Aan: Het College van Burgemeester en Wethouders van Gemeente Den Haag t.a.v. de Dienst Stedelijke Ontwikkeling Postbus 12655 2500 DP Den Haag
Betreft zienswijzen inzake het ontwerpbesluit Tinaarlostraat / Wapserveenstraat.
Den Haag, 28 juli 2010
Geacht College, Hierbij maakt Buurtcommissie Morgenstond Midden-Zuid bekend, dat zij zienswijzen heeft met betrekking tot het voornemen ontheffing te verlenen van het desbetreffende bestemmingsplan en toepassing te geven aan artikel 3.10 (projectbesluit) van de WRO, alsmede tot het voornemen voor het afgeven van een bouwvergunning voor het bouwplan tot het oprichten van 105 woningen en een stallingsgarage en het realiseren van parkeerplaatsen. Het werkgebied van Buurtcommissie Morgenstond Midden-Zuid wordt begrensd door de straten Leyweg, Hengelolaan, Dedemsvaartweg en Melis Stokelaan. De buurtcommissie is aangesloten bij het Wijkplatform Morgenstond. De zienswijzen hebben betrekking op de hieronder vermelde onderdelen. Procedure en communicatie Het plan kent een lange voorbereidings- en uitwerkingstijd. Zo werd het bouwplan reeds op 18 november 2009 en 16 december 2009 beoordeeld door de Welstandscommissie. Vanuit de buurtcommissie en de directe omwonenden is aan de ontwikkelaar eenmaal en andermaal verzocht om het plan te bespreken. Dit overleg is altijd om onbekende redenen afgehouden. Met de buurtcommissie en de directe omwonenden is nooit overleg gevoerd met betrekking tot het ter visie liggende plan, maar ook het stedenbouwkundige gedeelte en het woonomgevingplan is nooit besproken met de buurt. Kunt u aangeven waarom dit project de afgelopen tijd nooit besproken is met de buurtcommissie en de directe omwonenden? Dit terwijl u in de projectomschrijving aangeeft dat er wel een grote mate van afstemming heeft plaatsgevonden tussen gemeenteambtenaren en de ontwikkelaar. Bewoners van de buurt Morgenstond Midden-Zuid willen graag betrokken worden bij ontwikkelingen in hun buurt. Bestemmingsplan De buurtcommissie is van mening, dat niet mag worden afgeweken van het vastgestelde bestemmingsplan op een belangrijk onderdeel als de bouwhoogte.
Het vigerende bestemmingsplan “Winkelcentrum Leyweg” geeft aan, dat het aantal bouwlagen van de woningen niet meer dan 4 mag bedragen. Een hogere wand aan de Wapserveenstraat is om een aantal redenen stedenbouwkundig gezien onjuist, en niet congruent in zichzelf. Ten eerste ontstaat er een grote concurrentie en absolute onduidelijkheid met wanden bij doorgaande stedenbouwkundige ensembles zoals aan de Hoogeveenlaan (4 lagen) en de Leyweg (5 lagen). Ten tweede is juist bewust door DSO gekozen om de wanden langs buurtpark de Meent en omgeving een hoogte van maximaal 3 lagen te geven in plaats van de 4 en 5 lagen zoals nu wordt voorgesteld. Het bestemmingsplan “Winkelcentrum Leyweg” is één van de slechts drie vastgestelde bestemmingsplannen voor de wijk Morgenstond. Het merendeel van de recent gerealiseerde bouwwerken komt tot stand zonder vigerend bestemmingsplan. Indien één van de slechts drie vastgestelde bestemmingsplannen van toepassing is, moeten bewoners er van uit kunnen gaan, dat het college daar dan ook onverkort aan vasthoudt. Architectonisch De projectontwikkelaars-stedenbouw sluit naadloos aan bij de toevalsarchitectuur van dit plan in plaats van aan te sluiten bij de heldere ingetogen statige architectuur van de nieuwe woningen aan de Hoogeveenlaan. Bij de Hoogeveenlaan sluiten de verschillende blokken met diverse programma’s zeer goed op elkaar aan en werd er een basis neergelegd waarop heel goed aangesloten zou kunnen en moeten worden. De onderlinge verhoudingen van de gevel en de architectonische elementen staan allen in zeer goede verhouding tot elkaar, zoals de gekozen baksteen, de betonnen randen, de afmetingen van de kozijnen, de zorgvuldig gedetailleerde balkons, de entreepartij van het appartementencomplex. In plaats van dit kwalitatief hoogstaande project als voorbeeld te nemen wordt er met het ter visie liggende project weer voor projectontwikkelaars-architectuur en –stedenbouw gekozen en staan de blokken weer naar elkaar te schreeuwen in plaats van op elkaar aan te sluiten, elkaar te versterken en respect te tonen voor de andere blokken. De architectuur benadrukt bij de eengezinswoningen de smalle kavels door een horizontale percelering en een vreemdsoortig grafisch patroon, in een kinderlijke setting en een meedogenloze repetitie van kozijnen in onsamenhangende verhoudingen. Met een raar trasraam dat een ongewenst vervreemdend effect geeft voor wat betreft