STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 2385-430-2016 Ve věci :
O ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 72 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, pro obec Rozstání, k.ú. Rozstání u Moravské Třebové.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení 159 EX 00693/16-044.
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Mgr. David Pejchal Počet stran posudku: 11 + 6 stran příloh Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
Zpracováno ke dni : 26. 10. 2016
STATIKUM s. r.o. 2385-430-2016
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 3
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 3
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 5 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 5 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 5 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 6 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 6
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 7
2.3
Ocenění porovnávací metodou ..................................................................... 7
2.4
Vyjádření k DPH ............................................................................................ 9
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 10 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 11
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ................................................... 2 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy ......................................................... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy .............................................................. 1 list Příloha č. 4: Sdělení MÚ Moravská Třebová .............................................. 1 list Příloha č. 5: Fotodokumentace ................................................................... 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 2385-430-2016
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Předmětem ocenění je id 1/3 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 72 v k.ú. Rozstání u Moravské Třebové, obec Rozstání, okres Svitavy, kraj Pardubický, a to:
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Obec Rozstání patří do dřívějšího okresu Svitavy a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Moravská Třebová. Obec Rozstání se rozkládá asi 19 km východně od Svitav a 5 km jihovýchodně od města Moravská Třebová. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má úředně hlášeno kolem 250 obyvatel. Z občanské vybavenosti je v obci knihovna. V obci je autobusová a vlaková zastávka, je zde vybudována kanalizace a vodovod.
1.3 Popis nemovitosti Oceňované pozemky se nacházejí severně od obce Rozstání. Pozemky nejsou z pozemní komunikace, přístup je na ně možný jen z nezpevněné polní cesty přes sousední pozemky. Oba pozemky jsou užívány jako orná půda.
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce neváznou na nemovitostech žádná předkupní práva. Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní váznoucí na nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebylo zjištěno žádné movité ani nemovité příslušenství.
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 2385-430-2016
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 10.10.2016 je na LV č. 72 v k.ú. Rozstání u Moravské Třebové, obec Rozstání, okres Svitavy, kraj Pardubický jako vlastník zapsán:
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 26.10.2016 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Mgr. Davida Pejchala. Povinná se i přes výzvu k místnímu šetření nedostavila. Pozemky byly volně přístupné.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Územní plán obce Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012. Str. 4
STATIKUM s. r.o. 2385-430-2016
2. OCENĚNÍ Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. Jiným způsobem oceňování jsou: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 2385-430-2016
hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o předimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku, tedy pro ocenění nemovitosti pro její zařazení do dražby; se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. V případě, že je k dispozici dostatečný vzorek srovnatelných objektů, tato metoda nejlépe vypovídá o obchodovatelnosti nemovitostí na trhu v daném místě a čase.
Str. 6
STATIKUM s. r.o. 2385-430-2016
Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní, tedy ocenění za použití vyhlášky 441/2013 Sb.
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pardubický Svitavy Rozstání Rozstání u Moravské Třebové 248
Ocenění pozemků Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny:
60 % 60,00 %
Parcelní Výměra JC Úprava BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] ostatní plocha 409/26 156,00 9,96 60,00 ostatní komunikace orná půda 420/19 31400 428,00 15,60 60,00 31410 1 230,00 14,34 60,00 32511 9 502,00 10,09 60,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 11 316,00 m2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
UC [Kč/m2] 15,94
= *
194 748,194 748,- Kč 1/3
- zjištěná cena
=
64 916,- Kč
Název
24,96 22,94 16,14
Cena [Kč] 2 486,64
10 682,88 28 216,20 153 362,28
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Ocenění pozemků 64 916,- Kč Ocenění pozemků celkem
64 916,- Kč
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 2385-430-2016
64 916,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
64 916,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
64 920,- Kč
slovy: Šedesátčtyřitisícdevětsetdvacet Kč
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES a databáze znaleckého ústavu. Srovnávací nabídka 1) Gruna, okres Svitavy, 15 177 m2, 239 000,- Kč 2) Staré Město, okres Svitavy, 24 935 m2, 473 700,- Kč 3) Borušov, okres Svitavy, 12 750 m2, 255 000,- Kč
(poloha)
(velikost)
(tvar a terén)
(sítě)
(komunikace)
15 177
239 000
16
0,90
14
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00 1,00
14
2
Staré Město, okres Svitavy
24 935
473 700
19
0,90
17
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00 1,00
17
3
Borušov, okres Svitavy
12 750
255 000
20
0,90
18
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00 1,00
18
4
Městečko Trnávka, okres Svitavy
2 670
45 399
17
0,90
15
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00 1,00
15
Střední hodnota Minimum Maximum Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient Výměra oceňovaného objektu Celková cena objektu Celková cena objektu po zaokrouhlení KCR K1 K2 K3 K4 K5
20 16 20 2 18 22 8,31%
K2
K3
K4
K5
K6
IO
(úvaha znalce)
Nabídková cena [Kč]
2
Výměra [m2]
K1
20 14 18 1 19 21 7,48% m2 Kč Kč
Cena oceň. objektu [Kč/m2]
Cena po redukci (Krpc) [Kč/m2]
Gruna, okres Svitavy
Poloha objektu
[Kč/m ]
1
č.
