STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1812-367-2015
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny id 1/3 nemovitostí zapsaných na LV č. 385 k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00596/14-055; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Milana Juráčka, nar. 16.3.1971, Zelný trh čp.320/čo.21, 602 00 Brno
Oceněno k datu:
23.9.2015
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku:
18 + 10 stran příloh
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 3
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 4
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 6 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 6 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 7 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 7
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 7
2.3
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 12
2.4
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 16
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 17 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 18
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ........................................................... 6 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Fotodokumentace ............................................................................ 2 listy Příloha č. 4: Sdělení MU Sokolnice ....................................................................... 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Podíl povinného Milana Juráčka, nar. 16.3.1971, Zelný trh čp.320/čo.21, 602 00 Brno ve výši id 1/3 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 385 k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, a to:
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Obec Sokolnice se nachází v okrese Brno-venkov, kraj Jihomoravský. Sokolnice se rozkládají v Dyjsko-svrateckém úvalu, na pravém břehu Říčky (Zlatého potoka), 11 km jihovýchodně od Brna. Žije zde přes 2300 obyvatel. V roce 2008 zde stálo 726 domů. Sokolnice jsou od 1. září 2005 začleněny do Integrovaného dopravního systému Jihomoravského kraje. Železniční stanici Sokolnice-Telnice na trati Brno – Přerov, nacházející se na okraji obce, obsluhuje vlaková linka S2 (přímé spojení s Brnem a Křenovicemi), přímo do Sokolnic zajíždějí brněnské městské autobusové linky 40, 73 a N95. Regionální spoje zajišťují autobusové linky 109, 151, 610, 611 a 612. Ve městě se nachází základní občanská vybavenost včetně základní a mateřské školy.
1.3 Popis nemovitosti Jedná se o řadový rodinný dům v blízkost centra obce Sokolnice ulice U Rybníku. Dům je přízemní, nepodsklepený. Dům je vystavěn klasickou zděnou technologií, většina oken a vstupní dveře jsou plastová. V chodbě a koupelně se nachází keramická dlažba, v pokojí dřevěná podlaha a v kuchyni linoleum. Střecha je sedlová na dřevěném krovu. Střešní krytina je z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z Pz plechu. Schody do půdního prostoru jsou dřevěné. Dům je dispozičně řešen jako 1+1. Koupelna je společná s wc. Pokoj má okna do ulice, kuchyně pak na malý dvorek za domem. Nemovitost je dle sdělení spolumajitelky připojena k elektřině a vodovodu, plyn v nemovitosti není a odpad je sveden do septiku. V době prohlídky byla nemovitost krátce po požáru, stropy a omítky v přízemí vykazovaly stopy ohoření viz. přiložená fotodokumentace. K nemovitosti náleží malý dlážděný dvorek s kůlnou. Dle sdělení Stavebního odboru Městského úřadu Sokolnice nebylo kolaudační rozhodnutí v archivu dohledáno.
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Při místním šetření bylo zjištěno nemovitá věc - kůlna, která tvoří s nemovitostí příslušenství.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 17.8.2015 je jako vlastník oceňovaných nemovitostí zapsán:
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 23.9.2015 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala. Povinný se i přes výzvu k místnímu šetření nedostavil a neumožnil prohlídku nemovitosti. Částečný vstup do nemovitosti byl znalci umožněn spoluvlastnicí nemovitosti paní Veronikou Starou. Znalci nebyl umožněn vstup na půdu a do kůlny.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
2. OCENĚNÍ Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. Jiným způsobem oceňování jsou: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o pře dimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní, metodou podpůrnou pak bude administrativní ocenění.
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
Základní informace Adresa předmětu ocenění: 679 04 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Sokolnice Katastrální území: Sokolnice Počet obyvatel: 2 313 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí I s Prahou nebo Brnem O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová II zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost II (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,85 0,60 1,05 1,00 0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 917,33 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,04
II I
0,02 0,00
I
0,00
VI
0,00
III
0,00
I
-0,01
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,050
Ocenění staveb Rodinný dům čp.164 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 100 let 2 160,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6,5*8,2 Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 53,30 m2
=
Konstrukční výška 2,90 m
Obestavěný prostor 1.NP: (6,5*8,2)*(2,90) Podkroví: (6,5*8,2)*(1,90) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
53,30 m2
= = =
ZP1 = ZP =
154,57 m3 101,27 m3 255,84 m3
53,30 m2 53,30 m2 Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
Podlažnost:
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ A
II III II I III
-0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
II III I III III
-0,04 0,00 0,00 0,00 0,05
I
-0,01
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,505 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 160,- Kč/m3 * 0,505 = 1 090,80 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 255,84 m3 * 1 090,80 Kč/m3 * 1,000 * 1,050= 293 023,79 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům čp.164 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= =
Rodinný dům čp.164 - zjištěná cena
=
*
293 023,79 Kč 293 023,79 Kč 1/3 97 674,60 Kč
Ocenění pozemků Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 917,33 1,050 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 96
Koef.
