NOTULEN
RIS114665CV_16-APR-2004
GEMEENTE DEN HAAG
Van de openbare werkbespreking van de COMMISSIE STEDELIJKE ONTWIKKELING, WONEN EN BINNENSTAD Datum en tijd Woensdagochtend 31 maart 2004, na afloop van de openbare vergadering Plaats Raadzaal in het stadhuis, Spui 70 te Den Haag Aanwezig de voorzitter:
de heer R. van de Laar
de leden en plv. leden:
mevrouw M. Bolle (PvdA), mevrouw L. Callender (VVD), de heer M.F. Dufresne (Leefbaar Den Haag), mevrouw Ingrid Gyömörei (SP), de heren A.C.M. Hartman (CDA), J. Labuche (Groep Labuche), R. van Lente (D66), W.J. Pijl (ChristenUnie/SGP), Niek Roozenburg (GroenLinks), G.H.M. Wijsmuller (Haagse Stadspartij), R. Trouvat (Leefbaar Den Haag) en A.W. van der Zalm (D66)
van ambtelijke zijde:
mevrouw C.J. Giezen (DSO/HOB/ERFPA), de heren G.J.C. Hercules (secretaris SWB), Th.J.M. Houdijk (DSO/HOB/ERFPA), mevrouw D.J.C. Meijer (BSD/BGS), de heren A. Messelaar (BSD/BGS), P. Stellingwerf (DSO/HOB/ERFPA) en M. Weller (secretaris SWB, notulist)
mede aanwezig:
de heer A.J. Hilhorst (wethouder ROSW)
insprekers:
de heer F. van Beek (namens Wijkberaad Vruchtenbuurt), mevrouw A. Espelo (namens erfpachters uit Scheveningen), de heren W. Koole (namens Wijkberaad Bloemenbuurt), P. Vlaanderen, J.Ph. Petri en mevrouw W. Sluiter
Opening De voorzitter opent de vergadering en heet allen hartelijk welkom.
Rondvraag Van de rondvraag wordt geen gebruik gemaakt.
Advieslijst Vaststelling van de notulen van de openbare werkbespreking van de commissie SWB inzake erfpacht op 3 maart 2004 De voorzitter meldt dat – in het verslag van 3 maart 2004 – het woord “geen” moet worden toegevoegd aan een passage op bladzijde 2. De zin luidt dan: “de heer Neeft antwoordt dat er – vooral in publiekrechtelijke regelgeving – geen veranderingen zijn geweest”.
1
Mevrouw Callender meldt dat zij tijdens de vergadering aanwezig was. Met inachtneming van de voorgestelde wijzigingen worden de notulen vastgesteld. Vaststelling van de notulen van de openbare vergadering van de commissie SWB op woensdagmorgen 3 maart 2004 De notulen worden ongewijzigd vastgesteld. Vaststelling van de notulen van de openbare vergadering van de commissie SWB op donderdagavond 11 maart 2004 De notulen worden ongewijzigd vastgesteld.
Beraadslaging over: D1.a. D1.b. D2.a. D2.b.
Raadsmededeling 2004.029 d.d. 17 februari 2004 inzake nadere informatie heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht Een brief van de wethouder ROSW d.d. 23 maart 2004 inzake erfpachtbeleid: gronden in eigendom of in erfpacht Een brief d.d. 4 maart 2004 van de fractie D66 met de notitie “Omzetting tijdelijke erfpachtrechten in Den Haag” Een aanbiedingsbrief d.d. 12 maart 2004 van de fractie GroenLinks met het stuk “Op Goede Gronden”, discussiestuk grondpolitiek & erfpachtbeleid
De voorzitter geeft een opsomming van de documenten die bij de open discussie betrokken kunnen worden. Vervolgens geeft hij één voor één het woord aan de insprekers die zich hebben gemeld. De bijdrage van de heer Van Beek, is als bijlage-1 toegevoegd aan dit verslag. De bijdrage van mevrouw Van Espelo, is als bijlage-2 toegevoegd aan dit verslag. De bijdrage van de heer Koole, is als bijlage-3 toegevoegd aan dit verslag. De heer Vlaanderen memoreert zijn brief aan de commissie* waarin hij stelt dat er zich een probleem voordoet in de uitvoering van het erfpachtbeleid. Hij constateert dat de afkoopsom op het moment van de eindaanbieding aanzienlijk hoger ligt dan tijdens de tussentijdse aanbieding. In de loop van exact twee jaar is de waarde van de grond namelijk met 40 procent gestegen. Hij heeft daarover zijn ongenoegen kenbaar gemaakt aan het Erfpachtbedrijf. Hij was immers geen eigenaar van het huis op het moment dat de tussenaanbieding werd gedaan. Hij is mede daarom van mening dat de gemeente haar eigen procedures niet of onvolledig toepast. De marktconformiteit van de afkoopsom of canon vindt hij zeer twijfelachtig. Vervolgens zet hij vraagtekens bij de rekenmethodes die worden toegepast. Bij de eerste methode wordt grond met grond vergeleken (de comperatieve methode). Dat lijkt hem duidelijk. De tweede methode is veel ingewikkelder. Deze methode vergelijkt grond met de ontwikkeling van de huizenprijzen, alsmede de ontwikkeling van de prijzen van herbouw (de residuele methode). Hij vindt deze methode echter niet terug in de makelaarsinstructie. Is deze methode later toegevoegd? Hij heeft geen beleidswijzigingen kunnen constateren waaruit dit blijkt. Bij de derde methode wordt de erfpacht berekend op basis van de ontwikkeling van alleen de huizenprijzen. Hij vermoedt dat als deze methode zou zijn toegepast de grondprijzen tussen 2001 en 2003 zouden zijn gedaald. Dit mede als gevolg van de vlakke huizenprijzen, de invoering van de Euro en de toename van de bouwkosten. * Noot van de secretaris: de brief van de heer Vlaanderen is niet op het secretariaat van de commissie SWB ontvangen.
