Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar Masterproef van de opleiding Master in het Notariaat

             

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2011-2012

PRIJSBEWIMPELING

Masterproef van de opleiding Master in het Notariaat Ingediend door MAJA REYNEBEAU 00602079

 

Promotor: Prof. dr. BAEL JAN Commissaris: Mevr. BAERT HERLINDE  

DANKWOORD Graag richt ik vooraf een woord van dank tot enkele personen die er mee voor hebben gezorgd dat ik deze masterproef heb kunnen en mogen schrijven.

Vooreerst wil ik graag Prof. dr. JAN BAEL bedanken om mij de kans te geven het door mij gekozen onderwerp ‘Prijsbewimpeling’ te behandelen. Daarnaast gaat ook een groot dankwoord uit naar HERLINDE BAERT die mij tijdens het schrijven van deze masterproef steeds met de nodige raad en daad heeft bijgestaan.

Verder wil ik mijn ouders bedanken voor de kans die zij mij hebben gegeven om deze masteropleiding aan te vatten en uiteraard ook voor hun onvoorwaardelijke steun tijdens mijn studies. In het bijzonder dank ik mijn mama voor het nalezen van dit schrijven.

Tot slot ben ik ook mijn zus Freya dank verschuldigd voor de richtlijnen betreffende de lay-out van deze masterproef.

 

2    

1.

INLEIDING

5

2.

HET BEGRIP PRIJSBEWIMPELING

6

2.1. ALGEMEEN

6

  2.2. CONSTITUTIEVE BESTANDDELEN

7

  2.3. OOGMERK

9

  2.4. BEWIJSLEVERING

11

2.4.1. DE FISCUS

11

2.4.2. DE PARTIJEN

13

  2.5. AANVERWANTE RECHTSFIGUREN

15

2.5.1. TEKORTSCHATTING

15

2.5.2. OMGEKEERDE PRIJSBEWIMPELING

16

2.5.3. DRIEHOEKSVERKOOP

16

3.

18

GEVOLGEN

3.1. ALGEMEEN

18

  3.2. INTER PARTES

18

3.2.1. WAT ER KAN MISLOPEN

18

3.2.2. DE GEVOLGEN VOOR DE OVEREENKOMST

20

3.2.2.1. Historiek

20

3.2.2.2. De geldigheid van de koopovereenkomst

21

3.2.2.3. De eis vanwege de verkoper strekkende tot invordering van het ‘zwarte’ deel van de koopprijs   3.3.

TEN AANZIEN VAN DE FISCUS

3.3.1. ALGEMEEN

26 29 29

3    

3.3.2. ARTIKEL 203 W. REG.

29

3.3.2.1 Wettekst

29

3.3.2.2 Aanvullende registratierechten

29

3.3.2.3 Fiscale boete

31

3.3.3. ART. 232 W. REG.

34

3.3.4. PENAAL

34

4.

HOUDING VAN DE NOTARIS

37

4.1. PLICHT TOT AMBSTWEIGERING

37

  4.2. ADVIES- EN INFORMATIEPLICHT

37

  4.3. STRAFRECHTELIJK LUIK

39

4.3.1. ALGEMEEN

39

4.3.2. DE NOTARIS ALS HOOFDDADER

39

4.3.3. DE NOTARIS ALS MEDEDADER OF MEDEPLICHTIGE

40

  4.4. BURGERRECHTELIJKE AANSPRAKELIJKHEID

41

  4.5. AANGIFTEVERPLICHTING EN BEROEPSGEHEIM

43

4.5.1. PRINCIPE

43

4.5.2. MOGELIJK CONFLICT MET HET BEROEPSGEHEIM

44

4.5.3. LINK MET DE ANTIWITWASWETGEVING

47

  4.6. FISCAAL DERDENONDERZOEK EN BEROEPSGEHEIM

49

5.

ROL VAN DE MAKELAAR

50

6.

CONCLUSIE

52

7.

BIBLIOGRAFIE

54

4    

1. INLEIDING Men kan er niet omheen: wie vandaag de dag in België een woning wenst te kopen, kan er maar beter warmpjes inzitten. Ondanks een lichte daling van de vastgoedprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar1, blijft het verwerven van onroerend goed in ons land een dure aangelegenheid. Op de prijs die de partijen overeengekomen zijn, moeten bovendien ook nog registratierechten betaald worden. Niet zelden ontwikkelen partijen bij hun onroerendgoedtransacties dan ook allerlei kunstgrepen om de toepasselijke fiscale bepalingen te omzeilen en zo het eigendomsrecht op hun goederen op een goedkopere manier te laten overgaan. Eén van de mogelijke technieken hierbij is prijsbewimpeling, een constructie die er op neerkomt dat een deel van de prijs ‘in het zwart’ wordt betaald teneinde het bedrag van de verschuldigde registratierechten te drukken. In mijn masterproef zal ik de voor de praktijk meest relevante aspecten van deze vorm van fiscale fraude van naderbij bekijken. De nadruk ligt enerzijds op de mogelijke risico’s bij het bewimpelen van de prijs, zowel voor de contractspartijen als voor andere betrokkenen, en anderzijds op de mogelijke betrokkenheid van de notaris bij dit misdrijf. Vooreerst bespreek ik in een algemeen deel onder meer de vereiste constitutieve elementen om van prijsbewimpeling te kunnen spreken, evenals het onderscheid met enkele aanverwante rechtsfiguren. In een tweede onderdeel wordt ingegaan op de mogelijke gevolgen voor partijen die zich schuldig hebben gemaakt aan het opzetten van een prijsbewimpelingsconstructie. Deze gevolgen situeren zich niet enkel op strafrechtelijk vlak, maar tevens op fiscaal en civielrechtelijk vlak. In het kader van het civielrechtelijke luik bespreek ik uitvoerig de discussie in de doctrine betreffende de geldigheid van de koopovereenkomst tussen koper en verkoper. Het uitgangspunt hierbij is een cassatiearrest van 1988, dat evenwel voor meerdere interpretaties vatbaar is. Het derde luik onderzoekt het mogelijk aandeel van de instrumenterende notaris bij verkopen van onroerend goed waarbij de prijs werd bewimpeld. Hiertoe wordt onder meer de link gelegd met zijn adviesplicht en beroepsgeheim, evenals met de verplichting tot het melden van misdrijven. In hetzelfde deel wordt ook nog melding gemaakt van de risico’s waaraan een ‘behulpzame’ notaris zich blootstelt, zowel op strafrechtelijk vlak als op het niveau van zijn aansprakelijkheid. Tot slot wordt nog kort de rol van de vastgoedmakelaar bij het opzetten van prijsbewimpelingsconstructies besproken.

                                                                                                                1

Bron: Notarisbarometer (KFBN) 1e trimester 2012, www.notaris.be, raadpleging 25 april 2012.

5    

2. HET BEGRIP PRIJSBEWIMPELING 2.1.

ALGEMEEN

Prijsbewimpeling is één van de meest voorkomende vormen van veinzing en bestaat erin dat partijen in hun te registreren akte betreffende een overeenkomst ten bezwarende titel een lagere prijs of tegenprestatie bepalen dan wat zij in werkelijkheid zijn overeengekomen2. Het gaat om een fiscale intellectuele valsheid3: een deel van de koopsom wordt geveinsd en bijgevolg verborgen gehouden voor de fiscale administratie4. Vaak worden tussen koper en verkoper twee akten opgemaakt: enerzijds de openlijke akte die ter registratie wordt aangeboden en waarin niet de werkelijke koopprijs wordt vermeld, en anderzijds de geheime akte of tegenbrief die in de regel slechts tussen de partijen gekend is 5 . De openbaargemaakte overeenkomst is geveinsd en wordt tegengesproken door de tegenbrief, waarin de werkelijke bedoelingen van de partijen worden weergegeven6. De rechtsverhouding tussen koper en verkoper wordt ten volle beheerst door deze geheimgehouden overeenkomst7. Hiertoe is wel vereist dat deze overeenkomst aan alle geldigheidsvereisten voldoet, hetgeen onder meer een geoorloofde oorzaak veronderstelt8. De openlijke overeenkomst, die ter registratie wordt aangeboden, heeft geen enkele waarde inter partes. Het werken met twee akten heeft tot gevolg dat er een bewijs bestaat van het feit dat er een bedrag werd betaald bovenop de officiële prijs, wat van belang kan zijn voor de terugvorderingsmogelijkheden van de koper indien de verkoop uiteindelijk toch niet zou doorgaan9. Aan de andere kant kan men deze onderhandse tegenbrief echter niet zomaar voorleggen om bijvoorbeeld een krediet aan te gaan10. Daarenboven wordt het voor de fiscus wel erg gemakkelijk om het bewijs te leveren van een prijsbewimpelingsconstructie11.                                                                                                                   2

B. TILLEMAN, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, 517. A. DE NAUW, Fiscaal strafrecht en strafprocesrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 8-9. 4 R. TIMMERMANS, “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, II.L.1-1 – II.1.11-20, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 29. 5 A. VAN OEVELEN, “Een verkoopovereenkomst met een ongeoorloofd voorwerp en een ongeoorloofde prijs”, in B. TILLEMAN en P.A. FORIERS (eds.), De Koop – La Vente, Brugge, die Keure, 2002, 7. 6 R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak. Verbintenissen (1981-1992)”, TPR 1994, 319. 7 A. VAN OEVELEN, “Een verkoopovereenkomst met een ongeoorloofd voorwerp en een ongeoorloofde prijs”, in B. TILLEMAN en P.A. FORIERS (eds.), De Koop – La Vente, Brugge, die Keure, 2002, 7. 8 B. WYLLEMAN, “Civielrechtelijke gevolgen van prijsbewimpeling bij de verkoop van onroerend goed” (noot onder Brussel 17 november 1997), AJT 1998-99, 34. 9 L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht, Deel 1: de notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005, 238-239. 10 L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht, Deel 1: de notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005, 238-239. 11 Cf. infra. 3

6    

Om laatstgenoemde redenen kan het voor de partijen veiliger zijn om ‘het zwarte gedeelte’ van de koopprijs bij het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst te overhandigen, zonder dat hiervan in deze overeenkomst melding wordt gemaakt12. Uit art. 1321 BW kan worden afgeleid dat veinzing in beginsel geoorloofd is, doch slechts uitwerking heeft in de relatie tussen partijen: ‘Tegenbrieven kunnen enkel tussen de contracterende partijen gevolg hebben; zij werken niet tegen derden’. Behalve het geveinsd karakter is het evenwel ook eigen aan een prijsbewimpelingsconstructie dat zij is ingegeven door een oogmerk dat strijdig is met de openbare orde13. Meer bepaald beoogt men met dergelijke afspraak de rechten van de fiscale administratie te miskennen 14 . Dit heeft tot gevolg dat het prijsbewimpelingsbeding een ongeoorloofd karakter verkrijgt.

2.2.

CONSTITUTIEVE BESTANDDELEN

Om in een verkoopovereenkomst van prijsbewimpeling te kunnen spreken, moeten drie elementen aanwezig zijn. Vooreerst is het vereist dat er tussen de partijen wilsovereenstemming bestaat betreffende de verkoopprijs van een onroerend goed. Het gegeven dat deze overeengekomen prijs beduidend hoger ligt dan de in de notariële akte vermelde prijs voor datzelfde goed, vormt het materiële feit van de prijsbewimpeling. Zowel de koper als de verkoper moeten weet hebben van het ongeoorloofde oogmerk van de veinzing15. Omtrent het materieel bestanddeel heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat er geen sprake is van bewimpeling aangaande de prijs in hoofde van de koper, noch in hoofde van de verkoper, wanneer zij het er niet over eens zijn om in de notariële verkoopakte een lagere prijs te vermelden16. In de voorliggende zaak was de koper niet op de hoogte van de prijsbewimpelingsconstructie, waardoor er van wilsovereenstemming geen sprake kon zijn17. Meer recent heeft het Hof evenwel haar standpunt hieromtrent gewijzigd door te stellen dat ‘als het algemeen belang in het geding is, het voldoende is dat één van de partijen bij het sluiten van het contract ongeoorloofde oogmerken had en dat het niet nodig is dat de medecontractant daarvan op de hoogte is’18.

                                                                                                               

L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht, Deel 1: de notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005, 238.   Cf. infra. 14 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 390, cf. infra. 15 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 391. 16 Cass. 18 maart 1975, RW 1975-76, 157-158. 17 Cass. 18 maart 1975, RW 1975-76, 158. 18 Cass. 12 oktober 2000, RW 2002-03, 417, noot A. VAN OEVELEN. 12 13

7    

Ten tweede dient de bewimpeling betrekking te hebben op de overeengekomen waarde. Deze voorwaarde dient evenwel ruim geïnterpreteerd te worden en kan tevens slaan op elke andere vorm van tegenprestatie19. Zo diende het Luikse Hof van Beroep zich vorig jaar uit te spreken over een situatie van prijsbewimpeling waarbij aandelen werden overgedragen als vorm van gedeeltelijke betaling van de prijs van het desbetreffende onroerend goed20. Het is ook mogelijk dat van de koopsom, bij wijze van fiscale ontduiking, een bedrag wordt afgesplitst dat zogezegd een vergoeding voor de inboedel vormt 21 : op dit bedrag zouden dan geen registratierechten moeten worden betaald. Een ander voorbeeld van een bedongen tegenprestatie is de overname door de koper van schulden van de verkoper 22 . Prijsbewimpeling kan er ook in bestaan dat een bepaalde last wordt verzwegen voor de fiscale administratie23. Zo is het reeds voorgekomen dat partijen hadden nagelaten de verkavelings- en opmetingskosten op te nemen in de grondslag die werd onderworpen aan de registratierechten24. Ook het verzwijgen dat de verkoper nog een jaar in het verkochte onroerend goed mag blijven wonen, zonder dat hiervoor een vergoeding wordt voorzien, is een vorm van prijsbewimpeling25, evenals het verkopen van een bouwgrond met opgave van een lagere prijs onder voorwendsel dat het overige deel een bijdrage uitmaakte vanwege de koper in de kosten voor wegenaanleg26. De bewimpeling moet zich tenslotte voordoen bij het sluiten van de verkoopovereenkomst. Indien de koper er pas na de ondertekening van deze overeenkomst in toestemt om een aanvullende prijs te betalen is er geen sprake van prijsbewimpeling27. In die laatste hypothese zal de akte inhoudende het akkoord tussen koper en verkoper betreffende een hogere prijs geregistreerd worden tegen betaling van het evenredig recht, op voorwaarde dat zij tijdig wordt aangeboden28.

                                                                                                                19

F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 536. Luik (14e k.) 21 maart 2011, JLMB 2011, 1825-1830, noot B.K.. 21 Rb. Veurne (4e k.) 22 april 1999, TWVR 1999, 131-132. 22 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 536. 23 L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht, Deel 1: de notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005, 237. 24 Bergen 25 november 2004, FJF 2005, 715-718. 25 Antwerpen 9 december 1991, www.fisconetplus.be, raadpleging 15 april 2012, nr. EE/BW 2589. 26 Gent 23 december 1964, T. Not. 1966-67, 12-17. 27 J. BERTHOUT, “De prijsbewimpeling inzake Registratierechten”, AFT november 1983, 244. 28 J. GRILLET, “Registratierechten – Grondregels van de heffing, Belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 72. 20

8    

2.3.

OOGMERK

Het opzetten van een prijsbewimpelingsconstructie is een vorm van fiscale fraude waarmee partijen tot doel hebben registratierechten te ontduiken. De tegenbrief wordt immers aan de fiscus niet kenbaar gemaakt, waardoor deze laatste de registratierechten op het ‘zwarte’ gedeelte van de prijs misloopt29. De afspraak tot het bewimpelen van de prijs is strijdig met de openbare orde en bijgevolg nietig. Omtrent de draagwijdte van deze nietigheid bestaat onenigheid in de literatuur30. Het is niet uitgesloten dat daarenboven ook op het vlak van de inkomstenbelastingen een valsheid wordt begaan31. Hoewel dit systeem op het eerste zicht enkel voordeel lijkt op te leveren voor de koper, kan ook de verkoper er desgevallend wel bij varen dat de prijs werd bewimpeld. De prijsbewimpelingsconstructie, en de hiermee gepaard gaande lagere registratierechten, hebben meer bepaald tot gevolg dat de verkoper het onroerend goed mogelijks aan een hogere werkelijke prijs van de hand zal kunnen doen32. Immers, het gedeelte van de registratierechten dat de koper ingevolge de frauduleuze constructie ‘bespaart’, kan worden gebruikt om aan de verkoper een hogere koopprijs aan te bieden. Bovendien int de overdragende partij een bedrag waar de fiscus geen kennis van heeft en dat hij bijgevolg buiten zijn belastingaangifte kan houden33. Hij kan deze gelden nadien ook nog aanwenden voor andere onwettige transacties34. De situatie van prijsbewimpeling moet duidelijk onderscheiden worden van de vrije keuze voor de minst belaste weg die toekomt aan elke belastingplichtige. Dit recht om te kiezen voor de ‘goedkoopste’ weg werd in 1961 uitdrukkelijk erkend door het Hof van Cassatie35 en recent onder meer bevestigd door het Hof van Beroep te Luik36. Er ligt geen fiscale fraude voor indien partijen, zonder dat zij enige wettelijke bepaling schenden, een beroep doen op hun contractsvrijheid en een bepaalde overeenkomst sluiten met het doel minder belastingen te moeten betalen37. Er is in dergelijk geval immers geen reden om aan te nemen dat de overeenkomst niet zou overeenstemmen met de tussen hen bereikte wilsovereenstemming38.