de hoogte. Bij de voorgestelde architectuur van de eengezinswoningen valt geen Wederopbouwarchitectuur te herkennen, zoals wel bij de toenmalige eengezinswoningen van Honore Ritter in Bouwlust. Het is geen Wederopbouwarchitectuur, wat het wel is valt niet te ontdekken, in ieder geval oogt het onsamenhangend, niet evenwichtig en niet aansluitend bij de Hoogeveenlaan. Bij de eengezinswoningen komen vierkante ramen voor van grote afmetingen. Daarnaast zijn er weer woningen met kozijnen die hoger zijn dan breed. Kortom er ontstaat een chaotisch architectonisch onsamenhangend beeld. De architectuur van de gestapelde maisonnettes is voorzien van een zware gemetselde galerij die weer over de straat heen hangt. Ook bij deze oplossing is geen samenhang te ontdekken, de relatie met Wederopbouw, alwaar het college naar verwijst, is absoluut niet te ontdekken. Het appartementengebouw is zowel stedenbouwkundig, architectonisch, als volkshuisvestelijk op deze plek een miskleun. In de Wederopbouwsetting van Morgenstond komen galerijoplossingen alleen voor als solitaire gebouwen in een open ruimte, zoals aan de Meppelweg, de Haveltestraat, de Dalerveenstraat en de Fluitenbergstraat, en niet in de setting van een gesloten bouwblok, met de galerij aan de binnenzijde van het blok.
Het recent voltooide galerijblok aan de Genemuidenstraat is een overduidelijk voorbeeld van een verkeerde oplossing die niet nogmaals in de wijk Morgenstond herhaald moet worden. Volkshuisvestelijk De gekozen oplossingen voor een mix met eengezinswoningen, appartementen die via een galerij worden ontsloten aan de achterzijde en de beneden- en bovenwoningen waarbij de bovenwoningen worden ontsloten via een galerij aan de voorzijde, is voor wat betreft de laatste twee oplossingen volkshuisvestelijk gezien zeer slecht. Het drama van huurwoningen is per definitie dat ze na 25 jaar zijn afgezakt tot de kelder van de volkshuisvesting. Dit als gevolg van een inplaatsingsbeleid dat loopt zoals het loopt, zonder rekening te houden met doelgroepen die geschikt zijn voor woningen op die plaats in de buurt van koopwoningen, zonder rekening te houden met voor een voor dit complex passende leefstijl. Kortom, heb je de punten, dan mag je er in. De omwonenden hebben een terechte schrik, dat zij vanuit hun koopwoningen, als onbezoldigd veldwachter mogen fungeren om de leefbaarheid in de buurt op peil te houden, terwijl de ontwikkelaar allang vertrokken is. Om het afzakken tot de kelder van de volkshuisvesting nog enigszins af te dempen moeten woningen die binnen het huidige toewijzingsbeleid van Haaglanden vallen, niet aan een galerij worden gerealiseerd. Bij galerijwoningen die in het distributiesysteem vallen ontstaan per definitie anonieme leefbaarheids- en beheerproblemen bij de collectieve ruimten zoals lift, trappenhuis, entreehal, bellentableau, bergingen en de ontsluitingsgalerijen. Bij portiekmatige oplossingen ontstaan deze problemen in een beduidend minder heftige mate en zijn ze beheersbaar te maken omdat de probleemveroorzakende bewoners eenvoudiger in kaart zijn te brengen, en minder anoniem kunnen wonen. De buurtcommissie is van mening dat er geen galerijwoningen in Morgenstond Midden-Zuid gebouwd moeten worden. Waardedaling en planschade Als dit bouwplan wordt doorgezet zal de waarde van de reeds verwezenlijkte koopwoningen aanzienlijk dalen op de korte maar juist ook op de lange termijn. Als gevolg van het afzakken naar de kelder van de volkshuisvesting van de huurwoningen zal de prijs van de koopwoningen niet meer stijgen met de trend. Waar kan de eigenaar dan zijn of haar schade verhalen? Dit is niet opgenomen in het bouwplan, daar worden alleen de wettelijke bepalingen ten aanzien van het bouwproject, dan wel voor de bouwers weergegeven. Als gevolg van dit plan zullen de koopwoningen gelegen binnen het project “Zuiderhof” en de omgeving van de Hoogeveenlaan planschade lijden als gevolg van een waardedaling. Voor deze schade wordt u nu reeds aansprakelijk gesteld. Te zijner tijd zullen de buurtcommissie en de omwonenden – als e.e.a. mocht doorgaan - een beroep doen op planschade. Welstandsadvies In de toelichting wordt verwezen naar een positief Welstandsadvies. De buurtcommissie deelt de mening niet dat er samenhang is tussen de blokken, integendeel ze staan architectonisch naar elkaar te schreeuwen in een roep om aandacht. De massa, structuur, maat en schaal, detaillering, materiaalkeuze en kleurstelling is absoluut niet met elkaar in harmonie en de architectonische samenhang ontbreekt volledig.
