ZNALECKÝ POSUDEK . 2363 o cen spoluvlastnického podílu 4/6 rodinného domu .p. 398 na pozemku parc. . st.467 a pozemk parc. . st.467, st.624, 1372/6 a 1479/4 katastrálního území Libouchec, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem, zapsaných na LV . 240.
Objednatel posudku:
el posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych, Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle exeku ního p íkazu Exeku ního ú adu Praha 2 .j. 132 EX 24521/09-9/ Ri na základ vykonatelného rozsudku Okresního soudu v Ústí nad Labem proti povinným panu Jaroslavovi Slavkovi, nar. 12.4.1950 a paní Ev Slavkové, nar. 25.9.1951.
Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb. a . 257/2004 Sb. a . 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky . 456/2008 Sb., podle stavu a podle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 30.11.2009 posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedlá ek Máchova 1639 347 01 Tachov
Posudek obsahuje v etn titulního listu 13 stran textu a p ílohy dle seznamu. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Tachov 11.12.2009
Vyhotovení pracovní bez p íloh.
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o cen spoluvlastnického podílu 4/6 rodinného domu .p. 398 na pozemku parc. . st.467 a pozemk parc. . st.467, st.624, 1372/6 a 1479/4 katastrálního území Libouchec, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem, zapsaných na LV . 240. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: RD Libouchec Adresa nemovitosti: 403 35 Libouchec 398 Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Libouchec Katastrální území: Libouchec Po et obyvatel: 1 869 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 41,4428 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 124,33 K /m2 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 30.11.2009 za p ítomnosti paní Evy Slavkové. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exeku ního ú adu Praha 2, .j. 132 EX 24521/09-12/ Ri ze dne 13.11.2009 - exeku ní p íkaz soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exeku ního ú adu Praha 2, .j. 132 EX 24521/09-9/ Ri ze dne 5.10.2009 - výpis z Katastru nemovitostí LV .240 katastrálního území Libouchec ze dne 13.11.2009, zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy p edm tného území - informace a údaje sd lené objednatelem posudku - skute nosti a vým ry zjišt né na míst - informace o parcele p edm tného území - fotodokumentace v archivu znalce - nabídky realitních kancelá í 5. Vlastnické a eviden ní údaje Vlastnické právo k ocen nému rodinnému domu v obci Libouchec, .p. 398 a k pozemk m parc. . st.467, st.624, 1372/6 a 1479/4 katastrálního území Libouchec, je dle výpisu z KN LV . 240 vloženo pro:
-3-
Hermanová Hana, V Jám 1643/16, D ín IV-Podmokly, 405 02 D ín 2 Slavková Eva, Libouchec 398, 403 35 Libouchec Št pán František, Libouchec 427, 403 35 Libouchec
ident.:486111/056
podíl: 1/6
ident.: 515925/116 podíl: 4/6 ident.: 470802/151 podíl: 1/6
