STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1631-186-2015 Ve věci :
O ceně nemovitostí specifikovaných v bodě 1.1 v k.ú. Křídlůvky
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 21 k.ú. Křídlůvky, obec Křídlůvky pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 03858/13-115; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Stanislav Ney, nar. 4.5.1965, Křídlůvky čp. 35, Křídlůvky 671 28
Oceněno k datu:
9.6.2015
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Ivana Bilíková, Ing. Petr Daňhel Počet stran posudku:
30 + 10 stran příloh
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Obsah 1
2
NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 4
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 4
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.8
Zjištěná rizika ................................................................................................ 5
1.9
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 5
1.10
Definice obvyklé ceny................................................................................. 5
1.11
Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí .............................. 6
1.11.1
Metoda nákladová ............................................................................... 6
1.11.2
Metoda výnosová ................................................................................ 6
1.11.3
Metoda komparativní ........................................................................... 6
POSUDEK ........................................................................................................... 8 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 8
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 8
2.3
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 19
2.3.1 2.4 3
Ocenění věcných břemen ..................................................................... 21
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 28
ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 30
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ........................................................... 6 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofoto mapy ........................................................................ 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace ............................................................................ 2 listy
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
1 NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění SJM povinného Stanislava Neye, nar. 4.5.1965, Křídlůvky čp.35, Křídlůvky 671 28 a jeho manželky Evy Neyové, roz. Absolonové, r.č: 64-55-19/6781, Křídlůvky čp.35, Křídlůvky 671 28 na nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 21 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Křídlůvky, kat. území Křídlůvky, a to:
Stavba, část obce Křídlůvky, čp. 35, bydlení na parcele č. St. 34/1, St. 34/2, St. 34/3;
Pozemek na parcele St. 34/1 o výměře 231 m2, zastavěná plocha a nádvoří.
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Vesnice Křídlůvky leží administrativně v okrese Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Znojmo. Obec Křídlůvky se rozkládá asi sedmnáct kilometrů jihovýchodně od Znojma. Tuto příhraniční oblast řadíme do turistický atraktivního Podyjí. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 230 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 7 km od rakouských hranic. V obci se nachází obecní úřad, veřejná knihovna, hřiště, obchod, restaurace a 1 zastávka autobusu. Z inženýrský sítí je v obci vybudován rozvod plynu. Oceňované nemovité věci se nacházejí v centrální části obce Křídlůvky. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy.
1.3 Popis nemovitosti Jedná se o jednopatrovou, částečně podsklepenou, stavbu rodinného domu, dispozičně řešeného jako 7+1. Původní část domu, společně s navazující stodolou pochází z první poloviny 20. století. Od r. 2010 dům prochází průběžnou rekonstrukcí, kdy byla původní část rozšířena přístavbou a ve stodole provedena bytová vestavba. Nosné konstrukce původních staveb jsou zděné ze smíšeného zdivo, nově vzniklé konstrukce jsou zděné z pálených cihel. Stropy původního rodinného domu jsou klenuté, stropy nových částí dřevěné. Zastřešení původních objektů je sedlovou střechou s valbou a s krytinou z pálených tašek. Zastřešení přistavěné části je pultovou střechou s krytinou z vlnitých desek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z PZ plechu, bleskosvod není nainstalován. Vnější fasáda je provedena z části omítkou hlazenou, z části hrubým nástřikem. Vnitřní omítky obytných prostor jsou provedeny kompletně, vnitřní obklady standartní. Dveře jsou dřevěné náplňové, okna plastová s dvojsklem. Povrchy podlah obytných místností tvoří dlažba, PVC, betonová mazanina a plovoucí podlaha. Vytápění je řešeno jako lokální na tuhá paliva dvěma krby. Ohřev TUV je pomocí elektrického bojleru. V domě jsou provedeny rozvody teplé i studené vody, kanalizace a světelné i motorové elektřiny (část el. rozvodů z hliníku). V domě se nachází veškeré hygienické zařízení. Dům je napojen na vlastní studnu a septik. Na hranici pozemku je připravena přípojka plynu. Na domě se průběžně provádí rekonstrukce. Vnitřní obytné prostory v původní a přistavěné části jsou v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Vestavba ve stodole, Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
stejně jako venkovní povrchy, nejsou kompletně dokončené a uvažuje se zde s potřebou větších stavebních úprav. Vzhledem ke stáří konstrukcí dlouhodobé životnosti a prováděné rekonstrukci je celková stavebně-technický stav hodnocen jako průměrný s potřebou drobných stavebních úprav. Příslušenstvím domu jsou venkovní úpravy na uzavřeném dvorku vedle domu. Venkovní úpravy tvoří zeď ohraničující dvůr, vjezdová brána, udírna s krbem a zpevněné plochy dlážděné a betonové. K severní stěně domu je přistavěna malá zděná kůlna se vstupem do sklepa. Do sklepa se během místního šetření nedalo dostat z důvodu zatarasení vchodu odloženými věcmi. Kůlna je zděná se sedlovou střechou a krytinou z pálených tašek. Stavebnětechnický stav kůlny je velmi zhoršený.