Uit de notulen van 18 november 2009 van de Welstandscommissie blijkt, dat de commissie niet akkoord gaat met de volumeopbouw en de architectonische uitwerking van het bouwplan. Met name het verticale volume van het blok aan de Wapserveenstraat acht men storend op deze plek. De verjonging van dit volume vond men niet samenhangend en ook niet harmonisch. Het geheel oogde rafelig, mede als gevolg van de open-dichtverhouding en de toepassing van veel verschillende materialen. De volumeopbouw heeft betrekking op de hoogte en de breedte van het blok en daaraan gerelateerd het aantal woningen en de woningtypologie. Uit de notulen van 16 december 2009 van de Welstandscommissie blijkt, dat de commissie wel akkoord is. Gezien het gestelde op 18 november 2009 is dit heel bijzonder. Dit zou impliceren dat de architect in een zeer hoog tempo een compleet ander plan ontwikkeld zou moeten hebben. Echter dat laatste is niet het geval, want het programma was hetzelfde gebleven. Uit de afstempeling door DSO (05-02-2010) van de ter visie liggende tekeningen blijkt dat de plattegrondtekeningen allen de aanduiding Versie A en datum 07-09-2009 hebben. Met andere woorden op 18 november 2009 en op 16 december 2009 is door de Welstandscommissie hetzelfde plan besproken, immers het betreft dezelfde volumeopbouw. Het geeft tevens aan waarom de buurtcommissie zich absoluut gerechtigd acht - indien noodzakelijk - nog een nadere zienswijze in te dienen. Ruimtelijke onderbouwing van de gemeente In de zeer summiere planologische en stedenbouwkundige onderbouwing geeft DSO een kwalitatief ondermaatse motivering. Minder fraai is het om te lezen, dat het plan in nauw overleg met de ontwikkelaar tot stand is gekomen, terwijl de omwonenden tot de ter visie legging hebben moeten wachten totdat ze via het plan van een ontwikkelaar en via eigen interpretatie zelf moesten ontdekken wat de gemeente nu precies van plan is met het desbetreffende gedeelte van hun buurt. Dit is een werkwijze die niet past in een gemeente waarvan het college in haar programma heeft gezet, dat ze de relatie met haar eigen bewoners alsmede de invloed van die bewoners op het beleid wenst te verbeteren. Parkeren In de verkeerstechnische onderbouwing geeft de gemeente totaal niet aan hoe men nu precies aan de gestelde parkeerbehoefte komt. Op grond van de folder “Bouwen en Parkeren in Den Haag” overig gebied is er sprake van een parkeernorm van 2,0 parkeerplaatsen per woning. Dit resulteert voor de te realiseren 105 woningen in een totaal van 210 parkeerplaatsen. In de stallingsgarage worden 48 parkeerplaatsen gerealiseerd, zodat er op de openbare weg maar liefst 162 parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden. Deze parkeerplaatsen zijn in het huidige woonomgevingplan, waarover door DSO nooit met de buurt is gesproken, niet te vinden. Ook indien uitgegaan wordt van het vermelde aantal in de verkeerstechnische onderbouwing, zijn deze parkeerplaatsen niet op de aangegeven wijze beschikbaar. Volgens de onderbouwing bedraagt de totale parkeerbehoefte van het plan 148 parkeerplaatsen. Daarvan worden 48 parkeerplaatsen in de stallingsgarage gerealiseerd, hetgeen impliceert dat er 100 parkeerplaatsen op de openbare weg gerealiseerd dienen te worden. Binnen het bouwgebied bevinden zich 29 plaatsen aan de Wapserveenstraat, 19 plaatsen aan de nieuwe weg parallel aan de Leyweg en 16 plaatsen aan de Tinaarlostraat. Binnen het bouwgebied betreft het in totaal slechts 64 plaatsen (van de benodigde 100 plaatsen).
