STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 2059-104-2016
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta Soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/23, 639 00 Brno
Účel posudku :
Stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí a příslušenství zapsaných na LV č. 135 v k.ú. Osiky, obec Osiky, okres Brno-venkov, kraj Jihomoravský pro potřeby exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 02037/13-173
Oceněno k datu:
16.3.2016
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědný zpracovatel: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku:
17 + 11 stran příloh
Počet vyhotovení :
3x, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
V Brně dne 31. 3. 2016
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
Obsah 1
2
NÁLEZ ................................................................................................................. 4 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 4
1.2
Účel posudku ................................................................................................. 4
1.3
Celkový popis nemovitých věcí ..................................................................... 4
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 5
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 5
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 5
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 5
1.8
Prohlášení Znalce o nezávislosti ................................................................... 5
1.9
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 6
1.10
Definice obvyklé ceny................................................................................. 7
1.11
Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí .............................. 7
1.11.1
Metoda administrativní......................................................................... 7
1.11.2
Metoda nákladová ............................................................................... 7
1.11.3
Metoda výnosová ................................................................................ 7
1.11.4
Metoda komparativní ........................................................................... 8
POSUDEK ........................................................................................................... 9 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 9
2.2
Porovnávací metoda...................................................................................... 9
2.2.1
Výměry oceňovaného objektu ................................................................. 9
2.2.2
Srovnávací nabídka ................................................................................ 9
2.2.3
Komparace............................................................................................ 14
2.3
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 15
3
REKAPITULACE ................................................................................................ 16
4
ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 17
Str.
2
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ............................................................ 6 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy ......................................................................... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace ............................................................................ 2 listy Příloha č. 5: Vyjádření Městyse Lomnice .............................................................. 1 list
Str.
3
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
1 NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Předmětem ocenění je nemovitá věc zapsaná na LV č. 135 v k.ú. Osiky, obec Osiky, okres Brno-venkov, kraj Jihomoravský, a to:
1.2 Účel posudku Znalecký posudek je vypracován pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 02037/13-173.
1.3 Celkový popis nemovitých věcí Znalci nebyl umožněn přístup do oceňované nemovité věci. Při ocenění je proto vycházeno pouze ze skutečností zjištěných venkovní prohlídkou rekreačního objektu a z informací a podkladů poskytnutých objednatelem znaleckého posudku. Při ocenění je uvažováno, že rodinný dům je dokončený, ve standardním vybavení, se standardním příslušenstvím a jeho stavebně-technický stav odpovídá stáří a řádně prováděné údržbě. Obec Osiky se nachází v okrese Brno-venkov v Jihomoravském kraji. Rozkládá se v Hornosvratecké vrchovině, v přírodním parku Svratecká hornatina, přibližně 12 kilometrů severně od Tišnova. Obec má dle posledního sčítání lidu 132 obyvatel. V obci je pouze základní občanská vybavenost (obecní úřad, samoobsluha). Dopravní obslužnost zajišťuje autobusová doprava. Oceňovaná nemovitost se nachází na okraji obce s okolní zástavbou rekreačních objektů a rodinných domů. Pozemek je přístupný po nezpevněné komunikaci, která je ve vlastnictví obce. Oceňovaný pozemek je v mírně svažitém terénu a nachází se na něm rekreační chata a dřevník. Rekreační chata je dvoupodlažní se sedlovou střechou. Svislé konstrukce jsou zděné s kamennou podezdívkou. Klempířské konstrukce jsou z Pz plechu. Chata má hromosvod. Nemovitost je připojena k elektřině a plynu. Pozemek je oplocený a je na něm udržovaná zahrada s venkovním bazénem.
Str.
4
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů nebyla zjištěna žádná věcná břemena ani nájemní práva zatěžující nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily příslušenství k nemovité věci. Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství oceňovaných nemovitých věcí:
Dřevěná kůlna o zastavěné ploše cca. 21 m2 Venkovní úpravy – oplocení, přípojky inženýrských sítí Venkovní bazén
Veškeré příslušenství je zahrnuto v ceně objektu stanovené dle oceňovacího předpisu a je zohledněno i ve výpočtu ceny pomocí porovnávací metody.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí je k datu ocenění jako vlastník nemovité věci zapsán:
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 16.3.2016 za přítomnosti:
Ing. Pavel Pejchal, CSc. – zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o.
Znalci nebyl umožněn přístup do domu ani na oplocený soukromý pozemek v jednotném funkčním celku. Z toho důvodu bylo možné provést pouze vizuální prohlídku z veřejné komunikace a nebylo možné nemovitost zcela zaměřit.
1.8 Prohlášení Znalce o nezávislosti Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen „Znalec“) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu. Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění.
Str.
5
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
1.9 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění platném k datu ocenění; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I. vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I. vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I. vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I. vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str.
