Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2010-2011
De Wet Breyne: Analyse en evaluatie na bijna 40 jaar toepassing
Masterproef van de opleiding „Master in de rechten‟ Ingediend door
Tess de Brouwer Studentennummer: 00601195 Major Burgerlijk Recht en Strafrecht
Promotor: Prof. dr. W. De Bondt Commissaris: L. Van Valckenborgh
Dankwoord Deze scriptie werd gemaakt in het kader van het behalen van het diploma Master in de rechten aan de Universiteit Gent.
In de eerste plaats gaat mijn dank uit naar mijn promotor professor dr. Walter De Bondt die mij de kans heeft gegeven dit onderwerp uit te diepen. Daarnaast dank ik mijn commissaris mevr. Leentje Van Valckenborgh, niet alleen voor het vlot verloop van onze samenwerking, maar ook voor het nalezen en ondersteunen van mijn project.
Natuurlijk wil ik ook mijn ouders bedanken die mij gedurende de vijf voorbije universitaire jaren altijd gesteund hebben.
Tess de Brouwer
Wet Breyne
Beveren, 1 mei 2011
1
Tess de Brouwer
Inhoudstafel INLEIDING .........................................................................................................................................................................9 I INVOERING VAN DE WONINGBOUWWET .......................................................................................... 10 1.
Hoe en waarom kwam de Woningbouwwet tot stand ............................................................. 10
2.
De wijzigingswet van 3 mei 1993 ................................................................................................... 12
3.
Het uitvoeringsbesluit van 21 oktober 1971 gewijzigd op 21 september 1993 ........... 13
II TOEPASSINGSGEBIED .................................................................................................................................... 14 1.
Analyse ..................................................................................................................................................... 14 1.1. Oprichting van nieuwe gebouwen .............................................................................................. 14 1.1.1.
Overeenkomst ............................................................................................................................... 15
A. Principe ................................................................................................................................................... 15 B. Uitzondering: contractsbelofte ................................................................................................................ 16 C. Overeenkomst onder opschortende voorwaarde ..................................................................................... 18 1.1.2.
Eigendomsoverdracht van gebouw of verbintenis te bouwen, doen bouwen of verschaffen ........ 19
1.1.3.
Huis of appartement ...................................................................................................................... 20
1.1.4.
Bestemming van het onroerend goed ............................................................................................ 21
1.1.5.
Onroerend goed gelegen in België ................................................................................................ 24
1.1.6.
Te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw ....................................................................................... 24
1.1.7.
Verbintenis om de werken tot een goed einde te brengen? ........................................................... 26
1.1.8.
Storting voor voltooiing ................................................................................................................ 28
1.2. Uitvoering van verbouwingswerken aan bestaande gebouwen ...................................... 33 1.2.1.
Overeenkomst tot eigendomsoverdracht ....................................................................................... 33
1.2.2. Huis of appartement in België gelegen en bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting ................................................................................................................................................... 34 1.2.3.
Verbouwings- of uitbreidingswerken ............................................................................................ 35
1.2.4.
Storting(en) voor de voltooiing van de werken ............................................................................. 36
1.2.5.
Verbintenis om de werken tot een goed einde te brengen? ........................................................... 36
1.3. Beperkingen aan het toepassingsgebied ................................................................................. 36
Wet Breyne
2
Tess de Brouwer
1.3.1.
Overeenkomsten aangegaan door bepaalde overheidsinstellingen ............................................... 36
1.3.2.
Overeenkomsten aangegaan door beroepspersonen ..................................................................... 37
1.3.3.
Studieopdrachten ........................................................................................................................... 38
A. Definitie .................................................................................................................................................. 38 B. Het probleem van de studieovereenkomst in de oorspronkelijke Wet Breyne ........................................ 38 C. Poging tot oplossing door de Wet Breyne jr. van 1993........................................................................... 39 D. Onduidelijkheid ...................................................................................................................................... 40 2.
Knelpunten .............................................................................................................................................. 42 2.1. Onduidelijkheden .............................................................................................................................. 42 2.1.1.
Ruil ................................................................................................................................................ 42
2.1.2.
Doorverkoop ................................................................................................................................. 45
A. Alle bouwwerken zijn nog niet uitgevoerd ............................................................................................. 45 B. Alle bouwwerken zijn uitgevoerd ........................................................................................................... 46 2.1.3.
Uitbreidings- en verbouwingswerken............................................................................................ 47
2.2. Ontsnappingsroutes......................................................................................................................... 48 2.2.1.
Niet voldoende bewoonbaarheid ................................................................................................... 48
2.2.2.
Coördinatieovereenkomsten .......................................................................................................... 49
2.2.3.
Opsplitsing tussen de verkoop van de grond en het gebouw ......................................................... 52
A. Eerste stelling ......................................................................................................................................... 53 B. Tweede stelling ....................................................................................................................................... 55 C. Derde stelling .......................................................................................................................................... 56 D. De notaris ................................................................................................................................................ 57 E. Stedenbouwkundige verplichtingen ........................................................................................................ 57 2.2.4.
Koppelverkoop .............................................................................................................................. 58
A. Toetsing aan de Wet Breyne ................................................................................................................... 60 B.Toetsing aan de Wet Marktpraktijken ...................................................................................................... 61 C. Toetsing aan het gemeen recht ................................................................................................................ 62 D. Besluit ..................................................................................................................................................... 64
3.
2.2.5.
Storting voor voltooiing ................................................................................................................ 65
2.2.6.
Verbouwings-en uitbreidingswerken............................................................................................. 65
Tussenconclusie inzake het toepassingsgebied ......................................................................... 66
Wet Breyne
3
Tess de Brouwer
III KWALIFICATIE ..................................................................................................................................................... 67 1.
Analyse ..................................................................................................................................................... 67
2.
Gemeenrechtelijke regels: suppletief karakter? ....................................................................... 68
IV OVERGANG VAN RECHTEN EN RISICO ............................................................................................. 68 1.
Onmiddellijke eigendomsoverdracht van de grond en bestaande opstallen .................. 68 1.1. Analyse ................................................................................................................................................. 68 1.2. Knelpunt............................................................................................................................................... 69
2.
Eigendomsoverdracht naarmate incorporatie voor nog te bouwen opstallen ............... 70
3.
Risico-overdracht .................................................................................................................................. 71
V TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID ........................................................................................................ 72 1.
Analyse ..................................................................................................................................................... 72 1.1. Gemeen recht .................................................................................................................................... 72 1.2. Uitbreiding van het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid............. 72
2..
Knelpunten .............................................................................................................................................. 74
2.1. Van openbare orde? ........................................................................................................................ 74 2.2. Aanvangspunt van de tienjarige aansprakelijkheid ............................................................ 75
VI VERPLICHTE VERMELDINGEN EN BIJLAGEN ................................................................................ 75 1.
Analyse ..................................................................................................................................................... 75 1.1. De identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen ............ 76 1.2. Vermeldingen inzake de stedenbouwkundige vergunning ............................................... 76 1.3. Vermeldingen inzake financiering .............................................................................................. 78 1.4. Beschrijving van de gemeenschappelijke en privatieve delen ........................................ 79 1.5. De als bijlage toe te voegen stukken ....................................................................................... 80 1.6. Vermeldingen en verplichtingen inzake de prijs................................................................... 82 1.7. Gewestelijke overheidstegemoetkomingen ............................................................................ 82 1.8. Vermeldingen inzake de termijn................................................................................................. 83
Wet Breyne
4
Tess de Brouwer
1.9. Vermeldingen inzake de oplevering .......................................................................................... 84 1.10. De erkenning kennis te hebben van gegevens en stukken .......................................... 85 1.11. Andere vermeldingen ................................................................................................................... 85 2.
Knelpunt: onnauwkeurige plannen ................................................................................................ 86
VII PRIJS.......................................................................................................................................................................... 88 1.
Prijsbepaling ........................................................................................................................................... 88
2.
Prijsherziening........................................................................................................................................ 89
3.
Betaling van de prijs ............................................................................................................................ 91 3.1. Vóór het sluiten van de overeenkomst (artikel 10, eerste lid WB).......................................... 92 3.2. Bij het sluiten van de overeenkomst (artikel 10, tweede lid WB) ............................................ 93 3.3. Bij het verlijden van de authentieke akte (artikel 10, derde lid WB) .................................... 94 3.3.1.
Algemeen ...................................................................................................................................... 94
3.3.2.
Architect ........................................................................................................................................ 94
3.3.3.
Notaris ........................................................................................................................................... 97
3.4. Na het verlijden van de authentieke akte (artikel 10, vierde lid WB) ................................... 99 3.5. Studiekosten .................................................................................................................................... 100
VIII OPLEVERING ................................................................................................................................................... 101 1.
Analyse ................................................................................................................................................... 101 1.1. Algemeen ........................................................................................................................................... 101 1.2. Tijdstip van oplevering ................................................................................................................. 101 1.3. Wijze van oplevering ..................................................................................................................... 102 1.3.1.
Algemeen .................................................................................................................................... 102
1.3.2.
De gemeenschappelijke delen bij appartementsgebouwen .......................................................... 104
1.4. Weigering van de oplevering ..................................................................................................... 104 1.5. Betekenis van de opleveringen ................................................................................................ 105 1.6. Gevolgen van de opleveringen .................................................................................................. 106
Wet Breyne
5
Tess de Brouwer
1.7. De tussenkomst van de architect is niet vereist ................................................................ 107 2.
Knelpunt ................................................................................................................................................. 107
IX BEDING VAN WEDERINKOOP ................................................................................................................ 108 X WAARBORG............................................................................................................................................................ 109 1.
Analyse .................................................................................................................................................. 109 1.1. Algemeen ........................................................................................................................................... 109 1.2. Erkende aannemers (en daarmee gelijkgestelde aannemers?) ................................... 110 1.2.1.
Vereiste erkenning....................................................................................................................... 110
1.2.2.
Aard en omvang van de waarborg ............................................................................................... 113
1.2.3.
Door wie en aan wie? .................................................................................................................. 114
1.2.4.
Vorm van de waarborg ................................................................................................................ 114
1.2.5.
Bewijs van de waarborgstelling .................................................................................................. 115
1.2.6.
Aanwending en vrijmaking van de waarborg .............................................................................. 115
1.3. Niet-erkende aannemer ............................................................................................................... 116 1.3.1.
Vormen van de waarborg ............................................................................................................ 116
A. Voltooiingswaarborg ............................................................................................................................ 117 B. Terugbetalingswaarborg ....................................................................................................................... 120 1.3.2.
Vrije keuze tussen de voltooiing en terugbetaling ....................................................................... 120
1.3.3.
Uitvoeringsbepalingen ................................................................................................................ 121
A. Wie mag de waarborg stellen/aanspreken ............................................................................................. 122 B. Bewijs van waarborgstelling ................................................................................................................. 122 C. Einde van de waarborg .......................................................................................................................... 122 D. Lacune .................................................................................................................................................. 123 1.3.4. 2.
Voorrecht op de waarborg ........................................................................................................... 123
Knelpunten ............................................................................................................................................ 123 2.1. Achterpoorten om te volstaan met de 5%-waarborg ....................................................... 123 2.2. Onrechtvaardigheden in de waarborgregeling .................................................................... 126 2.3. Afwezigheid van een “kwaliteitswaarborg” ........................................................................... 127
Wet Breyne
6
Tess de Brouwer
3.
Wetsvoorstel ......................................................................................................................................... 127 3.1. Wetgevend initiatief noodzakelijk ............................................................................................ 127 3.2. Wetsvoorstel met betrekking tot de Vennootschap voor bouwpromotie .................. 128 3.3. Wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw ....................... 128 3.4. Voorstel van Sabine De Bethune .............................................................................................. 130
XI DE SANCTIES ..................................................................................................................................................... 130 1.
De burgerrechtelijke sancties......................................................................................................... 131 1.1. Nietigheid .......................................................................................................................................... 131 1.1.1.
Analyse ........................................................................................................................................ 131
1.1.2.
Knelpunten .................................................................................................................................. 133
A. Nietigheid bij gesplitste overeenkomsten ............................................................................................. 133 B. Quid na nietigverklaring? ..................................................................................................................... 134 C. Notaris en verzaken aan de nietigheid .................................................................................................. 134 D. Wetsontduiking ..................................................................................................................................... 137 1.2. Schadevergoeding .......................................................................................................................... 138 2.
De strafsanctie ..................................................................................................................................... 138
XII RECHTSVERGELIJKING............................................................................................................................. 140 1.
Nederland............................................................................................................................................... 140 1.1. Toepassingsgebied ......................................................................................................................... 140 1.2. Informatievoorziening .................................................................................................................. 141 1.3. Betaling van de prijs ..................................................................................................................... 142 1.4. Bijzonder opschortingsrecht ....................................................................................................... 143 1.5. Specifieke beschermingsmaatregelen in de Wet Breyne ................................................ 143 1.6. GIW ...................................................................................................................................................... 144
2.
Frankrijk ................................................................................................................................................. 145 2.1. Bedenktijd versus bezinningstermijn ...................................................................................... 145 2.2. Eenmalige versus dualistische oplevering ............................................................................ 146 2.3. Waarborgregeling ........................................................................................................................... 146
Wet Breyne
7
Tess de Brouwer
2.4. Renovatiewerken ............................................................................................................................ 147
XIII HERZIENING VAN DE WET VEREIST? ......................................................................................... 147 1.
Een duidelijker en breder toepassingsgebied .......................................................................... 148
2.
Een notariële controle ....................................................................................................................... 149
3.
Een onafhankelijke raadgevende architect ............................................................................... 150
4.
Koppelverkoop ..................................................................................................................................... 150
5.
De oplevering ....................................................................................................................................... 151
6.
De waarborg ......................................................................................................................................... 151
7.
De nietigheid......................................................................................................................................... 151
BESLUIT......................................................................................................................................................................... 153 BIBLIOGRAFIE .......................................................................................................................................................... 154
Wet Breyne
8
Tess de Brouwer
Inleiding Een huis kopen, bouwen of verbouwen is en blijft de grootste investering in het leven van de meeste mensen. Dit brengt echter talrijke risico‟s met zich mee voor de consument die doorgaans niet beschikt over voldoende expertise om zijn belangen veilig te stellen. De wetgever heeft ingegrepen met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen1, kortweg de Woningbouwwet of de Wet Breyne. Met de invoering van de Woningbouwwet probeerde de wetgever de consument waterdicht te beschermen. Is de wetgever hier echter niet te ver in gegaan? Talrijke bepalingen uit de Woningbouwwet zijn immers veel te strak voor de tussenpersonen uit de bouwsector waardoor zij geneigd zijn allerlei trucs uit de kast te halen om hieraan te ontsnappen. Dit leidt dan opnieuw tot een onevenwicht ten nadele van de consument, hetgeen de wetgever juist wou vermijden. Maar andere bepalingen zijn dan weer te soepel en beschermen de consument niet afdoende. Op geregelde tijdstippen gaan stemmen op om de Wet aan te passen, nu eens in de zin van een versoepeling, dan weer in de zin van een verstrenging.
Deze thesis tracht een zo volledig mogelijke bespreking van de Woningbouwwet te geven. Na een korte ontstaansgeschiedenis, volgt een arikelsgewijze analyse. Per artikel bespreek ik ook telkens - wanneer die er zijn - de knelpunten, gaande van onduidelijkheden tot werkelijke ontsnappingsroutes. Heel wat wetsvoorstellen trachten hieraan tegemoet te komen, maar hebben telkens de eindstreep niet gehaald. Ik sluit dit werkstuk af met een aantal voorstellen die naar mijns inziens kunnen tegemoetkomen aan de meest grove tekortkomingen van de Wet. Alvorens daaraan toe te zijn, is een bespreking van de Nederlandse en Franse tegenhanger van de Belgische Woningbouwwet op zijn plaats.
1
Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971.
Wet Breyne
9
Tess de Brouwer
I Invoering van de Woningbouwwet 1.
Hoe en waarom kwam de Woningbouwwet tot stand
In de wilde naoorlogse jaren vijftig en zestig werd de woningbouw grondig veranderd, vooral wat betreft de bouwtechnieken.2 Naast de klassieke manier, waarbij de consument op zoek gaat naar een architect en vervolgens naar gespecialiseerde onderaannemers, kon vanaf dan de consument een huis kopen bij of laten bouwen door een projectontwikkelaar die instaat voor de conceptie, de uitvoering en het toezicht. Twee nieuwe formules werden dus in het leven geroepen: de koop-op-plan en sleutel-op-de-deur.3
Een degelijke bescherming van kopers van onroerende goederen op plan ontbrak echter. De rechtsverhouding met de bouwpromotor werd immers beheerst door het gemene burgerlijk recht en de algemene regels van koop, aanneming of lastgeving.4 De hiermee gepaard gaande contractsvrijheid werd door promotoren zodanig in hun voordeel gebruikt dat de overeenkomsten de koper of opdrachtgever een uiterst geringe bescherming boden indien er iets mis liep. Zo kon de koper de promotor niet contractueel aansprakelijk stellen voor gebreken in de bouw. Wanneer promotors en/of aannemers failliet gingen, zagen de kopers hun zuurverdiende spaarcenten of ontleende kapitalen verdwijnen in een bodemloze put van een faillissement.5
Allerlei belangengroepen deden voorstellen om de belangen van de consument veilig te stellen. Het KB van 1 juli 1969 was een eerste interventie. 6 Het besluit regelde de bescherming van de koper van volkswoningen.
De directe aanleiding om eindelijk wetgevend werk te maken van al deze ideeën, was het Etrimo-schandaal, waarbij een zeer belangrijke Belgische bouwpromotor failliet ging en een
2
D. MEULEMANS en L. VAN DER CAMMEN, Koop en verkoop van onroerende goederen, Diegem, Kluwer, Woningbouwwet/2. 3 X., “Bouwen soms een calvarie…”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 2 april 2011. 4 M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 145-146. 5 D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht, Leuven, Acco, 2005, nr. 54. 6 P. BEKAERT, “De bouw en verbouwing van de woningbouwwet Breyne” in B. T ILLEMAN, A. VERBEKE en G. MARCOURS, Actualia vermogensrecht: liber alumnorum KULAK als hulde aan Prof. dr. Georges Macours, Brugge, Die Keure, 2005, 132.
Wet Breyne
10
Tess de Brouwer
1200 kandidaat-kopers aanzienlijke voorschotten en betalingen hadden verricht die helemaal niet in verhouding stonden met wat reeds aan bouwwerkzaamheden gerealiseerd was.7
In juli 1970 heeft Minister Breyne van Huisvesting en Gezin een wetsontwerp neergelegd dat geïnspireerd was op de Franse Wet van 3 januari 1967 betreffende de bescherming van kopers van te bouwen woongelegenheden. De bouwondernemers en promotoren reageerden aanvankelijk zeer negatief op het ontwerp van de Woningbouwwet. Zij beschouwden de tekst als een aanslag op de contractuele vrijheid, een belemmering voor de vrije markt in de woningbouwsector. Maar Breyne kon hen ervan overtuigen dat de bouwsector vooral nood had aan vertrouwen bij zijn potentiële klanten. Spoedig schaarden verscheidene groten uit de bouwwereld zich achter zijn ontwerp. Er verliep minstens een jaar vooraleer het ontwerp door de ministerraad werd aanvaard. Uiteindelijk werd het ontwerp zowel in de Senaat als in de Kamer unaniem aanngenomen.8 De Woningbouwwet9 ging de politieke geschiedenis in als de Wet Breyne.10
Met de oorspronkelijke Woningbouwwet van 9 juli 1971 beoogde de wetgever een drievoudige bescherming van de burger die een woning of een appartement wilde laten bouwen of op plan kopen.11
In de eerste plaats wilde hij die burger beschermen tegen het risico van insolvabiliteit of van faillissement van de verkoper of de aannemer aan wie hij, vaak nog voor de uitvoering van het werk, belangrijke bedragen had betaald. In de tweede plaats wilde de wetgever de burger
7
J. VANCOILLIE, “V Dienstencontracten in de privésector” in D. BLOMMAERT en G.L.BALLON, Recht voor de onderneming, Mechelen, Kluwer, 5. 8 P. BEKAERT, “De bouw en verbouwing van de woningbouwwet Breyne” in B. T ILLEMAN, A. VERBEKE en G. MARCOURS, Actualia vermogensrecht: liber alumnorum KULAK als hulde aan Prof. dr. Georges Macours, Brugge, Die Keure, 2005, 133. 9 Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971, 10422. De Wet Breyne is samen met het uitvoeringsbesluit van 9 oktober 1971in werking getreden op 1 januari 1972. Met ingang van die datum werd het overbodig geworden KB van 1 juli 1969 afgeschaft. 10 De Wet Breyne blijft beperkt tot de sector van de woningbouw, hoewel dezelfde problemen ook voorkomen in de andere sectoren van het bouwgebeuren. Zie o.m. volgende passage in Gedr.St. Senaat 1970-71, nr. 490, 13: “Een lid van de Commissie betreurde dat het ontwerp enkel slaat op huizen en appartementen, daar bedoelde misbruiken van de bouwpromotoren ook de industriële sector bedreigen. De Minister beaamde zulks maar liet opmerken dat dit buiten het bestek van dit ontwerp valt en tot de bevoegdheid behoort van zijn collega van Economische Zaken.” 11 J. AVONDSTONDT, Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij voor handel en nijverheid, 2006, 23.
Wet Breyne
11
Tess de Brouwer
beschermen tegen bouwpromotoren die zich verscholen achter clausules waarbij zij zich vrijstelden van iedere aansprakelijkheid voor de fouten begaan door de door henzelf gekozen aannemers en architecten, omdat ze zich als lasthebbers lieten doorgaan en tegenover de cliënt geen enkele persoonlijke verbintenis op zich namen. Tenslotte wilde de wetgever voorkomen dat de koper al zou gebonden zijn en dat van hem al betaling zou kunnen worden geëist voordat hij behoorlijk werd ingelicht over zijn rechten en plichten.12
Uit de grondslagen van de Wet valt duidelijk het sociaal karakter ervan af te leiden. Men kan dan ook spreken van een “loi remède”: het doel is de bescherming van de kandidaateigenaar.13 Dit wordt door verschillende maatregelen gerealiseerd. Zo heeft men onder meer de zekerheidsstelling en de verzwaarde aansprakelijkheid voor de verkoper, strikte betalingsmodaliteiten, verplichte vermeldingen in de overeenkomst enz. Al deze voorschriften zijn van dwingend recht. 2.
De wijzigingswet van 3 mei 1993 14
Op 13 januari 1992 heeft Kamerlid P. Breyne een wetsvoorstel ingediend dat heeft geleid tot de wet van 3 mei 1993 die de oorspronkelijke Wet Breyne wijzigt. De herziening van de Wet werd noodzakelijk geacht omwille van de nieuwe praktijken op het gebied van projectontwikkeling en het bouwen op plan.15
Dit initiatief hield tevens een poging in om de leemten en onvolkomenheden in de Wet te verhelpen, met de bedoeling de rechtszekerheid voor alle partijen16 te verbeteren en in het bijzonder een betere bescherming van de kandidaat-koper te bekomen17, zeker op het niveau van de te verstrekken garanties door de promotor of aannemer. Vóór 1993 was een vaak voorkomende clausule: “Ik verleen u een goed tegen vaste prijs, in ruil ziet u af van elke garantie.” Er bestond dus een wettelijke mogelijkheid om af te zien van de
12
J. AVONDSTONDT, Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij voor handel en nijverheid, 2006, 23. 13 D. MEULEMANS en L. VAN DER CAMMEN, Koop en verkoop van onroerende goederen, Diegem, Kluwer, 1998, 2. 14 Wet 3 mei 1993 tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 19 juni 1993, 14999. 15 Wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 22/1. 16 De wetgever schenkt ook aandacht aan de aannemer/verkoper/promotor. 17 Wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 22/1.
Wet Breyne
12
Tess de Brouwer
zekerheidsstelling.18 Het evenwicht tussen de partijen werd op die manier verbroken.19 Met de Wet van 1993 is hieraan een einde gebracht. De kandidaat-koper kan in geen enkel geval nog verzaken aan de waarborg!20
De wetgever besteedde naast de waarborgregeling ook aandacht aan de verruiming van het toepassingsgebied, de reglementering van de studieovereenkomsten, de verplichte vermeldingen en bijlagen en tot slot de rol van de notaris en de functie van de architect. De wet van 3 mei 1993 voorziet ook in een aantal bepalingen die de verkoper beschermen. 21 Met de wetswijziging trachtte men immers de rechtszekerheid van beide partijen te verzekeren. De regeling omtrent de studieovereenkomsten en het feit dat er een prijsherzieningclausule kan opgenomen worden in de overeenkomst, zijn bepalingen die ten gunste van de verkoper komen.22 3.
Het uitvoeringsbesluit van 21 oktober 1971 gewijzigd op 21 september 1993
Bij Koninklijk Besluit van 21 oktober 1971 werden een aantal uitvoeringsvoorwaarden gereglementeerd.23 Het KB van 21 september 1993 tot wijziging van het KB van 21 oktober 197124 past het uitvoeringsbesluit van de Wet Breyne aan aan de zogenaamde Wet Breyne jr. Een aantal belangrijke punten van de Wet worden bij dit besluit nader uitgewerkt waaronder de grenzen van en de manier waarop de prijs mag schommelen, de voorlopige en de definitieve oplevering van de werken en het systeem van de waarborgen.
18
Althans wanneer er een notariële akte is. zie pagina 134 e.v. J.L. JEGHERS, “La loi Breyne dans tous ses états: le conseil et l‟information du consommateur” in P. WERY, La protection du consommateur, Luik, Jeune barreau, 2006, 161-162. 20 J.-L. RENS, “Wijziging van de Wet Breyne”, T.Not. 1993, 434. 21 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 160. 22 J.L. JEGHERS,“La loi Breyne dans tous ses états: le conseil et l‟information du consommateur” in P. WERY, La protection du consommateur, Luik, Jeune barreau, 2006, 181-182. 23 KB 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november 1971. 24 KB 21 september 1993 tot wijziging van het KB van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de artikelen 7, 8 en 12 van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 1 oktober 1993. 19
Wet Breyne
13
Tess de Brouwer
II Toepassingsgebied 1.
Analyse
1.1. Oprichting van nieuwe gebouwen (art. 1, eerste lid WB)
In tegenstelling tot wat het opschrift25 laat vermoeden, is de Wet niet van toepassing op alle koopovereenkomsten met betrekking tot te bouwen of in aanbouw zijnde onroerende goederen, doch vormt slechts een, weliswaar dwingende, aanvulling op het Burgerlijk Wetboek.26
Artikel 1 en 2 bepalen de toepassingssfeer van de Wet. De Wet geeft echter geen precieze afbakening van het toepassingsgebied. Deze algemeenheid en vaagheid zijn bewust. 27 De wetgever wilde immers verschillende activiteiten onder één noemer brengen, onder meer die van de algemene aannemer, de verkoper van typewoningen en de projectontwikkelaar zowel van individuele als van collectieve woningen op plan, mits de koper of opdrachtgever betalingen moet verrichten voor de voltooiing van de werken.28 In plaats van elk van deze verrichtingen te definiëren en juridisch te omschrijven, wat ontsnappingsroutes zou creëren, heeft de wetgever ervoor gekozen om alle overeenkomsten die cumulatieve kenmerken vertonen onder de Wet te laten ressorteren.29
Het moet gaan om een wederkerige overeenkomst, die de eigendomsovergang van een onroerend goed of een verbintenis om een onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen als voorwerp heeft. Dat onroerend goed moet nog gebouwd worden of in aanbouw zijn en moet op zijn beurt tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting bestemd zijn. Voor de voltooiing van het gebouw moet de koper reeds één of meerdere stortingen hebben verricht.30
25
Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971. 26 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, 5. 27 D. MEULEMANS en L. VAN DER CAMMEN, Koop en verkoop van onroerende goederen, Diegem, Kluwer, 1998, 4. 28 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, 7. 29 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 1. 30 Antwerpen 27 oktober 2008, TBO 2009, afl. 6, 249.
Wet Breyne
14
Tess de Brouwer
Niets belet echter dat de partijen zich vrijwillig en conventioneel onderwerpen aan de Wet Breyne.31 1.1.1. Overeenkomst A. Principe Opdat de Wet kan worden toegepast, dient er eerst en vooral sprake te zijn van een wederkerige overeenkomst waarin iedere partij verbintenissen op zich neemt. 32 In de precontractuele fase is de Wet niet van toepassing. Niettemin begaat een verkoper of bouwpromotor een precontractuele fout, wanneer hij voorafgaandelijk aan een overeenkomst, onderworpen aan de Wet, heeft verzuimd om de kopers een geldige akte te bezorgen en hen op een onwettige wijze een voorschot heeft doen betalen of hen een nietig contract heeft laten ondertekenen. In dergelijk geval heeft de koper/opdrachtgever recht op een vergoeding van de door hem geleden schade. Aangezien de schade meestal niet exact cijfermatig te berekenen valt, kennen rechters vaak een vergoeding ex aequo et bono toe.33
De wederzijdse belofte om een overeenkomst af te sluiten na het verkrijgen van een bouwvergunning wordt door het Hof van Cassatie gelijkgeschakeld met een overeenkomst in de zin van artikel 1 WB.34
De Wet spreekt van een overeenkomst en gaat op het eerste zicht voorbij aan de al dan niet schriftelijkheid ervan. Toch zal de overeenkomst schriftelijk moeten worden opgemaakt, wil zij aan artikel 7 WB voldoen. 35 Dit artikel bepaalt dat overeenkomsten die onder de Woningbouwwet vallen verplicht een aantal vermeldingen en bijlagen moeten bevatten. De sanctie op het niet naleven van artikel 7 WB is niet dat de overeenkomst niet tot stand komt, maar enkel dat de consument kan vragen dat de overeenkomst nietig wordt verklaard.36 De algemene regel dat de overeenkomsten solo consensu tot stand komen, blijft dus gelden.37
31
Gent 12 juni 2009, NJW 2010, afl. 219, 253, noot R. STEENNOT. C. GILLES, “Vingt ans d‟application de la loi Breyne”, DCCR 1993-94, 423. 33 Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-2003, 139 en Antwerpen 11 december 2000, R.W. 2002-2003, 544. Zie ook: Brussel 16 mei 1991, T.Aann. 1994, 141 en Gent 14 november 1982, RW 1981-1982, 2743. 34 Cass. 27 februari 1980, Arr.Cass., 1979-80, 784, noot DUMON. 35 M.A.M.C. VAN DEN BERG en M. DIERIKX, “Aanneming van werk en woningbouw: een vergelijking tussen Nederland en België” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 2003-2004, Brugge, Die Keure, 2003, 69. 36 Art. 13, derde lid WB. 37 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 2. 32
Wet Breyne
15
Tess de Brouwer
B. Uitzondering: contractsbelofte De belofte is een eenzijdige verklaring, waarin iemand aanbiedt een bepaalde overeenkomst af te sluiten, welke dan tot stand komt als de tegenpartij het aanbod aanvaardt. De essentiële bestanddelen liggen reeds vast. Met een aankoopbelofte verbindt de consument zich ertoe een pand tegen vermelde prijs te kopen. Bij een verkoopbelofte geeft de verkoper aan zijn wederpartij de mogelijkheid om een goed te kopen tegen een bepaalde of bepaalbare prijs. De optiegenieter daarentegen blijft vrij te doen wat hij wil. De aankoopbelofte bindt dus uitsluitend de verwerver; de verkoopbelofte is enkel bindend voor de verkoper. Het is pas wanneer de optiegenieter de optie licht dat er een definitieve koop ontstaat en beide partijen gebonden zijn.38 Vastgoedmakelaars laten soms diverse gegadigde kopers zo‟n aankoopbelofte ondertekenen: ze spelen de betrokkenen dan tegen elkaar uit in de hoop een hogere prijs te verkrijgen, vaak zonder dat de eigenaar er iets van afweet. Voor de koper is het dus beter om onmiddellijk een koopovereenkomst te sluiten, die voor beide partijen bindend is. Wanneer er toch een aankoopbelofte is, dan kan die best beperkt worden in tijd.39
De vraag rijst of een contractsbelofte onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne kan ressorteren. Artikel 1 WB voorziet enkel de wederkerige overeenkomsten waarin wederzijdse verbintenissen worden aangegaan. Een optie volgt uit een eenzijdige contractsbelofte en brengt geen verbintenissen met zich mee voor de optiegenieter. Wanneer we ons dus louter steunen op artikel 1 WB, dan valt de optie steeds buiten het toepassingsgebied van de Wet.40 Als we echter kijken naar artikel 7 en 10 WB, dan kunnen we niet anders dan besluiten dat de Wet op beloften van toepassing is, althans wat betreft de aangegeven artikelen.41 Artikel 7 WB heeft het immers over „de overeenkomsten bedoeld in artikel 1 alsmede de beloften voor zodanige overeenkomsten…‟ en artikel 10, in fine WB luidt: “Wanneer een belofte van overeenkomst…” Artikel 7 WB somt een hele reeks vermeldingen op die verplicht in de contractsbelofte moeten worden opgenomen en dit op straffe van nietigheid. De bedoeling ervan is de potentiële contractspartij te informeren over de precieze draagwijdte van de (te
38
S. BEYAERT , “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 285 en X., “U wilt een bestaand pand kopen”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 15 oktober 2010. 39 X., “U wilt een bestaand pand kopen”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 15 oktober 2010. 40 S. BEYAERT , “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 289. 41 Brussel 14 september 2007, NJW 2008, afl. 175, 84, noot S. MAES.
Wet Breyne
16
Tess de Brouwer
sluiten) overeenkomt.42 Artikel 10, in fine WB bepaalt dat de schadevergoeding wegens nietnakoming van een contractsbelofte, die contractueel ten laste van de koper of opdrachtgever wordt gelegd, niet meer mag bedragen dan 5% van de totale prijs. Alhoewel deze vergoeding forfaitair is, mag de verkoper, aannemer of promotor zijn werkelijke schade bewijzen. Hierdoor wordt deze regel in grote mate uitgehold! De meerderheid in de rechtsleer neemt aan dat artikel 10, in fine WB op zulke manier geformuleerd is dat enkel aankoopbeloftes, waarbij de koper belooft te kopen (en het niet doet), onder de term „contractsbelofte‟ vallen.43 Tot slot zijn de contractsbeloften geviseerd door artikel 13 WB dat sancties oplegt in geval van miskenning van de wetsvoorschriften van de Wet Breyne.44 De contractsbelofte vormt dus als het ware een uitzondering op het principe dat de Wet enkel van toepassing is op wederkerige overeenkomsten.
Opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn op een contractbelofte dient natuurlijk ook aan de andere toepassingsvoorwaarden voldaan te zijn. Een van die voorwaarden is dat de overeenkomst of contractsbelofte als voorwerp een eigendomsoverdracht van een huis of een appartement of een verbintenis te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen van zulk gebouw moet hebben. Het is daarom dat een aankoopoptie op een stuk grond niet onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne valt. Als er daarentegen ook sprake is van een bouwbelofte, dan moeten de artikelen 7 en 10 WB wel toegepast worden. Dit werd bevestigd door het Hof van Beroep te Brussel. 45 In casu hadden de kopers een aankoopbelofte met betrekking tot een terrein ondertekend, met daarin volgende woorden opgenomen: “Bouw: wind- en regendicht waarvan modaliteiten later vastgelegd worden”. Het Hof nam aan dat het geschrift diende begrepen te worden als een bod tot aankoop van de grond met inbegrip van een op te richten gebouw.46
42
Rb. Gent 21 april 2009, RW 2009-10, nr.13, 546-548: “Het feit dat de te sluiten overeenkomst niet zonder meer tot stand komt bij het (vormvrij) lichten van de optie door de wederpartij, maar dat de te sluiten overeenkomst afhangt van het onderschrijven van een onderhandse verkoopovereenkomst, doet daaraan geen afbreuk.” 43 S. MAES, “Aankoopbeloften en de Wet Breyne”, NJW 2008, afl.175, 85 en F. BALON en R. HADABI, “La responsabilité pénale dans le cadre de la loi Breyne”, Jurim Pratique 2010, afl. 1, 82-83. 44 B. KOHL, “Loi Breyne – Contrat d‟entreprise” in X., Chroniques notariales Vol. 50, Brussel, Larcier, 2009, 240. 45 Brussel 14 september 2007, NJW 2008, 84, noot S. MAES. 46 KOHL heeft kritiek op deze beslissing. Volgens hem heeft het Hof onterecht de Wet Breyne van toepassing verklaard. De aannemer had zich immers niet verbonden tot het oprichten van een normaal bewoonbaar gebouw (maar enkel tot een casco-verkoop) hetgeen – zoals we verder zullen zien – een toepassingsvoorwaarde is voor de Wet Breyne. (B. KOHL, “Loi Breyne – Contrat d‟entreprise” in X., Chroniques notariales Vol. 50, Brussel, Larcier, 2009, 240.)
Wet Breyne
17
Tess de Brouwer
C. Overeenkomst onder opschortende voorwaarde In sommige landen heeft de koper een bedenktijd na het ondertekenen van de koopovereenkomst. Bij ons is dit niet het geval, tenzij een verzakingsrecht is bedongen. Daarom is het nuttig gebruik te maken van opschortende voorwaarden als er onzekere factoren zijn waardoor de koop achteraf in het gedrang zou kunnen komen.47 Vereenvoudigd zijn opschortende voorwaarden bedingen waarin staat dat de overeenkomst pas definitief wordt wanneer een toekomstige, nog onzekere gebeurtenis zich voordoet. 48 Realiseert de opschortende voorwaarde zich niet, zonder dat dit te wijten is aan een fout van de aanvrager, dan komt de koopovereenkomst niet tot stand.49
De Wet Breyne geldt voor iedere overeenkomst zodat de overeenkomst onder opschortende voorwaarde onder haar toepassingsgebied valt50 en in principe geldig is, tenzij de voorwaarde het onmogelijk maakt in de overeenkomst een verplicht gegeven op te nemen. Artikel 7d) WB bepaalt dat er bij de aankoop van een woning onder meer een afschrift van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom (= de statuten van het gebouw) moet worden gevoegd. Hieruit volgt dat het onder de Wet Breyne in principe niet mogelijk is om een onderhandse verkoopovereenkomst te sluiten onder opschortende voorwaarde van de opmaak van de statuten. Minstens is in dergelijke gevallen het risico reëel dat de koper zich op elk ogenblik voor het verlijden van de authentieke akte kosteloos zal kunnen onttrekken aan de overeenkomst door de nietigheid 51 ervan in te roepen, waardoor er geen zekerheid bestaat voor de aannemer.52
Frequente opschortende voorwaarden zijn het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning,
een
financiering of
overheidstegemoetkomingen.
Het
zijn
gemengde
voorwaarden, omdat haar verwezenlijking zowel afhangt van de wil van één der partijen die ze moet aanvragen en aan de voorwaarden moet voldoen, als van de wil van een derde, zoals het bestuur van de stedenbouw, de financiële instelling of de overheid, die ze moet toestaan.53
47
X., “U wilt een bestaand pand kopen”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 15 oktober 2010. X., “U wilt een bestaand pand kopen”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 15 oktober 2010. 49 Rb. Brussel 6 januari 2005, RJI 2005, afl. 1, 59. 50 Antwerpen 28 april 1982, T.Aann. 1982, 253. 51 Artikel 13, tweede lid WB 52 B. KÔHL, “Financiering en commercialisatie van bouwprojecten onder de Wet Breyne: capita selecta”, TBO 2008, 3. 53 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 11-12. 48
Wet Breyne
18
Tess de Brouwer
1.1.2. Eigendomsoverdracht van gebouw of verbintenis te bouwen, doen bouwen of verschaffen De Wet viseert verschillende types van overeenkomst.
Eerst en vooral de overeenkomsten tot eigendomsoverdracht (van een te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw). Het betreft hier de zogenaamde koop op plan. Daarbij verkoopt de verkoper, die eigenaar van de grond is, vóór het gebouw is opgericht, de grond samen met de al uitgevoerde bouwwerken en verbindt hij er zich toe het gebouw te voltooien.54
Op de tweede plaats de overeenkomsten die voor de aannemer de verbintenis bevatten te bouwen. Deze categorie omvat de sleutel op de deur projecten met promotoren en aannemingsovereenkomsten. Volgens de meerderheid gaat het hier enkel en alleen om algemene aannemingsovereenkomsten waarbij de aannemer zich ertoe verbindt een woning te bouwen en volledig te voltooien op de grond van de cliënt en dit volgens de plannen van de architect.55 De Wet is dus - volgens de meerderheid - niet van toepassing op aannemingen van onderdelen, aangezien geen enkele van hen de verplichting heeft om af te werken. Zoals we verder zullen zien, wordt immers overwegend aangenomen dat de Wet slechts van toepassing is wanneer de aannemer de verplichting heeft het gebouw af te werken. 56 Indien echter dergelijke afzonderlijke overeenkomsten worden aangewend om de Wet te ontduiken, dan is deze toch van toepassing.57
De Wet Breyne is daarnaast ook van toepassing op overeenkomsten waarbij een verbintenis wordt aangegaan te doen bouwen. Dit zijn contracten waarbij een persoon, zonder persoonlijk over te gaan tot het verwerken van materialen, er zich toe verbindt de bouw te verwezenlijken en hiervoor in eigen naam contracten afsluit met verschillende aannemers.58
54
M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 22. B. KOHL, “Woningbouwwet: rechtspraakkroniek 2000-2006” in K. DEKETELAERE en A. VERBEKE, Jaarboek Bouwrecht 2005-2006, Brugge, Die Keure, 2006, 164. 56 D. MEULEMANS en L. VAN DER CAMMEN, Koop en verkoop van onroerende goederen, Diegem, Kluwer, 1998, 4 en J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 60-61. 57 R. TIMMERSMANS, Praktische handleiding voor bestuurders en bewoners van appartementsgebouwen, Antwerpen, Kluwer, 1985, 66, nr. 177. 58 Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat, 1969-1970, nr. 639, 7. 55
Wet Breyne
19
Tess de Brouwer
Tot slot viseert de Wet overeenkomsten waarbij een verbintenis wordt aangegaan te verschaffen. Volgens de Memorie van Toelichting wordt “eender welk contract bedoeld, waarbij iemand, zonder persoonlijk over te gaan tot het verwerken van materialen en zonder zelf contracten met betrekking tot de technische en materiële uitvoering van het gebouw af te sluiten, zich ertoe verbindt over te gaan tot een geheel van verrichtingen die noodzakelijk zijn om het werk tot een goed einde te brengen. Voorbeelden van dergelijke verrichtingen zijn: het in contact treden met een architect, het berekenen van de kostprijs, het nodige doen voor het verkrijgen van een lening, het coördineren van de werken.” 59 Deze bepaling wordt ruim geïnterpreteerd. Zo valt de verbintenis aangegaan door een aannemersbedrijf om een bouwbundel samen te stellen en een woning te bouwen onder het toepassingsgebied van artikel 1 WB.60 1.1.3. Huis of appartement Deze overeenkomsten moeten - hoe evident dit ook mag klinken - betrekking hebben op onroerende goederen: een huis of een appartement. Wooncaravans, zwerfwagens, woonboten en dergelijke vallen dus buiten de toepassing van de Wet Breyne. 61 De Wet zelf maakt geen enkel onderscheid tussen een woning dat deel uitmaakt van een complex gebouw, dan wel een huis. Dit omdat de oorsprong van de Wet Breyne gelegen is in een aantal faillissementen van Belgische
bouwpromotoren
die
zich
verbonden
hadden
tot
de
oprichting
van
appartementsgebouwen.62 DE COSTER betreurt dat de wetgever de bewoordingen „huis‟ en „appartement‟ aanwendt en niet een neutralere term zoals „gebouw‟. Volgens hem zijn de termen overbodig, aangezien de wetgever even later in de wettekst heel precies is door te stellen dat het bouwwerk bestemd moet zijn tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting. De woorden „huis‟ en „appartement‟ werken bovendien de twijfel in de hand over de vraag of de accessoria bij een woongelegenheid zoals een garage of een tuin al dan niet onder de Wet vallen (zie verder).63 WEYTS is wel voorstander van de gebruikte terminologie, aangezien de term „gebouw‟ al een
59
Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat, 1969-1970, nr. 639, 7. 60 Antwerpen 14 juni 2000, T.Not. 2002, 25: In casu bevatte het contract niet de verplichte vermelding van artikel 7 WB en werd het dus vernietigd. 61 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1004, nr. 10. 62 J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in X. Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 49. 63 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, nr. 11.
Wet Breyne
20
Tess de Brouwer
geladen jurisprudentiële inhoud heeft gekregen. Zo aanvaardt vaststaande rechtspraak dat onder meer wooncaravans als gebouwen kunnen worden beschouwd, terwijl wooncaravans niet binnen het toepassingsgebied van de Wet vallen.64 Hoewel onder „appartement‟ slechts een deel van het ganse gebouw wordt verstaan, bestemd voor bewoning en minstens de noodzakelijke lokalen bevattend om te kunnen verblijven, slapen en koken, wordt algemeen aanvaard dat de Wet Breyne eveneens toepasselijk is op appartementsgebouwen in hun geheel, voor zover daarin appartementen zijn, die tot huisvesting zijn bestemd.65 1.1.4. Bestemming van het onroerend goed De Woningbouwwet is een huisvestingswet. Het op te richten gebouw dient tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting bestemd te zijn.66 De bestemming van het gebouw moet worden afgeleid uit de objectieve eigenschappen ervan, zoals aangeduid op de plannen. 67 De verklaring van de partijen dat het goed, in tegenstelling tot zijn objectieve bestemming, niet voor bewoning is bedoeld, verhindert de toepassing van de Wet dus niet. Het is evenmin van belang of het gaat om een hoofdverblijfplaats, dan wel een tweede verblijfplaats.68 De memorie van toelichting meent dat de uitdrukking „huisvesting‟ dezelfde betekenis heeft als in de gewone omgangstaal. 69 Tijdens de werken van een commissie van de Senaat is verduidelijkt dat “huisvesting van een gezin” bedoeld wordt, maar deze kan bestaan uit één of meerdere gezinsleden. 70 Veel opheldering biedt dit alles dus niet. RIGAUX meent dat een gebouw bestemd is tot huisvesting indien het de voorzieningen voor een dagelijkse bewoning bevat en indien er aan de basisbehoeften eigen aan bewoning voldaan is.71
64
L. WEYTS, ”Overzicht rechtspraak inzake verkoop van onroerende goederen 1991-1995” in X., Notariële actualiteit, Antwerpen, Die Keure, 1997, 128. 65 K. VANHOVE, “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, art. 1-11. 66 Artikel 1 WB 67 Kh. Brussel 6 januari 1982, TBH 1982, 212, noot P.RIGAUX. 68 Verslag over het wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1970-1971, nr. 490, 10. 69 Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1969-70, nr. 639, 6. 70 Verslag over het wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1970-71, nr. 490, 8-9. 71 Kh. Brussel 6 januari 1982, TBH 1982, 216, noot P. RIGAUX.
Wet Breyne
21
Tess de Brouwer
Gebouwen die volledig en uitsluitend bestemd zijn tot beroepsdoeleinden - tehuizen, kloosters, ziekenhuizen, internaten, gevangenissen, hotels, onderwijsinstellingen - vallen logischerwijze niet binnen de toepassingssfeer van de Wet. 72
De Wet kan echter wel van toepassing zijn op gemengde woningen en appartementen die gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden worden gebruikt. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij de aankoop van een gelijkvloerse winkelruimte, gelegen in een appartementsgebouw, waarbij tezelfdertijd een appartement voor bewoning mee verkocht wordt.73 Het is aan de rechter om te bepalen of een gemengde woning al dan niet voorzien wordt door de Wet. 74 MEULEMANS neemt aan dat het deel bestemd voor beroepsdoeleinden minstens evenwaardig moet zijn aan het deel bestemd voor huisvesting opdat de Wet van toepassing zou zijn.75 DEVROEY echter past de absorptieleer toe: de Wet is van toepassing wanneer het woonelement niet toevallig of bijkomstig is.76
Inzake bewoning stelt de Wet geen voorwaarden. Het enige criterium is dat uit de aard van het goed blijkt dat het tot huisvesting, eventueel in combinatie met beroepsdoeleinden, is bestemd. De cliënt moet het goed dus niet zelf bewonen en mag het verhuren, onder eender welke vorm.77 Dus geniet ook de belegger die woningen of appartementen laat bouwen of aankoopt om ze door verhuring te laten renderen78, de bescherming van de Wet, op voorwaarde dat zijn geregelde werkzaamheid er niet in bestaat huizen of appartementen ten bezwarende titel te vervreemden.79 Zo oordeelt de rechtspraak dat ingeval een studio objectief voor huisvesting is bestemd, de Woningbouwwet moet worden toegepast, zelfs indien het gebouw in feite bestemd is om door bemiddeling van een beheersmaatschappij voor zeer korte termijn te worden verhuurd.80
72
J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 46. 73 R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 141. 74 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, 6. 75 D. MEULEMANS, “De Wet Breyne. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993” in X., Liber Amicorum Paul De Vroede, Diegem, Kluwer, 1994, 1095, nr. 31. 76 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 38. 77 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 39. 78 Rb. Gent 29 oktober 2008, TBO 2008, afl. 5, 203. 79 Artikel 2 WB. 80 Kh. Brussel 6 januari 1982, BRH 1992, 212, noot P. RIGAUX.
Wet Breyne
22
Tess de Brouwer
De vraag stelt zich of bouwwerken die in se niet bestemd zijn tot huisvesting, maar die een onmisbaar bestanddeel van het op te richten gebouw uitmaken, de zogenaamde accessoria, ook onder de Wet vallen? Het gaat bijvoorbeeld om garages, veranda‟s en tuinen.81
Een minderheidsvisie, die alleen ondersteund wordt door DEVROEY, is van oordeel dat de Wet enkel van toepassing is op het bijgebouw, wanneer dit fysiek verbonden is aan het hoofdgebouw.82 Een meerderheidsvisie binnen de rechtspraak83 en rechtsleer84 baseert zich op het beginsel „accessorium sequitur principale‟. Bijzaken van een huis of een appartement moeten bijgevolg op dezelfde manier behandeld worden.