                                                                                                                29

F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 386. Cf. infra. 31 M. MAUS en S. DE MEULENAER, Everest Handboek Fiscaal Strafrecht, Brugge, die Keure, 2010, 104. 32 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 386. 33 I. MOREAU-MARGRÈVE en P. DELNOY, “Vente d’immeuble et dissimulation de prix” (noot onder Cass. 18 maart 1988), Ann. dr. Liège 1989, 394. 34 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 386. 35 Cass. 6 juni 1961, Pas. 1961, I, 1082-1083. 36 Luik 3 maart 2010, Rec. gén. enr. not. 2010, afl. 8, 337-338, noot A. CULOT. 37 N. VAN DE SYPE en P. VAN DE SYPE, “Veinzing en tegenbrief: van rechtsgeldige rechtsfiguur tot fraudemechaniscme”, T. Verz. 2010, 273. 38 M. WAUTERS, “Simulatie en kapitaalverrichtingen. Bedenkingen n.a.v. het registratierecht bij gemengde inbreng.”, Not. Fisc. M. 2001, afl. 5, 129. 30

9    

Zelfs indien het enige doel van de rechtshandeling erin bestaat de belastingdruk te verminderen behoudt men het recht om te kiezen voor de minst belaste weg39. Hierbij is het evenwel essentieel dat de kwalificatie die partijen aan hun rechtshandeling geven met hun bedoelingen overeenstemt40 en dat zij alle gevolgen van de door hen gesloten overeenkomst aanvaarden 41 . In tegenstelling tot de – verboden – belastingontduiking, is de keuze voor de minst belaste weg toegelaten, mits voldaan is aan de genoemde voorwaarden. Er is in zulk geval namelijk geen sprake van het ontduiken, doch slechts van het vermijden van belastingen42. In de literatuur is men het niet eens over de vraag of er in het geval van geoorloofde belastingvermijding nog sprake kan zijn van valsheid in geschrifte43. In het kader van de keuze voor de minst belaste weg dient nog melding te worden gemaakt van een zeer recent voorstel tot wijziging44 van art. 344 van het Wetboek der Inkomstenbelastingen 45 . De voorgestelde bepaling geeft de fiscus het recht de belastbare grondslag aan te passen als hij twee zaken kan aantonen46. Vooreerst dient door de administratie het bewijs te worden geleverd dat de belastingplichtige een fiscaal voordeel heeft dat in strijd is met de belastingwetgeving. Daarenboven moet het gaan om een constructie waarvan het enige motief fiscale ontwijking is. De belastingplichtige kan aan deze aanpassing slechts ontsnappen door aan te tonen dat zijn rechtshandeling ook door andere motieven dan het ontwijken van belastingen wordt verantwoord. Zowel verrichtingen betreffende het beheer van het privévermogen als verrichtingen in de economische sfeer worden beoogd door de voorgestelde wetswijziging47. Het doel van de voorgestelde wijziging is de fiscus in de mogelijkheid stellen om constructies aan te pakken die geen fraude uitmaken, doch waarmee behoorlijk wat belastingen uitgespaard kunnen worden48.

                                                                                                                39

Luik 3 maart 2010, Rec. gén. enr. not. 2010, afl. 8, 337, noot A. CULOT. Luik 4 maart 1993, Rec. gén. enr. not. 1993, 267-271, noot A. CULOT. 41 R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak. Verbintenissen (1981-1992)”, TPR 1994, 320. 42 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 390, voetnoot 22. 43 A. DE NAUW, Fiscaal strafrecht en strafprocesrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 9-10. 44 Ontwerp van Programmawet (1) 24 februari 2012, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2081/001. 45 Wetboek van de inkomstenbelastingen van 10 april 1992, BS 30 juli 1992, hierna WIB. 46 D. JAECQUES, “Nieuwe anti-misbruikmaatregel: Op weg naar fiscale willekeur?”, http://www.lexgo.be, raadpleging 20 maart 2012. 47 Ontwerp van Programmawet (1) 24 februari 2012, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2081/001, 113. 48 Ontwerp van Programmawet (1) 24 februari 2012, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2081/001, 115-116. 40

10    

 

2.4.

BEWIJSLEVERING

2.4.1. DE FISCUS De fiscale administratie kan met alle middelen van recht trachten aan te tonen dat de door partijen opgegeven prijs niet overeenstemt met de werkelijk betaalde prijs49. Het moet benadrukt worden dat de vermelding van de prijs in de notariële verkoopakte op zich geen enkele authentieke bewijswaarde heeft50. In het Wetboek Registratierechten51 worden de bewijsmogelijkheden voor de fiscus omschreven in art. 185: ‘(…) wordt het bestuur er toe gemachtigd, volgens de regelen en door alle middelen van gemeen recht, met inbegrip van getuigen en vermoedens, maar met uitzondering van de eed, en, bovendien, door de processen-verbaal van zijn agenten, elke overtreding van de beschikkingen van deze titel vast te stellen (…)’. Drie bijzondere bewijsmiddelen vragen enige toelichting. Vooreerst heeft de fiscus de mogelijkheid om een vordering tot geveinsdverklaring in te stellen52. Hij is een ‘derde’ in de zin van art. 1321 BW en heeft de keuze om zich te beroepen op de tegenbrief, dan wel op de ter registratie aangeboden, doch geveinsde overeenkomst53. Art. 1321 BW is immers niet van openbare orde en bestaat slechts ter bescherming van derden, wat impliceert dat deze derden ervoor kunnen opteren om zich op de verborgen overeenkomst te beroepen54. Met de vordering tot geveinsdverklaring kan de fiscale administratie dus de tegenwerpelijkheid van de openlijke overeenkomst uitschakelen door aan te tonen dat de partijen in werkelijkheid een hogere prijs zijn overeengekomen dan de prijs die blijkt uit de ter registratie aangeboden akte55. Om deze vordering te kunnen instellen dient de fiscus aan te tonen dat hij er belang bij heeft om zich op de geheime tegenbrief te beroepen56.  

                                                                                                                49

Zie onder meer Cass. 29 november 1951, Arr. Cass. 1952, 148-150; Cass. 8 mei 1956, Arr. Cass. 1956, 755. 50 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 536. 51 Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten van 30 november 1939, BS 1 december 1939, hierna: W. Reg.. 52 B. WYLLEMAN, “Civielrechtelijke gevolgen van prijsbewimpeling bij de verkoop van onroerend goed” (noot onder Brussel 17 november 1997), AJT 1998-99, 36. 53 R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak. Verbintenissen (1981-1992)”, TPR 1994, 319. 54 Zie hierover uitgebreid I. SAMOY, “Veinzing ontmaskerd? Een zoektocht naar schijn en werkelijkheid in de leer van simulatie”, TPR 2007, nr. 38-43. 55 B. WYLLEMAN, “Civielrechtelijke gevolgen van prijsbewimpeling bij de verkoop van onroerend goed” (noot onder Brussel 17 november 1997), AJT 1998-99, 36-37. 56 I. SAMOY, “Veinzing ontmaskerd? Een zoektocht naar schijn en werkelijkheid in de leer van simulatie”, TPR 2007, afl. 2, 900-901.

11    

Indien hij slaagt in zijn vordering, kunnen er aanvullende registratierechten worden geheven op het ‘zwarte’ gedeelte van de prijs57. De sanctie tot het betalen van de ontdoken rechten staat tevens ingeschreven in de wet, meer bepaald in art. 203 W. Reg.58. In principe heeft de koper niet de mogelijkheid om teruggave te vorderen van de door hem betaalde aanvullende rechten wanneer uiteindelijk het zwart-geld-beding wordt nietig verklaard59. Een tweede hulpmiddel op het vlak van de bewijslevering wordt geboden door art. 181 W. Reg.. Overeenkomstig deze wetsbepaling rust onder meer op de notaris een plicht tot inzageverlening ten aanzien van de fiscus in de akten en repertoria waarvan hij bewaarder is. Deze verplichting is voorgeschreven op straffe van geldboete. Tot slot beschikt de fiscale administratie ook nog over het instrument van de controleschatting. Overeenkomstig de artikelen 189 en volgende van het Wetboek Registratierechten heeft de fiscus de mogelijkheid om de schatting te vorderen van goederen die het voorwerp uitmaken van een ter registratie aangeboden overeenkomst. De bedoeling hiervan is de ontoereikendheid van de door de partijen uitgedrukte prijs of aangegeven waarde aan te tonen. De koper is, desgevallend samen met de door art. 201 W. Reg. voorziene boete, een bijkomend recht verschuldigd indien het bedrag dat uit de schatting voortkomt hoger ligt dan de in de verkoopakte opgegeven prijs 60 . Indien het vastgestelde tekort tenminste een achtste van de aangegeven waarde bedraagt moet de verkrijgende partij daarenboven de kosten van de controleschatting dragen 61 . De wetsartikelen betreffende de controleschatting maken geen onderscheid naargelang het onroerend goed uit de hand dan wel openbaar wordt verkocht. Bijgevolg kan de ontvanger de controleschatting ook vorderen ten aanzien van een goed dat openbaar werd geveild62.

                                                                                                                57

F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 539 (2). Cf. infra. 59 Cf. infra en F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 397. 60 Art. 200, lid 1 W. Reg.. 61 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 338. 62 Luik 18 juni 2008, Rec. gén. enr. not. 2009, afl. 6, 205. 58

12    

2.4.2. DE PARTIJEN Wat de bewijslevering tussen partijen betreft, moet een onderscheid gemaakt worden tussen simulatie die tot doel heeft een bepaling van openbare orde te omzeilen en andere gevallen van simulatie. Deze gevallen van ‘gewone’ simulatie kunnen partijen slechts door middel van een geschrift aantonen, en dit op grond van art. 1341 BW, ingevolge waarvan bewijslevering door getuigen en vermoedens niet is toegelaten tegen of boven de inhoud van een akte63. Op voornoemd wetsartikel wordt evenwel een afwijking erkend indien door de geveinsde akte wetten van openbare orde, waaronder de fiscale wetten, worden omzeild 64 . Dit is uiteraard het geval bij prijsbewimpeling, ingevolge waarvan de partijen met alle middelen van recht kunnen aantonen dat de werkelijke prijs hoger ligt. Dit standpunt werd ook in de rechtspraak65 aangehaald en bevestigd. Het Hof van Cassatie heeft uitdrukkelijk gesteld ‘(…) dat artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek niet toepasselijk is op het bewijsmiddel aangewend om een ontduiking van een fiscale bepaling te bewijzen, bepaling waarvan de aard van openbare orde niet betwist was’66. Ter illustratie kan onder meer verwezen worden naar een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brugge. De rechter was van mening dat de betaling van een deel van de prijs in het zwart voldoende bewezen was door een verklaring vanwege de koper in het kader van een strafonderzoek67. Tevens werden er bij het ondertekenen van de onderhandse koopovereenkomst twee cheques overhandigd aan de verkoper, terwijl er in de overeenkomst geen melding werd gemaakt van enig voorschot. Tot slot oordeelde de rechter nog dat ‘het feit dat het strafonderzoek door het parket werd geklasseerd zonder gevolg van geen belang is, gezien het een onderzoek betrof naar witwaspraktijken van andere personen dan koopster en verkoper’68. In een recent arrest van het Brusselse Hof van Beroep69 werd het bestaan van een prijsbewimpelingsconstructie aangetoond op grond van een waaier aan bewijselementen: naast de traditionele bekentenissen en stukken uit het strafdossier, werden onder meer ook de cheques, het bedrag waarvoor het goed werd verzekerd en het gemak waarmee de koper de bijkomende registratierechten betaalde, aanvaard70.                                                                                                                   63

R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak. Verbintenissen (1981-1992)”, TPR 1994, 324 en de daar aangehaalde rechtspraak. 64 B. WYLLEMAN, “Civielrechtelijke gevolgen van prijsbewimpeling bij de verkoop van onroerend goed” (noot onder Brussel 17 november 1997), AJT 1998-99, 37. 65 Rb. Hasselt (5e k.) 11 februari 2002, AJT 2001-02, 896-897; Luik 16 maart 1954, Pas. 1956, II, 84. 66 Cass. 29 november 1951, Arr. Cass. 1952, 149. 67 Rb. Brugge (4e k.) 27 oktober 2008, www.fisconetplus.be, raadpleging 10 april 2012, nr. EE/99.427. 68 Rb. Brugge (4e k.) 27 oktober 2008, www.fisconetplus.be, raadpleging 10 april 2012, nr. EE/99.427. 69 Brussel 29 maart 2010, Rec.gén.enr.not. 2011, afl. 1, 18-21. 70 T. DUMONT, “Contractuele afspraken over de tenlasteneming van de boete wegens prijsbewimpeling zijn tegen de openbare orde”, Registratierechten 2011, afl. 4, 6.

13    

Er zijn evenwel ook beperkingen aan de bewijslevering: zo wordt prijsbewimpeling niet bewezen geacht in hoofde van de kopende partij indien de bekentenis enkel uitgaat van de verkoper71. De vermelding op de achterzijde van een boekhoudkundig document van een bedrag dat hoger ligt dan het in de verkoopakte van een perceel grond aangegeven bedrag, wordt evenmin aanvaard als sluitend bewijs van het feit dat de prijs werd bewimpeld72. Betreffende de bewijslevering inter partes kan tot slot nog melding gemaakt worden van een arrest van het Hof van Beroep te Luik73. In deze zaak waren een oom en zijn neef mondeling overeengekomen dat deze laatste bij de aankoop van een onroerend goed van eerstgenoemde een deel van de prijs in het zwart zou betalen. De neef weigert na het verlijden van de authentieke akte evenwel de ‘zwarte’ meerprijs te betalen, waarop de oom naar de rechter stapt en het bewijs van de tussen hen overeengekomen prijsbewimpeling tracht te leveren74. Ten eerste stelt het Hof dat het bestaan tussen de verkoopspartijen van een verwantschapsband geen morele onmogelijkheid inhield om zich een begin van bewijs door geschrift 75 te verschaffen76. Ten tweede verwerpt het Hof ook nog het middel van de verwerende partij dat was gegrond op het adagium ‘nemo auditur propriam turpitudinem allegans’77 78, overwegende dat deze regel slechts tot doel heeft inbreuken op de openbare orde te sanctioneren, doch niet verhindert dat men soms zijn eigen bedrog inroept: ‘on peut invoquer une fraude qui annule un acte auquel on a participé’79.

                                                                                                                71

L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht, Deel 1: de notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005, 238. Rb. Brugge 26 februari 1987, FJF 1988, 234. 73 Luik 16 maart 1954, Pas. 1956, II, 83-85. 74 Luik 16 maart 1954, Pas. 1956, II, 83. 75 Met name ‘elke geschreven akte die uitgegaan is van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld (…) en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt’ (art. 1347 BW). 76 Luik 16 maart 1954, Pas. 1956, II, 83. 77 ‘niemand kan door de rechter worden gehoord wanneer hij zich op eigen ongeoorloofde bedoelingen beroept’. 78 Cf. infra. 79 Luik 16 maart 1954, Pas. 1956, II, 84. 72

14    

2.5.