2
Ten aanzien van de taxatie-instructie is hij van mening dat deze niet redelijk is. Indien de uitkomst van de taxatie in de ogen van de erfpachter namelijk niet redelijk is, is overleg niet mogelijk. De gemeente verwijst daarvoor naar de deskundigenprocedure. Aanvullend vindt hij het vreemd dat er slechts op een aantal van 14.000 uitgegeven kavels drie deskundigenprocedures zijn gevoerd. Slechts in één geval is de waarde van de grond met vijf procent naar beneden bijgesteld. Vindt de commissie dit een redelijke uitkomst? Hij is van mening dat er sprake is van belangenverstrengeling bij de betrokken makelaars. De makelaars, die aan de deskundigenprocedures deelnemen, zijn dezelfde makelaars die de taxaties voor de gemeente uitvoeren. De gemeente doet dus op twee manieren een beroep op makelaars in Den Haag. Hij vindt dit niet juist. De heer Petri voelt zich om twee redenen benadeeld. Ten eerste heeft hij om een vervroegde uitgifte gevraagd. Hij heeft deze echter niet gekregen. Hij wil de stukken waaruit dit blijkt graag aan de commissie overhandigen**. Ten tweede wordt de einduitgifte gebaseerd op percelen die buiten de Vogelwijk liggen. Dat lijkt hem een aanzienlijke wijziging in het systeem, want bij de vervroegde uitgifte werd wel verwezen naar percelen in de Vogelwijk. Een dergelijke gang van zaken bevreemdt hem. Mevrouw Sluiter zegt, dat zij samen met haar partner, in september 2001 een huis heeft gekocht. Bij de koop werd kenbaar gemaakt dat er om een aanbieding van het Erfpachtbedrijf moest worden gevraagd. Na vijf weken niets te hebben vernomen werd navraag gedaan bij het Erfpachtbedrijf. Daar bleek het aanbod te zijn ingetrokken. Een manager van het Erfpachtbedrijf vond het aanbod van de taxateurs namelijk te laag. Via een omweg heeft spreekster te horen gekregen dat het hier om een aanzienlijke verhoging ging. Het uiteindelijke aanbod van € 34.000 was dusdanig hoog dat hier niet op kon worden ingegaan. Een tweede aanbod – dat 15 maanden later werd gedaan – bedroeg € 47.000. Spreekster vindt dit een aanzienlijke stijging. Zij vindt het niet eerlijk dat tijdens het eerste aanbod niet werd vermeld dat de afkoopsom zo snel zou kunnen stijgen. Uit navraag bleek dat de buren de erfpacht hadden afgekocht voor slechts € 15.000. In een paar jaar tijd heeft er dus een enorme stijging plaatsgevonden van de grondwaarde, terwijl de huizenprijzen in diezelfde periode nauwelijks zijn gestegen. Wat spreekster betreft is dit geen marktconforme stijging. De voorzitter geeft het woord aan de commissie voor een open discussie over het erfpachtbeleid. De heer Hartman zegt dat er economisch gezien – en op basis van hypothecaire zekerheid – geen verschil is tussen het afkopen van erfpacht en eigendom. Aansluitend vertelt hij dat er geen verschil is tussen afkopen, canon betalen en eigendom. In alle gevallen moet er een vergoeding worden betaald. In het ene geval aan de bank en in een ander geval aan de gemeente. In die zin verschillen eigendom en erfpacht niet van elkaar. Voorts gaat spreker in op het doel van erfpacht. Veel zaken ten aanzien van de ruimtelijke ordening zijn wettelijk geregeld. Toch geeft het uitgeven van grond in erfpacht de gemeente Den Haag meer mogelijkheden dan bij bloot eigendom het geval zou zijn. De heer Pijl vraagt aan de heer Hartman of hij die stelling kan onderbouwen. De heer Hartman zegt dat, als een burger grond in eigendom heeft, de gemeente bijvoorbeeld niet kan eisen dat de burger een parkeerruimte op eigen terrein realiseert. Bij grond waarop erfpachtvoorwaarden rusten kan dat wel. Hij ziet erfpacht dus als extra instrument voor de gemeente om de woonomgeving te kunnen beheersen. De heer Pijl vindt het stellen van voorwaarden voor het realiseren van parkeerruimte een slecht voorbeeld. Wat hem betreft is dat geen reden om op erfpacht te moeten teruggrijpen. Dat kan toch ook op een andere privaatrechtelijke manier worden geregeld?