Maar vanaf wanneer kan men van accessorium gewagen? Het nabijheidscriterium is, hoewel het nuttig kan zijn, geenszins doorslaggevend.85 RENARD en VAN DER SMISSEN stellen dat de Wet Breyne van toepassing is op het bijgebouw, op voorwaarde dat de partijen het als één geheel zien. De intentie van de partijen zal bepalen of ze de constructie als één geheel zien (negotium), zelfs wanneer de partijen verschillende overeenkomsten hebben gesloten (instrumentum). 86 De Wet Breyne zal dus van toepassing zijn op de garage als die verkocht wordt aan de eigenaar van een appartement op hetzelfde tijdstip dat die laatste zijn appartement koopt.87 Meer nog, de oprichting van een garage die niet veel later contractueel bedongen wordt in een afzonderlijke overeenkomst zal eveneens onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne vallen. Zo verklaarde de Rechtbank van Eerste Aanleg te Dendermonde een overeenkomst met betrekking tot de aankoop van een garagebox nietig, omdat deze overeenkomst kaderde in de aankoop van een appartement, zodat de nietigheid van de overeenkomst tot aankoop van het appartement meteen de nietigheid van de overeenkomst
81
K. VANHOVE, “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, art. 1-12. 82 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 37:“het onder toepassingsgebied brengen van ruimten die niet voor huisvesting geschikt zijn en fysiek niet met de woning verbonden zijn om redenen dat ze aanvullend zijn bij de woning, gaat voorbij aan de doelstelling van de wet en zorgt voor interpretatieproblemen”. 83 Kh. Brussel 6 januari 1982, TBH 1982, 212, noot P.RIGAUX: “Een garage die het accessorium is van een appartement, moet eveneens worden beschouwd als bestemd tot de huisvesting.” 84 J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in X. Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 49-50 ; A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 53-56 en D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 20. 85 J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 50. 86 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 54. 87 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 20.
Wet Breyne
23
Tess de Brouwer
met betrekking tot de garagebox met zich meebracht.88 Maar een garage die lange tijd na de woning wordt opgericht, kan moeilijk als een accessorium worden beschouwd.89
CHANDELLE meent dat er twee criteria vervuld dienen te zijn opdat de Wet van toepassing is op het toebehoren van de woning: de eenheid van negotium en de functionele eenheid, namelijk een „lien de service‟ die alle goederen verenigt. Dit wil zeggen dat het toebehoren van de woning dienstig moet zijn voor de woning zelf.90 Dit laatste criterium is volgens deze auteur van doorslaggevend belang. RENARD en VAN
DER
SMISSEN betwisten echter het
criterium van functionele eenheid omdat dit in bepaalde gevallen te eng zou kunnen zijn. Bovendien vinden zij het paradoxaal om de wettelijke bescherming te weigeren op een louter toebehoren van de woning omdat dit een uitsluitend professioneel gebruik heeft, nu de Wet uitdrukkelijk verklaart dat zij wel van toepassing is op een gemengde woning.91 1.1.5. Onroerend goed gelegen in België De Wet Breyne is slechts van toepassing wanneer het onroerend goed in België gelegen is.92 Deze toepassingsvoorwaarde wordt niet vermeld in artikel 1 WB, noch in het eerste lid noch in het tweede lid, maar volgt uit de principes van het internationaal privaatrecht. Gelet op het dwingend karakter van de Wet, is zij van toepassing van zodra het onroerend goed in België gelegen is. De nationaliteit van de partijen of de plaats waar de overeenkomst werd aangegaan, zijn van geen belang. Partijen kunnen niet aan de gelding van de Wet ontsnappen door een buitenlandse wet op de overeenkomst toepasselijk te verklaren.93 1.1.6. Te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw Opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn, dient de overeenkomst betrekking te hebben op een te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw. Een in aanbouw zijnd onroerend goed is een onroerend goed waarvan de bouw is aangevangen en niet is beëindigd. Uit deze
88
Rb. Dendermonde 26 februari 1981, RW 1981-82, 1899. A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 54. 90 J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE., Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 50. 91 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 55. 92 Corr. Luik 30 april 1979, JL 1978-79, 428. 93 D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht, Leuven, Acco, 2005, nr. 71-76. 89
Wet Breyne
24
Tess de Brouwer
toepassingsvoorwaarde vloeit voort dat de Wet niet van toepassing is op de verkoop van afgewerkte huizen of appartementen.94 Wél is de Wet van toepassing wanneer de overeenkomst werd aangegaan “onder opschortende voorwaarde van afwerking”, bepaling die inhoudt dat de overeenkomst pas tot stand komt na vervulling van de voorwaarde van volledige voltooiing, aldus het Hof van Beroep te Antwerpen.95
De bepaling wanneer een woning afgewerkt of voltooid is, is dus van essentieel belang voor de toepassing van de Wet Breyne. De huidige rechtspraak en rechtsleer beschouwen een woning als voltooid wanneer ze wordt afgeleverd in een zodanige graad van afwerking dat de koper of opdrachtgever het op een normale wijze kan bewonen96, hetgeen een minimum aan comfort veronderstelt, waaronder sanitair, verwarming en elektriciteit, zonder evenwel alle voltooiingswerken te impliceren.97 Het begrip „normale bewoonbaarheid‟ is een feitenkwestie, die is overgelaten aan de appreciatie van de rechter, dewelke sterk beïnvloed wordt door de mening van een expert zodat absolute zekerheid over de uitkomst logischerwijze niet gegarandeerd kan worden. 98 Recent oordeelde de rechtbank te Dinant dat „het onroerend goed dat nog belangrijke werken vereist, zoals de plaatsing van binnendeuren, de plaatsing van de hydrofoorgroep en de inwerkingstelling van de verwarmingsketel na de plaatsing van de zonnepanelen, niet als afgewerkt kan worden beschouwd. De overeenkomst alsook de belofte van overeenkomst die een dergelijk voorwerp heeft, valt onder de woningbouwwet.‟99 Er dient wel opgemerkt te worden dat eens de Wet Breyne van toepassing is op een bouwovereenkomst, zij van toepassing blijft tot alle werken, die de overeenkomst ten laste
94
K. VANHOVE, “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de Woningbouwwet”, TBBR 2005, 51, 2. Antwerpen 28 april 1982, T.Aann. 1982, 253. 96 Het begrip normale bewoonbaarheid vinden we terug in artikel 7e) en artikel 9 WB. 97 K. VANHOVE, “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de woningbouwwet”, TBBR 2005, 50-51. 98 J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE., Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 51-52. 99 Rb. Dinant 28 mei 2009, Rev.not.b. 2010, afl. 3042, 383. 95
Wet Breyne
25
Tess de Brouwer
van de verkoper of aannemer legt, uitgevoerd zijn, dus ook tot - eventueel - na het bereiken van de normale bewoonbaarheid.100 1.1.7. Verbintenis om de werken tot een goed einde te brengen? Al van vóór de wetswijziging van 1993 werd door een deel van de rechtsleer en rechtspraak aangenomen dat de Wet Breyne niet van toepassing was wanneer de verkoper of aannemer niet de verplichting had het bouwwerk te voltooien.101 Deze auteurs waren dus van mening dat de verbintenis tot voltooiing als een toepassingsvereiste van de Wet diende beschouwd te worden.102 De oorsprong van dit vereiste lag in de memorie van toelichting waarin een niet vanzelfsprekende band gelegd werd tussen enerzijds de wettelijke toepassingsvoorwaarde van één of meer stortingen voor de voltooiing en anderzijds de als dusdanig niet in de Wet terug te vinden toepassingsvoorwaarde dat het eindresultaat een afgewerkte woning of een appartement moet zijn.
103
De loutere tijdsbepaling „vóór de voltooiing‟ werd dus
gepromoveerd tot een zelfstandige toepassingsvoorwaarde, namelijk dat er voltooid moet worden, een voorwaarde die niet voortvloeit uit de Wet.104
De wetgever in 1993 heeft artikel 7e) WB gewijzigd in die zin dat de prijs van de woningbouwovereenkomst alle werken moet omvatten die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid. Sinds die wetwijziging wordt overwegend
105
aangenomen dat het
toepassingsgebied van de Wet beperkt is tot overeenkomsten die (minimum) de normale bewoonbaarheid van de woning inhouden en dat dus de Wet niet geldt voor overeenkomsten die deze graad van afwerking niet wensen te bereiken. 106 Wordt met andere woorden een
100
L. ROUSSEAU, La Loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 54, nr. 88 en 118/119. Kh. Charleroi 12 juni 1974, Rev.not.b. 1974, 569 en Bergen 30 september 1975, Pas. 1976, II, 106: Het Hof was toen al van mening dat de aannemer de verbintenis om de werken tot een goed einde te brengen op zich moest nemen opdat de Wet van toepassing zou zijn, maar dat dit geenszins impliceerde dat hij moest instaan voor de volledige afwerking. De loutere afwerking mocht dus ten laste van de verwerver vallen. 102 S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68. 103 Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St., Senaat, 1969-70, nr. 639, 6. 104 C. DE WULF, “De koop van een te bouwen woning of een woning in aanbouw” in X., Opstellen van notariële akten deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-2006, 294, nr. 508. 105 Gent 7 mei 2004, Jb.Hand.Med. 2004, 324: “De overeenkomst had geen „normaal bewoonbaar huis of appartement‟ tot voorwerp, hetgeen een noodzakelijke voorwaarde is voor de toepassing van de Woningbouwwet.” en Bergen 13 oktober 2003, TBBR 2005, afl. 1, 49: “ Indien de bouwheer zelf een belangrijk deel van de werken uitvoert, in het bijzonder bepaalde funderingswerken, en de aannemer zich niet heeft verbonden tot voltooiing van het gebouw, is de Woningbouwwet in beginsel niet van toepassing.” 106 S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68. 101
Wet Breyne
26
Tess de Brouwer
onafgewerkt huis of appartement verkocht in zijn huidige staat zonder dat de verkoper de verplichting heeft om het gebouw te voltooien, dan is de Wet niet van toepassing.107
Zoals reeds vermeld, is het begrip normale bewoonbaarheid een feitenkwestie. De rechtbank te Leuven oordeelt dat wanneer een persoon een houtconstructie verkoopt, waarbij de koper zelf instaat voor de verdere installatie van verwarming, elektriciteit, sanitair en keuken, de Wet niet van toepassing is.108 De rechtbank te Nijvel meent dat wanneer de overeenkomst naast schilderwerken en het vernissen, ook de levering van een septische tank en verwarmingssysteem niet voorziet, de Wet evenmin van toepassing is. 109 De rechtbank te Charleroi echter beschouwt een woning zonder buitenschrijnwerkerij en zonder afwerking van de verdieping wel bewoonbaar en past de Wet op het contract toe!110 Een interessant arrest is dat van het Hof van Beroep te Brussel.111 Zowel de eerste rechter als de appelrechters sluiten zich aan bij het vereiste van normale bewoonbaarheid, maar komen tot een ander besluit. In casu ging het om een overeenkomst die stipuleerde dat de koper voor de afwerking diende te zorgen. De eerste rechter oordeelt dat de Wet Breyne niet van toepassing is, aangezien de overeenkomst geen normaal bewoonbaar huis beoogt. Het Hof hervormt deze beslissing en bepaalt dat de Wet wel van toepassing is op de voorliggende overeenkomst omdat uit de feiten duidelijk blijkt dat de koper niet alleen gecontracteerd heeft voor een houtbouwconstructie, maar dat deze beslissing gevolgd is door besprekingen waarbij tevens een prijs is vooropgesteld voor de volledige afwerking en zelfs voor een architect. Volgens de appelrechters gaat het om een verkoopovereenkomst afgesloten„als begin van het verschaffen van een tot huisvesting bestemd huis, waaromtrent de onderhandelingen nog verder gingen‟. Een dergelijke overeenkomst valt wel degelijk onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne.
De verbintenis van voltooiing als toepassingsvoorwaarde wordt evenwel niet unaniem door de rechtsleer en rechtspraak onderschreven. Volgens DE COSTER houdt het voorgaande standpunt
107
L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 51, nr. 105. Rb. Leuven 29 september 1998, TBBR 2002, 595. Zie ook: Rb. Brugge 7 maart 1995, TBR 1995, afl. 3, 37: “Er is aan de constitutieve bestanddelen van de Woningbouwwet niet voldaan wanneer het bouwproject geen integraal project betreft, meer bepaald een voltooide woning, daar essentiële elementen zoals sanitair, centrale verwarming en elektriciteitswerken uitgesloten zijn.” 109 Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah.dr.immo 2001, afl. 6, 13. 110 Rb. Charleroi 27 maart 2003, JLMB 2006, 1306. 111 Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, 595, noot S. MOSSELMANS. 108
Wet Breyne
27
Tess de Brouwer
een verwarring in tussen enerzijds een toepassingsvereiste en anderzijds een materiële vereiste zodra de Wet Breyne van toepassing is. Uit artikel 7e) WB kan volgens deze auteur enkel afgeleid worden dat van zodra een overeenkomst betrekking heeft op een huis of een appartement - en aan de andere toepassingsvereisten van de Wet Breyne ook voldaan zijn -, de prijs van deze overeenkomst noodzakelijkerwijze een normale bewoonbaarheid moet kunnen garanderen. Of nog anders geformuleerd: indien de overeenkomst geen prijs bevat die de normale bewoonbaarheid van het huis of appartement mogelijk maakt, is dit geen teken dat de Wet Breyne niet van toepassing is, maar is dit wel een teken dat de overeenkomst wel eens nietig zou kunnen zijn. 112 Daarnaast baseert DE COSTER zich op een tekstinterpretatief element. Tussen het eerste lid respectievelijk het tweede lid van artikel 1 WB ligt één punt van verschil: in het eerste lid is er sprake van één of meer stortingen voor de voltooiing van het gebouw, terwijl dit in het tweede lid voor de voltooiing van de werken luidt. Hierdoor lijkt het voor DE COSTER duidelijk dat een voltooiingsverbintenis ook niet afgeleid kan worden van de toepassingsvoorwaarde van storting voor voltooiing.113
Ook het Hof van Beroep te Antwerpen is van mening dat de Wet het voltooiingsvereiste niet als toepassingsvereiste bevat.114 VERBEKE en VANHOVE vinden het echter – terecht – vreemd dat het Hof enerzijds de afwerking niet ziet als een toepassingsvereiste, maar anderzijds stelt dat wanneer bepaalde voltooiingswerken niet door de projectontwikkelaar worden uitgevoerd, dit een omzeilingstechniek uitmaakt.115
Conclusie: zelfs na de wetswijziging van 1993 is het onduidelijk of voltooiing van de bouwwerken een wettelijk toepassingscriterium is voor de Wet Breyne. De meeste rechtsleer en rechtspraak gaat hier wel van uit! 1.1.8. Storting voor voltooiing Overeenkomsten die voldoen aan al de hierboven beschreven vereisten vallen enkel maar onder de toepassingssfeer van de Wet Breyne wanneer de koper of de opdrachtgever volgens
112
S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68, 5-6. S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, nr. 20. 114 Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139. 115 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, voetnoot 48. 113
Wet Breyne
28
Tess de Brouwer
de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te voldoen. Elke storting, hoe miniem ook, maakt de Wet van toepassing.116
Indien de betaling dus slechts verplicht is na de voltooiing van het bouwwerk, is de Wet niet van toepassing.117 De reden van deze voorwaarde ligt in de ontstaansgeschiedenis van de Wet, met name de financiële verliezen van kopers die voorschotten hadden betaald aan malafide promotoren.118
De Wet Breyne bevat geen definitie van het begrip storting. Dit om te vermijden dat allerlei manieren worden gezocht om de Wet te omzeilen.119
Volgens de Memorie van Toelichting zijn naast het louter overmaken van een geldsom ook andere betalingswijzen denkbaar, zoals de aanvaarding of ondertekening van handelseffecten of het deponeren van fondsen op een rekening geopend op naam van de verkoper of aannemer die er op elk moment vrij over kan beschikken.120 Moet men a contrario dan besluiten dat het deponeren van fondsen op een rekening waarvan de verwerver titularis blijft maar er niet vrij over kan beschikken geen storting is? De rechtsleer is verdeeld.
Een deel van de rechtsleer meent dat de wetgever met een storting wellicht elke handeling bedoelt waardoor de koper voor de voltooiing van de werkzaamheden niet meer vrij kan beschikken over zijn tegoeden, zelfs al is er juridisch niet echt sprake van een betaling.121 Het volstaat met andere woorden voor deze rechtsgeleerden dat de koper of opdrachtgever de beschikkingsvrijheid over zijn gelden verliest.122 Het storten op een geblokkeerde rekening op naam van de verwerver zou in deze interpretatie neerkomen op een storting in de zin van de Wet, alsook het accepteren van een wissel, de inpandgeving van een som geld of een storting op een rubriekrekening bij een notaris.123
116
A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 17. Antwerpen 27 oktober 2008, TBO 2009, afl. 6, 249. 118 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 17. 119 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 44. 120 Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat, 1969-70, nr. 639, 10. 121 Het begrip stortingen is dus niet beperkt tot betalingen die worden gedaan als concrete tegenprestatie van gepresteerd werk; ook stortingen die als waarborg geschieden worden bedoeld. 122 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 144 en J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 71. 123 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 99. 117
Wet Breyne
29
Tess de Brouwer
Een ander deel van de rechtsleer zegt dat het begrip storting niet zomaar beperkt mag worden tot de idee van “uit handen geven”, maar dat de idee van het reële door de koper gelopen risico eveneens moet worden geïntegreerd. Zolang de koper dus niet aan het risico van insolvabiliteit van de verkoper is blootgesteld, kan er geen sprake zijn van een storting in de zin van artikel 1 WB. In feite veronderstelt de notie storting dat de verkoper een som ontvangt of kan eisen afstand ervan te doen in zijn voordeel.124
Volgens deze laatste visie is de Wet Breyne dus niet van toepassing indien er sprake is van een storting op een rubriekrekening van een notaris of op een geblokkeerde rekening op naam van de koper. In die gevallen komen de gelden immers niet in het vermogen van de promotor, zodat in geval van insolvabiliteit de koper of opdrachtgever geen financieel risico loopt. Zo stelt PATART dat wanneer de verwerver de waarborg stort op een rubriekrekening van een notaris, dat deze laatste die waarborg niet mag doorstorten aan de verkoper wanneer de zaken slecht gaan. Op de notaris rust een restitutieplicht ten aanzien van de koper, hetgeen inhoudt dat deze op elk moment de waarborg van de notaris kan terugvorderen. De verkoper is dus niet geprivilegieerd.125
Het Comité voor Studie en Wetgeving sluit zich aan bij de tweede strekking en besluit dat het mogelijk is dat de koper in het kader van een verkoop op plan bepaalde fondsen uit handen geeft, zonder dat dit als een “storting” in de zin van artikel 1 WB zal worden beschouwd. Hiervoor dient wel aan een drietal voorwaarden voldaan te zijn. Eerst en vooral is het absoluut noodzakelijk dat de verkoper niet de afstand ervan in zijn voordeel kan eisen en dat die gelden derhalve bij een derde vertrouwenspersoon in bewaring worden gegeven. Bovendien moet de koper de eigendom van de fondsen behouden die op een rekening op zijn naam geplaatst moeten worden, dit ter bescherming tegen de schuldeisers van de verkoper. Tenslotte mag de derde vertrouwenspersoon deze gelden slechts uit handen geven na de voltooiing van de werken, hetzij met geschreven opdracht van de koper-rekeninghouder, hetzij op basis van een gerechtelijke beslissing. 126 De storting van een waarborg op een
124
A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Gent, Larcier, 2003, nr. 151 en L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 121, nr. 295 en D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 23. 125 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 23. 126 S. COULIER, “Loi Breyne – Validité des procédés de dépôt de garantie en compte rubriqué notarié et de la faculté de dédit, assortie d‟arrhes”, Notamus 2010, 9.
Wet Breyne
30
Tess de Brouwer
rubriekrekening zal dus wel als een storting in de zin van de Wet Breyne gezien worden wanneer de bevrijding van de gelden automatisch gebeurt.127
De rechtspraak heeft zich over dit punt nog steeds niet uitgesproken. De notariële praktijk opteert bij gebreke aan duidelijkheid voor de meest voorzichtige, in casu de eerste, strekking.128
De vraag rijst ook vaak of de betaling van de grond al dan niet beschouwd kan worden als een eerste storting. Indien men aanneemt dat de betaling van de grond geen storting is in de zin van artikel 1 WB, dan ontsnapt de promotor aan de toepassing van de Wet wanneer hij de koper bij notariële akte de totale grondprijs doet betalen, maar de prijs van het bouwwerk maar eisbaar wordt na voorlopige oplevering. De meerderheid in de rechtsleer vindt dit echter onaanvaardbaar en neemt dus aan dat in het kader van een „verkoop op plan-transactie‟ de betaling van de grond wel degelijk als een eerste storting dient aanzien te worden.129 De koper wenst immers niet alleen de grond, maar tevens zijn nieuwbouw.130 Dit geldt in de hypothese dat de verkoper van de grond tevens de verkoper is van de op te richten woning of zich ertoe verbindt deze woning te bouwen. Quid indien de grondeigenaar en de oprichter of verkoper van de constructies twee verschillende personen zijn? Sommigen houden vast aan voorgaande redenering: ook hier wil de koper zowel de bouwgrond als de nieuwbouw. 131 Anderen zijn van mening dat wanneer enkel de grondeigenaar betaald wordt, dit niet tot gevolg zou hebben dat de overeenkomst onder het toepassingsgebied van de Wet valt, behoudens wetsontduiking. De ratio legis - bescherming van de koper of opdrachtgever tegen faillissement van verkoper of promotor - komt hier immers niet in het gedrang, op voorwaarde dat de grondprijs een juiste prijs is en de samenhang van de grond enerzijds en de op te richten constructies
127
S. COULIER, “Loi Breyne- Validité des procédés de dépôt de garantie en compte rubriqué notarié et de la faculté de dédit, assortie d‟arrhes”, Notamus 2010, 10. 128 S. VERBIST, Wet en duiding: bouwrecht 1 2009-2010, Brussel, Larcier, 2009, 340-341. 129 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 310, nr. 22. Contra: S. MAES, “Knelpunten bij de toepassing van de Wet Breyne”, NJW 2008, 53. 130 L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne” in X., Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2009, 31-32. 131 L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne” in X., Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2009, 32.
Wet Breyne
31
Tess de Brouwer
anderzijds niet van doorslaggevend belang is.132 Er mag met andere woorden geen eenheid van opzet - eenheid tussen de verkoop van de grond en de aanneming - aanwezig zijn.133
Een storting bedoeld in artikel 1, eerste lid WB betreft niet enkel de rechtstreekse betalingen aan de projectontwikkelaar, maar ook de betalingen die door de opdrachtgever voor de voltooiing van het op te richten huis of appartement moeten worden verricht aan een met de projectontwikkelaar verbonden derde, bijvoorbeeld een bouwcoördinator.134 De rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen bevestigt dit in een arrest van 5 juni 2003. In casu hadden een bouwpromotor en een consument een contract gesloten betreffende het oprichten van een woning sleutel-op-de-deur. Korte tijd later bezorgde de zustervennootschap van de bouwpromotor aan de consument een factuur voor het voorontwerp en de bouwaanvraag. In de realiteit ging het om een betaling - met supplement - van de architect die na het sluiten van de overeenkomst aangesteld was door de zustervennootschap.135 Het ging hier dus duidelijk om een verkapte betaling van de bouwpromotor waardoor het Hof de Wet van toepassing verklaarde.
De Wet bepaalt dat de koper of opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht moet zijn stortingen te doen. „Overeenkomst‟ moet ruim geïnterpreteerd worden, namelijk het geheel van de tussen de partijen gemaakte afspraken. De Wet zal dus ook van toepassing zijn wanneer de storting voortspruit uit een bijhorende schriftelijke of mondelinge afspraak tussen de partijen, ook al ligt die verplichting tot storting niet vervat in de eigenlijke bouwovereenkomst. 136 Als de koper of opdrachtgever uit eigen beweging betaalt, zonder daartoe contractueel verplicht te zijn, dan zou in principe de Wet niet van toepassing zijn.137 Recente rechtspraak gaat echter in andere zin. Zo stelt het Hof van Beroep te Antwerpen dat de omstandigheid dat een koper of opdrachtgever vrijwillig tussentijdse facturen betaalt zonder dat dit conventioneel verplicht is, geen afbreuk doet aan de toepassing van de Wet Breyne.138
132
H. DE DECKER, “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne” in X., Notariële accenten bij de Wet Breyne, Leuven, Universitaire pers, 2004, 86-87. 133 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 97. 134 Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-03, 544. 135 Rb. Antwerpen 5 juni 2003, RW 2005-06, 1023. 136 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 43. 137 S. VERBIST, Wet en duiding: bouwrecht 1 2009-2010, Brussel, Larcier, 2009, 341. 138 Antwerpen 29 april 2002, Limb.Rechtsl. 2002, 294.
Wet Breyne
32
Tess de Brouwer
De vereiste van storting legt de nadruk op de band die bestaat dus de verbintenis van de koper of opdrachtgever (de prijs betalen), en die van de verkoper, aannemer of promotor (het goed voltooien). 139 Daarom moet „voltooiing‟ hier niet geïnterpreteerd worden als normaal bewoonbaar, maar als het ogenblik waarop alle contractueel voorziene prestaties zijn uitgevoerd.140 1.2. Uitvoering van verbouwingswerken aan bestaande gebouwen (artikel 1, tweede lid WB)
Sinds de wetswijziging van 3 mei 1993 behoren voortaan ook bepaalde overeenkomsten die uitbreidings- of verbouwingswerkzaamheden aan bestaande onroerende goederen regelen tot de toepassingssfeer van de Wet Breyne. Renovatie begon immers in heel wat lidstaten een belangrijk deel van de bouwactiviteit uit te maken door het schaarser en duurder worden van de bouwgronden.
Opdat de Woningbouwwet toepassing zou vinden, moeten opnieuw een aantal voorwaarden cumulatief vervuld zijn. Het moet gaan om een overeenkomst tot eigendomsovergang waarbij er een verbintenis wordt aangegaan een huis of een appartement, gelegen in België en bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting, te verbouwen of uit te breiden. Deze uitbreiding- of verbouwingswerken moeten beantwoorden aan twee financiële drempels. De laatste toepassingsvoorwaarde betreft de storting voor de voltooiing van de werken. 1.2.1. Overeenkomst tot eigendomsoverdracht Uit de parlementaire voorbereiding van de Wet van 3 mei 1993 blijkt dat de wetgever enkel de verkoop van een bestaand woonhuis of appartement waarin verbouwings- of uitbreidingswerken zouden plaatsvinden voor ogen heeft. 141 Het is dus noodzakelijk dat er naast een aannemingscontract voor vergrotings- of verbouwingswerken tegelijkertijd een huis of een appartement verkocht wordt opdat de Wet van toepassing zou zijn op de globale operatie.142
139
Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1969-70, nr. 639, 6. 140 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 47. 141 Verslag over het wetsontwerp tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1992-93, nr. 496/2, 7. 142 L. WEYTS, ”Overzicht rechtspraak inzake verkoop van onroerende goederen 1991-1995”, in X., Notariële actualiteit, Antwerpen, Die Keure, 1997, 126-127.
Wet Breyne
33
Tess de Brouwer
Niet de eenheid van instrumentum, maar wel de eenheid van negotium is hier van belang. De overeenkomst tot eigendomsovergang en de aannemingsovereenkomst moeten dus niet per se vervat liggen in één en dezelfde overeenkomst; zolang beide elementen deel uitmaken van één contractuele opzet, is de Wet Breyne van toepassing.143
Het valt te betreuren dat een loutere aannemingsovereenkomst tot aanzienlijke verbouwingsof uitbreidingswerken niet onder de Wet valt 144, omdat de eigenaar zich in dit geval toch ook blootstelt aan risico‟s gelijkaardig aan dewelke men loopt bij een operatie die wel valt onder artikel 1, tweede lid WB. Toch kan de feitenrechter aan deze leemte tegemoetkomen. Wanneer de renovatiewerken immers een volledige vernieuwing van het gebouw wat betreft haar structuur en volume inhouden, dan kan de rechter beslissen dat het aannemingscontract in feite als voorwerp de bouw van een huis of een appartement in de zin van artikel 1, eerste lid WB heeft.145
De verkoop van een voltooide woning gekoppeld aan een aannemingsbelofte met betrekking tot vergrotings- of verbouwingswerken valt in principe niet onder het toepassingsgebied van de Wet; toch dienen artikel 7 en 10 WB nageleefd te worden. Als deze laatste artikelen van toepassing zijn op het juridisch geheel gevormd door een verkoopbelofte vergezeld van een aannemingsbelofte, dan zijn ze a fortiori van toepassing in het geval waarin de aannemingsbelofte geënt is op het reeds tot stand gekomen verkoopcontract. Van zodra de optie gelicht wordt, worden alle bepalingen van de Wet toepasselijk.146 1.2.2. Huis of appartement in België gelegen en bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting Deze eisen zijn identiek aan die vermeld in artikel 1, eerste lid WB zodat een verwijzing naar vroegere commentaar volstaat.
143
S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1005 en J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 67. 144 Een verbouwing of uitbreiding van bijvoorbeeld 20.000 euro die gepaard gaat met een eigendomovergang bevindt zich dus in een meer beschermde situatie dan een verbouwing voor bijvoorbeeld 100.000 euro, zonder eigendomsovergang. 145 A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la constructions d‟habitations et la vente d‟habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 114. 146 A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la constructions d‟habitations et la vente d‟habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 114.
Wet Breyne
34
Tess de Brouwer
1.2.3. Verbouwings- of uitbreidingswerken Aan het onroerend goed dat verkocht wordt moeten verbouwings- of uitbreidingswerken worden uitgevoerd. Wat concreet moet worden verstaan onder verbouwings- en uitbreidingswerken bestaat vooralsnog geen eensgezindheid in de rechtsleer. DEVROEY verstaat onder „verbouwen‟, de wijziging van de bestaande schikking van de woning zodat de loutere werken van herstelling, restauratie of opfrissing niet onder de Wet vallen, wat ook hun financiële weerslag is. 147 RENARD is echter de mening toegedaan dat „verbouwen‟ niet noodzakelijk een schikkingswijziging inhoudt. Volgens hem zouden alle werken, voor zover zij voldoen aan de wettelijke financiële drempels (zie verder) en voor zover zij de woonomstandigheid verzorgen, vallen onder de toepassing van de Wet.148
Hoewel de Wet spreekt over verbouwings- of uitbreidingswerken vallen vanzelfsprekend ook de overeenkomsten waarbij de verkoper zich bevindt tot verbouwings- en uitbreidingswerken onder deze categorie. Anders oordelen zou overigens een prachtige mogelijkheid creëren om aan de toepassing van de Wet Breyne te ontsnappen.149
Nergens in de wettekst wordt vereist dat de verbouwing of uitbreiding betrekking moet hebben op de onderdelen van het gebouw bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting. Zelfs indien de uitbreiding bijvoorbeeld een zwembad betreft, is het dus mogelijk dat de Wet Breyne van toepassing is.150
Deze werken moeten bovendien een bepaalde omvang hebben. Er worden twee drempels vastgesteld in artikel 1, vijfde lid van het Uitvoeringsbesluit: de in het contract overeengekomen totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken moet ten minste 80% bedragen van de verkoopprijs van het onroerend goed 151 waarvan de eigendom wordt overgedragen en moet in elk geval hoger zijn dan 18.600 euro. De invoering van de tweede
147
M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 10. A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d‟habitations et la Vente d‟habitations à construire ou en voie de Construction: la réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 112-136. 149 L. WEYTS, ”Overzicht rechtspraak inzake verkoop van onroerende goederen 1991-1995”, in X., Notariële actualiteit, Antwerpen, Die Keure, 1997, 128. 150 L. WEYTS, ”Overzicht rechtspraak inzake verkoop van onroerende goederen 1991-1995”, in X., Notariële actualiteit, Antwerpen, Die Keure, 1997, 128. 151 Het begrip „de verkoopprijs van het onroerend goed‟ heeft betrekking op de som van de verkoopprijs van het in eigendom overgedragen huis of appartement, exclusief de verbouwings- of uitbreidingswerken, en van de verkoopprijs van het terrein. 148
Wet Breyne
35
Tess de Brouwer
drempel beoogt kleine verbouwings- en uitbreidingswerken uit te sluiten. Voor de drempel van 80% van de verkoopprijs werd gekozen omdat het noodzakelijk is dat de kostprijs van de werken in een bepaalde verhouding staat tot de verkoopprijs.152 1.2.4. Storting(en) voor de voltooiing van de werken Voor de interpretatie van deze toepassingsvoorwaarde kan opnieuw verwezen worden naar de vroegere commentaar in het raam van het eerste lid van artikel 1 WB. 1.2.5. Verbintenis om de werken tot een goed einde te brengen? Ook bij de verbouwings- en uitbreidingswerken neemt de meerderheid aan dat de verkoper zich tot de afwerking dient te verbinden, opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn. DEVROEY oordeelt dat ook in deze hypothese het begrip „afwerking‟ normale bewoonbaarheid impliceert. Wanneer dus een woning wordt verkocht en de verkoper neemt het op zich om te verbouwen, maar de koper wenst een aantal werken, die leiden tot de normale bewoonbaarheid, zelf uit te voeren, dan is de Wet niet van toepassing.153 ROUSSEAU echter meent dat in deze hypothese het begrip „afwerking‟ niet kan gedefinieerd worden als normale bewoonbaarheid: een gebouw kan immers al bewoonbaar zijn, ook al is men nog niet met de werken begonnen.154 1.3. Beperkingen aan het toepassingsgebied
1.3.1. Overeenkomsten aangegaan door bepaalde overheidsinstellingen De eerste categorie van uitgesloten overeenkomsten zijn die waarin de Regionale Huisvestings- en Landmaatschappijen, hun erkende maatschappijen, de gemeenten en intercommunales optreden als contractpartij, dus als koper of opdrachtgever dan wel als verkoper, aannemer of promotor.155 De reden voor de uitsluiting van de overheidsinstellingen, die actief zijn op de woningmarkt, is dat zij solide en betrouwbaar genoeg zijn om een voldoende bescherming te geven aan de kopers.156
152
Verslag over het wetsontwerp tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1992-93, nr. 496/2, 7. 153 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 40. 154 L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 54, nr. 120. 155 Artikel 2, eerste lid WB. Zie ook: Cass. 8 juni 1979, Arr. Cass. 1978-79, 1177. 156 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 47.
Wet Breyne
36
Tess de Brouwer
1.3.2. Overeenkomsten aangegaan door beroepspersonen Op de tweede plaats geldt de Wet Breyne niet voor overeenkomsten aangegaan door een verkrijger of een opdrachtgever 157 wiens geregelde 158 werkzaamheid erin bestaat huizen of appartementen op te richten of te laten oprichten om ze onder bezwarende titel te vervreemden.159,160 Beroepspersonen (promotoren, makelaars, aannemers) genieten dus zelf niet van de wettelijke bescherming.161 Het uitgangspunt van de Wet is immers de koper of opdrachtgever die niet vertrouwd is met het bouwgebeuren de nodige bescherming te bieden. Beroepspersonen zijn wel voldoende vertrouwd met het woningbouwmilieu en hebben de bijzondere bescherming van de Woningbouwwet dus niet nodig.162 De overeenkomsten die zij als verkoper met hun cliënten sluiten, zijn uiteraard wel onderworpen aan de Wet.
Of iemand al dan niet een professionele koper of opdrachtgever is, is een feitenkwestie. Het feit dat de opdrachtgever een belangrijk onroerend patrimonium bezit en geregeld bouwt, vormt op zich een onvoldoende bewijs dat dit zijn geregelde activiteit zou uitmaken. De omstandigheid dat hij zijn andere onroerende goederen heeft verkocht om de bouwwerken te kunnen betalen, kan het bewijs uitmaken dat hij niet beroepsmatig handelde.163
Er wordt gepreciseerd in de Wet dat iedere overeenkomst die door deze professionele verkrijger of opdrachtgever wordt aangegaan, geacht wordt afgesloten te zijn in het kader van zijn geregelde werkzaamheid. Dat geldt zelfs als zij optreden in het raam van het beheer van hun privévermogen.164 Het betreft een wettelijk ingesteld onweerlegbaar vermoeden, daar de Wet het woord geacht gebruikt in plaats van vermoed.165
157
Rb. Antwerpen 15 januari 2004, RW 2007-08, afl. 29, 1207: “De verkrijger of opdrachtgever is de uiteindelijke koper of verkrijger en niet de promotor die het gebouw opricht of laat oprichten om het aan de uiteindelijke koper over te dragen.” 158 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 60: “Het vervreemden van gebouwen dient niet noodzakelijk zijn hoofdactiviteit te zijn.” 159 Artikel 2, eerste lid WB. 160 Rb. Gent 29 oktober 2008, TBO 2008, afl. 5, 203 en Kh. Brussel 23 juni 1994, T.Aann. 1994, 329, noot G. BAERT. 161 Contra: Gent 8 januari 1997, RW 1996-97, 1100: Het Hof oordeelde dat het feit dat de opdrachtgever een architect is niet ter zake doet en hij toch onder de bescherming van de Woningbouwwet valt. 162 G. BAERT, “Beroepsleggers - niet onder de toepassing van de Woningbouwwet vallende overeenkomsten”, T.Aann. 1994, 340. 163 Rb. Antwerpen 17 juni 1992, T.Aann. 1994, 137. 164 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 310, nr. 25. 165 G. BAERT, “Beroepsleggers - niet onder de toepassing van de Woningbouwwet vallende overeenkomsten”, T.Aann. 994, 340.
Wet Breyne
37
Tess de Brouwer
1.3.3. Studieopdrachten A. Definitie Met een studieovereenkomst of een overeenkomst die een studieopdracht tot voorwerp heeft, wordt
bedoeld
de
overeenkomst
tussen
enerzijds
de
verkoper,
aannemer
of
projectontwikkelaar en anderzijds de kandidaat-verwerver van een huis of een appartement waarbij eerstgenoemde zich verbindt tot aan het bouwen voorafgaande taken zoals bijvoorbeeld het opmaken van een bouwprogramma, het zoeken van een bouwgrond, het leggen van een contact met een architect, het aanvragen van een bouwvergunning, het optreden in verband met financiering of het aanvragen van bouwpremies.166 Het voorwerp van een studieovereenkomst is dus zeer verscheiden en kan betrekking hebben op financiële, stedenbouwkundige of technische aspecten. Deze overeenkomsten laten toe om een volledig bouwdossier te laten opmaken met het oog op het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning, zonder een aannemingscontract te moeten afsluiten.167
B. Het probleem van de studieovereenkomst in de oorspronkelijke Wet Breyne Vóór de wetswijziging van 1993 zouden de studieopdrachten door sommigen blijkbaar opgemaakt zijn om de Wet te omzeilen. Dit had onder andere te maken met de artikelen 7 en 10 WB. Artikel 7 WB schrijft de verplichte vermeldingen en bijlagen in het contract voor. Eén van deze verplichte vermeldingen - voor de wetswijziging - was de datum van uitgifte van de bouwvergunning, wat betekende dat een overeenkomst volgens de oorspronkelijke Wet Breyne niet kon worden afgesloten vooraleer er een bouwvergunning was. Artikel 10 WB verbiedt dan weer dat de bouwpromotor ook maar enige betaling ontvangt vooraleer een overeenkomst tot verkrijging van een toekomstige woning is afgesloten. Vooral om deze voor de bouwaannemers en -promotoren weinig soepele bepalingen te omzeilen, ontstond bij dezen de praktijk frequent gebruik te maken van een studieovereenkomst. Omdat een studieovereenkomst niet gekwalificeerd kan worden als een verbintenis om een onroerend goed te verschaffen, is de Wet Breyne immers niet van toepassing op dergelijke overeenkomst. Door hun klanten zo spoedig mogelijk een studieovereenkomst te laten ondertekenen, waren ze in staat om zo toch al een voorschot te kunnen eisen vooraleer de bouwovereenkomst was
166 167
S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, nr. 34. Rb. Neufchâteau 24 december 1997, T.Aann. 1999, 30.
Wet Breyne
38
Tess de Brouwer
afgesloten, terwijl dat strikt verboden is onder de Woningbouwwet op grond van artikel 10.168 De bedragen die de klanten moesten betalen aan de bouwpromotoren waren vaak zeer hoog zodat de klant verplicht werd om met die bouwpromotor in zee te gaan.169 Rechtspraak en rechtsleer stonden tegenover dergelijke praktijk evenwel eerder vijandig.170 Hoewel iedereen het erover eens was dat op zichzelf staande studieovereenkomsten als dusdanig niet onder het toepassingsgebied van de Wet vallen, situeerden de rechtsleer en rechtspraak het probleem in de band die de studieovereenkomst eventueel had met de eigenlijke woningbouwovereenkomst. Uit de praktijk bleek immers dat er bij het sluiten van een studieovereenkomst regelmatig een samenhang was tussen de studieovereenkomst en de eigenlijke woningbouwovereenkomst: hetzelfde tijdstip van totstandkoming, een clausule in de studieovereenkomst die het stilzwijgend aangaan van een woningbouwovereenkomst voorziet en de mogelijkheid om de eigenlijke bouwprijs te verminderen met een vergoeding van de studieovereenkomst. Een dergelijke band heeft rechtspraak en rechtsleer ertoe aangezet om toch de Wet Breyne op zulke gelieerde studieovereenkomsten toe te passen.171 De wetgever heeft immers willen verhinderen dat de opdrachtgever gebonden zou zijn en dat van hem betaling zou kunnen worden geëist voordat hij behoorlijk geïnformeerd is omtrent zijn rechten en verplichtingen.172
C. Poging tot oplossing door de Wet Breyne jr. van 1993 De Wet van 3 mei 1993 wenste meer duidelijkheid te verschaffen op dit punt. In artikel 2 WB werd opgenomen dat de Woningbouwwet niet van toepassing is op een overeenkomst die een studieopdracht inhoudt met betrekking tot de werken vermeld in artikel 1, op voorwaarde dat:
- de overeenkomst een beschrijving omvat van de werken waarop de opdracht betrekking heeft en een opgave van de behoeftenstudie van de verkrijger of opdrachtgever - waarvan de kostprijs niet meer bedraagt dan 2% van de voorziene bouwkost en
168
S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68. L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, nr. 65. 170 F. DELWICHE, “Is het verlenen van een afzonderlijke studieopdracht nog mogelijk in het raam van de Wet Breyne ?”, noot onder Rb. Antwerpen, 26 maart 1981, RW 1981-82, 1839-1843. 171 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, nr. 36. 172 F. DELWICHE, “Is het verlenen van een afzonderlijke studieopdracht nog mogelijk in het kader van de Wet Breyne?”, noot onder Rb. Antwerpen, 26 maart 1981, RW 1981-82, 1842, nr. 4. 169
Wet Breyne
39
Tess de Brouwer
- waarbij aan de verkrijger of opdrachtgever een bedenktijd van minstens zeven dagen is gewaarborgd vooraleer de overeenkomst definitief van kracht kan worden. 173
Een studie van behoeften heeft zowel betrekking op de bouwtechnische behoeften (aantal slaapkamers, bouwstijl) als op de doenbaarheid van het bouwproject. De studieopdracht zal dus ook moeten nagaan wat de haalbaarheid van het project is rekening houdend met onder meer de stedenbouwkundige reglementen, de financiële mogelijkheden en de noden van de verwerver of bouwheer.174
De voorziene bouwkost is de prijs vermeld in de offerte. Wanneer het niet mogelijk is dergelijke prijsofferte op te maken, dan is het de prijs voorzien door de verkoper of aannemer die de basis zal uitmaken voor de 2%-berekening.175
D. Onduidelijkheid
De moeilijkheden waartoe bovenstaande bepaling aanleiding geeft, hebben niet zozeer betrekking op de zonet voormelde voorwaarden, maar wel op de vraag wat nu het lot is van overeenkomsten die niet aan deze voorwaarden voldoen. Zijn studieovereenkomsten die niet voldoen aan de voorwaarden noodzakelijk aan de Wet onderworpen? 176 Dit houdt verband met de relevantie van het vroegere samenhangcriterium.
In de rechtsleer wordt deze vraag doorgaans positief beantwoord en volgt men de a contrario interpretatie: “dergelijke overeenkomsten vallen voortaan steeds onder het toepassingsgebied van de Woningbouwwet, tenzij er voldaan is aan de voorwaarden in artikel 2 WB”.177 Zij menen dat door artikel 2, tweede lid WB het toepassingsgebied onrechtstreeks uitgebreid werd tot studieovereenkomsten die niet aan de uitsluitingsvoorwaarden voldoen.178
173
Art. 2, tweede lid WB. R. DE BRIEY, “La promotion immobilière et la loi Breyne : questions choisies”, Jurim Pratique 2008, afl. 1, 134. 175 J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 70. 176 J. EMBRECHTS, “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, art. 2-5. 177 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Gent, Larcier, 2003, nr. 106 178 J.-L. RENS, “Wijziging van de Wet Breyne”, T.Not. 1993, 428. 174
Wet Breyne
40
Tess de Brouwer
DEVROEY179 en RENARD180 zijn echter van mening dat een echte studieovereenkomst, die dus niet gezien kan worden als een overeenkomst strekkende tot het doen bouwen of verschaffen, in geen geval onder de Wet valt, zelfs al voldoet die overeenkomst niet aan de voorwaarden opgesomd in artikel 2 WB. Artikel 2 WB breidt, volgens deze opinie, het toepassingsveld niet uit, maar voert een uitsluiting in door te bepalen dat oneigenlijke studieovereenkomsten, die op grond van artikel 1 WB wel onder de Wet vallen (omdat zij in werkelijkheid één geheel vormen
met
een
koop
of
aannemingsovereenkomst,
de
zogenaamde
gelieerde
overeenkomsten), toch worden uitgesloten, mits zij voldoen aan de gestelde voorwaarden in artikel 2 WB. 181 Wanneer de wetgever de bedoeling zou gehad hebben om bepaalde studieovereenkomsten onder het toepassingsgebied van de Wet te brengen, zou deze eerst artikel 1 WB aangepast moeten hebben vooraleer over te gaan tot het opleggen van beperkingen in artikel 2 WB.182 Een tweede reden om aan te nemen dat de eerste interpretatie niet gevolgd kan worden, is dat de Wet in geen enkele sanctie voorziet voor studieovereenkomsten die niet aan de voorwaarden van artikel 2 WB voldoen. De sanctie van artikel 13 WB is niet van toepassing op artikel 2 en dit laatste artikel houdt zelf ook geen sanctie in voor het overtreden van haar voorwaarden.183 In die zin besliste ook de rechtbank te Neufchâteau. Volgens de rechtbank is “de enkele nietnaleving van de door artikel 2 WB geformuleerde vereisten niet van aard om de Wet, die trouwens geen sanctie in dit verband ziet, van toepassing te maken.” 184 In casu werd vastgesteld dat de kost van studie het percentage van 2% had overschreden. De rechtbank oordeelde dat de wettelijke beperking tot een maximum van 2% van de voorziene bouwkost te goeder trouw en in de context van de ratio legis - de bescherming van de belangen van de kandidaat-verkrijger - geïnterpreteerd diende te worden. De belangen van de kandidaatverkrijger konden volgens de rechtbank op passende wijze worden beschermd door louter de kost van de studie te verminderen.
179
M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 16. A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d‟habitations et la vente d‟habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 126. 181 Zie ook: J. EMBRECHTS, “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, art. 2-5. 182 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 16. 183 A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d‟habitations et la vente d‟habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 126. 184 Rb. Neufchâteau 24 december 1997, T.Aann. 1999, 30. 180
Wet Breyne
41
Tess de Brouwer
Een derde visie zou kunnen zijn dat de gelieerde studieovereenkomsten altijd onderworpen zijn aan de Wet en dat de uitsluitingsvoorwaarden alleen maar gelden voor de niet-gelieerde studieovereenkomsten.185
Het Hof van Beroep te Antwerpen lijkt aandacht te hebben voor het vroegere samenhangcriterium: “dat op dergelijke gelieerde overeenkomsten de Wet Breyne alleszins van toepassing is”.186 Maar omtrent de vraag welke visie gevolgd moet worden, biedt dit arrest niet veel opheldering. In casu was immers niet voldaan aan de voorwaarden van artikel 2 WB. 2.
Knelpunten
2.1. Onduidelijkheden
In een aantal gevallen is het niet duidelijk of een vastgoedtransactie al dan niet onder de Wet Breyne valt. Een drietal situaties worden hieronder uitgebreid besproken. 2.1.1. Ruil Het gebeurt in de praktijk vaak dat de grondeigenaar en de promotor een akkoord sluiten dewelke erin bestaat dat de grondeigenaar zijn grond (en eventueel het af te breken pand) aan de promotor laat in ruil voor één of meer appartementen in het nieuw op te richten flatgebouw. De ruilovereenkomst is een synallagmatische overeenkomst waarbij twee personen hun eigendomsrechten op bepaalde goederen omwisselen. 187 Het gaat om een dubbele verkoop waar de verschuldigde prijzen zich compenseren. Het voordeel van zulke ruiloperatie is van fiscale aard.188 Wat betreft de registratierechten geeft deze operatie aanleiding tot een slechts eenmalige heffing van 10% (voor een woning in Vlaanderen) op de overeengekomen waarde van de in één van de prestaties begrepen goederen, met inachtneming van die welke aanleiding geven tot het hoogste recht.189
Een ruilcontract is een overeenkomst tot eigendomsoverdracht in de zin van artikel 1 WB en zou dus in principe onder de Wet moeten vallen. Maar enkele essentiële bepalingen van de
185
A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 106. Antwerpen 20 september 2000, TBBR 2001, 554. 187 Artikel 1702 BW 188 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 5. 189 Artikel 45, tweede streepje W. Reg. 186
Wet Breyne
42
Tess de Brouwer
Wet kunnen niet toegepast worden op de ruilovereenkomst. Hoe kan men immers de strikte betalingsmodaliteiten opgelegd door artikel 10 toepassen terwijl bij ruil geen prijs betaald wordt? Heeft de grondeigenaar door de onmiddellijke en integrale afstand van zijn grond niet meer op voorhand gestort dan hij had mogen doen? Zomaar aannemen dat ruilcontracten niet onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne vallen, leidt dan weer tot de situatie waarbij de consument geen enkele bescherming geniet. Stel de grondeigenaar staat zijn grond af en de promotor begint erop te bouwen, maar finaliseert zijn werk niet en gaat ondertussen failliet. In dit geval is de grondeigenaar zijn grond inmiddels kwijt en krijgt hiervoor niets in de plaats of toch niet wat hem beloofd is.190
Volgens PATART zijn er twee zienswijzen. De eerste is dat ruilcontracten ontsnappen aan het toepassingsgebied van de Wet wegens hun intrinsieke aard. Maar PATART wijst op het risico van faillissement van de promotor waarbij de particulier dan alles verliest en op het feit dat de ruil een overeenkomst tot eigendomsoverdracht is in de zin van artikel 1 WB.191 Deze auteur geeft dus de voorkeur aan de tweede zienswijze, namelijk dat de Wet Breyne ruilovereenkomsten verbiedt aangezien ze de Wet niet kunnen respecteren.192 Een ruiloperatie is dus enkel mogelijk voor zover zij buiten het met de Wet beoogde toepassingsgebied vallen. De meerderheid van de auteurs neemt echter aan dat de Wet van toepassing is op de ruil.193 Het toepassingsgebied van artikel 1 WB werd ruim omschreven omdat de basisdoelstelling van de wetgever is te vermijden dat de consument zijn bescherming zou verliezen doordat bepaalde overeenkomsten aan het toepassingsgebied zouden ontsnappen. Men hoeft dus geen onderscheid te maken waar de Wet dit onderscheid niet maakt. Wanneer de Wet overeenkomsten tot eigendomsoverdracht viseert, impliceert dit zowel de koop als de met koop gelijkgestelde overeenkomsten, waaronder de ruil.194 Volgens hen moet artikel 10 WB aangepast worden zodat rekening wordt gehouden met de ruiloperatie. 195 In de praktijk
190
L. WEYTS, “Flatgebouwen: ruil bij nieuwbouw en fiscale perikelen”, T.Not. 2010, afl. 3, 114. D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 6. 192 Zie ook: A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, 89: “Wanneer een ruilcontract wordt gehanteerd in een operatie die, ware de ruil een verkoop geweest, onder toepassing van de Wet Breyne zou vallen, het gebruik van de ruilovereenkomst moet worden verboden.” 193 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1003; M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 4 en L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Diegem, Kluwer, 2008, 17-19. 194 S. DE JONGHE, “Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006, afl. 2, nr. 79. 195 B. KOHL, “Le contrat d‟échange et la loi Breyne”, T.Aann. 2010, afl. 3, 325. 191
Wet Breyne
43
Tess de Brouwer
voorziet een ruilcontract vaak in een storting van een opleg, namelijk een som geld om evenwicht in de prestaties te brengen wanneer de ene zaak/dienst minder waard is dan de andere. Gaat het om een opleg die de grondeigenaar moet betalen aan de promotor, dan kan op grond van artikel 10 WB - deze opleg slechts betaald worden op het moment dat de prijs van de uitgevoerde werken de waarde van de grond overschrijdt. Dient de opleg betaald te worden door de bouwpromotor, dan is er geen bezwaar dat dit onmiddellijk gebeurt.196 Recente rechtspraak volgt de visie van PATART:“Het gaat niet op te beweren dat, aangezien de Woningbouwwet het heeft over stortingen en zodoende over de overdracht van een geldsom, de Woningbouwwet niet kan spelen met betrekking tot ruilovereenkomsten. Het is veeleer zo dat de Woningbouwwet zich niet leent tot ruilovereenkomsten, derwijze dat zij ruilovereenkomsten verbiedt.” 197 Een notaris die aan een ruiloperatie meewerkt loopt dus het risico burgerrechtelijk 198 en strafrechtelijk199 aansprakelijk gesteld te worden.200 Hij kan best de problematiek van de ruil ontwijken door bijvoorbeeld de volgende procedure: de promotor koopt de grond en betaalt daarop het verkooprecht; de ex-grondeigenaar koopt vervolgens zijn appartement onder de Wet, geeft een voorschot van maximum 5% en vergoedt nadien de schijven conform de uitgevoerde werken, na controle door de architect.201
Deze werkwijze heeft wel als nadeel dat er een dubbele eigendomsoverdracht plaatsvindt, hetgeen fiscaal ongunstig is. Dit wordt vermeden wanneer men werkt met een andere formule, namelijk deze waarbij de grondeigenaar afstand doet van het recht van natrekking (= vestiging van opstalrecht) met uitzondering van de grondaandelen die corresponderen met één of meerdere van de opgerichte appartementen die voor de grondeigenaar worden opgericht. De eigenaar verbindt zich er dan toe om bij iedere overdracht van een privatieve kavel een overeenstemmend aandeel in het eigendomsrecht van de grond te verkopen. Vervolgens sluit de grondeigenaar een aannemingsovereenkomst met de bouwpromotor waarop, wanneer aan
196
S. DE JONGHE, “Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006, afl. 2, nr. 80. 197 Rb. Gent 7 april 2009, RW 2009-10, nr. 18. 198 Artikel 10 WB 199 Artikel 14 WB 200 Gent 13 mei 2005, T. Not. 2008, afl. 1, 51: “De notaris is aansprakelijk voor de schade die de kopers hebben geleden door hetgeen zij te veel hebben betaald aan de inmiddels failliet verklaarde promotor.” 201 L. WEYTS, “Flatgebouwen: ruil bij nieuwbouw en fiscale perikelen”, T.Not. 2010, afl. 3, 114.
Wet Breyne
44
Tess de Brouwer
de toepassingsvoorwaarden voldaan is, de Wet Breyne van toepassing is. Het gaat hier dus niet om een ruiloperatie. De grondeigenaar wendt immers de prijs van de grondaandelen - en niet zijn grond zelf - aan ter vergoeding van het verkrijgen van de appartementen.202 2.1.2. Doorverkoop Wat als de koper of opdrachtgever het onroerend goed, oorspronkelijk verkocht met toepassing van de Wet Breyne, zeer snel doorverkoopt? Wordt deze dan niet als verkoper met Wet Breyne-verplichtingen geconfronteerd? Het antwoord hierop is afhankelijk van het tijdstip waarop de wederverkoop plaats vindt. A. Alle bouwwerken zijn nog niet uitgevoerd Wanneer een particulier een huis of een appartement in oprichting koopt en het aan een derde verkoopt terwijl de bouwwerken nog volop aan de gang zijn, dan valt deze wederverkoop binnen de toepassingssfeer van de Wet Breyne, op voorwaarde dat de andere toepassingsvoorwaarden van de Wet vervuld zijn.203,204
De Wet Breyne houdt met andere woorden geen rekening met de hoedanigheid van de partijen. De Wet is ook van toepassing wanneer zowel verkoper als koper particulier zijn. PATART oordeelt dat een onderscheid tussen professionelen en particulieren ook niet gemaakt dient te worden en is dus geen voorstander van een gunstregime voor de particuliere verkoper die uitzonderlijk overgaat tot een operatie die valt onder de Wet Breyne. Een verwerver van een onroerend goed op plan moet immers steeds van dezelfde bescherming kunnen genieten en bovendien zou dergelijk onderscheid ontsnappingsroutes in de hand kunnen werken.205
Er zijn echter twee elementen uit de Wet die op de wederverkoop niet van toepassing zijn. Zo zal de tweede verkoper niet vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid. Op grond van artikel 6 WB draagt immers enkel de oorspronkelijke verkoper de tienjarige aansprakelijkheid. Ook zal de tweede verkoper geen bijkomende zekerheidsstelling moeten geven wanneer de
202
S. DE JONGHE, “ Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006, 658-661. 203 Zo zal de Wet toch niet van toepassing zijn wanneer de tweede koper de prijs van de bouwwerken pas moet betalen na de voltooiing. 204 J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 53. 205 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 27-28.
Wet Breyne
45
Tess de Brouwer
oorspronkelijke verkoper een erkend aannemer is. Wanneer echter de oorspronkelijke verkoper geen erkend aannemer is, dan rijst hierover discussie in de rechtsleer en rechtspraak. De meerderheid is van mening dat de tweede verkoper geen zekerheidstelling moet geven omdat de waarborg een zakelijk karakter heeft en het als accesorium mee overgaat bij de eigendomsoverdracht van het goed. 206 Het Hof van Beroep te Luik 207 volgt deze visie en oordeelt dat de koper het gebouw samen met de voltooiingswaarborg kan overdragen. Wel moet artikel 1690 BW inzake de overdracht van de schuldvorderingen nageleefd worden. B. Alle bouwwerken zijn uitgevoerd De verkoop van een afgewerkt goed valt niet binnen de toepassingssfeer van de Wet Breyne. In dergelijk geval is er immers geen sprake van een storting voorafgaand aan de voltooiing.208 Hierbij is het wel vereist dat de voorlopige oplevering reeds heeft plaatsgevonden.209
Wanneer de woning nog niet definitief opgeleverd is op het ogenblik van de doorverkoop en de tweede koper ontdekt gebreken aan de woning, dan kan die de oorspronkelijke verkoper nog steeds aanspreken.210 Zoals we verder zullen zien, impliceert de voorlopige oplevering niet de aanvaarding van de werken, tenzij andersluidend beding.
Voor appartementen geldt een bijzondere bepaling. Artikel 6, derde lid WB bepaalt dat als één appartement verkocht wordt vóór de voltooiing van het gebouw (dus met toepassing van de Wet), ook de kopers die achteraf een voltooid appartement aankopen (dus zonder toepassing van de Wet), de tienjarige aansprakelijkheid van de verkoper kunnen inroepen voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. In dat geval is dus de verkoper jegens alle kopers, ongeacht of zij hebben gekocht met of zonder toepassing van de Wet, tien jaar aansprakelijk voor de gemeenrechtelijke delen.211
206
D. MEULEMANS, “Enkele knelpunten inzake de toepassing van de woningbouwwet in de notariële praktijk”, www.google.be , geconsulteerd op 25 maart 2010, 2-6. 207 Luik 28 juni 1990, RRD 1991, 27. 208 S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68, 16. 209 L. WEYTS, “Bevoorrechte pilootsteden bij afbraak en wederopbouw aan 6%: paris vaut bien une messe”, TVV 2009, 642. 210 Luik 7 september 2004, T.Aann. 2007, afl. 3, 251: “De verkoop van het gebouw door de bouwheer vóór de definitieve oplevering houdt geen aanvaarding van het bij de verkoop zichtbaar of zichtbaar geworden gebrek en ontlast de architect noch de aannemer van hun aansprakelijkheden.” 211 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 140.
Wet Breyne
46
Tess de Brouwer
2.1.3. Uitbreidings- en verbouwingswerken De Wet spreekt in het tweede lid van artikel 1 WB enkel over „te verbouwen‟ en „uit te breiden‟ en niet over „te doen verbouwen‟, over „te doen uitbreiden‟ noch over uitbreidingsof herstellingswerken te „verschaffen‟. Dit gebrek aan parallellisme tussen de tekst van het eerste lid en de tekst van het tweede lid van artikel 1 WB doet sommige auteurs besluiten dat de Wet niet van toepassing is op de verbintenis van een promotor om een woning te kopen en te verbouwen of uit te breiden. 212 Volgens anderen gaat het hier gewoonweg om een slordigheid van de wetgever.213 Zij vinden hun argument in de parlementaire voorbereiding.214 Daar werd immers uitdrukkelijk bevestigd dat de reden van de herziening van 1993 gelegen is in de nieuwe praktijken op het gebied van de projectontwikkeling en het bouwen op plan zodat het - volgens hen - weinig logisch is om aan te nemen dat de eerst voorgestelde wijziging, namelijk de uitbreiding van het toepassingsgebied van de Wet, van deze doelstelling zou afwijken en dus niet van toepassing zou zijn op de projectontwikkeling en het bouwen op plan.
Valt de verkoop van een te realiseren appartement in een historisch pakhuis dat omgevormd zal worden in een appartementsgebouw binnen het toepassingsgebied van de Wet? Als de Wet letterlijk geïnterpreteerd wordt daar waar zij het heeft over de verbouwing of uitbreiding van een huis of appartement bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting, dan zal zij niet van toepassing zijn op dergelijke verkoop aangezien een pakhuis niet aan bovenstaande omschrijving voldoet. Maar er kan ook gekeken worden naar het feit dat dit pakhuis na verbouwing of uitbreiding wel bestemd zal zijn tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting.215 Deze laatste visie lijkt mij de correcte te zijn.
212
M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 30 en A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modificant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d‟habitations et la vente d‟habitations à construire ou en voie de construction : la réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 115-116. 213 S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68, 15-16. 214 Wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 22/1, 1 en Verslag over het wetsontwerp tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1992-93, nr. 496/2, 2. 215 S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68, 9.
Wet Breyne
47
Tess de Brouwer
2.2. Ontsnappingsroutes
Aannemers en promotoren halen maar al te graag hun trukendoos boven om de strenge bepalingen van de Wet Breyne te omzeilen. Hieronder wordt ingegaan op een aantal ongeoorloofde ontsnappingsroutes. 2.2.1. Niet voldoende bewoonbaarheid Nu bijna iedereen aanneemt dat er een voltooiingsverbintenis bestaat in hoofde van de verkoper of aannemer, trachten deze laatste te ontsnappen aan de Wet door te bedingen dat zij niet instaan voor de afwerking van de woning. Dit is geoorloofd, maar de stap van wetsontwijking naar wetsontduiking is snel gezet!
Bepaalde rechtsleer meent dat wanneer de koper een beroep zou doen op een andere aannemer of promotor om het werk van de eerste te voltooiien216 of minstens zelf voldoende knowhow in huis heeft om de voltooiing te bewerkstelligen, de Wet niet van toepassing is.217
De meerderheidsvisie in de rechtsleer daarentegen is van mening dat de Wet slechts buiten toepassing blijft indien men op een niet artificiële wijze bepaalde voltooiingswerken ten laste van de opdrachtgever of koper legt.218 Zij gaan niet akkoord met de minderheidsopvatting die te snel besluit tot de niet-toepasbaarheid van de Wet Breyne.219 De rechter zal dus moeten nagaan of er al dan niet sprake is van een omzeilingstechniek en in geval van simulatie de Wet van toepassing maken. Een interessant arrest is dat van het Hof van Beroep te Antwerpen.220 De betrokken partijen waren initieel overeengekomen tot het optrekken van een voltooide woning. Maar na verloop van tijd bestaat er onenigheid tussen de partijen en komen ze overeen mits prijsaanpassing deze voltooingswerken te ontheven uit de initiële overeenkomst. Het Hof besluit dat “wanneer nadien bepaalde voltooiingswerken niet door de verkoper-projectontwikkelaar of door een door haar aan te duiden aannemer uitgevoerd worden een omzeilingstechniek van de Wet Breyne uitmaakt aangezien de intenties initieel erin bestonden de voltooiingswerken in de
216
D. MEULEMANS, “De Woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993”, in X., Liber Amicorum Paul De Vroede, Diegem, Kluwer, 1994, 1093, nr. 24. 217 K. VANHOVE, “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de Wet Breyne”, TBBR 2005, 51, 3. 218 K. VANHOVE, “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de Wet Breyne”, TBBR 2005, 51, 3. 219 S. MAES, “Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 58, nr. 56. 220 Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139. Zie ook: Brussel 26 november 1998, T.Aann. 1999, 322.
Wet Breyne
48
Tess de Brouwer
aannemingsovereenkomst te laten vallen.” Dit arrest ligt duidelijk in de lijn van de meerderheidsopvatting. Een toepassing van de omzeilingstechniek „niet voldoende bewoonbaarheid‟ is de opsplitsing tussen de ruwbouw en de afwerking. De verkoop van casco, een water- en winddichte eigendom, valt op zich niet onder de Wet Breyne. De aannemer verbindt zich er immers alleen maar toe een ruwbouw af te leveren, terwijl de koper of een andere aannemer instaat voor de afwerking.221 Een malafide praktijk bestaat er echter in dat de verdere afwerking door dezelfde aannemer (in de ruime zin van het woord) geschiedt dan diegene die de ruwbouw geleverd heeft. Doorgaans wordt hiervoor zelfs geen onderhands Wet Breyne-contract opgemaakt. In dit geval is er sprake van simulatie, een kunstmatige loskoppeling, waartegen rechtspraak hard optreedt en de Wet van toepassing maakt.222
De rechtbank van Tongeren heeft zich recent over dergelijke praktijk uitgesproken. Het ging om drie verschillende onderhandse akten, getekend tussen dezelfde partijen: een akte met betrekking tot de garage en een perceel grond, een akte met betrekking tot de ruwbouw en een akte met betrekking tot de afwerking. De rechtbank oordeelde dat de Woningbouwwet wel degelijk van toepassing was aangezien die onderhandse akten in feite als één overeenkomst moesten worden gezien.223 2.2.2. Coördinatieovereenkomsten Een recent veel voorkomend fenomeen zijn de zogenaamde coördinatieovereenkomsten waarbij de bouwheer verplicht wordt eerst een algemeen contract te sluiten met een promotor, die het materiële werk zelf niet uitvoert, maar overlaat aan onderaannemers met wie de consument vervolgens rechtstreeks een contract moet tekenen. Zo worden er verschillende afzonderlijke aannemingsovereenkomsten gesloten, waarbij geen van hen zich verbindt tot de afwerking, en de promotor of hoofdaannemer beweert louter op te treden als adviesbureau of
221
Bergen 13 oktober 2003, TBBR 2005, afl. 1, 49, noot K. VANHOVE: “Er is geen sprake van wetsomzeiling wanneer de bouwheer zelf een belangrijk deel van de werken heeft uitgevoerd, zoals bepaalde funderingswerken, metselwerk,…” 222 L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne” in X., Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2009, 29-30. 223 Rb. Tongeren 19 december 2008, T.App. 2009, afl. 2, 38.
Wet Breyne
49
Tess de Brouwer
coördinatiebureau. Op deze manier probeert de promotor volledig te ontsnappen aan de toepassing van de Wet.224 Het Hof van Beroep te Brussel is van mening dat zo‟n overeenkomsten niet onder de Wet vallen. Coördinatieovereenkomsten hebben immers niet als voorwerp het overdragen van de eigendom van een te bouwen huis, noch het bouwen van dit huis, noch het laten bouwen ervan, noch het aanschaffen van zo‟n gebouw in de betekenis die de wetgever eraan heeft gegeven, namelijk „zich ertoe verbinden een geheel van verrichtingen uit te voeren dat nodig is om de bouw tot een goed einde te brengen‟, maar wel het verlenen van diensten, namelijk de coördinatie van de werf.225 Zulke rechtspraak maakt echter tot op heden de minderheidsstrekking uit. 226 Meestal worden alle overeenkomsten samen gelegd - de rechtspraak kijkt eerder naar het negotium dan naar het instrumentum - en bekeken door de hoven en rechtbanken en stellen ze veelal vast dat de bouwcoördinator verbonden is met de aannemers. De onlosmakelijke band tussen de coördinatieovereenkomst en de aannemingsovereenkomsten kan bijvoorbeeld bewezen worden door het feit dat de vergoeding van de coördinator in de bouwprijs inbegrepen is.227 Het gaat dus in feite om één overeenkomst gesplitst in verschillende aannemingsovereenkomsten met als doel de Wet te omzeilen. De rechtspraak steekt hier een stokje voor en verklaart de Wet van toepassing.228
In een arrest van 2006 verklaarde de rechtbank te Tongeren de Wet Breyne van toepassing op dergelijke samenhangende overeenkomsten. In casu had een bouwpromotor een constructie opgezet om via drie handelsvennootschappen een domein te kopen, om het in het domein gelegen kasteel te verbouwen tot appartementen en om deze woongelegenheden casco te verkopen. In alle drie de handelsvennootschappen speelde de bouwpromotor een dominante rol. In twee ervan had hij zelfs 98% van de aandelen. Bovendien konden de kopers niet anders dan hun aannemingsovereenkomst te sluiten met één van de drie handelsvennootschappen om
224
S. DEVOS, “De wet Breyne” in X., Rechtskroniek voor het notariaat deel 12, Brugge, Die Keure, 2008, 84. Brussel 29 maart 2002, RJI 2002, 221. 226 Contra: Rb. Tongeren 7 september 2006, T.App. 2007, afl. 1, 32; Gent 5 september 2006, TGR-TWVR 2007, afl. 4, 247; Gent 9 juni 2006, NJW 2006, 953, noot K. VANHOVE; Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-03, 544; Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, 597; Brussel 26 november 1998, T.Aann. 1999, 322 en Rb. Leuven 29 september 1998, TBBR 2002, 595. 227 Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-03, 544. 228 S. DEVOS, “De wet Breyne” in X., Rechtskroniek voor het notariaat deel 12, Brugge, Die Keure, 2008, 83-85. 225
Wet Breyne
50
Tess de Brouwer
hun privatieve delen bewoonbaar te maken gelet op de aard en de omvang van de nog uit te voeren werken.229
Het Hof van Beroep te Gent herinnerde er aan dat de benaming die de partijen aan hun overeenkomst hebben gegeven, irrelevant is. In casu hadden de partijen hun contract gekwalificeerd als „adviesbureau en coördinatiebureau inzake het oprichten van een woning‟. In de realiteit had de professioneel er zich toe verbonden een woning te laten oprichten en met het oog daarop was hij belast met het opstellen van een meetstaat, de keuze van de materialen, het opstellen van de aannemingsovereenkomsten, de technische coördinatie van de werken en de werfcontrole, de behandeling en de opvolging van de administratieve problemen, de opleveringen enz., kortom alle verplichtingen die gewoonlijk door een bouwpromotor op zich worden genomen met als doel om de klant een volledig afgewerkte woning te bezorgen. Het Hof was van mening dat de professioneel zich duidelijk had verbonden om over te gaan tot een geheel van verrichtingen die noodzakelijk zijn om het werk tot een goed einde te brengen en verklaarde de Wet van toepassing.230
Hetzelfde Hof van Beroep verklaarde een aantal maanden later de Woningbouwwet opnieuw van toepassing op een coördinatieovereenkomst. In casu had de overeenkomst een dubbel voorwerp: enerzijds de coördinatie van de werkzaamheden en anderzijds een lastgeving om namens de opdrachtgever specifieke aannemingsovereenkomsten af te sluiten. Het dubbel voorwerp nam volgens het Hof niet weg dat de ganse overeenkomst onder de Wet viel.231 Ik wijs hier tevens op artikel 3 WB. Met dit artikel wilde de wetgever immers vermijden dat de bouwpromotoren of aannemers aan hun aansprakelijkheid zouden kunnen ontsnappen door hun contract met de cliënt te kwalificeren als een lastgevingscontract.232
Wanneer de coördinatieovereenkomsten niet voldoen aan de voorschriften van de Wet, heeft dit de nietigheid ervan tot gevolg. De nietigheid van de coördinatieovereenkomst brengt tevens de nietigheid van de aannemingsovereenkomsten met zich mee, aangezien die er een onlosmakelijke band mee hebben. 233 Volgens PATART echter zou men de nietigheid van
229
Rb. Tongeren 7 september 2006, T.Not. 2007, 413. Gent 9 juni 2006, NJW 2006, 953, noot K. VANHOVE. 231 Gent 5 september 2006, TGR-TWVR 2007, afl. 4, 247. 232 B. KOHL, “Loi Breyne – Contrat d‟entreprise” in X., Chroniques notariales Vol. 50, Brussel, Larcier, 2009, 238. 233 Zie bv : Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-03, 544. 230
Wet Breyne
51
Tess de Brouwer
overeenkomsten gesloten met afzonderlijke aannemers niet kunnen inroepen aangezien ze a priori niet ressorteren onder het toepassingsgebied. Toch corrigeert hij vervolgens door de simulatieleer in dergelijke situaties toe te passen. De bouwheer sluit contracten af met twee of meerdere aannemers, maar in werkelijkheid is er slechts sprake van één uniek contract dat de hoofdaannemer bindt met de bouwheer. Dit laatste contract valt wel onder de Wet Breyne. De enige vraag die nu nog rijst is aan welke van beide overeenkomsten de voorkeur moet gegeven worden: de schijnbare dan wel de geheime overeenkomst? Op basis van artikel 1321 BW moet men de gevolgen van de tegenbrief (= de werkelijke overeenkomst) laten werken.234
Tenslotte dient nog te worden opgemerkt dat de techniek van de coördinatieovereenkomst onder de vermomming van verschillende afzonderlijke overeenkomsten aanleiding kan geven tot de aansprakelijkheid van de architect.235 2.2.3. Opsplitsing tussen de verkoop van de grond en het gebouw In de praktijk gebeurt het frequent dat bouwpromotoren met de consument twee verschillende overeenkomsten sluiten: één betreffende de aankoop van een bouwgrond, één betreffende het bouwen van een woning. Dit heeft een belangrijk nadeel voor de consument. Indien beide elementen in één akte worden geregeld, zal de gehele transactie (overdracht van de bouwgrond en het bouwen van de woning) onder notarieel toezicht vallen. Indien beiden worden gesplitst, zal de notaris enkel nog tussenkomen bij de verkoopakte van de grond, doch zonder toepassing van de Wet. De andere overeenkomst inzake de bouw van een woning wordt dan onderhands gesloten, buiten de controle van de notaris om, wat impliceert dat deze niet zal waken over het feit of de aannemingsovereenkomst werd gesloten met naleving van de Wet Breyne.236 Deze opsplitsing brengt toch ook een voordeel voor de consument met zich
234
D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, 13-14, nr. 17. Brussel 26 november 1998, T.Aann. 1999, 322: “De architect die zich niet om de werf heeft bekommerd toen hij zijn cliënten, de bouwheren, leken terzake, volledig zonder verweer heeft gelaten ten overstaan van een aannemer en een promotor die overduidelijk weinig scrupules hadden m.b.t. de belangen van hun medecontractanten, begaat een eigen fout. Hij kan niet stellen dat de uitsluitende aansprakelijkheid voor de gebreken en het knoeiwerk toekomen aan de promotor, de bouwheren en de aannemer, vermits hij, eens hij een opdracht als deskundige en de honoraria van de bouwheren heeft aanvaard in de voorwaarden zoals die zich hier voordeden, zich bijzonder waakzaam had moeten tonen bij de verdediging van de belangen van zijn cliënten.” 236 R. STEENNOT, “De notarisen en de bescherming van de consument” in X., Rechtskroniek voor het notariaat deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 70. 235
Wet Breyne
52
Tess de Brouwer
mee. Zij ontkomen immers op die manier aan het ereloon van de notaris met betrekking tot de nieuwbouw.237
De vraag rijst of een dergelijke splitsing van beide transacties geoorloofd is?
Dit procedé gaat zeker niet op bij de verkoop van een nieuwbouwappartement. Het zou dan om pure wetsontduiking gaan. Want, wat is de koper met de aankoop van één zoveelste deel in een gemeenschappelijke grond als de rest niet volgt. Beide, koop van grond en appartement, horen samen te blijven en begeleid te worden door de notaris. De koper kan alleen ten volle bescherming vinden bij een integrale toepassing van de Wet.238
Maar kan het geschieden bij de aankoop van een volwaardige bouwgrond op zich en daarnaast een overeenkomst tot bouwen van een villa of een eengezinswoning? De koper van een huis loopt hier op het eerste zicht minder gevaar dan de koper van een appartement. Als er iets misgaat met de promotor, behoudt de koper nog de gehele grond met de reeds afgewerkte opstallen.239 A. Eerste stelling De meerderheid in de rechtsleer en de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen (KFBN) gaan ervan uit dat dergelijke opsplitsing van de overeenkomst om aan de integrale toepassing van de Wet te ontsnappen niet geoorloofd is, a fortiori wanneer er eenheid van opzet is.240 Zij putten hun argument uit de voorbereidende werken van de Wet. Daar worden kunstmatige procedés, splitsingen en ficties waarbij promotoren hun verbintenissen vermommen door het afsluiten van twee contracten in plaats van één veroordeeld.241
Deze auteurs stellen dat de Wet van toepassing is op de hele verrichting als één geheel - dus ook op de verkoopovereenkomst met betrekking tot de grond - indien de contracten gesloten worden tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde goed en de koper, op het
237
D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 8. L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne” in X., Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2009, 28-29. 239 L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de Wet Breyne”, T.Not. 1997, 43. 240 R. STEENNOT, “De notarisen en de bescherming van de consument” in X., Rechtskroniek voor het notariaat deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 70. 241 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 9. 238
Wet Breyne
53
Tess de Brouwer
ogenblik van het sluiten van de koop, de intentie had om een aannemingsovereenkomst te sluiten en deze gehouden is stortingen te doen voor de voltooiing van het gebouw. Bovendien moet de promotor zich verbonden hebben het goed volledig af te werken.242
Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen een huis of een appartement. In artikel 1 WB worden
zij
immers
op
gelijke
voet
gesteld
en
onderworpen
aan
dezelfde
voorzorgsmaatregelen.243
- Het sluiten van contracten tussen dezelfde partijen moet volgens bepaalde rechtsleer breed geïnterpreteerd worden. Zo zal er volgens sommige rechtsleer zelfs sprake zijn van eenheid van opzet indien de verkoper van de grond en de aannemer niet dezelfde persoon zijn, maar wel tot dezelfde groep behoren. Er is dan sprake van economische eenheid. Ook wanneer de verkoper van de grond en de aannemer op het eerste zicht niets met elkaar te maken hebben, maar gezamenlijk optreden bij de operatie, is er eenheid van operatie en moet de Wet Breyne integraal nageleefd worden.244
Dit samen optreden blijkt overduidelijk als de verkoper van de grond een opstalrecht heeft toegestaan aan de aannemer.245 De grondeigenaar blijft eigenaar van de grond, maar verzaakt aan het recht van natrekking. De bouwpromotor richt op dit perceel een appartementsgebouw op en gaat op zoek naar derde potentiële kopers. De grondeigenaar gaat op zijn beurt de verbintenis aan om telkens een appartement verkocht wordt, het corresponderende grondaandeel te verkopen. Om niet te veel afhankelijk te zijn van de grondeigenaar, kan de bouwpromotor van de grondeigenaar een volmacht bedingen om bij de verkoop van elk kavel in het gebouw een overeenstemmend aandeel in de eigendom van de grond te verkopen. Wanneer een derde koper eigenaar wordt van een opgericht appartement en daarbij gelijktijdig het corresponderende grondaandeel verwerft van de grondeigenaar, dooft het recht van opstal uit met betrekking tot deze grondaandelen.246
242
A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Gent, Larcier, 2003, nr. 76. L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne” in X., Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2009, 29. 244 L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de Wet Breyne”, T.Not. 1997, 44-45. 245 L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de Wet Breyne”, T.Not. 1997, 44-45 en A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 63-64. Contra: L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 44. 246 S. DE JONGHE, “ Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006, 651. 243
Wet Breyne
54
Tess de Brouwer
De Wet Breyne is op het eerste zich niet van toepassing op de overeenkomst met betrekking tot de verkoop van de grond. De grondeigenaar gaat immers geen verbintenis aan in de zin van artikel 1 WB. Maar in casu is er eenheid van operatie - de verkoop van de grond heeft plaats in het kader van de levering van de woning - waardoor de Wet integraal nageleefd moet worden. De Wet is dus ook op de verkoopovereenkomst tussen de grondeigenaar en de derde koper van toepassing.247
- Bovendien moet er op het ogenblik van het aangaan van de koop van de grond de intentie zijn om met de verkoper/aannemer een contract te sluiten tot het bouwen van een nieuwbouw. Van zodra er dus enig voorakkoord tot bouwen is op het ogenblik van de koop van de grond, dan is de Wet in zijn geheel te respecteren bij de redactie van de koopakte van de grond en de nieuwbouw. Is er nog geen akkoord over de prijs en het voorwerp van de nieuwbouw op het ogenblik dat de grond wordt verkocht, dan is voor de aannemingsovereenkomst geen notariële tussenkomst vereist en valt de koopakte van de grond niet onder de Wet Breyne. 248 Dit laatste doet zich voor bij een bouwverplichting.249
B. Tweede stelling
Een recente minderheidsvisie stelt dat het opsplitsen van de overeenkomst in een authentieke verkoopsakte en een onderhandse aannemingsovereenkomst geen problemen met zich meebrengt.250 Volgens hen hebben de voorbereidende werken geen betrekking op dergelijke splitsing. Het probleem dat de wetgever voor ogen had, betreft een totaal andere situatie, met name de opsplitsing tussen de verkoop van de ruwbouw en de verdere afwerking. Deze gekunstelde opsplitsing heeft als enige bedoeling aan de Wet Breyne te ontkomen, want in dit geval zijn geen van de twee contracten onderworpen aan de Wet. De opsplitsing van de verkoop van de grond en gebouw daarentegen heeft niet tot doel de Wet te omzeilen. Het enige gevolg van dergelijke opsplitsing is dat de aannemingsovereenkomst onderhands kan worden gesloten en dat men dus ontsnapt aan notariële controle. Maar dit neemt niet weg dat de Wet Breyne nog steeds van toepassing blijft op het aannemingscontract. De partijen
247
M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 27-28 en A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 63-64. Contra: L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 44, nr. 97. 248 L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de Wet Breyne”, T.Not. 1997, 45-46. 249 Dit komt uitgebreid aan bod op pagina 59 e.v. 250 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 10 en S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 54-57.
Wet Breyne
55
Tess de Brouwer
kunnen deze keuze dus geoorloofd maken, zelfs wanneer er eenheid van opzet is. Anders oordelen, zou er op wijzen dat er een vermoeden van oneerlijkheid van de aannemer bestaat en dat de bouwheer slechts beschermd zou kunnen worden door middel van de tussenkomst van een derde vertrouwenspersoon, de notaris.251
MAES wijst er op dat de koop van de grond bij een splitsing inderdaad buiten het toepassingsgebied van de Wet valt, maar vult onmiddellijk aan dat de Wet Breyne niet meer bescherming biedt dan het gemeen recht in geval van faillissement van de aannemer. In beide gevallen kan de koper de grond behouden, tenzij wanneer de notariële koopakte nog niet is overgeschreven op het hypotheekkantoor. Ten aanzien van derden is de eigendomsoverdracht van de grond immers maar tegenwerpelijk vanaf dat ogenblik. Dit is zo in het gemeen recht en in de Wet Breyne.252,253 Hij ziet dus ook niet in waarom een opsplitsing niet mogelijk zou zijn.
Dit dient naar mijn mening genuanceerd te worden. Ook de betalingsregeling van de Wet Breyne speelt immers een rol. Wanneer de koop van de grond niet onder de Wet Breyne valt, dan zal met artikel 10 WB - betaling van maximum 5% van de totale prijs bij het sluiten van de overeenkomst - geen rekening moeten gehouden worden en kan integrale betaling van de grond geëist worden op het ogenblik van het sluiten van het contract. Nu de grond vandaag de dag duur is, zal de prijs ervan vaak meer dan 5% van de totale prijs bedragen. Conclusie: het heeft nog wel degelijk nut dat de Wet Breyne van toepassing is op de verkoop van de grond! C. Derde stelling VERBEKE en VANHOVE volgen een redenering in twee fasen. Vooreerst moet nagegaan worden of er eenheid van opzet is. Is dit het geval, dan is de Wet van toepassing op beide overeenkomsten. Dan pas rijst de vraag of deze twee overeenkomsten, onderworpen aan de Wet, mogen worden opgesplitst in een authentieke verkoopsakte en een onderhandse aannemingsovereenkomst. Volgens hen254 bestaat er de lege lata geen enkele objectie tegen
251
D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 10. S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 55-56. 253 Zie pagina 70 e.v. 254 Ook KOHL sluit zich bij deze stelling aan (B. KOHL, “Loi Breyne – Contrat d‟entreprise” in X., Chroniques notariales Vol. 50, Brussel, Larcier, 2009, 244). 252
Wet Breyne
56
Tess de Brouwer
deze opsplitsing, met dien verstande dat ook de onderhandse aannemingsovereenkomst aan de Wet moet voldoen.255 D. De notaris Mag de notaris een akte betreffende de eigendomsoverdracht verlijden indien beide transacties worden gesplitst? De notaris zal moeten trachten de bedoeling van de partijen te achterhalen. Hij moet dus nagaan of de partijen de intentie hebben om na de aankoop van de bouwgrond een aannemingsovereenkomst te sluiten die onder de toepassing van de Wet valt. Is dit het geval, dan moet hij weigeren om de akte betreffende de overdracht van de bouwgrond te verlijden of minstens hem de aannemingsovereenkomst laten voorleggen om na te gaan of deze wel in overeenstemming is met de Wet. Tot indekking van zijn aansprakelijkheid kan hij dan deze overeenkomst bij zijn dossier voegen.256 Toch blijkt dit laatste niet voldoende te zijn, daar de verzekering van het notariaat verklaren geen dekking te zullen verlenen wanneer de verkoper van de grond en de aannemer dezelfde persoon zijn en de aannemingsovereenkomst niet in de notariële verkoopakte werd opgenomen. Indirect heeft dit tot gevolg dat de notaris, die vaststelt dat er eenheid van opzet bestaat tussen de overeenkomst tot eigendomsoverdracht van de bouwgrond en de aannemingsovereenkomst, moet
weigeren
de
akte
betreffende
de
bouwgrond
te
verlijden
zonder
de
aannemingsovereenkomst erin op te nemen, aangezien hij anders een akte verlijdt waarvan hij weet dat zijn aansprakelijkheid niet gedekt is, hetgeen in strijd is met de wet.257,258 E. Stedenbouwkundige verplichtingen
Zelfs wanneer de opsplitsing tussen de verkoop van de grond en de aannemingsovereenkomst geoorloofd zou zijn, brengt dergelijk procedé niet altijd een voordeel voor de aannemer met zich mee. Er moet immers rekening gehouden worden met de stedenbouwkundige verplichtingen. Wanneer het gaat om een verkoop van onbebouwde terreinen, dan is een verkavelingsvergunning vereist. In het kader van de Wet Breyne is het verkochte perceel normaal onbebouwd, omdat de aannemer zich juist engageert het gebouw op te richten, en is 255
A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Gent, Larcier, 2003, nr. 83. R. STEENNOT, “De notarisen en de bescherming van de consument” in X., Rechtskroniek voor het notariaat deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 70-71. 257 Artikel 18 van het reglement van 9 maart 2003 van de Nationale kamer van notarissen voor de organisatie van de notariële boekhouding, BS 1 april 2003: dit artikel legt de verplichting op aan de notaris om zijn aansprakelijkheid te verzekeren. 258 S. MAES, “Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 57, nr. 43. 256
Wet Breyne
57
Tess de Brouwer
dus een verkavelingsvergunning vereist op het moment van de verkoop van de terreinen. Maar door bepaalde rechtlseer wordt aanvaard dat de verkoop van een onbebouwd perceel onder het regime van de Wet Breyne kan plaatsvinden op basis van een eenvoudige stedenbouwkundige toestemming. De verkoop onder het regime van de Wet Breyne houdt immers niet de overdracht in van een onbebouwd terrein, maar wel de overdracht van een terrein en een op te richten gebouw. Het terrein is reeds bebouwd, zelfs al is het maar op een virtuele manier door de verplichting aangegaan door de verkoper. Wanneer men daarentegen over zou gaan tot een splitsing in een verkoop van de grond en een aannemingscontract dan is wel een verkavelingsvergunning vereist, want dan valt de verkoop van het onbebouwd perceel niet onder de Wet Breyne.259 2.2.4. Koppelverkoop De koop van een perceel bouwgrond kan soms gepaard gaan met een bouwverplichting lastens de koper. Deze bouwverplichting kan inhoudelijk verschillen. De verplichting kan er in bestaan om een gebouw op te richten binnen een bepaalde termijn terwijl de koper vrij blijft in zijn keuze van architect, aannemer enz. De verplichting kan verder reiken en bepalen dat de koper op deze grond moet bouwen met een bouwfirma van de verkoper of een door hem aangewezen aannemer of architect.260 Wanneer vervolgens de koper van de bouwgrond deze verplichting niet naleeft, kan de aannemer een - meestal fikse - schadevergoeding opeisen, aangezien bouwverplichtingen vaak gekoppeld zijn aan een verbrekingsbeding. Verbrekingsbedingen vallen niet binnen de toetsings- of matigingsbevoegdheid van de rechter.261
Het procedé van koppelverkoop is de laatste jaren enorm toegenomen. Testaankoop kwam in 2006 tot de bevinding dat slechts 25% van de groep respondenten, die nog bouwgrond wensten aan te kopen voor hun nieuwbouw, een bouwkavel konden kopen zonder verplicht te worden te bouwen met de bouwfirma van de verkoper van de grond of met een door hem aangeduide bouwpromotor.262
259
D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 302-303. C. DE WULF, “De koop van een te bouwen woning of een woning in aanbouw in X. Opstellen van notariële akten, deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-06, 240-241. 261 F. BOUCKAERT, “Verkoop van een perceel bouwgrond met bouwverplichting”, T.Not. 2005, 105. 262 X., “Bouwen of verbouwen: een lust of een last?”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 9 maart 2011. 260
Wet Breyne
58
Tess de Brouwer
De nefaste gevolgen zijn divers. De bouwconsumenten hebben bijna geen mogelijkheid meer te bouwen met de aannemer en architect van hun keuze. De bouwgronden komen steeds meer in handen van de bouwpromotoren (oligopolie) waardoor de „vrije‟ bouwgronden (bouwgronden zonder bouwverplichting) schaarser en
dus ook duurder worden.
Koppelverkoop zet tevens de deur open om de Wet Breyne te omzeilen, aangezien het voorgaande
procedé
„opsplitsing
tussen
de
verkoop
van
de
grond
en
de
aannemingsovereenkomst‟ steeds aangewend wordt. Tenslotte zullen de aannemers en de architecten die niet (willen) samenwerken met dergelijke bouwpromotor een deel van hun potentiële markt verliezen.263
De vraag stelt zich of de koper nog aan dergelijke bouwverplichtingen onderuit kan. Hierbij is het belangrijk een onderscheid te maken in de juridische kwalificatie van de bouwverplichting. De kwalificatie van de bouwverplichting is afhankelijk van hun concrete draagwijdte.264
Indien de verkoper van de bouwgrond niet dezelfde persoon is als de aannemer ten voordele van wie de bouwverplichting is bedongen, dan kan de bouwverplichting beschouwd worden als een beding te behoeve van een derde waarbij de koper zich jegens de verkoper ertoe verbindt met de aannemer een aannemingsovereenkomst te sluiten.
Is de grondeigenaar dezelfde persoon als de aannemer, dan kan het gaan om een eenzijdige belofte in hoofde van de koper. De koper verbindt zich er dan toe om een bepaalde aannemingsovereenkomst met de verkoper te sluiten indien deze de optie licht. In de praktijk is de bouwverplichting vaak slechts een beginselakkoord waarbij partijen nog moeten onderhandelen over het te bouwen goed en de prijs daarvan.265 Enkel dit laatste geval wordt hieronder besproken, aangezien de eenzijdige contractsbelofte reeds hoger aan bod kwam.266
263
Wetsvoorstel 19 april 2001 tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een bepaling inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond, Parl.St. Kamer 2000-2001, nr. 1201/007. 264 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 367. 265 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 367368. 266 Artikel 7 en 10, in fine WB zijn van toepassing op de eenzijdige contractsbelofte.
Wet Breyne
59
Tess de Brouwer
A. Toetsing aan de Wet Breyne In een poging om nog aan de bouwverplichting te ontsnappen, zal de koper vaak zijn toevlucht nemen tot de Wet Breyne. Hij meent dan bijvoorbeeld dat de bouwverplichting nietig is omdat zij niet de in artikel 7 WB voorgeschreven verplichte vermeldingen bevat. De rechtspraak 267 is echter van mening dat de Wet Breyne niet van toepassing is op een verkoopovereenkomst (met betrekking tot de grond) die enkel in de verplichting voorziet om in geval van bouwen een beroep te doen op de verkoper van de bouwgrond of een door deze verkoper aangeduide partij. Een van de cumulatieve toepassingsvoorwaarden van de Wet Breyne is immers dat er een bouwovereenkomst moet zijn die voldoet aan de algemene geldigheidsvereisten inzake contracten zoals bepaald in artikel 1108 BW. Hierbij rijst vooral de vraag naar de aanwezigheid van een voldoende bepaald of bepaalbaar voorwerp. Wanneer een bouwverplichting enkel de verplichting oplegt om met een welbepaalde aannemer te bouwen en er geen details gegeven worden omtrent de te bouwen woning en de prijs ervan, dan is het voorwerp onbepaald.268
Nu de Wet Breyne niet van toepassing is op de verkoop van de grond met bouwverplichting, ontsnapt de bouwpromotor aan de hinderlijke bepalingen van deze Wet. Hij kan onmiddellijk een betaling vragen die overeenstemt met de prijs van de grond, terwijl dat verboden is door artikel 10 WB. Dit is een reden waarom bouwpromotoren zo vaak gebruik maken van bouwverplichtingen.269
Eens de definitieve aannemingsovereenkomst gesloten, wordt de Wet Breyne van toepassing.
270
De bescherming wordt dus slechts uitgesteld, maar de aannemings-
overeenkomst zal echter niet onder notariële controle vallen.271
Het Hof van Beroep te Luik wijkt in een arrest van 6 april 2000 af van de quasi-unanieme rechtspraak: “Wanneer de overdracht van een aankoopoptie op een stuk grond gepaard gaat met de verbintenis van de overnemer om op de diensten van de makelaar een beroep te doen
267
Gent 28 september 2004, T.Not. 2005, afl. 2, 98, noot F. BOUCKAERT; Gent 25 april 2001, RW 2002-03, 24, noot F. BURSSENS en Rb. Antwerpen 13 november 2001, T.App. 2002, 43. 268 F. BURSSENS, “De afdwingbaarheid van een bouwverplichting gekoppeld aan de aankoop van een stuk grond”, RW 2002-2003, afl. 1, 27. 269 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 167. 270 W. GOOSSENS, “Bouwverplichting bij verkoop van grond is geldig”, Juristenkrant 2001, nr. 36, 4. 271 Zie knelpunt „de opsplitsing in een koopakte grondperceel en een aannemingsovereenkomst‟.
Wet Breyne
60
Tess de Brouwer
voor de bouw van het later op te trekken huis, zijn de artikelen 7 en 13 WB van toepassing.”272
B. Toetsing aan de Wet Marktpraktijken In 2009 werd België veroordeeld door het Europees Hof van Justitie omwille van zijn verbod op de koppelverkoop, zoals bepaald in artikel 54 § 1 van de Wet van 5 juni 2007 tot wijziging van de Handelspraktijkenwet (WHPC). 273 Het Hof was van oordeel dat het verbod op de koppelverkoop strijdig was met de Europese richtlijn inzake oneerlijke handelspraktijken. De rechtspraak van het Hof van Justitie heeft geleid tot een nieuwe wet die de WHPC vervangt, met name de Wet van 6 april 2010 betreffende Marktpraktijken en Consumentenbescherming (WMPC).274 De WMPC heeft het principieel verbod van koppelverkoop laten varen.275
De vervanging van de WHPC door de WMPC heeft op het vlak van de onroerende koppelverkopen echter niet veel verandering gebracht. Artikel 54 WHPC verbood onroerende koppelverkoop immers evenmin vermits onroerende goederen geen producten waren in de zin van dit artikel. De WMPC heeft niet alleen het verbod van koppelverkoop geschrapt, maar heeft eveneens het toepassingsgebied van de WMPC uitgebreid. Zo omvat de notie “product” niet langer uitsluitend lichamelijke roerende goederen 276 , maar omvat het ook onroerende goederen, diensten, rechten en verplichtingen.277,278 Dit heeft als gevolg dat de koper van een onroerend goed, die niet wordt beschermd door de Wet Breyne, een beroep kan doen op de WMPC. De bepalingen die van belang kunnen zijn, zijn deze inzake de informatieplicht van de verkoper, inzake de onrechtmatige bedingen en inzake de oneerlijke, misleidende en agressieve handelspraktijken.