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 119,00 963,20
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 119,00 m2 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = Úprava ceny vlastnickým podílem * Pozemky - zjištěná cena
=
Upr. cena [Kč/m2] 963,20
Cena [Kč] 114 620,80 114 620,80 114 620,80 Kč 1/3 38 206,93 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.164
97 674,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
97 674,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
38 206,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
38 206,90 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
135 881,50 Kč
135 881,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.164
97 674,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
97 674,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
38 206,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
38 206,90 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
135 881,50 Kč
135 881,50 Kč
135 880,- Kč
slovy: Jednostotřicetpěttisícosmsetosmdesát Kč
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES a databáze znaleckého ústavu. Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
Nemovité věci zapsané na LV č. 385 k.ú Sokolnice: Srovnávací nabídka 1) RD Sokolnice, užitná plocha 220 m2, pozemek 475 m2 Rodinný dům 6+1 s dvorkem a zahradou v obci Sokolnice vzdálené 5 km od okrajové části Brno Tuřany. Zastavěná plocha 184 m2, plocha zahrady 273 m2. Napojení na všechny sítě + studna. Vytápění je zajištěno ústředním plynovým topením nebo krbovými kamny v obývacím pokoji. Elektřina 220 V a 380 V, obecní vodovod + studna, napojení na kanalizaci. V roce 2009 proběhla částečná rekonstrukce domu: plastová okna, výměna dveří, nová koupelna, kuchyně, rozvody IS, zateplení, izolace). Ihned obyvatelný je byt 4+1, další dva pokoje vyžadují rekonstrukci. Dispozice domu: 1.NP předsíň, chodba, vlevo ložnice a pokoj k rekonstrukci, vstup na dvůr (terasu), vstup do sklepa, vstup do patra, vpravo dětský pokoj, obývací pokoj, kuchyně s novou linkou s vestavěnými spotřebiči a barovým pultem, koupelna s rohovou vanou a samostatné WC. 2.NP dětský pokoj, pokoj k rekonstrukci, vstup na provizorní balkon, možnost dalšího rozšíření o nevyužitý půdní prostor. Vstup na dvůr a na zahradu je i z ulice. Oplocená zahrada se nachází přes cestu u domu. Možnost parkování, posezení s krbem, kůlna. Výborné místo na odpočinek. NABÍDKOVÁ CENA: 2 800 000,- Kč 2) RD Kobylnice, okres Brno-venkov, užitná plocha 120 m2, pozemek 120 m2 Jedná se o řadový RD 4+1, ZP 120 m v Kobylnici, 12 km od centra Brna. Dům je cihlový,určený k částečné rekonstrukci , nemá zahrádku, ale je zde malý dvorek a na střeše pěkná terasa s vchodem na pěknou, postornou půdu, která je vhodná k dalšímu rozšíření obytných prostor. Dispozice: chodba 18 m2, pokoj do ulice 16 m2, vchod do kuchyně 14 m2, vchod do obývacího pokoje s okny do ulice 20 m2, koupelna 6 m2, komora 4 m2, vchod do sklepa, který je pod většinou obtné plochy, cca 50 m2, další místnost 16 m2 (bez okna), pokojík 8 m2. Okna a dveře na dvorek jsou plastová, v předsíni dřevěné obložení, podlahy PVC a koberce, výtápění plynové, ohřev vody el. boilerem. Dům je napojen na veškeré IS, je suchý, a po úpravách umožní pěkné bydlení kousek od centra Brna. Velkým bonusem je samostatná zděnná garáž se zavedenou el. energií, která je cca 100 m od domu.. NABÍDKOVÁ CENA: 1 600 000,-Kč