** Noot van de secretaris: de stukken van de heer Petri zijn als bijlage-4 toegevoegd aan dit verslag.
3
De heer Hartman meent van niet. De heer Van Lente wijst erop dat meer dan de helft van de woongebieden in Den Haag eigen grond is. Is de heer Hartman er voor om grond op te kopen en in erfpacht uit te geven? De heer Hartman vindt dat een irrelevante vraag. De heer Van Lente stelt dat de heer Hartman uitgifte in erfpacht een belangrijk ordeningsinstrument vindt. Vindt de heer Hartman het niet vervelend dat de gemeente in een groot aantal gevallen niet over dit instrument beschikt? De heer Hartman zegt dat noch vervelend noch noodzakelijk te vinden. Spreker vervolgt zijn betoog. Hij memoreert dat erfpachters toentertijd tegemoet zijn gekomen door de waarde van de grond te maximaliseren op 55 procent van een onbebouwde kavel. Die maximering tot en met 55 procent geldt alleen bij heruitgifte. Bij uitgifte in de nieuwe gebieden wordt de afkoopsom gebaseerd op 100 procent van de grondwaarde. Hij vindt dat verschil al moeilijk uit te leggen. Waarom wordt er door sommige partijen dan toch voor gepleit om de maximalisering van heruitgifte verder naar beneden bij te stellen? Alle ontwikkelingen in de grondprijs ten spijt zou hij dat niet eerlijk vinden. De heer De Jager vindt dat de stijging van de grondprijs erfpachters bij heruitgifte wel degelijk voor aanzienlijke problemen heeft gesteld. Wat hem betreft zou er een soort van “data-base” moeten komen waarin burgers kunnen kijken wat voor aanbod ze op dit moment zouden krijgen. Kortom, er moet door de gemeente meer aan informatievoorziening worden gedaan. De heer Hartman wijst erop dat burgers een eigen verantwoordelijkheid hebben bij het inwinnen van informatie. Aansluitend zegt hij dat als makelaars een huis verkopen – waarvan het erfpachtrecht snel afloopt – het hun plicht is daarover informatie te verstrekken. Het is niet aan de gemeente om die informatie te verstrekken. De gemeente komt in beeld als de desbetreffende burger het Erfpachtbedrijf om een aanbod vraagt voor het afkopen van de erfpacht. De heer De Jager kan zich daar wat bij voorstellen. Hij vraagt zich echter af wat de rol van de notaris is. Wat hem betreft zou de notaris verplicht moeten worden informatie te geven ten aanzien van het erfpachtrecht dat eventueel op een huis rust. De heer Niek Roozenburg reageert dat als iemand een huis koopt alle bescheiden worden overlegd aan de koper. Dat geldt zowel voor de notaris als de makelaar. Aanvullend wijst de heer Hartman erop dat de notaris alle rechten bewaakt van de koper en de verkoper. Dat is de wettelijke functie van de notaris. Mevrouw Ingrid Gyömörei zegt dat er wel degelijk een moment is waarop de gemeente erfpachters actief moet informeren. Dat is namelijk binnen vijf jaar voor het aflopen van het erfpachtcontract. Zij heeft echter begrepen dat dit niet altijd het geval is. Kan de heer Hartman daar een reactie op geven? De heer Hartman zegt niet alle gevallen te kunnen beoordelen. Hij heeft inderdaad begrepen dat er in een periode van vijf jaar voor het aflopen van het erfpachtrecht een aanbod wordt gedaan. Hij wijst erop dat het altijd verstandig is – om als burger – zelf actief informatie in te winnen. Mevrouw Ingrid Gyömörei wijst erop dat er gevallen zijn waarin burgers aangetekende brieven hebben verstuurd, maar geen antwoord hebben gekregen. Wat vindt de heer Hartman daarvan? De heer Hartman zegt geen zicht te hebben op dergelijke gevallen. Vervolgens stelt hij de deskundigenprocedure aan de orde. Hij is van mening dat er genoeg makelaars zijn die bereid zijn om deel te nemen aan een dergelijke procedure. Het geringe gebruik van de
4
deskundigenprocedure wil nog niet zeggen dat de procedure niet volgens de regels zou verlopen. Verder blijkt uit toetsing dat de eerste taxaties schijnbaar wel kloppen. De heer De Jager voelt er wat voor om in de toekomst de grondwaarde te baseren op een vast deel van de waarde van de woning. Dan is er ook geen discussie over de vaak ingewikkelde rekenmethode voor het berekenen van de erfpachtsom of de canon. Voelt de heer Hartman daar wat voor? De heer Hartman zegt dat geen goed idee te vinden. Er wordt huur betaald voor het gebruik van de grond. Er dient dus een directe relatie te zijn met de waarde van de grond. De heer Pijl vraagt of de heer Hartman net zo tegen het erfpachtsysteem aankijkt als zijn politieke voorgangers aan het begin van de vorige eeuw. Tot slot zegt de heer Hartman zich sinds 1969 met erfpacht bezig te houden. Hij heeft zich niet verdiept in het erfpachtsysteem voor die tijd. De heer Dufresne zegt voor het afschaffen van het erfpachtsysteem te zijn. Hij vindt het een kromme redenering van de overheid om vast te willen houden aan de eigendom van de grond onder een huis. Hij vindt het opmerkelijk dat bij een intensivering van het grondgebruik een verhoging van de canon plaatsvindt. Hij vindt het niet chique dat mensen op deze manier de gemeente worden uitgejaagd. Hij vindt de gang van zaken ten aanzien van de aanbiedingen een typisch voorbeeld van “casino-politiek”. Het hele erfpachtbeleid van de gemeente lijkt een beetje op het spelletje “balletje-balletje”. De heer Niek Roozenburg wil zijn betoog in twee delen splitsen. Ten eerste zal hij ingaan op het ideologische standpunt van GroenLinks ten aanzien van erfpacht. Ten tweede zal hij ingaan op de concrete voorbeelden ten aanzien van de aflopende erfpachtcontracten. Hij memoreert de notitie “Op goede gronden” waarin wordt uitgelegd hoe GroenLinks tegen grondpolitiek en erfpacht aankijkt. Dit in reactie op de brede behoefte binnen de raad om de discussie over dit onderwerp aan te gaan. GroenLinks heeft zich uitgesproken als voorstander van het handhaven van het erfpachtsysteem. De belangrijkste reden betreft de publiekrechtelijke aspecten van een dergelijk systeem. Als de gemeente het economisch en juridisch eigendom verkoopt is zij een groot deel van de zeggenschap over de grond namelijk kwijt. Hij vindt het belangrijk dit sturende instrument – in aanvulling op het bestaande publiekrechtelijk instrumentarium – voor de gemeente te behouden. Hij wijst daarbij op een voorbeeld uit de Archipelbuurt. Daar waren voor een complex zowel de sloop- als de bouwvergunning verleend. Er werd echter na de sloop geen nieuwbouw gerealiseerd. Indien er voorwaarden – op basis van het erfpachtrecht – op die grond hadden gerust dan had de gemeente daar tegen kunnen optreden. Nu kan de gemeente echter niets doen. De heer Van Lente zegt dat de gemeente in dit geval te snel is geweest met het verlenen van de sloopvergunning. De heer Niek Roozenburg zegt dat het gaat om de mogelijkheid om ontwikkelingen te sturen. Hij verwijst daarbij naar de discussie die onlangs is gevoerd over de ontwikkeling van de Kalvermarkt. In de desbetreffende brief van de wethouder VBM werd aangegeven dat de gemeente de totale ontwikkeling niet kan beïnvloeden. Dit vanwege het feit dat zij geen grondpositie heeft in het desbetreffende gebied. Juist daarom is het zo belangrijk dat – daar waar de gemeente grond heeft – de grond behouden blijft. De mevrouw Callender vraagt of, de heer Roozenburg de publiekrechtelijke toepassing van het erfpachtrecht boven de behoefte van burgers aan zeggenschap over hun eigen bezit plaatst. De heer Niek Roozenburg zegt dat de gemeente terughoudend moet omgegaan met het verkopen van grond. Daar waar het mogelijk is dient grond in erfpacht te worden uitgegeven met bijbehorende ruimtelijke plannen. Enerzijds schept dat verplichtingen, maar anderzijds schept dat ook een stuk rechtszekerheid. Mevrouw Callender kijkt daar als liberaal wellicht anders tegenaan. Het is niet zo dat
5
via het erfpachtsysteem de bevolking mag worden betutteld. Bewoners gaan een contract aan en men weet dus waar men aan toe is. Dat neemt trouwens niet weg dat de gemeente de garantie heeft dat alles gaat zoals zij dat wil. Er worden via dit systeem kansen gecreëerd die vervolgens ook moeten worden benut. De heer Van Lente maakt uit de woorden van de heer Roozenburg op dat deze een gebrek aan vertrouwen in ontwikkelaars heeft. Hij krijgt de indruk dat – ondanks het huidige publiekrechtelijk instrumentarium om ontwikkelingen te sturen – GroenLinks per se wil blijven vasthouden aan de mogelijkheid die het erfpachtrecht biedt. De heer Niek Roozenburg ontkent dat. Het gaat om het principiële punt hoe je in juridische zin omgaat met het eigendom van gronden. GroenLinks is van mening dat erfpacht meer voordelen biedt. Hij vindt dat er voor de erfpachters geen nadelige gevolgen aan vast zitten. Huizen kunnen gewoon worden verbouwd of verkocht. Mevrouw Callender wijst erop dat er wel degelijk verschillen zijn tussen grond in eigendom en grond waar erfpacht op rust. Zij verwijst naar het voorbeeld over de dakopbouw in de Bloemenbuurt. Een woningeigenaar die een dakopbouw plaatst krijgt te maken met een verhoging van de OZB en de canon. De heer Niek Roozenburg zegt dat dit klopt, maar handhaaft zijn eerdere argumenten. Wat dit specifieke punt betreft blijft hij met mevrouw Callender van mening verschillen. Hij vervolgt zijn betoog. Een grondrechtsysteem zou wat hem betreft het meest ideale systeem zijn om de grondwaarde te bepalen. Hij verwijst daarbij naar het systeem dat in Denemarken wordt toegepast. Aangezien dit systeem in Den Haag niet kan worden ingevoerd benadrukt hij dat er goede erfpachtvoorwaarden moeten worden gesteld. Die voorwaarden kunnen betekenen dat er niet wordt gemaximeerd op 55 procent van de waarde van onbebouwde grond. In plaats daarvan wordt uitgegaan van 100 procent van de grondwaarde. De canon wordt dan zodanig bepaald dat de huidige woonlasten gelijk blijven. Vervolgens dient één- of tweejaarlijks te worden geïndexeerd. Één keer in de vijf jaar kan dan een herwaardering plaatsvinden. Daarmee wordt voorkomen dat er aanzienlijke fluctuaties optreden in de hoogte van de canon zoals dat nu het geval is. De heer Hartman zegt dat in een dergelijke situatie het onmogelijk wordt gemaakt de erfpachtsom in één keer afkopen. De heer Niek Roozenburg zegt dat – als de gemeente het regelt, zoals dat in de notie van GroenLinks wordt aangegeven – het nadeliger wordt om te kiezen voor afkopen in plaats van canon te betalen. Het rentepercentage om te lenen is dan hoger dan het rentepercentage dat over de canon wordt berekend. De heer Hartman zegt dat de burgers van Den Haag daar geen dienst mee wordt verleend. Het rentepercentage dat de gemeente rekent wijkt niet veel af van dat van de banken. Verder wordt de hypothecaire zekerheid bij het voorstel van GroenLinks behoorlijk geweld aangedaan. Nu is de hypothecaire zekerheid vastgesteld, maar in het voorstel van GroenLinks zit een grotere mate van onzekerheid dan nu het geval is. De heer Niek Roozenburg ontkent dat niet, maar hij is van mening dat de rechten en plichten van het erfpachtsysteem op deze manier beter worden verdeeld. De heer Van Lente stelt dat de heer Roozenburg het systeem wil wijzigen en daarmee de hoogte van de afkoopsom. Wat moet er dan gebeuren met de bewoners die hun erfpacht al hebben afgekocht? De heer Niek Roozenburg zegt dat – als een meerderheid van de raad het systeem wil wijzigen – dit dan uitgezocht dient te worden. Als het bestaande beleid wordt gewijzigd moet goed gekeken worden naar de gevolgen voor de zittende rechten en de juridis che verplichtingen van de gemeente.