272
Luik 6 april 2000, TBBR 2002, 284, noot S. BEYAERT (n°28). Arrest Europees Hof van Justitie 29 april 2009, zaak C-261/07 en zaak C-299/07. 274 BS 12 april 2010. De wet is in werking getreden op 12 mei 2010. 275 K. VERMEEREN en L.WEYTS, “De koppelverkoop bij onroerend goed: mariage force ou divorce annonce”, TVV 2009, 612. 276 Artikel 1,1° WHPC 277 Artikel 2, 4° WMPC 278 Voor wat betreft het hoofdstuk „reclame en oneerlijke handelspraktijken‟ beschouwde de WHPC onroerende goederen ook reeds als producten. 273
Wet Breyne
61
Tess de Brouwer
In de context van koppelverkoop kunnen de misleidende en agressieve handelspraktijken in bepaalde gevallen een uitweg bieden. De rechter zal eerst moeten nagaan of de desbetreffende praktijk niet op de zwarte lijsten van misleidende en agressieve handelspraktijken voorkomt.279 Stel dat bij de verkoop van grond bij een nieuwe grote verkaveling, de verkoper de koper misleidt door te stellen dat de gronden enkel kunnen worden aangekocht onder de verplichting de woning te laten bouwen door een aangeduide aannemer, terwijl dit onjuist zou zijn, aangezien er ook gronden verkocht worden zonder een dergelijke verplichting. Deze praktijk zou aangepakt kunnen worden op grond van artikel 91, 18° WMPC.280
Indien de praktijk niet voorkomt in één van de zwarte lijsten, dan moet de rechter beoordelen of de praktijk in het licht van de concrete omstandigheden als misleidend of agressief kan worden beschouwd. Er zal dan moeten worden aangetoond dat deze praktijk de aankoopbeslissing van de consument zou kunnen beïnvloeden.281
Indien de betrokken gedraging evenmin onder één van de twee concrete normen valt, moet onderzocht worden of de praktijk, zonder misleidend of agressief te zijn, alsnog in strijd is met de eerlijke handelspraktijken overeenkomstig de algemene norm. In dat geval moet worden nagegaan of de referentieconsument in zijn economisch gedrag wordt beïnvloed en moet de strijdigheid met de vereisten van professionele toewijding worden bewezen.282
Bij misleidende en agressieve handelspraktijken is de overeenkomst nietig en kan bovendien de zware sanctie van artikel 41 WMPC, waarbij de consument de terugbetaling van de prijs kan vorderen zonder het goed of de dienst te moeten teruggeven, worden toegepast. C. Toetsing aan het gemeen recht Krachtens het verbintenissenrecht is de verbintenis van de koper slechts geldig wanneer zij een bepaald of bepaalbaar voorwerp heeft. 283
Deze vereiste is vervuld wanneer de
279
Artikel 91 en 94 WMPC S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 60-61. 281 Artikel 88 en 92 WMPC 282 Artikel 84 WMPC 283 Artikel 1108 en 1129 BW 280
Wet Breyne
62
Tess de Brouwer
overeenkomst voldoende elementen bevat die het mogelijk maken het voorwerp van de verbintenis te bepalen zonder dat er een nieuwe overeenkomst nodig is.284
Bij een beginselakkoord is het nogal duidelijk dat de partijen een nieuwe overeenkomst moeten sluiten waarin de aard van de te bouwen woning en de prijs moeten worden overeengekomen. De koper heeft zich dus verbonden voor een totaal onbepaald voorwerp, hetgeen ongeldig is.285 De meeste rechtspraak286 beroept zich echter op artikel 1157 BW dat bepaalt dat een beding moet worden opgevat in de zin waarin het enig gevolg kan teweegbrengen eerder dan in die waarin het geen gevolg kan teweegbrengen. Toegepast op de bouwverplichting betekent dit wetsartikel dat ook al is de verbintenis onbepaald, er toch van de koper goede trouw kan verwacht worden. De koper is minstens tot onderhandelen te goeder trouw over de nog ontbrekende elementen van het contract gehouden. 287 De bouwverplichting wordt met andere woorden geconverteerd tot een loutere onderhandelingsplicht. 288 Het gaat om een loutere inspanningsverbintenis in hoofde van de koper; een daadwerkelijke aannemingsovereenkomst moet niet uit de bus komen.289 Sommige hoven 290 hebben wel reeds de nietigheid van de bouwverplichting uitgesproken wegens een onvoldoende bepaald of bepaalbaar voorwerp. Waar geen enkele uitdrukkelijke wettelijke bepaling koppelverkoop verbiedt, besluiten die hoven op grond van de basisregels van de koop291 tot een dergelijk verbod.292
284
Cass. 15 februari 1985, Arr.Cass. 1984-85, 822. K. VERMEEREN en L.WEYTS, “De koppelverkoop bij onroerend goed: mariage force ou divorce annonce”, TVV 2009, 616. 286 Gent 25 april 2001, RW 2002-03, 24, noot F. BURSSENS; Gent 2 mei 2001, T.App. 2002, afl. 1, 41 en Rb. Gent 28 september 2004, T. Not. 2005, 98, noot F. BOUCKAERT. 287 Gent 25 april 2001, RW 2002-03, 24, noot F. BURSSENS: “De rechtspraak stelt dat de bouwpromotor minstens een ontwerp van contract met prijsofferte aan de koper ter bespreking moet kunnen voorleggen.” En Rb. Brugge 3 februari 2004, TGR-TWVR 2004, afl. 1, 7: “Het onverwacht verbreken van de onderhandelingen op puur juridisch - formele gronden die allen teruggaan tot het tijdstip van afsluiten van de overeenkomst en die post factum dan nog onterecht blijken te zijn, is daarmee niet te verzoenen.” 288 E. STORME, “Verbruikersbescherming bij onroerend goed en in de notariële praktijk”, 2010-2011, http://webh01.ua.ac.be/storme/ZCR-verbruikers.pdf, geconsulteerd op 25 februari 2011: hij vraagt zich af of in het licht van de Wet Markpraktijken een conversie van een bouwverplichting in een loutere onderhandelingsplicht op grond van artikel 1157 BW vandaag de dag nog mogelijk is. 289 K. VERMEEREN en L.WEYTS, “De koppelverkoop bij onroerend goed: mariage force ou divorce annonce”, TVV 2009, 614-615. 290 Luik 28 juni 2002, JLMB 2005, 1220, noot B. KÔHL en Brussel 9 december 1997, T.Aann. 2000, 244. 291 Artikel 1108 BW en 1129 BW 285
Wet Breyne
63
Tess de Brouwer
D. Besluit De lege lata is koppelverkoop geldig. De Wet Breyne noch de Wet Marktpraktijken verbieden koppelverkoop. Het mag wel geen oneerlijke handelspraktijk uitmaken. Ook het gemeen verbintenissenrecht biedt meestal weinig soelaas: ook al is er een gebrek aan een bepaald of bepaalbaar voorwerp, toch zal de koper gehouden zijn tot onderhandelen.293
Geert Bourgeois heeft in 2001 een wetsvoorstel ingediend dat voorziet in een verbod op koppelverkoop via een in te voeren artikel 1592bis BW. 294 Maar de Kamer vond dit niet ideaal aangezien koppelverkoop meestal voorkomt als ontsnappingsmiddel aan de Wet Breyne. In het wetsontwerp werd dan geopteerd voor de invoering van een nieuw artikel in de Wet Breyne. 295 Het wetsontwerp bepaalt dat een verbintenis om een huis te bouwen door de koper ten aanzien van de verkoper van de grond of een door hem aangewezen of aan te wijzen derde, op straffe van nietigheid, ten vroegste mag worden aangegaan na het verlijden van de authentieke akte met betrekking tot de grond. Met verbintenis tot bouwen wordt gelijkgesteld iedere verbintenis van de koper om over een overeenkomst te onderhandelen of deze te sluiten waarin de verkoper of de door hem aangewezen of aan te wijzen derde de verbintenis aangaat een huis te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen. De nietigheid kan worden ingeroepen tot één maand na het verlijden van de authentieke akte. Bovendien moet in de authentieke verkoopakte van de grond vermeld worden dat de koper deze mogelijkheid heeft.
Dit voorstel heeft het niet gehaald.
Op 28 oktober 2009 is het wetsvoorstel tot regeling van de koppelverkoop ingediend, dat ook reeds vervallen is. 296 Dit wetsvoorstel is identiek aan het voorgaande. Er dient echter
292
J. DE NOLF, “Grond verkopen met verplichting te bouwen met welbepaalde aannemer of promotor is verboden”, Vastgoed Info 2005, afl. 19, 1-2. 293 B. KOHL, “La vente de terrains coupleé à l‟obligation de construire: navigation en eaux troubles”, JLMB 2005, afl. 28, 1226-1227. 294 Wetsvoorstel 19 april 2001 tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een bepaling inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond, Parl.St. Kamer 2001-02, nr. 1201/001. 295 Wetsontwerp van 19 december 2003 tot wijziging van de Wet van 9 juli tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen en de Wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep architect, Parl.St. Kamer 2003-04, nr. 638/001. 296 Wetsvoorstel tot wijziging van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen in aanbouw zijnde woningen om de koppelverkoop inzake vastgoed te regelen, Parl.St. Senaat 20092010, nr. 4-1478/1.
Wet Breyne
64
Tess de Brouwer
vastgesteld te worden dat de bewoordingen van het wetsvoorstel ingaan tegen de bedoeling van de indieners van het wetsvoorstel. De indieners van het wetsvoorstel stellen immers voorop dat de vrije keuze van de opdrachtgever moet worden gewaarborgd. Bijgevolg moet hij ofwel de bouwgrond kunnen kopen zonder bouwverplichting ofwel een globale prijs kunnen betalen voor de bouwgrond en de woning. In het laatste geval is de Wet Breyne van toepassing. Bepaalde rechtsleer 297 alsook het CIB Federatie vastgoedpromotoren 298 sluiten zich aan bij deze laatste redenering. De gelijktijdige sluiting van de koopovereenkomst met de grond en de aannemingsovereenkomst zou mogelijk moeten blijven voor zover er klaarheid is omtrent de aard van de woning en de prijs ervan. 299 Een totaal verbod op de koppelverkoop gaat volgens hen dus te ver. 2.2.5. Storting voor voltooiing De verkoper stipuleert vaak in de verkoopovereenkomst dat de koper slechts zal moeten betalen als alles volledig afgewerkt is. Op die manier wordt de toepassing van de Wet Breyne vermeden, want er vinden geen voorafgaande stortingen plaats. Maar in de praktijk eist de verkoper vaak bij de ondertekening van de overeenkomst een contante betaling “in het zwart” en verplicht hij zo de koper om met hem verder te werken op gevaar van verlies van die betaalde som. Dit is een ongeoorloofde ontduiking van de Wet Breyne.300 2.2.6. Verbouwings-en uitbreidingswerken Zoals bovenaan reeds vermeld, moeten de verbouwings-en uitbreidingswerken aan twee drempels beantwoorden op het ogenblik van de totstandkoming van het contract, opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn. Dit is voor verkopers een kans om de Wet te omzeilen door bewust te contracteren voor een bedrag aan verbouwings-en uitbreidingswerken dat onder de drempels ligt en tijdens de uitvoering de cliënt te doen bewegen tot meerwerken, waardoor de drempels overschreden worden.301
297
S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 60. CIB Federatie Vastgoedpromotoren, “Wetsvoorstel tot regeling koppelverkoop”, http://nieuwsbrief.cib.be/mail/2010/01/15/, geconsulteerd op 19 februari 2011. 299 Zie ook: Wetsvoorstel 27 februari 2007 tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-2007, nr. 2942/001, 7-8. 300 L. WEYTS “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T.Not. 2009, 132, nr. 6. 301 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1006, nr. 19. 298
Wet Breyne
65
Tess de Brouwer
In de praktijk kan het ook voorkomen dat de verkopers de waarde van het huis respectievelijk de uit te voeren werken trachten te manipuleren om te ontsnappen aan de toepassing van de Wet. Er is immers geen enkele controle op de verdeling van de contractsom tussen het gedeelte „aankoopprijs van het goed‟ en het gedeelte „uit te voeren werken‟.302 3.
Tussenconclusie inzake het toepassingsgebied
De Wet Breyne geeft geen precieze afbakening van het toepassingsgebied. Zoals reeds gezegd was deze algemeenheid en vaagheid bewust: de wetgever wou ontsnappingsroutes vermijden. Tevergeefs zijn er in de praktijk juridische constructies opgezet om de Wet te omzeilen. Deze worden vaak ontmanteld door de rechtspraak en onder de Wet Breyne gebracht, maar hiervoor dient de bouwheer een juridische procedure aan te spannen. Dit kost veel, kan lange tijd aanslepen en zolang er geen definitieve beslissing is, wordt de voortzetting van de bouwwerken geschorst.303 Een wetswijziging dringt zich op!
Een aantal auteurs pleiten voor een verplichte notariële tussenkomst voor alle aannemingsovereenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne vallen. In België treedt de notaris vandaag de dag alleen maar op wanneer de overeenkomst ook de verkoop van grond bevat. Door een verdergaande uitbreiding van de notariële tussenkomst wordt een verhoogde controle op de toepassing van de Wet bekomen. 304 PATART wijst er op dat dit economisch niet haalbaar is. Hij verkiest de controle door de architect. 305 De auteurs die voorstander zijn van de notariële tussenkomst wijzen er dan weer op dat de architect de technische controle moet doen, maar dat van hem geen juridische raad of controle kan verwacht worden.306 Op 27 februari 2007 werd een – ondertussen reeds vervallen – wetsvoorstel ingediend dat artikel 1 WB als volgt herschrijft: “Geen enkele constructie, al dan niet juridisch, die hetzelfde voorwerp heeft als de overeenkomst bedoeld in artikel 1, eerste en tweede lid, kan de bescherming waarin deze Wet voorziet in hoofde van de verkrijger of de opdrachtgever
302
M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 30. OIVO, “Betere bescherming voor consumenten die (ver)bouwen”, http://www.oivo-crioc.org/files/nl/3166nl.pdf, geconsulteerd op 15 maart 2010. 304 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 137. 305 D. PATART,“Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, 336, nr. 66. 306 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 137. 303
Wet Breyne
66
Tess de Brouwer
afzwakken.” 307 MAES vindt dit wetsvoorstel veel te streng en oordeelt dat het de taak is van de rechter om na te gaan of er simulatie is en zo ja de nietigheid van de overeenkomst uit te spreken. Een algemene catch-all bepaling gaat duidelijk in tegen deze visie.308
III Kwalificatie 1.
Analyse
De overeenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Wet vallen, moeten verplicht de juridische vorm aannemen van hetzij een verkoop hetzij een huur van werken en diensten. Artikel 3 WB leidt er dus toe dat de overeenkomsten onderworpen aan de Wet, ongeacht de kwalificatie die de partijen eraan geven, beheerst worden door de gemeenrechtelijke regels inzake koop of aanneming, tenzij de Wet Breyne daar uitdrukkelijk van afwijkt.
Dit artikel heeft een dubbel doel. Enerzijds vermijdt de wetgever hierdoor dat de verbintenissen van de cliënt zouden worden beheerst door rechtsfiguren die in de praktijk zijn rechten niet doeltreffend beschermen zoals lastgeving.309 Ook als de partijen de overeenkomst als lastgeving kwalificeren, is de Wet van toepassing en zijn, ingevolge artikel 3 WB, de regels inzake de koop en aanneming en niet die met betrekking tot de lastgeving, van toepassing.310 Dit is een voorbeeld van wettelijke herkwalificatie. De herkwalificatie als koop of aanneming heeft verschillende gevolgen. Er zijn namelijk een aantal artikelen uit de Wet die enkel gelden voor een koop. 311 Anderzijds beoogt artikel 3 WB bepaalde dwingende effecten, opgesomd in artikel 4 tot en met 12 WB, vast te knopen aan de overeenkomsten bedoeld in artikel 1 WB.312 Dus voor de juridische aspecten die dwingend geregeld zijn in de Woningbouwwet heeft deze voorrang op het gemeen recht. Voor de juridische aspecten die niet geregeld zijn in de Woningbouwwet blijven de gemeenrechtelijke regels van koop of aanneming van toepassing. De Wet bevat bijvoorbeeld geen regels inzake een eventuele
307
Wetsvoorstel tot bescherming van de consument, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 13. S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 61-62. 309 De projectontwikkelaar zou dan als lasthebber ontsnappen aan elke verantwoordelijkheid. Dit gebeurde vroeger vaak. 310 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 4. Zie bv: Bergen 13 september 1978, BRH 1979, 404. 311 D. MEULEMANS, “Enkele knelpunten inzake de toepassing van de woningbouwwet in de notariële praktijk”, www.google.be , geconsulteerd op 25 maart 2010, 9. 312 K. VANHOVE, “De woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, art. 3-2. 308
Wet Breyne
67
Tess de Brouwer
precontractuele aansprakelijkheid van de verkoper. Hiervoor blijft het gemeen recht van toepassing.313 2.
Gemeenrechtelijke regels: suppletief karakter?
Met uitzondering van artikel 1792 BW hebben de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de koop- en aannemingsovereenkomsten een louter suppletief karakter. De Wet Breyne daarentegen is van dwingend recht. Stelt het dwingend karakter van artikel 3 WB, dat verwijst naar de gemeenrechtelijke regels inzake de koop en aanneming, de wilsvrijheid van de partijen met betrekking tot die gemeenrechtelijke regels buiten werking voor overeenkomsten onderworpen aan de Wet? De meerderheid van de rechtsleer neemt aan dat dit niet het geval is en stelt dat ook voor de overeenkomsten onderworpen aan de Wet de koop- en aannemingsregels hun louter aanvullend karakter behouden.314
IV Overgang van rechten en risico 1.
Onmiddellijke eigendomsoverdracht van de grond en bestaande opstallen
1.1. Analyse
De Wet maakt voor wat de eigendomsoverdracht betreft een onderscheid tussen de grond en de bestaande gebouwen enerzijds en de nog op te richten gebouwen anderzijds. De rechten van de verkoper op de grond en de bestaande opstallen gaan op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst onmiddellijk over op de koper. 315 Met de „rechten van de verkoper‟ worden de zakelijke rechten bedoeld, met name eigendom, vruchtgebruik, erfpacht en opstal.316
Artikel 4 WB bevestigt de gemeenrechtelijke bepalingen van artikel 1138 BW en 1583 BW krachtens dewelke tussen de partijen de eigendom (van de grond en reeds bestaande opstallen) van rechtswege overgaat op de koper van zodra er een wilsovereenstemming is tussen de partijen omtrent de zaak en de prijs, maar met een belangrijke correctie: de
313
Zie bv. Antwerpen 18 september 2000, R.W. 2002-03, 139 (waar een culpa in contrahendo wordt weerhouden in hoofde van de verkoper-projectontwikkelaar die haar verplicht om met toepassing van art. 1382-1383 BW de schade te vergoeden die door haar fout is veroorzaakt). 314 S. VERBIST, Wet en duiding. Bouwrecht I 2009-2010, Brussel, Larcier, 2009, 342. 315 Artikel 4 WB 316 D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht , Leuven, Acco, 2005, 441, nr.1276.
Wet Breyne
68
Tess de Brouwer
wilsovereenstemming moet in een geschrift vastgesteld worden. De koper wordt bijgevolg pas eigenaar vanaf de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst.317
In tegenstelling tot de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek is de regeling in de Wet dwingend en kunnen de partijen er niet contractueel van afwijken. 318 Een beding van eigendomsvoorbehoud is dus verboden en wordt gesanctioneerd door artikel 13 WB. 319 Bijgevolg zal de eigendomsoverdracht niet kunnen worden verschoven van het sluiten van de onderhandse koopovereenkomst naar het verlijden van de notariële verkoopakte.
De regel van de onmiddellijke eigendomsoverdracht geldt alleen voor de rechten van de verkoper op de grond en de bestaande opstallen en niet voor de rechten van derden. Wanneer de verkoper of promotor niet de eigenaar is van de grond, maar louter over een opstalrecht beschikt, zal alleen dat recht onmiddellijk op de koper overgaan. De eigendomsoverdracht van de grond kan dan uitgesteld worden tot na het sluiten van de onderhandse overeenkomst.320
Wanneer de overeenkomst is afgesloten onder opschortende voorwaarde, zal de eigendom overgaan bij het vervuld raken van deze voorwaarde. 1.2. Knelpunt
De ratio legis van artikel 4 WB is een betere bescherming van de koper tegen een eventueel faillissement van de aannemer. Toch blijkt artikel 4 WB onvoldoende bescherming te bieden in geval van faillissement van de verkoper of aannemer. De onmiddellijke eigendomsoverdracht geldt immers slechts inter partes. De tegenstelbaarheid aan derden inzake eigendomsoverdracht van onroerend goed wordt pas bekomen vanaf de overschrijving van de authentieke verkoopakte op het hypotheekkantoor. 321 Dit heeft tot gevolg in geval van faillissement van de verkoper de eigendomsoverdracht van de grond en de bestaande opstallen waaromtrent nog geen overgeschreven authentieke verkoopakte bestaat, niet tegenstelbaar
317
D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht , Leuven, Acco, 2005, 441, nr.1277. 318 S. VERBIST, Wet en duiding. Bouwrecht I 2009-2010, Brussel, Larcier, 2009, 342. 319 Art. 11 WB. 320 M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 190. 321 Artikel 1 en 2 Hyp.W.
Wet Breyne
69
Tess de Brouwer
zijn aan de massa van de schuldeisers van het faillissement, vertegenwoordigd door de curator. De goederen behoren dus tot de failliete boedel. Men kan zich dan ook afvragen wat het nut is van de wettelijke bescherming!
De koper kan zich niet beroepen op de registratie van het compromis, daar deze formaliteit niet de wettelijk voorziene publiciteitsmaatregel is zoals voorgeschreven door artikel 1 Hyp.W. Ook haalt de koper geen enkel voordeel uit het feit dat hij voor het faillissement de verkoper mocht hebben gedagvaard om hem te dwingen de onderhandse akte te doen verlijden bij notariële akte. Het leggen van onroerend beslag maakt de aankoop evenmin tegenstelbaar. De koper zal zijn rechten enkel kunnen laten gelden via een aangifte van schuldvordering.
In sommige gevallen zal de koper de grond en de bestaande opstallen toch nog kunnen behouden. Dit doet zich voor wanneer de curator ervoor kiest om de overeenkomst voort te zetten, omdat dit winstgevend zou zijn voor de failliete boedel.322 2.
Eigendomsoverdracht naarmate incorporatie voor nog te bouwen opstallen
Door natrekking wordt de eigenaar van de grond (de koper of opdrachtgever) tevens eigenaar van de bouwmaterialen en dit vanaf hun incorporatie in de grond.323 Er zijn twee belangrijke verschillen tussen artikel 4 en 5 WB: de eigendomsoverdracht van de nog te bouwen opstallen is zonder enige formaliteit tegenstelbaar aan derden en bij de overgang van de opstallen wordt geen onderscheid gemaakt naar gelang de eigenaar van de materialen; ook al is een derde eigenaar ervan, en niet de promotor of aannemer, dan nog wordt de koper of opdrachtgever er onmiddellijk - vanaf de incorporatie - eigenaar van. De leverancier die de eigendom van de geleverde materialen zou voorbehouden hebben tot de betaling ervan, zal dergelijk beding dus niet aan de koper of opdrachtgever kunnen tegenwerpen. De wetgever heeft dus geopteerd voor het meest consumentvriendelijke systeem.324
322
R. TIMMERMANS en P. DAEMS, “Het lot van appartementseigenaars bij faillissement van de projectontwikkelaar”, T.App. 1999, afl. 1, 2-4. 323 Artikel 5, eerste lid WB. 324 D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht , Leuven, Acco, 2005, 442, nr.1281 en M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 190.
Wet Breyne
70
Tess de Brouwer
3.
Risico-overdracht
In het gemeen recht gaan eigendoms- en risico-overdracht samen over. In de Wet Breyne daarentegen worden eigendoms- en risico-overdracht van elkaar losgekoppeld. Daar waar de eigendom zo snel mogelijk overgaat op de koper of opdrachtgever, gaat het risico van beschadiging of tenietgaan van de zaak, zoals geregeld in de artikelen 1788 en 1789 BW, zo laat mogelijk over, namelijk ten vroegste bij de voorlopige oplevering van de werken.325
Indien de overeenkomst betrekking heeft op een appartement, dan kan het risico niet overgaan vóór de voorlopige oplevering van de privatieve delen.326 Het KBFN stelt voor om in artikel 5WB op te nemen dat het risico bij appartementen niet kan overgaan vóór de voorlopige oplevering van de gedeelten voor privatief gebruik en de gemeenschappelijke delen van het betrokken gebouw. Op die manier zou er een einde komen aan de onzekere situatie of het risico voor het gehele appartementsgebouw al dan niet kan overgaan op het ogenblik dat de privatieve delen voorlopig zijn opgeleverd, maar de gemeenschappelijke nog niet afgewerkt zijn.327
De Wet verleent een minimumbescherming aan de koper of opdrachtgever. Partijen kunnen dus geldig overeenkomen dat het risico op een later tijdstip zal overgaan.328
De regeling inzake risico-overdracht kan voor de verkoper zware gevolgen hebben in het geval het reeds gebouwde teloor gaat, vermits hij dan zowel de prijs van de ingewerkte materialen als zijn arbeid verliest en de werken opnieuw zal moeten uitvoeren. De verkoper heeft er dus belang bij dat de cliënt na het einde van de werken zo spoedig mogelijk tot oplevering overgaat.329
325
Artikel 5, tweede lid WB. D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht , Leuven, Acco, 2005, 441, nr.1282. 327 Art. 5 van het Wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 2941/001, 8. 328 J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 83, nr. 44. 329 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 100. 326
Wet Breyne
71
Tess de Brouwer
V Tienjarige aansprakelijkheid 1.
Analyse
1.1. Gemeen recht
Krachtens artikel 1792 BW zijn de architect en de aannemer gedurende tien jaren aansprakelijk voor het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van een gebouw door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond. Artikel 2270 BW bepaalt dat na verloop van tien jaren de architecten en aannemers ontslagen zijn van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid. Dit is de zogenaamde tienjarige aansprakelijkheid.
Het domein van de tienjarige aansprakelijkheid is beperkt tot ernstige (zichtbare dan wel verborgen) gebreken die de stevigheid van het gebouw of één van de hoofdbestanddelen ervan in het gedrang brengt of kan brengen en die voortvloeien uit een gebrek in de bouwprocedés of in de grond.330
Het Hof van Cassatie herhaalde recent dat een vordering wegens dergelijke ernstige gebreken niet binnen een korte termijn dient te worden ingesteld, maar dat het volstaat de vordering binnen de tienjarige termijn in te stellen.331 De tienjarige termijn is een vervaltermijn die niet geschorst noch gestuit kan worden. 1.2. Uitbreiding van het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid
Artikel 6 WB houdt geen algemene regeling in van de aansprakelijkheid van aannemer, verkoper of promotor.332 Het artikel bevat enkel een uitbreiding van het toepassingsveld van de tienjarige aansprakelijkheid tot alle woningbouwovereenkomsten, zelfs al zouden die juridisch als koopovereenkomsten worden gekwalificeerd. Op het vlak van de tienjarige aansprakelijkheid worden de verkoper en de aannemer die onder de Wet Breyne vallen door artikel 6 WB dus gelijkgeschakeld.333, 334
330
J. HERBOTS, “De verval- en verjaringstermijn in de wet Breyne” in H. VANDENBERGHE, Actuele problemen uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 85. 331 Cass. 4 april 2003, TBO 2004, afl. 1, 43, noot W. GOOSSENS. 332 K. VANHOVE, “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, art. 6-1. 333 S. VERBIST, Wet en duiding. Bouwrecht I 2009-10, Brussel, Larcier, 2009, 343.
Wet Breyne
72
Tess de Brouwer
De uitbreiding van de tienjarige aansprakelijkheid tot de verkoper kan niet contractueel uitgesloten worden. Elk hiermee strijdig beding wordt voor niet geschreven gehouden. Wanneer de verkoper zijn medeaansprakelijkheid met de architect en de aannemer toch wil vermijden, kan hij zich wenden tot de wettelijke procedés van betaling na voltooiing of de cascoverkoop. De Wet is immers in deze gevallen niet van toepassing.335
De tienjarige aansprakelijkheid is gemeenrechtelijk al van toepassing op verbouwings- en uitbreidingswerken, voor zover de werken op zichzelf als grote werken worden beschouwd. Dit zal hier wel het geval zijn vermits de werken meer dan 80% van de prijs van het gebouw moeten bedragen.336 De vraag rijst echter of de tienjarige aansprakelijkheid in het kader van de Wet Breyne zich ook uitstrekt tot die delen van de bouwwerken waaraan geen verbouwings-of uitbreidingswerken werden aangebracht.
337
Wanneer men de tekstuele
redenering volgt, strekt de tienjarige aansprakelijkheid zich uit tot het overgedragen bestaande gebouw zelf. Artkel 6 WB spreekt immers over de toepasselijkheid van de tienjarige aansprakelijkheid op de verkoper waarmee duidelijk wordt gemaakt dat deze ook van toepassing is op de verkoopovereenkomst en niet alleen op de aannemingsovereenkomst. De vertegenwoordiger van de vice-eerste minister daarentegen is van mening dat het vanzelf spreekt dat de tienjarige aansprakelijkheid slechts van toepassing is op de verbouwings- en uitbreidingswerkzaamheden en op die werkzaamheden alleen. Het valt natuurlijk te betwijfelen of een eenmalige verklaring van een vertegenwoordiger van een minister veel kan afdoen aan een andersluidende wettekst. 338 De meerderheid 339 besluit dan ook dat de tienjarige aansprakelijkheid zowel voor de bestaande, als voor de nieuwe constructies geldt.
De Wet verduidelijkt dat de aansprakelijkheid van de verkoper kan worden ingeroepen door de opeenvolgende kopers van de woongelegenheid, maar preciseert dat de rechtsvordering
334
Bv: Kh. Dendermonde 29 mei 2001, T.App. 2002, afl. 3, 33: “De bouwpromotor draagt bij verkoop van appartementen in aanbouw de tienjarige aansprakelijkheid die ook de architect en de aannemer dragen.” 335 C. DE WULF, “De koop van een te bouwen woning of een woning in aanbouw” in X., Opstellen van notariële akten deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-2006, 295. 336 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 141. 337 A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d‟habitations et la vente d‟habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 20-22. 338 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, nr. 27. 339 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 141 en S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1008, nr. 27.
Wet Breyne
73
Tess de Brouwer
enkel tegen de oorspronkelijke verkoper kan worden ingesteld. 340 De oorspronkelijke verkoper is vanzelfsprekend diegene die, onder het stelsel van de Wet, het te bouwen of in oprichting zijnde huis of appartement verkocht heeft.341
De wetgever vond het verkieselijk dat voor eenzelfde gebouw hetzelfde systeem van vrijwaring gold.342 Om deze redenen bepaalt artikel 6, derde lid WB dat wanneer minstens één appartement verkocht wordt vóór de voltooiing van het gebouw, de tienjarige aansprakelijkheid van toepassing is voor alle gemeenschappelijke gedeelten, zelfs diegene die betrekking hebben op na de voltooiing verkochte appartementen. Of anders gezegd: de tienjarige aansprakelijkheid voor gemeenschappelijke gedeelten kan ook ingeroepen worden door kopers
die een
appartement hebben
gekocht
na de
voltooiing van het
appartementsgebouw en die dus in principe niet onder het toepassingsgebied van de Wet vallen wat de aankoop van de privatieve gedeelten betreft, op voorwaarde dat minstens één appartement voor de voltooiing van het gebouw is verkocht. 2..
Knelpunten
2.1. Van openbare orde?
Er wordt vrij algemeen aanvaard dat de artikels 1792 en 2270 BW van openbare orde zijn, daar deze bepalingen niet alleen ertoe strekken de bouwheer te beschermen, maar mede de openbare veiligheid dienen.343 Is de in de Wet Breyne voorziene uitbreiding tot de verkoper ook van openbare orde?
Door de tienjarige aansprakelijkheid uit te breiden tot de verkoper beoogt men de unificatie in sancties tussen de aannemings- en koopcontracten. Uiteraard zou het in strijd zijn met deze bedoeling indien de rechtskracht ervan zou verschillen. Als de tienjarige aansprakelijkheid van openbare orde is, dan moet artikel 6 WB ook van openbare orde zijn.344
340
Artikel 6, tweede lid WB M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 140. 342 Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1969-70, nr. 639, 9. 343 Cass. 24 februrai 1983, RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS. 344 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 38. 341
Wet Breyne
74
Tess de Brouwer
Maar het Hof van Cassatie besliste daar anders over in twee arresten. 345 Het maakt een onderscheid tussen de bepalingen over de tienjarige aansprakelijkheid in het gemeen recht, die van openbare orde zijn, en die in de Wet Breyne, die een louter dwingend karakter hebben. Volgens het Hof hebben de belangen ingegeven door artikel 6 WB een louter privaat karakter, terwijl de artikels in het gemeen recht de bescherming van de bouw in het algemeen nastreven, wat een publiek belang is.346 2.2. Aanvangspunt van de tienjarige aansprakelijkheid
De Wet Breyne bevat geen eigen regeling met betrekking tot het tijdstip waarop de tienjarige aansprakelijkheid een aanvang neemt. Daarom dient teruggegrepen te worden naar de gemeenrechtelijk regels. De tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen op het ogenblik van de aanvaarding van de werken.347 In de Wet Breyne is er een verplichte dubbele oplevering. De vraag rijst of de voorlopige oplevering dan wel de definitieve oplevering de aanvaarding van de werken inhoudt. Deze vraag wordt beantwoord in het hoofdstuk „oplevering‟.
VI Verplichte vermeldingen en bijlagen 1.
Analyse
De Wet voorziet erin dat de overeenkomsten, waarop de Wet van toepassing is, een aantal verplichte vermeldingen dienen te bevatten, alsook een aantal documenten in bijlage. 348 Hierdoor wordt de opdrachtgever of koper ingelicht over de juiste draagwijdte van de verplichtingen van de aannemer of promotor.
Deze vermeldingen moeten niet alleen voorkomen in de onderhandse akte, maar - in voorkomend geval - ook in de notariële akte en eveneens - zoals hierboven uiteengezet – in de belofte van overeenkomst.349
In geval van miskenning van deze verplichting, kan de koper of opdrachtgever de nietigheid aanvragen van de (belofte van) overeenkomst of van het gewraakte beding.350
345
Cass 27 februari 1980, Pas. 1980, I, 782 en Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS. J.-M. CHANDELLE., “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 85-86, nr. 48. 347 Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS. 348 Artikel 7 WB 349 Artikel 7, eerste zin WB 346
Wet Breyne
75
Tess de Brouwer
1.1. De identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen (artikel 7a) WB)
Deze verplichting geldt ongeacht of de grond eigendom is van de promotor/verkoper, van de bouwheer/koper of van een derde die de promotor/verkoper toelaat om er op te bouwen door hem een recht van erfpacht of opstal te verlenen of door te verzaken aan het recht van natrekking. In dit laatste geval vermeldt de overeenkomst verschillende personen: de ene als eigenaar van de grond en de andere als eigenaar van de bestaande gebouwen.351
Dit vereiste impliceert dat een woningbouwovereenkomst nooit afgesloten kan worden vooraleer de bouwgrond bekend is.352 1.2. Vermeldingen inzake de stedenbouwkundige vergunning (artikel 7b) WB)
Sinds de wetswijziging van 1993 is het niet langer verplicht dat de datum van uitgifte van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning vermeld worden in de overeenkomst.353 De datum van de uitgifte van de bouwvergunning alsook de voorwaarden waaronder deze werd verleend, dienen enkel toegevoegd te worden indien de bouwvergunning reeds werd afgeleverd. Is dit niet het geval, dan dient de overeenkomst te worden gesloten onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de vergunning.354
Een bijzondere verplichting die partijen in dit laatste geval in acht moeten nemen, is de verbintenis van de aanvrager van de bouwvergunning (= de koper/opdrachtgever of de verkoper/promotor) om binnen een maand na de ontvangst van kennisgeving van de beslissing met betrekking tot de bouwaanvraag de medecontractant in het bezit te stellen van een voor eensluidend verklaard afschrift van deze vergunning en de voorwaarden ervan. Deze verbintenis moet volgens het nieuwe artikel 7b) WB uitdrukkelijk in de woningbouwovereenkomst of –belofte opgenomen worden. De koper of opdrachtgever kan de nietigheid van de overeenkomst vragen in geval van miskenning van deze bepaling.
350
Bv: Gent 18 juni 1979, RJI 1980, 119. J. VANCOILLIE, “V Dienstencontracten in de privésector” in D. BLOMMAERT en G.L. BALLON, Recht voor de onderneming, Mechelen, Kluwer, 10. 352 L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 83-84, nr. 174. 353 Deze mogelijkheid bestond niet onder de toepassing van de Wet Breyne vóór haar wijziging in 1993: de koper had de mogelijkheid om de nietigheid van de overeenkomst in te roepen wanneer die overeenkomst voor de verwerving van de stedenbouwkundige vergunning tot stand gekomen was. Zie bv: Antwerpen 14 april 1975, RW 1976-77, 927. 354 Artikel 7 b) WB 351
Wet Breyne
76
Tess de Brouwer
Een toepassing hiervan vinden we terug in een vonnis van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent van 23 mei 2001355. De Rechtbank stelt vast dat, naast een inbreuk op artikel 7c) WB, niet voldaan is aan de laatste voorwaarde van artikel 7b) WB: de koopovereenkomst werd gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning, maar de verweerster heeft zich er als aanvrager van de bouwvergunning niet toe verbonden om de eiseres binnen een maand na ontvangst in het bezit te stellen van een afschrift ervan. De Rechtbank spreekt vervolgens de nietigheid van de overeenkomst uit.
Er zijn heel wat aspecten van deze opschortende voorwaarde waarover de Wet niets zegt. De Wet duidt bijvoorbeeld geen duur aan voor de periode van de verwezenlijking van de voorwaarde noch voorziet zij in een procedure van kennisgeving van de verwezenlijking van de voorwaarde. Het zou dus kunnen dat de koper, die misschien een voorschot van 5% heeft betaald, tot in het oneindige verbonden blijft als de voorwaarde niet kan worden verwezenlijkt. Diegene die de koopovereenkomst opmaakt, kan dus best voorzien enerzijds in een duur waarbinnen de voorwaarde zich moet realiseren en anderzijds in een wijze waarop de beslissing met betrekking tot de bouwvergunning moet ter kennis gebracht worden aan de medecontractant.356 Wanneer de notaris het koopcontract opstelt, zal hij erover waken dat de kennisgeving gebeurt bij aangetekende brief. Zonder aangetekende brief is er immers geen enkel bewijs dat de periode van één maand al dan niet gerespecteerd is geworden.357
En wat wanneer de later verkregen stedenbouwkundige vergunning lasten en voorwaarden oplegt waardoor niet meer overeenkomstig de oorspronkelijke plannen en bestekken kan gebouwd worden? De Wet voorziet opnieuw geen oplossing. ROUSSEAU meent dat de opschortende voorwaarde slechts vervuld is wanneer de toegekende vergunning beantwoord aan de aangevraagde vergunning.358
Wanneer de bouwvergunning niet wordt verkregen, lijkt het aangewezen de medecontractant daarvan ook op de hoogte te brengen. Hoe en binnen welke termijn dit dient te gebeuren,
355
Rb. Gent 23 mei 2001, RW 2005-06, 394. S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68, 18. 357 L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 83-84, 86, nr. 184. 358 L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 83-84, 86, nr. 185. 356
Wet Breyne
77
Tess de Brouwer
dient in de overeenkomst ingelast te worden, aangezien ook op dit punt de Wet Breyne zwijgt.359
Omwille van de talrijke lacunes met betrekking tot deze opschortende voorwaarde in de Wet, wou men in het wetsvoorstel van 27 februari 2007360 terugkeren naar het systeem dat bestond voor de wetswijziging van 1993 waardoor de overeenkomst dus niet meer zou kunnen worden gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning. Dit wetsvoorstel is inmiddels komen te vervallen ingevolge de ontbinding van de Kamers in mei 2007. 1.3. Vermeldingen inzake financiering (artikel 7bbis) WB)
Sinds de wetswijziging in 1993 dient de woningbouwovereenkomst- of belofte te vermelden of de koper of opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een financiering. „Al dan niet‟ duidt aan dat de financieringsmogelijkheid als opschortende voorwaarde facultatief is361 - zij vindt slechts plaats op verzoek van de koper - maar dat de overeenkomst of belofte wel uitdrukkelijk dient te vermelden of ze een dergelijke opschortende voorwaarde bevat of niet bevat.362
Indien de overeenkomst gesloten wordt onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een financiering, dan dient zij aan strikte vereisten te voldoen. Zij moet het minimumbedrag van deze financiering bepalen, samen met de daaraan verbonden voorwaarden (rentevoet, te verstrekken waarborgen, terugbetalingstermijnen). Bovendien mag deze voorwaarde niet langer gelden dan drie maanden na het afsluiten van de overeenkomst. Is aan één van deze vereisten niet voldaan - opschortende voorwaarde geldt bijvoorbeeld voor langer dan drie maanden - dan is de opschortende voorwaarde ongeldig. Als het beding wel geldig is, maar aan één van de voormelde voorwaarden niet voldaan is - het geleende bedrag is bijvoorbeeld lager dan het vermelde minimum - dan is de opschortende voorwaarde niet vervuld en wordt de overeenkomst niet uitgevoerd.363
359
S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68, 18. Wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-2007, nr. 2942/001. 361 D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht, Leuven, Acco, 2005, nr. 1205. 362 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1015. 363 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 57-58. 360
Wet Breyne
78
Tess de Brouwer
Best kan in de overeenkomst opgenomen worden bij welke kredietinstelling(en) de bouwheer een krediet dient aan te vragen. Anders zou de bouwpromotor hem kunnen verplichten om zich te wenden tot elke bank.364
ROUSSEAU raadt aan om de opschortende voorwaarde inzake financiering - die niet langer mag duren dan drie maanden - te koppelen aan de opschortende voorwaarde inzake het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning. Het is immers niet evident om een lening te verkrijgen van een bank zonder te beschikken over een stedenbouwkundige vergunning. Volgens hem moet het dus mogelijk zijn om in het contract te stipuleren dat de termijn van drie maanden pas begint te lopen vanaf de dag dat de stedenbouwkundige vergunning is verleend.365 Voor DE COSTER lijkt dit echter in strijd te zijn met de uitdrukkelijke tekst van de Wet.366 1.4. Beschrijving van de gemeenschappelijke en privatieve delen (artikel 7c) WB)
Als de overeenkomst betrekking heeft op een woongelegenheid die onder het stelsel van de mede-eigendom is geplaatst, moet zij nauwkeurig de privatieve en de gemeenschappelijke delen beschrijven. Er is sprake van mede-eigendom bij appartementen of woningen die een onverdeeld deel bevatten van een gemeenschappelijk goed, bijvoorbeeld een zwembad.367
De afbakening van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten, waarvan de Wet de nauwkeurige beschrijving eist, zal normalerwijze worden opgenomen in de basisakte die volgens artikel 7d) WB als bijlage aan de overeenkomst dient te worden gehecht. Daarom volstaat het dat de overeenkomst naar de basisakte verwijst.368
De bedoeling van dit vereiste is duidelijk, namelijk dat de promotor of aannemer na het afsluiten van het contract geen wijzigingen meer kan aanbrengen aan de vooropgestelde eigendomsverdeling.369 Er kan slechts tot een wijziging van de basisakte worden overgegaan wanneer de procedure in artikel 577-6 en 577-7 van het Burgerlijk Wetboek wordt nagekomen: de beslissing moet genomen worden door de algemene vergadering met de
364
L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 88, nr. 188. L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 88, nr. 189. 366 S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68, 19. 367 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 58. 368 S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68, 20. 369 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 118. 365
Wet Breyne
79
Tess de Brouwer
vereiste meerderheden, enz.370 Maar wanneer één of meerdere eigenaars zich verzet(ten) tegen een wijziging die noodzakelijk is of wenselijk blijkt – bijvoorbeeld verdieping bijbouwen of bijkomende parkeerplaatsen aanleggen – en de vereiste meerderheid niet behaald wordt, dan ontstaat er een groot probleem hetgeen soms de verdere oprichting van het gebouw verhindert.371
De projectontwikkelaars vangen dit probleem op door zichzelf een volmacht te geven om in naam van de koper wijzigingen aan te brengen aan de basisakte. Volgens CHANDELLE is zo‟n volmacht aanvaardbaar op voorwaarde dat enerzijds op precieze wijze is omschreven op welke wijze tot aanpassing kan worden overgegaan en anderzijds zulke aanpassing de genotsrechten van de koper niet aantast. 372 RENARD en VAN
DER
SMISSEN geven nog
bijkomende voorwaarden: de aanpassing mag niet leiden tot een verhoging van de kostprijs noch tot een verhoging van de bijdrage in de gemeenschappelijke lasten of tot, tenzij de prijs wordt aangepast, de vermindering van de waarde van het appartement. 373 DEVROEY gaat nog verder: de wijziging mag de gemeenschappelijke goederen niet verkleinen door een deel ervan privatief te maken, de wijziging mag geen overtreding inhouden op de stedenbouwkundige wetgeving noch de rechten van derden schenden.374
Sommigen betwisten de mogelijkheid dat de statuten gewijzigd kunnen worden buiten de medewerking van de algemene vergadering om. Artikel 577-7 BW is immers van dwingend recht.375 1.5. De als bijlage toe te voegen stukken (artikel 7d) WB)
Aan de onderhandse of authentieke akte, alsook aan de eenzijdige contractsbelofte, moeten krachtens artikel 7d) de volgende stukken als bijlage gehecht worden: 1. de nauwkeurige plannen376 en gedetailleerde377 bestekken van de werken waarop zij betrekking heeft. Deze plannen en bestekken moeten ondertekend zijn door een tot de
370
R. TIMMERSMANS, Het nieuwe appartementsrecht: de wet van 30 juni 1994, Deurne, Kluwer, 94. M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 59. 372 J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 112-113, nr. 79. 373 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 118-119. 374 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 59-60. 375 R. TIMMERSMANS, Het nieuwe appartementsrecht: de wet van 30 juni 1994, Deurne, Kluwer, 94. 371
Wet Breyne
80
Tess de Brouwer
uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect. Zij moeten uitdrukkelijk vermelden op welke wijze en met welke materialen de werken worden uitgevoerd - en in voorkomend geval - onder welke voorwaarden hiervan kan worden afgeweken. Op deze manier probeert de wetgever de bouwheer te beschermen tegen te vage projecten en tracht hij te vermijden dat de aannemer naderhand nog wijzigingen zou aanbrengen naar zijn zin.378 Of de wetgever in zijn opzet geslaagd is, valt echter te betwijfelen. De invulling van de voorwaarden waaronder van de werkwijze en de te gebruiken materialen kan worden afgeweken, gebeurt immers door de partijen zelf. Gelet op de zwakke onderhandelingspositie van de consument ten opzichte van de aannemer, zal de aannemer de facto vrij zijn om de inhoud van de afwijkingsclausules te bepalen.379
2. indien het een appartement betreft, een afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte en van het reglement van medeëigendom (= de statuten van het gebouw)
3. de basisvoorwaarden met betrekking tot de overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting. Om de fiscale en administratieve kosten380 te drukken, laat de Wet toe dat deze stukken niet bij de notariële akte worden gevoegd op voorwaarde dat de notaris in de akte verklaart dat deze documenten in het bezit zijn van de partijen.381 Op die manier wordt vermeden dat deze stukken tweemaal zouden moeten worden bijgevoegd: eenmaal bij de onderhandse akte en nogmaals bij de notariële akte. De verklaring van de notaris slaat op de bijvoegsels bij de notariële akte. Zij dekt niet de afwezigheid van de stukken bij de onderhandse akte. Wel is het zo dat het verlijden van de authentieke akte het ontbreken van de bijvoegsels bij de
376
J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 115, nr. 84: enkel de plannen, die nodig zijn om de precieze draagwijdte van de rechten gecreëerd door de overeenkomst in hoofde van de bouwheer of verwerver te preciseren, moeten als bijlage opgenomen worden. 377 Dit werd toegevoegd door de Wet van 3 mei 1993. 378 S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 67, nr. 102. 379 M. DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 20072008, Brugge, Die Keure, 2008, 92. 380 Op die manier bespaart men de zegel- en registratierechten. 381 Artikel 7d) WB
Wet Breyne
81
Tess de Brouwer
onderhandse overeenkomst dekt, gezien de kopers nadien de nietigheid van de overeenkomst niet meer kunnen vragen.382 1.6. Vermeldingen en verplichtingen inzake de prijs (artikel 7e) WB)
De voorschriften die betrekking hebben op de bepaling en de betaling van de prijs komen uitgebreid aan bod in het hoofdstuk „Betaling‟. 1.7. Gewestelijke overheidstegemoetkomingen (artikel 7ebis) WB)
Bij Wet van 3 mei 1993 werd de verplichting ingevoerd om in de overeenkomst het bestaan te vermelden van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen en als bijlage van de overeenkomst de betreffende basisvoorwaarden mee te delen. De facto wordt slechts verwezen naar opzoekkanalen omdat het gaat om een complexe en snel evoluerende materie.
Het uitgangspunt van deze bepaling is vermijden dat de verkoper aan zijn toekomstige cliënt ten onrechte voorspiegelt dat hij recht heeft op overheidstegemoetkomingen en op die manier de weifelende cliënt probeert te overtuigen om een woningbouwovereenkomst te sluiten.383
Het bestaan van gewestelijke overheidstegemoetkomingen zal zowel in de onderhandse overeenkomst als in de authentieke akte opgenomen moeten worden. Wat betreft de verplichting om als bijlage de basisvoorwaarden mee te delen, is niet uitdrukkelijk voorzien door de Wet dat de afwezigheid van deze bijlage in de authentieke akte gedekt kan worden door een verklaring van de notaris, zoals dat wel het geval is in artikel 7d) WB. Maar de herziening van de Wet is gericht op een betere bescherming voor de koper of opdrachtgever en niet op het creëren van extra kosten384 voor deze laatste wat het toevoegen van documenten aan de authentieke akte juist tot gevolg heeft. In de rechtsleer wordt dan ook verdedigd dat deze bijlage enkel in de onderhandse akte moet opgenomen worden en niet in de authentieke akte.385
382
Artikel 13, tweede lid WB Wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 22/007 384 Er moeten meer documenten overgeschreven en geregistreerd worden. 385 N. MOULARD, “Loi Breyne – Annexion au contrat des aides publiques au logement”, Notarius 1994, afl. 3, 35-36. 383
Wet Breyne
82
Tess de Brouwer
1.8. Vermeldingen inzake de termijn (artikel 7f) WB)
De overeenkomst dient de aanvangsdatum van de werken te vermelden, evenals de uitvoerings- of leveringstermijn.
De aanvangsdatum is slechts zinnige informatie voor de koper of opdrachtgever wanneer de werken nog niet begonnen zijn.386 De startdatum moet niet noodzakelijk een precieze datum zijn. 387 Men kan bijvoorbeeld bedingen dat de werkzaamheden zullen starten binnen de vijftien dagen nadat de opdrachtgever hiertoe bevel gaf - opdat dit conform aan artikel 7f) WB zou zijn, moet de clausule wel preciseren binnen welke termijn dit bevel moet gegeven worden388 - , of uiterlijk binnen de maand na het verkrijgen van een bouwvergunning. Dit laatste zal zich voordoen wanneer men te maken heeft met een overeenkomst onder opschortende voorwaarde. Ingeval het gaat om een appartement, is er geen onderscheid tussen de aanvangstermijn van de gemeenschappelijke en privatieve delen.389
De uitvoeringstermijn heeft betrekking op aannemingscontracten; de leveringstermijn op verkoopcontracten. Deze termijnen kunnen uitgedrukt zijn in dagen of in het contract kan een bepaalde datum opgenomen zijn waarop de werken moeten uitgevoerd zijn. In het eerste geval is het belangrijk om te verduidelijken of het gaat om werkdagen dan wel kalenderdagen. Wanneer de uitvoeringstermijn uitgedrukt is in werkdagen, is de termijn doorgaans moeilijk te voorspellen omwille van de werkverletdagen.390 Wettelijke feestdagen, de bouwvakantie en werkverletdagen391 tellen immers niet mee als „werkdag‟.392
Tevens moet de schadevergoeding in geval van vertraging in de uitvoering of levering vermeld worden in de overeenkomst, met dien verstande dat deze vergoeding niet lager mag zijn dan de normale huurwaarde van het afgewerkte onroerend goed, voorwerp van de
386
G. KERSTENS en A. GABRIELS, Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract voor een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2010, deel II, nr. 112. 387 G. KERSTENS en A. GABRIELS, Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract voor een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2010, deel II, nr. 112. 388 L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 100, nr 239. 389 G. KERSTENS en A. GABRIELS, Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract voor een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2010, deel II, nr. 112. 390 E. VOLCKAERT, “De uitvoeringstermijn van bouwprojecten in werkdagen”, Vastgoedinfo 2008, afl. 5, 1-2. 391 De officiële omschrijving van een werkverletdag is: “die dagen, behoorlijk vastgesteld door de ambtenaren van het bestuur, gecontroleerd en aanvaard door de leidend ambtenaar, gedurende dewelke de arbeid, ingevolge slechte weersomstandigheden, is moeten onderbroken worden gedurende een halve werkdag op zijn minst.” 392 L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 100, nr 237.