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství oceňovaných nemovitostí: Kůlna nacházející se na obecním pozemku p.č. 1293/2, přistavěná k severní zdi původní stodoly. Venkovní úpravy nacházející se na pozemcích p.č. 8143/1, 8143/2 a 8142. o Zdi ohraničující části pozemků užívaných společně se stavbou č.p. 35 (dvůr) o Dřevěná brána o Udírna s krbem o Zpevněné plochy ve dvoře, dlážděné a betonové. o Studna o Septik
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 13.5.2015 je jako vlastník oceňovaných nemovitostí zapsán:
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 9.6.2015 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Petra Daňhela, povinného Stanislava Neye a jeho manželky Evy Neyové. Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
1.8 Zjištěná rizika Jihozápadní roh domu leží na pozemku p.č. st. 34/3 ve vlastnictví obce Křídlůvky. Veškeré příslušenství užívané společně s domem se nachází na pozemcích ve vlastnictví obce Křídlůvky, konkrétně na p.č. 8143/1, 8143/2 a 8142. Příjezdová cesta k domu vede přes pozemky p.č. 8145 a 8143/2, které jsou ve vlastnictví obce Křídlůvky. Pozemky jsou užívány se souhlasem obce. Při ocenění nemovité věci je uvažováno zřízení věcného břemene užívání částí pozemků p.č. st. 34/3, 8143/1, 8143/2 a 8142 a věcného břemene příjezdové cesty ke stavbě č.p. 35 na p.č. 8145 a 8143/2
1.9 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I. vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I. vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I. vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I. vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
1.10 Definice obvyklé ceny Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. Jiným způsobem oceňování jsou:
1.11 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí 1.11.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 1.11.2 Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 1.11.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o pře dimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
2 POSUDEK 2.1
Volba metody ocenění
Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní, metodou podpůrnou pak bude administrativní ocenění.
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Základní informace Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Křídlůvky Katastrální území: Křídlůvky Počet obyvatel: 235 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová III zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70 0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 208,85 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo
Pi -0,06 0,00
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Venkovní I úpravy, vedlejší stvaba a část rodinného domu leží na cizím pozemku 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV výskytu záplav
0,00 -0,04
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,927
Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům nad 1 100 m3 Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek:§ 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111
do
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP
1.PP
Zastavěná. plocha 86,90 m2 46,20 m2 107,00 m2 59,05 m2
Konstr. výška 2,93 m 2,93 m 2,93 m 2,70 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (86,9)*(2,93) (46,2)*(2,93) (107)*(2,93) 1.PP (59,046)*(2,70) zastřešení (86,9)*(2,846) (46,2)*(0,575) (107)*(3,346)
= = = = = = =
[m3] 254,62 m3 135,37 m3 313,51 m3 159,42 m3 247,32 m3 26,57 m3 358,02 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP
NP NP NP PP Z NP NP
1.PP zastřešení
Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 254,62 m3 135,37 m3 313,51 m3 159,42 m3 247,32 m3 26,57 m3 358,02 m3 1 494,83 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Konstrukce, vybavení 1. Základy S 2. Zdivo P 3. Stropy C 3. Stropy S 4. Střecha S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky C 7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky P 8. Fasádní omítky S 9. Vnější obklady C 10. Vnitřní obklady S 11. Schody C 12. Dveře S 13. Okna S 14. Podlahy obytných místností P 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění P 17. Elektroinstalace S 18. Bleskosvod C 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 21. Instalace plynu C 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně S 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod S 26. Ostatní P Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100 100 12 88 100 100 100 12 88 50 50 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46
Upravený obj. podíl 8,20 9,75 0,00 6,95 7,30 3,40 0,90 0,00 5,10 0,64 1,40 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 0,51 1,10 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 1,56 78,30 0,7830
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 8,20 100,00 1,00 8,20 10,47 80 150 53,33 5,5837 2. Zdivo P 21,20 100,00 0,46 9,75 12,45 80 100 80,00 9,9600 3. Stropy S 7,90 44,00 1,00 3,48 4,44 15 80 18,75 0,8325 3. Stropy S 7,90 44,00 1,00 3,48 4,44 80 100 80,00 3,5520 4. Střecha S 7,30 35,00 1,00 2,55 3,25 15 70 21,43 0,6965 4. Střecha S 7,30 65,00 1,00 4,75 6,06 80 90 88,89 5,3867 5. Krytina S 3,40 35,00 1,00 1,19 1,52 15 40 37,50 0,5700 5. Krytina S 3,40 65,00 1,00 2,21 2,82 80 85 94,12 2,6542 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 1,15 15 30 50,00 0,5750 Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky P 8. Fasádní omítky S 10. Vnitřní obklady S 12. Dveře S 13. Okna S 14. Podlahy obytných místností P 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních S místností 16. Vytápění P 17. Elektroinstalace S 17. Elektroinstalace S 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně S 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod S 26. Ostatní P Opotřebení:
5,80 88,00 1,00 2,80 50,00 0,46 2,80 50,00 1,00 2,30 100,00 1,00 3,20 100,00 1,00 5,20 100,00 1,00 2,20 50,00 0,46 2,20 50,00 1,00 1,00 100,00 1,00
5,10 0,64 1,40 2,30 3,20 5,20 0,51 1,10 1,00
6,51 0,82 1,79 2,94 4,09 6,64 0,65 1,40 1,28
15 80 15 15 15 15 15 15 15
50 85 30 30 50 50 20 20 20
30,00 94,12 50,00 50,00 30,00 30,00 75,00 75,00 75,00
1,9530 0,7718 0,8950 1,4700 1,2270 1,9920 0,4875 1,0500 0,9600
5,20 100,00 0,46 4,30 50,00 1,00 4,30 50,00 1,00 3,20 100,00 1,00 1,90 100,00 1,00 3,10 100,00 1,00 0,50 100,00 1,00 4,10 100,00 1,00 0,30 100,00 1,00 3,40 100,00 0,46
2,39 2,15 2,15 3,20 1,90 3,10 0,50 4,10 0,30 1,56
3,05 2,75 2,75 4,09 2,43 3,96 0,64 5,24 0,38 1,99
15 40 15 15 15 15 15 15 15 15
20 45 25 20 20 30 20 30 30 20
75,00 88,89 60,00 75,00 75,00 50,00 75,00 50,00 50,00 75,00
2,2875 2,4445 1,6500 3,0675 1,8225 1,9800 0,4800 2,6200 0,1900 1,4925 58,7 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * =
Plná cena: 1 494,83 m3 * 3 033,87 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 58,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
4 535 119,89 Kč 0,413 1 873 004,51 Kč 0,927 1 736 275,18 Kč
Rodinný dům nad 1 100 m3 - zjištěná cena
=
1 736 275,18 Kč
2 290,0,7830 0,8000 2,1150 3 033,87
Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům nad 1 100 m3 Kůlna
Cena stavby 1 736 275,18 Kč 11 089,07 Kč Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
1 747 364,25 Kč
Celkem: Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb
1 747 364,25 0,0350
*
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - = zjištěná cena
61 157,75 Kč
Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Zastavěné plochy a výšky podlaží Název
Zastavěná. plocha 20,25 m2
Konstr. výška 2,06 m
= =
[m3] 41,72 m3 11,35 m3
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor (20,25)*(2,06) 20,25*(1,121/2) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ NP Z
Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 41,72 m3 11,35 m3 53,07 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny
Obj. podíl [%] S S
7,10 31,80
Část [%] 100 100
Koef. 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
3. Stropy C 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské práce C 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště X 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
0,00 7,30 8,10 0,00 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 0,00 72,70 0,7270
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,7270 0,8000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 53,07 m3 * 1 502,71 Kč/m3
= =
1 502,71 79 748,82 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 85 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 85 = 94,1 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 11 962,32 Kč 0,927 11 089,07 Kč
Kůlna - zjištěná cena
=
11 089,07 Kč
+ = * *
9 750,- Kč 9 750,- Kč 0,8000 2,2930
Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 5,00 m 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
80,0 %
+ = * * = * =
=
17 885,40 Kč
* =
0,200 3 577,08Kč
9 480,- Kč 9 480,- Kč 0,8000 2,2930 17 390,11 Kč 0,200 3 478,02 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
3 478,02 Kč 7 055,10 Kč 0,927 6 540,08 Kč
Studna - zjištěná cena
=
6 540,08 Kč
Ocenění pozemků Pozemky ve vlastnictví povinného Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,030 = 0,927 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 208,85 0,927 Parcelní číslo § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 34/1 nádvoří Stavební pozemek - celkem Typ
Název
Koef.
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 231,00 193,60 231,00
m2
Pozemky ve vlastnictví povinného - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 193,60 Cena [Kč] 44 721,60 44 721,60
=
44 721,60 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti Služebnost užívání pozemků ve funkčním celku se stavbou rodinného domu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Výměra: 154,00 m2 Jednotková cena: 292,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 154,00 m2 * 292,- Kč/m2 * 3,40 % = 1 528,91 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 30 % 1 528,91 Kč/rok * 30 % = 458,67 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 458,67 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 458,67 Kč * 10 let = 4 586,70 Kč Ocenění věcného břemene činí
=
4 586,70 Kč
Služebnost příjezdové cesty k rodinnému domu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Výměra: 52,50 m2 Jednotková cena: 70,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 52,50 m2 * 70,- Kč/m2 * 3,40 % = 124,95 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 20 % 124,95 Kč/rok * 20 % = 24,99 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 24,99 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 24,99 Kč * 10 let = 249,90 Kč Ocenění věcného břemene činí
=
249,90 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům nad 1 100 m3 Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kůlna Studna Ocenění staveb celkem
1 736 275,20 Kč 61 157,80 Kč 11 089,10 Kč 6 540,10 Kč 1 815 062,20 Kč
Ocenění pozemků Pozemky ve vlastnictví povinného
44 721,60 Kč
Ocenění pozemků celkem
44 721,60 Kč
Celkem
1 859 783,80 Kč
Věcná břemena Věcná břemena váznoucí na nemovitosti Služebnost užívání pozemků ve funkčním celku se stavbou rodinného domu Služebnost příjezdové cesty k rodinnému domu Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
4 586,70 Kč 249,90 Kč 4 836,60 Kč 1 854 947,20 Kč Str. 17
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 854 947,20 Kč
1 854 950,- Kč
Str. 18
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES a databáze znaleckého ústavu.
