STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1736-291-2015
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny id 1/4 nemovitostí zapsaných na LV č. 559 k.ú. Rožmitál pod Třemšínem, obec Rožmitál pod Třemšínem pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00768/12-175; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Čestmíra Kučery, Náměstí čp.8, 262 42 Rožmitál pod Třemšínem
Oceněno k datu:
11.8.2015
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku:
15 + 6 stran příloh
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 3
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 3
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 3
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 5 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 5 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 5 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 6 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 6
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 6
2.3
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 11
2.4
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 13
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 14 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 15
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ........................................................... 3 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Fotodokumentace .............................................................................. 1 list Příloha č. 4: Sdělení MU Rožmitál pod Třemšínem ............................................... 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Podíl povinného Čestmíra Kučery, nar. 9.5.1959, Náměstí čp.8, 262 42 Rožmitál pod Třemšínem ve výši id 1/4 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 559 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec Rožmitál pod Třemšínem, kat. území Rožmitál pod Třemšínem, a to:
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Rožmitál pod Třemšínem je město v okrese Příbram v podhůří Brd asi 15 km jihozápadně od Příbrami. Leží na konci regionální železniční trať Březnice - Rožmitál pod Třemšínem. Má přes 4 tisíce obyvatel.
1.3 Popis nemovitosti Znalci nebyl do oceňované nemovitosti umožněn přístup, popis je proto proveden na základě vnější obhlídky. Oceňovaná nemovitost je řadová garáž, která se nachází v západní části města s dobrou dostupností do centra. Přístup je z ulice na Sádkách, samotný příjezd je přes p.č. 315/1, ve vlastnictví obce Rožmitál pod Třemšínem, po nezpevněné komunikaci. Kolaudační rozhodnutí nebylo dochováno, dle odhadu znalce je stáří nemovitosti cca. 30 let. Svislá konstrukce je zděná, vrata jsou plechová. Klempířské konstrukce jsou z Pz plechu. U nemovitosti nebylo možné ověřit ke kterým inženýrským sítím je nemovitost připojena.
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle šetření znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Při místním šetření nebyly zjištěny nemovité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 16.7.2015 je jako vlastník oceňovaných nemovitostí zapsán: Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 11.8.2015 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala. Povinný se i přes výzvu k místnímu šetření nedostavil a neumožnil prohlídku nemovitosti. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace a fotodokumentace získané při místním šetření Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012. Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
2. OCENĚNÍ Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. Jiným způsobem oceňování jsou: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o pře dimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní, metodou podpůrnou pak bude administrativní ocenění.
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
Základní informace Adresa předmětu ocenění: 256 01 Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Rožmitál pod Třemšínem Katastrální území: Rožmitál pod Třemšínem Počet obyvatel: 4 428 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo III Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová II zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost II (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,85 0,60 1,02 1,00 0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 668,34 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + S Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
č. I
Pi 0,80
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
IV
0,00
I
0,00
I
0,00
II
0,00
II
0,00
II
0,00
7
Index polohy
IP = P1 * (1 + S Pi) = 0,800 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,800
Ocenění staveb Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Garáž § 37 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 30 let 1 820,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Zastavěné plochy a výšky podlaží : 3,1*6 Název podlaží :
18,60 m2
= Zastavěná plocha 18,60 m2
Obestavěný prostor : (3,1*6)*(2,60) Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukční výška 2,60 m
48,36 m3 48,36 m3
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení
č. II
Vi typ B
I II I
-0,01 0,00 -0,05 Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850
II III II
-0,01 0,00 1,00
5
Index vybavení
IV = (1 +
S Vi) * V6 * 0,850 = 0,791 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,800 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 820,- Kč/m3 * 0,791 = 1 439,62 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 48,36 m3 * 1 439,62 Kč/m3 * 1,000 * 0,800= 55 696,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Garáž - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= = *
55 696,02 Kč 55 696,02 Kč 1/4
Garáž - zjištěná cena
=
13 924,01 Kč
Ocenění pozemků Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,800 Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,800 = 0,800 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 668,34 0,800 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st.887
Koef.
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 21,00 534,67
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 21,00 m2 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = Úprava ceny vlastnickým podílem * Pozemky - zjištěná cena
=
Upr. cena [Kč/m2] 534,67 Cena [Kč] 11 228,07
11 228,07 11 228,07 Kč 1/4 2 807,02 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
13 924,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
13 924,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
2 807,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 807,- Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
16 731,- Kč
16 731,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
13 924,- Kč Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
1. Ocenění staveb celkem
13 924,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
2 807,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 807,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
16 731,- Kč
16 731,- Kč
16 730,- Kč
slovy: Šestnácttisícsedmsettřicet Kč
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES a databáze znaleckého ústavu.