Wet Breyne
83
Tess de Brouwer
overeenkomst. Op die manier weet de bouwheer heel goed wat de financiële gevolgen zijn van een vertraging in de uitvoering. Voor het beoordelen van wat een „normale huurwaarde‟ is, wordt teruggegrepen naar de definitie in de Wet op de handelshuur. Normale huurwaarde is de gebruikelijke huurwaarde van woningen met dezelfde afwerking, standing comfort, grootte, bestemming en ligging van het goed, zoals ze wordt beïnvloed door de stand van de totale huurmarkt en de algemene conjunctuur op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst.393 De woorden „van het afgewerkte goed‟ werden door de Wet van 3 mei 1993 ingelast omdat er vóór de wetswijziging geen eensgezindheid bestond over het antwoord op de vraag of de normale huurprijs als basis voor de grootte van de vertragingsvergoeding te maken had met de te verschaffen woning dan wel met de woning waar de koper of opdrachtgever verbleef tot de te verschaffen woning was afgewerkt.394
Opdat de boete - meestal een forfaitair bedrag per dag - zou beginnen te lopen, dient de aannemer of verkoper in gebreke gesteld te worden, tenzij andersluidend beding in de overeenkomst. De vereiste van een voorafgaande ingebrekestelling door de koper of opdrachtgever moet wel worden genuanceerd. De ingebrekestelling is een voorwaarde om de schadevergoeding te verkrijgen, maar conform artikel 1146 BW is de schadevergoeding verschuldigd vanaf de eerste dag van vertraging, ongeacht de datum van ingebrekestelling. 395 Velen zijn er voorstander van om de vertragingsvergoeding toe te kennen aan de koper of opdrachtgever zonder dat deze vooraf een aangetekende ingebrekestelling moet doen.396 1.9. Vermeldingen inzake de oplevering (artikel 7g) WB)
De overeenkomst moet ook de wijze van oplevering bepalen. Zowel de voorlopige oplevering als de definitieve oplevering moeten voldoen aan de voorwaarden van artikel 9 WB en haar uitvoeringsvoorwaarden. Dit zijn minimumvoorwaarden waardoor het mogelijk is een grotere bescherming aan de koper/opdrachtgever te verlenen. De wijze van oplevering komt later aan bod.397
393
Artikel 6 Wet 30 april 1951, BS 10 mei 1951. S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1017, nr. 49. 395 E. VOLCKAERT, “De uitvoeringstermijn van bouwprojecten in werkdagen”, Vastgoedinfo 2008, afl. 5, 2. 396 Wetsvoostel tot bescherming van de consument in de Woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 9 en X., “Bouwen en verbouwen: een lust of een last?”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 9 maart 2011. 397 Pagina 103 e.v. 394
Wet Breyne
84
Tess de Brouwer
1.10. De erkenning kennis te hebben van gegevens en stukken (artikel 7h) WB)
In de overeenkomst moeten partijen verklaren dat zij sedert minstens vijftien dagen kennis hebben van de in dit artikel vermelde gegevens en stukken.
Begin jaren zeventig werd een amendement ingediend om na de ondertekening van de overeenkomst een bedenktijd van vijftien dagen in te lassen. Gedurende deze termijn zou de opdrachtgever alsnog van de overeenkomst moeten kunnen afzien zonder enige vergoeding of schadeloosstelling.398 Het amendement heeft de eindstreep uiteindelijk niet gehaald. In plaats daarvan is hem - vóór hij de overeenkomst sluit - 15 dagen de tijd gegeven om de documenten te consulteren. De overeenkomst kan dus pas na 15 dagen te rekenen vanaf de voorbesprekingen afgesloten worden.
Artikel 7h) WB schrijft echter niet voor dat de consument gedurende vijftien dagen in het bezit moet zijn van het ontwerp van de overeenkomst, waardoor er geen enkele zekerheid is over het feit of de consument daadwerkelijk kennis heeft genomen over de gegevens en stukken.399 1.11. Andere vermeldingen (artikel 7 h), tweede lid WB)
De Wet van 3 mei 1993 voert de verplichting in om, in een afzonderlijke paragraaf, vetgedrukt en in een ander lettertype dan de rest van de overeenkomst, de tekst van de artikelen 7 en 12 WB op te nemen en te vermelden dat de koper of opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de Wet of de nietigheid van de met de Wet strijdige bepaling in te roepen bij miskenning van de artikelen 7 en 12 WB. De term „overeenkomst‟ verwijst naar de onderhandse overeenkomst en niet naar de notariële akte. Dit werd tijdens de parlementaire voorbereiding verduidelijkt. Bovendien kan deze interpretatie ook afgeleid worden uit artikel 13, vierde lid WB op grond waarvan de notaris moet nagaan of de voorschriften van artikelen 7 en 12 WB werden nageleefd. Pas na deze controle, mag hij immers de authentieke akte verlijden.400
398
Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 1 juni 1971, 23-24. 399 M. DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 20072008, Brugge, Die Keure, 2008, 91-92. 400 N. MOULARD, “Loi Breyne-Annexion au contrat des aides publiques au logement”, Notarius 1994, afl. 3, 36.
Wet Breyne
85
Tess de Brouwer
Er dient een absolute aandacht uit te gaan naar de juiste schrijfwijze van bovenstaande clausule. Doet men dit niet, dan zal de koper de nietigheidssanctie kunnen inroepen. Het belang van de correcte en wetsconforme weergave van de verplichte vermeldingen van de Wet Breyne kan men afleiden uit de strikte interpretatie die de rechtspraak 401 geeft aan de verplichte vermeldingen van de Wet van 12 juni 1991 op het Consumenten Krediet. 402 Gelet op de identieke bewoordingen in artikel 14 WCK en artikel 7h), tweede lid WB - een afzonderlijke paragraaf, vette lettertekens en ander lettertype - mag men aannemen dat de strikte interpretatie van de Wet Consumentenkrediet ook geldt voor de Wet Breyne.403 2.
Knelpunt: onnauwkeurige plannen
Het spreekt voor zich dat de oppervlakte van een woning of een flat geen enkele koper onverschillig laat. De koopprijs wordt vaak mede bepaald op basis van de oppervlakte en bovendien is de overeengekomen hoeveelheid grond vaak een doorslaggevende factor bij het aangaan van de overeenkomst.404 Ondanks het belang van de oppervlakte en artikel 7d) WB dat bepaalt dat de overeenkomst nauwkeurige plannen moet omvatten, wordt de precieze oppervlakte zelden in de koopakte opgenomen. Zo geven sommige plannen de bewoonbare oppervlakte inclusief de muurdikte mee. De reden hiervoor dient enerzijds gezocht te worden in het feit dat bij contractuele aanduiding van de oppervlakte, de verkoper, bij reëel verschil tussen de verklaarde en werkelijke oppervlakte, civielrechtelijk gesanctioneerd kan worden (artikel 1616-1623 BW). 405 Anderzijds weet de promotor niet altijd op voorhand wat de exacte oppervlakte van de grond zal zijn. Het kan namelijk voorkomen dat de percelen ten tijde van de verkoop nog niet nauwkeurig zijn uitgezet.406
In het kader van deze problematiek moeten twee vragen beantwoord worden. In eerste instantie rijst de vraag op welke rechtsgrond de opdrachtgever of koper zich moet steunen wanneer zijn rechten aangetast worden door onnauwkeurige plannen. Moet hij zich beroepen op de artikelen 1616 e.v. BW of moet hij zich steunen op artikel 7d) WB? Het belang van dit
401
Bv. Rb. Gent 21 januari 2000, T.Vred. 2002, afl.1-2, 93. BS 9 juli 1991 403 G. VAN WALLE, “Belang vonnis inzake consumentenkrediet voor de interpretatie van de wet Breyne”, TVV 2006, 828-839. 404 L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne” in X., Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2009, 33-34. 405 R. TIMMERMANS en D. HENDRICKX, “Ondermaat bij verkoop van appartementen”, T.App. 2000/3, 8. 406 M.DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 20072008, Brugge, Die Keure, 2008, 103. 402
Wet Breyne
86
Tess de Brouwer
vraagstuk ligt hierin dat de nietigheid van de overeenkomst wegens inbreuk op artikel 7 WB slechts gevorderd kan worden tot aan de authentieke akte wanneer het een koopovereenkomst betreft of tot de voorlopige oplevering wanneer het een aannemingsovereenkomst betreft. 407 De rechtsvordering van de koper op basis van artikel 1622 BW tot vermindering van de prijs moet daarentegen maar worden ingesteld binnen het jaar vanaf de dag waarop het contract is tot stand gekomen, behoudens andersluidend beding. De Wet Breyne lijkt voorrang te hebben op basis van het adagium „lex specialis posterior derogat priori generali‟.408
Vervolgens dient men zich nog af te vragen wie aansprakelijk is voor onvolledige of onnauwkeurige plannen. Een meerderheidsvisie binnen de rechtsleer is van mening dat niet de notaris, maar wel de architect hiervoor aansprakelijk is. De notariële controle is er enkel op gericht toe te zien welke plannen daadwerkelijk voor de bouwwerken zullen gebruikt worden en ervoor te zorgen dat er plannen voorhanden zijn die leiden tot “une bonne compréhension du contrat, à la détermination exacte de son objet”. 409 Het is bijgevolg de architect onder wiens verantwoordelijkheid de plannen opgesteld en ondertekend worden.
410
Een
minderheidsvisie wijst op de toenemende responsabilisering van de notaris door de rechtspraak in die gevallen waar de akten een vergissing bevatten nopens de feitelijke gesteldheid van het onroerend goed. 411 De hoven van beroep te Gent hebben de notaris meermaals aansprakelijk gesteld voor missing in de oppervlakte van verkochte percelen.412
Wanneer de oppervlakte aangegeven is op de plannen en bij de oplevering blijkt dat de koper niet de beloofde oppervlakte heeft gekregen, beroepen heel wat promotoren zich op de in de notariële akte opgenomen exoneratiebedingen op grond waarvan een oppervlakteverschil van meer dan één twintigste is toegelaten. Maar is een exoneratiebeding niet strijdig met artikel 7d) WB? Hoewel artikel 7d) WB zich toespitst op de kwalitatieve uitvoering van de werken en niet op de ruimtelijke dimensie, zal met dergelijk exoneratiebedingen toch gezondigd worden tegen de Wet. Wanneer immers de verkoper in de overeenkomst mag stipuleren dat hij niet aansprakelijk kan worden gesteld indien het geleverde werk niet aan de plannen voldoet, holt dit de verplichting van artikel 7d) WB volledig uit. Het is ondenkbaar dat de verkoper
407
Ariktel 13, derde lid WB. S. MAES, “Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 67, nr. 106-107. 409 R. TIMMERMANS en D. HENDRICKX, “Ondermaat bij verkoop van appartementen”, T.App. 2000/3, 9. 410 Brussel 23 september 1998, T.Aann. 2000, 338. 411 R. TIMMERMANS en D. HENDRICKX, “Ondermaat bij verkoop van appartementen”, T.App. 2000/3, 9-10. 412 Gent 12 februari 1997, RW 1999-2000, kol. 193 en Gent 29 oktober 1997, RW 1999-2000, kol. 200. 408
Wet Breyne
87
Tess de Brouwer
enerzijds verplicht is correcte plannen voor te leggen en zich anderzijds kan exonereren voor de onjuiste uitvoering ervan.413 Daarenboven zijn dergelijke bedingen verboden op grond van artikel 74, 30° WMPC.414 Dit artikel verbiedt bedingen die op ongepaste wijze de wettelijke rechten van de consument ten aanzien van de onderneming uitsluiten of beperken bij wanprestatie of bij gebrekkige uitvoering van één van de contractuele verplichtingen van de professioneel.
VII Prijs 1.
Prijsbepaling
Artikel 7e) WB voorziet in de verplichting om de totale prijs van de woning of het appartement of, in voorkomend geval, van de verbouwing of uitbreiding aan te duiden in de overeenkomst. De prijs mag derhalve niet afhankelijk zijn van de geleverde of nog te leveren prestaties of materialen.
De vaste of forfaitaire prijs is relatief, hetgeen betekent dat er wijzigingen aan de oorspronkelijke plannen en het bestek kunnen worden aangebracht, mits de koper vooraf schriftelijk akkoord gaat met die wijzigingen en hun prijs.415
Aan de verplichting de totale prijs te vermelden, is niet voldaan wanneer de overeenkomst wordt aangegaan tegen eenheidsprijzen of in regie noch wanneer een maximumprijs is aangeduid.416
De totale prijs is afhankelijk van het voorwerp van de overeenkomst: gaat het om een uitbreiding of verbouwing van een gebouw dan wel het bouwen van een huis? In het eerste geval is de totale prijs van de verbouwing of uitbreiding vermeld, in het laatste geval is naast de totale prijs van het gebouw ook de prijs van het terrein in de totale prijs begrepen.417
413
A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, 61-62. Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010. 415 Art. 1793 BW 416 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 71. 417 Artikel 1§1 Uitvoeringsbesluit 414
Wet Breyne
88
Tess de Brouwer
De aktekosten, de BTW of de registratierechten zijn geen bestanddelen van de prijs, zelfs als ze ten laste van de cliënt zijn. Deze bedragen maken immers geen deel uit van de door de aannemer aangerekende prijs van het gebouw.418
De verplichting van informatieve aard wordt in artikel 7e), tweede lid WB aangevuld met een materiële verplichting: de prijs omvat alle werken die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid.419 Artikel 8 WB geeft een precisering van het begrip „prijs‟ door voor te schrijven dat de in de overeenkomst opgegeven prijs deze is geldend op de dag van de overeenkomst. Hiermee wilde de wetgever vermijden dat de prijs op zulke wijze zou worden omschreven dat hij op de dag van de overeenkomst zelf reeds achterhaald zou zijn en bijgevolg reeds zou kunnen worden herzien.420 2.
Prijsherziening
De duur van een bouwproject sleept vaak aan en tijdens de uitvoering van de werken kunnen de kosten stijgen, bijvoorbeeld door loonschommelingen of prijsstijgingen van materialen.
Prijsherziening is de aanpassing van de in de overeenkomst bepaalde loon- en materiaalprijzen aan de prijsbeweging gedurende de voorziene bouwtijd, met andere woorden: de aanpassing van de prijs aan de index. In de overeenkomst moet vermeld worden dat de prijs kan worden herzien. 421 De prijsherziening is één van de uitzonderlijke bepalingen uit de Wet Breyne die ten gunste van de aannemer komt en niet van de koper of opdrachtgever. Bij niet naleving van artikel 7e)
418
G. KERSTENS en A. GABRIËLS, Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract voor een onroerend goed, deel II, Mechelen, Kluwer, 2010, 33 en Gent 14 november 1980, RW 1982-82, 2743. 419 Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah.dr.immo 2001, afl. 6, 13: “Een prijs die de aanleg van een funderingsplaat niet omvat die volgens de resultaten van een bodemonderzoek nodig zou zijn, stemt niet overeen met de totale prijs in de zin van art. 7, tweede lid Woningbouwwet die alle werken omvat die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid.” 420 Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat, 1969-70, nr. 639, 10. 421 Artikel 7e) WB
Wet Breyne
89
Tess de Brouwer
WB kan de nietigheid echter enkel ingeroepen worden door deze laatste. De aannemer zelf kan deze bepaling dus niet afdwingen.422
Maar sinds 1993 moet de notaris op grond van artikel 13, vierde lid WB nagaan of de voorschriften en formaliteiten ex artikel 7 en 12 WB zijn nageleefd en daarvan melding maken in de authentieke akte. Wanneer dus de overeenkomst niets vermeld over de mogelijkheid tot prijsherziening, dan zal daarover de consument zich niet betreuren - hij heeft immers meer voordeel bij een forfaitaire prijs - maar de notaris zal moeten weigeren om de authentieke akte te verlijden.423
De overeenkomst moet niet alleen vermelden dat de prijs kan worden herzien, maar ook de prijsherzieningsmodaliteiten conform het Uitvoeringsbesluit opnemen. Deze zijn nader bepaald in artikel 1§1 en artikel 1§2-4 van het Uitvoeringsbesluit. De bouwprijs kan slechts in zekere mate worden herzien. Vooreerst komt alleen de prijs van het gebouw voor herziening in aanmerking. De prijs van de grond kan dus niet worden herzien. De prijs van het gebouw wordt bekomen door de totale prijs te verminderen met de prijs van de grond. De overeenkomst moet dus niet alleen de totale prijs vermelden, maar ook dat deel van de prijs dat overeenstemt met het gebouw. De prijs van het gebouw is bovendien ten hoogste voor 80% vatbaar voor herziening omwille van schommelingen, enerzijds in de lonen en de erop betrekking hebbende sociale lasten (maximaal 50% van de prijs van het gebouw mag op deze grond herzien worden), anderzijds in de materiaalkosten (maximaal 30% van de prijs van het gebouw mag op deze grond herzien worden). Minstens 20% van de prijs van het gebouw zal dus steeds een vaste kost uitmaken.
De prijsherziening gebeurt niet willekeurig, maar wordt berekend op basis van wettelijke criteria die in een prijsherzieningsformule worden samengevat.
Het Uitvoeringsbesluit deelt slechts maxima mee en voorziet niet in minima. Dit heeft als gevolg dat een prijsherzieningsformule met zeer beperkte limieten zou opgenomen kunnen worden. Niets lijkt dus een absoluut forfaitaire prijs, zijnde een herziening van 0%, te
422
J.L. JEGHERS, “La loi Breyne dans tous ses états: le conseil et l‟information du consommateur” in P. WERY, La protection du consommateur, Luik, Jeune barreau, 2006, 167. 423 J.L. JEGHERS, “La loi Breyne dans tous ses états: le conseil et l‟information du consommateur” in P. WERY, La protection du consommateur, Luik, Jeune barreau, 2006, 167.
Wet Breyne
90
Tess de Brouwer
verbieden.424 Toch geeft de tekst van artikel 7e)WB aanleiding tot twee sterk uiteenlopende interpretaties in de rechtsleer. Volgens een eerste meerderheidsopvatting moet prijsherziening steeds mogelijk zijn: aannemingsovereenkomsten tegen een absoluut forfaitaire prijs zijn strijdig met de Wet. Zij baseren zich op het feit dat de wettekst spreekt over “dat de prijs kan worden herzien” en niet “of de prijs kan worden herzien”.425 Volgens een tweede opvatting moet artikel 7e)WB met enige soepelheid gehanteerd worden en heeft de prijsherziening een facultatief karakter. Volgens hen is het ongeoorloofd om een praktijk die de situatie van de consument versterkt, te verbieden.426 Partijen hebben bijgevolg de keuze tussen twee formules. Zij kunnen opteren voor een vaste en definitieve prijs. Deze formule biedt de consument het voordeel dat zij verrassingen uitsluit, maar de verkoper kan geneigd zijn om de verwachte prijsverhogingen in zijn prijs te verrekenen. Zij kunnen echter ook de voorkeur geven aan een herzienbare prijs. Prijsherziening is dan enkel mogelijk wanneer een prijsherzieningsclausule is opgenomen in de overeenkomst.427 De tekst van de Wet en de voorbereidende werken laten ongetwijfeld een grote twijfel bestaan rond dit artikel. 3.
Betaling van de prijs
De Wet is slechts van toepassing wanneer de koper of opdrachtgever stortingen moet verrichten voor de voltooiing van het gebouw of de werken.
De betalingsmodaliteiten ex artikel 10 WB zorgen ervoor dat elke storting van de koper of opdrachtgever precies beantwoordt aan de werkelijke evolutie van de bouw, zodat vermeden wordt dat deze lucht aankoopt.
424
J.L. JEGHERS, “La loi Breyne dans tous ses états: le conseil et l‟information du consommateur” in P. WERY, La protection du consommateur, Luik, Jeune barreau, 2006, 168; J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, nr. 93 en L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 96, nr. 219. 425 M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 194; M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 73 en J. EMBRECHTS, “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, afl. 28, art. 8-2. 426 J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 126-127. 427 D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht, Leuven, Acco, 2005, nr. 1295.
Wet Breyne
91
Tess de Brouwer
Artikel 10 WB verdient een bijzondere aandacht aangezien de overtreding ervan burgerrechtelijk428 èn strafrechtelijk429 gesanctioneerd wordt, terwijl bij de niet-naleving van de andere bepalingen van de Wet Breyne louter in burgerrechtelijke sancties voorzien is.430 Het Hof van Beroep te Gent heeft vastgesteld dat “het verbod om betalingen te doen die indruisen tegen de voorschriften van de Wet Breyne de openbare orde raakt, aangezien het eisen en aanvaarden van dergelijke betalingen door de strafwet verboden is”.431 3.1. Vóór het sluiten van de overeenkomst (artikel 10, eerste lid WB)
De verkoper, aannemer of promotor mag geen enkele betaling eisen of aanvaarden vooraleer de overeenkomst bedoeld in artikel 1 WB is aangegaan.
In tegenstelling tot artikel 1 WB spreekt men hier niet over een storting, maar over een betaling. Toch dient het begrip betaling op dezelfde manier te worden geïnterpreteerd als het begrip storting. Het is dus ruimer dan de zuivere overhandiging van geld. Het Hof van Beroep te Luik stelt terecht dat ook het uitschrijven van een cheque, het trekken van een wissel- of orderbriefje als betaling dient te worden aanzien. 432 Nog even in herinnering brengen dat artikel 10 WB niet alleen de rechtstreekse betalingen aan de promotor betreft, maar ook slaat op betalingen die door koper of opdrachtgever moeten worden verricht voor de voltooiing van de op te richten woning aan een met de promotor verbonden derde.433 Onder
de
term
„aangaan
van
de
overeenkomst‟
wordt
niet
de
eenvoudige
wilsovereenstemming bedoeld, maar wel de ondertekening van het instrumentum.434 Het Hof van Beroep te Antwerpen voegt daar in zijn arrest van 29 april 2002 nog een voorwaarde aan toe en stipuleert dat de overeenkomst noodzakelijk de notariële akte is vermits vanaf dan de eigendom van het onroerend goed overgaat. 435 Maar bepaalde rechtsleer meent dat deze redenering in strijd is met de tekst van artikel 10 WB: „de overeenkomst vóór dewelke geen betaling mag worden geëist of aanvaard‟ is de overeenkomst die in artikel 1 WB wordt
428
Artikel 13 WB Artikel 14 WB 430 Brussel 8 januari 1976, RW 1975-76, 2217, noot S. ORBIE. 431 Gent 22 januari 2004, NJW 2004, afl. 74, 703, noot B. WYLLEMAN. 432 Luik 12 januari 2001, RRD 2001, 168. 433 Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-03, 544. 434 Antwerpen 22 maart 1978, RW 1983-84, 2716. 435 Antwerpen 29 april 2002, Limb.Rechtsl. 2002, afl. 4, 294. 429
Wet Breyne
92
Tess de Brouwer
bedoeld en in dit artikel wordt geen onderscheid gemaakt tussen de onderhandse en de authentieke overeenkomst. Bijgevolg voegt volgens hen het Hof van Beroep ten onrechte een extra en tevens foutieve436 voorwaarde toe aan artikel 10 (en 1) WB.437 3.2. Bij het sluiten van de overeenkomst (artikel 10, tweede lid WB)
Bij het sluiten van de onderhandse overeenkomst kan een voorschot of handgeld worden betaald van maximum 5% van de totale prijs. Het voorschot is niets anders dan het begin van de uitvoering van de overeenkomst. De verkoper wordt hierdoor verplicht het goed niet te vervreemden aan een ander. 438 De storting van het handgeld daarentegen impliceert een verbrekingsmogelijkheid en dus de onmogelijkheid voor de medecontractant om over te gaan tot gedwongen uitvoering van de overeenkomst. 439 Artikel 1590 BW zegt: “Indien bij de verkoopbelofte handgeld is gegeven, is ieder van de contractanten vrij van de verkoopbelofte af te zien: hij die het handgeld heeft gegeven door het te laten behouden; hij die het handgeld heeft ontvangen door het dubbel terug te geven.”
Opgemerkt moet worden dat ook al is de overeenkomst gesloten onder opschortende voorwaarde, artikel 10 WB verzet zich er niet tegen dat de koper reeds onmiddellijk bij de ondertekening van de overeenkomst een voorschot zou betalen van maximum 5%. Een opschortende voorwaarde vormt immers geen beletsel voor het ontstaan van de overeenkomst maar schorst enkel de uitvoering van de verbintenis. Indien de opschortende voorwaarde evenwel niet vervuld raakt, is de verkoper of aannemer vervolgens wel gehouden het reeds ontvangen voorschot terug te betalen.440,441
436
De eigendom van bestaande opstallen gaat immers vanaf de onderhandse overeenkomst over op de koper (artikel 4 WB). 437 S. STIJNS, B. TILLEMAN, W. GOOSSENS, B. KOHL., E. SWAENEPOEL en K. WILLEMS, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten: koop en aanneming 1999-2006”, TPR 2008, afl. 4, 1417 en A.VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 52. 438 L. ROUSSEAU., La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 122, nr. 296. 439 F. BALON en R. HADABI, “La responsabilité pénale dans le cadre de la loi Breyne”, Jurim Pratique 2010, afl. 1, 90. 440 B. KOHL, “Financiering en commercialisatie van bouwprojecten onder de wet Breyne: capita selecta”, TBO 2008, nr. 5 en S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1014. 441 Contra: M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 77.
Wet Breyne
93
Tess de Brouwer
3.3. Bij het verlijden van de authentieke akte (artikel 10, derde lid WB)
3.3.1. Algemeen Bij het verlijden van de authentieke akte kan de betaling worden gevraagd van de grondprijs of van het verkochte aandeel in de grond, verhoogd met de prijs van de reeds uitgevoerde werken. Wanneer het gaat om een overeenkomst tot eigendomsoverdracht met verbouwingsof uitbreidingsopdracht, mag bij het verlijden van de authentieke akte betaling worden gevraagd van de verkoopprijs van het onroerend goed, vermeerderd met de prijs van de reeds uitgevoerde werken. Indien de koper bij het sluiten van de overeenkomst een voorschot of handgeld heeft betaald, moet dat in mindering worden gebracht van het te betalen bedrag. De „prijs‟ van de uitgevoerde werken betekent hier de overeengekomen verkoopprijs of verkoopwaarde, dus met inbegrip van de winstmarge en niet de kostprijs, wat uit het gebruik van het woord coût in de Franse wettekst verkeerdelijk zou kunnen worden afgeleid.442 Bij de bepaling van de prijs van de uitgevoerde werken zal rekening moeten gehouden worden met gebreken en geknoei443 alsook - wanneer het gaat om een appartementsgebouw - in hoeverre de gemene delen zijn voltooid. Wordt 100% van de prijs betaald wanneer enkel nog maar de privatieve delen voorlopig zijn opgeleverd, terwijl de gemene delen nog lang niet zijn afgewerkt, dan is deze betaling niet conform aan artikel 10, derde lid WB.444 3.3.2. Architect Sinds de Wet van 3 mei 1993 moeten de werken uitgevoerd vóór het verlijden van de authentieke akte worden goedgekeurd door een architect die is toegelaten tot de uitoefening van dat beroep in België opdat zij voor betaling in aanmerking zouden komen. Een afschrift van de goedkeuring moet bij de akte worden gevoegd.445
442
F. BALON en R. HADABI, “La responsabilité pénale dans le cadre de la loi Breyne”, Jurim Pratique 2010, afl. 1, 95. 443 Rb. Nijvel 8 januari 2004, onuitg., geciteerd door R. DE BRIEY, “La loi Breyne”, Guide de droit immobilier, Diegem, Kluwer, 2000, 148. 444 L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 126, nr 301. 445 Artikel 10, derde lid WB
Wet Breyne
94
Tess de Brouwer
Met de wetswijziging446 werd de architect een wettelijk monopolie toegekend. Zijn verplichte inschakeling als onafhankelijke deskundige heeft als basisdoelstelling een nog betere bescherming te bieden aan de koper. De regel dat de koper of opdrachtgever nooit meer mag betalen dan de prijs van de reeds uitgevoerde werken, blijft immers dode letter als er geen externe controle is op de naleving ervan. De ingevoerde regeling is echter vrij beperkt: de tussenkomst van de architect is immers alleen maar vereist wanneer aan drie voorwaarden voldaan is.447
Op de eerste plaats moet er een authentieke akte verleden worden. Dit zal het geval zijn bij een koopovereenkomst of een andere overeenkomst tot eigendomsoverdracht. De controle door een architect is dus niet vereist indien de betaling geschiedt in het kader van een aannemingsovereenkomst, aangezien deze bij onderhandse akte wordt vastgesteld. Op de tweede plaats moeten er op het ogenblik van het verlijden van de notariële verkoopakte reeds werken zijn uitgevoerd door de verkoper. Op de derde plaats moet aan de koper de verplichting worden opgelegd om op het ogenblik van het verlijden van de notariële verkoopakte de prijs van de reeds uitgevoerde werken te betalen. 448 Dienen de werken nog aan te vangen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte of stuurt de aannemer pas na het verlijden van de authentieke akte een factuur waarin hij vraagt om de uitgevoerde werken te betalen, dan bestaat er geen enkele verplichting op grond van het geldende recht om door de architect enig attest te laten afleveren omtrent de stand van de uitgevoerde werken.449
De Wet geeft geen antwoord op de vraag wie de architect moet aanstellen noch op de vraag of de aan te stellen architect al dan niet de architect van de promotor mag zijn.
In de parlementaire voorbereiding heeft de Vice-Eerste-Minister verduidelijkt dat de koper of opdrachtgever de volledige vrijheid heeft in de keuze van de architect. De koper kan dus een eigen architect aanstellen, maar heeft ook de mogelijkheid om de expertise van de reeds
446
Voor de wetswijziging moest de notaris die de verkoopakte verleed een oordeel uitspreken over de staat van de bouwwerken, wat een technische aangelegenheid is. De architect neemt nu deze taak over van de notaris, zodat de notaris niet langer belast wordt met een taak waarvoor hij niet de vereiste deskundigheid bezit. 447 H. DE DECKER, “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne” in X., Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire pers, 2004, 80. 448 D. MEULEMANS en B. HERBOTS, “De expertises in het kader van de woningbouwwet. De verplichte en facultatieve tussenkomst van een architect”, DCCR 1994-1995, 104-106. 449 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1019 en A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 142.
Wet Breyne
95
Tess de Brouwer
uitgevoerde werken op te dragen aan de architect van de promotor. Volgens de Minister wenste de wetgever de koper deze mogelijkheid te geven omwille van de nadelen van de keuze van een andere architect dan de architect van de promotor. Het beroep doen op een andere architect zou leiden tot een verhoging van de kosten. Bovendien zou er een risico van belangenconflicten bestaan en zelfs van het afschuiven van verantwoordelijkheid. 450 Sommige rechtsleer 451 en rechtspraak 452 stelt het in vraag of het toevertrouwen van deze opdracht aan de architect van de verkoper strookt met de onafhankelijkheid opgelegd door zijn statuut als vrije beroepsbeoefenaar. Artikel 6 van de wet van 20 februari 1939453, waarin beschreven staat dat het beroep van de architect onverenigbaar is met dat van de aannemer, is de concrete verwoording van het principe van onafhankelijkheid van de architect. Volgens aangehaalde rechtsleer en rechtspraak betekent dit artikel dat de architect, belast door de promotor om een plan op te maken en toe te zien op de oprichting van een huis dat valt binnen de toepassingssfeer van de Wet Breyne, geen contract kan sluiten met de verwerver(s) voor die prestaties die begrepen zijn in zijn globale opdracht die hem toevertrouwd is door de promotor. Anderen menen dat het uiteraard de voorkeur verdient een eigen architect aan te stellen, maar dat de architect van de promotor de taak voorzien in artikel 10, derde lid WB kan vervullen wanneer de kandidaat-verwerver zijn voorafgaande, vrije en geïnformeerde454 instemming heeft verleend. De architect van de promotor moet in dat geval extreem oplettend zijn en zijn onafhankelijkheid ten allen tijde bewaren. Wanneer de architect van de promotor vaststelt dat koper en verkoper tegengestelde belangen hebben, moet hij de koper ervan op de hoogte brengen dat hij zich kan laten bijstaan door een andere architect.455
450
Wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 22/5, 7. 451 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1019 en D. MEULEMANS en B. HERBOTS, “De expertises in het kader van de woningbouwwet. De verplichte en facultatieve tussenkomst van een architect”, DCCR 1994-1995, 106-107: zij steunden hun theorie daarnaast op artikel 5,2° van de deontologische regel van 31 januari 1992 van de Orde van Architecten met betrekking tot de aanvullende tussenkomst van architecten in geval van tegenstelling van belangen waarin beschreven staat dat de architect van de promotor geen opdracht van de verwerver mag aanvaarden. Er dient echter opgemerkt te worden dat deze deontologische regel in 1995 door de Raad van State is vernietigd. 452 Brussel 26 oktober 1990, JLMB 1992, 364. 453 BS maart 1939 454 De kandidaat-verwerver moet weten dat het gaat om de architect van de promotor. 455 P. FLAMME, “Quelques réflexions sur l‟intervention de l‟architecte et de la modification de l‟article 10, alinéa 3 de la loi Breyne par du 3 mai 1993”, T.Aann. 1994, 214-215 en A. RENARD., “La loi du 3 mai 1993 modificant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d‟habitations et la vente d‟habitations à construire ou en voie de construction : la réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 132-133.
Wet Breyne
96
Tess de Brouwer
Volgens DEVROEY zijn er drie opties. De verkoper en de koper(s) kunnen kiezen voor de architect van de verkoper. Daarnaast kunnen zij ook elk hun eigen architect kiezen; deze zullen dan moeten overeenkomen. Tenslotte kunnen zij ook samen een architect kiezen, die geen banden heeft met de koper of verkoper.456
De expertise kan ten vroegste na de ondertekening van de onderhandse overeenkomst worden uitgevoerd - dit kan worden afgeleid uit het feit dat artikel 10, derde lid in fine WB bepaalt dat de aanhechting van het schriftelijk verslag van de architect dient te gebeuren aan de notariële verkoopakte en niet aan de onderhandse overeenkomst - en dient te gebeuren vóór het verlijden van notariële verkoopakte.457
De door de architect uit te voeren controleopdracht heeft een drieledig voorwerp. Op de eerste plaats moet de architect nagaan of de werken, waarvan de verkoper de betaling van de prijs verlangt, effectief werden uitgevoerd. Daarnaast moet de architect nagaan of de werken zijn uitgevoerd zoals overeengekomen in de onderhandse koopovereenkomst en in het lastenboek. Tenslotte moet de architect nagaan of de aangerekende prijs overeenstemt met de prijs van de reeds uitgevoerde werken, berekend op basis van de overeenkomst. Dit is de zogenaamde prijsniveaucontrole.458 3.3.3. Notaris De notaris kan aansprakelijk gehouden worden als hij gewillig aan de verkeerde opdeling prijs grond versus prijs gebouw meewerkt.459 De prijs van de grond mag dus niet artificieel worden opgetrokken, ook al zou dit in hoofde van de koper460 en verkoper461 voordelig zijn. Zo werd de notaris in een vonnis van de Rechtbank van Veurne aansprakelijk gesteld omdat hij er weet van had dat de promotor de grondwaarde had opgedreven. Wanneer de promotor failliet ging, werd de notaris veroordeeld om het verschil te vergoeden aan de kopers tussen hetgeen de kopers effectief hadden betaald en hetgeen normaliter aangerekend mocht worden op het
456
M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 173. D. MEULEMANS en B. HERBOTS, “De expertises in het kader van de woningbouwwet. De verplichte en facultatieve tussenkomst van een architect”, DCCR 1994-1995, 108-109. 458 D. MEULEMANS en B. HERBOTS, “De expertises in het kader van de woningbouwwet. De verplichte en facultatieve tussenkomst van een architect”, DCCR 1994-1995, 109-110. 459 R. TIMMERMANS, “De zorgplicht van de notaris bij veranderende regels in het appartementsrecht” in X., Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2008, 105, nr. 35. 460 Op de grond moet de koper immers slechts 10% registratierechten betalen in plaats van 21% BTW op de quotiteit van het gebouw. 461 De verkoper bekomt op die manier een hogere prijs dan hij in werkelijkheid heeft geleverd. 457
Wet Breyne
97
Tess de Brouwer
ogenblik van de ondertekening van de akte. 462 Deze uitspraak werd bevestigd in hoger beroep.463
Verder begaat de notaris een fout wanneer hij het afschrift van de goedkeuring van de prijs van de goedgekeurde werken niet bij akte voegt en het bewijs van de uitgevoerde werken door de architect ontbreekt.464
In een arrest van het Hof van Beroep te Gent werd de volledige betaling van de koopprijs uitgevoerd bij het verlijden van de notariële akte waarna de verkoper failliet ging voordat de woning voltooid was. De notaris had hieraan zijn medewerking verleend en werd aansprakelijk gehouden voor de aan de koper veroorzaakte schade. Het Hof oordeelde echter dat ook de kopers zelf schuld hadden aan de schade aangezien zij wel degelijk geïnformeerd waren over de toegelaten betalingsmodaliteiten gezien de vermeldingen in de onderhandse akte. Bovendien hebben zij er zelf op aangedrongen dat bij het verlijden van de notariële akte de verkoopprijs integraal zou worden betaald. Om die reden oordeelde het Hof dat de kopers zelf 1/3 van de schade op zich dienden te nemen.465 Het arrest geeft een illustratie van de klassieke aansprakelijkheidsvereisten: fout, schade en causaal verband. In casu oordeelde het Hof van Beroep dat er slechts een gedeeltelijk causaal verband bestond tussen de fout, zijnde het niet naleven van de Wet Breyne door de notaris en de schade, zijnde het verlies in het faillissement.466
Volgens sommige auteurs dient de notaris krachtens zijn algemene raadgevingsopdracht de koper of opdrachtgever aan te raden om een beroep te doen op een onafhankelijke architect voor de controleopdracht in artikel 10, derde lid WB, zeker wanneer de onafhankelijkheid van de architect van de promotor, verkoper of aannemer hem dubieus lijkt. 467 Dergelijke opinie lijkt volgens anderen niet correct te zijn, omdat de architect zijn eigen deontologische en aansprakelijkheidsregels heeft en dat het niet toekomt aan de notaris om zich te mengen in die
462
Rb. Veurne 5 januari 2001, T.App. 2001, afl. 2, 13. Gent 13 mei 2005, T.Not. 2008, afl.1, 51. 464 Gent 13 mei 2005, T.Not. 2008, afl. 1, 51. 465 Gent 22 januari 2004, NJW 2004, 703, noot B. WYLLEMAN. 466 S. DEVOS, “De wet Breyne” in K. VERSTRAETE, Rechtskroniek voor het notariaat deel 12, Brugge, Die Keure, 2008, 104-105. 467 F. BALON en R. HADABI, “La responsabilité pénale dans le cadre de la loi Breyne”, Jurim Pratique 2010, afl. 1, 96 en J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 95. 463
Wet Breyne
98
Tess de Brouwer
regels. In ieder geval zal de notaris zijn cliënt erop moeten wijzen dat deze de mogelijkheid heeft om een beroep te doen op een tweede onafhankelijke architect en dat hij beschikt over rechtsmiddelen tegen de architect van de promotor wanneer die een onjuist attest heeft bezorgd.468 3.4. Na het verlijden van de authentieke akte (artikel 10, vierde lid WB)
Artikel 10, vierde lid WB bepaalt dat het saldo van de prijs opeisbaar is bij gedeelten, volgens de vooruitgang van de werken. De gedeeltelijke betalingen mogen niet hoger oplopen dan de prijs van de uitgevoerde werken.
Hoewel de tekst bepaalt dat deze gedeeltelijke betalingen pas mogen worden gevorderd na het verlijden van de authentieke akte, is het duidelijk dat ook bij aannemingsovereenkomsten die geen authentieke akte behoeven gedeeltelijke betalingen kunnen worden gevorderd vanaf de ondertekening van de overeenkomst en dit overeenkomstig de prijs van de uitgevoerde werken.469
In dit stadium is er geen verplichte tussenkomst van de architect die bevestigt dat het factuurbedrag effectief overeenstemt met de uitgevoerde werken. 470 De bouwheer kan natuurlijk op vrijwillige basis overgaan tot het aanstellen van een architect die dan een certificaat van vooruitgang van de werken kan opmaken. In dergelijk geval zal de notaris erover dienen te waken dat de architect, aangewezen door de opdrachtgever, vermeld wordt in de authentieke akte zodat deze architect toegang heeft tot de werf.471
De gedeeltelijke betalingen kunnen per schijf gebeuren. In dat geval wordt een bepaald percentage van de prijs betaald naarmate de realisatie, bijvoorbeeld 1% bij de realisatie van de kelder, 5% voor het eerste verdiep, enz. Deze schijven moeten op een evenwichtige wijze
468
L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 125-126, nr 299. J. EMBRECHTS, “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, art. 10-4, nr. 3. Contra: M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 191. Volgens deze auteur zouden de partijen de betalingsmodaliteiten vrij mogen vaststellen bij een aannemingsovereenkomst. Hij meent dat artikel 10, vierde lid WB enkel geldt als er een authentieke akte wordt verleden. De betalingsschijven kunnen dus in waarde het reeds afgewerkte gedeelte van het gebouw overtreffen. 470 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 57. 471 F. BALON en R. HADABI, “La responsabilité pénale dans le cadre de la loi Breyne”, Jurim Pratique 2010, afl. 1, 98. 469
Wet Breyne
99
Tess de Brouwer
verdeeld worden tussen de ruwbouw en de afwerking. Een verwerpelijke praktijk is dat men bij de vaststelling van de te betalen schijven te hoge bedragen aanrekent voor de ruwbouw. Men rekent daarvoor soms een betalingsschijf tot 75% terwijl die slechts een waarde van 50% à 60% vertegenwoordigt.472
De gedeeltelijke betalingen kunnen ook op vaste tijdstippen gebeuren. Er kan uiteraard wel niet meer aangerekend worden dan wat er op dat ogenblik effectief is uitgevoerd.
Tenslotte kan men ook werken met periodieke betalingen naarmate de vordering van de werkzaamheden, bijvoorbeeld maandelijkse betalingen.473 3.5. Studiekosten
Wanneer de bouwpromotor een studieovereenkomst, die binnen het toepassingsgebied van de Wet Breyne ligt, heeft gesloten, dan rijst de vraag wanneer hij de kosten van studies kan aanrekenen aan de koper. Kan de bouwpromotor deze studiekosten aanrekenen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte of op een later moment? Om deze vraag te kunnen beantwoorden dient nagegaan te worden wat verstaan wordt onder de term „uitgevoerde werken‟, aangezien zowel bij het verlijden van de authentieke akte als daarna nooit meer kan worden aangerekend dan de prijs van de uitgevoerde werken (en de prijs van de grond). Deze term houdt duidelijk een verwijzing in naar materiële bouwwerken, dit om te vermijden dat de kopers lucht zouden kopen. Bijgevolg staat de Wet Breyne niet toe om studiekosten als een afzonderlijke mijlpaal in rekening te brengen. Men dient echter aan te nemen dat het wel mogelijk is om de prijs van de verrichte studiekosten mee in rekening te brengen naar aanleiding van de verschillende mijlpalen in het bouwproces, zoniet zouden deze studiekosten nooit in rekening kunnen worden gebracht. Het lijkt dus aanvaardbaar om naar aanleiding van elke mijlpaal in het bouwproces integraal alle studiekosten vereist om deze mijlpaal te kunnen realiseren in rekening te brengen. Zo zal bijvoorbeeld voor bepaalde afbraakwerken een stedenbouwkundige vergunning vereist zijn. Zonder studiewerk kan er geen stedenbouwkundige vergunning verkregen worden en mogen de afbraakwerken niet
472
L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne” in X., Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2009, 31 en C. DE WULF, “De koop van een te bouwen woning of een woning in aanbouw” in X., Opstellen van notariële akten deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-2006, 302, nr. 529: de verhouding tussen ruwbouw en afwerking kan anders liggen wanneer het gaat om luxeappartementen. 473 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 82.
Wet Breyne
100
Tess de Brouwer
uitgevoerd worden. Deze studiekosten mogen integraal in rekening gebracht worden samen met de kosten die met de eigenlijke afbraakwerken gepaard gaan.474
VIII Oplevering 1.
Analyse
1.1. Algemeen
De oplevering is de eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer de werken goedkeurt. Het betreft de handeling waarbij de bouwheer erkent dat de aannemer de werken heeft uitgevoerd conform de plannen en bestekken, alsook volgens de regels van het vak.475
De dubbele oplevering - de voorlopige oplevering gevolgd door de definitieve oplevering - is een oud gebruik in het recht van de openbare werken. Hoewel de oplevering in één fase nog steeds het principe uitmaakt, vindt men vandaag de dag in veel aannemingsovereenkomsten een clausule van dubbele oplevering terug. 476 Meer nog, in de Wet Breyne is de dubbele oplevering zelfs een verplichting. Artikel 9 WB schrijft de dubbele oplevering voor voor alle overeenkomsten die onder haar toepassingsgebied vallen, ongeacht de kwalificatie ervan.
De Wet Breyne en haar Uitvoeringsbesluit hebben een regeling uitgewerkt aangaande het tijdstip, de vorm en de totstandkoming van de voorlopige en definitieve oplevering. De Wet bepaalt echter de rechtsgevolgen van beide opleveringen niet. 1.2. Tijdstip van oplevering477
Tussen de voorlopige en de definitieve oplevering moet een minimumtermijn van één jaar liggen478, zodat het huis kennis heeft kunnen maken met alle vier de seizoenen en vooral een winter heeft doorstaan. Op die manier geeft de wetgever de mogelijkheid aan de koper of
474
B. KOHL, “Financiering en commercialisatie van bouwprojecten onder de wet Breyne: capita selecta”, TBO 2008, 6-7. 475 J. HERBOTS, “De verval- en verjaringstermijn in de wet Breyne” in H. VANDENBERGHE, Actuele problemen uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 77. 476 J. HERBOTS, “De verval- en verjaringstermijn in de wet Breyne” in H. VANDENBERGHE, Actuele problemen uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 78. 477 Artikel 9 WB 478 Brussel 30 juni 1976, RJI 1976, 279: “dit is geen bepaling van openbare orde, maar enkel van dwingend recht.”
Wet Breyne
101
Tess de Brouwer
opdrachtgever om de stevigheid van de constructie na te gaan. Wanneer de definitieve oplevering is toegestaan vooraleer de termijn van één jaar verlopen is, is zij ongeldig.479
Het is bovendien verboden tot de definitieve oplevering van de privatieve gedeelten van een appartement over te gaan vooraleer de gemene delen van het gebouw definitief werden opgeleverd. De eindoplevering hoeft echter niet te slaan op alle gemeenschappelijke delen. Het volstaat dat zij betrekking heeft op die gemeenschappelijke delen die het gebouw normaal bewoonbaar maken.480
1.3. Wijze van oplevering
1.3.1. Algemeen Krachtens artikel 7g) WB moet de koop- of aannemingsovereenkomst de wijze waarop de dubbele oplevering geschiedt, bepalen. De partijen moeten zich hierbij houden aan de minimumvoorwaarden die vervat liggen in artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit.481
In afwijking van het gemeen recht voorziet artikel 2§1 van het Uitvoeringsbesluit als beginsel de schriftelijke bewijsvoering. Zowel de voorlopige als de eindoplevering kunnen in principe slechts bewezen worden door een tegensprekelijk tussen de partijen opgestelde akte. 482 De term „tegensprekelijk‟ betekent alleen maar dat de aannemer tegenwoordig moet zijn of minstens opgeroepen moet geweest zijn bij de respectievelijke opleveringen. Zij betekent niet dat de aanvaarding van de aannemer vereist is. De oplevering is immers een eenzijdige 483 akte die uitgaat van de bouwheer.484
479
Rb. Hoei 5 november 1979, JL 1980, 235. D. MEULEMANS en B. HERBOTS, “De expertises in het kader van de woningbouwwet. De verplichte en facultatieve tussenkomst van een architect”, DCCR 1994-1995, 114. 481 Artikel 7g) in fine WB verleent aan de Koning de bevoegdheid om de minimumvoorwaarden vast te stellen waaraan de oplevering moet voldoen. Dit werd gedaan in artikel 2 KB 21 oktober 1971. De Koning heeft zich echter niet beperkt tot het vaststellen van de minimumvoorwaarden die in de overeenkomst moeten worden vermeld. De voorlopige oplevering en definitieve oplevering worden ten gronde geregeld. Men kan zich dan ook afvragen of de Koning zijn bevoegdheid niet te buiten gegaan is. 482 Gent 6 november 1996, AJT 1997-98, 230, noot J. VAN BELLE en Luik 4 december 2003, JLMB 2003, 1167: In casu was de definitieve oplevering niet gebeurd bij middel van een schriftelijke en tegensprekelijk tussen de partijen opgemaakte akte, zodat hef Hof oordeelde dat de opdrachtgevers de werken niet hadden aanvaard. 483 Contra: Rb. Dendermonde 6 december 2001, AJT 2001-2002, 629. 484 J. HERBOTS, “De verval- en verjaringstermijn in de wet Breyne” in H. VANDENBERGHE, Actuele problemen uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 79. 480
Wet Breyne
102
Tess de Brouwer
De regel van de schriftelijke bewijsvoering kent twee uitzonderingen. Er geldt een weerlegbaar vermoeden van stilzwijgende voorlopige oplevering wanneer de koper of opdrachtgever overgaat tot de bewoning of ingebruikneming van het gebouw.485 Het Uitvoeringsbesluit maakt hier geen onderscheid tussen de privatieve en gemeenschappelijke gedeelten. In het geval van uitbreiding- of verbouwingswerken geldt het vermoeden van stilzwijgende aanvaarding enkel bij de ingebruikname van de verbouwde of uitgebreide delen van de woning, niet indien de bouwheer dat gedeelte van de woning betrekt waaraan niets is veranderd. 486 Indien de kopers het gebouwde appartement zijn gaan bewonen, maar tegelijkertijd de aannemer hebben ingelicht dat het betrekken van het appartement niet gelijk staat met voorlopige oplevering, geldt het betrekken van het appartement niet als voorlopige oplevering, aangezien er bij de kopers geenszins de bedoeling van voorlopige oplevering voorstond.487
Daarnaast voorziet het Uitvoeringsbesluit nog een tweede mogelijkheid om de privatieve gedeelten - deze uitzondering geldt niet voor gemeenschappelijke delen - stilzwijgend op te leveren. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen de voorlopige en de definitieve oplevering. De koper of opdrachtgever moet schriftelijk worden uitgenodigd door de verkoper of aannemer om op een bepaalde dag en uur de oplevering te doen. Indien dit zonder gevolg wordt gelaten, dan dient de koper of opdrachtgever aangemaand te worden per deurwaardersexploot om op een bepaalde datum - tussen de aanmaning en de vastgestelde datum moet een termijn van vijftien dagen liggen - voor de voorlopige oplevering te verschijnen. Verschijnt de koper of opdrachtgever niet op die vastgestelde datum, dan wordt de voorlopige oplevering vermoed als zijnde verworven.488 Het Uitvoeringsbesluit heeft bij de tweede uitzondering niet gepreciseerd of het hier gaat om een onweerlegbaar of weerlegbaar vermoeden. De meerderheid in de rechtsleer meent dat het gaat om een onweerlegbaar vermoeden omdat het Uitvoeringsbesluit het tegenbewijs formeel toelaat voor de eerste uitzondering en niet voor de tweede uitzondering.489
485
Artikel 2§2, eerste lid Uitvoeringsbesluit M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2008, 91. 487 Rb. Antwerpen 15 januari 2004, RW 2007-08, afl. 29, 1207 en Rb. Antwerpen 26 oktober 1998, T.Not. 1999, 620. 488 Artikel 2§2, tweede lid Uitvoeringsbesluit 489 W. ABBELOOS, “De oplevering van bouwwerken”, AJT-Dossier 1995-1996, 93, nr. 50. 486
Wet Breyne
103
Tess de Brouwer
1.3.2. De gemeenschappelijke delen bij appartementsgebouwen De Wet Breyne formuleert een aantal bijzondere voorschriften met betrekking tot de oplevering van gemeenschappelijke delen bij appartementsgebouwen.