6
Aanvullend merkt hij op dat – indien het op een wijziging aankomt – GroenLinks meer voor het systeem voelt zoals dat voor 1986 het geval was dan erna. De heer Van Lente vraagt van welke grondwaarde de heer Roozenburg uitgaat. De heer Niek Roozenburg herhaalt zijn eerdere opmerking over dit punt. De grondwaarde dient zodanig te worden verhoogd dat – bij een afnemend percentage dat aan canon moet worden betaald – de totale lasten gelijk blijven. In zijn berekeningen komt hij dan uit op een canonpercentage van ongeveer 2,4 procent. Hij verwijst daarbij naar de voorbeelden in de nota “Op goede gronden”. Hij voegt daaraan toe dat, dit feitelijk betekent dat de grondwaardestijging van de afgelopen jaren bij de berekening wordt betrokken. Om dit op te vangen dient een “ingroei-regeling” te worden ingevoerd. Hij wil voorkomen dat erfpachters geconfronteerd worden met enorme stijgingen van de waarde van de grond. Mevrouw Bolle vraagt of de heer Roozenburg met de vijfjaarlijkse hertaxatie niet zijn eigen stimuleringsregel ondergraaft om burgers ervoor te laten kiezen canon te betalen. De heer Niek Roozenburg zegt dat dit een kwestie van inschatten is. Hij denkt dat dit niet zo zal zijn, omdat hij verwacht dat de rente voor het betalen van canon lager zal zijn dan de rente voor het afkopen van de erfpacht. De heer Pijl zegt dat de heer Roozenburg een rekenfout maakt in diens voorstel. Spreker komt na een periode van twintig jaar namelijk uit op een canon-percentage van ongeveer 4,0 procent en niet 2,4 procent. De heer Niek Roozenburg zegt dat zijn berekening niet vrij is van schoonheidsfoutjes. Indien de heer Pijl akkoord gaat met zijn systeem kan gesproken worden over het aanpassen van dit percentage. De heer Pijl constateert dat de heer Roozenburg eerst de canon verlaagt om deze vervolgens weer te verhogen. Is dat geen “sigaar uit eigen doos”? De heer Niek Roozenburg zegt in zijn berekeningen uit te gaan van de uitgangssituatie van voor het politiek compromis van 1986. Dat is het ideologische verhaal achter zijn voorstel. Tot slot wil spreker het hebben over de actvieve en passieve informatieplicht. Hij memoreert de informatie-avond die daar onlangs over is gehouden. Hij vindt dat – nu regelmatig over erfpacht wordt gesproken – burgers actief aan de gemeente kunnen vragen wat het kost om de erfpacht af te kopen. Verder begrijpt hij dat door de werkdruk het doen van aanbiedingen wordt verspreid over de vijf jaar voor het aflopen van het erfpachtcontract. Dat neemt niet weg dat de gemeente aan haar verplichtingen moet voldoen. Is er dan ook in alle gevallen een aanbod gedaan binnen die vijf jaar? Het lijkt hem geen goede zaak indien dit niet structureel gebeurt. De heer De Jager pleit nog een keer voor de aanleg van een “data-base” waarin burgers binnen een dag na kunnen gaan wat het kost om de erfpacht af te kopen. Hij heeft het indexcijfer van de huizenprijzen vergeleken met de prijzen van de afkoopsom. Daaruit bleek dat de gemeente een veel hogere stijging hanteert dan het landelijk indexcijfer. Kan de wethouder uitleggen hoe dat zit? Verder pleit hij ervoor dat in schrijnende gevallen de tarieven worden gematigd. Het feit dat niet altijd adequaat gereageerd kan worden, op het verzoek een aanbod te doen, maakt dit wat hem betreft gerechtvaardigd. Hij is het eens met het voorstel van het college van burgemeester en wethouders in Rotterdam om het erfpachtsysteem af te schaffen. Kan het Haagse college onderzoek doen naar een dergelijk voorstel? Tot slot pleit hij voor een loketfunctie. Hij vindt dat dit strakker moet worden georganiseerd. Mevrouw Bolle zegt dat de PvdA voor erfpacht is. De opbrengsten komen namelijk ten goede van de gemeenschap. Verder vergroot het de invloed van de gemeente op ruimtelijke ontwikkelingen. Bovendien is de PvdA voor de regeling uit 1986. Wat haar fractie betreft wordt er niet gesleuteld aan
7
de 55-procent-regeling. Dat neemt niet weg dat het voor mensen een hele schok kan zijn als zij met de waardestijging van de grond worden geconfronteerd. Dat betekent dat heel zorgvuldig naar de procedures moet worden gekeken. De procedures moeten zorgvuldig, transparant en klantvriendelijk zijn. In dat verband informeert zij hoe het zit met de opmerkingen ten aanzien van de periode – voor het aflopen van de erfpacht – waarin huizenbezitters een aanbod dienen te ontvangen. Nu bestaat de indruk dat er – door verschillen in het moment waarop er een aanbod wordt gedaan – grote ongelijkheid ontstaat. Zij houdt het op een hardnekkig misverstand. Kan de wethouder daar een reactie op geven? Ten aanzien van de deskundigenprocedure heeft zij de indruk dat dit zorgvuldig geregeld is. Toch vraagt zij of de deskundigenprocedure kan worden uitgebreid met een bestand van makelaars die hieraan mee willen werken. Op één of andere manier moeten onafhankelijke deskundigen van buiten Den Haag kunnen worden aangetrokken. De heer Hartman zegt dat dit geen taak voor de gemeente is. Het is aan de bewoners om een onafhankelijk deskundige te zoeken. Mevrouw Bolle handhaaft haar opmerking. Ten aanzien van de feitelijke expiratie is zij van mening dat er een extreme verhoging van de canon heeft plaatsgevonden. Hoe denkt het college daarmee om te gaan? Zij wil weten of er al ervaringen zijn met het afkopen van de serie erfpachtcontracten. Vallen daar nog hypotheken op af te sluiten? Tot slot wil zij weten hoe de gemeente denkt over “ingroei-maatregelen”. Mevrouw Callender zegt dat de gemeente als eigenaar recht heeft op het verzilveren van de meerwaarde van de grond. De overheid dient echter niet op te treden als feodale leenheer die zijn pachters knecht. De VVD is niet tegen erfpacht als zodanig, maar dit systeem mag de vrijheid van het bezit van eigen grond niet beperken. De VVD vindt die keuzevrijheid heel belangrijk. De VVD is ten principale tege n het inzetten van het erfpachtstelsel als instrument ten behoeve van de ruimtelijke ordening. De heer Niek Roozenburg hoopt dat dit argument niet betekent dat de VVD de grond – waar nu erfpacht op rust – wil verkopen. Mevrouw Callender reageert dat erfpacht niet het enige instrument moet zijn. De burger moet daarnaast de nodige vrijheid worden gegeven in het bezit van eigen grond. Naast de mogelijkheid om canon te betalen of de erfpacht af te kopen wil zij dat de mogelijkheid moet worden geboden om de grond te verwerven. Zij acht de burger goed in staat om een keuze te maken tussen deze drie varianten. Mevrouw Bolle vraagt hoe mevrouw Callender denkt over de discussie die onlangs is gevoerd over de ontwikkeling van de Kalvermarkt. De wethouder VBM gaf aan dat de gemeente de totale ontwikkeling niet kan beïnvloeden, omdat zij geen grondpositie heeft in dit gebied. Mevrouw Callender zegt dat dit spanningveld uit de praktijk voor haar geen reden is om haar standpunt aan te passen. Zij ziet dat als een uitdaging die een creatieve oplossing vereist. De heer Niek Roozenburg zegt dat een dergelijke houding de mogelijkheden van de gemeente beperkt om ontwikkelingen te sturen. Mevrouw Callender zegt dat er andere manieren zijn om die grond te verwerven of de ontwikkeling te stimuleren. Spreekster vervolgt haar betoog met de mededeling dat haar fractie de signalen van de insprekers serieus neemt. Kan de wethouder een reactie geven op de knelpunten die de insprekers hebben aangedragen? Aansluitend informeert zij of de wethouder een beeld heeft van het aantal schrijnende gevallen. Is door het college daarnaar onderzoek gedaan?
8
Mevrouw Ingrid Gyömörei memoreert de informatie-bijeenkomst over de erfpacht. Er werd toen aangegeven dat veel erfpachters – die in financiële nood zitten – uit schaamte hun mond houden. Zij verwacht niet dat deze mensen in het openbaar hun financiële situatie “uit de doeken” zullen doen. Mevrouw Callender zegt dat er verschillende manieren zijn om onderzoek te doen. Mevrouw Ingrid Gyömörei vraagt aan welke manieren mevrouw Callender denkt. Mevrouw Callender zegt te denken aan een informatielijn of huisbezoeken. Mevrouw Ingrid Gyömörei acht het doen van huisbezoeken – gezien de huidige druk op het ambtelijk apparaat – weinig realistisch. Mevrouw Callender zegt dat het houden van steekproeven een uitkomst kan bieden. Tot slot ziet zij de antwoorden op haar vragen – ten aanzien van de uitwerking en de effecten van het beleid – tegemoet. De heer Van Lente zegt het eens te zijn met de PvdA als het gaat om het niet toepassen van generieke maatregelen om de problemen ten aanzien van de canon op te lossen. Hij is van mening dat de formule om de canon te berekenen niet moeten worden gewijzigd. Hij acht het maximeren van de erfpachtsom op 55 procent van de waarde van een onbebouwde kavel redelijk. Bovendien zou een dergelijke maatregel dan ook moeten gelden voor de 14.000 erfpachters waarvan de erfpachtcontracten al waren afgelopen. Dat brengt nogal wat financiële consequenties met zich mee. De mensen die er reeds voor hadden gekozen om de erfpacht af te kopen zouden dan – wat hem betreft – gecompenseerd moeten worden. De heer Niek Roozenburg vindt compensatie een logische redenering, maar met die redenering zou je geen kant op kunnen als je het systeem zou willen wijzigen. De heer Van Lente zegt het onbehoorlijk te vinden als mensen, die zonder morren akkoord zijn gegaan met de 55-procent-regeling, gestraft zouden worden voor goed gedrag. De heer Niek Roozenburg onderkent dat bij alle beleid dat gewijzigd wordt er sprake is van oude situaties. Wat hem betreft blijven ten aanzien van het erfpachtbeleid de bestaande contracten zoals ze zijn. Mevrouw Ingrid Gyömörei zegt dat in de discussie – tussen de heren Van Lente en Roozenburg – over de stijging van de canon er aan voorbij wordt gegaan dat van burgers niet verlangd kan worden dat ze de stijging hadden kunnen zien aankomen. De heer Van Lente zegt er vanuit te gaan dat als mensen een huis kopen – waarvan de erfpacht bijna afloopt – zij theoretisch gezien een grote stijging in de grondwaarde zouden moeten kunnen verwachten. Wat hem betreft is de formule helder. Hij gaat er vanuit dat het risico voor de eigenaar is en niet voor de gemeente. Aansluitend wijst hij erop dat eigenaren ook de mogelijkheid hebben om de grondprijs juridisch vast te leggen. De gemeente heeft in het geheel alleen de verantwoording voor een zorgvuldige en transparante procedure. Wel vindt hij dat er oplossingen denkbaar moeten zijn voor die gevallen die als gevolg van een extreme stijging in de canon gedwongen zijn hun huis te verkopen. Indien de wethouder in individuele situaties vaststelt dat dit het geval is dan zou hij daar wat aan moeten doen. Vervolgens gaat spreker in op het standpunt van zijn partij ten aanzien van erfpacht als instrument om grondpolitiek mee te bedrijven. Zijn fractie is van mening dat burgers bij het afkopen van de erfpachtsom, naast het economisch eigendom, ook het juridisch eigendom van de grond zouden moeten kunnen verwerven. De heer Hartman vraagt of de heer Van Lente met hem van mening is dat er – in het geval van erfpacht – betaald wordt voor een recht om de grond te mogen gebruiken en niet voor de grond zelf.