AANVERWANTE RECHTSFIGUREN

2.5.1. TEKORTSCHATTING Bij een tekortschatting, ook wel ongenoegzaamheid genoemd, komen de in de overeenkomst bepaalde prijs en lasten wel overeen met wat tussen de partijen werd overeengekomen, doch heeft het betrokken goed een hogere verkoopwaarde80. Er is dan geen sprake van een fiscaal misdrijf maar slechts van een vergissing van de partijen81. Aangezien de grondslag voor het heffen van registratierechten nooit lager kan liggen dan de verkoopwaarde van het onroerend goed82, bepaalt art. 201 W. Reg. dat er in geval van tekortschatting bijkomende registratierechten betaald zullen moeten worden. De werkelijke waarde van het goed wordt vastgesteld op basis van vergelijkingspunten: een merkbaar verschil tussen de prijs in de akte en de waarde van gelijkaardige goederen in dezelfde omgeving wordt door de fiscus aan de koper gemeld83. Bovenop de betaling van aanvullende registratierechten voorziet art. 201 W. Reg. ook nog een fiscale geldboete. Deze boete is evenwel slechts verschuldigd indien het tekort ten minste één achtste bedraagt van de opgegeven prijs of van de aangegeven waarde. In tegenstelling tot het leugenachtig aangeven van een lagere prijs bij prijsbewimpeling, is de tekortschatting slechts het gevolg van een onnauwkeurige beoordelingswijze door de partijen84. Om te kunnen overgaan tot het opleggen van een fiscale boete wegens ongenoegzaamheid zal de fiscus dan ook bedrog moeten kunnen aantonen in hoofde van de partijen85. Voor de toepassing van de fiscale boete bij prijsbewimpeling volstaat daarentegen het bewijs van het materiële feit van de bewimpeling86. De Minister van Financiën heeft de mogelijkheid om de wegens tekortschatting opgelegde administratieve geldboete kwijt te schelden87.

                                                                                                                80

J. BERTHOUT, “De prijsbewimpeling inzake Registratierechten”, AFT november 1983, 245. M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU en J. VANDENBERGHE, Vastgoedzakboekje 2007, Mechelen, Kluwer, 2007, 420. 82 Art. 46 W. Reg.. 83 J. AVONDSTONDT, Subsidies en betoelagingen, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij voor Handel en Nijverheid, 2005, 37. 84 B. COOPMAN, “Verkrijging onder bezwarende titel met toepassing van het registratierecht”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, VIII.B.2-1 – VIII.B.2-199, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 28-29. 85 J. GRILLET, “Registratierechten – Grondregels van de heffing, Belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 71-72. 86 Cf. infra. 87 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU en J. VANDENBERGHE, Vastgoedzakboekje 2007, Mechelen,Kluwer, 2007, 420. 81

15    

Hoewel tekortschatting en prijsbewimpeling twee afzonderlijke inbreuken uitmaken die aan eigen sancties onderworpen zijn, is het mogelijk dat zij zich beide in dezelfde akte voordoen. Voor deze situatie bepaalt het tweede lid van art. 203 W. Reg. dat de wegens prijsbewimpeling verschuldigde rechten verminderd mogen worden met degene die reeds werden betaald ingevolge de tekortschatting88. Daarentegen wordt de fiscale boete die verschuldigd is wegens het bewimpelen van de prijs niet beïnvloed door deze samenloop89.

2.5.2. OMGEKEERDE PRIJSBEWIMPELING Partijen mogen in hun notariële akte geen hogere prijs laten opnemen dan wat in werkelijkheid tussen hen werd overeengekomen, bijvoorbeeld om een hoger krediet te kunnen verkrijgen bij de bank90. Deze ‘omgekeerde’ prijsbewimpeling heeft voor de koper tot gevolg dat hij een bepaald ‘zwart’ bedrag kan onttrekken aan het officiële circuit en daarenboven ontvangt hij hiervoor van de overdragende partij een vergoeding91. Daarnaast heeft de verkoper, van zijn kant, ten bedrage van dit verschil een som geld die hij officieel kan verantwoorden92. In tegenstelling tot wat het geval is voor de ‘gewone’ prijsbewimpeling, is de enige mogelijke sanctie die partijen voor deze ‘omgekeerde’ variant zouden kunnen oplopen, een vervolging wegens valsheid in geschrifte93.   2.5.3. DRIEHOEKSVERKOOP Net als bij prijsbewimpeling is er bij een driehoeksverkoop sprake van veinzing94. Meer bepaald treedt er bij het verlijden van de authentieke verkoopakte een andere koper op dan bij de onderhandse verkoopovereenkomst95. Het gaat om een toepassing van art. 204 W. Reg.: de in de authentieke akte vastgestelde overeenkomst is niet degene die in werkelijkheid door de partijen werd afgesloten.                                                                                                                 88

F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 541(2). B. COOPMAN, “Verkrijging onder bezwarende titel met toepassing van het registratierecht”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, VIII.B.2-1 – VIII.B.2-199, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 29. 90 L. WEYTS, Notarieel contractenrecht, Verkoop uit de hand – vrijwillige openbare verkoop, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 278. 91 R. TIMMERMANS, “’Omgekeerde’ prijsbewimpeling niet zonder risico voor de vastgoedmakelaar”, Vastgoed Info 2002, afl. 19, 3. 92 R. TIMMERMANS, “’Omgekeerde’ prijsbewimpeling niet zonder risico voor de vastgoedmakelaar”, Vastgoed Info 2002, afl. 19, 3. 93 R. TIMMERMANS, “’Omgekeerde’ prijsbewimpeling niet zonder risico voor de vastgoedmakelaar”, Vastgoed Info 2002, afl. 19, 4. 94 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 533(2). 95 Gent 29 maart 1996, AJT 1996-97, 186, noot M. GHYSELEN, “De fiscale gevolgen van een driehoeksverkoop”, 188-194. 89

16    

Eenvoudig gesteld komt het erop neer dat de verkoop van A aan B en van B aan C wordt samengetrokken tot een verkoop van A aan C 96 . Met het doel minder registratierechten te moeten betalen, wordt de tussenkomst van B verzwegen in de notariële akte 97. In de praktijk gaan mensen over tot driehoeksverkoop wanneer zij zich realiseren dat het omwille van allerhande fiscale redenen voordeliger is dat niet B maar wel C het goed van A verwerft 98 . Indien men evenwel slechts na het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst tot deze vaststelling komt, en er aldus in de authentieke akte een andere koper optreedt, dan is er sprake van veinzing. Wanneer de fiscale administratie erin slaagt het bewijs te leveren van de driehoeksverkoop, zijn er bijkomende registratierechten 99 en fiscale boetes verschuldigd. Het is hiervoor irrelevant of de veinzing al dan niet het gevolg is van de opzettelijke wil om registratierechten te ontduiken 100 . De boete wegens driehoeksverkoop kan worden opgelegd aan alle partijen, ook aan B, ondanks het feit dat deze laatste verkoper niet is verschenen in de geveinsde akte101.

                                                                                                                96

F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 259(2). C. DE WULF, m.m.v. J. BAEL en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, Verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2006, 151-152. 98 M. GHYSELEN, “De fiscale gevolgen van een driehoeksverkoop” (noot onder Gent 29 maart 1996), AJT 1996-97, 188. 99 Concreet zullen er registratierechten betaald moeten worden op de verkoop van A aan B en op de verkoop van B aan C. De reeds betaalde rechten mogen hiervan afgetrokken worden. 100 Bergen 4 september 1997, Rec. gén. enr. not. 1998, 176, noot. 101 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 539. 97

17    

3. GEVOLGEN    

3.1.

ALGEMEEN

Wanneer het niet tot een conflict komt tussen koper en verkoper en beiden hun verbintenissen overeenkomstig de geheime tegenbrief nakomen, zal de fiscus zelden kennis hebben van het bestaan van prijsbewimpeling. Indien er tussen de partijen evenwel een geschil ontstaat, is het risico niet onbestaande dat de belastingadministratie de frauduleuze operatie in het vizier krijgt, ingevolge waarvan partijen zich blootstellen aan sancties van uiteenlopende aard102. Ook ingevolge een onvoorzichtigheid vanwege de koper of verkoper of naar aanleiding van een overlijden is het mogelijk dat de fiscus er lucht van krijgt dat de prijs werd bewimpeld103. In wat volgt wordt eerst ingegaan op de gevolgen inter partes. Daarna volgt een bespreking van de mogelijke aanspraken van de fiscale administratie.

 

3.2. INTER PARTES 3.2.1. WAT ER KAN MISLOPEN

Naast het feit dat prijsbewimpeling een misdrijf uitmaakt en op meerdere niveaus wordt gesanctioneerd104, houdt dergelijke constructie ook risico’s in voor de latere betrekkingen tussen koper en verkoper. Zelfs indien zij erin slagen te ontsnappen aan het wettelijk voorziene sanctiemechanisme kunnen er zich problemen voordoen. Vooreerst kunnen er complicaties optreden in de periode tussen het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte. Om zo weinig mogelijk ‘sporen’ van de bewimpeling na te laten is het vaak zo dat de koper reeds bij het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst, waarin dan de officiële prijs wordt opgenomen, het overeengekomen ‘zwarte deel’ van de prijs aan de verkoper overhandigt105. Aangezien nergens wordt vermeld dat de koper deze som reeds heeft betaald, zal het erg moeilijk worden voor hem om deze gelden terug te vorderen wanneer de koop naderhand toch niet doorgaat.

                                                                                                                102

F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 387. C. DE WULF, m.m.v. J. BAEL en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, Verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2006, 147. 104 Cf. infra. 105 L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht, Deel 1: de notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005 238-239. 103

18    

Het is ook mogelijk dat er voor het verlijden van de authentieke akte, doch na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst, een voorkooprecht wordt uitgeoefend met betrekking tot een onroerend goed dat het voorwerp heeft uitgemaakt van een prijsbewimpelingsafspraak 106 . Indien in de te registreren akte niet de volledige koopprijs doch slechts een gedeelte wordt vermeld, dan mag de begunstigde van het voorkooprecht het desbetreffende goed toch aan die lagere prijs verwerven107. Er kunnen ook problemen ontstaan indien er tussen het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte een gemeentelijk onteigeningsbesluit boven water komt, of indien blijkt dat geen bodemattest voor het onroerend goed kan worden bekomen. Vaak worden immers bedingen in die zin opgenomen als voorwaarde voor het tot stand komen van de koop. Een ander nadeel bij prijsbewimpelingsconstructies situeert zich op het vlak van de meeneembaarheid108 waarvan de koper normalerwijze kan genieten. Bij toepassing van dit gunstregime wordt immers rekening gehouden met de eerder betaalde registratierechten. Hoe minder er destijds werd betaald, des te kleiner het bedrag is dat de koper kan meenemen ter voldoening van de registratierechten bij de aankoop van zijn volgende hoofdverblijfplaats109. Tot slot kunnen er zich ook moeilijkheden voordoen indien een onroerend goed wordt verkocht door meerdere verkopers, zoals het geval was in een arrest van het Hof van Beroep te Bergen 110 . In casu had de koper met één van de verkopers, buiten medeweten van de andere verkopende partij, een overeenkomst gesloten ten bedrage van 6 miljoen BEF 111 . Hoewel partijen voorhielden dat het ging om een soort schadevergoeding voor het blokkeren van het onroerend goed lopende de gerechtelijke procedures, werd deze grondslag door het Hof afgewezen. De beroepsrechter meende dat de onwetende verkoper het recht had de simulatie in te roepen en alzo zijn deel van de toeslag op de prijs te vorderen112.

                                                                                                                106

Zie o.m. Gent (1e k.) 27 januari 2005, RW 2006-07, 1568-1570, noot E. SPRUYT. F. VERFAILLIE, Voorkooprechten, onuitg. Masterproef Notariaat, Universiteit Gent, 2008-09, nr. 15. 108 Art. 61/3 e.v. (meeneembaarheid door verrekening) en 212bis (meeneembaarheid door teruggave) W. Reg. 109 L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht, Deel 1: de notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005, 239. 110 Bergen 20 februari 2001, TBBR 2002, 392-394. 111 R. TIMMERMANS, “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, II.L.1-1 – II.1.11-20, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 30. 112 Bergen 20 februari 2001, TBBR 2002, 392. 107

19    

 

3.2.2. DE GEVOLGEN VOOR DE OVEREENKOMST 3.2.2.1. HISTORIEK

Overeenkomstig het oude artikel 40 van de Wet van 22 Frimaire van het jaar VII was elke tegenbrief strekkende tot prijsbewimpeling nietig, zowel ten aanzien van derden als inter partes113. Daarnaast was er een fiscale boete verschuldigd ten bedrage van driemaal het ontdoken gedeelte van de verschuldigde registratierechten 114 . Deze wettelijk voorgeschreven nietigheid had verstrekkende gevolgen: enerzijds kon de verkoper geen aanspraak maken op het ‘zwarte’ gedeelte van de prijs, terwijl anderzijds de koper die dit deel reeds had betaald zich wel kon beroepen op de onverschuldigde betaling115. Artikel 40 van de Wet van 22 Frimaire van het jaar VII werd stilzwijgend opgeheven door de invoering van art. 1321 BW, dat stelt dat tegenbrieven slechts gevolgen hebben tussen partijen en niet tegen derden werken116. Het feit dat de geveinsde, bekendgemaakte overeenkomst strijdig is met de openbare orde, heeft niet langer de ongeldigheid van de werkelijke overeenkomst tot gevolg117. Onverminderd de door het Wetboek Registratierechten voorziene strafsancties en fiscale boetes, bestaat er momenteel geen wetsbepaling meer waardoor de geheime overeenkomst nietig wordt verklaard 118 . De implicaties van een constructie van prijsbewimpeling op de rechtsverhouding tussen de partijen zijn nu allerminst duidelijk zijn. De hiernavolgende bespreking toont aan dat men ook in de doctrine soms door de bomen het bos niet meer ziet.  

                                                                                                                113

J. GRILLET, “Registratierechten – Grondregels van de heffing, Belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 70. 114 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 535(2). 115 B. TILLEMAN, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, 517. 116 E. DIRIX, “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18 maart 1988), RW 1988-89, 712-713. 117 R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak. Verbintenissen (1981-1992)”, TPR 1994, 321. 118 B. WYLLEMAN, “Civielrechtelijke gevolgen van prijsbewimpeling bij de verkoop van onroerend goed” (noot onder Brussel 17 november 1997), AJT 1998-99, 35.

20    

3.2.2.2. DE GELDIGHEID VAN DE KOOPOVEREENKOMST Er bestaat geen twijfel over dat de afspraak tussen partijen om aan prijsbewimpeling te doen absoluut nietig is. De doorslaggevende beweegreden voor deze prijsafspraak schendt immers de openbare orde119. Minder eensgezindheid bestaat er aangaande de weerslag van deze nietige afspraak op de overeenkomsten tussen partijen, zowel de gesimuleerde als de werkelijke. Het is van belang hierbij een duidelijk onderscheid te maken tussen enerzijds de beweegredenen die partijen tot de veinzing hebben gebracht, en anderzijds de reden om tot de koop over te gaan 120 . Enkel de eerstgenoemde redenen zijn absoluut nietig wegens een ongeoorloofde oorzaak. Betreffende de gesimuleerde, ter registratie aangeboden overeenkomst, meent F. BRULOOT dat tot een absolute nietigheid moet worden besloten121. Immers, de enige reden tot het sluiten van deze overeenkomst is de werkelijke bedoelingen van de partijen te verbergen. Dit standpunt wordt niet gevolgd door I. MOREAU-MARGRÈVE en P. DELNOY122. Belangrijker voor de partijen is de vraag naar het lot van de werkelijk tussen hen gesloten overeenkomst. Opdat ook deze overeenkomst absoluut nietig zou zijn, is het vereist dat de fiscale fraude doorslaggevend was voor het tot stand komen van de verkoop123. Bij prijsbewimpeling zal dit eerder uitzonderlijk het geval zijn124: bijna altijd zal de koopovereenkomst ook zonder het ‘zwart-geld-beding’ doorgaan125. De gevallen waarin dergelijk beding als voorwaarde voor de totstandkoming van het contract wordt gesteld, dan wel als beslissende oorzaak voor de overeenkomst wordt opgegeven, zijn eerder hypothetisch126. In de rechtspraak komt men tot dezelfde vaststelling127. De ongeoorloofdheid van de gesimuleerde overeenkomst heeft immers op zichzelf geen invloed op de geldigheid van de werkelijke overeenkomst128. Reeds in de jaren ’40 erkende het Hof van Cassatie de geldigheid van laatstgenoemde overeenkomst, die immers de werkelijke bedoelingen van de partijen bevat129.                                                                                                                 119

F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 390. F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 399. 121 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 390-391 en 402. 122 I. MOREAU-MARGRÈVE en P. DELNOY, “Vente d’immeuble et dissimulation de prix” (noot onder Cass. 18 maart 1988), Ann. dr. Liège 1989, 395-396. 123 E. DIRIX, “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18 maart 1988), RW 1988-89, 712. 124 I. MOREAU-MARGRÈVE en P. DELNOY, “Vente d’immeuble et dissimulation de prix” (noot onder Cass. 18 maart 1988), Ann. dr. Liège 1989, 395-396. 125 A. VAN OEVELEN, “Een verkoopovereenkomst met een ongeoorloofd voorwerp en een ongeoorloofde prijs”, in B. TILLEMAN, B. en P.A. FORIERS (eds.), De Koop – La Vente, Brugge, die Keure, 2002, 8. 126 J. GRILLET, “Registratierechten – Grondregels van de heffing, Belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 70. 127 In die zin onder meer Rb. Leuven 24 februari 2006, NjW 2007, 418-420. 128 R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak. Verbintenissen (1981-1992)”, TPR 1994, 321. 129 Cass. 10 november 1949, T. Not. 1950, 68. 120

21    

Zelfs indien de prijs wordt bewimpeld met het oogmerk minder registratierechten te moeten betalen, heeft de werkelijke overeenkomst niet noodzakelijk een ongeoorloofde oorzaak130. Op basis van deze overtuiging meende het Hof dat de verkoper het ‘zwarte’ saldo van de koopprijs in rechte kon vorderen van de koper131. Als voornaamste argument werd art. 1321 BW aangevoerd, dat stelt dat tussen partijen alleen de tegenbrief geldt132. In 1988 heeft het Hof van Cassatie zich andermaal uitgesproken over prijsbewimpeling, ditmaal stellende dat ‘wanneer bij een koopovereenkomst, partijen afspreken dat zij in de akte de juiste prijs zullen verzwijgen om registratierechten te ontduiken, deze afspraak in strijd komt met de openbare orde en deswege nietig is, maar de koop niet om die reden nietig verklaard kan worden’133. Een eerste interpretatie van dit cassatiearrest gaat uit van E. DIRIX, die stelt dat het Hof in 1988 is afgeweken van haar eerdere rechtspraak134. Deze auteur meent dat er toepassing moet worden gemaakt van de partiële nietigheidsleer: ‘de nietigheidssanctie treft slechts dat gedeelte van de rechtshandeling dat met het voorschrift in strijd komt, terwijl zij voor het overige wordt gehandhaafd, op voorwaarde dat het nietige deel niet in een onverbreekbaar verband staat tot het geheel’ 135 . Volgens E. DIRIX doelt het hoogste Hof in de hierboven geciteerde overweging met de woorden ‘deze afspraak’ dus op het zwart-geld-beding: niet alleen de afspraak tot prijsbewimpeling is aangetast door nietigheid, doch tevens dit beding136. Dit vloeit voort uit de nauwe verbondenheid tussen beide. Toepassing maken van de partiële nietigheid zou tot het bizarre resultaat leiden dat de geveinsde, geregistreerde overeenkomst primeert op de werkelijke bedoelingen van de partijen137. Deze gevolgtrekking wordt evenwel niet door alle auteurs gevolgd: F. BRULOOT meent dat de partijen gebonden blijven door de werkelijk tussen hen gesloten overeenkomst, met uitzondering van het zwart-geld-beding138.                                                                                                                   130

J. GRILLET, “Registratierechten – Grondregels van de heffing, Belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 70. 131 Cf. infra en R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY, en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak. Verbintenissen (1981-1992)”, TPR 1994, 322. 132 E. DIRIX, “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18 maart 1988), RW 1988-89, 713. 133 Cass. 18 maart 1988, RW 1988-89, 711-712, noot E. DIRIX. 134 R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak. Verbintenissen (1981-1992)”, TPR 1994, 322. 135 E. DIRIX, “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18 maart 1988), RW 1988-89, 713. 136 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 393. 137 F. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak. Verbintenissen (1981-1992)”, TPR 1994, 323, zoals aangehaald in Rb. Leuven 24 februari 2006, NjW 2007, 420. 138 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 398 en 400.

22    

Een ander ongewenst gevolg van de opvatting-DIRIX zou zijn dat de fiscus op het ‘zwarte’ gedeelte van de koopprijs geen bijkomende registratierechten zal kunnen heffen, omwille van het feit dat de werkelijke overeenkomst nietig is139. In de visie van E. DIRIX kan enerzijds de koper het reeds betaalde ‘zwarte’ gedeelte van de prijs terugvorderen van de verkoper, doch anderzijds zal de verkoper het nog verschuldigde saldo van de koopprijs niet kunnen opeisen140. F. BRULOOT kan zich vinden in de interpretatie- DIRIX, maar laat zich wel kritisch uit over de mogelijke implicaties van de leer van de partiële nietigheid141. Is het wel aanvaardbaar dat enerzijds de koper ten volle eigenaar wordt van het aangekochte goed, terwijl anderzijds de verkoper een lagere prijs ontvangt dan wat aanvankelijk door de partijen werd beoogd? Er moet worden nagegaan of er tussen de verbintenissen van de overeenkomst enige onderlinge verbondenheid bestaat. In bevestigend geval zal de partiële nietigheid de integrale vernietiging van de koopovereenkomst tot gevolg hebben142. De verbondenheid tussen de verbintenissen moet op objectieve wijze beoordeeld worden, met name in functie van de structuur van de overeenkomst143. De nietigheid van de volledige koopovereenkomst is relatief van aard, wat impliceert dat zij slechts door de contractspartijen zal kunnen worden gevorderd. Eén van hen zal hiertoe een verstoring van het contractueel evenwicht moeten inroepen144. In een arrest van 1997 maakte het Brusselse Hof van Beroep de toepassing van de partiële nietigheidsleer, stellende dat een verbintenis, vervat in een schuldbekentenis die betrekking heeft op een ‘zwart’ gedeelte van de prijs, nietig is omwille van de ongeoorloofde oorzaak, met name het ontduiken van registratierechten145. Een groot aantal auteurs meent zich evenwel niet te kunnen aansluiten bij de leer van de partiële nietigheid146. Zij oordelen dat het Hof van Cassatie in haar argumentatie met de woorden ‘deze afspraak’ niet doelt op het zwart-geld-beding, doch slechts op de afspraak tussen koper en verkoper om in de openlijke overeenkomst een lagere                                                                                                                 139

I. MOREAU-MARGRÈVE en P. DELNOY, “Vente d’immeuble et dissimulation de prix” (noot onder Cass. 18 maart 1988), Ann. dr. Liège 1989, 394. 140 J. GRILLET, “Registratierechten – Grondregels van de heffing, Belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 71. 141 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 400. 142 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 402. 143 E. DIRIX, “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18 maart 1988), RW 1988-89, 713. 144 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 401. 145 Brussel 17 november 1997, AJT 1998-99, 33, noot B. WYLLEMAN. 146 In die zin onder meer I. MOREAU-MARGRÈVE en P. DELNOY, “Vente d’immeuble et dissimulation de prix” (noot onder Cass. 18 maart 1988), Ann. dr. Liège 1989, 388-397; L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht, Deel 1: de notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005, 238; B. WYLLEMAN, “Civielrechtelijke gevolgen van prijsbewimpeling bij de verkoop van onroerend goed” (noot onder Brussel 17 november 1997), AJT 1998-99, 35.

23    

prijs te vermelden dan de werkelijk overeengekomen prijs 147 . Op basis van dit tekstargument zou het Hof haar eerdere rechtspraak bevestigen, in die zin dat de geldigheid van de werkelijke koopovereenkomst niet in het gedrang wordt gebracht door een clausule van prijsbewimpeling148. De koopovereenkomst op zich is geldig, waardoor de verkopende partij niet kon weigeren de authentieke verkoopovereenkomst te verlijden149. De nietigheid van de ‘zwart-geld’ afspraak impliceert evenwel niet dat de kopende partij niet verplicht zou zijn het verdoken surplus van de prijs aan de verkoper te betalen150. Immers, de verbintenis tot het betalen van dit ‘zwarte’ surplus is, als onderdeel van een geldige werkelijke overeenkomst, evenzeer geldig151. Volgens deze auteurs heeft de nietigheid van de prijsafspraak geen invloed op de geldigheid van het contract tussen koper en verkoper152. Een ander punt van kritiek ten aanzien van E. DIRIX’ interpretatie, is dat deze auteur conclusies trekt omtrent de veinzing, terwijl dit helemaal niet aan bod komt in het besproken cassatiearrest153. Het Hof werd slechts gevraagd zich uit te spreken over de geldigheid en de afdwingbaarheid van de koopovereenkomst, niet over het effect van de gesimuleerde overeenkomst op de tegenbrief 154. Niet alleen voor de partijen maar ook voor de fiscus is het voordelig dat de tegenbrief haar geldigheid grotendeels behoudt: op grond van art. 1321 BW kan hij zich immers op deze overeenkomst beroepen om registratierechten op de volledige prijs te eisen, samen met een boete155. In de jaren volgend op het veelbesproken cassatiearrest diende de lagere rechtspraak zich meermaals te buigen over de geldigheid van een koopovereenkomst waarin de prijs was bewimpeld156.                                                                                                                   147

B. WYLLEMAN, “Civielrechtelijke gevolgen van prijsbewimpeling bij de verkoop van onroerend goed” (noot onder Brussel 17 november 1997), AJT 1998-99, 35. 148 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 394. 149 Cass. 18 maart 1988, RW 1988-89, 712. 150 J. GRILLET, “Registratierechten – Grondregels van de heffing, Belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 71. 151 F. BRULOOT,“Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 392-393. 152 L. BOEYNAEMS, Fiscale Rechtpsraakoverzichten Registratierechten 1975-2000, Gent, Larcier, 2002, 83. 153 A. VAN OEVELEN, “Een verkoopovereenkomst met een ongeoorloofd voorwerp en een ongeoorloofde prijs”, in B. TILLEMAN en P.A. FORIERS (eds.), De Koop – La Vente, Brugge, die Keure, 2002, 9. 154 I. MOREAU-MARGRÈVE en P. DELNOY, “Vente d’immeuble et dissimulation de prix” (noot onder Cass. 18 maart 1988), Ann. dr. Liège 1989, 393. 155 Cf. supra en I. MOREAU-MARGRÈVE en P. DELNOY, “Vente d’immeuble et dissimulation de prix” (noot onder Cass. 18 maart 1988), Ann. dr. Liège 1989, 395-396. 156 In die zin onder meer Rb. Veurne 22 april 1999, TWVR 1999, 131-132; Gent 25 januari 2005, RW 2006-07, 1568-1570.

24    

Onder meer de rechtbank van eerste aanleg te Hasselt stelde dat de werkelijke afspraak tussen koper en verkoper niet door nietigheid wordt aangetast indien het bewijs van prijsbewimpeling wordt geleverd: ‘De omstandigheid dat de overeenkomst neergelegd in de tegenbrief, onderdeel uitmaakt van de constructie opgezet om registratierechten te ontduiken, tast haar geldigheid inter partes niet aan’157. Ook het Gentse Hof van Beroep158 en de rechtbank van eerste aanleg te Leuven159 menen dat de koop op zich niet wordt aangetast door de nietigheid van de prijsbewimpelingsclausule. Zeer recent nog oordeelde de beroepsrechter te Luik dat de strijdigheid met de openbare orde van de afspraak tussen partijen tot het ontduiken van registratierechten geen invloed heeft op de koop zelf160. Het Hof van Beroep te Bergen formuleerde een tweetal jaar geleden evenwel een afwijkend standpunt. De appelrechter oordeelde dat, wanneer partijen bij de verkoop van een gebouw overeenkomen een deel van de prijs 'in het zwart' te betalen, de verkoper zich naderhand bij een betwisting op de absolute nietigheid van de overeenkomst kan beroepen161. Eén van de doorslaggevende beweegredenen om de koopovereenkomst te sluiten was, naar de mening van het Hof, in strijd met de fiscale wetgeving die de openbare orde raakt162. De verkoop was bijgevolg ongeldig en diende vernietigd te worden163.

We kunnen concluderen dat er, om de nadelige gevolgen van een absolute nietigheid te beperken, over het algemeen een merkbare terughoudendheid bestaat om de koopovereenkomst in zijn geheel nietig te verklaren wegens het bestaan van een prijsbewimpelingsafspraak164.  

                                                                                                                157

Rb. Hasselt (5e k.) 11 februari 2002, AJT 2001-02, 897. E. SPRUYT, “Beding van prijsbewimpeling civielrechtelijk bekeken – Niet de koop is nietig, enkel de ‘zwart geld’-afspraak” (noot onder Gent (1e k.) 27 januari 2005), Notariaat 2007, afl. 10, 7. 159 Rb. Leuven 24 februari 2006, NjW 2007, 418-420. 160 Luik (14e k.) 21 maart 2011, JLMB 2011, 1828-1829, noot B.K.. 161 Bergen (2e k.) 26 januari 2010, JLMB 2010, afl. 22, 1041-1047, noot B. KOHL, “Brefs propos sur la fraude fiscale et la nullité de la vente d’immeubles”. 162 Bergen (2e k.) 26 januari 2010, JLMB 2010, afl. 22, 1047. 163 Bergen (2e k.) 26 januari 2010, JLMB 2010, afl. 22, 1046-1047. 164 A. VAN OEVELEN, “Een verkoopovereenkomst met een ongeoorloofd voorwerp en een ongeoorloofde prijs”, in B. TILLEMAN en P.A. FORIERS (eds.), De Koop – La Vente, Brugge, die Keure, 2002, 15-16. 158

25    

3.2.2.3. DE EIS VANWEGE DE VERKOPER STREKKENDE TOT INVORDERING VAN HET ‘ZWARTE’ DEEL VAN DE KOOPPRIJS Van belang voor de partijen is het antwoord op de vraag of de onbetaalde verkoper het ‘zwarte’ gedeelte van de prijs in rechte kan vorderen van de in gebreke blijvende koper en, daarmee samenhangend, of de koper die dit deel van de prijs wel reeds heeft betaald, dit van de verkoper zal kunnen terugeisen165. Deze civielrechtelijke kwestie hangt samen met de hierboven uiteengezette betwisting omtrent de geldigheid van de koopovereenkomst en kan bijgevolg evenmin eenduidig worden beantwoord. Eind de jaren ’40 werd het middel van de kopende partij, dat de geldigheid betwistte van de betalingsvordering vanwege de verkoper betreffende het ‘zwarte’ gedeelte van de prijs, door het Hof van Cassatie van de hand gewezen166. De verklaring hiervoor zou liggen in de verbintenisrechtelijke logica dat partijen gebonden zijn door de werkelijke en rechtsgeldig tussen hen gesloten overeenkomst167. Indien het ontduiken van registratierechten niet de doorslaggevende beweegreden is, kan de koopovereenkomst niet nietig worden bevonden wegens een ongeoorloofde oorzaak168. Hieruit volgt dat de koper de werkelijk overeengekomen prijs aan de verkoper zal moeten betalen169. Anders oordelen zou tot gevolg hebben dat de partij die het meest gebaat is bij de prijsbewimpelingsconstructie, met name de koper, het goed aan een lagere prijs dan overeengekomen mag houden, terwijl de verkoper zijn goed aan die voor hem minder gunstige prijs heeft moeten verkopen170. In toepassing van art. 1315, lid 1 BW171 dient de verkopende partij wel zelf het bewijs te leveren dat er bovenop de overeengekomen prijs nog een bedrag ‘in het zwart’ verschuldigd is172. Bovenstaande redenering valt evenwel niet te rijmen met de vereiste van ‘fiscaal correct handelen’. In de literatuur wordt de hiervoor beschreven vordering van de verkoper dan ook geacht de rechtmatigheidstoets niet te doorstaan, hetzij op grond van een gebrek aan ‘rechtmatig belang’, hetzij op grond van het adagium ‘nemo auditur suam turpitudinem allegans’173.  

                                                                                                                165

B. WYLLEMAN, “Civielrechtelijke gevolgen van prijsbewimpeling bij de verkoop van onroerend goed” (noot onder Brussel 17 november 1997), AJT 1998-99, 34. 166 Cass. 10 november 1949, T. Not. 1950, 68. 167 B. WYLLEMAN, “Civielrechtelijke gevolgen van prijsbewimpeling bij de verkoop van onroerend goed” (noot onder Brussel 17 november 1997), AJT 1998-99, 36. 168 Gent (1e k.) 14 juni 2007, TGR-TWVR 2008, afl. 2, 110. 169 M. DUPONT, “Dissimulation d’une partie du prix et droit d’enregistrement: tel est pris qui croyait prendre!” (noot onder Luik 30 november 2006 (5e k.)), TBBR 2008, afl. 2, 107. 170 Gent (1e k.) 14 juni 2007, TGR-TWVR 2008, afl. 2, 110. 171 ‘Hij die de uivoering van een verbintenis vordert, moet het bestaan daarvan bewijzen.’ 172 Cf. supra en Bergen (2e k.) 26 januari 2010, JLMB 2010, afl. 22, 1044. 173 B. WYLLEMAN, “Civielrechtelijke gevolgen van prijsbewimpeling bij de verkoop van onroerend goed” (noot onder Brussel 17 november 1997), AJT 1998-99, 36-37.

26    

Betreffende de eerstgenoemde rechtsgrond oordeelde het Gentse Hof van Beroep enkele jaren geleden dat het belang van de terugvorderende verkoper niet onrechtmatig is aangezien hij slechts de uitvoering van een contractuele verbintenis nastreeft en niet het in stand houden van een strijdigheid met de openbare orde174. Wat de tweede mogelijke rechtsgrond betreft, met name de ‘nemo auditur’-regel, is het niet duidelijk of dit betrekking heeft op de gegrondheid, dan wel op de ontvankelijkheid van de vordering van de verkoper175. F. BRULOOT gaat uit van de niet-ontvankelijkheid van de vordering: ‘De verkoper die de zwarte prijs (nog) niet heeft ontvangen, zal de betaling ervan dan ook niet van de koper kunnen vorderen, aangezien ‘nemo auditur’ op dergelijke situaties moet worden toegepast (…)’176. De ‘nemo auditur’-opvatting werd zeer recent door het Hof van Beroep te Luik naar analogie toegepast om de vordering vanwege de verkoper tot schadevergoeding wegens tergend en roekeloos geding af te wijzen177. Als verkoper had hij immers zelf actief meegewerkt aan het frauduleuze mechanisme tot ontduiking van registratierechten. Betreffende de mogelijkheid tot terugvordering in rechte door de koper van het door hem betaalde ‘zwart’ geld bestaat evenmin eensgezindheid. Volgens sommigen impliceert de nietigheid van de frauduleuze afspraak tussen koper en verkoper niet noodzakelijk dat eerstgenoemde niet verplicht zou zijn het verdoken gedeelte van de prijs te betalen178. Aangezien simulatie tussen partijen geoorloofd is en tussen hen de tegenbrief rechtsgeldig gevolgen dient te ressorteren op grond van art. 1321 BW, kan er geen sprake zijn van een onverschuldigde betaling in hoofde van de koper179. Zijn vordering tot teruggave van het ‘zwarte’ deel van de koopprijs dient bijgevolg te worden afgewezen. E. DIRIX wijkt af van dit standpunt en meent dat de koper de ‘zwarte’ som wel kan terugeisen als onverschuldigd180.  

                                                                                                                174

Gent (1e k.) 14 juni 2007, TGR-TWVR 2008, afl. 2, 110. Zie hierover uitgebreid F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 387-390 en de daar geciteerde auteurs. 176 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 402. 177 Luik (14e k.) 21 maart 2011, JLMB 2011, 1825-1830, noot B.K.. 178 J. GRILLET, “Registratierechten – Grondregels van de heffing, Belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 71. 179 B. WYLLEMAN, “Civielrechtelijke gevolgen van prijsbewimpeling bij de verkoop van onroerend goed” (noot onder Brussel 17 november 1997), AJT 1998-99, 34 en 37. 180 E. DIRIX, “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18 maart 1988), RW 1988-89, 713. 175

27    

F. BRULOOT meent dan weer dat het antwoord op de vraag of de verkoper het aan hem betaalde ‘zwarte’ gedeelte van de prijs zal mogen houden kan variëren ingevolge de rechterlijke beoordelingsbevoegdheid ter zake181. In toepassing van het adagium ‘in pari causa turpitudinis cessat repetitio’182 kan de rechter beslissen om de vordering tot teruggave van de ‘zwarte’ prijs af te wijzen183. De toepassing van dit beginsel is, in tegenstelling tot wat het adagium ‘nemo auditur’ betreft, facultatief. Recent oordeelde het Gentse Hof van Beroep dat de koper het door hem betaalde ‘zwarte’ gedeelte van de verkoper kon terugvorderen wegens het niet tot stand komen van de verkoopovereenkomst bij gebrek aan de vervulling van de opschortende voorwaarde184. De koper had evenwel reeds 1 miljoen BEF ‘in het zwart’ betaald. Zijn vordering tot teruggave werd door het Hof aanvaard, terwijl de vordering tot vergoeding van de door de verkoper geleden schade185 werd afgewezen bij gebrek aan rechtmatig belang186. Er dient opgemerkt te worden dat de feitenrechter, in toepassing van het adagium ‘in pari causa’187, de vordering van de koper ook afgewezen zou kunnen hebben als afwijking van het principe van de wederzijdse teruggave van alle reeds geleverde prestaties waartoe normalerwijze zou moeten worden besloten ingevolge de retroactieve werking van de sanctie van de absolute nietigheid188. De claim tot schadevergoeding vanwege de verkoper, die het goed uiteindelijk tegen een lagere prijs van de hand had moeten doen, werd daarentegen afgewezen op grond van de overweging dat de verkoper zelf aan de prijsbewimpeling had meegewerkt en bijgevolg niet over een rechtmatig belang beschikte om vergoeding te bekomen189.

Uitgaande van de meerderheidsopvattingen in de literatuur en rechtspraak kan worden geconcludeerd dat de vorderingsmogelijkheden voor koper en verkoper tegengesteld zijn aan wat onder de bepalingen van het oude artikel 40 van de Wet van 22 Frimaire van het jaar VII toelaatbaar was. Deze wetsbepaling had immers tot gevolg dat enerzijds de verkoper geen aanspraak kon maken op het ‘zwarte’ gedeelte van de prijs, terwijl anderzijds de koper die dit deel reeds had betaald zich wel kon beroepen op de onverschuldigde betaling190.                                                                                                                 181

F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 397. ‘bij gelijkwaardig schandelijk gedrag is terugvorderen onmogelijk’. 183 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 401-402. 184 Gent (1e k.) 27 januari 2005, RW 2006-07, 1568-1570, noot E. SPRUYT. 185 Immers, ingevolge het voorkooprecht heeft de verkoper het goed aan een lagere prijs moeten verkopen. 186 E. SPRUYT, “Beding van prijsbewimpeling civielrechtelijk bekeken – niet de koop is nietig, enkel de ‘zwart geld’-afspraak” (noot onder Gent (1e k.) 27 januari 2005), Notariaat 2007, afl. 10, 7; cf. infra. 187 Cf. supra. 188 I. MOREAU-MARGRÈVE en P. DELNOY, “Vente d’immeuble et dissimulation de prix” (noot onder Cass. 18 maart 1988), Ann. dr. Liège 1989, 395; F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 401. 189 E. SPRUYT, “Beding van prijsbewimpeling civielrechtelijk bekeken – Niet de koop is nietig, enkel de ‘zwart geld’-afspraak” (noot onder Gent (1e k.) 27 januari 2005), Notariaat 2007, afl. 10, 7. 190 B. TILLEMAN, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, 517. 182

28    

3.3.

TEN AANZIEN VAN DE FISCUS

3.3.1. ALGEMEEN Er bestaat geen twijfel over dat de fiscale administratie de grote benadeelde is van een prijsbewimpelingsconstructie. In dit luik ga ik na welke middelen aan de fiscus worden geboden ter bescherming van zijn rechten. In het Wetboek Registratierechten wordt het beding van prijsbewimpeling in twee bepalingen uitdrukkelijk bestraft. Artikel 203 handelt over de prijsbewimpeling in het algemeen, terwijl artikel 232 specifiek de openbare verkopingen van lichamelijke roerende goederen viseert191. Beide artikelen voorzien niet alleen in de betaling van bijkomende registratierechten; er kunnen ook fiscale boetes en correctionele straffen worden opgelegd.

3.3.2. ARTIKEL 203 W. REG. 3.3.2.1 WETTEKST Art. 203, eerste lid W. Reg. stelt het volgende: ‘In geval van bewimpeling aangaande prijs en lasten of overeengekomen waarde, is elk der contracterende partijen een boete verschuldigd gelijk aan het ontdoken recht. Dit recht is ondeelbaar door alle partijen verschuldigd.’ In de rechtspraak en in de doctrine heerst enige onduidelijkheid betreffende de interpretatie en de draagwijdte van de door dit artikel voorziene ondeelbaarheid. Hierbij is het van belang een onderscheid te maken tussen enerzijds het verschuldigd zijn van de ontdoken rechten, en anderzijds de fiscale boete192.     3.3.2.2 AANVULLENDE REGISTRATIERECHTEN Een quasi unanieme rechtsleer meent dat de ondeelbaarheid slechts betrekking heeft op de betaling van het ontdoken recht en niet op de verschuldigde fiscale boete193. Ook de rechtbank van eerste aanleg te Turnhout oordeelde in die zin:  

                                                                                                                191

J. GRILLET, “Registratierechten – Grondregels van de heffing, belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 69-70. 192 Waarvan het bedrag evenwel overeenstemt met het bedrag van de ontdoken rechten. 193 In die zin onder meer M. WAUTERS, “Simulatie en kapitaalverrichtingen. Bedenkingen n.a.v. het registratierecht bij gemengde inbreng.”, Not. Fisc. M. 2001, afl. 5, 127, voetnoot 20; F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 539 en 539(2).

29    

‘En cas de dissimulation de prix ou de charges, l’article 203 C. enr. prévoit qu’il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties’194. ‘Celui-ci’ verwijst immers terug naar de ontdoken rechten (‘droit éludé’) en niet naar ‘une amende’195. Een bijkomend argument in het voordeel van deze interpretatie kan worden gevonden in art. 34 van de wet van 11 oktober 1919196, waarin art. 203 W. Reg. haar oorsprong vindt. Dit oude wetsartikel luidt als volgt: ‘Elke bewimpeling van den prijs van een verkoop van roerende of onroerende goederen (…) is strafbaar, voor den verkooper, den aankooper en elk der ruilende partijen persoonlijk, met eene boete gelijk aan tweemaal de ontdoken rechten. Bovendien, zijn de overtreders hoofdelijk gehouden tot betaling van de eischbare aanvullende rechten (…).’ Uit deze wettekst blijkt duidelijk dat de fiscale boete door elke partij verschuldigd is en de aanvullende rechten op ondeelbare wijze. Echter, een andere invulling wordt gegeven door L. BOEYNAEMS197 198. Volgens deze auteur is ook de fiscale boete op ondeelbare wijze verschuldigd door koper en verkoper: ‘M.a.w. is élk der partijen een boete verschuldigd, en is ze tegelijk ook aansprakelijk voor betaling van de boete die door de andere verschuldigd is’. Dit heeft tot gevolg dat elk van hen kan worden aangesproken tot betaling van de door de andere verschuldigde boete indien deze laatste in gebreke blijft199. In wat volgt laat ik het door deze auteur gevolgde standpunt buiten beschouwing. De ondeelbaarheid van de verschuldigde aanvullende rechten heeft tot doel de invordering van deze bedragen te verzekeren en zodoende de rechten van de Schatkist te versterken200. De fiscus kan van elk der contracterende partijen het volledige bedrag van de ontdoken rechten eisen201. Zowel de koper als de verkoper worden dus getroffen en in geval één van hen komt te overlijden, kan de fiscale administratie zelfs diens erfgenamen aanspreken202.                                                                                                                   194

Rb. Turnhout 2 december 1999, Rec. gén. enr. not. 2000, 271-273, noot A.C. Dit kan worden afgeleid uit het feit dat ‘celui-ci’ een mannelijk enkelvoud is, dat aldus noodzakelijkerwijs op het mannelijke ‘droit’ betrekking dient te hebben, en niet op het vrouwelijke ‘amende’. 196 Wet van 11 oktober 1919 brengende wijzingen in de wetten op de successie-, registratie- en overschrijvingsrechten, BS 13 november 1919. 197 L. BOEYNAEMS, “Rechtspraakoverzicht registratierechten (1992-1999)”, TFR 2000, 802. 198 Naar analogie met de door L. BOEYNAEMS geponeerde opvatting omtrent art. 204 W. Reg. (de hier besproken zinsnede aangaande de fiscale boete is identiek in de artikelen 203 en 204 W. Reg.). 199 L. BOEYNAEMS, “Rechtspraakoverzicht registratierechten (1992-1999)”, TFR 2000, 802. 200 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 438. 201 S. VANMAELE, “De verkoop van een onroerend goed met gesloten beurs en de verkoop aan een familieprijs: fiscale simulatie of niet?”, Notariaat 2011, afl. 17, 4. 202 L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht, Deel 1: de notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005, 238. 195

30    

Indien evenwel de volmachtdrager van de verkopers, buiten medeweten van deze laatsten, zich schuldig maakt aan prijsbewimpeling, kunnen de verkopers niet worden aanzien als partij bij de overeenkomst omtrent de werkelijke prijs203. Bijgevolg kan van hen het ontdoken recht niet worden gevorderd, evenmin als een fiscale boete. Tot slot dient ook nog rekening te worden gehouden met de termijnen van verjaring. Als algemene regel voor het invorderen van registratierechten geldt een verjaringstermijn van vijftien jaar204. Ingeval van de prijsbewimpeling begint deze termijn te lopen vanaf de dag van de registratie van de onderhandse of notariële akte205.

3.3.2.3 FISCALE BOETE De door art. 203 W. Reg. voorziene fiscale boete is verschuldigd door elk der contracterende partijen. De wetgever heeft dienaangaande geen ondeelbaarheid voorzien, wat impliceert dat ‘elke koper of verkoper slechts voor zijn aandeel in de boete kan aangesproken worden’206. In de hypothese dat er bij een overeenkomst drie contracterende partijen betrokken zijn, met name twee verkopers en één koper, is de fiscale boete door hen alle drie verschuldigd207. Het aantal contracterende partijen wordt bepaald aan de hand van het criterium van het ‘onderscheiden belang’ ex art. 1325 BW208. De rechtbank van eerste aanleg te Brugge oordeelde dat zowel de koper als de verkoper, elk apart, gehouden zijn tot betaling van de door de ontvanger der registratie vastgestelde boete eens het afdoende bewezen is dat een bepaald bedrag in het zwart is betaald bovenop de prijs die in de notariële akte stond vermeld209. Fiscale boeten doven niet uit door overlijden: zij dienen voldaan te worden door de rechthebbenden van de overleden partij210.  

                                                                                                                203

Vred. Gent 27 februari 2003, Rec. gén. enr. not. 2003, 318-320. F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 378. 205 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 379. 206 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 539. 207 E. VAN TRICHT, “Recente ontwikkelingen inzake Vlaamse registratierechten”, in X., Rechtskroniek voor het notariaat, Deel 19, Notariële aansprakelijkheid, Brugge, die Keure, 2011, 107. 208 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 539. 209 Rb. Brugge (4e k.) 27 oktober 2008, www.fisconetplus.be, raadpleging 10 april 2012, nr. EE/99.427. 210 J. RUYSSEVELDT en J. ESPEEL, “Maatregelen om de inning van registratierechten te verzekeren”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, VIII.H.2-1 – VIII.H.2-59, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 22. 204

31    

Voor het opleggen van de fiscale boete is de kwade trouw van de partijen irrelevant. Het volstaat dat de prijs die in de akte wordt vermeld niet met de werkelijkheid overeenstemt 211 . Reeds in 1981 verdedigde het Hof van Cassatie dit standpunt uitdrukkelijk, stellende dat ‘(…) de vraag naar de bedoeling van de contracterende partijen, met betrekking tot de toepasselijkheid van de fiscale boete, niet dienend is’212. Het Hof verwijst hierbij naar de parlementaire voorbereiding bij de hierboven reeds aangehaalde wet van 11 oktober 1919, waaruit kan worden afgeleid dat de wetgever aan de fiscale administratie niet het recht heeft willen toekennen om een oordeel te vellen over de goede dan wel kwade trouw van de betrokken partijen213. Verder zal evenwel blijken dat voor de toepassing van de strafsancties wel een intentioneel element vereist is. In een recent arrest van het Brusselse Hof van Beroep is de contractuele afspraak waarbij de boete wegens prijsbewimpeling ten laste van de koper werd gelegd, strijdig bevonden met de openbare orde214. De individuele verschuldigdheid van de boete kan niet terzijde geschoven worden door een beroep te doen op art. 1593 BW215, noch door het inbouwen van een specifieke clausule die, vanaf het moment dat de koper het genot heeft, alle kosten en rechten betreffende het onroerend goed te zijnen laste legt216. Niet alleen kan zulke overeenkomst niet worden tegengeworpen aan de Staat, zij is ook nietig in de onderlinge verhouding tussen de partijen217. De fiscale boete wegens prijsbewimpeling komt blijkens art. 219, vijfde lid W. Reg. in principe niet in aanmerking voor vermindering, behalve wanneer de betrokkene spontaan de overtreding bekent vooraleer de fiscale administratie iets heeft gevorderd. Ook in geval van overlijden van de overtreder kan het bedrag van de boete proportioneel worden verminderd218. Het feit dat de ontdoken rechten werden betaald en er bijgevolg een einde is gekomen aan het nadeel dat de fiscale administratie heeft geleden, rechtvaardigt echter geen vermindering van de opgelegde boete219.

                                                                                                                211

J. GRILLET, “Registratierechten – Grondregels van de heffing, Belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 71-72. 212 Cass. 19 juni 1981, AFT 1982, 19-20; Rb. Brussel 23 mei 1979, Rec. gén. enr. not. 1980, 219. 213 Cass. 19 juni 1981, AFT 1982, 19-20. 214 Brussel 29 maart 2010, Rec.gén.enr.not. 2011, afl. 1,18. 215 Dit wetsartikel stelt het volgende: ‘De kosten van de akte en andere bijkomende kosten van de koop komen ten laste van de koper.’ 216 T. DUMONT, “Contractuele afspraken over de tenlasteneming van de boete wegens prijsbewimpeling zijn tegen de openbare orde”, Registratierechten 2011, afl. 4, 6-7. 217 Rb. Brussel 9 maart 2006, Rec. gén. enr. not. 2006, afl. 7, 266-268, zoals bevestigd door Brussel 29 maart 2010, Rec.gén.enr.not. 2011, afl. 1, 18-21. 218 Art. 219, vijfde lid, laatste volzin W. Reg.; J. RUYSSEVELDT en J. ESPEEL, “Maatregelen om de inning van registratierechten te verzekeren”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, VIII.H.2-1 – VIII.H.2-59, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 22. 219 Brussel 29 maart 2010, Rec.gén.enr.not. 2011, afl. 1,18.

32    

De reden hiervoor is dat de boete bepaald door artikel 203, lid 1 W. Reg. een repressief karakter heeft en niet strekt tot schadevergoeding. Wanneer de belastingplichtige later teruggave zou bekomen van de door hem betaalde registratierechten kan de opgelegde fiscale boete evenmin worden herzien220. Het dient opgemerkt te worden dat, indien men zich inlaat met prijsbewimpeling, de partijen eveneens het risico lopen onder het toepassingsgebied van art. 204 W. Reg. te vallen. Dit wetsartikel beoogt het geval waarbij in de akte een andere overeenkomst wordt vastgesteld dan degene die de partijen in werkelijkheid hebben afgesloten. Ook dan heeft de fiscale administratie de mogelijkheid om boeten op te leggen. Het Hof van Beroep te Antwerpen heeft geoordeeld dat de boete wegens veinzing ex art. 204 W. Reg. gecumuleerd kan worden met de door art. 41 W. Reg. voorziene boete in geval van laattijdige registratie221 222. Deze beslissing kan per analogiam doorgetrokken worden naar de boete wegens prijsbewimpeling voorzien door art. 203 W. Reg.. In de rechtsleer is in verband met deze mogelijkheid tot cumulatie de vraag opgeworpen naar de verenigbaarheid met het principe non bis in idem223. Welke invulling men ook geeft aan het eerder besproken cassatiearrest van 1988, de fiscus kan de wegens prijsbewimpeling verschuldigde rechten en fiscale boeten sowieso invorderen zolang het ‘zwart geld’-beding niet bij rechterlijke beslissing is vernietigd224. De nietigverklaring van dit beding heeft evenwel geen enkele invloed op de reeds geïnde fiscale boeten; zij zijn niet vatbaar voor teruggave225. Bovendien kan de fiscus overgaan tot een aanvullende heffing van registratierechten zolang het ‘zwart geld’-beding bestaat, en zelfs daarna nog op grond van de controleschatting ex art. 189 W. Reg.226.

                                                                                                                220

B. COOPMAN, “Verkrijging onder bezwarende titel met toepassing van het registratierecht”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, VIII.B.2-1 – VIII.B.2-199, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 10b. 221 Antwerpen 22 maart 1993, FJF 1993, 538. 222 In tegenstelling tot de boete voorzien in de artikelen 203 en 204 W. Reg., is de boete ex art. 41 W. Reg. op ondeelbare wijze verschuldigd. 223 M. MAUS en S. DE MEULENAER, Everest Handboek Fiscaal Strafrecht, Brugge, die Keure, 2010, 61. 224 J. GRILLET, “Registratierechten – Grondregels van de heffing, Belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 71. 225 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 397. 226 Cf. supra en F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 396-397 en voetnoot 70.

33    

3.3.3. ART. 232 W. REG. Art. 232 W. Reg. behandelt specifiek het bewimpelen van de prijs in een procesverbaal bij de openbare verkoop van lichamelijke roerende goederen. De toepasselijke sanctie voor het vervalsen van de belastbare grondslag is, naast het betalen van de ontdoken rechten, een geldboete gelijk aan twintigmaal het ontdoken recht227. De boete ex art. 232 W. Reg. staat los van art. 203 W. Reg. en is in principe wel vatbaar voor kwijtschelding228.

3.3.4. PENAAL Het Wetboek Registratierechten voorziet in de artikelen 206 tot en met 207septies tal van correctionele straffen ten aanzien van belastingontduiking. De beteugeling van dit fiscaal misdrijf geschiedt op vordering van het Openbaar Ministerie229. Ten eerste bestraft art. 206, eerste lid W. Reg. elke overtreding van de bepalingen van het Wetboek Registratierechten of één van haar uitvoeringsbesluiten. Om van een misdrijf te kunnen spreken volstaat een loutere inbreuk op een fiscale wet evenwel niet230. In tegenstelling tot wat het geval is voor de toepassing van de fiscale boeten, dient aan het materieel bestanddeel, met name een inbreuk op de artikelen 206 en volgende, nog een moreel element te worden toegevoegd. Meer bepaald moet er sprake zijn van een doelbewust handelen, op een wijze waarvan men weet dat zij door de wet verboden of geboden is231. Op strafrechtelijk vlak kan eenieder 232 die een bijdrage heeft geleverd aan de totstandkoming van het misdrijf prijsbewimpeling worden gesanctioneerd, daar waar de fiscale boete slechts aan de contracterende partijen kan worden opgelegd233. Het onderscheid tussen de fiscale boeten en de strafrechtelijke implicaties van prijsbewimpeling wordt verduidelijkt door het Hof van Beroep te Luik:  

                                                                                                                227

Art. 232, 1°, c) W. Reg.. J. GRILLET, “Registratierechten – Grondregels van de heffing, Belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 70. 229 B. COOPMAN, “Verkrijging onder bezwarende titel met toepassing van het registratierecht”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, VIII.B.2-1 – VIII.B.2-199, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 10b. 230 A. DE NAUW, Fiscaal strafrecht en strafprocesrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 5. 231 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 479. 232 Hierbij kan onder meer worden gedacht aan de notaris, cf. infra. 233 L. BOEYNAEMS, “Fiscale rechtspraakoverzichten”, Registratierechten 1975-2000, Brussel, Larcier, 2002, 88. 228

34    

‘Ces sanctions (verwijzend naar de artikelen 203 en 204 W. Reg.) sont indépendantes de la bonne foi ou des intentions des parties contractantes mais en cas d’intention frauduleuse, les parties peuvent se voir infliger, en plus, les sanctions pénales prévues à l’article 206 (…)’234. Ten tweede bestraft art. 206bis W. Reg. degenen die overgaan tot het plegen van valsheid in openbare geschriften met de bedoeling één van de in art. 206 opgesomde misdrijven te plegen, evenals het gebruik dat men van zo’n vals geschrift maakt235. Om van fiscale valsheid in geschriften te kunnen spreken is het vooreerst vereist dat een door de wet beschermd geschrift materieel of intellectueel werd vervalst236. Dit vormt het materieel bestanddeel van het misdrijf. Daarnaast moet er ook een moreel bestanddeel aanwezig zijn, met name dient de valsheid gesteld te zijn met de bedoeling een fiscaal misdrijf te plegen237. Los van het Wetboek Registratierechten worden fiscale misdrijven ook in het gemeen strafrecht gesanctioneerd. Artikel 193 Sw. heeft betrekking op valsheid in geschrifte betreffende authentieke en openbare geschriften. Ook dit artikel vereist een bijzonder opzet238. Een belangrijk verschil met art. 206bis W. Reg. is echter dat voor een gemeenrechtelijke valsheid geen ‘gans bijzonder opzet’ vereist wordt. Een louter oogmerk om te schaden volstaat voor een blootstelling aan de criminele sancties van art. 193 Sw., zonder dat het nodig is dat de valsheid wordt begaan met het oog op het plegen van fiscale fraude239. Bij prijsbewimpeling is er sprake van samenloop tussen een fiscaal misdrijf en het gemeenrechtelijk misdrijf van valsheid in geschrifte. Onder meer in een arrest van 1949240 besliste het Hof van Cassatie dat er slechts één misdrijf voorligt indien de vervalsing uitsluitend wordt begaan met als doel registratierechten te ontduiken241. Ingevolge het principe ‘lex specialis derogat generalibus’ 242 waren niet de gemeenrechtelijke bepalingen van de artikelen 193 en volgende van het Strafwetboek, doch slechts de specifieke sancties van de belastingwetgeving van toepassing243.  

                                                                                                                234

Luik 30 november 2006 (5e k.), TBBR 2008, afl. 2, 103, noot M. DUPONT, “Dissimulation d’une partie du prix et droit d’enregistrement: tel est pris qui croyait prendre!”, TBBR 2008, afl. 2, 104-107. 235 Voor een uitgebreide uiteenzetting van fiscale valsheid in geschriften en het gebruik van valse stukken: M. MAUS en S. DE MEULENAER, Everest Handboek Fiscaal Strafrecht, Brugge, die Keure, 2010, 96-105. 236 M. MAUS en S. DE MEULENAER, Everest Handboek Fiscaal Strafrecht, Brugge, die Keure, 2010, 97. 237 M. MAUS en S. DE MEULENAER, Everest Handboek Fiscaal Strafrecht, Brugge, die Keure, 2010, 103-104. 238 B. SPRIET, “Recente rechtspraak omtrent fraudemisdrijven”, in X., Straf(proces)recht 2006-2007, Brugge, die Keure, 2007, 34. 239 A. DE NAUW, Fiscaal strafrecht en strafprocesrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 6. 240 Dit arrest dateert evenwel van voor de invoering van art. 206bis in het Wetboek Registratierechten. 241 Cass. 14 februari 1949, Rec. gén. enr. not. 1950, 37-40. 242 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 391. 243 A. DE NAUW, Fiscaal strafrecht en strafprocesrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 6.

35    

Indien de betrokkenen naast het stellen van een fiscaal misdrijf evenwel ook een ander doel voor ogen hebben, zouden ook de sancties voor de gemeenrechtelijke valsheid in geschrifte moeten toegepast worden244. Dit zal bij prijsbewimpeling vaak het geval zijn aangezien niet alleen de rechten van de fiscus, doch ook die van de instrumenterende notaris worden benadeeld245. De notaris misloopt immers een deel van het ereloon dat hij had kunnen bekomen moesten de partijen te goeder trouw zijn geweest. Ingevolge de samenloopregels ex art. 65 Sw. kon aan de koper en de verkoper echter slechts één sanctie worden opgelegd, met name de zwaarste246. Sinds de inwerkingtreding van de Wet van 10 februari 1981247 lijkt de hierboven uiteengezette theorie inzake samenloop niet langer gevolgd te kunnen worden. Het bij deze wet ingevoerde artikel 206bis W. Reg. stelt immers de daad van valsheid in geschrifte afzonderlijk strafbaar in de fiscale wetgeving. Wanneer in hoofde van de dader zowel het gemeenrechtelijk bijzonder opzet van art. 193 Sw. als het fiscaal bijzonder opzet van art. 206bis W. Reg. voorhanden is, kan de vraag worden gesteld of er twee afzonderlijke misdrijven voorliggen, dan wel of er sprake is van een voortgezet misdrijf, vanuit eenzelfde misdadig opzet, dat slechts met de zwaarste sanctie dient te worden bestraft ingevolge art. 65 Sw.248 249. B. SPRIET verkiest de laatste optie en meent dat de strafrechter kan besluiten tot een situatie van eendaadse samenloop in het geval waarin de betrokkene niet slechts een misdrijf heeft willen plegen, doch tevens de bedoeling had om de fiscus te bedriegen250. Concreet voor prijsbewimpeling betekent dit dat slechts de sancties voorzien voor gemeenrechtelijke valsheid toegepast zullen worden251. De strafrechtelijke boeten ex art. 206 W. Reg. kunnen samen met de eerder besproken fiscale boeten worden opgelegd; beide sancties sluiten elkaar niet uit252.

                                                                                                                244

A. DE NAUW, Fiscaal strafrecht en strafprocesrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 11. F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 391. 246 C. DE WULF, m.m.v. J. BAEL en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, Verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2006, 234. 247 Herstelwet van 10 februari 1981 betreffende de strafrechtelijke beteugeling van de belastingontduiking, BS 14 februari 1981. 248 ‘Wanneer een zelfde feit verscheidene misdrijven oplevert of wanneer verschillende misdrijven die de opeenvolgende en voortgezette uitvoering zijn van een zelfde misdadig opzet, gelijktijdig worden voorgelegd aan een zelfde feitenrechter, wordt alleen de zwaarste straf uitgesproken’. 249 J. RUYSSEVELDT en J. ESPEEL, “Maatregelen om de inning van registratierechten te verzekeren”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, VIII.H.2-1 – VIII.H.2-59, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 33; F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 482(2). 250 B. SPRIET, “Recente rechtspraak omtrent fraudemisdrijven”, in X., Straf(proces)recht 2006-2007, Brugge, die Keure, 2007, 35-36. 251 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 391. 252 J. RUYSSEVELDT en J. ESPEEL, “Maatregelen om de inning van registratierechten te verzekeren”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, VIII.H.2-1 – VIII.H.2-59, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 25; F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 475. 245

36    

4. HOUDING VAN DE NOTARIS 4.1. PLICHT TOT AMBSTWEIGERING Reeds in de rechtspraak van de jaren ’60 werd uitdrukkelijk geoordeeld dat de notaris, als openbaar officier, de plicht heeft zijn ambt te weigeren indien partijen hem vragen een akte te verlijden waarin aan prijsbewimpeling wordt gedaan253. In 2004 werd de notariële plicht tot ambtsweigering op algemene wijze ingeschreven in art. 3, lid 1 van de Deontologische Code 254 . Vooreerst dient de notaris over te gaan tot ambtsweigering indien de hem voorgelegde akte bepalingen bevat die, hetzij strijdig zijn met een wet van openbare orde, hetzij derden kunnen misleiden255. Ook wanneer partijen handelen met miskenning van de rechten van een derde of van de overheid moet de notaris weigeren de akte te verlijden256. Een beding van prijsbewimpeling kan onder elk van beide situaties worden gebracht: er ligt zowel een strijdigheid met de openbare orde voor, als een situatie waarin de rechten van de overheid, meer bepaald van de fiscale administratie, worden miskend. Het lijdt dan ook geen enkele twijfel dat het de notaris verboden is een akte te verlijden waarvan hij weet dat partijen een gedeelte van de koopprijs ‘in het zwart’ hebben betaald of zullen betalen.

4.2. ADVIES- EN INFORMATIEPLICHT Op de notaris rust een dubbele, specifieke informatieverplichting bij het opstellen van elke akte waarin registratierechten worden geheven op de prijs en de lasten of op de overeengekomen waarde 257 . De bedoeling is dat partijen op de hoogte worden gebracht van de gevolgen die de wetgever verbindt aan het niet nakomen van hun fiscale verplichtingen. Vooreerst dient de notaris het eerste lid van art. 203 W. Reg. aan de partijen voor te lezen258. Zoals hierboven reeds uitvoerig werd besproken, schrijft deze wetsbepaling de sancties voor waaraan men zich blootstelt ingeval van prijsbewimpeling. Niet alleen is elk van de contracterende partijen er ondeelbaar toe gehouden het ontdoken recht te betalen, ook loopt elke partij een boete op die gelijk is aan dit recht259.                                                                                                                 253

Corr. Kortrijk 29 april 1964, T. Not. 1966-67, 12-16; Gent 23 december 1964, T. Not. 1966-67, 1617. 254 Deontologische code van 22 juni 2004 vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen, BS 3 november 2005. 255 Art. 3, lid 1, 1° Deontologische Code. 256 Art. 3, lid 1, 2° Deontologische Code. 257 J. RUYSSEVELDT en J. ESPEEL, “Maatregelen om de inning van registratierechten te verzekeren”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, VIII.H.2-1 – VIII.H.2-59, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 2-3. 258 Art. 203, derde lid W. Reg.. 259 Cf. supra.  

37    

Vervolgens moet de notaris er, op straffe van boete, in zijn akte melding van maken dat de voorlezing van voormeld artikel heeft plaatsgevonden260. Zelfs indien de notaris de voorlezing aan de partijen wel heeft gedaan, doch dit in de akte is vergeten te vermelden, loopt hij het risico beboet te worden261. In de regel is deze boete vatbaar voor vermindering of kwijtschelding262. Naast de specifieke adviesverplichtingen ingevolge art. 203 W. Reg., heeft de notaris ook nog een algemene informatieplicht. Art. 9, § 1, derde lid van de Wet van 16 maart 1803263 bepaalt dat de notaris de partijen moet voorlichten en hen op onpartijdige wijze raad dient te geven. Hij moet onder meer nagaan of de contractuele afspraken tussen de partijen juist, volledig en in overeenstemming met de werkelijkheid zijn264. In de praktijk kan deze algemene voorlichtingsplicht van groot belang zijn, aangezien de voorlezing van art. 203 W. Reg. door de partijen vaak als standaardclausule wordt ervaren. Het is mogelijk dat koper en verkoper zich niet bewust zijn van het feit dat ze aan prijsbewimpeling hebben gedaan, of dat deze bewimpeling hen niet als een misdrijf voorkomt. Ook de ernst van de toepasselijke sancties wordt, op basis van een loutere voorlezing van de wettekst, wel eens verkeerd ingeschat. In dergelijke gevallen is de link met de notariële aansprakelijkheid gauw gelegd. Aansluitend hierbij kan de vraag worden gesteld naar de gevolgen voor een notaris die nalaat de voor hem verschijnende partijen te informeren omtrent de strafbaarheid van een bepaalde constructie en meer bepaald van een prijsbewimpelingsconstructie. Aangezien de partijen ingevolge hun onwetendheid te goeder trouw kunnen worden geacht, kan het aannemelijk worden gemaakt dat, bij gebrek aan strafbaar hoofdfeit 265 , de notaris niet als strafbare deelnemer kan worden beschouwd 266 . Hoogstens zou de notaris aansprakelijk kunnen worden gesteld wegens een tekortschieten in zijn informatieverplichting. Het is niet geheel duidelijk of het hier om een geval van contractuele, dan wel buitencontractuele aansprakelijkheid gaat. In een recent arrest van het Brusselse Hof van Beroep werd geoordeeld dat een tekortkoming aan een wettelijk voorgeschreven opdracht de buitencontractuele aansprakelijkheid van de notaris in het gedrang brengt267.                                                                                                                 260

Art. 203, vierde lid W. Reg.. J. RUYSSEVELDT en J. ESPEEL, “Maatregelen om de inning van registratierechten te verzekeren”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, VIII.H.2-1 – VIII.H.2-59, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 3. 262 J. BERTHOUT, “De prijsbewimpeling inzake Registratierechten”, AFT november 1983, 246. 263 Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, Nederlandse tekst vastgesteld bij Wet van 9 april 1980, BS 6 mei 1980, err. BS 9 augustus 1980, hierna: Notariswet. 264 R. TIMMERMANS, “Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed. Invloed bijstand deskundigen”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot 2011, losbl., 500. 265 Immers, om van een misdrijf te kunnen spreken dient er een intentioneel element aanwezig te zijn in hoofde van de dader(s). 266 P. HELSEN, “De strafbare deelneming van de notaris aan een misdrijf”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 2, 48. 267 Brussel 16 december 2008, RABG 2009, 826-832, noot A. RENIERS. 261

38    

Aangaande de bewijsvoering oordeelde de appelrechter dat de notaris er wel toe gehouden is hieraan mee te werken, doch dat van hem niet kan worden geëist dat hij een positief bewijs levert van het door hem verleende advies268. De verdeling van de bewijslast kan als volgt samengevat worden: ‘de bewijslast ligt bij de cliënt en de notaris geniet zelfs van een vermoeden dat hij zijn informatie- en voorlichtingsplicht op correcte wijze is nagekomen, doch wanneer de rechter vaststelt dat de partij die de aansprakelijkheid van de notaris inroept, het gebrek aan deskundige bijstand geloofwaardig kan maken, zal het aan de notaris toekomen om aan te tonen dat hij zijn opdracht wel heeft vervuld’269.

4.3.

STRAFRECHTELIJK LUIK

4.3.1. ALGEMEEN Vanzelfsprekend kunnen notarissen zich, los van enige betrokkenheid van andere personen, schuldig maken aan het stellen van bepaalde misdrijven. Omwille van hun adviesverlenende rol is het daarnaast ook mogelijk dat zij, naargelang van het geval, als medeplichtige of mededader aan een misdrijf worden beschouwd. Dit kan zich onder meer voordoen bij prijsbewimpeling270. In zulke gevallen spreekt men van strafbare deelneming, waarvan in de artikelen 66 en 67 van het Strafwetboek toepassingsgevallen worden opgesomd.

4.3.2. DE NOTARIS ALS HOOFDDADER Net zoals de partijen kan ook een notaris die zich schuldig maakt aan valsheid in geschrifte veroordeeld worden tot de sancties voorzien in art. 206bis W. Reg.. Naast deze fiscale valsheid, mag ook de gemeenrechtelijke valsheid in geschrifte niet uit het oog worden verloren. De hoedanigheid van notaris maakt in het gemeen strafrecht een strafverzwaringsgrond uit. Art. 194 Sw. voorziet dan ook zwaardere sancties indien de valsheid in openbare of authentieke geschriften uitgaat van een openbaar ambtenaar. Het samenloopprobleem tussen fiscale en gemeenrechtelijke valsheid in geschrifte werd hierboven reeds behandeld.

                                                                                                                268

A. RENIERS, “Over notariële aansprakelijkheid, bewijs informatieverplichting en eenheid van intentie” (noot onder Brussel 16 december 2008), RABG 2009, 834. 269 F. BUYSSENS, “De beroepsaansprakelijkheid van de notaris en de draagwijdte van zijn informatieplicht”, T.Fam. 2012, afl. 3, 81. 270 P. HELSEN, “De strafbare deelneming van de notaris aan een misdrijf”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 2, 46.

39    

4.3.3. DE NOTARIS ALS MEDEDADER OF MEDEPLICHTIGE Om als mededader of medeplichtige te worden gekwalificeerd is het voldoende dat de betrokkene wetens en willens heeft meegewerkt aan de uitvoering van de valsheid271. Art. 66 Sw. bestraft in haar eerste lid als daders ‘zij die de misdaad of het wanbedrijf hebben uitgevoerd of aan de uitvoering ervan hebben meegewerkt’. Hierbij kan worden gedacht aan een notaris die een valse authentieke akte opstelt272, bijvoorbeeld een verkoopakte waarin een lagere prijs wordt opgenomen dan wat werkelijk tussen de partijen werd overeengekomen. Het derde lid van art. 66 Sw. beschouwt als mededader degene die rechtstreeks het misdadig opzet in hoofde van de dader heeft uitgelokt. Naar analogie met de suggestie van P. HELSEN273, zou hier kunnen gedacht worden aan de – eerder theoretische – hypothese waarin een notaris zijn cliënt aanraadt bepaalde lasten niet op te nemen in de notariële verkoopakte, of waarin hij voorstelt om een lagere prijs te akteren dan degene die zijn cliënten voor ogen hebben. Als adviesverlener is het de notaris ten zeerste af te raden zijn cliënten ook maar enige hulp te verschaffen indien hij weet dat zijn raadgevingen zullen gebruikt worden om belastingen te ontduiken274. In art. 67 Sw. wordt bepaald welke personen moeten worden gekwalificeerd als medeplichtigen aan een misdrijf. Zo zal een notaris die aan zijn cliënten raadgevingen verleent met betrekking tot zwart geld het risico lopen vervolgd te worden als medeplichtige aan prijsbewimpeling275. Ook wanneer een notaris zijn ambt verleent, wetende dat het gaat om een verkoop met ontduiking van de werkelijke prijs, stelt hij zichzelf bloot aan de voor dit misdrijf voorziene sancties276. Het is niet vereist dat de notaris de onderhandse koopovereenkomst in handen heeft gehad: de loutere kennis in zijnen hoofde van de frauduleuze constructie volstaat om onder de toepassing van art. 67 Sw. te vallen277. De notaris moet zijn ambt weigeren vanaf het ogenblik dat hij op de hoogte is van het bestaan van een prijsbewimpelingsafspraak tussen de partijen die voor hem verschijnen278.                                                                                                                   271

B. SPRIET, “Recente rechtspraak omtrent fraudemisdrijven”, in X., Straf(proces)recht 2006-2007, Brugge, die Keure, 2007, 37. 272 P. HELSEN, “De strafbare deelneming van de notaris aan een misdrijf”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 2, 47. 273 P. HELSEN, “De strafbare deelneming van de notaris aan een misdrijf”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 2, 46, voetnoot 7. 274 M. MAUS en S. DE MEULENAER, Everest Handboek Fiscaal Strafrecht, Brugge, die Keure, 2010, 140-141. 275 L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht, Deel 1: de notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005, 237. 276 Corr. Kortrijk 29 april 1964, T. Not. 1966-67, 12-16; Gent 23 december 1964, T. Not. 1966-67, 1617. 277 Gent 25 juni 1957, Rec. gén. enr. not. 1960, 164. 278 Gent 23 december 1964, Rec. gén. enr. not. 1966, 154.

40    

Als ‘strafbare deelnemer’ aan het opzetten van een prijsbewimpelingsconstructie kan de notaris correctioneel worden vervolgd overeenkomstig de artikelen 206 en volgende W. Reg.279. In 1975 stelde het Hof van Cassatie immers expliciet dat, in tegenstelling tot wat het geval is voor de fiscale boeten, op strafrechtelijk vlak eenieder die op enige wijze zijn medewerking verleent aan het bedrieglijk ontduiken van belastingen, zich blootstelt aan de bij art. 206 W. Reg. bepaalde sancties280. Reeds in de jaren ’50 veroordeelde het Gentse Hof van Beroep veroordeelde een notaris tot deze correctionele sancties omwille van het feit dat hij, met het oog op het ontduiken van registratierechten én met bedrieglijke inzichten, zijn medewerking had verleend aan een constructie van prijsbewimpeling281. Zelfs indien de notaris slechts op de hoogte is van de prijsbewimpeling, zonder dat hij hieraan actief zijn medewerking verleent, is er sprake van een strafrechtelijk gesanctioneerde valsheid in geschrifte282.

4.4.

BURGERRECHTELIJKE AANSPRAKELIJKHEID

Naast de strafrechtelijke verantwoordelijkheid van de notaris, moet ook de burgerrechtelijke aansprakelijkheid van de notaris in het licht van de prijsbewimpelingsproblematiek worden vermeld. Vooraf moet benadrukt worden dat het niet vereist is dat de instrumenterende notaris een actieve bijdrage tot het bewimpelen van de prijs levert: het louter op de hoogte zijn van deze vorm van fiscale fraude vormt reeds een voldoende aanleiding voor het instellen van een aansprakelijkheidsvordering. Indien de verkavelings- en opmetingskosten niet zijn opgenomen in de grondslag tot het berekenen van de te betalen registratierechten bij de aankoop van een terrein, maakt dit een fout uit in hoofde van de instrumenterende notaris283. Ook de rechtsleer meent dat, wanneer het ontbreken van een juiste voorstelling van de feiten te wijten is aan een verzuim van de notaris, diens aansprakelijkheid op de voorgrond kan komen284.  

                                                                                                                279

F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 483. Cass. 18 maart 1975, RW 1975-76, 158. 281 Gent 25 juni 1957, Rec. gén. enr. not. 1960, 158-165. 282 C. DE WULF, m.m.v. J. BAEL en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, Verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2006, 234. 283 Bergen 25 november 2004, FJF 2005, 715-718. 284 R. TIMMERMANS, “Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed. Invloed bijstand deskundigen”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot 2011, losbl., 500. 280

41    

De instrumenterende notaris kan, als medeplichtige, samen met de partijen hoofdelijk gehouden wordt tot betaling van de ontdoken registratierechten285. Dit was onder meer het geval in een arrest van het Gentse Hof van Beroep286. De beroepsrechter oordeelde ook nog dat de betrokken notaris geen direct belang had bij de prijsbewimpelingsconstructie, doch wel een indirect en niet te onderschatten belang, met name de partijen behouden als zijn cliënten287. Sinds 1981 288 is de hoofdelijkheid voor mededaders en medeplichtigen wettelijk vastgelegd, meer bepaald in art. 207quater, eerste lid W. Reg.: ‘Personen die als daders of als medeplichtigen van misdrijven bedoeld in de artikelen 206 en 206bis werden veroordeeld, zijn hoofdelijk gehouden tot betaling van de ontdoken belasting.’ Sindsdien kan de stelling worden verdedigd dat de rechter deze hoofdelijkheid niet langer uitdrukkelijk moet uitspreken, doch dat zij geldt als verlengstuk van de veroordeling 289. De rechtbank van eerste aanleg te Brugge oordeelde dat een notaris die een authentieke akte verlijdt die afwijkt van de onderhandse verkoopovereenkomst, waarvan hij zelf een ontwerp had opgesteld, een beroepsfout begaat en bijgevolg gehouden is tot betaling van het bedrag van de ontdoken registratierechten en de wettelijk voorziene boeten290.

                                                                                                                285

J. CHRISTIAENS, Notariële boekhouding, Mechelen, Kluwer, 2006, 54-55. Gent 25 juni 1957, Rec. gén. enr. not. 1960, 158-165. 287 Gent 25 juni 1957, Rec. gén. enr. not. 1960, 164. 288 Herstelwet van 10 februari 1981 betreffende de strafrechtelijke beteugeling van de belastingontduiking, BS 14 februari 1981. 289 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 483. 290 Rb. Brugge 16 maart 1992, Rec. gén. enr. not. 1993, 186. 286

42    

4.5. AANGIFTEVERPLICHTING EN BEROEPSGEHEIM 4.5.1. PRINCIPE Ingevolge het eerste lid van art. 29291 van het Wetboek van Strafvordering292 is een openbaar ambtenaar ertoe gehouden de procureur des Konings in kennis te stellen van elk wanbedrijf en elke misdaad waarvan hij kennis krijgt in de uitoefening van zijn ambt293. Volgens sommigen zou de notaris niet aan deze meldingsplicht onderworpen zijn omwille van het feit dat hij geen staatsambtenaar in de strikte zin van het woord is294. Het merendeel van de auteurs meent evenwel dat notarissen art. 29 Sv. wel degelijk behoren na te leven295. De ambtelijke aangifteverplichting ex art. 29 Sv. vindt geen toepassing indien niet alle constitutieve elementen van het misdrijf aanwezig zijn296. Uit de omstandigheid dat het Belgisch strafrecht steeds een misdadig opzet vereist om van een misdrijf te kunnen spreken297, zou men kunnen concluderen dat de notaris niet verplicht is een situatie van prijsbewimpeling aan te geven indien er geen bedrog aanwezig is in hoofde van de partijen. Slechts indien dat de notaris vaststelt dat alle morele en materiële bestanddelen van het desbetreffende misdrijf voorhanden zijn, dient hij over te gaan tot een melding aan de Procureur des Konings298. Een tekortkoming aan de ambtelijke aangifteverplichting wordt niet strafrechtelijk beteugeld, al meent een enkele auteur dat een aansprakelijkheid wegens schuldig verzuim niet geheel ondenkbaar is 299 . Het feit dat er behalve deze algemene aangifteverplichting geen specifieke meldingsplicht voor ‘gewone’300 fiscale fraude bestaat, impliceert uiteraard in geen geval dat de notaris hieraan zijn medewerking mag verlenen301.

                                                                                                                291

Laatst gewijzigd bij wet van 23 maart 1999 betreffende de rechterlijke inrichting in fiscale zaken, BS 27 maart 1999. 292 Hierna: Sv.. 293 Zie hierover uitgebreid L. HUYBRECHTS, “Aangifte van misdrijven”, Strafrecht en Strafvordering, Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl.. 294 P. LAMBERT en J.-F.TAYMANS, Le secret professionnel du notaire, Brussel, Larcier, 1994, 38. 295 In die zin onder meer G. STESSENS, “Beroepsgeheim versus (economisch-financieel) strafrecht”, CBR Jaarboek 1996-97, Antwerpen, Maklu, 1997, 400; L. HUYBRECHTS, “Aangifte van misdrijven”, Strafrecht en Strafvordering, Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 8; J. CHRISTIAENS, Notariële boekhouding, Mechelen, Kluwer, 2006, 53. 296 L. HUYBRECHTS, “Het zaken-, bank- en beroepsgeheim in het strafproces”, in B. TILLEMAN (ed.), Ondernemingsrecht, Brugge, die Keure, 1999, 173. 297 P. HELSEN, “De strafbare deelneming van de notaris aan een misdrijf”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 2, 49. 298 M. MAUS, “Het beroepsgeheim van de notaris en de fiscale controle in de inkomstenbelastingen”, Not. Fisc. M. 2006, afl. 7, 219. 299 P. HELSEN, “De strafbare deelneming van de notaris aan een misdrijf”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 2, 51. 300 Vergelijk met ernstige en georganiseerde witwasmisdrijven, cf. infra. 301 J. CHRISTIAENS, Notariële boekhouding, Mechelen, Kluwer, 2006, 55.