V oddílu C listu vlastnictví .240 zapsáno: - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti k podílu 4/6 Slavková Eva a Slavka Jaroslav Soudního exekutora 075 EX-430/2006 -P 03, ze dne 13.12.2007 - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti k podílu 4/6 Slavková Eva a Slavka Jaroslav Soudního exekutora 132 EX-24521/2009 -9/Ri, ze dne 5.10.2009 6. Dokumentace a skute nost Technická dokumentace p edložena nebyla. 7. Celkový popis nemovitosti Ocen ný rodinný d m se nachází v blízkosti centra obce Libouchec, vzdušnou arou cca 280 m východn od kostela u h bitova. Hlavní budovou je samostatn stojící rodinný d m s jedním podzemním technickým podlažím, dv ma nadzemními obytnými podlažími a áste obytným podkrovím. D m je možné užívat jako dvougenera ní, p emž v každém z prvních dvou nadzemních podlaží má jednu bytovou jednotku 2+1 tvo enou kuchyní, obývacím pokojem, ložnicí, koupelnou, p edsíní, spíží, samostatným WC a chodbou. V podkroví jsou 2 pokoje a volný p dní prostor. V 1. PP se nachází kotelna, pracovna a sklady, d m je kompletn podsklepen s výjimkou arký e probíhajícího od 1.NP do 2.NP z východní strany domu. Vstup do domu je z východní strany es jednopodlažní p ístavbu verandy. St echa verandy je užívána jako balkon p ístupný z 2. NP. Základy domu jsou betonové a kamenné, suterénní zdivo z plných pálených cihel a kamenné, nosné zdivo 1. a 2. NP zd né v tlouš ce 50 cm, stropy hurdiskové do ocelových válcovaných profil , krov ev ný, krytina z vláknocementových šablon, bleskosvod. St echa je valbová, v ásti obytného podkroví viký . Klempí ské prvky st echy z pozinkovaného plechu, vn jší omítky b ízolitové st íkané, vnit ní omítky vápenné štukové. Sokl kamenný do výšky cca 30 cm, následn navazuje z vn jší strany keramický obklad z pásk . Okna dvojitá v d ev ném rámu, dve e d ev né plné a prosklené. Schodišt dvouramenné p ímé s mezipodestami, do nadzemních podlaží a na p du betonové s povrchovou úpravou teraco, schody do 1. PP betonové bez povrchové úpravy. Podlahy v 1.PP betonové, i betonové s dlažbou. Podlahy v 1. a 2. NP betonové s nášlapnou vrstvou linolea i koberc , v n kterých obytných místnostech d ev né parkety s koberci, i bez nich. V koupelnách keramická dlažba a obklady, v kuchyních linoleum a keramický obklad. Vytáp ní a oh ev TUV jsou zajišt ny kotlem na d evo umíst ným v 1. PP, radiátory litinové, zásobník teplé vody umíst n v 1. PP. D m je napojen na rozvody elekt iny a na vodovodní a kanaliza ní ad obce. Plynofikace je v obci provedena a ukon ena na hranici pozemku parc. . 1372/6. Z východní a severní strany je po obvod domu proveden okapový chodní ek z betonových desek. Západn od domu se nachází pozemek parc. . 1479/4 v druhu zahrada a následn pozemek parc. . st.624 v druhu zastav ná plocha a nádvo í. Severn od domu se nachází pozemek parc. . 1372/6 v druhu zahrada. Pozemek parc. . 1372/6 je mírn svažitý k severu, ostatní pozemky jsou rovinaté. Na pozemku parc. . st.624 se nachází zd ný chlév - zem lská stavba bez ísla popisného evidována na LV . 426 k.ú. Libouchec. Chlév není p edm tem ocen ní.
-4Pozemky jsou z jižní strany oploceny plotem z prefa-betonových desek a ze západní strany plotem ze strojového pletiva do ocelových sloupk s betonovými základy, p emž tato oplocení nejsou ve vlastnictví povinného. Ze severní a východní strany jsou pozemky ohrani eny plotem ze strojového pletiva do ocelových sloupk v betonových patkách, oplocení z ásti chybí, v ásti je zna poškozeno a z ásti se jedná o plot do ocelových rám . Vstup na pozemky je z ve ejné asfaltové komunikace, pozemky jsou voln p ístupné bez vrat i jiné p ekážky. Na oce ovaných pozemcích se dále nachází následující porosty: 2x jablo cca 70 let, 1x lípa cca 60 let, 1x hruška cca 70 let, 3x t eše cca 4 roky a 1x náletová lípa cca 40 let. m byl vystav n v roce 1933. Stavebn technický stav domu odpovídá svému stá í, stavební konstrukce nebyly zásadním zp sobem udržované, ani obnovované. cná b emena nezjišt na.
