STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 2063-108-2016
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta Soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/23, 639 00 Brno
Účel posudku :
Stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí a příslušenství zapsaných na LV č. 3842 v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko, kraj Jihomoravský pro potřeby exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 01690/15-026
Oceněno k datu:
24.3.2016
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědný zpracovatel: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Petr Daňhel, Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku:
19 + 9 stran příloh
Počet vyhotovení :
4x, z toho 3x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
V Brně dne 30. 3. 2016
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
Obsah 1
NÁLEZ ................................................................................................................. 4 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 4
1.2
Účel posudku ................................................................................................. 4
1.3
Celkový popis nemovitých věcí ..................................................................... 4
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 5
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 5
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 5
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 5
1.8
Prohlášení Znalce o nezávislosti ................................................................... 6
1.9
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 6
1.10
Definice obvyklé ceny................................................................................. 7
1.11
Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí .............................. 7
1.11.1
Metoda administrativní......................................................................... 7
1.11.2
Metoda nákladová ............................................................................... 7
1.11.3
Metoda výnosová ................................................................................ 7
1.11.4
Metoda komparativní ........................................................................... 8
Použitelnost znaleckého posudku .............................................................. 8
1.12 2
POSUDEK ........................................................................................................... 9 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 9
2.2
Porovnávací metoda...................................................................................... 9
2.2.1
Výměry oceňovaného objektu ................................................................. 9
2.2.2
Srovnávací nabídka ................................................................................ 9
2.2.3
Komparace............................................................................................ 14
2.3
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 15
3
REKAPITULACE ................................................................................................ 16
4
ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 17
Str.
2
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ............................................................ 2 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy ......................................................................... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace .............................................................................. 2 list Příloha č. 5: Vyjádření Městského úřadu Boskovice .............................................. 1 list
Str.
3
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
1 NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Předmětem ocenění je nemovitá věc zapsaná na LV č. 3842 v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko, kraj Jihomoravský, a to:
pozemek p.č. 337 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 207 m2; součástí je stavba č.p. 204, rodinný dům;
pozemek p.č. 338 – zahrada, výměra 189 m2.
1.2 Účel posudku Znalecký posudek je vypracován pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 01690/15-026.
1.3 Celkový popis nemovitých věcí Znalci nebyl umožněn přístup do oceňované nemovité věci. Při ocenění je proto vycházeno pouze ze skutečností zjištěných venkovní prohlídkou rodinného domu a z informací a podkladů poskytnutých objednatelem znaleckého posudku. Při ocenění je uvažováno, že rodinný dům je dokončený, ve standardním vybavení, se standardním příslušenstvím a jeho stavebně-technický stav odpovídá stáří a řádně prováděné údržbě. Město Boskovice se nachází na území okresu Blansko a náleží pod Jihomoravský kraj. Rozkládá se asi 20 km severně od Blanska a 13 km východně od města Kunštát. Severovýchodně od města leží vodní nádrž Boskovice a přírodní park Řehořkovo Kořenecko. Město Boskovice leží v průměrné nadmořské výšce 381 m.n.m., katastrální plocha činí 2 782 ha, z toho většinu tvoří orná a zemědělská půda, lesy zabírají asi čtvrtinu katastru. Žije zde 11 504 obyvatel. Ve městě je dostupná veškerá občanská vybavenost. Z technického vybavení obce jsou k dispozici všechny inženýrské sítě – vodovod, elektřina, kanalizace i plyn. Dopravní obslužnost je zajištěna autobusovou a vlakovou dopravou. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 204, který stojí na pozemku p.č. 337, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 207 m2. V jednotném funkčním celku je pak ještě pozemek p.č. 338, zahrada, o výměře 189 m2. Jedná se o středový řadový rodinný dům, který je dle vyjádření MěÚ Boskovice užíván od třicátých let minulého století, má jedno podzemní a nadzemní podlaží. Dům je zděný, tl. obvodového zdiva je pravděpodobně 45 cm. Střecha je sedlová s dřevěným krovem a krytinou z pálené tašky. Stropy jsou dřevěné trámové, schodiště betonové. Vnější povrchy stěn jsou upraveny omítkou a sokl je z kamenného obkladu. Vnitřní povrchy jsou upraveny omítkou, v kuchyni a koupelně jsou keramické obklady, na WC obklady chybí. Povrchy podlah jsou z dřevěných prken nebo z keramické dlažby. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře dřevěné plné.
Str.
4
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
Vstup do objektu je po betonových schodech z ulice Švermova. V 1.NP se nachází zádveří, chodba, pokoje, kuchyně, koupelna, WC a komora, v 1.PP jsou sklepní prostory. Dům je napojen na všechny Inženýrské sítě. Pozemek je oplocen zděným plotem. Na pozemku se dále nachází zděná kůlna o zastavěné ploše 33 m2. Přístup k pozemku je zajištěn po zpevněné veřejné komunikaci, kde je možné také parkování. Autobusová zastávka je od oceňované nemovité věci vzdálena asi 170 m, zastávka vlaku 680 m. Jedná se o oblast se zanedbatelným výskytem záplav. Zastavěná plocha stavby byla odměřena z katastrální mapy a činí 97 m2 + 33 m2 zastavěné plochy zděné kůlny. Podlahová plocha je určena na základě zastavěné plochy a je proveden odpočet zdí pomocí koeficientu 0,8. Podlahová plocha 1NP je 78 m2, dle fotodokumentace se předpokládá, že je celý objekt podsklepený, podlahová plocha 1PP je 78 m2. Započitatelná plocha je 117 m2, určena je na základě podlahové plochy jednotlivých podlaží, kdy je suterén započítán s koeficientem započitatelné plochy 0,5. Objekt je v neudržovaném stavu, celkový stav objektu je hodnocen jako velmi špatný.
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů nebyla zjištěna žádná věcná břemena ani nájemní práva zatěžující nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily příslušenství k nemovité věci. Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství oceňovaných nemovitých věcí:
Zděná kůlna o zastavěné ploše 33 m2 Venkovní úpravy – oplocení, přípojky inženýrských sítí.
Veškeré příslušenství je zahrnuto v ceně objektu stanovené dle oceňovacího předpisu a je zohledněno i ve výpočtu ceny pomocí porovnávací metody.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí je k datu ocenění jako vlastník nemovité věci zapsán:
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 16.3.2016 za přítomnosti:
Ing. Pavel Pejchal, CSc. – zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o. Str.
5
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
Znalci nebyl umožněn přístup do domu ani na oplocený soukromý pozemek v jednotném funkčním celku. Z toho důvodu bylo možné provést pouze vizuální prohlídku z veřejné komunikace.
1.8 Prohlášení Znalce o nezávislosti Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen „Znalec“) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu. Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění.
1.9 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění platném k datu ocenění; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I. vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I. vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I. vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I. vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str.
6
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
1.10 Definice obvyklé ceny Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: „Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.11 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí 1.11.1 Metoda administrativní Metoda administrativní se používá pro zjištění ceny pro potřeby ocenění podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obecně se jedná o případy, kdy je nutné cenu nemovitých věcí určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je stanovení zjištěné ceny pro potřeby určení daně z nabytí nemovitých. Tento způsob ocenění není vhodný pro potřeby stanovení tržní hodnoty, ale může sloužit jako pomocná metoda. 1.11.2 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 1.11.3 Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat Str. 7
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 1.11.4 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí
vzdálenost od center měst či obcí vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitostí
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak pře dimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
1.12 Použitelnost znaleckého posudku Znalecký posudek je použitelný pouze pro potřeby exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 01690/15-026.
Str.
8
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
2 POSUDEK 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní. Pomocnou metodu administrativní nebylo možné použít z důvodu, že znalci nebylo umožněno zaměření stavby.
2.2 Porovnávací metoda V konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES, databáze realitní inzerce projektu Rozvoje vědního oboru oceňování nemovitých věcí, vlastní databáze znaleckého ústavu a veřejné databáze znaleckých posudků a odhadů pro potřeby exekučních řízení a dražeb. 2.2.1 Výměry oceňovaného objektu Pro potřeby stanovení porovnávací hodnoty je proveden přepočet podlahové plochy rodinného domu na započitatelnou podlahovou plochu dle Doporučených zásad oceňování nemovitostí vydaných při ČBA. Přepočet je proveden pomocí koeficientu započitatelné plochy KZp. Podlahová plocha je určena na základě zastavěné plochy a je proveden odpočet zdí pomocí koeficientu 0,8. Podlahová plocha 1NP je 78 m 2, dle fotodokumentace se předpokládá, že je celý objekt podsklepený, podlahová plocha 1PP je 78 m 2. Započitatelná plocha je 117 m2, určena je na základě podlahové plochy jednotlivých podlaží, kdy je suterén započítán s koeficientem započitatelné plochy 0,5. Objekt je v neudržovaném stavu, celkový stav objektu je hodnocen jako velmi špatný.
2.2.2 Srovnávací nabídka 1) Rodinný dům 2+1, ul. Bělská, Boskovice, užitná plocha 75 m², pozemek 348 m² Rodinný na rovinatém pozemku s dvorem přístavky, samostatně stojící dílnou a menší oplocenou zahradou. Rodinný dům s jedním obytným podlažím se nachází nedaleko centra města. Zděný, z pálených cihel postavený rodinný dům se sedlovou střechou byl vybudován, průběžně udržován a je užíván více jak 80 let. Dům je z části zařízen staršími zařizovacími předměty, poslední adaptace v domě proběhly před více jak čtyřiceti lety. Dům se nachází na jedné z vedlejších klidných ulic města mezi dalšími rodinnými domy, v místě je veškerá občanská vybavenost, obchod s potravinami v přímém sousedství. Str.
9
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
Pozemek a nemovitost je v přímém sousedství říčky Bělá. Dispozice: Pozemek celkem: 348 m². Zastavěná plocha domu a příslušenství 105 m². Předzahrádka, dvůr a zahrada celkem 243 m2. Dispozice domu: Předsíň a chodba, dva obytné pokoje, z toho jeden orientovaný do ulice, kuchyně, spíž, koupelna s WC, kotelna. Součástí nemovitosti je samostatný přístavek ve dvoře přístavky dílnu a částečně podsklepený sklad. Půda pod sedlovou střechou není využívána. Vybavení a konstrukce: podlahy v pokojích dřevěné, v chodbě, kuchyni a koupelně dlažba a betonová mazanina, vnitřní zárubně a dveřní křídla dřevěná, vstupní dveře a vrata dřevěná, okna dřevěná kastlová kuchyňská linka včetně kuchyňských spotřebičů původní, nosné zdivo z pálených cihel, krov dřevěný původní, krytina keramická, topení ústřední vlastní plynový kotel, jako záloha kotel na tuhá paliva, ohřev vody el. boilerem, přípojky veškerých sítí v nemovitosti. Voda je odebírána z obecního řadu, na pozemku je rovněž vlastní studna na užitkovou vodu. NABÍDKOVÁ CENA:
1 450 000,- Kč
2) RD 5+2, ul. Svatopluka Čecha, užitná plocha 150 m2, celková výměra pozemku 978 m2 Dům se sedlovou střechou z roku 1956 je postaven z cihel, v roce 2007 proběhla kompletní rekonstrukce, nové ústřední topení, rozvody elektřiny, odpadu a vody, nová střešní krytina Bramac, zateplení štítové zdi, vybudování podkrovního pokoje, rekonstrukce obou koupelen, kuchyně ve 2. NP. Okna původní ve dřevě, nové okno v plastu v kuchyni, nové vstupní dveře. K dispozici jsou kompletní sítě, topení a ohřev vody zajišťuje plynový kotel, veřejný vodovod, Str. 10
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
elektřina 230/400 V, kanalizace napojena na obecní. Podlahy betonové pokryté dlažbou, PVC, koberec. Měsíční náklady na bydlení 5.000 Kč. Na udržované rovinaté zahradě se nachází garáž, dílna, pergola s posezením, ohniště, gril, okrasné stromy a keře. Dům je velmi dobře využitelný a vhodný k dvougeneračnímu bydlení, veškerá občanská vybavenost, výborná dopravní dostupnost do Brna. NABÍDKOVÁ CENA:
2 800 000,- Kč
3) RD 6+1, ul. Květná, Boskovice, užitná plocha 150 m2, celková výměra pozemku 688 m2 Samostatně stojící prostorný rodinný dům s garáží, dílnou, zahradou. Dům napojen na veškeré inženýrské sítě. Ústřední vytápění - plynový kotel Destila umístěný ve sklepě, ohřev TUV el. bojlerem. Dispozice domu - vstup do domu chodbou, dále kuchyně s kuchyňskou linkou, navazuje obývací pokoj s terasou, dále pokoje, pokoje neprůchozí. Koupelna s vanou a WC. Z chodby vstup do dalšího WC. Uzavřené schodiště do sklepa, dům podsklepen, využitý terénní rozdíl - do zahrady jsou na úrovni terénu další obytné místnosti s přímým vstupem na zahradu, koupelna se sprchovým koutem a WC, sklad, komora, sklep, kotelna. Vpravo od domu samostatná zděná garáž s vjezdem z příjezdové komunikace, pod ní ze zahrady vstup do dílny v úrovni terénu zahrady. V domě lze realizovat půdní vestavbu, vstup po dřevěném schodišti. Dům byl postaven v roce 1975. Horní stavba je montovaná konstrukce - typu OKAL, spodní stavba zděná. Dům byl v roce 2013 zateplen a vyměněna okna za plastová. V přízemí nové radiátory ÚT, včetně rozvodů. V interiéru domu jsou použity materiály, které byly k dispozici v době realizace, neproběhla žádná zásadní rekonstrukce. Podlahy - dlažby, koberce. Krovy dřevěné, střešní krytina - pálená taška. V domě lze ihned bydlet. Nemovitost je situována v naprosto Str. 11