De gemeenschappelijke gedeelten worden voorlopig opgeleverd door de vertegenwoordigers van de mede-eigenaars volgens de bepalingen van de basisakte. Unanimiteit is niet vereist, tenzij de basisakte dit zou bepalen. Indien de verkoper zelf nog eigenaar is van bepaalde appartementen, oefent hij bij de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten geen enkele bevoegdheid als mede-eigenaar uit. 490 De wetgever wenst de stem van de verkoper te neutraliseren aangezien hij omwille van zijn dubbele hoedanigheid geen onpartijdig standpunt kan innemen. 491 Indien voor de geldigheid van de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten de aanwezigheid van één van de mede-eigenaars vereist is en deze verzuimt te verschijnen binnen de redelijke termijn die de verkoper of aannemer hem bij deurwaardersexploot heeft gesteld, beslist wat hem betreft, de rechtbank over de oplevering.492
1.4. Weigering van de oplevering
De weigering om tot oplevering over te gaan, wordt samen met de redenen waarop zij steunt ter kennis van de verkoper of de aannemer gebracht bij een ter post aangetekende brief. 493 Gezien hij vermoed wordt de oplevering te aanvaarden als hij niet aanwezig is op de in de aanmaning gestelde datum, moet de koper zijn gemotiveerde weigering voordien overmaken.494 De Wet Breyne specificeert niet onder welke voorwaarden de oplevering kan geweigerd worden. Hier geldt bijgevolg het gemeen recht. Wanneer de koper bij de voorlopige oplevering de normale bewoonbaarheid in vraag stelt, dan betekent dit dat hij de oplevering weigert.495
490
Artikel 2§3, eerste lid Uitvoeringsbesluit M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2008, 92. 492 Artikel 2§3, tweede lid Uitvoeringsbesluit 493 Artikel 2§1, derde lid Uitvoeringsbesluit 494 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2008, 89. 495 Voor een uitgebreide bespreking: W. ABBELOOS, “De oplevering van bouwwerken”, AJT-Dossier 1995-1996, 88-90. 491
Wet Breyne
104
Tess de Brouwer
1.5. Betekenis van de opleveringen
De wetgever heeft niet van de gelegenheid gebruik gemaakt om in de Wet Breyne de betekenis van de voorlopige oplevering respectievelijk de definitieve oplevering duidelijk te stellen. Zo heeft hij niet bepaald of het de voorlopige dan wel de definitieve oplevering is die de aanvaarding van de werken met zich meebrengt. Deze lacune geeft aanleiding tot twee moeilijkheden: wanneer zijn de zichtbare gebreken gedekt en wanneer neemt de tienjarige aansprakelijkheidstermijn een aanvang? Lange tijd bestond hierover discussie in de rechtsleer. 496 De meerderheidsopvatting497 nam aan dat de voorlopige oplevering niets meer was dan de inontvangstneming van het gebouw en de vaststelling dat de werken beëindigd waren, eventueel onder voorbehoud van nog enkele kleine herstellingen. Een voorlopige oplevering impliceerde volgens hen geenszins een goedkeuring of aanvaarding van de werken en dekte derhalve de zichtbare gebreken niet. De opdrachtgever kon dus gedurende gans de waarborgperiode opmerkingen formuleren over zowel de zichtbare gebreken als de verborgen gebreken. Deze meerderheidsopvatting werd gevolgd door het Hof van Cassatie in een arrest van 16 oktober 1969 waarin beslist werd dat de voorlopige oplevering geen aanvaarding impliceerde.498 Een deel van de rechtsleer was het hiermee niet eens. FLAMME verkondigde de stelling dat de voorlopige oplevering in beginsel als aanvaarding moet gelden. Twee argumenten werden door deze auteur ingeroepen. De dubbele oplevering wijkt af van het gemeen recht en moet dus restrictief geïnterpreteerd worden. Als men de aannemer na de voorlopige oplevering aansprakelijk wil houden voor zichtbare gebreken, dan moet dit uitdrukkelijk bedongen worden. Het tweede argument dat aangehaald werd om deze stelling te verdedigen: de splitsing van de oplevering in twee fasen heeft geen nut, wanneer de voorlopige oplevering de zichtbare gebreken niet dekt. 499 Volgens een laatste stelling hield de voorlopige oplevering een aanvaarding van de werken door de bouwheer in, tenzij de werken verslechterd waren gedurende de waarborgperiode.500
496
D. MEULEMANS en B. HERBOTS, “De expertises in het kader van de woningbouwwet. De verplichte en facultatieve tussenkomst van een architect”, DCCR 1994-1995, 116-117; S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 68-70; W. ABBELOOS, “De oplevering van bouwwerken”, AJT-Dossier 1995-1996, 86-87 en J. HERBOTS, “De verval- en verjaringstermijn in de wet Breyne” in H. VANDENBERGHE, Actuele problemen uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 79-80. 497 R. DEKKERS, Handboek burgerlijk recht, Brussel, Bruylant, 1972, II, nr. 1125. 498 Cass. 16 oktober 1969, Pas. 1970, I, 145. 499 M.-A. FLAMME en J. LEPAFFE, Le contrat d‟entreprise, Brussel, Bruylant, 1966, nr. 492. 500 A. DELVAUX, Traité juridique des bâtisseurs, Brussel, Bruylant, 1968, 174-177, nr. 104.
Wet Breyne
105
Tess de Brouwer
Deze discussie is voorbijgestreefd. Het Hof van Cassatie heeft immers zijn standpunt nogmaals geuit in een arrest van 4 maart 1977: “de aanvaarding wordt gegeven op het ogenblik van de definitieve oplevering”.501 Het Hof heeft er wel aan toegevoegd dat het gaat om een suppletieve regel. Partijen kunnen dus geldig overeenkomen dat de aanvaarding van de werken zal gebeuren op het ogenblik van de voorlopige oplevering. De rechter zal bijgevolg moeten nagaan wat de partijen bedongen hebben. Wanneer blijkt dat in de overeenkomst de partijen bepaalde met de voorlopige oplevering gepaard gaande formaliteiten - bijvoorbeeld de inspectie van de werken in aanwezigheid van de architect hebben voorzien, dan kan de rechter rechtsgeldig afleiden dat de partijen de intentie hebben gehad om de zichtbare gebreken te dekken.502
De tienjarige aansprakelijkheidstermijn gaat in op het ogenblik van de aanvaarding; dit heeft het Hof van Cassatie meermaals bevestigd. 503 Derhalve zal de tienjarige aansprakelijkheid ingaan op het ogenblik van de definitieve oplevering. Wanneer de partijen echter overeengekomen zijn dat de voorlopige oplevering als aanvaarding zal gelden, dan begint de termijn te lopen vanaf de datum van voorlopige oplevering. 504 Maar het staat de partijen geenszins vrij het begin van de tienjarige termijn te laten samenvallen met de voorlopige oplevering, zonder dat die een aanvaarding zou impliceren.505
1.6. Gevolgen van de opleveringen
Als voornaamste gevolgen van de voorlopige oplevering kunnen worden vermeld: - ten vroegste vanaf de voorlopige oplevering kan het risico overgaan506 - de voorlopige oplevering doet de waarborgtermijn van minimum één jaar aanvangen507 - de door erkende aannemers gestorte borgsom wordt voor de helft vrijgemaakt508 - de door niet-erkende aannemers gegeven waarborg wordt beëindigd509 - de bouwheer kan vanaf de voorlopige oplevering de nietigheid van de aannemingsovereenkomst niet meer inroepen510
501
Cass. 4 maart 1977, RW 1976-77, 2413. W. ABBELOOS, “De oplevering van bouwwerken”, AJT-Dossier 1995-1996, 87. 503 Cass. 4 maart 1977, RW 1976-77, 2413 en Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS. 504 Gent 12 juni 2009, NJW 2010, afl. 219, 253, noot R. STEENNOT. 505 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 47. 506 Artikel 5, tweede lid WB 507 Artikel 9 WB 508 Artikel 3, zesde lid Uitvoeringsbesluit 509 Artikel 4, vierde lid Uitvoeringsbesluit 502
Wet Breyne
106
Tess de Brouwer
Bij de voorlopige oplevering moet de koper of opdrachtgever in principe het saldo van de contractsprijs betalen (gedeeltelijke betalingen moeten immers in verhouding staan tot de prijs van de uitgevoerde werken en de voorlopige oplevering houdt de vaststelling in dat de werken beëindigd zijn). Als tegenprestatie dient de bouwpromotor de sleutels over te dragen. Het Hof van Beroep te Brussel oordeelde dat de bouwpromotor de sleuteloverdracht niet kon weigeren onder het mom van een betwisting over een aantal bedragen ten gevolge van aangebrachte wijzigingen. In casu was het grootste deel van de prijs reeds betaald en wachtte de koper reeds sinds meer dan zes maanden op zijn appartement. Het Hof veroordeelde de bouwpromotor tot de overdracht van de sleutels tegen betaling van de betwiste bedragen bij de Deposito- en Consignatiekas.511
Als voornaamste gevolgen van de definitieve oplevering kunnen vermeld worden: - de definitieve oplevering maakt een einde aan de waarborgtermijn van één jaar512 - de tweede helft van de door de erkende aannemers gestorte borgsom wordt vrijgemaakt513
1.7. De tussenkomst van de architect is niet vereist
Er bestaat geen wettelijke verplichting om een architect te doen tussenkomen bij de oplevering van de bouwwerken. Het spreekt voor zich dat de opdrachtgever of koper vrijwillig een beroep kan doen op een architect. Dit kan zeer zinvol zijn aangezien de aannemer niet dient in te staan voor zichtbare gebreken die zich na de oplevering manifesteren. 2.
Knelpunt
De cassatierechtspraak waarbij de mogelijkheid gegeven wordt aan de partijen te bedingen dat de voorlopige oplevering als aanvaarding geldt514, is vatbaar voor enkele punten van kritiek. Wat is immers nog de betekenis van de definitieve oplevering - die verplicht is in het kader van de Wet Breyne - wanneer de partijen dit bedongen hebben? De zichtbare gebreken zijn dan immers gedekt vanaf de voorlopige oplevering en de tienjarige aansprakelijkheidstermijn begint eveneens op dat ogenblik te lopen. Bovendien strijkt dergelijke clausule niet met de
510
Artikel 13, derde lid WB Brussel 18 januari 2006, RJI 2006, 187. 512 Artikel 9 WB 513 Artikel 3, zesde lid Uitvoeringsbesluit 514 Cass. 4 maart 1977, RW 1976-77, 2413 en Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS. 511
Wet Breyne
107
Tess de Brouwer
wens van de wetgever, namelijk dat er een winter zou voorbijgaan na de beëindiging van de werken vooraleer de koper/opdrachtgever de werken goedkeurt.515 Toch heeft het Hof van Beroep te Gent in het verleden 516 , maar ook zeer recent 517 de gevestigde cassatierechtspraak, waarbij het de partijen vrij staat de voorlopige oplevering conventioneel als aanvangspunt te bepalen voor de tienjarige aansprakelijkheid, bevestigd. De rechtsleer dringt aan op een wetgevend optreden. 518 De wetgever zou - volgens hen moeten bepalen dat de aanvaarding van de werken pas mogelijk is bij de definitieve oplevering. Wil men de vaststaande cassatierechtspraak niet teniet doen, dan zou de wetgever de verplichte tussenkomst van een architect moeten opleggen.519 Tenslotte stelt MAES – als derde optie - voor om over te schakelen naar één oplevering, waarbij de verplichte tussenkomst van de architect wordt opgelegd.520
IX Beding van wederinkoop Het beding van wederinkoop verleent de verkoper gedurende een bepaalde termijn het recht om de verkochte zaak vrij van alle lasten en hypotheken terug te nemen tegen terugbetaling van de oorspronkelijke koopprijs en mits vergoeding van de wettig gemaakte kosten van de koop en bepaalde herstellingen.521 Dergelijk beding geeft de opportuniteit aan de verkopers om eenzijdig de verkoop te ontbinden. Hierdoor zou het voor de verkoper mogelijk worden om druk uit te oefenen op de koper zodat deze laatste zou afzien van het inroepen van bepaalde contractuele of wettelijke rechten. Om dit te vermijden wordt elke beding van wederinkoop voor niet geschreven gehouden wanneer het zou voorkomen in een overeenkomst waarop de Wet Breyne van toepassing is.522
515
J. HERBOTS, „De verval- en verjaringstermijn in de Wet Breyne‟ in X. Actuele problemen ui het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 92-94. 516 Gent 24 april 1997, AJT 1998-99, 894. 517 Gent 12 juni 2009, NJW 2010, 253, noot R. STEENNOT. 518 S. MAES, “Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, nr. 120 en A.VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 48. 519 A.VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 48. 520 S. MAES, “Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, nr. 120. 521 Artikel 1658-1673 BW 522 Artikel 11 WB
Wet Breyne
108
Tess de Brouwer
X Waarborg 1.
Analyse
1.1. Algemeen
Gingen aannemers of verkopers failliet en bleef de koper achter met een onvoltooid gebouw, dan kon hij onder meer de nietigheid opwerpen of de ontbinding van het contract nastreven. Deze oplossingen beschermden de koper echter geenszins voldoende. Als louter chirografaire schuldeiser kwam hij immers in samenloop met de andere schuldeisers van de aannemer of verkoper.523 De Wet Breyne is hieraan tegemoet gekomen door het invoeren van een waarborgregeling524, het eigenlijke sluitstuk van de bescherming van de koper of opdrachtgever in geval van insolventie van de aannemer of verkoper.
525
De waarborgregeling houdt in dat de
professioneel een zekerheid moet stellen tot waarborg van zijn verbintenissen.
Met de wetswijziging in 1993 zijn een aantal wijzigingen aangebracht aan de tekst van artikel 12 WB en artikel 3 en 4 van het Uitvoeringsbesluit. Deze technische aanpassingen hielden rekening met enerzijds de Wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der aannemers en anderzijds
met
de
uitbreiding
van
het
toepassingsgebied
tot
uitbreidings-
en
vergrotingswerken. Daarnaast werd een vierde lid toegevoegd aan artikel 13 WB: “de authentieke akte moet vermelden dat alle voorschriften van de artikelen 7 en 12 van deze Wet nageleefd werden”. Sindsdien is een verzaking aan de waarborgregeling door de koper of opdrachtgever niet meer geoorloofd526, daar waar die vóór de wetswijziging meer de regel dan de uitzondering was.527
De niet-naleving van de verplichting tot het verstrekken van de in artikel 12 WB bepaalde waarborg biedt de consument de mogelijkheid om de nietigheid van de overeenkomst op te
523
J.- M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 136-137. 524 Artikel 12 WB 525 H. DE DECKER, “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne” in X., Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire pers, 2004, 100-101. 526 Pagina 135 e.v. 527 H. DE DECKER, “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne” in X., Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire pers, 2004, 100-101.
Wet Breyne
109
Tess de Brouwer
werpen.
528
Daarnaast kan de notaris, samen met de aannemer of verkoper, worden
veroordeeld tot het stellen van een waarborg.529
De Wet Breyne maakt een onderscheid tussen erkende en niet erkende aannemers of verkopers. 1.2. Erkende aannemers (en daarmee gelijkgestelde aannemers?)
Wanneer de verkoper of de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, voldoet aan de eisen van de Wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der aannemers, is hij verplicht een borgtocht te stellen.530 Het bedrag van de borgtocht bedraagt 5% van de prijs van het gebouw.531 1.2.1. Vereiste erkenning Alleen werkelijke aannemers kunnen een erkenning in de zin van de Wet van 20 maart 1991 bekomen. Projectontwikkelaars, studiebureaus en projectmanagers kunnen niet erkend worden.532 Een niet-aannemer kan dus nooit in aanmerking komen voor de 5%-regel. De term „de verkoper‟ in artikel 12, eerste lid WB dient dan ook begrepen te worden als de „aannemerverkoper‟.533
De erkenning wordt verleend in bepaalde categorieën, naargelang de aard van de werken, en binnen elke categorie in klassen, naargelang de grootte van de opdracht. Per klasse wordt dan nog een bijkomend bedrag bepaald van alle werken die door dezelfde aannemer gelijktijdig mogen worden uitgevoerd op het ogenblik van het gunnen van de opdracht. 534 De Erkenningscommissie onderzoekt of de aannemer aan de erkenningsvoorwaarden - de aannemer zal in principe het bewijs moeten leveren dat hij financieel stevig genoeg staat, dat hij technisch bekwaam is en dat hij beschikt over bekwame werknemers - voldoet en op haar
528
Ariktel 13, tweede lid WB Rb. Tongeren 7 september 2006, T.App. 2007, 32. 530 Artikel 12, eerste lid WB 531 Artikel 3, eerste lid Uitvoeringsbesluit 532 H. DE DECKER, “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne” in X., Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire pers, 2004, 101. 533 E. WYMEERSCH, F. NICHELS en D. BLOMMAERT, “De garantieregeling in de wet Breyne”, RW 1994-1995, 181, nr. 3. 534 Artikel 7 Wet 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 6 april 1991. 529
Wet Breyne
110
Tess de Brouwer
advies levert de bevoegde gewestregering getuigschriften af die vaststellen dat een aannemer in een bepaalde categorie en klasse erkend is.535
Gezien de Wet Breyne de verkoop of oprichting van woningen of appartementen tot voorwerp heeft, moet de aannemer erkend zijn in categorie D, die de “algemene aannemingen van bouwwerken” betreft.536 Wanneer het gaat om werken tot 135.000 euro, dan volstaat het dat de aannemer erkend is in klasse 1. Om werken van meer dan 135.000 euro, maar minder dan 275.000 euro te mogen uitvoeren, moet de aannemer erkend zijn in klasse 2 enz.537 In het totaal zijn er zeven klassen. Opgemerkt dient te worden dat er in de Wet Breyne geen regeling bestaat voor het geval dat bij de uitvoering van de werken de prijs zodanig stijgt waardoor men in een hogere klasse terechtkomt, terwijl de aannemer daarvoor niet meer erkend is.538
Een punt van discussie in de rechtsleer is op welke grondslag moet berekend worden of de aannemer al dan niet erkend is. Moet de aannemer erkend zijn voor het bedrag dat overeenstemt met de prijs van het volledige appartementsgebouw dan wel voor een bedrag gelijk aan de prijs van een individueel appartement? De vraag is met andere woorden of de verkoper die een appartement koopt van 200.000 euro in een flatgebouw dat globaal 5.000.000 euro kost, erkend moet zijn in klasse 2, dan wel in klasse 6. Een meerderheid in de rechtsleer stelt dat de erkenning van de aannemer overeen moet stemmen met de totale prijs van het gebouw.539 PATART en ROUSSEAU zijn echter van oordeel dat rekening moet gehouden worden met de tussen de partijen overeengekomen prijs, zijnde de prijs van een individueel appartement. Een andere grondslag, bijvoorbeeld de kostprijs van het gebouw, zou volgens hen aanleiding kunnen geven tot allerlei manipulaties met betrekking tot de raming van de kostprijs. 540 VERBEKE en VANHOVE wijzen er immers op dat de totale kostprijs van het
535
M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 103. Artikel 4 KB 26 september 1991 tot vaststelling van bepaalde toepassingsmaatregelen van de wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 18 oktober 1991. 537 Artikel 3§2 KB 26 september 1991, zoals gewijzigd door artikel 29 KB 20 juli 2000 betreffende de invoering van de euro in de regelgeving die ressorteert onder het Ministerie van Verkeer en Infrastructuur, BS 30 augustus 2000. 538 M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 201. 539 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 107; J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 140-141en S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 63. 540 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, 314-315, nr. 31 en L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, nr. 326. 536
Wet Breyne
111
Tess de Brouwer
gebouw pas bekend is na de verkoop van alle appartementen. 541 Hierdoor dient de prijs geraamd te worden en men zou deze veel te laag kunnen ramen zodat de aannemer toch nog erkend zou zijn. De voorstanders van de meerderheidsstrekking erkennen het probleem van de manipulaties, maar stellen dat deze kunnen vermeden worden door het inschakelen van de verplichte tussenkomst van de architect die controle kan uitoefenen op de schatting van de totale kostprijs.542
Op grond van artikel 13, vierde lid WB moet de notaris nagaan of aan artikel 12 WB voldaan is. Voor het uitoefenen van deze controletaak, zal hij er zich van moeten vergewissen of de aannemer al dan niet erkend is. Hij moet dit in principe opnieuw nagaan voor elke nieuwe verkoop van een woning of een appartement in aanbouw omdat sinds de voorgaande verkoop de erkenning van de aannemer zou kunnen geschorst of ingetrokken zijn.543 Een consultatie van de lijst van de erkende aannemers is aangewezen, aangezien daar de schorsingen en intrekkingen in vermeld worden. Deze lijst wordt gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad.544 De notaris zal ook moeten nagaan of de klasse en de categorie van de erkenning overeenstemmen met de betreffende werken, maar volgens DE WULF dient hij niet na te gaan wat het totaal van de werken is waar de aannemer op dat ogenblik mee gestart is. 545 Wanneer er twijfel bestaat over de erkenning of de equivalentie van de aannemer, dan kan hij best - om zijn eigen beroepsaansprakelijkheid niet in het gedrang te brengen - de waarborg van nieterkende aannemers toepassen.546
Volgens bepaalde rechtsleer kan ook de aannemer, die voldoet aan de wettelijke erkenningsvoorwaarden547 of die houder is van een voorlopige erkenning548, van bovenstaand regime genieten. De Wet Breyne verlangt immers niet noodzakelijk dat de aannemer erkend is, maar wel dat hij “wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, voldoet 541
A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 123. S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, nr. 79. 543 C. DE WULF, “De koop van een te bouwen woning of een woning in aanbouw” in X., Opstellen van notariële akten deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-2006, nr. 533. 544 L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, nr. 326. 545 C. DE WULF, “De koop van een te bouwen woning of een woning in aanbouw” in X., Opstellen van notariële akten deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-2006, nr. 533 en L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, nr. 326. Contra: J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 140-142, nr. 109 : “Le notaire s‟assurera que les travaux entrepris simultanément par l‟entrepreneur agrée, tant en Belgique qu‟à l‟étranger, ne dépassent pas en valeur, les limites fixées par son agréation et par les dispositions réglementaires.” 546 D.-B. FLOOR, Tijdelijke handelsvennootschappen, Larcier, Gent, 2007, 149. 547 Artikel 3, 2° Wet 20 maart 1991. 548 Artikel 10 Wet 20 maart 1991. 542
Wet Breyne
112
Tess de Brouwer
aan de eisen van de Wet van 20 maart 1991.”549 Sommige auteurs onderschrijven deze visie niet. Zij menen dat enkel een opdracht voor aanneming van openbare werken kan gegund worden aan een niet-erkend aannemer die kan bewijzen dat hij voldoet aan de erkenningsvoorwaarden gesteld door of krachtens de Wet van 20 maart 1991. Dus van zodra de koper of opdrachtgever een privé-persoon is, moet de aannemer wel degelijk erkend zijn opdat de 5%-waarborg zou volstaan.550 1.2.2. Aard en omvang van de waarborg De erkende aannemers moeten een borgstelling stellen. Dit is een zakelijk zekerheidsrecht; een door de Wet georganiseerde vestiging van een pandrecht. De waarborg van de koper of opdrachtgever bestaat dus uit een som of publieke fondsen.551 Erkende aannemers genieten van een uitermate gunstig regime: het bedrag van de borgstelling bedraagt amper 5% van de totale prijs van het gebouw. De vermelding „de prijs van het gebouw‟ is zeer problematisch in geval van appartementen. Bedoelt men de prijs van het totale appartementsgebouw waarvan het verkochte appartement deel uitmaakt, dan wel de prijs van het individuele appartement? 552 Een analoge interpretatie met de tekst van artikel 4, eerste lid van het Uitvoeringsbesluit in verband met de voltooiingswaarborg van de niet-erkende aannemer leidt ertoe dat het gaat om de prijs van „het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt‟. Vele argumenten echter zijn aangehaald door CHAMPION die overtuigen dat de term „gebouw‟ slaat op een individueel appartement. Een van die argumenten is een tekstargument. Artikel 7e) WB bepaalt dat de totale prijs van het huis of het appartement moet vermeld worden in de overeenkomst. Artikel 1 van het Uitvoeringsbesluit is de uitvoeringsbepaling van artikel 7e) WB. In artikel 1§1, derde lid WB spreekt men over de prijs van het gebouw; het gaat hier dan logischerwijze om de prijs van het huis of van het appartement. Welnu artikel 1§1, tweede lid a) van het Uitvoeringsbesluit bepaalt uitdrukkelijk dat de prijs van het gebouw dezelfde draagwijdte
549
E. WYMEERSCH, F. NICHELS en D. BLOMMAERT, “De garantieregeling in de wet Breyne”, RW 1994-1995, 183, nr. 7 en D-B FLOOR, Tijdelijke handelsvennootschappen, Gent, Larcier, 2007, 148. 550 B. CHAMPION, “Uit de notariële praktijk”, Notarius 1994, afl. 1, 35 en L. WEYTS, “De tijdelijke vereniging in de wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”, T.Not. 1996, 3. 551 B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 37-38. 552 B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 37-38.
Wet Breyne
113
Tess de Brouwer
heeft in alle bepalingen van het Uitvoeringsbesluit. Wanneer men dus spreekt over de prijs van het gebouw, gaat het altijd om de prijs van het individuele appartement.553
De ridicule waarborg van 5% van de prijs van het individuele appartement brengt natuurlijk heel wat moeilijkheden met zich mee in geval van faillissement van de aannemer. In geen geval zal deze waarborg volstaan om het appartementsgebouw te voltooien. Maar zomaar de tekst van de Wet aanpassen, zodat de 5% moet berekend worden op de prijs van het appartementsgebouw in zijn geheel, is geen oplossing. Hoe kan immers de notaris, die op grond van artikel 13, vierde lid WB moet nagaan of de erkende aannemer een borgstelling van 5% van de prijs van het gebouw gesteld heeft, de prijs van het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt, bepalen? 554 De totale prijs is immers slechts bekend op het ogenblik dat alle appartementen verkocht zijn. Een dergelijke aanpassing van de Wet, zou dus een einde maken aan de controleopdracht van de notaris.555 1.2.3. Door wie en aan wie? Het is de medecontractant van de koper of opdrachtgever die de waarborg moet stellen, niet bijvoorbeeld de aannemer aan wie deze persoon de uitvoering van de werken heeft opgedragen. 556 Het bedrag van de zekerheidsstelling moet steeds gestort worden bij de Deposito- en Consignatiekas.557 1.2.4. Vorm van de waarborg Artikel 3, tweede lid van het Uitvoeringsbesluit vermeldt drie vormen van borgtocht: de borgtocht in speciën of in publieke fondsen, de solidaire borgtocht en de globale waarborg. De globale waarborg werd ingevoerd om aannemers, die in de loop van eenzelfde jaar voor verschillende aannemingen talrijke borgen stelden, de gelegenheid te verlenen om met toelating van de Minister van Financiën één deposito in publieke fondsen ter garantie aan te leggen voor hun gezamenlijke verbintenissen. Deze vorm is volledig in onbruik geraakt.558
553
B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 37-38. D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 323, nr. 46. 555 B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 38. 556 H. DE DECKER, “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne” in X., Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire pers, 2004, 104, nr. 47. 557 Artikel 3, eerste lid Uitvoeringsbesluit 558 L. DEHOUCK, “De notariële praktijk in afwachting van een nieuwe woningbouwwet”, Not.Fisc.M. 1994, afl. 9, 5. 554
Wet Breyne
114
Tess de Brouwer
1.2.5. Bewijs van de waarborgstelling Binnen de dertig dagen na de ondertekening van de overeenkomst moet de aannemer aan de koper of opdrachtgever een door de Depositio- en Consignatiekas ondertekend bewijs voorleggen van deze zekerheidsstelling. Wanneer de overeenkomst werd gesloten onder een opschortende voorwaarde, begint deze termijn te lopen vanaf de dag waarop de aannemer kennis heeft van het vervuld zijn van die voorwaarde.559 Heeft de aannemer het bewijs van de zekerheidsstelling niet binnen de wettelijke termijn voorgelegd, dan kan de koper of opdrachtgever de nietigheid van de bouwovereenkomst vorderen. 560 De verklaring van de koper/opdrachtgever dat het bewijs van de zekerheidsstelling werd voorgelegd, moet vermeld worden in de notariële akte.561 1.2.6. Aanwending en vrijmaking van de waarborg De koper of de opdrachtgever mag op het bedrag van de waarborg de sommen voorafnemen die hem toekomen ingevolge het nadeel dat hij heeft geleden wegens de vertraging in de uitvoering van de overeenkomst of wegens de volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van de overeenkomst, voor zover dit te wijten is aan de verkoper of de aannemer.562,563 Hoe de sommen zullen voorafgenomen worden, is echter niet in de Wet geregeld.564
De waarborg moet, voor zover de werken volledig en correct zijn uitgevoerd, voor de helft bij de voorlopige oplevering en voor de andere helft bij de definitieve oplevering door de koper of opdrachtgever worden vrijgegeven en dit steeds binnen de vijftien dagen na het verzoek daartoe van de verkoper of de aannemer. Bij niet-naleving hiervan zal de koper of opdrachtgever interesten verschuldigd zijn aan de aannemer, berekend tegen de wettelijke interestvoet.
565
De waarborg wordt dus niet automatisch vrijgegeven na de diverse
opleveringen.
559
Artikel 3, derde lid Uitvoeringsbesluit Antwerpen 31 mei 1976, RW 1976-77, 940. 561 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 110. 562 Artikel 3, vijfde lid Uitvoeringsbesluit 563 Of de waarborg ook geldt voor de gemene delen is een onoplosbaar probleem (M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 111). 564 E. DEVROEY, “De voltooiingswaarborg in de praktijk”, T.Not. 1978, 136. 565 Artikel 3, zesde en laatste lid Uitvoeringsbesluit 560
Wet Breyne
115
Tess de Brouwer
Er is discussie in de rechtsleer of een gebrekkige afwerking van de woning door de aannemer kan worden gelijkgeschakeld met de „gedeeltelijke niet-uitvoering‟. Kan met andere woorden de waarborg ook aangesproken worden bij gebrekkige afwerking? Uit de wijze waarop de waarborg wordt vrijgemaakt, leidt DEVROEY af dat de waarborg wel degelijk kan aangewend worden in geval van gebrekkige uitvoering, maar met een beperking in de tijd. De koper kan na de voorlopige oplevering de resterende helft van de waarborg opvragen wanneer hij aantoont dat er verborgen gebreken tijdens de waarborgperiode van één jaar aan het licht zijn gekomen of wanneer de professioneel tekort geschoten is aan zijn verbintenis tot herstel van de bij de voorlopige oplevering aangeduide gebreken. De koper kan echter niet de waarborg aanspreken voor gebreken die na het verloop van de waarborgperiode aan het licht komen, ook al is het tweede deel van de waarborg nog niet vrijgegeven.566 1.3. Niet-erkende aannemer
Wanneer de verkoper of de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, niet voldoet aan de eisen van de Wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van de aannemers van werken, is hij ertoe gehouden hetzij een voltooiingswaarborg, hetzij een terugbetalingwaarborg te verstrekken.567
Onder deze regeling vallen de niet-aannemers, aannemers die geen erkenning hebben bekomen of erkende aannemers die werken uitvoeren uit een hogere categorie.568 1.3.1. Vormen van de waarborg De niet-erkende aannemer dient hetzij de voltooiing van het huis te waarborgen, hetzij de gestorte bedragen terug te betalen. „Hetzij‟ wijst op een tegenstelling: het is het één of het ander. De aannemer moet dus niet èn de voltooiingswaarborg èn de terugbetalingswaarborg
566
M. DEVROEY, “De draagwijdte van de zekerheid der erkende aannemers in de wet koop op plan”, T.Aann. 1990, 200. 567 Artikel 12, tweede lid WB 568 L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 147, nr. 345.
Wet Breyne
116
Tess de Brouwer
stellen. 569 , 570 RENARD en VAN
DER
SMISSEN zijn echter van mening dat zowel de
voltooiingswaarborg als de terugbetalingswaarborg gesteld moeten worden.571 A. Voltooiingswaarborg In geval van een voltooiingswaarborg garandeert de bank één van de verbintenissen van de aannemer, die er concreet in bestaat de werken voor te financieren. Zijn personeel, leveranciers en onderaannemers worden betaald door de bank in afwachting dat hij de betalingen van de kopers ontvangt. De bank verbindt zich er met andere woorden toe de bedragen, die nodig zijn voor de afwerking van het gebouw, voor te schieten en draagt uiteindelijk enkel en alleen de meerkost van de werken die het gevolg is van de insolventie van de aannemer.572 De voltooiingswaarborg gesteld door de niet-erkende aannemer is dus, in tegenstelling tot de borgstelling gesteld door de erkende aannemer, een persoonlijk zekerheidsrecht.573
Eens de voltooiingswaarborg wordt uigevoerd door de bank, wil zij natuurlijk terug in het bezit komen van de voorgeschoten bedragen. Maar de koper moet blijven doorbetalen aan de aannemer. Deze laatste heeft immers een schuldvordering voor de betaling van de prijs op hem. Om dit te vermijden moet op het ogenblik van de zekerheidsstelling volmacht gegeven worden aan de bank om de afbetalingen te innen.574
CHANDELLE kwalificeert de voltooiingswaarborg als integraal: de bank verbindt zich ertoe het nodige bedrag te betalen voor de volledige voltooiing van de werken, ongeacht de omvang van de kosten.575 Het gaat dus niet om een waarborg voor een bepaald percentage van de prijs
569
M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 119 en A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 63. 570 De Wet bepaalt niet wie de keuze tussen de voltooiings- en terugbetalingswaarborg mag maken, dus oordeelt het notariaat dat deze keuze aan de koper toekomt. (H. UYTTERSPROT, “De wet Breyne: zekerheidsstelling en achterpoorten; nadelen en risico‟s”, TVV 2006, 787.) 571 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 190. 572 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 122. 573 B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 38. 574 M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 202. 575 J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 145, nr. 116.
Wet Breyne
117
Tess de Brouwer
van het gebouw of beperkt tot een bepaald bedrag. Het is een waarborg van 100% van de uiteindelijke totale kostprijs. 576
De vraag is gerezen in de rechtsleer en rechtspraak of de voltooiing van de werken een afwerking impliceert zoals beschreven in de plannen en bestekken, dan wel of de te waarborgen verbintenis minder exhaustief moet worden opgevat en enkel een graad van afwerking beoogt die de bewoning toelaat. 577 De rechtspraak 578 en de rechtsleer 579 opteren voor het eerste: het woord voltooiing in voltooiingswaarborg moet worden geïnterpreteerd als de uitvoering van alle conventioneel bepaalde prestaties. Het criterium „normale bewoonbaarheid‟ in artikel 7e) WB is slechts relevant omdat dit het toepassingsgebied van de Wet Breyne verder aanvult. Een afwerking die een normale bewoonbaarheid vooropstelt, is een minimumvoorwaarde, aangezien de Wet Breyne alleen op zulke overeenkomsten van toepassing is.580 Er dient dus gekeken te worden naar de inhoud van de bouwovereenkomst om het woord voltooiing af te bakenen. De volledige afwerking - open haard, gordijnen, aanleg van de tuin - wordt gewaarborgd voor zover dit voorzien is in de overeenkomst. Wanneer daarentegen de bouwovereenkomst de te leveren prestatie van de aannemer beperkt tot een afwerking die de normale bewoonbaarheid toelaat, dan is de volledige afwerking niet gewaarborgd.
CHANDELLE leidt hieruit af dat de voltooiingswaarborg tegelijkertijd ook beperkt is. De volledige afwerking is immers enkel gewaarborgd wanneer voorzien in de overeenkomst. Bovendien dekt zij slechts één enkel risico: de niet-voltooiing die het gevolg is van de insolvabiliteit van de verkoper of de aannemer. Zij dekt niet de kwaliteit van de uitvoering581, zodat de bij de oplevering vastgestelde gebreken niet zijn gewaarborgd, noch de schade geleden wegens vertraging van de werken of ontbinding van de overeenkomst.582
576
A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 63. M. MUYLLE, “100%-waarborg van wet Breyne”, NJW 2006, 782, nr. 31. 578 Kh. Antwerpen 21 januari 1982, T.Aann. 1983, 211, noot M. DEVROEY en Kh. Veurne 16 februari 2005, NJW 2006, afl. 150, 809. 579 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 123 en J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 145, nr. 116. 580 M. MUYLLE, “100%-waarborg van wet Breyne”, NJW 2006, 782, nr. 31. 581 Kh. Veurne 16 februari 2005, NJW 2006, afl. 150, 809. 582 J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 145, nr. 116. 577
Wet Breyne
118
Tess de Brouwer
Op het eerste zicht lijkt er een tegenstrijdigheid te bestaan tussen enerzijds artikel 12, tweede lid WB en anderzijds artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit. De Wet spreekt immers over „de voltooiing van het huis of het appartement‟ terwijl het Uitvoeringsbesluit melding maakt van „de voltooiing van het huis of van het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt‟. Men kan zich dus afvragen of de voltooiingswaarborg enkel de afwerking van het appartement waarborgt, dan wel ook de gemene delen garandeert. De rechtspraak 583 en rechtsleer584 komen unaniem tot de conclusie dat de voltooiingswaarborg zowel het privatieve kavel als de noodzakelijke gemene delen dekt. Aan het woord „appartement‟ moet een ruime interpretatie gegeven worden. Men kan zich moeilijk de voltooiing van één appartement inbeelden zonder de afwerking van sommige gemene delen (lift, trap, dakconstructie) van het gebouw.
De volgende vraag die zich dan stelt, is aan wie het toekomt om de voltooiingswaarborg met betrekking tot de gemene delen af te dwingen: de individuele mede-eigenaar of de vereniging van mede-eigenaars? De rechtbank van koophandel te Veurne is van mening “dat een vordering gericht ten aanzien van de kredietinstelling die de waarborg heeft verleend en die betrekking heeft op de gemeenschappelijke delen een vordering is die door de vereniging van mede-eigenaars dient ingesteld te worden”. De rechtbank baseert zich op de artikelen 577-9 § 1 en 577-5 § 3 van het Burgerlijk Wetboek. Krachtens deze artikelen is de vereniging van mede-eigenaars bevoegd om alle rechtsvorderingen in te stellen die tot haar doel behoren, namelijk het behoud en het beheer van het gebouw of groep van gebouwen.585
Opgemerkt dient nog te worden dat deze regeling niet echt praktisch is. De voltooiingswaarborg geldt per definitie voor de kleine aannemers, aangezien deze meestal niet erkend zijn. Welnu deze aannemers vinden niet altijd gemakkelijk een bank die voor hen borg wil staan, aangezien de omvang van het gewaarborgde risico moeilijk te bepalen is586 en de aannemers geen zekerheden kunnen verstrekken. Het op te richten gebouw kan immers niet in
583
Brussel 18 maart 1986, Pas. 1986, II, 85 en Kh. Veurne 16 februari 2005, NJW 2006, 809. B. CHAMPION,“Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 38-39; M. MUYLLE, “100%-waarborg van wet Breyne”, NJW 2006, 776-777; J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 145, nr. 115 en M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 126-127. 585 Kh. Veurne 16 februari 2005, NJW 2006, afl. 150, 809. 586 D.-B. FLOOR, Tijdelijke handelsvennootschappen, Larcier, Gent, 2007, 150. 584
Wet Breyne
119
Tess de Brouwer
pand gegeven worden, omdat de rechten op de grond en de eigendom van de materialen naarmate hun inwerking onmiddellijk overgaan op de koper of opdrachtgever.587 B. Terugbetalingswaarborg De koper aan wie een terugbetalingswaarborg is verstrekt, verkrijgt de terugbetaling van de reeds gestorte bedragen wanneer hij de ontbinding van de overeenkomst vraagt wegens de niet-voltooiing van de werken. De koper kan de waarborg alleen inroepen als hij de ontbinding van de overeenkomst vraagt omdat de werken niet voltooid zijn588 en niet als hij de ontbinding om andere redenen eist. Enkel de effectief betaalde bedragen zullen kunnen worden teruggevorderd. Eventuele procedurekosten of schadevergoedingen die de koper van de verkoper kan eisen, zullen niet worden gedekt door de terugbetalingswaarborg.589
Met betrekking tot deze waarborg bestaat er een lacune: de uitvoeringsbepalingen van de terugbetalingswaarborg ontbreken. Artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit regelt alleen maar de voltooiingswaarborg.590 Bepaalde rechtsleer neemt echter aan dat de bepalingen van artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit inzake de voltooiingswaarborg mutatis mutandis van toepassing zijn op de terugbetalingswaarborg.591
De terugbetalingswaarborg is in onbruik geraakt aangezien deze waarborg voor geen van de partijen gunstig is. De bank blijft na terugbetaling van de betaalde bedragen met een onafgewerkt gebouw zitten, dat ze zal moeten afwerken opdat ze het kan verkopen. De koper is hiermee evenmin gediend vermits die nog steeds geen woning heeft.592 1.3.2. Vrije keuze tussen de voltooiing en terugbetaling Wanneer de aannemer of de verkoper zijn contractuele verplichtingen niet nakomt, kan de koper of opdrachtgever ofwel de voltooiing van het gebouw eisen ofwel de terugbetaling van
587
M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 203. 588 Artikel 12, tweede lid WB 589 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 134. 590 M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 202. 591 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 134. 592 H. UYTTERSPROT, “De wet Breyne: zekerheidsstelling en achterpoorten; nadelen en risico‟s”, TVV 2006, 788.
Wet Breyne
120
Tess de Brouwer
de reeds gestorte bedragen. De keuze ligt bij de consument. De koper of opdrachtgever kan de voltooiingswaarborg slechts opeisen indien hij de uitvoering van het contract vraagt. Hij kan er zich niet op beroepen indien hij de ontbinding van de overeenkomst vraagt. In dat geval kan hij enkel een beroep doen op de terugbetalingswaarborg. Werd aan de koper of opdrachtgever bijvoorbeeld enkel een voltooiingswaarborg verstrekt, dan heeft deze geen waarborg indien hij de ontbinding vraagt.593
De keuze tussen ontbinding en terugbetaling is niet alleen belangrijk voor de koper, maar tevens voor de bank. In de hypothese dat de verkoper van een appartementsgebouw failliet gaat en aan de koper beide waarborgen zijn verstrekt, zou iedere koper afzonderlijk de vrije keuze hebben tussen de voltooiing van het gebouw (en de daarmee gepaard gaande voltooiingswaarborg) en de ontbinding van de overeenkomst (en de daarmee gepaard gaande terugbetalingswaarborg). Sommige eigenaars zouden de bank dan kunnen verplichten de sommen voor te schieten om het gebouw te voltooien, terwijl andere de terugbetaling van de reeds gestorte sommen zouden kunnen eisen. Om dit te vermijden, wordt in de praktijk bijna altijd een overeenkomst tussen de bank en de koper gesloten waarin het keuzerecht beperkt wordt.594 In de overeenkomst worden objectieve voorwaarden595 vastgelegd op grond waarvan de keuze moet gemaakt worden596; van zodra de werken te ver gevorderd zijn, zal de koper enkel nog maar de mogelijkheid hebben om de overeenkomst voort te zetten. De keuze van de koper mag echter niet beperkt worden door één of andere duistere clausule in het contract tussen de verkoper en de bank.597 Die clausule is voor de koper een res inter alios acta.598 1.3.3. Uitvoeringsbepalingen Het Uitvoeringsbesluit regelt alleen de voltooiingswaarborg.599 De uitvoeringsbepalingen van de terugbetalingswaarborg ontbreken.
593
D. PATART , “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén. enr.not. 2001, nr. 43. Zie ook : Antwerpen 22 mei 1985, T.Aann. 1986, 139. 594 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 121 en A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 126. 595 De koper mag zijn keuzerecht dus niet zonder meer delegeren aan de bank. 596 D. PATART , “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén. enr.not. 2001, nr. 44. 597 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 126. 598 Artikel 1165 BW 599 Artikel 4 Uitvoeringsbesluit
Wet Breyne
121
Tess de Brouwer
A. Wie mag de waarborg stellen/aanspreken Alleen kredietinstellingen of hypotheekondernemingen, die beantwoorden aan de voorwaarden van respectievelijk de Wet van 22 maart 1993 inzake de kredietinstellingen en de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, mogen zich hoofdelijk borg stellen ten opzichte van de koper of opdrachtgever om de sommen die nodig zijn voor de voltooiing van het gebouw voor te schieten in geval van onvermogen van de verkoper of aannemer.600
Uitsluitend de koper of opdrachtgever kan de borg aanspreken en niet de gefailleerde verkoper of zijn schuldeisers. Aangezien er hoofdelijkheid is, kan de koper of opdrachtgever verhaal uitoefenen tegen de aannemer of verkoper dan wel tegen de financiële instelling.601 B. Bewijs van waarborgstelling Het Uitvoeringsbesluit organiseert de wijze waarop de waarborgstelling ter kennis moet gebracht worden aan de koper of opdrachtgever. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen een onderhands aannemingscontract en een authentieke verkoopovereenkomst. Bij een verkoopovereenkomst vermeldt de notaris in de verkoopakte het bestaan van de overeenkomst van waarborgstelling en voegt een afschrift ervan bij de akte. 602 Wanneer het echter een aannemingsovereenkomst betreft, zal de aannemer binnen de dertig dagen na het sluiten van de overeenkomst of nadat de aannemer kennis heeft gekregen van het zich realiseren van de opschortende voorwaarde waaronder die overeenkomst was aangegaan, het bewijs moeten leveren van de gestelde zekerheid.603 C. Einde van de waarborg De verbintenis van de financiële instelling eindigt op het ogenblik van de voorlopige oplevering.604 Op dat moment wordt de borg volledig vrijgegeven.
600
Artikel 4, eerste lid Uitvoeringsbesluit E. DEVROEY, “De voltooiingswaarborg in de praktijk”, T.Not.1978,142. 602 Artikel 4, tweede lid Uitvoeringsbesluit. Zie Brussel 18 maart 1986, Pas. 1986, II, 84: “de notaris begaat een fout wanneer hij deze wettelijke verplichting miskent, hetgeen tot zijn aansprakelijkheid kan leiden”. 603 Artikel 4, derde lid Uitvoeringsbesluit 604 Artikel 4, vierde lid Uitvoeringsbesluit 601
Wet Breyne
122
Tess de Brouwer
D. Lacune Artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit schrijft niet voor hoe de voltooiingswaarborg moet gerealiseerd worden bij het in gebreke blijven van de verkoper of de aannemer. Wie zal bijvoorbeeld de nieuwe aannemer aanduiden: de koper/opdrachtgever of de kredietinstelling? Moeten de nieuwe aannemers een nieuwe zekerheidsstelling geven voor het geval ook de tweede aannemer failliet zou gaan?605 De te volgen procedure kan dus best ingelast worden in de overeenkomst.606 1.3.4. Voorrecht op de waarborg Artikel 12, derde lid WB bepaalt dat de koper een voorrecht heeft op de voltooiingswaarborg dat onmiddellijk rang neemt na het voorrecht van artikel 27, 5° van de hypotheekwet. Deze bepaling moet echter een vergissing van de wetgever zijn, aangezien artikel 27 handelt over de onroerende voorrechten en de voltooiingswaarborg uiteraard roerend van aard is.607 2.
