STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1617-172-2015 Ve věci :
O ceně nemovitostí specifikovaných v bodě 1.1 v k.ú. Vícemilice
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 2021 k.ú. Vícemilice, obec Bučovice pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 02341/13-082; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Jiří Mandák, IČ: 71847936, Jiráskova čp. 502, 685 01 Bučovice
Oceněno k datu:
19.5.2015
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku:
19 + 14 stran příloh
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Popis nemovitích věcí.................................................................................... 3
1.3
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 3
1.4
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 3
1.5
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.6
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.7
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 6 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 6 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 7 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 7
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 7
2.3
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 14
2.4
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 17
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 18 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 19
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpisy z katastru nemovitostí ......................................................... 7 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................. 2 listy Příloha č. 3: Sdělení MÚ Bučovice ...................................................................... 4 listy Příloha č. 4: Fotodokumentace ............................................................................ 1 listy
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu (tržní hodnotu) nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 159 EX 02341/13-082 ze dne 5.5.2015, a to:
1.2 Popis nemovitých věcí Rodinný dům č.p. 127 k.ú. Vícemilice, obec Bučovice Rodinný dům leží v okrajové části obce Bučovice, která se nazývá Vícemilice. Vícemilice jsou menší osadou v okrese Vyškov, ležící 1,5 km jihovýchodně od Bučovic na pravém břehu Litavy, v nadmořské výšce 226 m n. m. Bučovice jsou město v okrese Vyškov v Jihomoravském kraji, 29 km východně od Brna. Ve městě se nacházejí dvě základní školy a jedna střední škola. Ve městě se nachází rozšířená občanská vybavenost. Oceňovaná nemovitost je částečně podsklepená a nachází se na ulici Osvobození. Dům má jedno nadzemní podlaží a je tvaru „L“. Nemovitost je vystavěna klasickou zděnou technologií, okna v uliční části jsou plastová (z roku 2007), střecha sedlová, krytina je z pálených tašek. Dům je dispozičně řešen jako 1+1, koupelna je společná s wc. Vytápění je řešeno pomocí plynových wafek. Nemovitost je připojena na veškeré inženýrské sítě. Ve funkčním celku s nemovitostí je dvůr, ze kterého je vstup do místnosti skladu v západní části budovy. Dvůr je zcela pokryt zámkovou dlažbou. K nemovitosti dále náleží pozemek p.č. 878/1, 879/3, 894/25, 877/4, 895/25 a 876/2. Tyto pozemky jsou v aktuálním územním plánu vedeny jako plochy zeleně a takto jsou i ve skutečnosti užívány.
1.3 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
1.4 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství.
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství oceňovaných nemovitostí: Zámková dlažba nacházející se ve dvoře domu, dřevěný plot.
1.5 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 5.5.2015 je jako vlastník oceňovaných nemovitostí zapsán:
1.6 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 19.5.2015 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala a spoluvlastníka nemovitosti Marie Mandákové. V rámci prohlídky bytového domu nebyl umožněn znalci vstup do obytných místností.
1.7 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Fotodokumentace z prohlídky a údaje zjištěné při prohlídce; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
2. OCENĚNÍ Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. Jiným způsobem oceňování jsou: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o pře dimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní, metodou podpůrnou pak bude administrativní ocenění.