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
klidné ulici v okrajové části Boskovic s nádherným výhledem do okolí. Zahrada na rovině se skleníkem. Na pozemek přístup – příjezd NABÍDKOVÁ CENA:
3 700 000,- Kč
4) RD 3+1, ul. Bedřicha Smetany, Boskovice, užitná plocha 110 m2, celková výměra pozemku 396 m2 Krajový samostatně stojící RD 3+1 Boskovice, ul. Bedřicha Smetany, ZP 226 m2, zahrada 170 m2. Jedná se o cihlový, podsklepený dům se sedlovou střechou, situovaný v atraktivní čtvrti Boskovic. V roce 2011 prošel rekonstrukcí – nová plastová okna, nová fasáda vč. zateplení, nová koupelna s vanou, nová elektřina v celém domě včetně přichystání na rozvody el. v podkroví, nová KL. Dispozice domu: suterén: 2x technická místnost, 2x sklep. Přízemí: kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, spížka, předsíň, chodba. 1.NP: obyvatelná místnost, půdní prostor, z kterého lze pokračovat ve vybudování dalších podkrovních místností. Topení: plynový kotel litinový, radiátory v místnostech. K domu přináleží garáž a kolna. Dům je napojen na všechny IS – elektřina, plyn, voda, kanalizace. NABÍDKOVÁ CENA:
2 300 000,- Kč
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
5) RD 7+2, Boskovice, užitná plocha 270 m2, celková výměra pozemku 813 m2 Jedná se o samostatně stojící, podsklepený patrový dům s plochou střechou, kolaudovaný v roce 1973. Konkrétní rozměry pozemku jsou 119m2, kterou tvoří zastavěná plocha a 694m2 tvoří zahrada. Podlahová plocha domu činí cca 270m2. Vjezd na zahradu je z ulice, z boční části domu. V zadní části zahrady je zahradní domek, jabloně a záhonky k pěstování zeleniny. Dům je v udržovaném stavu, vhodný ihned k nastěhování. V roce 2010 proběhla rekonstrukce střechy včetně hydroizolace. Napojení na veškeré inženýrské sítě. Vytápění domu zajišťuje plynový kotel, ohřev vody bojlerem, napojeným jak na plyn, tak na elektřinu. Parkování v garáži, nebo před domem. Existuje možnost vybudování krytého parkovacího stání vedle domu s průjezdem na zahradu. Dům jako celek působí velmi příjemným a prostorným dojmem. Navíc nádherná zahrada, uprostřed které stojí vzrostlý ořech, vybízí k relaxaci, odpočinku nebo posezení s rodinou či přáteli. NABÍDKOVÁ CENA:
3 840 000,- Kč
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
11 738
2
ul. Svatopluka Čecha, Boskovice
18 617
0,85
15 824
1,03
0,97 1,45 1,04 1,09 1,00 1,63
9 708
3
ul. Květná, Boskovice
24 733
0,85
21 023
1,05
0,97 1,35 1,04 1,05 1,00 1,50
14 015
4
ul. Bedřicha Smetany
20 909
0,85
17 773
1,00
1,01 1,45 1,02 1,00 1,00 1,49
11 928
5
Boskovice
14 222
0,85
12 089
1,00
0,90 1,25 1,00 1,07 1,00 1,20
10 074
Střední hodnota 19 563 Minimum 14 222 Maximum 24 733 Směrodatná odchylka 3 406 Průměr - směrodatná odhylka 16 157 Průměr + směrodatná odchylka 22 969 Variační koeficient 17,41% Výměra oceňovaného objektu 117 Cena objektu 2 288 871 Celková cena po zaokrouhlení
(poloha)
m2 Kč Kč
2
2
[Kč/m ]
16 628 12 089 21 023 2 895 13 733 19 523 17,41% 117 1 945 476 1 950 000
IO
[Kč/m ]
1,06 1,25 1,00 0,99 1,00 1,40
K6
Cena oceň. objektu
1,07
K5
(úvaha znalce)
16 433
K4
(pozemek)
0,85
K3
(vybavení a příslušenství)
19 333
K2
(technický stav)
ul. Bělská, Boskovice
K1
(velikost)
Cena po redukci (K rpc )
1
[Kč/m2]
Poloha objektu
Nabídková cena jednotková
č.