9
De heer Van Lente is het eens met die stelling, maar indien een marktconforme prijs wordt betaald is hij van mening dat erfpachters recht hebben op het juridisch eigendom van de grond. Verder heeft de gemeente in de loop van de tijd een scala aan instrumenten gekregen om ruimtelijke ordeningspolitiek mee te bedrijven. Hij ontkent de mogelijkheid niet, maar hij vindt het onfatsoenlijk dat voor slechts 1/3 deel van de stad gebruik wordt gemaakt van dit privaatrechtelijk instrument, omdat het publiekrecht daar onvoldoende mogelijkheden toe biedt. De heer Niek Roozenburg vraagt hoe de heer Van Lente hier tegenaan zou kijken als erfpacht voor 2/3 deel van de stad zou gelden. De heer Van Lente zegt in dat geval er precies hetzelfde over te denken. De heer Niek Roozenburg zegt dat de heer Van Lente daarmee de meerwaarde van het juridisch eigendom voor de gemeente onderschat. De heer Van Lente zegt dat zijn fractie niet via erfpacht sturend wil optreden. Hij vindt het niet juist dat dit privaatrechtelijk instrument wordt ingezet om het publiekrechtelijk te gebruiken. Er zijn nu allerlei middelen om speculatie met grond tegen te gaan, hetgeen niet het geval was toen het erfpachtsysteem aan het begin van de vorige eeuw in het leven werd geroepen. Spreker vervolgt zijn betoog. Hij geeft aan dat in de inspraak een tweede argument werd genoemd tegen het huidige systeem van erfpacht. Er werd namelijk gemeld dat in het geval van een dakopbouw de gemeente via twee wegen de woonlasten verhoogt. Ten eerste via een verhoging van de OZB en ten tweede via een verhoging van de canon. Hij vindt dat – als de gemeente dit systeem wil handhaven – zij dan op zijn minst deze artikelen uit de Algemene Voorwaarden moet halen. Spreker vindt die artikelen niet fatsoenlijk. Verder is hij van mening dat erfpacht zelfrealisatie niet in de weg zou moeten staan. Hij voelt er veel meer voor om zelfrealisatie aan te sturen via het vigerende bestemmingsplan. Met andere woorden vindt hij het principieel onjuist om voor die reden het erfpachtinstrument in te willen zetten. Vervolgens wijst hij op het voorbeeld van de plannen voor de locatie van de Sterflats in Kijkduin die zijn tegengehouden door de wethouder. Dit ondanks het feit dat de flats op eigen grond stonden. De gemeente is dus wel in staat om – ondanks het feit dat het eigendom in handen is van particulieren – de ontwikkeling van de grond effectief te kunnen beïnvloeden. Tot slot zegt hij dat er dus ten principale sprake is van een politieke keuze. Hij vindt het ontzettend makkelijk van sommige partijen, die constant opkomen voor huurders in Den Haag, om niet op te komen voor de belangen van kopers. De heer Niek Roozenburg zegt dat de heer Van Lente de notitie van GroenLinks verkeerd uitlegt. Hij benadrukt dat erfpacht geen melkkoe dient te zijn. Er dienen reële prijzen te worden berekend. De heer Van Lente zegt dat de heer Roozenburg daarmee benadrukt dat – wat betreft de inkomsten voor de gemeente – er geen meerwaarde is voor het handhaven van het erfpachtsysteem. Dat betekent dat burgers naast het economisch eigendom ook het in staat zouden moeten worden gesteld om het juridische eigendom te verwerven. De heer Labuche sluit zich aan bij het standpunt van D66. Verder denkt hij dat een meerderheid van de raad gewoon het collegevoorstel zal volgen. Ten aanzien van de mogelijkheden voor de burgers verwacht hij dat – bij het handhaven van het beleid – veel burgers de gang naar de Adviescommissie bezwaarschriften zullen maken. Hij sluit een rechtsgang dan ook niet uit. Hij wil weten hoeveel bezwaarschriften de wethouder met betrekking tot dit dossier verwacht. Verder wil hij weten welke regelingen de gemeente kan treffen als zij te maken krijgt met schrijnende situaties. Tot slot zou hij graag zien dat de wethouder adequaat reageert op de opsomming van knelpunten – bijvoorbeeld de rechtsongelijkheid, de termijn van aanbieding, de toegepaste methodieken, alsmede gehanteerde procedures en schrijnende gevallen – die in de inspraak naar voren zijn gebracht.
