STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 2222-267-2016 Ve věci :
O obvyklé ceně nemovitostí zapsaných na LV 1195 a 1222 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, obec Štěnovice, k.ú. Štěnovice.
Objednatel:
Proma real. a.s. Průmyslová 4544/1c 796 01 Prostějov
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražby
Datum ocenění:
20.6.2016
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Purkyňova 125, 612 00 Brno tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Pavel Pejchal CSc. Počet stran posudku:
16 + 6 stran příloh
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016
Obsah 1. SITUACE ............................................................................................................. 3 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3 Celkový popis nemovitostí ............................................................................. 3 Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 3 Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4 Prohlášení Znalce o nezávislosti ................................................................... 4 Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4 Použitelnost znaleckého posudku ................................................................. 5
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.1 Metody oceňování ......................................................................................... 6 2.1.1 Metoda nákladová................................................................................... 6 2.1.2 Metoda výnosová .................................................................................... 6 2.1.3 Metoda komparativní .............................................................................. 7 2.2 Volba metody ocenění ................................................................................... 7 2.3 Ocenění dle oceňovacího předpisu ............................................................... 8 2.4 Hlavní metoda ocenění – komparativní metoda .......................................... 13 2.4.1 Porovnávané byty ................................................................................. 13 3. REKAPITULACE ................................................................................................ 15 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 16
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí
2 listy
Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy
1 list
Příloha č. 3: Fotodokumentace
3 listy
2
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016
1. SITUACE 1.1 Identifikace předmětu ocenění Předmětem ocenění jsou nemovitosti, zapsané na listu vlastnictví č. 1222 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň, k.ú. Štěnovice, a to:
1.2 Celkový popis nemovitostí Oceňovaná bytová jednotka č. 515/10 – byt č. 10 se nachází ve Štěnovicích, ulice Čižická. Obec Štěnovice se nachází v okrese Plzeň-jih, kraj Plzeňský, při jižní hranici krajského města Plzně, zhruba 8,5 km od jeho centra. Bytový dům se nachází v sídelní zástavbě v klidné lokalitě. Veškerá občanská vybavenost se nachází v docházkové vzdálenosti. K nemovitosti vedou veškeré inženýrské sítě, přístupová komunikace je zpevněná. Předmětem ocenění je bytová jednotka o dispozici 2+1. Rozdělení jednotlivých pokojů je - obývací pokoj, kuchyňský kout,koupelna, wc, předsíň a sklep. K bytu náleží balkon. Bytová jednotka se nachází v 3 NP bytového domu. Jednotka je v udržovaném stavu, okna jsou plastová, podlaha je z keramické dlažby, v obytných místnostech je plovoucí podlaha. Nemovitost je zatížena: Typ Nařízení předběžného opatření Podzástavní právo Zahájení exekuce - Kužma Petr Zástavní právo smluvní
1.3 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 2.11.2015 je na listu vlastnictví č. 1222 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, k.ú. Štěnovice jako vlastník zapsán: 3
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016
1.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti proběhlo dne 20.6.2016 a zůčastnil se ji zástupce znaleckého ústavu Mgr. David Pejchal a zástupce objednatele pan Petr Kužma.
1.5 Prohlášení Znalce o nezávislosti Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen „Znalec“) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu. Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění.
1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí k datu 2.11.2015; Prohlášení vlastníka nemovitosti; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem Informace z realitních serverů; Vlastní databáze znalce; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; Dušek DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; Bradáč a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
4
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016
1.7
Použitelnost znaleckého posudku
Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro výše uvedený účel – tedy pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražby.
5
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016
2. OCENĚNÍ 2.1 Metody oceňování Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. Jiným způsobem oceňování jsou: 2.1.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.1.2 Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním
6
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016 nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.1.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí vzdálenost od center měst či obcí vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.2 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní. Jako pomocná metoda bylo zvoleno oceňění dle oceňovacího předpisu, tzv. administrativní cena.