Redukce na pramen ceny (K rpc)
2.2.3 Komparace
11 490 9 708 14 015 1 537 9 953 13 027 13,38% 117 1 344 330 1 340 000
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti K3 koeficient stavebně - technického stavu K4 koeficient vybavení a příslušenství objektu K5 koeficient velikosti pozemku K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO
Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Je-li IO < 1,00 je srovnávaný objekt horší, je-li IO > 1,00 je srovnávaný objekt lepší než oceňovaný objekt Upravená cena srovnávanýc objektů se zjistí jako podíl redukované ceny a indexu odlišnosti IO
Porovnávací hodnota činí dle odborného odhadu 1 340 000 Kč. Při komparaci byly zohledněny veškeré skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu.
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
2.3 Vyjádření k DPH V případě všech oceňovaných pozemků se nejedná o stavební pozemek dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dotazem na Odbor výstavby a územního plánování města Boskovice bylo zjištěno, že stavba rodinného domu je pravděpodobně užívána od třicátých let minulého století. Stavba tudíž splňuje předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
3 REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovité věci považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem.
Obvyklá cena nemovitých věcí specifikovaných v bodě 1.1 činí dle odborného odhadu:
1 340 000 Kč Cena slovy: jedenmiliontřistačtyřicettisíc Kč
Při stanovení návrhu tržní hodnoty se předpokládá, že nemovité věci jsou právně čisté, bez zástavních práv a jakéhokoliv omezení a jsou prázdné. Stanovená výše tržní hodnoty nemovitostí v daném místě a čase.
platí
pro
standardní
prodej
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 2063-108-2016
4 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:
stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí.
ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví.
Znalecký posudek je veden pod číslem 2063-108-2016 V Brně dne 30. 3. 2016
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 17
PŘÍLOHY Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ............................................................ 2 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy ......................................................................... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace ............................................................................ 2 listy
Příloha č. 2 Náhled katastrální mapy
Příloha č. 3 Náhled ortofotomapy
Fotodokumentace z místního šetření 16. 3. 2016
Pohled 1 z ul. Švermova
Pohled 2 z ul. Švermova
Detail krovu a střešní konstrukce
Detail stavu okenních výplní
MĚSTSKÝ ÚŘAD BOSKOVICE odbor výstavby a územního plánování Náměstí 9. května 2, 680 11 Boskovice SPISOVÁ ZN.: Č.J.: VYŘIZUJE: TEL.: E-MAIL:
SMBO 3347/2016/STAV/horec DMBO 4078/2016 Ing. Slavoj Horečka 516488777
[email protected]
DATUM:
14.3.2016
Věc:
Žádost o sdělení informace.
Městský úřad Boskovice, odbor výstavby a územního plánování na základě Vaší žádosti ze dne 26. 2. 2016 o poskytnutí informace ohledně pozemků parc. čís. 337 a 338 k.ú. Boskovice s rodinným domem čís. pop. 204 Boskovice Vám sděluje, že v archivu nebyl dohledán žádný spisový materiál. Z vlastní zkušenosti pouze sdělujeme, že rodinný dům je užíván od třicátých let minulého století. V současné době nebyla stavebnímu úřadu zaslána žádná žádost, týkající se předmětných pozemků ani stavby. Ing. Slavoj Horečka vedoucí odboru výstavby a ÚP
Obdrží: STATIKUM s.r.o., IDDS: t538guz