6
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
1.10 Definice obvyklé ceny Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: „Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.11 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí 1.11.1 Metoda administrativní Metoda administrativní se používá pro zjištění ceny pro potřeby ocenění podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obecně se jedná o případy, kdy je nutné cenu nemovitých věcí určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je stanovení zjištěné ceny pro potřeby určení daně z nabytí nemovitých. Tento způsob ocenění není vhodný pro potřeby stanovení tržní hodnoty, ale může sloužit jako pomocná metoda. 1.11.2 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 1.11.3 Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat Str. 7
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 1.11.4 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí
vzdálenost od center měst či obcí vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitostí
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak pře dimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
Str.
8
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
2 POSUDEK 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní. Pomocnou metodu administrativní nebylo možné použít z důvodu, že znalci nebylo umožněno zaměření stavby.
2.2 Porovnávací metoda V konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES, databáze realitní inzerce projektu Rozvoje vědního oboru oceňování nemovitých věcí, vlastní databáze znaleckého ústavu a veřejné databáze znaleckých posudků a odhadů pro potřeby exekučních řízení a dražeb. 2.2.1 Výměry oceňovaného objektu Pro potřeby stanovení porovnávací hodnoty je proveden přepočet podlahové plochy rodinného domu na započitatelnou podlahovou plochu dle Doporučených zásad oceňování nemovitostí vydaných při ČBA. Přepočet je proveden pomocí koeficientu započitatelné plochy KZp. Podlahová plocha je určena na základě zastavěné plochy a je proveden odpočet zdí pomocí koeficientu 0,8. Podlahová plocha 1NP je 46 m2, dle fotodokumentace se předpokládá, že je celý objekt podsklepený, podlahová plocha 1PP je 46 m2. V podkroví je uvažována podlahová plocha 46 m 2. Započitatelná plocha je 92 m2, určena je na základě podlahové plochy jednotlivých podlaží, kdy je suterén a podkroví započítáno s koeficientem započitatelné plochy 0,5. Objekt je v udržovaném stavu, celkový stav objektu je hodnocen jako dobrý.
2.2.2 Srovnávací nabídka 1) Chata, Nedvědice, okres Brno-venkov, užitná plocha 100 m², pozemek 380 m² Jedná se o chatu o zastavěné ploše 36 m2 v rekreační části obce Nedvědice.. Ve spodní části chaty pokoj „trucovna“ se sprchou. V horní části obývací pokoj, kuchyňka a spižírna. V podkroví předpokoj a ložnice. Chata vybavena dobrými kamnami, bojlerem na teplou užitkovou vodu. Před chatou nádrž na dešťovou vodu, šopa s palivem a suchým záchodem. NABÍDKOVÁ CENA:
650 000,- Kč Str.
9
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
2) Chata, Žďárec - Víckov, užitná plocha 80 m2, celková výměra pozemku 1 000 m2 Na základě výhradního zastoupení majitele nemovitosti nabízíme velmi pěkně a stylově postavenou chatu v malebném údolí Trenckovy rokle, u řeky Bobrůvky, v srdci krásné lesnaté přírody přecházející v kraj Vysočina. Chata je situována na polosamotě vzdálené cca 1km od obce Víckov, místní část obce Žďárec, která je vzdálena 40 km severozápadně od Brna a 15 km od Tišnova. Chata byla vystavěna cca v roce 1972 a poté průběžně rekonstruována. Jedná se jednopodlažní objekt s obytným podkrovím dispozice 4+1, pod podlahou úložný prostor výšky cca 0,6m. Konstrukce chaty je dřevěná, omítaná s kamennou podezdívkou. Krov dřevěný, střešní krytina pozinkovaný plech opatřený nátěrem. Střecha je opatřena novými svody. Okna, dveře dřevo masiv, opatřeno