10
Mevrouw Ingrid Gyömörei vraagt aan de voorzitter hoe procedureel moet worden omgegaan met deze kwestie. De voorzitter zegt dat het standpunt van het college ten aanzien van het erfpachtstelsel duidelijk is. Het initiatief ligt op dit moment bij de raad. Mevrouw Ingrid Gyömörei verwacht dat het na deze discussie dan snel afgelopen zal zijn met de voornemens ten aanzien van het erfpachtstelsel. Wat haar betreft is in 1986 niet doorgepraat over de gevolgen van het erfpachtstelsel op lange termijn. Zij wijst bijvoorbeeld op de indexering van de grondprijs. Alles in de gemeente wordt blijkbaar geïndexeerd, behalve de canon. Dat bevreemdt haar. Ook vindt zij het vreemd dat nooit is overwogen dat mensen door de stijgende grondprijzen in de problemen zouden kunnen komen. Daar had zorgvuldiger naar moeten worden gekeken. Zij vraagt zich dan ook af wat de gevolgen zijn voor de toekomst. In een artikel in de Haagsche Courant leest zij dat over een aantal jaren in andere wijken de erfpachtcontracten aflopen. Wordt de discussie van vandaag dan weer overgedaan? Welke van de wijken hebben – met het oog op de stijgende grondprijzen – nu al een aanbod gekregen waarop zij kunnen anticiperen? Hoe groot is de achterstand bij het Erfpachtbedrijf op dit moment? Verder wil zij graag een – politiek ingekleurd – antwoord op haar vragen die zij heeft gesteld tijdens de werkbespreking van 3 maart 2004. Wat gebeurt er als een wijk zich bijvoorbeeld gaat ontwikkelen? Zij is er niet aan toe gekomen een berekening te maken over hoe hoog de afkoopsom of de canon volgens haar zou moeten zijn. Kan de wethouder laten uitrekenen wat er zou zijn gebeurd indien de grondprijzen sinds 1986 zouden zijn geïndexeerd? Zij wil de uitkomst van die berekening vergelijken met de huidige bedragen die door erfpachters worden betaald. Zij wil bezien of daarmee het “loterijelement” uit het systeem kan worden gehaald. Zij heeft er grote bezwaren tegen dat burgers geconfronteerd worden met grotere afkoopsommen, omdat zij later een aanbod kregen dan hun buren. In het specifieke geval van de Vruchtenbuurt merkt zij op dat hier veel ouderen wonen. Zij maakt zich zorgen over het feit dat sommigen wellicht geen hypotheek kunnen krijgen om de erfpacht af te kopen. Aansluitend constateert zij dat ook de canon aanzienlijk kan stijgen, wat een probleem kan vormen voor deze groep burgers. Zij wijst daarbij op mensen die moeten rond komen van een AOW-uitkering. Zij wijst erop dat door een hoge canon het reguliere onderhoud er wel eens bij in zou kunnen schieten. Uiteindelijk kunnen mensen dan de wijk worden uitgejaagd, omdat de kosten niet meer kunnen worden opgebracht. Kan de wethouder daar een reactie op geven? Tot slot stelt zij voor dat iedereen – in de desbetreffende wijken – binnen twee jaar een aanbod krijgt van het Erfpachtbedrijf. Kan dat worden opgenomen als criterium? Verder vraagt zij of de grondprijs dan kan worden geïndexeerd vanaf 1986, of in ieder geval voor de grote waardestijging aan het eind van 1999. Ten tweede stelt zij voor om in de erfpachtcontracten de datum vast te laten leggen waarop een aanbod wordt gedaan. De heer Pijl hecht er zeer aan dat de wethouder een reactie geeft op de punten die door de insprekers naar voren zijn gebracht. Voorts memoreert hij het besluit van 1986. Hij is niet van mening dat het erfpachtbeleid voor de eeuwigheid is vastgesteld. Vooral de opmerkingen over vermeende rechtsongelijkheid – bij aanbiedingen van het Erfpachtbedrijf – trekt hij zich zeer aan. Hij acht een wijziging dan ook niet uitgesloten. In aansluiting op het betoog van mevrouw Gyömörei zou hij graag willen weten wat de gevolgen zijn als wordt afgeweken van de 55-procent-regeling. Hoe zien de zaken eruit als wordt gemaximeerd op 40 procent van de waarde van onbebouwde grond? Vervolgens is hij van mening dat de wethouder in zijn brief van 23 maart 2004 ergens naar toe probeert te redeneren. De formulering is erop gericht de balans door te laten slaan in het voordeel van erfpacht boven eigendom. Tot slot is hij van mening dat de notitie van GroenLinks een gedateerd stuk is. Hij is het niet eens met het pleidooi van de heer Roozenburg om het privaatrechtelijk instrument van erfpacht in te zetten als instrument om publiekrechtelijke belangen te behartigen. Daar bestaan anno 2004 andere – publiekrechtelijke – instrumenten voor. Het gemak dat dit instrument zou opleveren is wat hem betreft geen argument om het erfpachtsysteem te handhaven. Wat dat betreft sluit hij zich aan bij de
11
argumentatie van de heer Van Lente. Aansluitend is zijn sympathie voor de ideeën van D66 in de loop van de discussie toegenomen. Eveneens kan hij zich vinden in het betoog van de VVD. Hij vindt dat voor erfpachters de mogelijkheid moet bestaan om het juridisch eigendom van de grond te verwerven. De heer Wijsmuller zegt dat zijn fractie er theoretisch niets op tegen heeft om erfpacht te gebruiken als instrument om ontwikkelingen op het gebied van ruimtelijke ordening te sturen. Wel vindt hij dat er in het licht van de deregulering kritisch naar het erfpachtstelsel gekeken dient te worden. De overheid heeft namelijk diverse instrumenten in handen gekregen om via publiekrechtelijke weg sturend op te treden. Hij ervaart het erfpachtsysteem in de praktijk als een extra bureaucratisch mechanisme. Wat dat betreft staat hij midden in de discussie. De centrale vraag is of het huidige systeem bestand is tegen exorbitante stijgingen van de grondwaarde. Daar ligt in eerste instantie een verantwoordelijkheid van erfpachters zelf. Dat neemt niet weg dat ook de gemeente haar verantwoordelijkheid dient te nemen. Wat hem betreft valt er over de uitvoering van het beleid te praten. Hij verwijst daarbij naar de problematiek over het moment waarop er een aanbieding wordt gedaan. Aansluitend memoreert hij het voornemen uit het verleden om de woonlasten in Den Haag niet teveel te laten stijgen. Dat voornemen is – gezien de huidige economische situatie – zeer actueel. Wat hem betreft dient dat voornemen consequent te worden voortgezet in het erfpachtbeleid. Nadat alle fracties aan het woord zijn geweest concludeert de voorzitter dat de discussie op een ander tijdstip zal worden voortgezet. Hij zal daartoe zo spoedig mogelijk een vervolgdatum zoeken***. Tot slot wordt door spreker toegezegd dat de datum zal worden gecommuniceerd met de insprekers en belanghebbenden. Sluiting De voorzitter sluit om circa 13:10 uur de vergadering. Aldus vastgesteld in de vergadering van de commissie SWB van 31 maart 2004. De secretaris,
De voorzitter,
*** Noot van de secretaris: de vervolgbijeenkomst zal op maandag 19 april 2004 worden gehouden.
12