7
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016
2.3 Ocenění dle oceňovacího předpisu Adresa předmětu ocenění: 344 01 Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Obec: Štěnovice Katastrální území: Štěnovice Počet obyvatel: 1 878 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 025,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí II s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová III zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost II (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,70 0,60 1,03
1,00 0,90 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 391,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně 8
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016 Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,01
I
0,03
II I
0,00 0,00
I
0,00
VI
0,00
III
0,00
I
-0,01
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,030
Ocenění staveb Bytová jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu obývací pokoj: kuchyňský kout: koupelna: wc: předsíň: sklep: balkón: Započítaná podlahová plocha bytu:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 10 let 9 649,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 25,2 * 1,00 = 25,20 m2 8,8 * 1,00 = 8,80 m2 3,6 * 1,00 = 3,60 m2 1,1 * 1,00 = 1,10 m2 4,6 * 1,00 = 4,60 m2 3,6 * 0,80 = 2,88 m2 4,8 * 0,17 = 0,82 m2 47,00 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
9
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016 Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 10 let: s = 1 - 0,005 * 10 = 0,950
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,950 = 1,045 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 9 649,- Kč/m2 * 1,045 = 10 083,21 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 47,00 m2 * 10 083,21 Kč/m2 * 1,000 * 1,030= 488 128,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
488 128,20 Kč
Ocenění pozemků Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do
č. II
Pi 0,00
IV
0,00 10
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území I a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 391,1,030
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 402,73
Výměra Jedn. cena Cena [m2] [Kč/m2] [Kč] § 4 odst. 1 540,00 402,73 217 474,20 Stavební pozemek - celkem 540,00 217 474,20 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 217 474,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 469 / 15 302 Typ
Název
Pozemek - zjištěná cena
Parcelní číslo 387/6
=
6 665,49 Kč
11
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016
REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
488 128,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
488 128,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek
6 665,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
6 665,50 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
494 793,70 Kč
494 793,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
488 128,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
488 128,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek
6 665,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
6 665,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
494 793,70 Kč
494 793,70 Kč
494 790,- Kč
slovy: Čtyřistadevadesátčtyřitisícsedmsetdevadesát Kč
12
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016
2.4 Hlavní metoda ocenění – komparativní metoda Jako hlavní byla pro účely tohoto posudku zvolena metoda komparativní. Užitná plocha bytové jednotky pro účely komparace je 51,7 m2. Výměra a dispozice byla převzata z prohlášení vlastníka a ověřena při prohlídce. 