Gemeente Rotterdam College van Burgemeester en Wethouders
Hamit Karakus Wethouder Wonen, Ruimtelijke Ordening en Vastgoed
Minister Donner Ministerie van Binnenlande Zaken en Koninkrijksrelaties
Postbus 20011 2500 EA Den Haag Minister Kamp Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid Postbus 90801 2509 LV Den Haag Minister Opstellen Ministerie van Veiligheid en Justitie
Bezoekadres: Stadhuis Coolsingel 40 Rotterdam Postadres: Postbus 70012 3000 KP Rotterdam Website: www.ratterdam.nl E-mail:
[email protected] Fax: (010)2673560 Inlichtingen: A.C.B. Spiering (dS+V-TG) Telefoon: (010) 2671573 Ons kenmerk: 620727 Betreft: Voorstel aanpak malafide pandeigenaren Datum: 7 maart 2011
Postbus 20301 2500 EH Den Haag
II
Geachte heren Donner, Kamp en Opstellen, In deze brief vragen wij uw aandacht voor een versterking van de aanpak van huisjesmelkers en andere malafide pandeigenaren. Een effectieve aanpak is een noodzakelijke randvoorwaarde in de kwaliteitsverbetering van de Rotterdamse woningen in de focuswijken en speelt tevens een dominante rol in de aanpak van de problematiek rond de MOE-landers. In samenwerking met vele partners investeert Rotterdam in de kwaliteit van het wonen. In de Rotterdamse focuswijken en vooral op Zuid is een forse kwaliteitssprong nodig, zowel fysiek, sociaal als economisch. Een belangrijke partner in deze intensieve missie is de welwillende woningeigenaar. In het programma particuliere woningvoorraad worden woningeigenaren aangezet en gesteund in de verbetering van de kwaliteit van hun woningen. Verenigingen van Eigenaren worden gemobiliseerd en aangespoord tot het doen van investeringen in onderhoud, duurzaamheid en beheer van hun woningen. Een instrumentarium om het samenvoegen van woningen te stimuleren en te faciliteren is in ontwikkeling. Met banken zijn afspraken gemaakt over financieringsconstructies om ook de minder draagkrachtige woningeigenaren investeringsruimte te bieden. Met de woningcorporaties zijn afspraken gemaakt over de rol die zij spelen in de achtervang bij de particuliere woningverbetering. Behalve een toename van prettige woningen met tevreden bewoners willen we met dit programma vooral ook meer grip krijgen op de succesfactoren die nodig zijn om samen met de particuliere woningeigenaren te werken aan de kwaliteitsverbetering en waardecreatie van de kwetsbare woningen in onze stad. Een dominante faalfactor in deze missie zijn de huisjesmelkers en andere malafide pandeigenaren. In de focuswijken waar we alle beschikbare energie en creativiteit moeten bundelen, wordt de vooruitgang ernstig geremd of zelfs tegengehouden door de praktijk van malafide pandeigenaren. Huisjesmelkers brengen niet alleen sociale problemen en onrust met zich mee, maar frustreren ook de aanpak van de particuliere woningen omdat zij zelf geen cent investeren in hun woningen. De waardeontwikkeling van naburige woningen komt
blad: 2/5
hierdoor niet tot stand en de investeringslijst van welwillende woningeigenaren wordt totaal bedorven. Rotterdam geeft prioriteit aan de aanpak van huisjesmelkers met een intensieve inzet van interventieteams en de daaraan gekoppelde ketenorganisatie. De grenzen van de mogelijkheden worden gezocht ook in de samenwerking met alle andere mogelijke partners zoals bijvoorbeeld de banken. De bestuurlijke boete hebben we onlangs toegevoegd aan ons instrumentarium. Ook het weerbaar maken van potentiële slachtoffers, zoals bijvoorbeeld MOE-landers, is onderdeel van onze aanpak. Toch moeten we helaas constateren dat we in het terugdringen van overbewoning en hennepteelt met het huidige instrumentarium niet heel veel verder komen dan symptoombestrijding. In 2010 heeft Rotterdam 326 hennepkwekerijen ontmanteld en 344 illegale verblijfsinrichtingen aangepakt en gericht ingezet op de bestrijding van malafide pandeigenaren. Ondanks deze energieverslindende inzet neemt het jaarlijks aantal overtredingen niet noemenswaardig af. Instrumenten zijn nodig om de praktijk van huisjesmelkers onaantrekkelijk te maken en uit te bannen. Het duurt te lang voordat boetes worden betaald en de gemeente vist te vaak achter het net bij de invordering. Het ontbreekt ons aan instrumenten voor een lik-op-stuk-aanpak, instrumenten om herhaling te voorkomen en instrumenten om malafide pandeigenaren definitief te weren uit Rotterdam. Ook constateren we dat fenomeenonderzoek en meer kennis van de vraag: "Wie zijn de huisjesmelkers precies en waar en hoe opereren zij" nodig is. Omdat de praktijk niet