Nabídková cena jednotková
Redukce na pramen ceny (Krpc)
4) Městečko Trnávka, okres Svitavy, 2 670 m2, 45 399,- Kč
16 14 18 2 14 18 9,88% 11 316 181 056 181 100
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší koeficient polohy pozemku (lokalita, dopravní dostupnost) koeficient velikosti pozemku (u větších je nižší jednotková cena z důvodu dodatečných nákladů na rozvedení sítí a komunikací) koeficient terénu a tvaru pozemku koeficient vybavení pozemku (sítě, stavby na pozemku) koeficient komunikace (napojení pozemku na veřejné komunikace, příjezd TIR apod.)
K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Je-li IO < 1,00 je srovnávaný objekt horší, je-li IO > 1,00 je srovnávaný objekt lepší než oceňovaný objekt Upravená cena srovnávanýc objektů se zjistí jako podíl redukované ceny a indexu odlišnosti IO
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 2385-430-2016
Hodnota id 1/3 nemovitých věcí zapsaných na LV č. 72 v k.ú. Rozstání u Moravské Třebové, zjištěná porovnáním je po zaokrouhlení 60 400,- Kč.
2.4 Vyjádření k DPH Na oceňovaných pozemcích v k.ú. Rozstání u Moravské Třebové se dle informací poskytnutých příslušným Městským úřadem neeviduje platné stavební povolení. Na pozemku se dle jejich sdělení nachází stavba kabelové přípojky 22 kV pro vyvedení výkonu z fotovoltaické elektrárny, která byla zkolaudována dne 9.4.2010. Nejedná se tedy o stavební parcely dle § 56 odst. 2 zák. o DPH.
Str. 9
STATIKUM s. r.o. 2385-430-2016
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena nemovitostí předpisu
zjištěná
podle
cenového
64 920 Kč
Cena nemovitostí určená porovnávacím způsobem
60 400 Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) id 1/3 nemovitostí uvedených na LV 72, k.ú. Rozstání u Moravské Třebové je dle odborného odhadu 60 400 Kč Cena slovy: šedesáttisícčtyřista Kč
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 2385-430-2016
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 2385-430-2016. V Brně dne 3. 11. 2016
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 2385-430-2016
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ................................................... 2 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy ......................................................... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy .............................................................. 1 list Příloha č. 4: Sdělení MÚ Moravská Třebová .............................................. 1 list Příloha č. 5: Fotodokumentace ................................................................... 1 list
Str. 12
MĚSTSKÝ ÚŘAD MORAVSKÁ TŘEBOVÁ ODBOR VÝSTAVBY A ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ nám. T.G.Masaryka 29, 571 01 Moravská Třebová DOPIS ZE DNE: SPISOVÁ ZN. NAŠE Č.J.: VYŘIZUJE: E-MAIL: TEL.: FAX: PRACOVIŠTĚ: DATUM:
13.10.2016
S MUMT 29627/2016-OVUP4 Č.j. MUMT 31551/2016
Ing.Helena Kocumová
[email protected] 461 353 114 461 353 074 ul. Olomoucká 2
STATIKUM s.r.o. Purkyňova 125 612 00 Brno
2.11.2016
SDĚLENÍ Odbor výstavby a územního plánování Městského úřadu v Moravské Třebové, jako stavební úřad příslušný podle § 13 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "stavební zákon"), posoudil žádost o informace k vydaným stavebním povolením, které se týkají staveb na pozemcích parc. č. 420/19 a 409/26 v k. ú. Rozstání u Moravské Třebové, kterou dne 13. 10. 2016 podala společnost STATIKUM s.r.o., IČO 15545881, se sídlem Purkyňova 125, 612 00 Brno, v zastoupení jednatelem Ing. Lukášem Pejchalem (dále jen "žadatel"), a na základě tohoto posouzení podle § 154 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů sděluje, že na výše uvedených pozemcích byla povolena stavba kabelové přípojky 22 kV pro vyvedení výkonu z fotovoltaické elektrárny. Umístění a provedení stavby bylo povoleno rozhodnutím č. j.: MUMT – 9705/2009 – OVUP1 ze dne 26. 5. 2009 a její užívání bylo povoleno kolaudačním souhlasem č. j.: MUMT 7760/2010-OVUP1 ze dne 9. 4. 2010.
oprávněná úřední osoba Ing. Helena Kocumová referent odboru výstavby a územního plánování Obdrží: navrhovatel (dodejka) 1. STATIKUM s.r.o., IDDS: t538guz
Fotodokumentace z místního šetření 26.10.2016