2.4.1 Porovnávané byty 1) Černice, Plzeňský kraj, 53 m² Byt 2+1 s garáží a podílem na zahradě v Plzni - Černicích, ulice K cihelnám . Podlahová plocha bytu je 53 m2. Byt je v osobním vlastnictví a nachází se ve 2. podlaží ze 2. Jedná se o dům se šesti bytovými jednotkami. Fond oprav činí 1 033,-/ měsíc. Byt prošel cca. před pěti lety celkovou rekonstrukcí včetně nových oken. NABÍDKOVÁ CENA: 1 890 000 Kč 2) Starý Plzenec - Sedlec, okres Plzeň-město, 50 m² Byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 50 m2 po částečné rekonstrukci. Nemovitost se nachází v 1. NP bytového domu v obci Sedlec, okres Plzeň – město. Bytová jednotka se skládá z obývacího pokoje, ložnice, kuchyně, koupelny s WC a chodby. Dispoziční řešení viz plánek v galerii. K bytu náleží také prostorný sklep a možnost využití půdy. Okna OP a ložnice jsou orientována na světové strany Z a J s výhledem do zahrady a na zříceninu hradu Radyně. Velkou předností této nemovitosti je vlastní oplocená zahrádka. . NABÍDKOVÁ CENA: 1 350 000 Kč 3) Slovanská alej, Plzeň - Východní Předměstí, 66 m ² byt 2+kk o ploše 63 m2 ve 4.patře nově revitalizovaného domu ve Slovanské aleji, Plzeň - Slovany. Byt je situován na severozápadní stranu, jsou zde velmi nízké provozní náklady i nízký FO. Na chodbě jsou prostorné ukládací prostory, WC samostatné, v koupelně vana se sprchovým zákoutím. V kuchyni můžete využít lednici, myčku, el.troubu. U kuchyně barový stoleček s žídlemi propojené do obývacího pokoje. NABÍDKOVÁ CENA: 2 220 000 Kč 4) Heyrovského, Plzeň - Doudlevce, 46 m ² velmi pěkný byt 2+kk + 2 lodžie v ulici Heyrovského na Borech. Tento kompletně zrekonstruovaný byt se nachází v 5. patře panelového domu s krásným výhledem do okolí. Výměra bytu je 35,70 m2 + 9m2 2x lodžie. Byt je velmi pěkně dispozičně řešen. Z předsíně, kde se nachází šatna, se vchází do prostorné koupelny s WC. Dále z předsíně pokračujeme do světlého obývacího pokoje s kuchyňským koutem, z něhož je vstup do ložnice. Oba pokoje mají svoji zasklenou lodžii orientovanou na jih. V bytě proběhla kompletní rekonstrukce: nové rozvody elektřiny, plovoucí podlahy, dlažby, nová kuchyňská linka se sklokeramickou deskou, plastová okna, dveře a radiátory. Vytápění je řešeno dálkově.. NABÍDKOVÁ CENA: 2 050 000 Kč
13
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016 5) Edvarda Beneše, Plzeň - Jižní Předměstí, 56 m ² byt 2+1, situovaný ve 3. patře cihlového bytového domu v ulici Edvarda Beneše v Plzni na Borech naproti Fakultní Nemocnici. Podlahová plocha bytu je 56m2. Dispozičně je byt řešen následovně: vchodové dveře vedou do prostorné široké předsíně, kde se nachází kuchyňská linka, dveře na toaletu, do koupelny a do jednoho z pokojů - ten je tedy průchozí. Jsou zde plastová okna. Dům prošel kompletní rekonstrukcí (střecha, komíny, okapy, rozvody). K bytu náleží sklep, dále je možné využívat lodžii na patře, sušárnu a terasu o 2 patra výše. Veškerá občanská vybavenost je v blízkém okolí, doprava do centra trvá cca 5 minut.
Černice, Plzeňský 35 660 0,85 30 311 kraj Starý Plzenec 2 Sedlec, okres Plzeň- 27 000 0,85 22 950 město Slovanská alej, 3 Plzeň - Východní 33 636 0,85 28 591 Předměstí Heyrovského, Plzeň 4 44 565 0,85 37 880 Doudlevce Edvarda Beneše, 5 Plzeň - Jižní 28 929 0,85 24 589 Předměstí Celkem jednotková cena - průměr Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient Výměra oceňovaného objektu Celková cena objektu Celková cena objektu po zaokrouhlení na desetitisíce 1
K5
K6
IO
Cena oceň. objektu [Kč/m2]
K4
(umístění v domě) (úvaha znalce)
K3
(vybavení)
K2
(dispozice, velikost) (technický stav)
(poloha)
K1
[Kč/m2]
Cena po redukci (K rpc )
Poloha objektu
Redukce na pramen ceny (K rpc)
č.
Nabídková cena jednotková [Kč/m2]
NABÍDKOVÁ CENA: 1 620 000 Kč
1,05 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,16
26 130
0,98 0,99 0,95 1,00 1,00 1,00 0,92
24 946
1,10 0,97 1,05 1,05 1,00 1,00 1,18
24 230
1,15 1,02 1,15 1,05 1,00 1,00 1,42
26 676
1,10 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 0,94
26 159
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 m2 Kč Kč
25 628 1 006 24 622 26 634 3,93% 51,70 1 324 968 1 320 000
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy nemovitosti K2 koeficient dispozice a velikosti bytu K3 koeficient technického stavu nemovisti K4 koeficient vybavení a příslušenství bytu K5 koeficent umístěná bytu v rámci bytového domu K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO
Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6), kde JC = cena po redukci / (index odlišnosti)
Porovnávací metodou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětných nemovitostí v k.ú. Štěnovice k částce po zaokrouhlení 1 320 000 Kč.
