STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1680-235-2015 Ve věci :
Objednatel:
O ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 657 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Tvarožná, k.ú. Tvarožná.
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209 Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV 657, pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení 159 EX 01504/14-067; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Jaroslava Ryšánka, nar. 4.4.1961, Masarykovo náměstí čp. 100/čo. 7, 664 51 Šlapanice. Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Jiří Kuchynka, Mgr. David Pejchal Počet stran posudku: 10 + 3 strany příloh Počet vyhotovení : 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu Zpracováno ke dni : 29.6.2015
STATIKUM s. r.o. 1680-235-2015
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 3
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 3
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 3
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 5 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 5 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 5 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 6 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 6
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 7
2.3
Ocenění porovnávací metodou ..................................................................... 7
2.4
Vyjádření k DPH ............................................................................................ 8
3. REKAPITULACE .................................................................................................. 9 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 10 PŘÍLOHY................................................................................................................ 11
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ................................................... 2 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy ......................................................... 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1680-235-2015
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinného Jaroslava Ryšánka nar. 4.4.1961, Masarykovo náměstí čp. 100/čo. 7, 664 51 Šlapanice zapsané na listu vlastnictví č. 657 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Tvarožná, k.ú. Tvarožná, a to: -
Pozemek, parc. č. 829/50 o výměře 1 553 m2, orná půda.
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Obec Tvarožná spadá do okresu Brno-venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Tvarožná se rozkládá asi 13 km východně od centra Brna a 5 km severovýchodně od města Šlapanice. Na území této středně velké obce má hlášený trvalý pobyt kolem 1220 obyvatel. V obci se nachází ZŠ nižšího stupně a MŠ. V obci se dále nachází poštovní úřad, sportovní hřiště, knihovna, kostel a hřbitov. V obci má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. V obci jsou všechny inženýrské sítě.
1.3 Popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází severně od obce Tvarožná. Pozemek není dostupný po zpevněné komunikaci, pouze po polní cestě. Pozemek je užívaný pro pěstování zemědělských plodin a je užívána společně s okolními pozemky. Nad jihozápadní částí pozemku je vedené vysokého napětí.
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité či nemovité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 2.6.2015 je na listu vlastnictví č. 657 pro k.ú. Tvarožná, obec Tvarožná, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj jako vlastník zapsán: Vlastnické právo
Podíl
Ryšánek Jaroslav, Masarykovo náměstí 100/7, 66451 Šlapanice
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1680-235-2015
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 29.6.2015 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Mgr. Davida Pejchala. Povinný se i přes výzvu k místnímu šetření nedostavil.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012. Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1680-235-2015
2. OCENĚNÍ Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. Jiným způsobem oceňování jsou: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1680-235-2015
hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o o o o o o
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o o o o
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku, tedy pro ocenění nemovitosti pro její zařazení do dražby; se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. V případě, že je k dispozici dostatečný vzorek srovnatelných objektů, tato metoda nejlépe vypovídá o obchodovatelnosti nemovitostí na trhu v daném místě a čase. Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní, tedy ocenění za použití vyhlášky 441/2013 Sb.
Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1680-235-2015
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce nad 250 tisíc obyv. - okolí do 5 km: Celková úprava ceny:
80 % 80,00 %
Parcelní Výměra JC Úprava BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] orná půda 829/50 33716 994,00 1,94 80,00 orná půda 829/50 31200 559,00 15,90 80,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 1 553,00 m2
UC [Kč/m2] 3,49 28,62
Pozemky - zjištěná cena
=
Název
Cena [Kč] 3 469,06 15 998,58 19 467,64 19 467,64 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Ocenění pozemků Pozemky
19 467,60 Kč
Ocenění pozemků celkem
19 467,60 Kč
Celkem
19 467,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
19 467,60 Kč
19 470,- Kč
slovy: Devatenácttisícčtyřistasedmdesát Kč
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES a databáze znaleckého ústavu. Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1680-235-2015
Srovnávací nabídka 1) Otmarov, orná půda, 11 180 m2, 391 000,- Kč 2) Pístovice, orná půda, 4 956 m2, 173 460,- Kč
IO
1 Otmarov 2 Pístovice
11 180 4 956
391 000 173 460
35 35
0,85 0,85
30 30
1,00 0,95
1,00 1,00
1,10 1,05
1,00 1,05
1,00 1,00
1,10 1,05
27 28
3 ŠlapaniceBedřichovice
1 780
105 020
59
0,85
50
1,05
1,00
1,05
1,05
1,10
1,27
39
č.
Poloha pozemku
Výměra Nabídková cena [m2] Kč/m2 [Kč]
Jednotková cena - průměr
2
31
2
27 39 1 553 48 143 41 931 60 567
Kč / m
Minimum Maximum Výměra oceňovaného pozemku Celkem cena pozemku - průměr Minimum Maximum Koeficient úpravy na pramen ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší
[Kč/m2]
Cena oceň. pozemku
K5
(úvaha znalce)
K4
(vybavení)
K3
(terén)
K2
(tvar a velikost)
K1
(poloha)
[Kč/m2 ]
Cena po Krpc
Cena pozemku
Redukce na pramen ceny (Krpc)
3) Šlapanice-Bedřichovice, orná půda, 1 780 m2, 105 020,- Kč
Kč / m Kč / m2 2 m Kč Kč Kč
K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na terén pozemku K4 Koeficient úpravy na vybavení pozemku K5 Koeficient úpravy na eventuální další vlastnosti
IO Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5)
Cena nemovitosti činí po zaokrouhlení 48 140,- Kč.
2.4 Vyjádření k DPH V případě všech oceňovaných pozemků v k.ú. Tvarožná se dle informací zjištěných znaleckým ústavem nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH.
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1680-235-2015
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena nemovitostí předpisu
zjištěná
podle
cenového
19 470 Kč
Cena nemovitostí určená porovnávacím způsobem
48 140 Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitostí uvedených na LV 657 v k.ú. Tvarožná je dle odborného odhadu 48 140 Kč Cena slovy: čtyřicetosmtisícstočtyřicet Kč
Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1680-235-2015
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1680-235-2015. V Brně dne 27.7.2015.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1680-235-2015
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ................................................... 2 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy ......................................................... 1 list
Str. 11