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
Základní informace Adresa předmětu ocenění: Bučovice 679 04 Bučovice Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Bučovice Katastrální území: Vícemilice Počet obyvatel: 6 464 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem III obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Prahavýchod, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová II zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost II (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,95 0,85
0,80 1,00 0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 781,85 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
1,00
I
0,04
III I
-0,05 0,00
II
-0,01
VI
0,00
II
-0,01
I
-0,01
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,960 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,960
Ocenění staveb Rodinný dům čp.127 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 50 let 2 160,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Zastavěné plochy a výšky podlaží : 6*9,25 2*5,25 : Název podlaží : :
Zastavěná plocha 55,50 m2 10,50 m2 2,00 m2
Obestavěný prostor : (6*9,25)*(2,90) (2*5,25)*(2,90)
= = =
55,50 m2 10,50 m2 2,00 m2
Konstrukční výška 2,90 m 2,90 m 1,60 m
= =
160,95 m3 30,45 m3 Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
: (6*9,25)*(2,20)+(2*5,25)*(2,20) : (2)*(1,6) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,03
145,20 m3 3,20 m3 339,80 m3
= = =
66,00 m2 68,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750
č. I
Vi typ A
II III II II V
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,08
II III I II II
-0,04 0,00 0,00 -0,03 0,00
I
-0,01
III II
0,00 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,750 = 0,750 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,960 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 160,- Kč/m3 * 0,750 = 1 620,- Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 339,80 m3 * 1 620,- Kč/m3 * 1,000 * 0,960= 528 456,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům čp.127 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu
= =
528 456,96 Kč 528 456,96 Kč
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Rodinný dům čp.127 - zjištěná cena
1/6 88 076,16 Kč
=
Ocenění pozemků Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,960 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,960 = 0,960 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 781,85 0,960 Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 129
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 121,00 750,58 121,00
m2
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
750,58 Cena [Kč] 90 820,18 90 820,18
Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak
Pi Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
-0,50
-0,10
-0,05 0,00 0,60 4
Úprava základní ceny pozemků komunikací
I = P5 * (1 +
Pi) = 0,210
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 781,85 0,210 1,000 Typ § 4 odst. 3
Název
ostatní plocha ostatní komunikace § 4 odst. 3 ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 894/25
895/25
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 86,00 164,19
59,00
145,00 m2
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Parcelní Výměra JC Úprava BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] 876/2 31911 2 062,00 10,73 80,00 876/2 32011 87,00 8,35 80,00 876/2 34099 1 006,00 1,22 80,00 877/4 34099 22,00 1,22 80,00 878/1 31911 152,00 10,73 80,00 878/1 34099 37,00 1,22 80,00 879/3 34099 3,00 1,22 80,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název
164,19
Upr. cena [Kč/m2] 164,19 Cena [Kč] 14 120,34
9 687,21
23 807,55
80 % 80,00 % UC [Kč/m2] 19,31 15,03 2,20 2,20 19,31 2,20 2,20
Cena [Kč] 39 817,22 1 307,61 2 213,20 48,40 2 935,12 81,40 6,60
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
Celkem: 3 369,00 m2 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= *
46 409,55 161 037,28 Kč 1/6
Pozemky - zjištěná cena
=
26 839,55 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.127
88 076,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
88 076,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
26 839,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
26 839,60 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
114 915,80 Kč
114 915,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.127
88 076,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
88 076,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
26 839,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
26 839,60 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
114 915,80 Kč
114 915,80 Kč
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
114 920,- Kč
slovy: Jednostočtrnácttisícdevětsetdvacet Kč
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES a databáze znaleckého ústavu. Rodinné domy Srovnávací nabídka 1) Rodinný dům, Vícemilice, užitná plocha 90 m2 Jedná se o rodinný, cihlový, domek vesnického typu, v klidné ulici obce Bučovice, část Vícemilice, okr. Vyškov. Dispozice 2+1, zastavěná plocha domu 155 m2, uliční šíře 8,6 m, půdorys budovy je možné vidět ve fotogalerii. Zahrada je velká asi 350 m2. Celková plocha všech parcel činní přesně: 510 m2. Dispozice: chodba, kuchyně, špajz, koupelna, dva pokoje, prosklená veranda, další hospodářské budovy. Nemovitost je postavená okolo roku 1945 a vše ve stavu k celkové rekonstrukci. Současné obvodové zdivo má tloušťku 60 cm, je cihlové a suché. Střecha je k výměně, podlahy dřevěná prkna. Dům není podsklepený a není odizolovaný. Vše je v původním stavu. Napojení na obecní vodovod, elektřinu a plyn. Žumpa zatím není napojená na obecní kanalizaci, která vede před domem a tak je třeba ji vyvážet. NABÍDKOVÁ CENA 599 000 KČ 2) Rodinný dům Vícemilice, užitná plocha 50 m2 Dům s pozemkem o celkové ploše 806 m2, dům je určen k celkové modernizaci popřípadě demolici a využití na stavební místo. Na hranici pozemku jsou veškeré inženýrské sítě. Parkování v průjezdu na pozemku před domem. NABÍDKOVÁ CENA 799 000 KČ
3) Rodinný dům, Bučovice, užitná plocha 51 m2 Rodinný dům s možností rozšíření o půdní vestavbu je určen k modernizaci a nachází se v klidné okrajové části města s veškerou občanskou vybaveností. Pozemek celkem: 136 m² Zastavěná plocha: 55 m² Užitná plocha: 51 m² Dispozice: Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
1.PP: sklep (12,0 m²) 1.NP: chodba (5,0 m²), pokoj (18,0 m²), kuchyně (12,0 m²), koupelna s WC (4,0 m²) Podkroví: možnost půdní vestavby (cca 40,0 m²) Vybavenost: el. 230/400 V, veřejný vodovod, plyn, kanalizace. NABÍDKOVÁ CENA: 590 000 KČ 4) Rodinný dům Bučovice, užitná plocha 152 m2 Dům je ve špatném tech. stavu a je tudíž nabízen za cenu st. pozemku. Přípojky ANO. Zajímavá lokalita v klidné části centra města. Zahrada přímo navazuje na lesopark. Z domu příjemný výhled na město. Zastavěná plocha a nádvoří 152 m2. Zahrada 118 m2. Pozemek celkem 270 m2. Členění: předzahrádka, chodba, dům o dvou pokojích-dvorek s menšími hosp. budovami -zahrada. NABÍDKOVÁ CENA: 495 000 KČ 5) Rodinný dům Záhumení, Bučovice - Kloboučky, užitná plocha 80 m2 RD je situován na ul. Záhumení č.p. 106 v klidné části k.ú. Kloboučky, obec Bučovice. Okolní zástavba převážně objekty k bydlení. Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený zděný objekt s jedním nadzemním podlažím. Neobývané podkroví je přístupné pouze žebříkem přes otvor ve štítové zdi, slouží jako sklad. Střecha je sedlová, standardní dřevěný krov běžné konstrukce i provedení. První NP obsahuje vstupní předsíň, samostatné WC, koupelnu, po vnitřním schodišti vstup do kuchyně, 2 pokoje se vstupem z prostoru kuchyně. Byla provedena rekonstrukce v rozsahu - vnitřní rozvody teplé a studené vody a elektro, nové topení s elektrokotlem a radiátory, nová koupelna a WC, omítky a podlahy včetně izolace, venkovní zateplení kontaktním zateplovacím systémem /polystyrén v tl. do 8 cm, uzavřeno pouze zastěrkováním bez finální úpravy. NABÍDKOVÁ CENA: 549 000 KČ
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
RD Vícemilice, okres Vyškov
2+1
510
k rekonstrukci
2
RD Vícemilice, okres Vyškov
-
806
k rekonstrukci
690 000
0,85
599 000
1,00 1,14 0,80 1,00 1,20 1,00 1,09
549 541
799 000
0,85
679 150
1,00 1,22 0,75 1,00 1,27 1,00 1,16
585 474
590 000
0,85
501 500
1,05 1,01 0,90 1,00 1,01 1,00 0,97
517 010
K5
K6
Cena oceň. objektu [Kč]
1
K4
(úvaha znalce)
běžná údržba
K3
(pozemek)
121
(poloha)
1+1
K2
(velikost, dispozice) (technický stav) (vybavení a příslušenství)
Rodinný dům, Vícemilice čp.127
Vybavení
K1
[Kč]
X
Příslušenství
Cena po redukci (K rpc )
Pozemek [m2]
Stav
Redukce na pramen ceny (K rpc)
Poloha objektu
Nabídková cena [Kč]
č.