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
3) RD Jiříkovice, okres Brno-venkov, užitná plocha 66 m2, pozemek 118 m2 RD 2kk v obci Jiříkovice,10min.od Brna.Dům je určen ke kompletní rekonstrukci či přestavbě.Lze přestavět na 4kk. V obci je veškerá občanská vybavenost a skvělá dostupnost do centra Brna.U domu je předzahrádka a dvorek cca 50m2. Ihned volný. NABÍDKOVÁ CENA: 1 250 000,- Kč
4) RD Měnín, okres Brno-venkov, užitná plocha 87 m2, pozemek 485 m2 Rodinný dům 4+1 v obci Měnín (okr. Brno venkov). Jedná se o přízemní řadový rodinný dům s celkovou podlahovou plochou 87 m2. Tři z pokojů jsou průchozí a jeden je zcela samostatný. Samozřejmostí je kuchyň se spíží, koupelna a místnost WC. Dům je částečně podsklepený a poskytuje tak dostatek úložných prostor. Vytápění domu je řešeno pomocí plynového kotle a vodu ohřívá elektrický bojler. V domě je elektřina, plynovod, kanalizace a studna s pitnou vodou. Průkaz energetické náročnosti budovy nebyl dodán, proto je inzerována třída G. Za domem je obezděný dvůr s možností vjezdu. Na dvoře jsou bývalá hospodářská stavení, která lze přebudovat na letní kuchyň s posezením, dílnu, ateliér, apod. nebo je odstranit a zvětšit tak plochu dvora. K domu přináleží oplocená rovinatá zahrada s příjezdem ze zadní strany. Měnín poskytuje svým obyvatelům kompletní občanskou vybavenost (školka, škola, praktický lékař, obchod, restaurace) a možnost kulturního i sportovního (cyklostezky, hřiště) vyžití.. NABÍDKOVÁ CENA: 1 200 000,-Kč 5) RD Na kopci, Otnice, užitná plocha 60 m2, pozemek 107 m2 Dům 2+kk, v obci Otnice, ZP cca 70 m2 – užitná plocha domu cca 60 m2, parcela 107 m2, řadový + předzahrádka. Malý přízemní domek se sedlovou střechou je určen k modernizaci. K domku náleží uzavřený dvorek cca 25 m2 se zděnou kůlnou cca 9 m2. Domek se hodí jako startovací bydlení nebo pro starší osobu. Uvolnění: ihned. Veškeré IS (obecní vodovod, kanalizace, elektřina, plyn). V obci je veškerá občanská vybavenost. NABÍDKOVÁ CENA: 560 000,-Kč
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
12 727
2
RD Kobylnice
1 600 000
13 333
0,90
12 000
0,95 0,98 1,10 1,05 0,98 1,00 1,05
11 429
3
Jiříkovice, okres Brno-venkov
1 250 000
18 939
0,90
17 045
0,95 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00
17 045
4
RD Měnín, okres Brno-venkov
1 200 000
13 793
0,90
12 414
0,95 1,00 0,90 1,10
1?2 1,00 0,94 0
13 206
5
RD Na kopci, Otnice
560 000
9 333
0,95
8 867
0,90 1,00 0,97 1,00 0,98 1,00 0,86
10 310
Celkem jednotková cena - průměr Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient Výměra oceňovaného objektu Celková cena objektu Celková cena objektu po zaokrouhlení na desetitisíce
IO
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 m2 Kč Kč
Cena oceň. objektu [Kč/m2]
1,00 0,95 0,95 0,95 1,05 1,00 0,90
K6
(úvaha znalce)
11 455
K5
(pozemek)
0,90
K4
(vybavení)
12 727
K3
(technický stav)
2 800 000
K2
(velikost)
Redukce na pramen ceny (K rpc)
Komenského, Sokolnice
Poloha objektu
K1
(poloha)
Nabídková cena jednotková [Kč/m2]
1
č.