8. Obsah posudku a) Ocen ní dle vyhlášky – administrativní cena a1) Hlavní stavby a11) RD Libouchec, .p. 398 a2) Venkovní úpravy a21) Venkovní úpravy zjednodušeným zp sobem b) Ocen ní nákladovým zp sobem b1) Hlavní stavby b11) RD Libouchec, .p. 398 b2) Venkovní úpravy b21) Venkovní úpravy zjednodušeným zp sobem c) Ocen ní porost c1) Porosty d) Ocen ní pozemk d1) Pozemky k.ú. Libouchec
B. Posudek Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky . 456/2008 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
-5-
a) Ocen ní dle vyhlášky – administrativní cena a1) Hlavní stavby a11) RD Libouchec, .p. 398 - § 5
Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastav né plochy 1.nadz. podlaží St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: se dv ma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP: Podkroví a p da:
9,7*10,8 9,7*10,8+3,6*1+1,9*3,2 9,7*10,8+3,6*1 9,7*10,8
Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: Podkroví a p da:
= = = =
Zastav ná plocha 104,76 m2 114,44 m2 108,36 m2 104,76 m2
104,76 m2 114,44 m2 108,36 m2 104,76 m2 Konstruk ní výška 2,15 m 3,00 m 3,00 m 5,95 m
Obestav ný prostor: RD: (9,7*10,8)*(0,1+1,85+0,3)+(9,7*10,8+3,6*1)*( = 2,7+0,3+2,7+0,3)+(9,7*10,8)*(0,2+5,75/2)+(4* 3*(2+1)/2) Obestav ný prostor – celkem: =
1 226,01 m3
1 226,01 m3
Výpo et koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Vnit ní omítky: 8. Fasádní omítky:
Hodnocení standardu S S S S S S S S
Obj. podíl [%] 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30
ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 4,30 1,00 24,30 1,00 9,30 1,00 4,20 1,00 3,00 1,00 0,70 1,00 6,40 1,00 3,30
-69. Vn jší obklady: 10. Vnit ní obklady: 11. Schody: 12. Dve e: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytáp ní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyn : 24. Vnit ní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Sou et upravených objemových podíl :
C S S S S S S P S S S S C S S S S P
0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,00 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 1,93 4,00 0,50 2,80 1,60 0,00 2,90 0,50 5,00 0,40 1,38 95,21 0,9521
Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 6): Koeficient využití podkroví (dle p íl. . 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):
= * * * * *
1 900,- K /m3 1,1000 0,9521 0,8500 2,1420 0,7930
Základní cena upravená
=
2 873,03 K /m3
1 226,01 m3 * 2 873,03 K /m3
=
3 522 363,51 K
Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 76 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 24 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 76 / 100 = 76,000 %
-
2 676 996,27 K
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
845 367,24 K 4/6
RD Libouchec - zjišt ná cena
=
563 578,16 K
Plná cena:
a2) Venkovní úpravy a21) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - § 10 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 %
-7Ceny staveb pro stanovení základu pro výpo et ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby RD Libouchec 563 578,16 K Celkem: 563 578,16 K Ocen ní: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
563 578,16 0,0500
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
28 178,91 K 4/6
Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - zjišt ná cena
=
18 785,94 K
b) Ocen ní nákladovým zp sobem b1) Hlavní stavby b11) RD Libouchec, .p. 398 - § 5 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastav né plochy 1.nadz. podlaží St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: se dv ma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP: Podkroví a p da: Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: Podkroví a p da:
9,7*10,8 9,7*10,8+3,6*1+1,9*3,2 9,7*10,8+3,6*1 9,7*10,8
= = = =
Zastav ná plocha 104,76 m2 114,44 m2 108,36 m2 104,76 m2
Obestav ný prostor: RD: (9,7*10,8)*(0,1+1,85+0,3)+(9,7*10,8+3,6*1)*( = 2,7+0,3+2,7+0,3)+(9,7*10,8)*(0,2+5,75/2)+(4* 3*(2+1)/2) Obestav ný prostor – celkem: =
104,76 m2 114,44 m2 108,36 m2 104,76 m2 Konstruk ní výška 2,15 m 3,00 m 3,00 m 5,95 m
1 226,01 m3
1 226,01 m3
-8Výpo et koeficientu K 4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. St echa: S 5. Krytina: S 6. Klempí ské konstrukce: S 7. Vnit ní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vn jší obklady: C 10. Vnit ní obklady: S 11. Schody: S 12. Dve e: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytáp ní: P 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyn : S 24. Vnit ní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: P Sou et upravených objemových podíl :
Obj. podíl [%] 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00
ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 4,30 1,00 24,30 1,00 9,30 1,00 4,20 1,00 3,00 1,00 0,70 1,00 6,40 1,00 3,30 0,00 0,00 1,00 2,40 1,00 3,90 1,00 3,40 1,00 5,30 1,00 2,30 1,00 1,40 0,46 1,93 1,00 4,00 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 1,60 0,00 0,00 1,00 2,90 1,00 0,50 1,00 5,00 1,00 0,40 0,46 1,38 95,21