Nemovité věci zapsané na LV č. 21 k.ú Křídlůvky: Srovnávací nabídka 1) RD Hrádek, užitná plocha 85 m2, Dům je využíván jako dvougenerační, má dva samostatné vchody, je napojen na veškeré IS, před domem je park. Za domem se nachází uzavřený dvůr a zahrada. CP 1 876 m2. Plocha pozemku: 1 876 m2. NABÍDKOVÁ CENA: 600 000,- Kč
2) RD Křídlůvky, užitná plocha 90 m2 Rodinný dům 3+1, CP 642 m2 v obci Křídlůvky vzdálené 17 km od Znojma nedaleko Rakouských hranic. Celková plocha pozemku je 642 m2, oplocená zahrada 383 m2 a dvůr s dílnou a hospodářskou budovou o celkové ploše 120 m2. Dům je řadový a nachází se v klidné části obce. Střecha domu je sedlová, okna jsou dřevěná, vstupní dveře jsou plastové. Nemovitost je napojena na veškeré IS kromě kanalizace, která se v současnosti v obci buduje. Topení je zajištěno plynovým kotlem, je možné využít i kotel na tuhá paliva. Jedná se o prostorný dům, vstup je dlouhou chodbou, ze které se vchází do kuchyně, obývacího pokoje, který navazuje na ložnici, dále je z chodby vstup do samostatného dětského pokoje, koupelny, WC, špíze a na dvůr. Parkování je zajištěno před domem. Plocha zahrady: 383 m2. NABÍDKOVÁ CENA: 649 000,- Kč 3) RD Slup, užitná plocha 100 m2 Prodej přízemního řadového rodinného domu 3+1 v obci Slup u Znojma. Nachází se v klidné části obce, součástí je předzahrádka a okrasná zahrada o rozloze 346m². Dům prošel rekonstrukcí v 2009 roce – nova fasáda, nová koupelna s rohovou vanou, sprchovým koutem, topení, omítky, ve všech obytných místnostech plovoucí podlaha, na chodbě, koupelně a WC je položena dlažba. Vytápění i ohřev vody zajišťuje plynový kotel. V obývacím pokoji je Str. 19
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
možnost vybudovat krb. Objekt je napojen na veřejnou kanalizaci, vodovod a plynovou přípojku. Dům má přistavěnou verandu se vstupem na zahradu. V obci je veškerá občanská vybavenost. Plocha zahrady: 346 m2. NABÍDKOVÁ CENA: 1 120 000,- Kč 4) RD Borotice, užitná plocha 180 m2 Rodinný dům, se nachází v centru obce Borotice, okr. Znojmo. Jedná se o patrový cihlový dům z 80. let, který prošel rekonstrukcí. Jsou zde nové podlahy, plastová okna a dveře, nová fasáda, nová střecha včetně oplechování a okapů. Celková dispozice domu činí 5+1, navíc jedna technická místnost, která slouží jako sušárna a prádelna. Topení je ústřední na tuhá paliva. Celková plocha pozemku činí 1 073 m2. Školka, hřiště, pohostinství, obchod jsou přímo v obci. Škola a veškerá občanská vybavenost v nedalekých Božicích (3km). Plocha pozemku: 1 073 m2. NABÍDKOVÁ CENA: 1 499 000,- Kč 5) RD Strachotice - Micmanice, užitná plocha 140 m2 Rodinný dům 3+1 v obci Strachotice - Micmanice se zahradou. Jedná se o prostorný, postupně rekonstruovaný přízemní dům. Z prosklené verandy vejdeme do obytné části, kde jsou tři samostatné prostorné pokoje, kuchyň a koupelna. Vytápění domu je řešeno plynovým kotlem, je možné používat i kotel na pevná paliva. V objektu byly vyhotoveny nové rozvody vody v plastu, elektřina je vedena v mědi, okna plastová. Součástí prodeje je i vybavení kuchyně. Dům má velký průjezd cca 50 m 2, který je možné využít jako garáž, dílnu nebo další obytný prostor. Za domem je uzavřený dvůr s kůlnou na nářadí a hospodářské budovy. Předností je oplocená uzavřená zahrada za domem o celkové ploše 203 m2. NABÍDKOVÁ CENA: 1 190 000,- Kč
Str. 20
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Komparace:
4 918
2
Křídlůvky, okres Znojmo
7 211
0,85
6 129
1,00 1,13 0,87 1,09 1,03 1,00
1,10
5 572
4
Slup, okres Znojmo
11 200
0,85
9 520
1,05 1,10 1,11 1,11 1,02 1,00
1,46
6 521
5
Borotice, okres Znojmo
8 328
0,85
7 079
1,00 0,95 1,08 1,11 1,05 1,00
1,21
5 850
6
Strachotice - Micmanice, okres Znojmo
8 500
0,85
7 225
1,05 1,01 1,08 1,11 1,01 1,00
1,29
5 601
Celkem jednotková cena - průměr 8 460 Minimum 7 059 Maximum 11 200 Směrodatná odchylka 1 487 Průměr - směrodatná odhylka 6 973 Průměr + směrodatná odchylka 9 947 Variační koeficient 17,57% Výměra oceňovaného objektu 144 Celková cena objektu 1 221 618 Celková cena objektu po zaokrouhlení1na 220 desetitisíce 000
7 191 6 000 9 520 1 264 5 927 8 455 17,57% 144 1 038 375 1 040 000
IO
Kč/m2
Kč/m2 Kč/m2 m2 Kč Kč
Cena oceň. objektu [Kč/m2]
1,22
K6
(úvaha znalce)
1,05 1,14 0,87 1,09 1,06 1,00
K5
(pozemek)
6 000
K4
(vybavení)
0,85
K3
(technický stav)
7 059
K2
(velikost)
Cena po redukci (K rpc )
Hrádek, okres Znojmo
Poloha objektu
K1
(poloha)
Redukce na pramen ceny (K rpc)
1
č.