[Kč/m2]
Nabídková cena [Kč]
Cena po redukci (K rpc )
Komparace:
12 943 2 288 10 655 15 231 17,67% 43 556 549 560 000
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy nemovitosti K2 koeficient velikosti nemovitosti K3 koeficient technického stavu nemovisti K4 koeficient vybavení a příslušenství nemovitosti K5 koeficent velikosti pozemku K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO
Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6), kde JC = cena po redukci / (index odlišnosti)
Obvyklá cena nemovitosti včetně příslušenství stanovená přímým porovnáním činí 560 000,- Kč. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (např. RD s jedním bytem) U nemovitostí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitost přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávaní vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitostí nekomerčních je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více byty). Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání svých práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Dle znaleckého standardu POSN č. 1 je snížení vlastnického podílu pro nekomerční nemovitosti doporučováno následovně: pro většinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 15 - 20 % pro menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 20 – 40 % Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
Pro výpočet ocenění vlastnického podílu 1/3 na předmětné nemovitosti je uvažováno snížení o cca 20 % Obvyklá cena podílu 1/3 na rodinném domě č.p. 164 k.ú. Sokolnice včetně příslušenství a pozemku p.č. 96 stanovená přímým porovnáním činí po zaokrouhlení 448 000,- Kč, po redukci 150 000,- Kč. Tato částka se skládá z ceny podílu na pozemcích p.č. 96 ve výši 42 000 Kč a ceny podílu na stavbě ve výši 108 000 Kč.
2.4 Vyjádření k DPH V případě všech pozemků na LV č. 385 k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, se nejedná o stavební pozemek dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dotazem na Stavební odbor města Sokolnice bylo zjištěno, že kolaudační rozhodnutí nebylo dohledáno, stavba je prokazatelně užívána více jak 50 let a tudíž splňuje předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena spoluvlastnického podílu 1/3 zjištěná podle cenového předpisu Cena spoluvlastnického podílu 1/3 zjištěná porovnávacím způsobem
135 880,- Kč 150 000,- Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu povinného na nemovitostech uvedených na LV 385 k.ú. Sokolnice je dle odborného odhadu
150 000 Kč Cena slovy: stopadesáttisíc Kč
Str. 17
STATIKUM s. r.o. 1812-367-2015
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1812/367/2015. V Brně dne 23.10.2015.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 18
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ........................................................... 6 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Fotodokumentace ............................................................................ 2 listy Příloha č. 4: Sdělení MU Sokolnice ....................................................................... 1 list
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 17.08.2015 22:15:02 Okres: CZ0643 Brno-venkov Kat.území: 752193 Sokolnice
Obec: 583898 Sokolnice List vlastnictví: 385
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, kód: 703. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
17.08.2015
22:24:32
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, kód: 703. strana 6
Fotodokumentace z prohlídky
Jana Robešová
Obecní úřad Sokolnice, okres Brno - venkov, PSČ 664 52 Sp.zn.: 1213/15/SÚ/JR
stavební úřad V Sokolnicích 30.9.2015
30.09.2015 12:40:09 +02'00'
Signer:
CN=Jana Robešová C=CZ O=Obec Sokolnice [IČ 00282596] 2.5.4.11=SÚ Sokolnice
Public key:
RSA/2048 bits
SDĚLENÍ
Obecní úřad Sokolnice, stavební úřad, jako stavební úřad příslušný podle ustanovení § 13 odst. 1 písm. e) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění (dále jen stavební zákon) obdržel dne 9.9.1213 žádost o sdělení informace, k jakému datu došlo ke kolaudaci stavby Sokolnice č.p. 164 a zda je vydáno platné stavební povolení k parcele č. 96, kterou podala společnost STATIKUM s.r.o, znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR, se sídlem Purkyňova 125, 612 00 Brno. Žádost byla podána na základě usnesení soudního exekutora Mgr. Jana Krejsty, Exekutorský úřad Brno-město č.j. 159 EX 00596/14-055, kterým bylo znaleckému ústavu STATIKUM s.r.o. uloženo vypracovat znalecký posudek pro účely provedení exekuce prodejem zástavy – nemovitosti povinného Milana Juráčka, Zelný trh č.p. 320/č.o. 21, 602 00 Brno. K uvedené žádosti sdělujeme, že v archivu stavebního úřadu nebylo dohledáno kolaudační rozhodnutí výše uvedené stavby rodinného domu a ni stavební povolení na jakoukoli stavbu na výše uvedeném pozemku.
Jana R o b e š o v á technik stavebního úřadu otisk úředního razítka
Obdrží prostřednictvím datové schránky: STATIKUM s.r.o, znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR, se sídlem Purkyňova 125, 612 00 Brno Dále obdrží: Spis SÚ