Dispozice
Komparace: IO
lok.wafky, krb, 230V, kanal., el.bojler,vodovod
kanal., 230/400V, studna, lok.tuh.pal., krb, el.bojler
Vybavenost: el. 230/400 V, veřejný vodovod, plyn, kanalizace
3
RD, Bučovice
1+1
136
běžná údržba
4
RD, Bučovice
2+1
270
k rekonstrukci hosp. budova
495 000
0,85
420 750
1,10 1,30 0,65 1,00 1,11 1,00 1,03
408 495
5
RD Bučovice
949
po částečné rekonstrukci
549 000
0,85
466 650
1,05 1,11 0,85 0,99 1,29 1,00 1,27
367 441
Kč
485 592 93 483 392 109 579 075 19,25% 490 000
Celkem jednotková cena - průměr Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient Celkem cena objektu stanovená znalcem
Kč
K1 koeficient polohy nemovitosti K2 koeficient velikosti nemovitosti K3 koeficient technického stavu nemovisti K4 koeficient vybavení, vedlejších staveb a venkovních úprav K5 koeficent velikosti pozemku K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Obvyklá cena rodinného domu č.p. 127 k.ú. Vícemilice včetně příslušenství a pozemku p.č. 129, zastavěná plocha a nádvoří, stanovená přímým porovnáním činí 490 000,- Kč. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (např. RD s jedním bytem) U nemovitostí nekomerčních (byt, RD) je omezení výrazně větší, neboť vlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více byty). Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Dle znaleckého standardu POSN č. 1 je snížení vlastnického podílu pro nekomerční nemovitosti doporučováno následovně: pro většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 15-20 % pro menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 20 – 40 % Pro výpočet ocenění vlastnického podílu 1/6 na předmětné nemovitosti je uvažováno snížení o 30% Obvyklá cena podílu 1/6 na rodinném domě č.p. 127 k.ú. Vícemilice včetně příslušenství a pozemku p.č. 127, zastavěná plocha a nádvoří, stanovená přímým porovnáním činí 57 000,- Kč. Tato částka se skládá z ceny podílu na pozemku p.č. 127 ve výši 11 400 Kč a ceny podílu na stavbě ve výši 45 600 Kč.
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
Zemědělské pozemky Srovnávací nabídka 1) Žatčany, orná půda, plocha: 58 200 m2, NABÍDKOVÁ CENA: 27 Kč/m2 2) Žabčice, orná půda, plocha:13 514 m2, NABÍDKOVÁ CENA: 20 Kč/m2 3) Ždánice, louka, plocha: 7 127 m2, NABÍDKOVÁ CENA: 14 Kč/m2 Obvyklá cena zjištěná analýzou trhu p.č. 878/1, 879/3, 894/25, 877/4, 895/25 a 876/2 o celkové výměře 3 514 m2 je po zaokrouhlení 71 000 Kč. Spoluvlastnický podíl 1/6 povinného je po zaokrouhlení 11 800 Kč.
2.4 Vyjádření k DPH V případě pozemků LV č. 2021 k.ú. Vícemilice, obec Bučovice se nejedná o stavební pozemky dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Stavby byly dle provedeného místního šetření a dle dostupných informací prokazatelně užívány již déle než 5 let, tuto skutečnost potvrdil i příslušný stavební úřad. Stavby tudíž splňují předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 17
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem.