Nemovité věci zapsané na LV č. 559 k.ú Rožmitál pod Třemšínem: Srovnávací nabídka 1) garáž, Poštovní, Příbram, užitná plocha 24 m2 Prodej pěkné velké zděné garáže v Příbrami V - Zdaboř, vedle Tesca v ulici Poštovní. Garáž je pěkná, velká, dobré dvoukřídlé vrata, 3 bezpečnostní zámky. Dobrá přístupová cesta po celý rok. Velmi žádaná lokalita pro parkování. 200 m od garáže je zastávka MHD. Technický stav garáže je velmi dobrý. NABÍDKOVÁ CENA: 99 000,- Kč 2) garáž, Březnice, okres Příbram, užitná plocha 20 m2 Jedná se o zděnou řadovou garáž 20m2, , obec Březnice, okr. Příbram, která je umístěna v klidné části, za supermarketem „NORMA“, elektřina zavedena, vjezd přímo z ulice Rožmitálská. NABÍDKOVÁ CENA: 90 000,-Kč 3) garáž, Anenská, Příbram, užitná plocha 21 m2 Prodej pěkné, velké zděné garáže v Příbrami IV, ul. Anenská za Katastrálním úřadem - za Reaultem. Garáž je na 1 velké auto + úložné prostory. Velikost 6 x 3,5 m. Dobrá poloha. Vstupní výklopná vrata ještě procházejí opravou aby mohle sloužit ke spokojenosti zájemců. Podlaha betonová. NABÍDKOVÁ CENA: 50 000,- Kč
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
0,90
3 713
1,05 1,05 1,00 1,00 1,10
3 375
2
Březnice, okres Příbram
90 000
4 500
0,90
4 050
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4 050
3
Anenská, Příbram
50 000
2 381
0,95
2 262
1,00 0,90 0,90 0,90 0,73
3 098
Celkem jednotková cena - průměr Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient Výměra oceňovaného objektu Celková cena objektu Celková cena objektu po zaokrouhlení na desetitisíce
IO
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 m2 Kč Kč
Cena oceň. objektu [Kč/m2]
4 125
K4
(úvaha znalce)
Cena po redukci (K rpc )
99 000
K3
(vybavení)
Redukce na pramen ceny (K rpc)
Poštovní, Příbram
K2
(technický stav)
Nabídková cena jednotková [Kč/m2]
1
K1
(poloha)
Poloha objektu
[Kč/m2]
č.
Nabídková cena [Kč]
Komparace:
3 508 400 3 108 3 908 11,40% 19 66 652 70 000
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy nemovitosti K2 koeficient technického stavu nemovisti K3 koeficient vybavení a příslušenství nemovitosti K4 koeficient úpravy dle úvahy znalce Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4), kde JC = cena po redukci / (index odlišnosti)
Obvyklá cena nemovitosti včetně příslušenství stanovená přímým porovnáním činí 70 000,- Kč. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (např. RD s jedním bytem) U nemovitostí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitost přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávaní vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitostí nekomerčních je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více byty). Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání svých práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Dle znaleckého standardu POSN č. 1 je snížení vlastnického podílu pro nekomerční nemovitosti doporučováno následovně: pro většinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 15 - 20 % pro menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 20 – 40 % Pro výpočet ocenění vlastnického podílu 1/4 na předmětné nemovitosti je uvažováno snížení o 20 %
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
Obvyklá cena podílu 1/4 na garáži bez č.p./č.e. k.ú. Rožmitál pod Třemšínem včetně příslušenství a pozemku p.č. St.887 stanovená přímým porovnáním činí 17 500,- Kč, po redukci 14 000,- Kč. Tato částka se skládá z ceny podílu na pozemku p.č. st.817 ve výši 1 000 Kč a ceny podílu na stavbě ve výši 13 000 Kč.
2.4 Vyjádření k DPH V případě všech pozemku p.č.st.887 v k.ú. Rožmitál pod Třemšínem se nejedná o stavební pozemek dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dotazem na Stavební odbor města Rožmitál pod Třemšínem bylo zjištěno, že na nemovitost nebylo vydáno platné stavební povolení a zároveň datum první kolaudace je prokazatelně starší než 5 let. Stavba tudíž splňuje předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena spoluvlastnického podílu 1/4 zjištěná podle cenového předpisu Cena spoluvlastnického podílu 1/4 zjištěná porovnávacím způsobem
16 730,- Kč 14 000,- Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu povinného na nemovitostech uvedených na LV 559 k.ú. Rožmitál pod Třemšínem je dle odborného odhadu
14 000 Kč Cena slovy: čtrnácttisíc Kč
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1736-291-2015
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1736/291/2015. V Brně dne 31.8.2015.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 15
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ........................................................... 3 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Fotodokumentace .............................................................................. 1 list Příloha č. 4: Sdělení MU Rožmitál pod Třemšínem ............................................... 1 list
Fotodokumentace z prohlídky