stopt bij de grenzen van Rotterdam zouden wij graag een dergelijk onderzoek in samenwerking met het Rijk verrichten. Zo moeten wij glashelder krijgen wat nodig is om deze malafide praktijken niet langer winstgevend te laten zijn. Tevens kan een effectieve dadergerichte aanpak nog aan kracht winnen met een slachtoffergerichte aanpak, door empowerment van kwetsbare burgers. Hoe kunnen we potentiële slachtoffers, zoals bijvoorbeeld de MOE-landers weerbaarder maken en adequaat voorlichten. Graag gaan wij hierover met u in gesprek. Verscherping instrumentarium voor de aanpak van malafide pandeigenaren Een eerste belangrijke stap in het onaantrekkelijk maken van de malafide praktijken zien wij in de drie volgende voorstellen: A. Three strikes you're outl B. Boetes worden altijd betaald: preferente schuldeiserpositie gemeente C. Opeisen hypotheken door banken. Zo nee, dan vervalt de NHG A. Three strikes you're outl Het moet voor pandeigenaren onaantrekkelijk zijn om de regels te willen overtreden Om meer slagkracht te genereren is een onorthodoxe aanpak van malafide pandeigenaren noodzakelijk. Rotterdam stelt voor: three strikes you're outl Een aanpak met een drievoudige klap in de focusgebieden:
blad: 3/5
Strike 1: Strike 2: Strike 3:
Elke eerste overtreding wordt aangepakt met een bestuurlijke boete Slecht verhuurderschap wordt bestraft met een verhuurverbod Voor malafide pandeigenaren is in Rotterdam geen plaats: verkoopplicht
Ad 1. Bestuurlijke boete Elke eerste overtreding wordt aangepakt met een bestuurlijke boete. De eerste klap om verdere overtreding te voorkomen.
Ad 2. Verhuurverbod Eigenaren zijn te allen tijde verantwoordelijk voor hun pand en het beheer daarvan, maar goed verhuurderschap kan nu onvoldoende worden afgedwongen. Recidive wordt streng aangepakt. Aan eigenaren die de regels als verhuurder meermaals overtreden moet het mogelijk zijn om een verhuurverbod op te leggen. De malafide pandeigenaar wordt verplicht de verhuur van het pand(en) te staken totdat garanties aan de gemeente worden gegeven dat herhaling van de overtreding niet meer zal plaatsvinden. Dit laatste kan bijvoorbeeld door het beheer (verplicht) uit handen geven aan een bonafide beheerder. De wijk is immers niet gebaat bij leegstaande en afgesloten panden; wel bij goed verhuurderschap. Verhuur van het pand blijft mogelijk, maar niet door de eigenaar zelf en alleen onder de voorwaarden die de gemeente stelt. Ad 3. Verkoopplicht: verplichte eigendomsoverdracht voor malafide huiseigenaren Eigenaren die bij herhaling de fout in gaan, zijn ongeschikt als pandeigenaar. Voor hen is in Rotterdam geen plaats. Het moet mogelijk zijn om dit soort malafide pandeigenaren definitief te weren en te voorkomen dat zij panden voor de verhuur in Rotterdam bezitten. Om die reden pleit Rotterdam voor een instrument waarmee een verplichte eigendomsoverdracht van het pand(en) kan worden gerealiseerd en nieuwe aankoop wordt voorkomen. Dit kan naar onze mening worden gerealiseerd met een rechterlijke machtiging tot verkoop waarmee een derde in naam van de eigenaar het pand gaat verkopen. De eigenaar zelf heeft in deze constructie geen invloed op de verkoop van het pand en ontvangt na aftrek van alle openstaande vorderingen het restant van de opbrengst van het pand(en). De bestaande regelgeving zoals vastgelegd in de wet Victoria en Victor schrijft een langdurig traject voor {eerst sluiten, dan uit handen geven van beheer en tot slot onteigenen) met onvoldoende mogelijkheden om effectief en snel op te treden. Ook los van de wet Victoria en Victor, zou het mogelijk moeten zijn om over te gaan tot een verplichte beheers- en eigendomsoverdracht. B. Boetes worden altijd betaald aan de overheid: preferente schuldeiserspositie De gemeente hoort niet op te draaien voor de kosten voortvloeiend uit malafide praktijken. De gemeente is thans geen preferent schuldeiser. In de praktijk leidt dit er toe dat vorderingen van de gemeente niet altijd geïnd kunnen worden. Invordering is het sluitstuk van het handhavingstraject. Niet kunnen invorderen maakt de handhavingsinstrumenten bot en dat gaat ten koste van de effectiviteit van de handhaving en de preventieve werking die daarvan uit zou moeten gaan. Het kan niet zo zijn dat de gemeente, en daarmee de samenleving, opdraait voor de kosten die worden gemaakt in verband met de aanpak van deze malafide praktijken. Dit kan worden opgelost met een preferente schuldeiserspositie voor de gemeente bij de kostenverhaal bij handhaving.