[Kč/m2]
Nabídková cena jednotková [Kč/m2]
Přímé porovnání - jednotková cena
5 692 4 918 6 521 517 5 175 6 209 9,07% 144 821 920 820 000
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy nemovitosti (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti užitné plochy K3 koeficient stavebně-technického stavu nemovisti K4 koeficient vybavení a příslušenství nemovitosti K5 koeficient velikosti pozemku ve funkčním celku K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO
Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Obvyklá cena rodinného domu č.p. 35 k.ú. Křídlůvky včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 34/1 stanovená přímým porovnáním a bez zohlednění dalších skutečností činí zaokrouhlená na desetitisíce 820 000,- Kč. Tato částka je složena z ceny pozemku p.č. 34/1, ve výši 20 000 Kč a z ceny stavby s příslušenstvím ve výši 800 000 Kč. 2.3.1 Ocenění věcných břemen Při stanovení náhrady za zřízení věcného břemene vycházíme z hodnoty věcného břemene, resp. z odhadu obvyklé ceny věcného břemene. Náhrada je pak vyjádřením cenové nabídky smluvních stran, která je kompromisem mezi cenou věcného břemene jako užitkem oprávněné osoby a cenou věcného břemene jako závady, která většinou znehodnocuje nemovitost povinného: nejde o aritmetický průměr. Ocenění věcného břemene jako užitku oprávněného Jedná se v podstatě o stanovení náhrady, která by přiměřeně kompenzovala újmu povinného, tj. částky, která by uložena na odpovídající úrok v budoucnu dávala částku kompenzující újmu povinného. Z výše uvedeného vyplývá, že se vlastně jedná o ocenění výnosové – roční užitek kapitalizovaný mírou kapitalizace. Pro toto ocenění platí základní vztahy, tzv. „věčná renta“. Str. 21
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
CVB = U / u * 100 % Kde: CVB ……… cena věčného břemene U ………… roční užitek u ………… míra kapitalizace Stanovení ročního užitku: 1. Roční užitek lze obecně stanovit jako obvyklé nájemné v místě, čase a ve vztahu k typu nemovitosti, k níž se věcné břemeno váže. Vychází se proto z nájemních smluv, které byly již realizovány na obdobné druhy majetku a dále z realitních nabídek pronájmu. 2. Roční užitek lze rovněž stanovit simulovaným nájemným na základě procentního podílu z ceny pozemku stanovené cenou obvyklou a dále cenou z cenové mapy obce, případně dle oceňovacího předpisu. Stanovení míry kapitalizace: Použitá míra kapitalizace je velmi citlivou položkou při výpočtu výnosové hodnoty věcného břemene. Pokud nejsou k dispozici míry kapitalizace z reálných prodejů je východiskem pro stanovení reálné míry kapitalizace běžné úrokování peněžních ústavů s přípočtem rizikových přirážek, které však nesmí být duplicitní s riziky zahrnutými do ročního užitku. Kalkulování kapitalizační míry stavebnicovou metodou r = r1 + r2 + r3 + r4 kdy: r1 – bezriziková složka (úroková míra na bezpečné vklady ve lhůtě požadovaného úvěru, např. dlouhodobé státní dluhopisy) r2 – míra průměrné očekávané inflace v hodnoceném období r3 – riziková míra v dané lokalitě (obvykle 2 – 5 %) r4 – míra ekonomické životnosti – předpokládaná doba trvání [ ( 1 / zbývající ekonomická životnost v letech ) * 100 ] Korekce Cena věcného břemene jako užitku oprávněného je platná pro výhradní užívání pozemku nájemcem (oprávněným). Pozemek však bude nadále užíván vlastníkem. Pozemek je rozhodně výrazně omezen tím, že se na něm nedá stavět, popř. sázet stromy. Na druhou stranu však může být běžně využíván a případné opravy se mohou vyskytnout v řádu desítek let (tzn. omezení z oprav prakticky minimální). Vliv na korekci tedy bude mít charakter současného užívání, popř. budoucího možného využití pozemku. Doporučené redukční koeficienty u jednotlivých druhů pozemků dle znaleckého standardu POSN č.10: Zemědělské pozemky mimo zastavěnou část obce, které nejsou určeny ÚP k zastavění
0,1 – 0,3
Str. 22
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Zahrady za zástavbou rodinných domů (řadových), kde se obvykle mohou stavět pouze menší hospodářské objekty
0,2 – 0,4
Pozemky, na kterých by bylo možno stavět
0,4 – 0,7
Ocenění věcného břemene jako újmy povinného Jde o vyjádření částky (nákladů), kterou by bylo nutno vynaložit, aby zde věcné břemeno nebylo nutno zřizovat. Mohou nastat případy, kdy věcné břemeno nemovitost zcela znehodnotí (doživotní bydlení v rodinném domě, komunikace skrze pozemek, apod.), nebo naopak cenu ovlivní zanedbatelně (přístup přes zemědělské pozemky, přístup při opravě a údržbě, apod.). Obecně lze cenu závady stanovit jako rozdíl ceny nemovitosti bez závady a ceny nemovitosti se závadou. Z hlediska újmy povinného se pak závada stanovuje jako kapitalizovaná ztráta (ušlý zisk) na základě výnosového ocenění. Věcného břemene užívání částí pozemků p.č. st. 34/3, 8143/1, 8143/2 a 8142 Stanovení rozsahu omezení Stanovení finanční náhrady za zřízení práva užívání částí parcel č. st. 34/3, 8143/1, 8143/2 a 8142, tvořících funkční celek s domem č.p. 35, vše v k.ú. Křídlůvky. Věcné břemeno bude stanoveno jako užitek oprávněného, vypočtený věčnou rentou a poměrně snížený korekčním koeficientem dle výše omezení vlastnických práv povinného. Stanovení ročního užitku V dané lokalitě chybí informace o pronájmu obdobných pozemků, proto nelze objektivně zjistit obvyklé nájemné. V souladu s komentářem MFČR k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům se ke zjištění ročního užitku použije simulované nájemné určené jako procento z ceny pozemku v úrovni obvyklé ceny.
Str. 23
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Stanovení ceny pozemku V územním plánu jsou pozemky vedené v zastavěném území jako plochy venkovského bydlení stabilizované, pozemky se proto ocení porovnáním jako pozemky stavební.
205
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
205
2
Husova, Jaroslavice
1 864
490 000
263
0,90
237
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
237
3
Božice, okres Znojmo
826
300 000
363
0,90
327
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
327
4
Borotice, okres Znojmo
1 268
490 000
386
0,90
348
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
348
5
Krhovice, okres Znojmo
948
379 200
400
0,90
360
1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05
343
Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient
328 227 400 70 258 398 21,22%
295 205 360 63 232 358 21,24%
IO
Kč/m2
Kč/m2 Kč/m2
Cena oceň. objektu [Kč/m2]
0,90
K6
(jiné)
227
K5
(úvaha znalce)
Cena po redukci (K rpc )
190 000
K4
(vybavení)
Redukce na pramen ceny (K rpc)
836
K3
(dopravní dostupnost
Nabídková cena jednotková [Kč/m2]
Valtrovice, okres Znojmo
K2
(velikost)
Nabídková cena [Kč]
1
K1
(poloha)
Poloha objektu
[Kč/m2]
č.
Plocha celkem [m2]
Přímé porovnání - jednotková cena
292 205 348 59 233 351 20,29%
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy pozemku K2 koeficient velikosti pozemku K3 koeficient dopravní dostupnosti pozemku K4 koeficient vybavení pozemku (IS sítě) K5 koeficient ostatních vlastností pozemku K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO
Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Obvyklá cena stavebního pozemku v obci Křídlůvky pro výpočet hodnoty věcného břemene činí 262 Kč/m2. Stanovení míry simulovaného nájemného Dle znaleckého standardu POSN č. 4, činí obvyklý nájem u nemovitostí pro bydlení a rekreaci 3 % z obvyklé ceny. Stanovení nákladů na dosažení příjmu Dle §1263 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník nese oprávněná osoba náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Protože se jedná o pozemek, odpadají zde náklady na pojištění, odpisy, správu a běžnou údržbu. Vzhledem k minimální výši nákladů (například daně z pozemku) nejsou do výpočtu zahrnuty. Stanovení míry kapitalizace V současné době se pohybuje v rozmezí 6 – 11 % v závislosti na výnosu bezrizikových vkladů, typu nemovitosti, inflaci, míře rizika apod. Míra rizika je zde minimální, neboť se jedná o jednorázovou úhradu a trvalé věcné břemeno, proto se pro pozemky zastavěné stavbami pro bydlení a rekreaci užívá kapitalizační míra ve výši 7 %.
