, že kolaudační rozhodnutí na stavbu rodinného domu bylo vydáno v září 2002, kolaudace studny pak v roce 2004, stavba tudíž splňuje předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 22
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena nemovitostí na LV 1293 k.ú. Starý Harcov a podílu povinného na nemovitosti na LV 1292 k.ú. Starý Harcov zjištěná podle cenového předpisu Obvyklá cena nemovitostí na LV 1293 k.ú. Starý Harcov a podílu povinného na nemovitosti na LV 1292 k.ú. Starý Harcov
8 025 620,- Kč
7 490 000,- Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) podílu povinného na nemovitostech zapsaných na LV 1293 k.ú. Starý Harcov a podílu na nemovitosti na LV 1292 k.ú. Starý Harcov je dle odborného odhadu
7 490 000 Kč Cena slovy: sedmmilionůčtyřistadevadesáttisíc Kč
Str. 23
STATIKUM s. r.o. 1982-027-2016
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1982/027/2015. V Brně dne 27.1.2016.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 24
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ......................................................... 10 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Fotodokumentace ............................................................................ 5 listů
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.12.2015 00:55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 00107/15 pro Exekutorský úřad Brno -
Okres: CZ0513 Liberec Kat.území: 682390 Starý Harcov A SJM
XVI-Nový Harcov, 46015 Liberec SJM = společné jmění manželů
B
B1 C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
o
Listina
Pořadí k o
Listina
Pořadí k o
Listina
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.12.2015 00:55:02 Kat.území: 682390 Starý Harcov
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.12.2015 00:55:02 Kat.území: 682390 Starý Harcov Typ vztahu Oprávnění pro
o
Listina
Související zápisy
o
Listina
Související zápisy
Kat.území: 682390 Starý Harcov Typ vztahu Oprávnění pro
Povinnost k
o
D
Jiné zápisy
Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina o
o Kolaudační rozhodnutí SUS/7130-4694/2002 -Re ze dne 21.10.2002. Právní moc ke dni
24.10.2002. Pro:
F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám 1039/14
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.12.2015 00:55:02 Okres: CZ0513 Liberec Kat.území: 682390 Starý Harcov
Obec: 563889 Liberec List vlastnictví: 1293
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, kód: 505. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
03.12.2015
01:05:27
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, kód: 505. strana 5
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: CZ0513 Liberec Kat.území: 682390 Starý Harcov A
SJM SJM SJM SJM = společné jmění manželů B
B1 C
o
Listina
Pořadí k o
Listina
Pořadí k o
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.12.2015 00:55:02 Kat.území: 682390 Starý Harcov Typ vztahu Oprávnění pro
o
Pořadí k o
Listina
Související zápisy
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.12.2015 00:55:02 Kat.území: 682390 Starý Harcov Typ vztahu Oprávnění pro
o Zahájení exekuce
Listina
Související zápisy
strana 3
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.12.2015 00:55:02 Kat.území: 682390 Starý Harcov Typ vztahu Oprávnění pro
o
Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Litoměřice -
Související zápisy
D
Jiné zápisy
Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina o Kupní smlouva V11 883/1998 ze dne 6.2.1998. Právní účinky vkladu ke dni 5.3.1998.
Pro: o Kupní smlouva V11 1265/1998 ze dne 26.3.1998. Právní účinky vkladu ke dni 26.3.1998.
Pro: o Kupní smlouva V11 2366/1999 ze dne 25.5.1999. Právní účinky vkladu ke dni 25.5.1999.
Pro:
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.12.2015 00:55:02 Kat.území: 682390 Starý Harcov
Listina o
F
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, kód: 505. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, kód: 505. strana 5
Fotodokumentace z prohlídky
Pohled z příjezdové komunikace
p.č.1039/16 příjezdová komunikace ve spoluvlastnictví
1.PP
1.NP
2.NP
Zahrada