blad: 4/5
C. Opeisen hypotheken door banken. Zo nee, dan vervalt de NHG Banken kunnen een sleutelrol spelen in de aanpak van malafide pandeigenaren middels het opeisen van de hypotheek. Deze maatschappelijke rol pakken de banken meer dan voorheen, maar nog onvoldoende. Ongeveer een derde van de verzoeken van de gemeente Rotterdam tot het opeisen van hypotheken is in 2010 door de banken gehonoreerd. De integriteit van het betalingsverkeer moet sterker worden betrokken in de afweging of tot hypotheekverstrekking of-opeising wordt overgegaan. Het is de verantwoordelijkheid juist van banken om de integriteit van het betalingsverkeer te beoordelen en bij een aantasting daarvan,
zowel voor als na het verstrekken van de hypotheek, passende maatregelen te nemen. Verwevenheid onder- en bovenwereld wordt hiermee tegengegaan. Zo zouden criminele activiteiten in een verhypothekeerd pand en aflossing van de hypotheek met uit strafbare feiten verkregen geld altijd aanleiding moeten zijn voor financiers om een hypotheek op te eisen. Het kan immers niet zo zijn dat pandeigenaren ter ondersteuning van hun criminele activiteiten straffeloos gebruik kunnen maken van financiële constructies die hiervoor niet bedoeld zijn. Als banken in deze situaties niet geneigd zijn over te gaan tot het opeisen van de hypotheek, dan stellen wij voor om de hierop afgesloten Nationale Hypotheek Garantie te laten vervallen. De overheid is in die gevallen geen achtervang meer! Samenvattend De gemeente Rotterdam werkt samen met haar partners en welwillende woningeigenaren hard aan een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Dat betekent, zeker in de wijken waarin de leefbaarheid het meest onder druk staat, criminogene activiteiten met onorthodoxe maatregelen dienen te worden bestreden. Ik stel u voor de aangehaalde voorstellen wettelijk te verankeren. Dit kan door ze op te nemen in de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek {Rotterdamwet). Deze wet, die overigens binnenkort geëvalueerd wordt, biedt de mogelijkheid om de voorstellen niet door middel van een generieke maatregel in te voeren, maar het werkingsgebied te beperken tot specifiek aan te wijzen gebieden in de grote steden. Dit biedt tevens de gelegenheid om bij de aanwijzing van de gebieden de toepassing van de voorgestelde maatregelen te toetsen aan de principes van noodzakelijkheid, geschiktheid, subsidiariteit en proportionaliteit, zoals dit ook gebeurd is bij de toepassing van de inkomenseis in de huidige Rotterdamwet.
blad: 5/5
De samenwerking met uw ministeries wordt hiertoe gezocht, zodat gezamenlijk de mogelijkheden tot uitwerking en implementatie van de voorgestelde instrumenten ter hand kan worden genomen. Tot slot, ben ik graag bereid om u een en ander persoonlijk toe te lichten, bijvoorbeeld tijdens het werkbezoek van minister Donner aan Rotterdam in april aanstaande.
Met vriendelijkefcroet,
'M
HarftïTKarakus Wethouder Wonen, Ruimtelijke Ordening en Vastgoed Cc Tweede Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken