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9521
Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 6): Koeficient využití podkroví (dle p íl. . 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38):
= * * * *
1 900,- K /m3 1,1000 0,9521 0,8500 2,1420
Základní cena upravená
=
3 622,99 K /m3
1 226,01 m3 * 3 622,99 K /m3
=
4 441 821,97 K
Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 76 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 24 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 76 / 100 = 76,000 %
-
3 375 784,70 K
Plná cena:
1 066 037,27 K
-9Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
RD Libouchec - zjišt ná cena
=
4/6 710 691,51 K
b2) Venkovní úpravy b21) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - § 10 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpo et ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby RD Libouchec 710 691,51 K Celkem: 710 691,51 K Ocen ní: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
710 691,51 0,0500
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
35 534,58 K 4/6
Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - zjišt ná cena
=
23 689,72 K
c) Ocen ní porost c1) Porosty Ovocné d eviny a ostatní vinná réva ocen né zjednodušeným zp sobem: § 42 Celková cena pozemku [K ]: Celková vým ra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porost [m2]: Cena pokryvné plochy porost [K ]: Cena ovocných d evin je ve výši 3,5 % z ceny pokryvné plochy porost : Cena ovocných d evin a ostatní vinné révy:
=
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
Porosty - zjišt ná cena
199 473,81 1358 200 29 377,59 0,035
*
1 028,22 1 028,22 K 4/6 =
685,48 K
- 10 -
d) Ocen ní pozemk d1) Pozemky k.ú. Libouchec - § 27 - § 32 Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena 2 [m ] [K /m2] 111,00 124,33 57,00 124,33
Zastav ná plocha a nádvo í st.467 Zastav ná plocha a nádvo í st.624 Sou et Úprava ceny – p íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [K ] 13 800,63 7 086,81 20 887,44
100 % 100 % + 10 % 10 % + * *
20 887,44 41 774,88 4 177,49 45 952,37 0,7930 2,1420 78 054,97
Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle § 28 odst. 5. Základní cena = 124,33 K /m2. Název
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena [m2] [K /m2] 626,00 124,33 564,00 124,33
Zahrada 1372/6 Zahrada 1479/4 Sou et Úprava ceny - p íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem: Pozemky k.ú. Libouchec - zjišt ná cena
Cena [K ] 77 830,58 70 122,12 147 952,70
100 % 100 % + 10 % 10 % + * * *
* =
147 952,70 295 905,40 29 590,54 325 495,94 0,4000 0,7930 2,1420 221 155,74 299 210,71 K 4/6 199 473,81 K
- 11 -
C. Rekapitulace cen nemovitosti dle p edpisu Výsledné ceny: a) Ocen ní dle vyhlášky – administrativní cena - spoluvlastnického podílu 4/6 rodinného domu .p. 398 na pozemku parc. . st.467 a pozemk parc. . st.467, st.624, 1372/6, 1479/4 katastrálního území Libouchec = b) Ocen ní nákladovým zp sobem - spoluvlastnického podílu 1/2 rodinného domu .p. 17 na pozemku parc. . st.3/2 a pozemk parc. . st.3/2 v druhu zastav ná plocha a nádvo í a parc. . 1/6 v druhu zahrada katastrálního území Dolní Chvatliny =
782 520,- K
934 540- K
D. Cena obvyklá Cenou obvyklou se rozumí odhadovaná ástka, za kterou by m l být majetek k datu ocen ní sm n v transakci bez osobních vliv mezi dobrovoln kupujícím a dobrovoln prodávajícím po pat ném pr zkumu trhu, na n mž ú astníci jednají informovan , rozvážn a bez nátlaku. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jsou zpravidla používány t i standardní mezinárodn uznávané p ístupy k oce ování. Jedná se o metodu v cné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. cná hodnota nemovitosti: cná hodnota nemovitosti je sou tem v cné hodnoty staveb i pozemk . V cnou hodnotou stavby se rozumí reproduk ní cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocen ní), snížená o opot ebení odpovídající stá í stavby a jejímu technickému stavu. V cná hodnota je stanovena podle sou tu cen zjišt ných propo tem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podklad o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které p inášejí nebo mohou p inášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. P i zjišt ní výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.v né renty), kdy výše istého ro ního p íjmu z nájemného je kapitalizována p íslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktor , které ovliv ují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisk z jejího pronájmu a provozu v daném míst . Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. P i výpo tu istého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném míst a ase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti.
- 12 Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, p emž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a ú el užívání nemovitosti. P i nedostatku informací o realizovaných prodejích lze p im en využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kancelá í p i respektování vývojových trend na trhu nemovitostí v daném míst . Hodnota nemovitosti podle porovnávacího p ístupu edpokládá realizaci prodeje v asovém horizontu 6 m síc . Zhotovitel ocen ní neprovád l žádná šet ení sm ující k ov ení pravosti, správnosti a úplnosti edložených doklad a podklad .
Nabídky realitních kancelá í v lokalitách blízkých jsou v p íloze.
Ocen ní porovnávací metodou podle p iložené tabulky Užitková plocha pro porovnávací metodu ocen ní nemovitosti je 250 m2. Ocen n je spoluvlastnický podíl 4/6. Vliv na ízené exekuce a p ípadné dražby není do ceny obvyklé promítnut.
Stanovení porovnávací hodnoty spoluvlastnického podílu 4/6: Stanovená jednotková cena za m2 : 8 417,- K Množství: × 250 m2 1 402 776,- K Porovnávací hodnota: = Zaokrouhlen :
1 402 780,- K
Rekapitulace hodnot a cen spoluvlastnického podílu 4/6 nemovitosti: cná hodnota Porovnávací p ístup Administrativní cena
934 540,- K 1 402 780,- K 782 520,- K
Záv r: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou p ípadným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnot stanovené podle porovnávacího p ístupu. Tržní hodnotu kladn ovliv uje klidná lokalita obce a zárove vhodná poloha obce v i m st m D ín a Ústí nad Labem. Negativní vliv na tržní hodnotu má druh vlastnictví (spoluvlastnický podíl) a tudíž omezený okruh zájemc na uživatele nemovitosti.
- 13 -
Návrh ceny obvyklé nemovitosti podle odborného odhadu znalce Milena 1 400 000,– K Digitally signed by Milena Koutecká DN: cn=Milena Koutecká, c=CZ, o=JUDr. Jan FENDRYCH, soudní exekutor [I 75128446], ou=321 Date: 2011.10.12 10:47:24 +02'00'
Koutecká
Cena slovy: jedenmilión ty istatisíc K Zpracované tržní ocen ní zohled uje všechny známé skute nosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené záv ry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní zm ny v ocen né nemovitosti a ani zm ny v jejím prost edí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 síc ode dne vyhotovení.
V Tachov , 11.12.2009 Ing. Pavel Sedlá ek Máchova 1639 347 01 Tachov
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod .j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odv tví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odv tví stavby zem lské s rozší ením ze dne 24.5.2005 pod .j. Spr 331/2005 o další odv tví stavby obytné a stavby pr myslové. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2363 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem p iloženým.
F. Seznam p íloh - tabulka porovnávacího p ístupu - výpis z Katastru nemovitostí LV .240 katastrálního území Libouchec ze dne 13.11.2009, zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy p edm tného území - nabídky realitních kancelá - fotodokumentace - infomapa p edm tného území