Str. 24
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Stanovení korekčního koeficientu Dle znaleckého standardu POSN č. 10 se doporučeny koeficient redukce zahrady za zástavbou rodinných domů (řadových), kde se obvykle mohou stavět pouze menší hospodářské objekty v rozpětí 0,2 – 0,4. V posuzovaném případě je použitý redukční koeficient ve výši 0,3. Výpočet věcného břemene: Druh břemene: užívání pozemků ve funkčním celku s rodinným domem č.p. 35, k.ú. Křídlůvky a) výpočet ročního užitku oprávněné osoby Jednotková cena pozemku Obvyklé nájemné z obdobného pozemku Nájemné jednotkové dosažitelné za výměru věcného břemene Výměra Nájemné roční dosažitelné Nájemné roční celkem (=roční užitek) Náklady oprávněného dle §1263 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - nejsou dohodnuté žádné
tržní hodnota z ceny
Kč/m2
292,00
%
3,00%
Kč/m2
8,76
N
m2 Kč Kč
154,00 1 349,04 1 349,04
NZO
Kč
0,00
U
Kč
1 349,04
b) výpočet obvyklé ceny věcného břemene Uvažovaná hodnota výhody z práva Uvažovaná míra kapitalizace
z u
1 349,04 7,00%
Míra kapitalizace setinná
i
Kč % u/ 100%
Roční užitek oprávněného z věcného břemene
Cena věcného břemene obvyklá Korekční koeficient omezení vlastnického práva Cena věcného břemene obvyklá Cena věcného břemene obvyklá zaokrouhleno
Kč r
0,07 19 272,00 0,30
Kč
5 781,60
Kč
5 780
Obvyklá cena věcné břemena spočívajícího v právu užívání částí parcel č. st. 34/3, 8143/1, 8143/2 a 8142, tvořících funkční celek s domem č.p. 35, vše v k.ú. Křídlůvky, činí: 5 780,- Kč Věcného břemene příjezdové cesty ke stavbě č.p. 35 na p.č. 8145 a 8143/2 Stanovení rozsahu omezení Stanovení finanční náhrady za zřízení práva příjezdové cesty k domu č.p. 35 na parcelách č. 8145 a 8143/2 v k.ú. Křídlůvky.
Str. 25
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Věcné břemeno bude stanoveno jako užitek oprávněného, vypočtený věčnou rentou a poměrně snížený korekčním koeficientem dle výše omezení vlastnických práv povinného. Stanovení ročního užitku V dané lokalitě chybí informace o pronájmu obdobných pozemků, proto nelze objektivně zjistit obvyklé nájemné. V souladu s komentářem MFČR k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům se ke zjištění ročního užitku použije simulované nájemné určené jako procento z ceny pozemku v úrovni obvyklé ceny. Stanovení ceny pozemku V územním plánu jsou pozemky vedené v zastavěném území jako plochy veřejné zeleně. S obdobnými pozemky se v dané lokalitě neobchoduje. Pro výpočet věcného břemene se použije cena zjištěná podle oceňovacího předpisu. Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,55
0,00 -0,06 0,00 0,60
4
Úprava základní ceny pozemků komunikací
I = P5 * (1 + Pi) = 0,234 i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 298,35 0,234 1,000 69,81
Typ § 4 odst. 3
Název
ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem - zjištěná cena
Parcelní Výměra číslo [m2] 1,00
Jedn. cena [Kč/m2] 69,81
1,00 m2
Cena [Kč] 69,81
69,81 =
69,81 Kč
Str. 26
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Cena pozemku veřejné zeleně v obci Křídlůvky pro výpočet hodnoty věcného břemene činí 70 Kč/m2. Stanovení míry simulovaného nájemného Dle znaleckého standardu POSN č. 4, činí obvyklý nájem u nemovitostí pro bydlení a rekreaci 3 % z obvyklé ceny. Stanovení nákladů na dosažení příjmu Dle §1263 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník nese oprávněná osoba náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Protože se jedná o pozemek, odpadají zde náklady na pojištění, odpisy, správu a běžnou údržbu. Vzhledem k minimální výši nákladů (například daně z pozemku) nejsou do výpočtu zahrnuty. Stanovení míry kapitalizace V současné době se pohybuje v rozmezí 6 – 11 % v závislosti na výnosu bezrizikových vkladů, typu nemovitosti, inflaci, míře rizika apod. Míra rizika je zde minimální, neboť se jedná o jednorázovou úhradu a trvalé věcné břemeno, proto se pro pozemky zastavěné stavbami pro bydlení a rekreaci užívá kapitalizační míra ve výši 7 %. Stanovení korekčního koeficientu Dle znaleckého standardu POSN č. 10 se doporučeny koeficient redukce zahrady za zástavbou rodinných domů (řadových), kde se obvykle mohou stavět pouze menší hospodářské objekty v rozpětí 0,2 – 0,4. V posuzovaném případě je použitý redukční koeficient ve výši 0,2. Výpočet věcného břemene: Druh břemene: příjezdová cesta k rodinnému domu č.p. 35, k.ú. Křídlůvky a) výpočet ročního užitku oprávněné osoby Jednotková cena pozemku Obvyklé nájemné z obdobného pozemku Nájemné jednotkové dosažitelné za výměru věcného břemene Výměra Nájemné roční dosažitelné Nájemné roční celkem (=roční užitek) Náklady oprávněného dle §1263 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - nejsou dohodnuté žádné Roční užitek oprávněného z věcného břemene b) výpočet obvyklé ceny věcného břemene Uvažovaná hodnota výhody z práva Uvažovaná míra kapitalizace
tržní hodnota z ceny
Kč/m2
70,00
%
3,00%
Kč/m2
2,10
N
m2 Kč Kč
52,50 110,25 110,25
NZO
Kč
0,00
U
Kč
110,25