Op de tekeningen worden immers ten onrechte parkeerplaatsen bij de woningen “Hoogeveenlaan” meegeteld. Het betreft hier 4 plaatsen aan de Wapserveenstraat en 2 plaatsen aan de Tinaarlostraat. Op de tekeningen worden verder ten onrechte parkeerplaatsen in de Tinaarlostraat aan de zijde van de basisschool meegeteld. Volgens tekening zijn er aan deze zijde in totaal 35 plaatsen waarvan 28 (!) ten behoeve van de nieuwbouw. In werkelijkheid zijn er slechts 28 plaatsen in totaal, immers er zijn aan deze zijde 2x 2 ORAC’s gesitueerd en verder is het trottoir in verband met de veiligheid (kinderen) verbreed op bepaalde plekken voor de basisschool (entree en uitgangspoorten). Tevens zijn boven en naast de basisschool ook nog 48 appartementen gesitueerd, waarvoor de parkeerbehoefte blijkbaar niet of nauwelijks meegerekend wordt. Evenzo dient rekening gehouden te worden met de parkeerbehoefte van de reeds gerealiseerde nieuwbouw aan de Hoogeveenlaan en in het project “Zuiderhof”. Binnen het bouwgebied blijken slechts 64 parkeerplaatsen op de openbare weg gerealiseerd te kunnen worden. Tezamen met de 48 parkeerplaatsen in de stallingsgarage resulteert dit in een totaal aantal van slechts 112 parkeerplaatsen. De buurtcommissie concludeert derhalve, dat het aantal benodigde parkeerplaatsen niet gerealiseerd wordt. Inrichting woonomgeving De inrichting van de woonomgeving is niet goed afleesbaar van de ter visie liggende kaarten waarop het bouwplan is getekend. Met de omwonenden is er ook nooit over gesproken. Op de tekeningen zijn zeer onhandige reststrookjes groen/gras te zien (Wapserveenstraat), waarvan bekend is dat ze niet door de gemeente afdoende kunnen worden onderhouden vanwege de hoge kosten, en die over enige tijd er weer verloederd bij zullen staan. Verstandiger is het om deze strookjes toe te kennen aan de woningen of om de ruimte te gebruiken om de parkeerbehoefte gedeeltelijk in te lossen, zoals in de oorspronkelijke situatie van voor de herinrichting. Verder zijn op de woonomgevingkaart geen ORAC’s ingetekend. Daar waar ORAC’s zijn gesitueerd, kan niet geparkeerd worden, waardoor de parkeerbalans nog ongunstiger wordt dan nu in het ter visie liggende plan wordt voorgesteld. Overigens is ten onrechte in de Tinaarlostraat recht tegenover de entree en de uitgangspoorten van de basisschool het trottoir versmald en zijn daar nu parkeerplaatsen geprojecteerd, terwijl in de huidige situatie dit juist vanwege de veiligheid voor de schoolgaande kinderen niet het geval is. Bouwplaatsinrichting en overige voorwaarden tijdens het bouwen Gezien het voortraject om te komen tot de sloop van de huidige bebouwing wenst de buurtcommissie voortijdige inzage, recht op informatie en recht op bezwaar met betrekking tot zowel de bouwplaatsinrichting, de wijze van funderen (bij het project “In de Ley” werd daartoe geboord) en de tijden waarop het bouwen alsmede het laden en lossen mag plaatsvinden. Ook dient de gemeente aan te geven hoe de eventuele schade aan de bestaande woningen dient te worden voorkomen en bij schade, hoe deze te verhalen. Afweging belangen Gesteld wordt dat de “aanvrager” ernaar heeft gestreefd de belangen van toekomstige bewoners, maar ook van de omringende bewoners zo goed als mogelijk bij het ontwerp van het bouwplan te betrekken. Het tegendeel is waar. Vanuit DSO en de ontwikkelaar is bewust het overleg met omwonenden gemeden. In de afweging heeft DSO alleen het belang van de ontwikkelaar bezien.
Afsluiting De buurtcommissie verzoekt het college om de bovenstaande zienswijzen te betrekken bij het voornemen om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan en bij de vaststelling van de ontwerp-bouwvergunning met projectbesluit alsmede daarmee ernstig rekening te houden. Gezien de summiere toelichting van het ter visie liggende bouwplan behoudt de buurtcommissie zich het recht voor om op een later moment, wanneer meer bekend is over het bouwplan, nadere zienswijzen in te dienen. Tot slot verzoekt de buurtcommissie u om de ontvangst van deze zienswijzen schriftelijk te willen bevestigen. Met vriendelijke groeten, namens Buurtcommissie Morgenstond Midden-Zuid,
P.M.A. Mulders
H.J.M. van de Pas
Buurtcommissie Morgenstond Midden-Zuid Kloosterveenstraat 69 2545 LP Den Haag