14
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena nemovitostí zjištěná podle cenového předpisu Cena nemovitostí určená porovnávacím způsobem
494 790 Kč 1 320 000 Kč
Tržní hodnota nemovitostí zapsaných na LV 1195 a 1222 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, obec Štěnovice, k.ú. Štěnovice je dle odborného odhadu 1 320 000 Kč Cena slovy: miliontřistadvacettisíc Kč Při stanovení návrhu tržní hodnoty se předpokládá, že nemovité věci jsou právně čisté, bez zástavních práv a jakéhokoliv omezení a jsou prázdné. Stanovená výše tržní hodnoty platí nemovitostí v daném místě a čase.
pro
standardní
prodej
15
STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 2222-267-2016. V Brně dne 30. 6. 2016.
……………………………. Ing. Lukáš Pejchal Jednatel společnosti
16
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 02.11.2015 15:35:02 Vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. Okres: CZ0324 Plzeň-jih Obec: 558435 Štěnovice Kat.území: 763349 Štěnovice
List vlastnictví: 1222
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo Kužma Petr, Čižická 515, 33209 Štěnovice
Podíl
731222/2049
B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky 515/10
Způsob využití
Způsob ochrany
byt
Vymezeno v: Budova Parcela
Typ jednotky byt.z.
Podíl na společných částech domu a pozemku 469/15302
Štěnovice, č.p. 515, byt.dům, LV 1195 na parcele 387/6, LV 1195 387/6
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
zastavěná plocha a nádvoří
540m2
Povinnost k
o Zástavní právo smluvní
k zajištění pohledávky ve výši 1.060.642,-Kč a budoucích pohledávek do výše 430.000,-Kč podíl 505/15335 na společných částech budovy a pozemku 387/6 IT credit, s.r.o., Pernerova Jednotka: 515/10 V-4663/2015-406 502/50, Karlín, 18600 Praha, RČ/IČO: 26444437 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.09.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.09.2006; uloženo na prac. Plzeň-jih V-912/2006-434 Listina Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 14.07.2015. Právní účinky zápisu ke dni 17.07.2015. Zápis proveden dne 13.08.2015. V-4663/2015-406 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Podzástavní právo
- veškeré dluhy zajištěné zástavní smlouvou do výše 10 000 000,-Kč a příslušenství - k zástavnímu právu V-912/2006-434 ANO spořitelní družstvo, Rohanské Jednotka: 515/10 V-5530/2015-406 nábřeží 671/15, Karlín, 18600 Praha 8, RČ/IČO: 26137755 Listina Smlouva o zastavení pohledávky zajištěné zástavním právem č. 273200032/ZSN/02 ze dne 26.08.2015. Právní účinky zápisu ke dni 27.08.2015. Zápis proveden dne 23.09.2015. V-5530/2015-406 Pořadí k 27.08.2015 08:06 D
Jiné zápisy - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih, kód: 406. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 02.11.2015 15:35:02 Okres: CZ0324 Plzeň-jih
Obec: 558435 Štěnovice
Kat.území: 763349 Štěnovice
List vlastnictví: 1222
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Plomby a upozornění - Bez zápisu E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina o Dohoda o vypořádání SJM
ze dne 18.02.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.03.2009. V-319/2009-434 RČ/IČO: 731222/2049
Pro: Kužma Petr, Čižická 515, 33209 Štěnovice F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory.
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih, kód: 406. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem
Vyhotoveno:
02.11.2015
15:51:16
Podpis, razítko:
Řízení PÚ: .................
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih, kód: 406. strana 2
Fotodokumentace z prohlídky