z u
Kč %
110,25 7,00% Str. 27
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
Míra kapitalizace setinná
i
Cena věcného břemene obvyklá Korekční koeficient omezení vlastnického práva Cena věcného břemene obvyklá Cena věcného břemene obvyklá zaokrouhleno
u/ 100% Kč
r
0,07 1 575,00 0,20
Kč
315,00
Kč
320
Obvyklá cena věcné břemena spočívajícího v právu zřízení příjezdové cesty k domu č.p. 35 na parcelách č. 8145 a 8143/2 v k.ú. Křídlůvky, činí: 320,- Kč Rekapitulace ocenění komparativní metodou Obvyklá cena rodinného domu č.p. 35 Věcné břemeno užívání pozemků ve FC se stavbou č.p. 35 Věcné břemeno příjezdové cesty ke stavbě č.p. 35 Obvyklá cena rodinného domu č.p. 35 po odečtení věcných břemen Obvyklá cena rodinného domu č.p. 35 po odečtení věcných břemen (zaokrouhleno)
821 920 Kč 5 780 Kč 320 Kč 815 820 Kč 820 000 Kč
Obvyklá cena rodinného domu č.p. 35 k.ú. Křídlůvky včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 34/1 stanovená přímým porovnáním a po odečtení věcných břemen za užívání pozemků ve funkčním celku se stavbou a za zřízení práva příjezdové cesty k domu, činí po zaokrouhlení na cele desetitisíce 820 000,- Kč. Tato částka je složena z ceny pozemku p.č. 34/1, ve výši 20 000 Kč a z ceny stavby s příslušenstvím ve výši 800 000 Kč.
2.4 Vyjádření k DPH V případě všech pozemků na LV č. 21 k.ú. Křídlůvky, obec Znojmo, se nejedná o stavební pozemek dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dle místního šetření je stavba č.p. 35 nacházející se na pozemku p.č. 34/1 užívána již déle než 5 let. Stavba tudíž splňuje předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 28
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena pozemku p.č. St. 34/1 v k.ú. Křídlůvky, jehož součástí je stavba č.p. 35, určená k bydlení, včetně příslušenství užívaného s touto stavbou: Cena zjištěná podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 854 950,- Kč 820 000,- Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku p.č. St. 34/1 v k.ú. Křídlůvky, jehož součástí je stavba č.p. 35, určená k bydlení, včetně příslušenství užívaného s touto stavbou je dle odborného odhadu:
820 000 Kč Cena slovy: osmsetdvacettisíc Kč
Str. 29
STATIKUM s. r.o. 1631-186-2015
3 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:
stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí.
ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví.
Znalecký posudek je veden pod číslem 1631/186/2015. V Brně dne 22.6.2015.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 30
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ........................................................... 6 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofoto mapy ........................................................................ 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace ............................................................................ 2 listy
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 13.05.2015 22:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 03858/13 pro Exekutorský úřad Brno město Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor
Okres: CZ0647 Znojmo Kat.území: 776734 Křídlůvky
Obec: 550086 Křídlůvky List vlastnictví: 21
A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM SJM = společné jmění manželů B Nemovitosti
St. 34/1
Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Křídlůvky, č.p. 35
B1 C
V-3013/2014-713 Pořadí k 25.03.2014 19:17 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 13.05.2015 22:15:02 Kat.území: 776734 Křídlůvky
o
Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce
pověřený soudní exekutor: Mgr. Jana Kalistová, Kolbenova 942/38a, 190 00 Praha 9
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 13.05.2015 22:15:02 Okres: CZ0647 Znojmo Kat.území: 776734 Křídlůvky
Obec: 550086 Křídlůvky List vlastnictví: 21
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách
(St. = stavební parcela)
Typ vztahu Oprávnění pro
o
o Zahájení exekuce
pověřený soudní exekutor: Mgr. Petr Polanský, Voroněžská 144/20, 460 01 Liberec
Listina
Související zápisy
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 13.05.2015 22:15:02 Kat.území: 776734 Křídlůvky Typ vztahu Oprávnění pro
o
Související zápisy
o
Související zápisy
o Zahájení exekuce
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 13.05.2015 22:15:02 Kat.území: 776734 Křídlůvky Typ vztahu Oprávnění pro
Listina
Související zápisy
o
Listina
o
Listina
D
Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro
Povinnost k
o Změna číslování parcel
neměřickým záznamem č. 414 Parcela: St. 34/1
Z-9292/2010-713
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 5
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 13.05.2015 22:15:02 Kat.území: 776734 Křídlůvky
Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina o
F
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
13.05.2015
22:19:06
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 6