kovanými klikami a panty, dřevěné okenice. Dispozice: 1.NP - vstupní předsíň 5,5m2, obývací pokoj 16m2 s krbem a otevřeným krbem, ložnice 8m2, kuchyně, toaleta s umyvadlem. Obytné podkroví – pokoj 12 m2 s výstupem na terasu, pokoj 8m2. Podlahy dřevěné. V chatě je důmyslně řešen úložný systém, nábytek i vestavěné skříně jsou zahrnuty v ceně nemovitosti. Voda – rozvod vody do kuchyně a na toaletu – splachovací WC, umyvadlo. Elektřina – rozvod po chatě osvětlení 12V, zásuvky 220V, zdroj – benzinový agregát , 4x baterie. Provedena příprava na fotovoltaický ostrovní systém, 3kx fotovoltaických panelů. Vytápění – krbová kamna a otevřená krbová kamna v přízemí objektu. U chaty zbudováno posezení na přilehlé terase a zahradní domek zast. Plochy cca 6m2. Pozemek není ve vlastnictví majitele nemovitosti. Nájemní smlouva je uzavřena do roku 2023, poté bude prodloužena na dalších 10 let. Nájemné činí 700,-Kč/rok. NABÍDKOVÁ CENA:
790 000,- Kč Str. 10
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
3) Chata, Žďárec, okres Brno-venkov, užitná plocha 73 m2, celková výměra pozemku 42 m2 Jedná se o rekreační chatu, která se nachází v krásném lesnatém prostředí v údolí říčky Libochovky. Chata je ve výborném a udržovaném stavu (kompletní rekonstrukce interiéru, nová střecha - plastový šindel,...) s možností okamžitého užívání. Chata se prodává včetně vybavení.Pozemek (zastavěná plocha): 42 m² Užitná plocha chaty: 73 m² Dispozice: Suterén: sklep (6,0 m²) 1.NP: obývací pokoj s kachlovými kamny (20,0 m²), kuchyně s jídelnou (11,0 m²), spíž (3,0 m²), koupelna s WC (8,0 m²), venkovní terasa Podkroví: pokoj (25,0 m²) Vybavenost: el. 230 V (vlastní zdroj - solární fotovoltaické panely s akumulátorem), topení - lokální na TP, zdroj vody - studna, jímka. NABÍDKOVÁ CENA:
950 000,- Kč
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
4) Chata, Kunštát - Sychotín, okres Blansko, užitná plocha 60 m2, celková výměra pozemku 967 m2 Jedná se o chatu se zahradou v Kunštátu (část Sychotín). Objekt se nachází v chatové oblasti cca 1 km za obcí. Do chaty je zavedená elektřina a pitná voda z vlastní studny. Samotná chata je rozdělená na tři podlaží. V prvním, zděném, se nachází kuchyňka, WC, jídelna, sklep. Ve druhém patře jsou dvě místnosti a terasa s krásným výhledem, orientovaná na jih. Ve třetím patře jsou dvě menší ložnice. Vytápění je zajištěno pomocí kamen na tuhá paliva. Chata se prodává včetně vnitřního vybavení. Parkování je možné na vlastním pozemku. NABÍDKOVÁ CENA:
750 000,- Kč
5) Chata, Jedovnice, okres Blansko, užitná plocha 50 m2, celková výměra pozemku 43 m2 Jedná se o chatu 2+1 v Jedovnicích. V suterénu chaty se nachází garáž. Vstup do chaty po schodech, kde je veranda a WC. Dále se dostaneme do vstupní Str. 12
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
chodby, odkud jsou samostatné místnosti, a to kuchyně a obývací pokoj se vstupem na terasu. V obývacím pokoji jsou krbová kamna. V kuchyni je zavedená voda ( městský vodovod, pitná, sezónní ), dále kamna na TP. Z chodby je schodiště do podkroví, kde je prostorná ložnice a balkon s krásným výhledem. Do chaty je zavedena elektřina 220/380 V, pitná voda, odpady svedeny do jímky. Příjezd po asfaltové cestě, pak asi 100 metrů po nezpevněné, parkování v garáži, před garáží a vedle chaty. Budova stojí na pozemku městyse Jedovnice, nájemné 680 Kč/rok, dále se platí poplatek za svoz komunálního odpadu. Krásné klidné místo, kde si užijete nerušenou rekreaci. NABÍDKOVÁ CENA:
660 000,- Kč
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
4 5
[Kč/m2]
Žďárec, okres Brnovenkov
IO
Cena oceň. objektu
3
(úvaha znalce)
80
K6
(pozemek)
Žďárec - Víckov
K5
(vybavení a příslušenství)
2
K4
(technický stav)
380
K3
(velikost)
100
(poloha)
Nedvědice
K2
2
1
K1
[Kč/m ]
473
Cena po redukci (K rpc )
92
Redukce na pramen ceny (K rpc)
Osiky
Nabídková cena [Kč]
[Kč/m2]
Pozemek [m2]
č.