Knelpunten
2.1. Achterpoorten om te volstaan met de 5%-waarborg
Niet-erkende aannemers proberen de strenge vereiste van de 100%-waarborg vaak te omzeilen. Er werden reeds een aantal mogelijkheden vermeld
om buiten het
toepassingsgebied van de Wet te blijven. Is dat niet mogelijk, dan worden er vaak constructies tussen een erkende en niet-erkende aannemer opgezet om toch in aanmerking te komen voor de 5%-waarborg. Eén daarvan is de tijdelijke vereniging.608 De vraag is of deze truc aanvaard wordt. De rechtsleer is alleszins verdeeld.
Wanneer er een tijdelijke vereniging is tussen twee of meer erkende aannemers of twee of meer niet-erkende aannemers stelt er zich geen probleem. In het eerste geval zal de 5%waarborg volstaan, in het tweede geval zal een waarborg ten belope van 100% moeten
605
M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 38: “Deze aannemer moet geen voltooiingswaarborg stellen, omdat zijn mogelijk falen nog gedekt is door de oorspronkelijke waarborg.” 606 M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 202. 607 H. DE DECKER, “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne” in X., Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire pers, 2004, 105. 608 Voor een andere constructie: H. UYTTERSPROT, “De wet Breyne: zekerheidsstelling en achterpoorten: nadelen en risico‟s”, TVV 2006, 789-791.
Wet Breyne
123
Tess de Brouwer
verstrekt worden.609 Maar welke waarborg moet verstrekt worden in geval van een tijdelijke vennootschap tussen een erkende aannemer en een niet-erkende aannemer? Moet slechts eenmaal de 5%-waarborg gestort worden of moet elke aannemer individueel aan de hem opgelegde waarborg voldoen?
De tijdelijke vereniging heeft geen rechtspersoonlijkheid en zou dus strikt juridisch geen erkenning als aannemer kunnen bekomen.610 Alle partijen moeten dus afzonderlijk voldoen aan de wettelijke waarborg.611
Maar artikel 11 van de Wet van 20 maart 1991 bepaalt dat tijdelijke verenigingen van aannemers toch tot de uitvoering van werken - waarvoor normalerwijze erkenning vereist is worden toegelaten voor zover één van de deelgenoten over de vereiste erkenning beschikt en de overige deelgenoten beantwoorden aan een aantal voorwaarden bepaald in artikel 4 van die wet. 612 Dit artikel vormt als het ware een uitzondering op het principe dat de tijdelijke vereniging niet als één rechtspersoon kan gezien worden.613 Als de vereniging als een geheel kan aanzien worden, dan strekt de erkenning van één van de leden zich uit tot gans de groep.614
De kern van de discussie is dus of artikel 11 van de Wet van 20 maart 1991 enkel van toepassing is in een zeer specifieke context, met name de openbare werken dan wel ook kan toegepast worden in het kader van de Wet Breyne, private toestanden. De progressieve stelling615 meent dat de verwijzing in de Wet Breyne naar de Wet van 20 maart 1991 zich tevens uitstrekt naar gemeld artikel 11. In geval van een tijdelijke vereniging tussen een erkende en een niet-erkende aannemer volstaat het dus volgens deze visie dat het erkende lid de 5%-waarborg stelt. De andere niet-erkende aannemers moeten geen voltooiings- of terugbetalingswaarborg meer stellen. Bovendien - naast bovenstaand
609
S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 65. I. GERLO, “De tijdelijke vereniging en waarborgregeling in de wet Breyne”, T.Not. 2002, afl. 6, 50. 611 L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne” in X., Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2009, 34-35. 612 Deze voorwaarden hebben betrekking op de nationaliteit, de inschrijving in het handelsregister, de eerbaarheid en de naleving van sociale en fiscale verplichtingen. 613 S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 66. 614 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 36. 615 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 104-106 en E. WYMEERSCH, F. NICHELS, en D. BLOMMAERT, “De garantieregeling in de wet Breyne”, RW 1994-1995, 182-183. 610
Wet Breyne
124
Tess de Brouwer
tekstargument - halen deze auteurs aan dat de consument voldoende beschermd is door het hoofdelijk en onbeperkt verhaal tegen de erkende aannemer.616 Het doet er niet toe dat naast deze, één of meer niet-erkende aannemers circuleren. Dit verruimt juist het verhaalrecht van de consument.
WEYTS gaat niet helemaal akkoord met dit laatste argument. Er mag echter niet vergeten worden dat het risico voor de koper of opdrachtgever groter wordt indien een niet-solvabele, niet-erkende aannemer tot de tijdelijke vereniging toetreedt.617 Hij sluit zich dan ook aan bij de restrictieve strekking.618
Deze auteurs menen dat de verwijzing in de Wet Breyne naar de Wet van 20 maart 1991 zich beperkt tot de noties „erkende aannemer‟ en „niet-erkende aannemer‟ en zich niet uitstrekt naar de andere bepalingen van de wet, waaronder artikel 11. Er zal dus in hoofde van ieder van de leden van de vereniging individueel moeten worden nagegaan of zij al dan niet erkend zijn. De erkende leden moeten een 5%-waarborg storten, de andere een 100%-waarborg. Om deze stelling te verdedigen, roepen de aanhangers ervan het risico op misbruik in: de nieterkende aannemer zou gemakkelijk aan de Wet kunnen ontsnappen door een tijdelijke vereniging te sluiten met een erkende aannemer. PATART relativeert dit misbruik: een erkende aannemer zal niet geneigd zijn om een tijdelijke vereniging aan te gaan met insolvabele aannemers, aangezien er een onbeperkte hoofdelijke aansprakelijkheid is.619
Uiteraard sluiten de Verzekeringen van het Notariaat zich aan bij deze laatste strekking, die het meest veilig is. Zij delen mee dat “schadegevallen veroorzaakt doordat in een tijdelijke vereniging slechts één van de leden voldoet aan de voorwaarden, niet meer gedekt worden.”620 De notaris heeft dus geen keuze en mag zich niet tevreden stellen met enkel de 5%-waarborg in hoofde van het erkende lid. Doet hij dit wel, dan handelt hij in strijd met de
616
Artikel 53 Wetboek Vennootschappen L. WEYTS, “De tijdelijke vereniging in de wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”, T.Not. 1996, 4. 618 Andere aanhangers van deze strekking: J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne”, in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, nr. 124 ; D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 38; B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 38. 619 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 40. 620 Mededeling van de Verzekeringen van het Notariaat, Notarius Actueel 1998, nr. 18, 212. 617
Wet Breyne
125
Tess de Brouwer
wet. 621 Bovendien zou de verantwoordelijkheid van de notaris erg groot zijn wanneer er slechts een 5%-waarborg is gesteld en de rechtbank zich aansluit bij de restrictieve strekking. De notaris zal dan immers gehouden zijn tot een schadevergoeding gelijk aan het verschil tussen de 100%-waarborg en de 5%-waarborg.622 2.2. Onrechtvaardigheden in de waarborgregeling
De huidige waarborgregeling is sterk gericht op een voorkeursbehandeling van erkende aannemers, a fortiori wanneer het gaat om appartementsgebouwen. Waar de niet-erkende aannemer de integrale voltooiing van het privatieve kavel inclusief de gemene delen moet waarborgen, dient de erkende aannemer slechts een waarborg van 5% van de prijs van het individuele appartement te storten.623
Het verschil in behandeling tussen erkende en niet-erkende aannemers wordt vandaag de dag sterk bekritiseerd. In 1971 werd het onderscheid gerechtvaardigd op basis van het feit dat de erkenning op zich een belangrijke waarborg bood van solvabiliteit en voldoende beroepsernst. Maar de laatste jaren komt meer en meer het besef dat het een illusie is om te geloven dat de erkenning de koper of opdrachtgever dekt tegen het risico van insolvabiliteit. Het is niet omdat een erkende aannemer in het verleden werken tot een goed einde heeft gebracht, dat zij dit ook zullen doen in de toekomst.624 Dit is ook gebleken in de praktijk waar zich een aantal gevallen van faillissement van een erkende aannemer hebben voorgedaan.
PATART vraagt zich zelfs af of het verschil in behandeling de toets met het gelijkheidsbeginsel zou doorstaan. Zelfs wanneer het onderscheid objectief en redelijk zou zijn, meent hij dat de concurrentievervalsing die het onderscheid met zich meebrengt disproportioneel is aan het doel.625 Naast de “discriminatoire” voorkeursbehandeling van erkende aannemers, wordt de consument ondermaats beschermd wanneer hij contracteert met een erkend aannemer, a
621
Artikel 18 van het reglement van 9 maart 2003 van de Nationale kamer van notarissen voor de organisatie van de notariële boekhouding, BS 1 april 2003: dit artikel legt de verplichting op aan de notaris om zijn aansprakelijkheid te verzekeren. 622 L. WEYTS, “De tijdelijke vereniging in de Wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”, T.Not. 1996, 5. 623 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 49. 624 E. DEVROEY, “De voltooiingswaarborg in de praktijk”, T.Not.1978, 135. 625 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 50.
Wet Breyne
126
Tess de Brouwer
fortiori wanneer het gaat om appartementsgebouwen. De 5%-waarborg zal in vele gevallen ontoereikend zijn, zeker wanneer de waarborg wordt ingeroepen voor de gedeeltelijke nietuitvoering. De meerprijs en de opgelopen vertraging kunnen dan onmogelijk opgevangen worden door dergelijke ridicule waarborg.626 Het gaat hier eerder om een symbolische, dan wel een daadwerkelijke zekerheid! 2.3. Afwezigheid van een “kwaliteitswaarborg”
De voltooiingswaarborg geldt alleen als de bouw stilligt, omdat de aannemer de uitvoering niet meer kan voorfinancieren. Zij dekt niet de gebrekkige kwaliteit van de uitvoering. De terugbetalingswaarborg kan enkel ingeroepen worden wanneer de consument de ontbinding vraagt wegens niet-voltooiing van de woning. De 5%-waarborg dekt een drietal tekortkomingen, met name de vertraging in de uitvoering, de volledige en de gedeeltelijke niet-uitvoering. Hierbij is er discussie of de gedeeltelijke niet-uitvoering ook de gebrekkige afwerking impliceert. De Wet Breyne schenkt dus weinig of zelfs geen - wanneer men van mening is dat onder gedeeltelijke niet-uitvoering niet de kwaliteit van de woning kan worden begrepen 627 - aandacht aan het geval waarin de aannemer de kwaliteitsgebreken aan een woning niet wil of kan herstellen.628 3.
Wetsvoorstel
3.1. Wetgevend initiatief noodzakelijk
De constructies die opgezet worden tussen erkende en niet-erkende aannemers, waaronder de tijdelijke vereniging, zijn hoofdzakelijk geïnspireerd door het niet gerechtvaardigde verschil in zekerheidsstelling tussen beide soorten aannemers. Deze constructies kan men eenvoudigweg ontmoedigen door de oorzaak weg te nemen, met andere woorden: het voorkeursstatuut van erkende aannemers dient afgeschaft te worden.
626
M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 113. Zelfs al is men een aanhanger van de strekking dat er in geval van kwaliteitsgebreken een beroep kan gedaan worden op de 5%-waarborg, dan nog is de consument niet beschermd wanneer de woning ná de definitieve oplevering gebreken blijkt te vertonen. Dit blijkt uit de wijze van vrijmaking van de 5%- waarborg. (M. DEVROEY, “De draagwijdte van de zekerheid der erkende aannemers in de wet koop op plan”, T. Aann. 1990, 200 en M. DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 2007-2008, Brugge, Die Keure, 2008, 94-95.) 628 M. DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 20072008, Brugge, Die Keure, 2008, 94-95. 627
Wet Breyne
127
Tess de Brouwer
Daarnaast dient de consument beschermd te worden wanneer de aannemer de kwaliteitsgebreken aan een woning niet kan of wil herstellen.
Hieronder volgen een tweetal wetsvoorstellen en een vraag met voorstel. Deze voorstellen trachten de waarborgregeling te verbeteren. 3.2. Wetsvoorstel met betrekking tot de Vennootschap voor bouwpromotie
De indieners van het wetsvoorstel achten de huidige waarborgregeling discriminatoir en marktverstorend. Zij stellen voor de huidige regeling dermate aan te passen dat ook de bouwpromotoren van de 5 % waarborgregeling kunnen genieten zonder erkend te zijn, maar mits te voldoen aan specifieke voorwaarden. Als belangrijkste voorwaarden kunnen de verplichte neerlegging van de jaarrekening, een minimum eigen vermogen van 20% ten opzichte van het balanstotaal en een minimum solvabiliteitsgraad van 20% meegegeven worden. Een bedrijfsrevisor dient na te gaan of aan voormelde voorwaarden voldaan is.629
Dit wetsvoorstel laat het bestaande onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers ongemoeid. Meer nog, met dit wetvoorstel zou men een stap achteruit gaan: er wordt nog een grotere groep tot de beperkte waarborg toegelaten. Het is naar mijn mening dan ook een goede zaak dat dit wetvoorstel reeds is vervallen. 3.3. Wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw
Dit wetsvoorstel - reeds vervallen - is hoger meermaals aan bod gekomen. Het beoogt een grootschalige hervorming van de Woningbouwwet waarbij alle partijen bij de overeenkomst, en in het bijzonder de kandidaat-verkrijger of kandidaat-opdrachtgever, ten volle worden beschermd. De indieners van het wetsvoorstel wensen onder andere een uniforme en performante waarborgregeling.630
Het voorstel van de KBFN voorziet in een veralgemeende forfaitaire voltooiingswaarborg. Alle aannemers dienen de voltooiing van het gebouw te waarborgen voor een forfaitair bedrag van 130% van de prijs van het gebouw (in plaats van een ongelimiteerde waarborg). Naarmate
629
Wetsvoorstel van 28 september 2001 tot wijziging van de wetgeving tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 2000-01, nr. 1425/001. 630 Wetsvoorstel van 27 februari 2007 tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 10.
Wet Breyne
128
Tess de Brouwer
de werken vorderen, wordt de waarborg beetje bij beetje vrijgegeven op basis van een attest ondertekend door een raadgevend architect. Op die manier wordt er ook rekening gehouden met de financiële belangen van de aannemer.631
In de huidige Woningbouwwet moet de aannemer voor elke individueel appartement een afzonderlijke waarborg storten. Het KBFN is echter voorstander van een collectieve waarborg: “Het te waarborgen bedrag wordt forfaitair vastgesteld op 130% van de prijs van het gebouw, en ingeval het gaat om een appartement, van heel het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt waarin begrepen alle privatieve kavels”632
Bouwunie wijst op de nefaste gevolgen van de 130%-waarborg, zowel voor de consument als voor de aannemer. Zij vindt de voorgestelde drempel van 130% veel te hoog en vreest dat de aannemer de prijs van de hogere waarborg zal doorrekenen naar de consument, hetgeen bouwen nog duurder zal maken. Bouwunie vindt de 130%-waarborg zeker te hoog wanneer het om een appartement gaat. In dat geval moet de aannemer 130% van de waarde van het appartementsgebouw in zijn geheel storten. Zij pleit daarom voor een waarborg die wordt berekend op de prijs van het individuele appartement vermeerderd met de waarde van de gemene delen. Deze methode wordt vandaag de dag reeds door de rechtsleer en rechtspraak gehanteerd - de voltooiingswaarborg garandeert zowel de voltooiing van het betrokken privatieve kavel als de gemene delen - maar ligt nog niet vervat in de Wet. Tenslotte bekritiseert Bouwunie het gebrek aan onafhankelijkheid tussen de aannemer en de bank: wie nog een bankwaarborg krijgt, kan blijven bestaan; wie geen bankwaarborg krijgt, mag zijn bouwbedrijf stopzetten. 633 Volgens DIERIKX zijn de wijzigingen in het wetvoorstel voorzien een stap in de goede richting. Het brengt een einde aan het discriminatoire onderscheid tussen de erkende en de niet-erkende aannemer enerzijds en aan de ondermaatse bescherming van de consument anderzijds. Maar zij betreurt dat het wetsvoorstel niets zegt over de bescherming van de consument wanneer de
631
M. DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 20072008, Brugge, Die Keure, 2008, 96. 632 Artikel 12 van het Wetsvoorstel van 27 februari 2007 tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 17. 633 BOUWUNIE, “Voorstel wijziging Woningbouwwet – Waarborg optrekken tot 130% schaadt aannemer en consument”, www.bouwunie.be, geconsulteerd op 12 maart 2011.
Wet Breyne
129
Tess de Brouwer
aannemer kwaliteitsgebreken aan een opgeleverde woning niet kan of wil herstellen. Er wordt enkel gesproken over het waarborgen van de voltooiing van het gebouw.634 3.4. Voorstel van Sabine De Bethune 635
Er wordt eindelijk gewezen op het probleem dat wanneer er bij de voorlopige oplevering nog diverse gebreken worden vastgesteld, de consument geen efficiënt drukmiddel voor handen heeft om de afwerking volgens het proces-verbaal af te dwingen. De voltooiingswaarborg wordt immers volledig vrijgegeven op het moment van de voorlopige oplevering, aangezien zij enkel de voltooiing waarborgt en niet de gebrekkige uitvoering.
CD&V stelt voor om de garantie voor de bouwheer te splitsen in een uitvoeringsgarantie en een voltooiingsgarantie. De uitvoeringsgarantie kan men dan aanspreken wanneer de gebreken, vastgesteld op het ogenblik van de voorlopige oplevering, door de aannemer niet worden hersteld. De waarborg zou dan maar vrijgegeven worden op het ogenblik van de definitieve oplevering in plaats van op het ogenblik van de voorlopige oplevering.
In het voorstel wordt gewerkt met een gemengd systeem. De aannemer moet tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering voorzien in een terugbetalingswaarborg; voor wat betreft de periode tussen de voorlopige en definitieve oplevering dient hij een voltooiingswaarborg te stellen. Op die manier worden de kosten van de waarborg gedrukt.636
XI De sancties Met het hoofdstuk „de sancties‟ zijn we aan de laatste artikelen van de Wet Breyne gekomen. We onderscheiden de burgerrechtelijke sancties en de strafsancties.
634
M. DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 20072008, Brugge, Die Keure, 2008, 96-98. 635 Vraag om uitleg van mevrouw Sabine de Bethune aan minister van Justitie d.d. 15 december 2009, Parl.St. Senaat, nr. 4-6342. 636 Zie ook: M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 202 en M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 137 en S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 67.
Wet Breyne
130
Tess de Brouwer
1.
De burgerrechtelijke sancties
1.1. Nietigheid
1.1.1. Analyse Artikel 13 WB voorziet in twee verschillende sancties. Een aantal bepalingen worden beschermd doordat afwijkende clausules “voor niet geschreven” worden gehouden. Voor andere overtredingen bestaat de keuze tussen de nietigheid van het strijdige beding of van de ganse overeenkomst.
De clausules die voor niet geschreven worden gehouden, zijn deze die in strijd zijn met de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11 WB of met artikel 1§1, tweede lid en artikel 1, §2-4 van het Uitvoeringsbesluit. De niet nakoming van de informatieverplichtingen637, van de waarborgverplichting638 of van artikel 2 tot 4 van het Uitvoeringsbesluit, heeft de nietigheid van de overeenkomst of van de het met de Wet strijdige beding tot gevolg.
In artikel 13, derde lid WB wordt gestipuleerd dat de nietigheid in geval van miskenning van artikel 7 en 12 WB van relatieve aard is: enkel de partij die de Wet Breyne beoogt te beschermen - zijnde de koper of opdrachtgever - kan de nietigheid inroepen. Niettegenstaande het feit dat de wetgever in het eerste lid en het tweede lid van artikel 13 WB een verschillende terminologie gebruikt - „voor niet geschreven gehouden‟ respectievelijk „de nietigheid‟ wordt aangenomen dat het in beide gevallen gaat om een relatieve nietigheid. Een absolute nietigheid zou het doel van de wetgever voorbijschieten. Met de nietigheid is de koper of opdrachtgever immers niet altijd gediend. Waar het om gaat, is dat hij in het bezit komt van zijn huis of appartement.639 Bovendien is de Wet Breyne louter van dwingend recht. Slechts één bepaling van de Wet is van openbare orde, met name artikel 10 WB.640
637
Artikel 7 WB Artikel 12 WB 639 M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 196. 640 S. DEVOS, “De wet Breyne” in X., Rechtskroniek voor het notariaat deel 12, Brugge, Die Keure, 2008, 111. 638
Wet Breyne
131
Tess de Brouwer
Aangezien de Wet Breyne geen termijn bepaalt waarbinnen de sanctie van het eerste lid van artikel 13 WB uiterlijk dient ingeroepen te worden, moet men ervan uitgaan dat de koper/opdrachtgever zich hierop kan beroepen zolang de overeenkomst niet definitief is beëindigd. Een overeenkomst kan als definitief beëindigd worden beschouwd als de definitieve oplevering en de volledige betaling van de prijs zijn gebeurd.
641
De
nietigheidsvordering van artikel 13, tweede lid WB daarentegen is wel beperkt in de tijd. De ene of de andere nietigheid kan maar worden aangevoerd tot op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte of, indien het een aannemingovereenkomst betreft, tot aan de voorlopige oplevering.642 De beperking van het vorderingsrecht in de tijd is logisch. Wanneer er een notariële akte is, dan heeft de notaris reeds controle uitgeoefend op naleving van artikel 7 en 12 WB. 643 Is het gebouw voorlopig opgeleverd dan is de sanctionering van de afwezigheid van een voltooiingswaarborg of van onvoldoende informatie zinloos geworden. Het gebouw is immers reeds volledig afgewerkt.644
De nietigheid voorzien in artikel 13, eerste lid WB is beperkt tot het strijdig beding. De overeenkomst blijft voor het overige bestaan. Bij de in artikel 13, tweede lid WB uitgewerkte nietigheid daarentegen heeft de koper/opdrachtgever volstrekt de keuze tussen het vorderen van de nietigheid van het beding dan wel van de gehele overeenkomst. Eén enkele door artikel 13, tweede lid WB met nietigheid gesanctioneerde tekortkoming aan de bepalingen van de Wet Breyne volstaat om de nietigheid van de gehele overeenkomst met zich mee te brengen. De koper/opdrachtgever dient zelfs niet te bewijzen dat de niet-conforme clausule voor hem van doorslaggevend belang was om de overeenkomst te sluiten noch dat hij nadeel heeft geleden van de overtreding.
645
Het vorderen van de nietigheid van de ganse
overeenkomst voor een kleine overtreding van artikel 7 WB kan geen rechtsmisbruik uitmaken, aangezien de Wet de consument deze optie uitdrukkelijk toekent.646
641
A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 70. Artikel 13, derde lid WB 643 Artikel 13, vierde lid WB 644 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 54-55. 645 Gent 14 mei 1982, RW 1984-85, 1851 en Rb. Brugge 28 februari 1991, T.Not. 1991, 181. 646 Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah.dr.immo. 2001, afl. 6, 13. 642
Wet Breyne
132
Tess de Brouwer
Bepaalde rechtsleer647 en rechtspraak648 houdt echter voor dat in geval van afwezigheid van de verplichte vermeldingen of de waarborgregeling in de overeenkomst, uit de aard van de wetsovertreding, enkel de nietigverklaring van de gehele overeenkomst gevorderd kan worden. De koper of de opdrachtgever heeft volgens hen alleen maar de keuze tussen het inroepen van de nietigheid van de clausule of van de gehele overeenkomst wanneer de overeenkomst een ongeoorloofd beding bevat, bijvoorbeeld indien de regeling van de oplevering niet conform de Wet is, en niet wanneer er sprake is van een leemte in de overeenkomst. 1.1.2. Knelpunten A. Nietigheid bij gesplitste overeenkomsten Indien de overeenkomst inzake de verkoop van de grond en de aannemingsovereenkomst (twee instrumenta) één geheel (één negotium) uitmaken, heeft de nietigverklaring van de nietconforme aannemingsovereenkomst dan ook de nietigheid van de verkoop van de grond tot gevolg? De Rechtbank van Eerste aanleg te Brussel neemt aan dat er een onlosmakelijke band bestaat tussen de verkoop van de grond en de aanneming van het huis en vernietigt bijgevolg beide overeenkomsten. 649 Het Hof van Beroep te Brussel hervormt deze beslissing en verklaart enkel de aannemingsovereenkomst nietig.650
Het is dus mogelijk de nietigheidssanctie op de aannemingsovereenkomst toe te passen zonder daarom tevens het verkoopcontract te moeten aanvechten. Tegenover deze beslissing staat een economisch argument: de prijs van het terrein is vaak laag vastgesteld om de cliënt te lokken en daarna wordt een hogere prijs vastgesteld voor het bouwcontract. Wanneer de cliënt de mogelijkheid wordt geboden om enkel de nietigheid van het aannemingscontract te vorderen, wordt deze onevenredig bevoordeeld.651
647
J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 163; A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 136-137 en M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 150. 648 Rb. Gent 23 mei 2001, RW 2005-06, 394 en Antwerpen 14 juni 2000, T.Not. 2002, 25. Contra: Rb. Namen 6 december 1982, RRD 1983, 209, noot J.-M. CHANDELLE. 649 Rb. Brussel 17 oktober 1996, T.Aann. 2000, 244: In casu bevatten de overeenkomsten niet alle vermeldingen voorgeschreven door artikel 7 WB. 650 Brussel 9 december 1997, T.Aann. 2000, 244. 651 S. STIJN, B. TILLEMAN, W. GOOSSENS, B. KOHL, E. SWAENEPOEL en K. WILLEMS, “Overzicht van rechtspraak bijzondere overeenkomsten koop en aanneming 1999-2006”, TPR 2008, afl. 14, nr. 400.
Wet Breyne
133
Tess de Brouwer
B. Quid na nietigverklaring? Wanneer de overeenkomst nietig wordt verklaard, zijn de partijen - gelet op de terugwerkende kracht van de nietigheid - tot wederzijdse teruggave verplicht. De verbintenissen tot teruggave moeten in principe in natura worden uitgevoerd. Is dit onmogelijk, dan gebeurt de teruggave bij wijze van equivalent. Dit zijn de regels van het verbintenissenrecht. Toegepast op de Wet Breyne houdt dit in dat de verkoper/aannemer de ontvangen gelden moet terugstorten en dat de reeds uitgevoerde werken moeten afgebroken worden. Wil de koper of opdrachtgever ze echter behouden - hetgeen vaak het geval zal zijn -, dan zal deze een vergoeding moeten betalen aan de verkoper of aannemer. Meestal worden de principes van de verrijking zonder oorzaak gehanteerd. 652 Aan de aannemer moet een vergoeding uitgekeerd worden die overeenkomt met de waarde van de uitgevoerde en de door de cliënt behouden werken, met als bovengrens de contractuele prijs. 653 Er heerst discussie of de gederfde winst van de aannemer dient afgetrokken te worden van de waarde van de uitgevoerde werken. Strikt gezien maakt gederfde winst geen verarming voor de aannemer uit, maar bepaalde rechtspraak houdt er toch rekening mee.654 Wanneer de bouwwerken niet nuttig zijn voor de cliënt, dan moet ze de aannemer niets terugbetalen.655 Wordt de ganse overeenkomst vernietigd, dan heeft ook het schadebeding opgenomen in de nietige overeenkomst, geen uitwerking meer. De aannemer kan dus geen aanspraak maken op enige vergoeding.656
C. Notaris en verzaken aan de nietigheid Een belangrijk probleem vormt de vraag of de nietigheid die het gevolg is van een inbreuk op artikel 7 en 12 WB door de koper/opdrachtgever kan worden bevestigd. Kan de koper of opdrachtgever op geldige wijze afstand doen van zijn recht om de nietigheid, met betrekking tot deze artikels, in te roepen? Hoewel het gaat om een relatieve nietigheid - die in principe kan worden bevestigd door de beschermde partij, met name de koper of opdrachtgever - rijst hierover heel wat discussie.
652
Gent 14 mei 1982, RW 1984-85, 1851 en Kh. Nijvel 1 juni 1978, T.Aann. 1983, 301. Brussel 23 november 1976, T.Aann. 1979, 243, noot Ch. LEONARD. 654 Kh. Nijvel 1 juni 1978, T.Aann. 1983, 301. 655 Brussel 18 september 1980, T.Aann.1983, 155. 656 Antwerpen 14 juni 2000, T.Not. 2002, 25. 653
Wet Breyne
134
Tess de Brouwer
Het Hof van Beroep te Brussel stelt dat de koper niet kan verzaken aan het inroepen van de nietigheid vooraleer de koper of opdrachtgever, naargelang het geval, de notariële akte heeft getekend of de voorlopige oplevering heeft toegestaan.657 De rechtbank van Gent sluit zich hierbij aan en verdedigt de stelling dat de koper-op-plan de nietigheid niet kan bekrachtigen bij overeenkomst gesloten buiten notariële tussenkomst, zijnde een onderhandse overeenkomst of onderhandse eenzijdige verklaring van de koper.658
De volgende vraag die dan rijst is of de koper of opdrachtgever afstand kan doen van de nietigheid in een notariële akte?
Vóór de wetswijziging in 1993 konden grosso modo twee standpunten onderscheiden worden. Allereerst was er het standpunt dat voornamelijk verdedigd werd door CHANDELLE: de notaris moet de authentieke akte weigeren te verlijden indien niet voldaan is aan de vereisten van de artikelen 7 en 12 WB. In reactie hierop verdedigden de meerheid in de rechtsleer dat de notaris wel degelijk zijn medewerking mocht verlenen aan een akte waarin de koper of opdrachtgever geen gebruik maakte van zijn recht om de nietigheid wegens schending van artikel 7 en/of 12 WB in te roepen, voor zover de notaris hem attent had gemaakt op dit recht en op het risico dat hij zou lopen wanneer hij de wettelijke bescherming liet varen.659
Sinds de toevoeging van een vierde lid aan artikel 13 WB in 1993 doet het omgekeerde zich voor. De meerderheid 660 neemt nu aan dat de koper niet meer kan verzaken aan de mogelijkheid om de nietigheid in te roepen voor wat betreft de miskenning van artikel 7 en 12 WB.661 In de notariële verkoopakte moet immers vermeld worden dat alle voorschriften van artikel 7 en 12 WB werden nageleefd. 662 De notaris moet bijgevolg weigeren de akte te verlijden indien aan één van beide wetsvoorschriften in de onderhandse koopovereenkomst
657
Brussel 19 november 1976, T.Aann. 1979, 243, noot Ch. LEONARD. Rb. Gent 23 mei 2001, RW 2005-06, 394 : In casu wenste de koper af te zien van de aankoop en verklaarde zij bij aangetekende brief dat zij geen vordering meer had jegens de verkoper. De rechtbank oordeelde dat dit geen bekrachtiging inhield van de nietigheid waarmee de onderhandse overeenkomst was aangetast. De nietigheid van onderhandse overeenkomst wegens miskenning van artikel 7 WB kon nog steeds gevorderd worden. 659 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1020. 660 Niet iedereen is het daar mee eens: J. DEMBLON, “Renonciation à la nullité résultant du défaut de garantie d‟achèvement”, in X., La réforme de la loi Breyne, Patrimoine XVI, Brussel, Bruylant, 1994, 83. 661 Bv: Antwerpen 14 juni 2000, T.Not. 2002, 25: “De nietigheid van artikel 13 is geen relatieve nietigheid in de zin dat partijen er afstand van zouden kunnen doen.” 662 Artikel 13, vierde lid WB 658
Wet Breyne
135
Tess de Brouwer
niet is voldaan. Dit is in de loop van de parlementaire voorbereidingen meermaals uitdrukkelijk zo gesteld.663
PATART vertrekt vanuit deze meerderheidsopvatting, maar nuanceert ze. Hij meent dat wanneer er een potentieel onevenwicht is tussen de partijen, dat de nietigheid van de onderhandse overeenkomst rechtvaardigt, de notaris toch de authentieke akte kan opmaken wanneer op dat ogenblik het onevenwicht - en dus de nietigheidsgrond - is verdwenen.664 Hij geeft een voorbeeld waardoor veel duidelijk wordt. Wanneer een aannemer een borgstelling verstrekt, dan moet hij binnen de dertig dagen na de ondertekening van de onderhandse overeenkomst een bewijs van zekerheidsstelling voorleggen aan de koper. Dit principe wordt voorgeschreven door artikel 3 van het Uitvoeringsbesluit dat gesanctioneerd wordt met nietigheid ex artikel 13, tweede lid WB. Wanneer nu de aannemer dit bewijs slechts voorlegt na het verstrijken van die dertig dagen, dan is de onderhandse overeenkomst behept met een nietigheidsgrond. Toch mag de notaris de authentieke akte verlijden van zodra de aanemer het bewijs heeft voorgelegd. Er is immers niet langer sprake van een onevenwicht tussen de partijen. Het ondertekenen van de authentieke akte impliceert dat de koper afstand heeft gedaan van het inroepen van de nietigheden die de onderhandse overeenkomst bevatte. 665 Volgens PATART moet de notaris dus de partijen ertoe aanzetten om de nietigheid te regulariseren zodat de notariële akte kan opgemaakt worden.666 MAES sluit zich daar volledig bij aan: “Zo kan de notaris de partijen verzoeken om zich nauwkeurige plannen of gedetailleerde bestekken te laten voorleggen. Daarnaast kan hij de partijen aanzetten een overeenkomst te treffen over de aanvangsdatum van de werken en de wijze waarop de oplevering zal geschieden.”667
Indien de notaris toch de notariële verkoopakte verlijdt ondanks de afwezigheid van de voorgeschreven waarborg of ondanks het ontbreken van één van de verplichte vermeldingen, dan zal de koper de nietigheid niet meer kunnen inroepen. Bij een verkoopovereenkomst moet de koper immers de nietigheid inroepen vóór het verlijden van de authentieke akte. Wel zal de koper de notaris die de op hem rustende controleopdracht onzorgvuldig heeft uitgeoefend,
663
Wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-1992, nr. 22/2, 6 en nr. 22/5. 664 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 62. 665 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 63. 666 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 64. 667 S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 72, nr. 128.
Wet Breyne
136
Tess de Brouwer
kunnen aansprakelijk stellen voor de daardoor veroorzaakte schade. 668 De koper zal dus drie zaken moeten kunnen bewijzen opdat de notaris aansprakelijk is: fout, schade en causaal verband tussen beiden. Als bijvoorbeeld het bouwavontuur slecht afloopt, waardoor de koper schade lijdt, en er is geen voltooiingswaarborg gesteld, hetgeen een fout uitmaakt, dan zal de notaris zelf moeten instaan voor de voltooiing van het bouwwerk. 669 Zo veroordeelde de rechtbank van Tongeren een notaris tot het stellen van een waarborg van 500.000 euro omdat hij de voorschriften van de Wet Breyne inzake de waarborgverplichting had miskend.670
Wanneer de partijen echter een onderhandse aannemingsovereenkomst sluiten, dan is er geen notariële controle op de naleving van de waarborgverplichting en de informatieverplichtingen. Maar niet alleen de notaris heeft een controleopdracht, ook in hoofde van andere betrokken professionele
actoren
legt
de
rechtspraak
strenge
informatie-,
raadgevings-
en
opzoekingsverplichtingen op. Zo moet een architect erop toezien dat het aannemingscontract tot stand komt met inachtneming van de Woningbouwwet en moet hij zijn cliënten op de hoogte brengen van de nietigheden waarmee die overeenkomst is aangetast.671 De rechtbank van Dendermonde
672
en het Hof van Beroep te Gent
673
oordelen in eerste aanleg
respectievelijk in hoger beroep dat derden er mogen op vertrouwen dat erkende makelaars geen overeenkomsten opmaken in strijd met de bepalingen van de Wet Breyne. Het Hof oordeelt dat “als professioneel de vastgoedmakelaar die de onderhandse akte opstelt, verantwoordelijk is voor de juridische draagwijdte van deze overeenkomst”. De vastgoedmakelaar behoort dus onder andere de in de Wet Breyne neergelegde waarborgverplichting te controleren en begaat een fout door zulks niet te doen.674
D. Wetsontduiking In een arrest van 9 maart 1990 probeerde een bouwpromotor te ontsnappen aan de nietigheid van een woningbouwovereenkomst - onderworpen aan de Wet Breyne, maar niet conform met de Wet - door een tweede overeenkomst te sluiten die wel conform was met de Wet. De
668
D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht, Leuven, Acco, 2005, nr. 114. S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1021. 670 Rb. Tongeren 7 september 2006, T.Not. 2007, 413. 671 Rb. Nijvel 27 juni 1994, JLMB 1995, 313. 672 Kh. Dendermonde 12 januari 1999, T.App. 2001, afl. 2, 15. 673 Gent 20 november 2000, T.App. 2001, afl. 2, 18. 674 R. TIMMERMANS, “Notarissen en vastgoedmakelaars in de houdgreep van de woningbouwwet”, T.App. 2001, afl. 2, 6-8. 669
Wet Breyne
137
Tess de Brouwer
bouwpromotor liet echter uitschijnen dat deze tweede overeenkomst slechts een aantal wijzigingen aanbracht aan de eerste overeenkomst. Het Hof besloot dat, bij gebrek aan wilsovereenstemming om een nieuwe woningbouwovereenkomst te sluiten, het niet gaat om een nieuwe overeenkomst los van de eerste. Het gaat hier om één en dezelfde overeenkomst die in zijn geheel nietig kan verklaard worden.675 1.2. Schadevergoeding
Naast
nietigheid
kan
de
koper
mogelijks
volgens
de
gemeenrechtelijke
regels
schadevergoeding vorderen wegens precontractuele fouten van de personen die aansprakelijk zijn voor de nietige overeenkomst, op de eerste plaats de wederpartij. Er zijn talrijke voorbeelden.676 Zo kent de rechtbank te Antwerpen de koper een som van 2.500 euro toe omdat de aannemer hem een nietig contract heeft laten ondertekenen en dit met de bedoeling de Wet Breyne te ontduiken. 677 De vergoeding dekt de vertraging in oprichting van het gebouw, de eruit voortkomende prijsverhoging en de morele schade. 2.
De strafsanctie
Hij die rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van artikel 10 WB overtreedt door betalingen te eisen of te aanvaarden, wordt gestraft met gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en met geldboete van 26 EUR tot 200 EUR of met één van die straffen alleen.678
Wat is nu het lot van betalingen - die binnen de maximumgrenzen van artikel 10 WB blijven na het sluiten van een overeenkomst die de voorwaarden ex artikel 7 WB schendt? Kunnen dergelijke betalingen strafrechtelijk gesanctioneerd worden?679
In zijn vonnis neemt de correctionele rechtbank te Brussel aan dat de strafbepalingen voorzien door artikel 14 WB niet kunnen worden opgelegd aangezien er geen overtreding van artikel 10 WB kan vastgesteld worden. De omstreden betaling had immers plaats op grond van een overeenkomst waarvan de nietigheid op dat ogenblik nog niet was uitgesproken en ondanks
675
Brussel 9 maart 1990, Rev.not.b. 1990, 613. Rb. Brussel 14 januari 1991, RJI 1991, 251; Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-2003, 139 en Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-2003, 544. 677 Rb. Antwerpen 5 juni 2003, RW 2005-2006, 1023. 678 Artikel 14 WB 679 F. BALON en R. HADABI, “La responsabilité pénale dans le cadre de la loi Breyne”, Jurim Pratique 2010, afl. 1, 91-92. 676
Wet Breyne
138
Tess de Brouwer
haar gebreken beantwoorde de aangegane verbintenis aan artikel 1 WB. Er was dus geen betaling gebeurd voordat de overeenkomst was aangegaan. De rechtbank wees er bovendien op dat artikel 14 WB wegens de aard van strafbepaling op beperkende wijze toegepast moet worden. Een overeenkomst die niet conform is aan artikel 7WB is dus enkel vatbaar voor relatieve nietigheid.680
Het Hof van Beroep te Brussel hervormt deze beslissing en beantwoordt bovenstaande vraag bevestigend. Het Hof oordeelt dat een overeenkomst niet beantwoordt aan de voorschriften van artikel 1 WB wanneer zij niet conform is aan artikel 7 WB zodat er een overtreding is van artikel 10 WB wanneer in dergelijk geval een voorschot betaald is.681
Bepaalde auteurs menen dat de door het Hof aangenomen stelling te ver gaat. Artikel 14 WB verwijst immers enkel naar artikel 10 WB. De niet-correcte opstelling van de overeenkomsten kan dus volgens hen enkel maar burgerrechtelijk gesanctioneerd worden en niet strafrechtelijk, ook niet langs de omweg van artikel 10 WB.682 Zij menen dat ook het omgekeerde niet kan: de koper kan de nietigheid van de overeenkomst niet vragen wanneer de bepalingen van de overeenkomst enkel in strijd zijn met artikel 10 WB.683
Hoewel de beslissing in eerste aanleg en de beslissing in hoger beroep op het eerste zicht volledig tegenstrijdig lijken, wijst men allebei op de autonomie van de strafrechtelijke sancties tegenover de burgerrechtelijke sancties. De nietigheid van de overeenkomst verhindert de toepassing van de strafbepaling niet. Anders gezegd: betalingen die niet beantwoorden aan de voorschriften van artikel 10 WB kunnen strafrechtelijk gesanctioneerd worden, ook al is de overeenkomst tegelijkertijd vatbaar voor nietigheid wegens miskenning van een andere bepaling dan artikel 10 WB.684
680
Corr. Brussel 26 februari 1975, T. Aann. 1975, 317, noot K. VER BERNE. Brussel 8 januari 1976, RW 1875-76, 2217, noot S. ORBIE. 682 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 85. 683 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 148. 684 J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, nr. 155. 681
Wet Breyne
139
Tess de Brouwer
XII Rechtsvergelijking Om een globaler zicht te krijgen op de problematiek en om na te gaan of onze wetgeving afdoende is dan wel vatbaar is voor verbetering, is het nuttig om de vigerende Woningbouwwet eens te gaan vergelijken met de regeling van een ander land.
In Nederland is de bescherming van de consument in de woningbouw van recente datum. Pas in 2003 werd er een aparte titel gewijd in het NBW. In andere Europese lidstaten is de wetgever al veel vroeger tussengekomen. In Frankrijk bijvoorbeeld werd er al een wet gestemd in 1967 die nadien herhaaldelijk gewijzigd is. 1.
Nederland
Met ingang van 1 september 2003 is in Nederland een nieuwe wettelijke regeling voor de aanneming van werk in werking getreden. Zij is neergelegd in Titel 12 van Boek 7 van het Nederlands Burgerlijk Wetboek (NBW) en beslaat twee afdelingen. De eerste afdeling is gewijd aan het aannemingscontract in het algemeen. De tweede afdeling behelst de „Bijzondere bepalingen voor de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf‟.685 Deze laatste afdeling wordt hieronder vergeleken met de Wet Breyne. 1.1. Toepassingsgebied686
De Wet Breyne is in tegenstelling tot afdeling 2 van titel 12 NBW niet alleen van toepassing op aannemingsovereenkomsten voor een huis of een appartement, maar ook op verkoopovereenkomsten voor een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement evenals op alle overeenkomsten waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen. Bovendien sluit afdeling 2 van titel 12 NBW onroerende goederen met gemengde bestemming uit van haar toepassingsgebied, terwijl de Wet Breyne dit niet doet.
685
B. KOHL, “Le nouveau droit néerlandais de la construction. Tout d‟horizon (et source d‟inspiration ?)”, T.Aann. 2008, afl. 2, 103. 686 Artikel 7:765 NBW
Wet Breyne
140
Tess de Brouwer
De Nederlandse regeling is slechts van toepassing indien de opdrachtgever een natuurlijke persoon is. Zij is niet van toepassing op rechtspersonen. Dergelijke algemene beperking heeft de Wet Breyne niet: zij is wel van toepassing op rechtspersonen, mits een aantal uitzonderingen.687
De Belgische Wet Breyne heeft dus duidelijk een ruimer toepassingsgebied dan zijn Nederlandse tegenhanger.688 1.2. Informatievoorziening
In Nederland dient een aannemingsovereenkomst gesloten met een consument schriftelijk te worden aangegaan.689 Maar nergens uit afdeling 2 blijkt dat de schriftelijke overeenkomst ook van een minimuminhoud moet zijn voorzien. Het enige vereiste dat aan de inhoud van de schriftelijke overeenkomst kan worden gesteld, vloeit voor uit het gemeen recht op grond waarvan de overeenkomst voldoende bepaalbaar moet zijn.690
De Wet Breyne daarentegen bevat niet alleen een schriftelijkheidsvereiste, maar gaat verder en verzekert de consument een minimum aan relevante informatie. Artikel 7 WB legt immers de verplichting op dat alle overeenkomsten, die vallen binnen de toepassingssfeer van de Wet, een aantal vermeldingen en bijlagen moeten bevatten.
De Nederlandse wetgever heeft de consument in artikel 7:766 lid 2 NBW wel een bedenktijd van drie dagen toegekend. Gedurende drie dagen na het opstellen van de onderhandse overeenkomst kan de consument kosteloos en zonder opgaaf van reden op het sluiten van de overeenkomst terugkomen en deze ontbinden. Doelstelling van de bedenktijd is de consument de gelegenheid geven deskundigen te raadplegen om informatie over de woning te verwerven en hem de mogelijkheid te bieden terug te komen op een overhaast genomen beslissing.691
687
Artikel 2, lid 1 WB V. VANHOUTTE, “Inleiding inzake de Belgische wet Breyne en de consumentenbescherming zoals geregeld in afd. 2 van titel 7.12 van het NBW”, BR 1991, 191-192. 689 Artikel 7:766 lid 1 NBW 690 Artikel 6:227 NBW 691 M.A.M.C. VAN DEN BERG en M. DIERIKX, “Aanneming van werk en woningbouw: een vergelijking tussen Nederland en België” in K. DEKETELAERE en A. VERBEKE, Jaarboek Bouwrecht 2003-2004, Brugge, Die Keure, 2004, 68-74. 688
Wet Breyne
141
Tess de Brouwer
In de Belgische Woningbouwwet daarentegen werkt men met een bezinningstermijn van vijftien dagen. Artikel 7h) WB bepaalt dat de overeenkomst de erkenning moet bevatten dat partijen sedert minstens vijftien dagen kennis hebben van de gegevens vermeld in artikel 7WB. De overeenkomst kan dus pas gesloten worden twee weken na de voorbesprekingen.
Naar mijn mening is het Belgisch systeem efficiënter dan het Nederlands systeem op het vlak van informatieverstrekking. 692 De Belgische consumenten krijgen alle relevante informatie voorgeschoteld en wanneer zij aanvullende informatie willen bekomen, hebben zij daar gedurende vijftien dagen de tijd voor. In het Nederlandse regime daarentegen kan men enkel de bedenktermijn aanwenden om informatie te verschaffen over het onroerend goed en dit slechts gedurende drie dagen. Het Belgische regime is dus gunstiger voor de consument. Een kortere bezinningstermijn kan misschien wel aan te raden zijn om het evenwicht tussen de partijen in stand te houden. 1.3. Betaling van de prijs
Zowel artikel 7:767 NBW als artikel 10 WB houden een verbod tot vooruitbetaling door de consument in. De consument kan slechts verplicht worden tot het doen van betalingen die overeenstemmen met de vooruitgang van de bouw. In beide wetgevingen wordt er ook rekening gehouden met de belangen van de aannemer. Volgens het NBW kan de consument worden verplicht tot het bij een notaris in depot storten van een bedrag van ten hoogste 10% van de prijs of tot het stellen van een vervangende zekerheid ten belope van dit bedrag. Artikel 10, tweede lid WB biedt de aannemer de mogelijkheid een voorschot of handgeld van maximum 5% van de totale prijs te vragen aan de consument.693
De Nederlandse regeling verdient mijn voorkeur. Het bedrag komt immers niet in handen van de aannemer, maar wel in die van een onafhankelijke derde. In beide regelgevingen is er
692
De meerderheid van de Nederlandse rechtsleer is zelf geen voorstander van de bedenktermijn van drie dagen. Zij vinden deze termijn veel te kort om deugdelijk onderzoek te verrichten. Zij opteren eerder voor de inschakeling van de notaris die als neutraal persoon de behartiging van de belangen van beide partijen ter harte neemt. Al jaren is er een dispuut om de vraag of de consument het beste beschermd is door een bedenktijd (zoals in Frankrijk) van drie dagen, dan wel door een verplichte inschakeling van notaris in de precontractuele fase (zoals in Duitsland). Dit dispuut is ook de oorzaak van de vertraagde invoering van Titel 7.12. (M.M. VAN ROSSUM, “Wet koop onroerende zaken en aanneming van werk: enige notities met betrekking tot de consumentenbescherming”, TVC 2003, 264.) 693 M.A.M.C. VAN DEN BERG en M. DIERIKX, “Aanneming van werk en woningbouw: een vergelijking tussen Nederland en België” in K. DEKETELAERE en A. VERBEKE, Jaarboek Bouwrecht 2003-2004, Brugge, Die Keure, 2004, 74-77.
Wet Breyne
142
Tess de Brouwer
echter weinig of geen externe controle op de naleving van het verbod van vooruitbetalingen. In België is er slechts voorzien in een eenmalig attest van de architect en dan nog maar enkel indien de betaling geschiedt ter gelegenheid van het verlijden van de notariële akte. In de Nederlandse wetgeving vind ik geen enkele vorm van controle terug. 1.4. Bijzonder opschortingsrecht
De Nederlandse consument kan, zonder te moeten voldoen aan de vereisten van artikel 6:262 NBW, maximaal 5% van de prijs inhouden op de laatste schijf en dit bedrag in depot storten bij een notaris. 694 Artikel 6:262 NBW vertolkt de exceptio non adempleti contractus: een contractspartij mag de nakoming van haar verbintenis opschorten op voorwaarde dat de medecontractant haar verbintenis niet nakomt. Aan deze voorwaarde moet dus gedurende drie maand na de oplevering niet voldaan zijn om het bijzondere opschortingsrecht van artikel 7:768 NBW te kunnen uitoefenen. 695 Dit betekent dat de consument het depot ook mag handhaven indien bij de oplevering (nog) geen gebreken zouden zijn geconstateerd. Hierdoor kan de consument het depotbedrag handhaven als drukmiddel voor herstel van de kwaliteitsgebreken vastgesteld op het ogenblik van de oplevering, maar ook voor het herstel van na de oplevering aan het licht gekomen gebreken. Dit betekent ook dat de consument gedurende die termijn geen juridische procedure dient te beginnen. Zij kan onmiddellijk gebruik maken van dit recht.696
Er is geen Belgisch equivalent: de Belgische consument heeft geen soortgelijke stok achter de deur bij kwaliteitsgebreken. Nederland scoort hier duidelijk beter. 1.5. Specifieke beschermingsmaatregelen in de Wet Breyne
In Nederland is er een wettelijke beschermingsregeling voor de koper rond overdracht van eigendom noch een risicoregeling. Clausules van eigendomsvoorbehoud zijn daar dus mogelijk.