Podíl 1/6 na nemovité věci zapsané na LV č. 2021 k.ú Vícemilice: Cena podílu zjištěná podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
114 920,- Kč 68 800,- Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) podílu 1/6 na nemovitostech uvedených na LV 2021 v k.ú Vícemilice je dle odborného odhadu 68 800 Kč Cena slovy: šedesátosmtisícosmset Kč
Str. 18
STATIKUM s. r.o. 1617-172-2015
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1617/172/2015. V Brně dne 9.6.2015.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 19
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Výpisy z katastru nemovitostí ......................................................... 7 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................. 2 listy Příloha č. 3: Sdělení MÚ Bučovice ...................................................................... 4 listy Příloha č. 4: Fotodokumentace ............................................................................ 1 listy
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: CZ0646 Vyškov
Obec: 592943 Bučovice
Kat.území: 615170 Vícemilice
List vlastnictví: 2021
A
B
P
P P P P P P Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy P Vícemilice, č.p. 127
bydlení
P = právní vztahy jsou dotčeny změnou B1 C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
o
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.05.2015 09:35:02 Obec: 592943 Bučovice Kat.území: 615170 Vícemilice
List vlastnictví: 2021
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro
Povinnost k Stavba: Vícemilice, č.p. 127
V-255/2015-712
Listina
Pořadí k o
Listina
Pořadí k o
Listina
Pořadí k o
Okres: CZ0646 Vyškov
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.05.2015 09:35:02 Kat.území: 615170 Vícemilice Typ vztahu Oprávnění pro
Listina
Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o
Listina
Související zápisy
o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
ke spoluvl. podílu o velikosti 1/6
Listina
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.05.2015 09:35:02 Okres: CZ0646 Vyškov Kat.území: 615170 Vícemilice
o
o
Listina
o
Listina
o
Listina
o
Obec: 592943 Bučovice
Kat.území: 615170 Vícemilice
Listina
Související zápisy
o
Listina
Listina
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.05.2015 09:35:02 Kat.území: 615170 Vícemilice Typ vztahu Oprávnění pro
D
Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro
o
o
Plomby a upozornění o
E Listina o
o
F
879/3
34099
3
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, kód: 712. strana 6
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.05.2015 09:35:02 Okres: CZ0646 Vyškov Kat.území: 615170 Vícemilice
Obec: 592943 Bučovice List vlastnictví: 2021
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, kód: 712. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
05.05.2015
09:51:15
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, kód: 712. strana 7
Městský úřad Bučovice Odbor ŽP a SÚ - oddělení stavebního úřadu Jiráskova 502, 685 01 Bučovice Tel.: 517 324 446 Fax: 517 324 431 Email:
[email protected]
Vyřizuje: Váš dopis zn: Ze dne: Naše zn/ČJ: Spisová značka: Datum:
IČO: 00291676 ID DS: td3be8p
Silvie Šujanová
Obdrží: dle rozdělovníku MUB/OSÚ-13352/2015 suj OSÚ-2062/2015-suj 02.06.2015
Sdělení k podané žádosti Městský úřad Bučovice, odbor životního prostředí a stavebního úřadu, oddělení stavebního úřadu (stavební úřad), obdržel dne 07.05.2015 žádost znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., se sídlem Hudcova 78c , Brno o sdělení kdy byla zkolaudována stavba rodinného domu č. p. 127 na pozemku parc č. 129 v k.ú. Vícemilice a zda na pozemcích parc. č. 895/25, 879/3, 878/1, 877/4, 876/2, 894/25 v k.ú. Vícemilice bylo vydáno stavební povolení. K výše uvedenému sdělujeme, že ke stavbě rodinného domu č. p. 127 v archivovaných písemnostech, ani písemných záznamech zdejšího stavebního úřadu nebyl dohledán žádný spisový materiál a na výše uvedených pozemcích nebylo vydáno žádné stavební povolení.
otisk úředního razítka
Zdeněk Bárek vedoucí oddělení stavebního úřadu
Za správnost vyhotovení: Silvie Šujanová
Rozdělovník: -
STATIKUM s.r.o., IDDS: t538guz
Fotodokumentace z prohlídky
Pohled z ulice