Nabídková cena jednotková
Poloha objektu
Započitatelná plocha [m2]
2.2.3 Komparace
0
0,85
0
1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
650 000
6 500
0,95
6 175
1,10
0,99 0,95 0,90 0,98 1,00 0,91
6 786
1 000
790 000
9 875
0,85
8 394
1,05
1,02 1,00 1,03 1,07 1,00 1,18
7 113
73
42
950 000
13 014
0,80
10 411
1,15
1,03 1,10 1,00 0,95 1,00 1,24
8 396
Kunštát - Sychotín
60
967
750 000
12 500
0,85
10 625
1,10
1,05 1,05 1,00 1,07 1,00 1,30
8 173
Jedovnice, okres Blansko
50
43
660 000
13 200
0,80
10 560
1,15
1,08 1,00 1,00 0,95 1,00 1,18
8 949
Střední hodnota Minimum Maximum Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient Výměra oceňovaného objektu Cena objektu Celková cena po zaokrouhlení
720 000 650 000 790 000 70 000 650 000 790 000 9,72%
11 018 6 500 13 200 2 556 8 462 13 574 23,20% 92 1 013 656
9 233 6 175 10 625 1 740 7 493 10 973 18,85% 92 849 436 850 000
2
m Kč Kč
7 880 6 786 8 949 810 7 070 8 690 10,28% 92 724 960 720 000
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti K3 koeficient stavebně - technického stavu K4 koeficient vybavení a příslušenství objektu K5 koeficient velikosti pozemku K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO
Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Je-li IO < 1,00 je srovnávaný objekt horší, je-li IO > 1,00 je srovnávaný objekt lepší než oceňovaný objekt Upravená cena srovnávanýc objektů se zjistí jako podíl redukované ceny a indexu odlišnosti IO
Porovnávací hodnota činí dle odborného odhadu 720 000 Kč. Při komparaci byly zohledněny veškeré skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (např. RD s jedním bytem) U nemovitostí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitost přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávaní vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitostí nekomerčních je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více byty). Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání svých práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Dle znaleckého standardu POSN č. 1 je snížení vlastnického podílu pro nekomerční nemovitosti doporučováno následovně: •
pro většinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 15 - 20 % Str. 14
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
•
pro menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 20 – 40 %
Předmětem ocenění je pouze spoluvlastnický podíl ½ na výše uvedených nemovitostech. Pro výpočet ocenění vlastnického podílu 1/2 na předmětné nemovitosti je uvažováno snížení o 20 % Obvyklá cena podílu 1/2 na LV 135 k.ú. Osiky stanovená přímým porovnáním činí 360 000,- Kč, po redukci 288 000,- Kč.
2.3 Vyjádření k DPH V případě všech oceňovaných pozemků se nejedná o stavební pozemek dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dotazem na Stavební úřad Městyse Lomnice bylo zjištěno, že stavba rekreační chaty byla kolaudována v roce 1989. Stavba tudíž splňuje předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
3 REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovité věci považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem.
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV 135 k.ú. Osiky činí dle odborného odhadu:
288 000 Kč Cena slovy: dvěstěosmdesátosmtisíc Kč
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 2059-104-2016
4 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:
stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí.
ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví.
Znalecký posudek je veden pod číslem 2059-104-2016 V Brně dne 31. 3. 2016
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 17
PŘÍLOHY Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ............................................................ 6 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy ......................................................................... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace ............................................................................ 2 listy Příloha č. 5: Vyjádření Městyse Lomnice .............................................................. 1 list
Fotodokumentace z prohlídky
ÚŘAD MĚSTYSE LOMNICE STAVEBNÍ ÚŘAD Nám. Palackého 32, 679 23 Lomnice, tel.: 549 450 169 Spis. zn.: UMLO/324/2016/STU Č.j.: UMLO/361/2016/STU-Kl
V Lomnici dne 1.3.2016
Exekutorský úřad Brno-město Mgr. Jan Krejsta, soudní exekutor, Horní 729/32, 639 00 Brno usnesením ustanovil znalce: STATIKUM s.r.o., Purkyňova 648/125, 612 00 Brno
Sdělení ve věci pozemků parc.č. 74/13, parc.č.st. 88 a nemovitosti na parc.č.st. 88 v k.ú. Osiky Stavební úřad Úřadu městyse Lomnice, jako stavební úřad věcně a místně příslušný podle § 13 odst. 1 písm. e) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění (dále jen „stavební zákon“), obdržel dne 24.2.2016 pod č.j. UMLO/324/2016/STU žádost o sdělení informace ke stavbě na pozemku parc.č.st. 88 v katastrálním území Osiky a zda je případně vydáno platné stavební povolení na stavby na pozemcích parc.č.st. 88 a parc.č. 74/13 v k.ú. Osiky. V uvedené záležitosti Vám sdělujeme následující: Stavební úřad z uložené dokumentace zjistil, že rekreační chatka na pozemku parc.č. 74/13 (po zaměření stavby na pozemku parc.č.st. 88) v katastrálním území Osiky byla povolena k užívání kolaudačním rozhodnutím dne 14.4.1989 pod č.j. Výst. 283/4-1/89. Kolaudačním rozhodnutím ze dne 4.6.2002 pod č.j. 576/4-1/2002A bylo povoleno užívání rozhodu plynu v objektu č.e. 7 na pozemku parc.č.st. 88 v katastrálním území Osiky. V současné době není evidováno žádné platné stavební povolení týkající se pozemků parc.č.st. 88 a parc.č. 74/13 v katastrálním území Osiky.
Ing. Ludmila Klepárníková vedoucí stavebního úřadu
Obdrží: STATIKUM s.r.o., Purkyňova 648/125, 612 00 Brno