694
Artikel 7:768 NBW Maar artikel 7:769 NBW maakt het mogelijk om bij een standaardregeling, bijvoorbeeld de GIW, af te wijken van artikel 6:262 NBW. 696 M.A.M.C. VAN DEN BERG en M. DIERIKX, “Aanneming van werk en woningbouw: een vergelijking tussen Nederland en België” in K. DEKETELAERE en A. VERBEKE, Jaarboek Bouwrecht 2003-2004, Brugge, Die Keure, 2004, 77-79. 695
Wet Breyne
143
Tess de Brouwer
De Wet Breyne schrijft een dubbele oplevering voor en legt de voorwaarden vast. De oplevering dient bijvoorbeeld schriftelijk te gebeuren. Het NBW daarentegen vereist geen geschrift.697
Afdeling 2 van Titel 7.12 NBW bevat noch een met de 5%-waarborg noch een met de voltooiings- of terugbetalingswaarborg gelijkaardige bepaling. 1.6. GIW
In de Nederlandse wetgeving zien we dus een aantal tekortkomingen: geen verplichte vermeldingen, geen waarborgregeling,… Vele van deze tekortkomingen worden echter door het GIW weggewerkt. Het overgrote deel van de nieuwbouwwoningen in Nederland, bijna 90%, wordt gebouwd met behulp van de koop- en aannemingsovereenkomst van het GIW. Het GIW-koop-/aannemingsovereenkomst is door verschillende belangenorganisaties van gemeenten, bouwondernemers en consumenten opgesteld.698 Dergelijk modelcontract is dus geen wetgeving, maar zelfregulering.
Haar belangrijkste bijdrage is de GIW-garantie- en waarborgregeling. Het GIW biedt consumenten een tweetal waarborgen voor het geval de aannemer niet aan zijn verplichtingen voldoet: de gebreken699- en insolventiewaarborg700.
De consument kan een beroep doen op de gebrekenwaarborg wanneer een onwillige aannemer - na een veroordeling door een arbiter van het Arbitrage Instituut GIW woningen met het herstel van de gebreken aan de opgeleverde woning in gebreke blijft. Een verzekeringsmaatschappij voert dan de prestatie uit waartoe de aannemer is veroordeeld. 701 Een gebrekenwaarborg zoals in het GIW - namelijk een waarborg die expliciet en afzonderlijk beschermt tegen een gebrekkige kwaliteit van de opgeleverde woning - vinden we niet terug in de Wet Breyne.
697
V. VANHOUTTE, “Inleiding inzake de Belgische wet Breyne en de consumentenbescherming zoals geregeld in afd. 2 van titel 7.12 van het NBW”, BR 1991, 194. 698 E.M. BRUGGEMAN, “Consumenten en de koop-/aannemingsovereenkomst”, in G.J. RIJKEN en E. H. HONDIUS, Handboek consumentenrecht, Zutphen, Uitgeverij Paris, 2006, 135. 699 Artikel 12 GIW-Garantieregeling 700 Artikel 11 GIW-Garantieregeling 701 M. DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 20072008, Brugge, Die Keure, 2008, 108.
Wet Breyne
144
Tess de Brouwer
Wanneer de niet-nakoming het gevolg is van insolventie van de aannemer, dan kan de consument een beroep doen op de insolventiewaarborg. Deze waarborg doet erg denken aan de terugbetalings- of voltooiingswaarborg van de Wet Breyne. 2.
Frankrijk
In Frankrijk valt de verkoop van te bouwen woningen onder de Loi du 3 janvier 1967 portant la vente d‟immeubles à construire en le Décret du 22 décembre 1967. De overeenkomsten betreffende de verkoop van nog te bouwen onroerende goederen kunnen de vorm aannemen van een verkoop op termijn of een verkoop op plan.702 Bij een verkoop op termijn wordt de prijs slechts betaald op het ogenblik van de levering van het onroerend goed.703 Dit laatste is dus van geen belang voor de vergelijking met de Wet Breyne.
Met de Wet van 3 januari 1967 als voorbeeld heeft de Franse wetgever een gelijkaardige regeling uitgewerkt voor de verkoop van te renoveren woningen. Deze nieuwe regeling ligt vervat in de Loi du 13 juillet 2006 en le Décret du 16 décembre 2008. Dit is bijna tien jaar later dan de Belgische regeling betreffende de uitbreidings- en verbouwingswerken.
De wet Breyne is geïnspireerd op de Franse wet van 3 januari 1967 en in beide wetgevingen vinden we dan ook dezelfde beschermingsmaatregelen terug: een adequate informatie van de koper, de betaling in schijven naargelang de werken vorderen, de tienjarige aansprakelijkheid die ook voor de koper geldt,… Toch zijn er ook een aantal verschillen. Ik beperk mij hier tot de belangrijkste. 2.1. Bedenktijd versus bezinningstermijn
Artikel L. 271-1 CCH verleent de consument een bedenktijd van 7 dagen. Deze termijn gaat in op de dag volgend op de dag waarop het koopcontract per aangetekende brief met bericht van ontvangst wordt gestuurd naar de koper. Is het koopcontract door de koper ter plaatse ondertekend, dan vindt er vaak geen verzending plaats, maar tekent de koper een ontvangstbewijs. Dan gaat de bedenktermijn in de dag daarna. In de Wet Breyne vinden we geen bedenktermijn, maar wel een bezinningstermijn terug.
702 703
Artikel 261-1 CCH Artikel 261-2 CCH
Wet Breyne
145
Tess de Brouwer
2.2. Eenmalige versus dualistische oplevering
In Frankrijk houdt de oplevering slechts één enkele rechtshandeling in. Sinds 1978 kent Frankrijk wel een waarborg van volmaakte afwerking: de aannemer moet alle schade herstellen die gemeld wordt bij de oplevering of binnen het eerste jaar. De Wet Breyne daarentegen kent een dualistische oplevering waarbij er minimum één jaar moet verstreken zijn vooraleer de consument over kan gaan tot de definitieve oplevering. De Franse en Belgische wetgeving werken met een verschillend systeem van oplevering, maar bereiken hetzelfde resultaat.704 2.3. Waarborgregeling
In het Franse recht neemt de promotor de verantwoordelijkheid van de bouwwerken op zich en is verplicht ze te waarborgen, ofwel door middel van de intrinsieke waarborg ofwel door het stellen van een voltooiings- of terugbetalingswaarborg ( = de extrinsieke waarborgen).705 De bouwpromotor moet dus geen extrinsieke waarborg leveren wanneer de intrinsieke waarborg volstaat. Er zijn twee soorten: de intrinsieke waarborg verbonden aan de staat van vooruitgang van de werken en de intrinsieke waarborg verbonden aan de persoon van de aannemer. De intrinsieke waarborg verbonden aan de staat van vooruitgang van de werken impliceert dat de bouwpromotor in staat is om de werken te laten vorderen zonder een beroep te moeten doen op extern krediet. Zo bijvoorbeeld is de aannemer vrijgesteld van een extrinsieke
waarborg
wanneer
hij
de
verkoopovereenkomst
pas
sluit
nadat
de
funderingswerken uitgevoerd zijn en op voorwaarde dat hij financiële middelen heeft die overeenstemmen met 75% van de geraamde verkoopprijs.706 Voor wat betreft de intrinsieke waarborg verbonden aan de persoon van de aannemer, heeft de Franse wetgever gedacht aan twee gevallen, waaronder het geval waarin een HLM-organisme707 de verkoper is.708
In België kent men de voltooiingswaarborg en terugbetalingswaarborg eveneens, maar kent men de zogenaamde intrinsieke waarborgen niet. De Wet Breyne maakt een onderscheid
704
J.H. HERBOTS, “Nieuw bouwrecht in Frankrijk – De wet Spinetta”, RW 1977-1978, 2687-2691. Artikel 261-12 CCH 706 J.-B. AUBY et H.P. MARQUET, Droit de l‟urbanisme et de la construction, Paris, Montchrestien, 1998, 838840 en E. DEVROEY, “De voltooiingswaarborg in de praktijk”, T.Not.1978, 148-149. 707 Habitation à loyer modéré = een vorm van gesubsidieerde huisvesting 708 J.-B. AUBY et H.P. MARQUET, Droit de l‟urbanisme et de la construction, Paris, Montchrestien, 1998, 838840. 705
Wet Breyne
146
Tess de Brouwer
tussen erkende en niet erkende aannemers. Dit onderscheid vindt men in de Franse wetgeving niet terug. 2.4. Renovatiewerken
Er is in de Franse wetgeving geen minimum omvang van de renovatiewerken vereist voor wat betreft de afbakening van het toepassingsgebied.709 Ook voor kleine renovatiewerken, zoals schilderwerken, zal de aannemer dus een waarborg tot voltooiing van de werken moeten verlenen. Naar mijn mening had de Franse wetgever beter eens gekeken naar de Belgische Wet Breyne en het toepassingsgebied beperkter gehouden.
XIII Herziening van de Wet vereist? Uit een onlangs gehouden enquête onder klanten van sleutelklare woningbouwers kwam naar voren dat ongeveer 90% tevreden is over het eindresultaat en dat ze opnieuw met hetzelfde bedrijf in zee zouden gaan als ze opnieuw zouden willen bouwen.710
Toch blijkt uit de talrijke knelpunten dat de Wet Breyne toe is aan een tweede wetswijziging. Er zijn verschillende opties. In plaats van de interne aanpassing van de Wet Breyne, kan de Belgische wetgever de materie ook los laten en overlaten aan belangenorganisaties, de zogenaamde zelfregulering hetgeen in Nederland een groot succes kent, of aan de Europese wetgever. Een voordeel van zelfregulering is dat alle specifieke rechten en plichten van partijen gemakkelijker aan bod kunnen komen dan in geval van overheidsingrijpen. 711 Opteert men voor het creëren van Europese regelgeving, dan zou volgens KOHL de Europese wetgever zich moeten beperken tot de precisering van het toepassingsgebied en het vastleggen van de noodzakelijke maatregelen op het gebied van de bescherming van de consument in de woningbouwsector. Zijn slogan is: “Overbescherming leidt tot geen bescherming”. Is er een te strikte wetgeving, dan trachten de partijen ze toch maar te omzeilen. Bovendien houdt overreglementering het risico in dat de consument zich minder verantwoordelijk gaat
709
Artikel L. 262-1 CCH geeft een opsomming van de cumulatieve toepassingsvoorwaarden. Is niet aan deze toepassingsvoorwaarden voldaan, dan valt de verkoop onder het gemeen recht dan wel onder de Wet van 3 januari 1967. Dit laatste zal het geval zijn wanneer het gaat om werken die leiden tot een toename van de oppervlakte (de vergrotingswerken) of wanneer het gaat om een volledige reconstructie van het gebouw (X. “La vente d‟immeuble à rénover en quelques mots”, www.jurisprudentes.net/La-vente-d-immeuble-a-renover-en.html, geconsulteerd op 5 april 2011). 710 K. CLAASEN, “Tevredenheid over sleutel-op-de-deur projecten”, Vastgoed Info 2010, nr. 7, 5-6. 711 M. DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 20072008, Brugge, Die Keure, 2008, 108-9.
Wet Breyne
147
Tess de Brouwer
gedragen. In plaats van de juridische regels te vermenigvuldigen, zouden consumenten in staat moet zijn om hun eigen verdediging te kunnen voeren. Daarom pleit KOHL voor de oprichting van een sectoreel arbitragecomité. Dit comité moet de regelgeving verder aanvullen en verduidelijken.712 Maar er zijn argumenten tegen een uniform recht. Zo wordt er wel eens gesteld dat uniforme regels onwenselijk zijn omdat zij de rechtsculturele tradities van de lidstaten doen verdwijnen of omdat zij de competitie tussen de rechtsstelsels teniet doet.713
Wanneer er snel wil tegemoet gekomen worden aan de vele knelpunten, ligt het voor de hand dat een aanpassing dient te gebeuren op nationaal niveau.
Hierboven heb ik reeds talrijke wetsvoorstellen aangehaald. Hieronder geef ik summier mijn eigen aanbevelingen weer. De voorstellen impliceren een verstrenging van de Wet, behoudens de nietigheidsregeling. Deze dient versoepeld te worden. Net zoals in 1993 moet er dus niet alleen rekening gehouden worden met de belangen van de consument, maar ook met die van de professioneel! Doelstelling is een evenwicht tot stand te brengen tussen de rechten en plichten van alle partijen.714 1.
Een duidelijker en breder toepassingsgebied
Er dient een duidelijker en ruimer toepassingsgebied van de Wet Breyne vastgeld te worden om zoveel mogelijk discussies omtrent de toepasselijkheid ervan en de juridische constructies waarmee aannemers de toepassing van de Wet trachten te omzeilen, te vermijden.715
Ik geef een voorbeeld. De eventuele toepassingsvoorwaarde van voltooiing geeft nog altijd aanleiding tot moeilijkheden, niet alleen omdat ze eigenlijk eerder uit de parlementaire voorbereiding
dan
uit
de
Wet
voorvloeit,
maar
ook
omdat
ze
heel
wat
interpretatiemoeilijkheden en omzeilingsmogelijkheden, zoals de opsplitsing tussen ruwbouw en afwerking en de gesplitste overeenkomsten met verschillende onderaannemers, van de Wet
712
B. KOHL, Droit de la construction et de la promotion immobilière en Europe. Vers une harmonisation de la protection du consommateur en droit de la construction?, Brussel, Bruylant, 2008, 713-720. 713 M. DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 20072008, Brugge, Die Keure, 2008, 111. 714 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 4. 715 Zie ook: A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 134.
Wet Breyne
148
Tess de Brouwer
Breyne tot gevolg heeft. 716 De wetgever zou er misschien voor kunnen opteren om het voltooiingsvereiste weg te laten in de Wet Breyne en een andere criterium te nemen om het toepassingsgebied af te bakenen. Men zou bijvoorbeeld kunnen werken met financiële drempels, net zoals bij de verbouwings-en uitbreidingswerken. Ik baseer mij op het voorstel van Test-Aankoop. Zij vinden dat het toepassingsgebied van de Wet Breyne moet worden uitgebreid tot alle ernstige bouwwerkzaamheden, dus ook wanneer gewerkt wordt met verschillende onderaannemers die zich niet verbinden tot de afwerking.717
Ook op het vlak van de verbouwings- en uitbreidingswerken heeft de wetgever het toepassingsgebied naar mijn inziens te beperkt gehouden. Is het immers niet onrechtvaardig een verbouwing van meer dan 18.600 euro die gepaard gaat met een eigendomsovergang een grotere
bescherming
te
geven
dan
een
verbouwing
van
50.000
euro
zonder
eigendomsovergang? De wetgever zou dus naar mijn overtuiging ook uitbreidings- en verbouwingswerken van meer dan 18.600 euro zonder dat er een eigendomsovergang plaatsvindt, moeten brengen onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne. 2.
Een notariële controle
De waarborgregeling is het sluitstuk van de gehele regeling, maar de controle hierop, althans indien het gaat om een onderhandse aannemingsovereenkomst, is zo goed als onbestaand. Vandaag de dag is de tussenkomst van de notaris immers slechts verplicht als de overeenkomst onroerende rechten overdraagt, wat niet het geval is bij de oprichting van een woning op de grond van de bouwheer.718 Door een verdergaande uitbreiding van de notariële tussenkomst wordt een verhoogde controle op de toepassing van de Wet bekomen. Ik raad de wetgever dan ook aan om het voorstel van VERBEKE en VANHOVE om ook aannemingsovereenkomsten aan de (a priori) notariële controle te onderwerpen, te evalueren.719
716
S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1004. X., “Bouwen en verbouwen: een lust of een last?”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 9 maart 2010. 718 L. WEYTS, ”Overzicht rechtspraak inzake verkoop van onroerende goederen 1991-1995”, in X., Notariële actualiteit, Antwerpen, Die Keure, 1997,132. 719 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 137. 717
Wet Breyne
149
Tess de Brouwer
3.
Een onafhankelijke raadgevende architect
Naast de architect-ontwerper 720 zou er een verplichte tussenkomst van een raadgevende architect moeten zijn. Deze architect dient te waken over de belangen van de consument. De architect-ontwerper wordt immers voornamelijk ingeschakeld door de aannemer en verdedigt dus eerder diens belangen.721
De opdracht van de raadgevende architect kan erin bestaan de koper bij te staan tijdens het bouwproces en controle te doen op de plannen, de uitvoeringstekening en bestekken, toezicht te houden op de goede uitvoering van de werken en aanwezig te zijn bij de oplevering. Op die manier wordt de raadgevende architect min of meer een waarborg ten aanzien van de kwaliteit van de woning.
Bovendien kan de raadgevende architect controle houden op de betalingsregeling, zowel in geval van een koopovereenkomst als bij een onderhandse aannemingsovereenkomst. Vandaag de dag is die controle immers veel te beperkt: eenmalig attest van de architect en dan nog maar enkel indien de betaling geschiedt ter gelegenheid van het verlijden van de notariële akte.722
Tot slot zou hij ingeschakeld kunnen worden om de waarachtigheid van de verdeling tussen de prijs van het gebouw en van de uit te voeren werken na te gaan; in de praktijk blijkt vaak dat die verhouding gemanipuleerd wordt zodat de werken minder dan 18.600 euro bedragen en ontsnapt wordt aan de toepassing van de Wet. 4.
Koppelverkoop
Koppelverkoop toelaten zonder dat er de verplichting wordt opgelegd dat de voorwaarden duidelijk moeten zijn, zoals vandaag de dag het geval is, is onaanvaardbaar. De koper of opdrachtgever dient steeds de vrije keuze te hebben tussen enerzijds het kopen van een
720
Artikel 4 Wet 20 februari 1939 op de bescherming van de titel van het beroep van architect, BS 25 maart 1939: wie bouwt, dient verplicht een beroep te doen op een architect voor het opstellen van de plannen en voor de controle op de uitvoering van het werk. 721 Zie wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 6 en Amendement (G. BOURGEOIS) op het wetsvoorstel tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een bepaling inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond, Parl.St. Kamer 2001-02, nr. 1201/003, 3. 722 Zie ook: A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 138 e.v.
Wet Breyne
150
Tess de Brouwer
bouwgrond zonder bouwverplichting en anderzijds het kopen van een bouwgrond en een woning tegen een gezamenlijke prijs.723 5.
De oplevering
Net zoals in Frankrijk en Nederland zou gewerkt moeten worden met slechts één oplevering. Dit is een veel eenvoudiger systeem waarbij er niet langer gediscussieerd moet worden over de betekenis van de opleveringen. Vandaag de dag is er immers heel wat kritiek op de vaststaande cassatierechtspraak die het mogelijk maakt dat de voorlopige oplevering de aanvaarding van de werken inhoudt.724 6.
De waarborg
Wat betreft de waarborgregeling raad ik de Belgische wetgever aan om een gelijkaardige regeling zoals de Nederlandse GIW-regeling uit te werken. Een combinatie van een insolventie- en gebrekenwaarborg zou de positie van de koper of opdrachtgever aanzienlijk verbeteren. Het voorstel van Sabine De Bethune725 werkt een dergelijk systeem uit. Bovendien heft zij het onderscheid tussen erkende en niet erkende aannemers op en is zij voorstander van een gemengde waarborg waardoor de kosten gedrukt worden. Haar voorstel komt dus tegemoet aan vele knelpunten van de waarborgregeling. Ik ben er dan ook voorstander van. 7.
De nietigheid
De mogelijkheid voor de koper of opdrachtgever om bij iedere inbreuk op artikel 7 WB de nietigheid van de gehele overeenkomst te vorderen, is volgens mij onredelijk. De wetgever zou artikel 13 WB moeten aanpassen in die zin dat het de rechter is die moet bepalen welk van beide nietigheidssancties - de nietigheid van het beding dan wel van de gehele overeenkomst - het meest passend is in een concreet geding. Ik steun hierin het reeds vervallen wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw: “De rechter zal
723
Ik baseer mij op de redenering van de indieners van het Wetsvoorstel tot regeling van de koppelverkoop, Parl.St. Senaat 2008-2010, nr. 4-1478/1. 724 Zie pagina 108 e.v. 725 Vraag om uitleg van mevrouw Sabine de Bethune aan minister van Justitie d.d. 15 december 2009, Parl.St. Senaat, nr. 4-6342.
Wet Breyne
151
Tess de Brouwer
bij het verzoek tot nietigverklaring van de overeenkomst op basis van de concrete omstandigheden oordelen welke van beide nietigheidssancties het meest passend is”. 726
726
Wetsvoostel tot bescherming van de consument in de Woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 7.
Wet Breyne
152
Tess de Brouwer
Besluit Dat er nog heel wat juridisch werk vereist is om van de woningbouwwet een alomvattend en waterdicht geheel te maken, komt in deze masterproef hopelijk wel tot uiting. Een grondige hervorming van de Wet Breyne dringt zich op en wel nu!
Er zijn reeds talrijke wetsvoorstellen ingediend die zouden leiden tot een betere bescherming van de koper. Ondanks de vele initiatieven, is er nog geen tweede wetswijziging doorgekomen. De ingediende wetsvoorstellen sterven telkens een stille dood.
De kopers zullen dus zeer aandachtig moeten zijn zodat ze niet het slachtoffer worden van de malafide praktijken van de bouwpromotoren. Zij kunnen best een beroep doen op een onafhankelijke architect die de plannen en het bestek grondig kan nakijken en kan toezien op de uitvoering van het werk.
Wet Breyne
153
Tess de Brouwer
Bibliografie 1. Wetgeving Wet 20 februari 1939 op de bescherming van de titel van het beroep van architect, BS 25 maart 1939. Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971. Wet 3 mei 1993 tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 19 juni 1993. Wet van 6 april 2010 betreffende Marktpraktijken en Consumentenbescherming, BS 12 april 2010. KB 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november 1971. KB 26 september 1991 tot vaststelling van bepaalde toepassingsmaatregelen van de wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 18 oktober 1991. KB 21 september 1993 tot wijziging van het KB van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de artikelen 7, 8 en 12 van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 1 oktober 1993. Reglement van 9 maart 2003 van de Nationale kamer van notarissen voor de organisatie van de notariële boekhouding, BS 1 april 2003. Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1969-70, nr. 639. Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 1 juni 1971, 23-24. Wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 22. Wetsvoorstel 19 april 2001 tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een bepaling inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond, Parl.St. Kamer 2001-02, nr. 1201/001 en nr. 1201/007. Amendement (G. BOURGEOIS) op het wetsvoorstel tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een bepaling inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond, Parl.St. Kamer 2001-02, nr. 1201/003.
Wet Breyne
154
Tess de Brouwer
Wetsvoorstel van 28 september 2001 tot wijziging van de wetgeving tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 2000-01, nr. 1425/001. Wetsontwerp van 19 december 2003 tot wijziging van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen en de Wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep architect, Parl.St. Kamer 2003-04, nr. 638/001. Wetsvoorstel 27 februari 2007 tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-2007, nr. 2942/001. Wetsvoorstel 28 oktober 2009 tot wijziging van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen in aanbouw zijnde woningen om de koppelverkoop inzake vastgoed te regelen, Parl.St. Senaat 2009-2010, nr. 4-1478/1. Verslag over het wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1970-1971, nr. 490. Verslag over het wetsontwerp tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1992-93, nr. 496-2, 7. Vraag om uitleg van mevrouw Sabine de Bethune aan minister van Justitie d.d. 15 december 2009, Parl.St. Senaat, nr. 4-6342. Mededeling van de Verzekeringen van het Notariaat, Notarius Actueel 1998, nr. 18, 212.
2. Rechtsleer 2.1. België AVONDSTONDT, J., Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij voor handel en nijverheid, 2006, 478 p. BAERT, G., “Beroepsleggers - niet onder de toepassing van de woningbouwwet vallende overeenkomsten”, T.Aann. 1994, 339-341. BAERT, G., Bestendig handboek privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer, losbl. BAERT, G., Privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer, 1994, 994 p. BALON F. en HADABI R., “La responsabilité pénale dans le cadre de la loi Breyne”, Jurim Pratique 2010, afl. 1, 75-101. BEKAERT, P., “De bouw en verbouwing van de woningbouwwet Breyne” in B. TILLEMAN, A. VERBEKE en G. MARCOURS, Actualia vermogensrecht: liber alumnorum KULAK als hulde aan Prof. dr. Georges Macours, Brugge, Die Keure, 2005, 131-142. Wet Breyne
155
Tess de Brouwer
BEYAERT, S., “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 285292. BOES, M., “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 187-203. BOUCKAERT, F., “Verkoop van een perceel bouwgrond met bouwverplichting, T.Not. 2005, afl. 2, 105-107. BURSSENS, F., “De afdwingbaarheid van een bouwverplichting gekoppeld aan de aankoop van een stuk grond”, RW 2002-2003, afl. 1, 26-27. CASMAN, H., GERLO, I. en VERMEERSCH, B., De verkoopakte : handboek voor de notariële praktijk, Mechelen, Kluwer, 2005, 248 p. CHAMPION, B., “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 37-43. CHAMPION, B., “Uit de notariële praktijk”, Notarius 1994, afl. 1, 31-35. CHANDELLE, J.-M., “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, losbl. CLAASEN, K., “Tevredenheid over sleutel-op-de-deur projecten”, Vastgoed Info 2010, nr. 7, 56. CORYN, F., “Enkele vaak voorkomende bedingen in de onderhandse koopovereenkomst van onroerend goed”, TVV 2009, afl. 2, 2-21. COULIER, S., “Loi Breyne – Validité des procédés de dépôt de garantie en compte rubriqué notarié et de la faculté de dédit, assortie d‟arrhes”, Notamus 2010, 9-12. DE BRIEY, R., “La loi Breyne”, in X., Guide de droit immobilier, Diegem, Kluwer, 2000, n° II.2. DE BRIEY, R. “La promotion immobilière et la loi Breyne : questions choisies”, Jurim Pratique 2008, afl. 1, 127-162. DE COSTER, S., Bouwen en verbouwen, Antwerpen, Standaard Uitgeverij, 2002, 287 p. DE COSTER, S., “Promotor”, OGP 2000, afl. 68. DE COSTER, S., “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 19931994, 1001-1021. DE DECKER, H., “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne” in X., Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire pers, 2004, 79-109.
Wet Breyne
156
Tess de Brouwer
DEHOUCK, L., “De notariële praktijk in afwachting van een nieuwe woningbouwwet”, Not.Fisc.M. 1994, afl. 9, 1. DE JONGHE, S., “Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006, afl. 2, 629-671. DEKKERS, R., Handboek burgerlijk recht, Brussel, Bruylant, 1972, 953 p. DELVAUX, A., Traité juridique des bâtisseurs, Brussel, Bruylant, 1968, 877 p. DE NOLF, J., “Grond verkopen met verplichting te bouwen met welbepaalde aannemer of promotor is verboden”, Vastgoed Info 2005, nr. 19, 1-2. DEVROEY, E., “De voltooiingswaarborg in de praktijk”, T.Not.1978, 129-153. DEVROEY, M., “De draagwijdte van de zekerheid der erkende aannemers in de wet koop op plan”, T.Aann. 1990, 197-201. DEVROEY, M., De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 242 p. DEVOS, S., “De wet Breyne” in X., Rechtskroniek voor het notariaat deel 12, Brugge, Die Keure, 2008, 79-114. DE WULF, C., “De koop van een te bouwen woning of een woning in aanbouw” in X., Opstellen van notariële akten deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-2006, 893-913. DIERIKX, M., “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 2007-2008, Brugge, Die Keure, 2008, 87-112. EMBRECHTS, J., “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, losbl. FLAMME, M.-A. en LEPAFFE, J., Le contrat d‟entreprise, Brussel, Bruylant, 1966, 535 p. FLAMME, P., “Quelques réflexions sur l‟intervention de l‟architecte et de la modification de l‟article 10, alinéa 3 de la loi Breyne par du 3 mai 1993, T.Aann. 1994, 211-215. FLOOR, D-B, Tijdelijke handelsvennootschappen, Gent, Larcier, 2007, 314 p. GERLO, I., “De tijdelijke vereniging en waarborgregeling in de wet Breyne”, T.Not. 2002, afl. 6, 50-51. GOOSSENS, W., Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 1327 p. GOOSSENS, W., “Bouwverplichting bij verkoop van grond is geldig”, Juristenkrant 2001, nr. 36, 4.
Wet Breyne
157
Tess de Brouwer
HAENTJENS, F., “Aspecten van ruimtelijke ordening in bouw-, koopverkoop- en huurovereenkomsten”, Tijdschrift voor milieurecht 2008, 416-453. HERBOTS, J., “De verval- en verjaringstermijn in de wet Breyne” in H. VANDENBERGHE, Actuele problemen uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 75-94. HERBOTS, J.H., “Nieuw bouwrecht in Frankrijk – De wet Spinetta”, RW 1977-1978, 26862714. HERIN, P.-E., “Loi Breyne à 35 ans”, Les échos du logement 2006, afl. 5, 46. HERNOTTE, L., “Le promoteur-courtier et la fraude à la loi Breyne”, Cah.dr.immo. 2001, afl. 6, 4. IMBRECHTS, L., “De aanvang van de tienjarige aansprakelijkheid”, T.Aann. 1997, 319-322. JEGHERS, J.L., “La loi Breyne dans tous ses états: le conseil et l‟information du consommateur” in P. WERY, La protection du consommateur, Luik, Jeune barreau, 2006, 156182. KERSTENS G. en GABRIELS A., Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract voor een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2010, deel I en II. KOHL, B., Droit de la construction et de la promotion immobilière en Europe. Vers une harmonisation de la protection du consommateur en droit de la construction?, Brussel, Bruylant, 2008, 829 p. KOHL, B., “Financiering en commercialisatie van bouwprojecten onder de wet Breyne: capita selecta”, TBO 2008, 2-7. KOHL, B., “La vente de terrains coupleé à l‟obligation de construire: navigation en eaux troubles”, JLMB 2005, afl. 28, 1225-1229. KOHL, B., “Le contrat d‟échange et la loi Breyne”, T.Aann. 2010, afl. 3, 323-325. KOHL, B., “Le nouveau droit néerlandais de la Construction. Tout d‟horizon (et source d‟inspiration ?)”, T.Aann. 2008, afl. 2, 99-126. KOHL, B., “Loi Breyne – Contrat d‟entreprise” in X., Chroniques notariales Vol. 50, Brussel, Larcier, 2009, 233-262. KOHl, B., “Protection du consommateur de la construction: vers une interdiction des « ventes couplées forcées »? (à propos d‟un projet de loi récent)”, Rev. dr. ULg 2004, 607-621. KOHL, B., “Woningbouwwet: rechtspraakkroniek 2000-2006” in K. DEKETELAERE en A. VERBEKE, Jaarboek Bouwrecht 2005-2006, Brugge, Die Keure, 2006, 155-189. LEPERE, P., “Consumentenbescherming in het kader van de verkoop van een onroerend goed. Toepassing van de nieuwe wet op de handelspraktijken”, TVV 2004, afl. 1, 4-26. Wet Breyne
158
Tess de Brouwer
MAES, S., “Aankoopbeloften en de wet Breyne”, NJW 2008, afl. 175, 85-86. MAES, S., “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 50-73. MEULEMANS, D. en HERBOTS, B., “De expertises in het kader van de woningbouwwet. De verplichte en facultatieve tussenkomst van een architect”, DCCR 1994-1995, 102-119. MEULEMANS, D., “De Wet Breyne. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993” in X., Liber Amicorum Paul De Vroede, Diegem, Kluwer, 1994, 1085-1125. MEULEMANS, D, “De woningbouwwet” in D. MEULEMANS en K. DEKETELAERE, Een woning kopen en verkopen. Praktijkgids voor juristen, Uitgeverij Acco, Leuven, 1991, 147-179. MEULEMANS, D., Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht, Leuven, Acco, 2005, 788 p. MEULEMANS, D. en VAN DER CAMMEN, L., Koop en verkoop van onroerende goederen, Diegem, Kluwer, losbl. MOULARD, N., “Loi Breyne-Annexion au contrat des aides publiques au logement”, Notarius 1994, afl. 3, 35-36. MUYLLE, M., “100%-waarborg van wet Breyne”, NJW 2006, 774-782. PATART, D., “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 294337. PAUSELE, B. en VAN DE PUTTE, W., Vastgoed in pocket voor het Vlaams gewest 2007-2008, Mechelen, Kluwer, 2007, 679 p. RENARD, A., “La loi du 3 mai 1993 modificant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d‟habitations et la vente d‟habitations à construire ou en voie de construction : la réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 112-136. RENARD, A. en VAN DER SMISSEN, P., La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 261 p. RENS, J.-L., “Wijziging van de Wet Breyne”, T.Not. 1993, 427-434. RIGAUX, P., “La Loi du 9 juillet 1971 reglementant la construction d‟habitations et de la vente d‟habitations à construire ou en voie de construction”, T.Aann. 1972, 115-136. ROUSSEAU, L., La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 229 p. SAMOY, I., “Het toepassingsdomein van de verschillende regelingen in kaart gebracht, met bijzondere aandacht voor gemengd gebruik en gemengde overeenkomsten”, TBBR 2009, 7185. STEENNOT, R., “De notarisen de bescherming van de consument” in X., Rechtskroniek voor het notariaat deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 59-79. Wet Breyne
159
Tess de Brouwer
STEENNOT, R., “Aanvang 10-jarige aansprakelijkheid bouwpromotor”, NJW 2010, 255. STIJNS, S., TILLEMAN, B., GOOSSENS, W., KOHL, B., SWAENEPOEL, E. en WILLEMS, K., “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten: koop en aanneming 1999-2006”, TPR 2008, afl. 4, 1411-1742. STROOBANTS, B. en ROWIES, L., “Verkoop op plan” in X., Handleiding voor de projectontwikkelaar, Mechelen, Kluwer, 2009, 342-350. TAYMANS, J-F, “Loi Breyne et garantie d‟achèvement”, Rev.not.b. 1994, 378-383. TILLEMAN, B. en VERBEKE, A., Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 312 p. TIMMERMANS, R., “Bouwverplichting als kleefbeding bij de verkoop van grond vooralsnog niet ongeldig”, T.App. 2002, 16-17. TIMMERMANS, R., De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 200 p. TIMMERMANS, R. en DAEMS, P., “Het lot van appartementseigenaars bij faillissement van de projectontwikkelaar”, T.App. 1999, afl.1, 1-7. TIMMERMANS, R., “Notarissen en vastgoedmakelaars in de houdgreep van de woningbouwwet”, T.App. 2001, afl. 2, 6-8. TIMMERSMANS, R., Het nieuwe appartementsrecht: de wet van 30 juni 1994, Deurne, Kluwer, 286 p. TIMMERMANS, R., “De zorgplicht van de notaris bij veranderende regels in het appartementsrecht” in X., Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2008, 105-133. TIMMERSMANS, R., Praktische handleiding voor bestuurders en bewoners van appartementsgebouwen, Antwerpen, Kluwer, 1985, 66, nr. 177. UYTTERHOEVEN, K., “De architect en de bouwpromotor: een verboden liefde of een bijzonder huwelijk?”, TBO 2004, afl. 4, 170-187. UYTTERHOEVEN, K., “De wet van 9 juli 1971 betreffende woningen in oprichting”, OGP 2005, afl. 107. UYTTERHOEVEN, K., “Woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS en A. VERBEKE, Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2004, 497-521. UYTTERSPROT, H., “De wet Breyne: zekerheidsstelling en achterpoorten; nadelen en risico‟s”, TVV 2006, 786-792. VANCOILLIE, J., “V Dienstencontracten in de privésector” in D. BLOMMAERT en G.L.BALLON, Recht voor de onderneming, Mechelen, Kluwer, losbl.
Wet Breyne
160
Tess de Brouwer
“Aanneming van werk en woningbouw; een vergelijking tussen Nederland en België” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 20032004, Brugge, Die Keure, 2003, 38-102. VAN DEN BERG, M.A.M.C. en DIERIKX, M.,
VAN DEN EYNDE, P., “Association momentanée – cautionnement – garantie loi Breyne”, Rec. Gén. Enr. Not. 2001, 360-364. VANHOESTENBERGHE, A., “Het grondbeleid en het notariaat: het imperatief karakter van artikel 13 van de wet van 19 juli 1971”, T.Not. 1972, 255-271. VANHOVE, K., “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, losbl. VANHOVE, K., “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de woningbouwwet”, TBBR 2005, 50-51. VAN ROYEN, A., “Modifications à la loi Breyne”, Notarius 1993, 296-298. VAN TRICHT, E., “La nouvelle loi sur la construction d‟habitations et l‟assurance de la responsabilité professionnelle”, Notarius 1993, 295-296. VAN WALLE, G., “Belang vonnis inzake consumentenkrediet voor de interpretatie van de Wet Breyne”, TVV 2006, 828-829. VERBEKE, A. en VANHOVE, K., De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, 130 p. VERMEERSCH, R., “De Woningbouwwet” in S. VERBIST, Bouwrecht, Brussel, Larcier, 2010, 339-352. VERMEEREN, K. en WEYTS, L., “De koppelverkoop bij onroerend goed: mariage force ou divorce annonce”, TVV 2009, 612-616. VOLCKAERT, E., “De uitvoeringstermijn van bouwprojecten in werkdagen”, Vastgoedinfo 2008, afl. 5, 1-2. WEYTS, L., “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne” in X., Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2009, 27-36. WEYTS, L., “Bevoorrechte pilootsteden bij afbraak en wederopbouw aan 6%: paris vaut bien une messe”, TVV 2009, 638-644. WEYTS, L., “De tijdelijke vereniging in de wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”, T.Not. 1996, 3-6. WEYTS, L, “Flatgebouwen: ruil bij nieuwbouw en fiscale perikelen”, T.Not. 2010, 114-116. WEYTS, L., “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij wet Breyne”, T.Not. 1997, 43-47.
Wet Breyne
161
Tess de Brouwer
WEYTS, L., ”Overzicht rechtspraak inzake verkoop van onroerende goederen 1991-1995” in X., Notariële actualiteit, Antwerpen, Die Keure, 1997,115-133. WYMEERSCH, E., NICHELS, F. en BLOMMAERT, D., “De garantieregeling in de wet Breyne”, RW 1994-1995, 181-185. X., “Woningbouwwet”, TPR 2002, 668-671. 2.2. Nederland BRUGGEMAN, E.M., “Consumenten en de koop-/aannemingsovereenkomst” in G.J. RIJKEN en E. H. HONDIUS, Handboek consumentenrecht, Zutphen, Uitgeverij Paris, 2006, 135-149. HUIJGEN, W.G., “Recente ontwikkelingen rond de totstandkoming van de koop van een woning”, BR 2006, 1055-1077. LOOS, M., “De effectiviteit van de bedenktijd als instrument van consumentenbescherming”, TVC 2003, 21-23. Mr. C Asser‟s handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht, Volume 3, Deel 3, Antwerpen, Kluwer, 2007, 406 p. VAN DEN BERG, M.A.M.C.,
“Aanneming van werk en woningbouw: een vergelijking tussen Nederland en België” in K. DEKETELAERE en A. VERBEKE, Jaarboek Bouwrecht 2003-2004, Brugge, Die Keure, 2004, 39-97. VAN DEN BERG, M.A.M.C. en DIERIKX, M.,
VANHOUTTE, V., “Inleiding inzake de Belgische wet Breyne en de consumentenbescherming zoals geregeld in afd. 2 van titel 7.12 van het NBW”, BR 1991, 191-195. M.M., “Wet koop onroerende zaken en aanneming van werk: enige notities met betrekking tot de consumentenbescherming”, TVC 2003, 264-275. VAN ROSSUM,
VAN VELTEN, A.A., “Gerezen problemen bij toepassing van de nieuwe artikels 7:2 en 7:766 NBW inzake de bedenktijd”, BR 2004, 310-318. VAN VELTEN, A.A., Privaatrecht. Aspecten van onroerend goed, Kluwer, Deventer, 2009, 662 p. 2.3. Frankrijk AUBY, J.-B. et MARQUET, H.P., Droit de l‟urbanisme et de la construction, Paris, Montchrestien, 1998, 1005 p. 3. Elektronische bronnen BOUWUNIE, “Voorstel wijziging Woningbouwwet – Waarborg optrekken tot 130% schaadt aannemer en consument”, www.bouwunie.be, geconsulteerd op 12 maart 2011.
Wet Breyne
162
Tess de Brouwer
CIB Federatie Vastgoedpromotoren, “Wetsvoorstel tot regeling koppelverkoop”, http://nieuwsbrief.cib.be/mail/2010/01/15/, geconsulteerd op 19 februari 2011. MEULEMANS, D., “Enkele knelpunten inzake de toepassing van de woningbouwwet in de notariële praktijk”, www.google.be , geconsulteerd op 25 maart 2010. OIVO, “Betere bescherming voor consumenten die (ver)bouwen”, www.oivocrioc.org/files/nl/3166nl.pdf, geconsulteerd op 15 maart 2010. STORME, E., “Verbruikersbescherming bij onroerend goed en in de notariële praktijk”, 20102011, http://webh01.ua.ac.be/storme/ZCR-verbruikers.pdf, geconsulteerd op 25 februari 2011. X., “Bouwen soms een calvarie…”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 2 april 2011. X., “U wilt een bestaand pand kopen”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 15 oktober 2010. X., “Bouwen of verbouwen: een lust of een last?”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 9 maart 2011. X., “La vente d‟immeuble à rénover en quelques mots”, www.jurisprudentes.net/La-vente-dimmeuble-a-renover-en.html, geconsulteerd op 5 april 2011. www.legifrance.gouv.fr/
4. Rechtspraak 4.1. Hof van Cassatie Cass. 4 april 2003, TBO 2004, afl. 1, 43, noot W. GOOSSENS. Cass. 5 november 1998, Arr.Cass. 1998, 1027. Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS. Cass. 4 november 1980, Arr.Cass. 1980-81, 247. Cass. 27 februari 1980, Arr. Cass. 1979-80, met advies P.G. DUMON. Cass. 8 juni 1979, Arr. Cass. 1978-79, 1177. Cass. 4 maart 1977, RW 1976-1977, 2413. Cass. 16 oktober 1969, Pas. 1970, I, 145. 4.2. Hof van Beroep Antwerpen 27 oktober 2008, TBO 2009, afl. 6, 249.
Wet Breyne
163
Tess de Brouwer
Antwerpen 5 juni 2003, RW, 2005/6, 1023. Antwerpen 29 april 2002, Limb.Rechtl. 2002, afl. 4, 294. Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-2003, 544. Antwerpen 20 september 2000, TBBR 2001, 554. Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-2003, 139. Antwerpen 14 juni 2000, T.Not. 2002, 25. Antwerpen 22 mei 1985, T.Aann. 1986, 139. Antwerpen 28 april 1982, T.Aann. 1982, 253. Antwerpen 22 maart 1978, RW 1983-1984, 2716. Antwerpen 31 mei 1976, RW 1976-1977, 940. Antwerpen 14 april 1975, RW 1976-1977, 927. Bergen 26 september 2006, JT 2006, afl. 6248, 812. Bergen 13 oktober 2003, TBBR 2005, afl. 1, 49, noot K. VANHOVE. Bergen 4 april 1991, JLMB 1991, 1049. Bergen 9 mei 1983, TBH 1985, 263. Bergen 13 september 1978, BRH 1979, 404. Bergen 30 september 1975, Pas. 1976, II, 106. Brussel 14 september 2007, NJW 2008, afl. 175, 84, noot S. MAES. Brussel 18 januari 2006, RJI 2006, afl. 3, 187. Brussel 29 maart 2002, RJI 2002, 221. Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, 597-598, noot S. MOSSELMANS. Brussel 26 november 1998, T.Aann. 1999, 322. Brussel 23 september 1998, T.Aann. 2000, 338. Brussel 9 december 1997, T.Aann. 2000, 244. Brussel 16 mei 1991, T.Aann. 1994, 141.
Wet Breyne
164
Tess de Brouwer
Brussel 26 oktober 1990, JLMB 1992, 364. Brussel 9 maart 1990, Rev.not.b. 1990, 613. Brussel 18 maart 1986, Pas. 1986, II, 85. Brussel 18 september 1980, T.Aann. 1983, 155. Brussel 23 november 1976, T.Aann. 1979, 243, noot Ch. LEONARD. Brussel 8 januari 1976, RW 1975-1976, 2217, noot S. ORBIE. Gent 12 juni 2009, NJW 2010, afl. 219, 253, noot R. STEENNOT. Gent 9 juni 2006, NJW 2006, afl. 153, 953, noot K. VANHOVE. Gent 5 september 2006, TGR-TWVR, 2007, afl. 4, 247. Gent 13 mei 2005, T.Not. 2008, afl. 1, 51. Gent 28 september 2004, T.Not. 2005, afl.2, 98. Gent 22 janurari 2004, NJW 2004, afl. 74, 703, noot B. WYLLEMAN. Gent 7 mei 2004, Jb.Hand.Med. 2004, 324. Gent 2 mei 2001, T.App. 2002, afl. 1, 41. Gent 25 april 2001, RW 2002-2003, 24, noot F. BURSSENS. Gent 20 november 2000, T.App. 2001, afl. 2,18. Gent 29 oktober 1997, RW 1999-2000, kol. 200. Gent 24 april 1997, AJT 1998-99, 894. Gent 8 januari 1997, RW 1996-97, 1100. Gent 12 februari 1997, RW 1999-2000, kol. 193, noot S. DENOO. Gent 8 januari 1997, RW 1996-1997, 1100. Gent 6 november 1996, AJT 1997-1998, 230, noot J. VAN BELLE. Gent 4 februari 1988, RW 1990-1991, 1203. Gent 12 november 1982, RW 1981-82, 2743. Gent 14 mei 1982, RW 1984-1985, 1851.
Wet Breyne
165
Tess de Brouwer
Gent 18 juni 1979, RJI 1980, 119. Luik 7 september 2004, T.Aann. 2007, afl. 3, 251. Luik 4 december 2003, JLMB 2003, 1167. Luik 28 juni 2002, JLMB 2005, 221, noot B.KOHL. Luik 12 januari 2001, RRD 2001, 168. Luik 6 april 2000, TBBR 2002, afl. 5, 284, noot S. BEYAERT. Luik 28 juni 1990, RRD 1991, 27. Luik 4 december 2003, JLMB 2003, 1167. 4.3. Rechtbank van Eerste Aanleg Rb. Antwerpen 15 januari 2004, RW 2007-08, afl. 29, 1207. Rb. Antwerpen 5 juni 2003, RW 2005-2006, 1023. Rb. Antwerpen 13 november 2001, T.App. 2002, 43. Rb. Antwerpen 26 oktober 1998, T.Not. 1999, 620. Rb Antwerpen 17 juni 1992, T.Aann. 1994, 137. Rb. Antwerpen 28 september 1989, T.Aann. 1990, 195, noot M. DEVROEY. Rb. Antwerpen 26 maart 1981, RW 1981-1982, 1837. Rb. Brugge 3 februari 2004, TGR-TWVR 2004, afl.1, 7. Rb. Brugge 7 maart 1995, TBR 1995, afl. 3, 37. Rb. Brugge 28 februari 1991, T.Not. 1991, 181. Rb. Brussel 6 januari 2005, RJI 2005, afl. 1, 59. Rb. Brussel 17 oktober 1996, T.Aann. 2000, 244. Rb. Brussel 17 september 1996, JLMB 1998, 186. Rb. Brussel 14 januari 1991, RJI 1991, 251. Rb. Charleroi 27 maart 2003, JLMB 2006, 1306. Rb. Dendermonde 6 december 2001, AJT 2001-2002, 629. Wet Breyne
166
Tess de Brouwer
Rb. Dendermonde 26 februrari 1981, RW 1981-1982, 1899. Rb. Dinant 28 mei 2009, Rev.not.b. 2010, afl. 3042, 383. Rb. Doornik 12 september 1979, JT 1980, 297. Rb. Hoei 5 november 1979, JL 1980, 235. Rb. Gent 21 april 2009, RW 2009-10, afl. 13, 546. Rb. Gent 7 april 2009, RW 2009-10, afl. 18, 754. Rb. Gent 29 oktober 2008, TBO 2008, afl. 5, 203. Rb. Gent 28 september 2004, T.Not. 2005, 98, noot F.BOUCKAERT. Rb. Gent 23 mei 2001, RW 2005-2006, 394. Rb. Gent 21 januari 2000, T.Vred. 2002, afl.1-2, 93. Rb. Leuven 29 september 1998, TBBR 2002, 595. Rb. Namen 6 december 1982, RRD 1983, 209, noot J.-M. CHANDELLE. Rb. Neufchâteau 24 december 1997, T.Aann. 1999, 30. Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah.dr.immo 2001, afl. 6, 13. Rb. Nijvel 27 juni 1994, JLMB 1995, 313. Rb. Tongeren 19 december 2008, T.App. 2009, afl. 2, 38. Rb. Tongeren 7 september 2006, T.App. 2007, afl. 1, 32. Rb. Veurne 5 januari 2001, T.App. 2001, afl. 2, 13. 4.4. Rechtbank van Koophandel Kh. Antwerpen 21 januari 1982, T.Aann. 1983, 211, noot M. DEVROEY. Kh. Brussel 23 juni 1994, T.Aann. 1994, 329, noot G. BAERT. Kh. Brussel 6 januari 1982, BRH 1982, 212, noot P. RIGAUX. Kh. Charleroi 12 juni 1974, Rev.not.b. 1974, 569. Kh. Dendermonde 29 mei 2001, T.App. 2002, afl. 3, 33.
Wet Breyne
167
Tess de Brouwer
Kh. Dendermonde 12 janurai 1999, T.App. 2001, afl. 2, 15. Kh. Nijvel 1 juni 1978, T.Aann. 1983, 301. Kh. Veurne 16 februari 2005, NJW 2006, 809.
4.5. Correctionele rechtbank Corr. Brussel 26 februari 1975, T.Aann. 1975, 317, noot K. VER BERNE. Corr. Luik 30 april 1979, JLMB 1979, 428.
Wet Breyne
168
Tess de Brouwer