43    

4.5.2. MOGELIJK CONFLICT MET HET BEROEPSGEHEIM Art. 458 302 van het Strafwetboek 303 bevat een strafrechtelijk gesanctioneerd beroepsgeheim: ‘(…) en alle andere personen die uit hoofde van hun staat of beroep kennis dragen van geheimen die hun zijn toevertrouwd, en deze bekendmaken, (…) buiten het geval dat de wet hen verplicht die geheimen bekend te maken, worden gestraft (…)’ Dit wetsartikel is vaag en onduidelijk: het personeel toepassingsgebied wordt niet afgebakend en er wordt zelfs geen wettelijke definitie van het begrip ‘beroepsgeheim’ gegeven304. Voor de verdere invulling en concretisering zijn we dus aangewezen op de rechtspraak. Reeds in de 19e eeuw heeft het Hof van Cassatie art. 458 Sw. van toepassing verklaard op notarissen305 . Hoewel notarieel medewerkers strikt genomen geen drager zijn van dit strafrechtelijk gesanctioneerd beroepsgeheim, is het niet ondenkbaar dat zij, in toepassing van de artikelen 66 en 67 Sw., als strafbare deelnemer worden gestraft wegens een schending van art. 458 Sw.306. P. LAMBERT is evenwel de mening toegedaan dat klerken en medewerkers van de notaris rechtstreeks gehouden zijn tot naleving van het door het Strafwetboek voorgeschreven beroepsgeheim307. Belangrijk is dat de plicht tot geheimhouding slechts betrekking heeft op gegevens die de notaris heeft vernomen in het kader van zijn beroepsuitoefening. Louter materiële feiten die hij heeft vastgesteld naar aanleiding van zijn ambt vallen evenwel buiten het toepassingsgebied308. Betreffende niet-beroepsspecifieke informatie rust op de notaris wel steeds een discretieverplichting 309 die slechts met een burgerrechtelijke en disciplinaire aansprakelijkheid wordt gesanctioneerd 310 . Dit zou bijvoorbeeld het geval zijn wanneer hij zich bezighoudt met vastgoedbemiddeling of met een daad van vermogensbeheer311.  

                                                                                                                302

Laatst gewijzigd bij wet van 30 juni 1996 tot wijziging van de wet van 3 mei 1880 op het parlementair onderzoek en van artikel 458 van het Strafwetboek, BS 16 juli 1996. 303 Hierna: Sw.. 304 G. VAN OOSTERWIJCK, “Notarieel beroepsgeheim en overlijden van de geheimgerechtigde” (noot onder Antwerpen 17 mei 1991), Not. Fisc. M. 1992, 146. 305 Cass. 22 maart 1888, Pas. 1888, I, 129. 306 G. STESSENS, “Beroepsgeheim versus (economisch-financieel) strafrecht”, CBR Jaarboek 1996-97, Antwerpen, Maklu, 1997, 424. 307 P. LAMBERT, Le secret professionnel, Brussel Bruylant, 2005, 235. 308 G. STESSENS, “Beroepsgeheim versus (economisch-financieel) strafrecht”, CBR Jaarboek 1996-97, Antwerpen, Maklu, 1997, 394. 309 A. DE NAUW, Inleiding tot het bijzonder strafrecht, Mechelen, Kluwer, 2005, 235. 310 G. VAN OOSTERWIJCK, “Notarieel beroepsgeheim en overlijden van de geheimgerechtigde” (noot onder Antwerpen 17 mei 1991), Not. Fisc. M. 1992, 147. 311 P. LAMBERT, Le secret professionnel, Brussel Bruylant, 2005, 238.

44    

Het voorgaande wordt evenwel tegengesproken door G. VAN OOSTERWIJCK, die meent dat het beroepsgeheim weldegelijk geldt indien de notaris daden van dienstverlening stelt die ook door gewone lasthebbers kunnen worden verricht312. Meer dan een halve eeuw geleden besliste het Gentse Hof van Beroep dat zowel het bestaan van een onderhandse verkoopovereenkomst, als de voorafgaande onderhandelingen tussen de betrokken partijen gedekt zijn door het beroepsgeheim313. De beroepsrechter voegt eraan toe ‘(…) dat de omstandigheid, dat achteraf metterdaad geen notariële akte verleden werd, niet belet dat de notaris kennis kreeg van de verhandelingen naar aanleiding van de uitoefening van zijn ministerieel ambt; dat de notaris derhalve gerechtigd was en is het beroepsgeheim in te roepen (…)’314. De essentie van art. 458 Sw. is dat het de notaris, als geheimhouder, verboden is bepaalde informatie mede te delen aan derden, waaronder ook openbare diensten zoals de fiscale administratie315. Het feit dat de fiscale administratie eveneens door een beroepsgeheim is gebonden, is hierbij irrelevant316. Evenwel maakt een houder van het beroepsgeheim zich niet schuldig aan een schending van art. 458 Sw. indien een wettelijke bepaling hem ertoe verplicht zijn beroepsgeheim prijs te geven317. Ook indien de notaris zich in rechte moet verdedigen vindt de plicht tot geheimhouding geen toepassing318. Laatstbenoemde uitzondering beoogt zowel het geval waarin de notaris er zelf van verdacht wordt een misdrijf te hebben gepleegd, als de situatie waarin hij zich verdedigt in het kader van zijn burgerlijke aansprakelijkheid319. Waar het beroepsgeheim vroeger als absolute norm gold, moeten we vandaag aannemen dat het eerder een functioneel begrip is, dat desgevallend met enige flexibiliteit gehanteerd en geïnterpreteerd moet worden 320 . Bepaalde ‘hogere belangen’ laten in welomschreven omstandigheden toe ervan af te wijken, zonder dat dit er mag toe leiden de vertrouwelijke rol van de geheimhouder in het gedrang te brengen321.                                                                                                                 312

G. VAN OOSTERWIJCK, “Notarieel beroepsgeheim en overlijden van de geheimgerechtigde” (noot onder Antwerpen 17 mei 1991), Not. Fisc. M. 1992, 147. 313 Gent 2 mei 1961, RW 1961-62, 1351. 314 Gent 2 mei 1961, RW 1961-62, 1356. 315 M. MAUS, “De advocaat, de fiscale controle en het beroepsgeheim”, Ad Rem 4/2005, 4. 316 G. STESSENS, “Beroepsgeheim versus (economisch-financieel) strafrecht”, CBR Jaarboek 1996-97, Antwerpen, Maklu, 1997, 395. 317 P. HELSEN, “De strafbare deelneming van de notaris aan een misdrijf”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 2, 50. 318 Art. 458 Sw.. 319 P. TRAEST, “De notaris en het strafrecht”, in X., Rechtskroniek voor het notariaat, Deel 7, Brugge, die Keure, 2005, 23-24. 320 B. ALLEMEERSCH, “Het toepassingsgebied van art. 458 Strafwetboek. Over het succes van het beroepsgeheim en het geheim van dat succes”, RW 2003-04, 18. 321 Wetsontwerp tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld, Parl. St. Kamer 1997-98, nr. 1335/4-97/98, 10.

45    

De hierboven uiteengezette aangifteverplichting zou als voorbeeld van zulke wettelijk voorgeschreven afwijking op het beroepsgeheim kunnen worden aangehaald322. G. STESSENS meent evenwel dat de meldingsplicht ex art. 29 Sv. eerder als een rechtvaardigingsgrond ten opzichte van het strafrechtelijk gesanctioneerd beroepsgeheim moet beschouwd worden 323. Bij een situatie van prijsbewimpeling staat de notaris voor een conflict tussen twee wettelijke bepalingen. Hij zal tot een belangenafweging moeten overgaan tussen de bescherming van het individueel belang enerzijds, en het algemeen belang anderzijds324. L. HUYBRECHTS meent dat meestal het notarieel beroepsgeheim op de plicht tot aangifte van misdrijven zal primeren 325. Dit standpunt wordt bijgetreden door onder meer J. CHRISTIAENS326. Bij fiscale fraude zou deze voorrang quasi altijd gelden, wat neerkomt op een terzijdeschuiven van de ambtelijke aangifteplicht voor de notaris 327 . Indien we de redenering van G. STESSENS doortrekken, moet de verantwoording voor deze voorrangsregeling gevonden worden in het feit dat de notaris wel een openbaar ambtenaar is, doch dat hij niet opereert in enig hiërarchisch kader 328. Naast het Strafwetboek legt ook de Notariswet aan de notaris een plicht tot geheimhouding op. Artikel 23 van deze Wet stelt het volgende: ‘De notaris mag evenmin zonder een beschikking van de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg uitgiften afgeven noch mededeling van een akte doen anders dan aan de onmiddellijke belanghebbende personen, hun erfgenamen of rechtverkrijgenden (…)’. Hoewel het woord ‘beroepsgeheim’ niet als dusdanig voorkomt in dit wetsartikel, is deze bepaling toch strenger dan art. 458 Sw., aangezien zij geen algemene afwijking voorziet voor de gevallen waarin de wet hen verplicht tot bekendmaking van de ‘beschermde’ gegevens.  

                                                                                                                322

Wetsontwerp tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld, Parl. St. Kamer 1997-98, nr. 1335/4-97/98, 10. 323 G. STESSENS, “Beroepsgeheim versus (economisch-financieel) strafrecht”, CBR Jaarboek 1996-97, Antwerpen, Maklu, 1997, 422. 324 M. MAUS, “Het beroepsgeheim van de notaris en de fiscale controle in de inkomstenbelastingen”, Not. Fisc. M. 2006, afl. 7, 219. 325 L. HUYBRECHTS, “Het zaken-, bank- en beroepsgeheim in het strafproces”, in B. TILLEMAN (ed.), Ondernemingsrecht, Brugge, die Keure, 1999, 175. 326 J. CHRISTIAENS, Notariële boekhouding, Mechelen, Kluwer, 2006, 52-53. 327 M. MAUS, “Het beroepsgeheim van de notaris en de fiscale controle in de inkomstenbelastingen”, Not. Fisc. M. 2006, afl. 7, 219. 328 G. STESSENS, “Beroepsgeheim versus (economisch-financieel) strafrecht”, CBR Jaarboek 1996-97, Antwerpen, Maklu, 1997, 422.

46    

Slechts met het oog op het invorderen van registratierechten en het openbaar maken van akten in de rechtbanken mag de notaris deze informatie mededelen329. Bij een overtreding van art. 23 van de Notariswet kunnen aan de betrokken notaris tuchtsancties worden opgelegd. De discrepantie tussen beide wetsbepalingen komt de rechtszekerheid niet ten goede330.

4.5.3. LINK MET DE ANTIWITWASWETGEVING De Wet van 11 januari 1993331 legt een aantal beroepsgroepen, waaronder notarissen, de verplichting op om verdachte witwasverrichtingen te melden aan de Cel voor Financiële Informatieverwerking332. Art. 26, § 1333 van de Witwaswet stelt meer bepaald het volgende: ‘De in artikel 3, 1° tot 4° bedoelde personen die, bij de uitoefening van hun beroep, feiten vaststellen waarvan zij weten of vermoeden dat ze verband houden met het witwassen van geld of met de financiering van terrorisme, moeten de Cel voor financiële informatieverwerking daarvan onmiddellijk (…) op de hoogte brengen’ De in dit wetsartikel bedoelde feiten betreffen slechts verrichtingen waarin ernstige en georganiseerde fiscale fraude wordt vermoed334. Een belangrijk verschil met de door art. 29 Sv. voorgeschreven aangifteverplichting bestaat erin dat het miskennen van de meldingsplicht ex art. 26 van de Witwaswet wél wettelijk wordt gesanctioneerd335: het huidige art. 40, lid 1, 2° voorziet dat de Minister van Financiën aan de notaris van een administratieve boete kan opleggen die kan oplopen tot 1.250.000 EUR.  

                                                                                                                329

Art. 23, laatste zinsnede Notariswet. P. VAN NESTE, “Kan het beroepsgeheim absoluut genoemd worden?”, RW 1977-78, 1302-1304. 331 Wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, BS 9 februari 1993, hierna: Witwaswet. 332 Hierna: CFI. 333 Ingevoegd bij Wet van 10 augustus 1998 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en van de wet van 6 april 1995 inzake de secundaire markten, het statuut van en het toezicht op de beleggingsondernemingen, de bemiddelaars en beleggingsadviseurs, BS 15 oktober 1998 en laatst gewijzigd bij Wet van 18 januari 2010 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, en het Wetboek van vennootschappen, BS 26 januari 2010. 334 J. CHRISTIAENS, Notariële boekhouding, Mechelen, Kluwer, 2006, 52. 335 M. MAUS, “Het beroepsgeheim van de notaris en de fiscale controle in de inkomstenbelastingen”, Not. Fisc. M. 2006, afl. 7, 219. 330

47    

Teneinde een juist evenwicht te vinden tussen zijn beroepsgeheim en de noodwendigheden van de strijd tegen het witwassen moet de notaris een belangenafweging maken 336 . De meldingsplicht die wordt opgelegd door de Witwaswet moet volgens bepaalde auteurs 337 gekwalificeerd worden als een lex specialis die, als wettelijke uitzondering, voorrang heeft op het beroepsgeheim van de notaris. In alle geval kan de notaris die te goeder trouw inlichtingen doorspeelt aan de CFI hiervoor niet worden gesanctioneerd338. De notaris die ernstige vermoedens of aanwijzingen heeft van fiscale fraude is er niet toe gehouden om, naast de CFI, tevens de Procureur des Konings van dit misdrijf op de hoogte te brengen op grond van art. 29 Sv.339. De Witwaswet bevat ook een belangrijke beperking inzake het betalen in contanten. Overeenkomstig het huidige art. 20 mag de verkoopprijs van een onroerend goed slechts via overschrijving of per cheque worden betaald, met uitzondering van een bedrag tot 10 % van de prijs, en voor zover dit bedrag niet hoger is dan 15.000 EUR. De niet-naleving van deze bepaling wordt door de notaris ter kennis gebracht van de CFI340. In een zeer recent wetsvoorstel341 beoogt men een verstrenging van deze beperkingen. In een eerste fase wensen de indieners van het voorstel de grens van 15.000 EUR te verlagen tot 5.000 EUR en uiterlijk tegen 1 januari 2014 tot 3.000 EUR342. Het doel van de voorgestelde verlaging is op het niveau te komen van de grenzen die onder meer in Italië (1.000 EUR) en Frankrijk (3.000 EUR) gelden. Daarenboven voorziet het wetsvoorstel dat het toepassingsgebied van de beperking ten aanzien van betalingen in contanten wordt uitgebreid tot dienstprestaties343.

                                                                                                                336

Wetsontwerp tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld, Parl. St. Kamer 1997-98, nr. 1335/4-97/98, 8. 337 In die zin onder meer J. CHRISTIAENS, Notariële boekhouding, Mechelen, Kluwer, 2006, 54; L. WEYTS en C. CASTELEIN, Notariële nieuwigheden 2004-2005, Leuven, Universitaire Pers Leuven, 2005, 26. 338 C. DE WULF, m.m.v. J. BAEL en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, Verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2006, 91 en J. CHRISTIAENS, Notariële boekhouding, Mechelen, Kluwer, 2006, 53. 339 J. CHRISTIAENS, Notariële boekhouding, Mechelen, Kluwer, 2006, 53. 340 Art. 20, lid 2 Witwaswet. 341 Ontwerp van Programmawet (1) 24 februari 2012, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2081/001. 342 Ontwerp van Programmawet (1) 24 februari 2012, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2081/001, 118. 343 Ontwerp van Programmawet (1) 24 februari 2012, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2081/001, 118-119.

48    

4.6. FISCAAL DERDENONDERZOEK EN BEROEPSGEHEIM Overeenkomstig art. 322 WIB mag de fiscale administratie van derden, waaronder de notaris, alle informatie vorderen die zij nodig acht om een juiste heffing van de belasting te verzekeren. Dit onderzoeksrecht is evenwel subsidiair en mag door de fiscale administratie slechts worden aangewend bij gebrek aan medewerking door de betrokken belastingplichtige zelf344. De regeling van het fiscaal derdenonderzoek conflicteert met het hierboven besproken art. 458 Sw. dat de notaris verbiedt om beroepsmatige informatie openbaar te maken. De rechtsleer neemt inderdaad aan dat de notaris aan de fiscus zijn beroepsgeheim kan tegenwerpen in het kader van een fiscale controle345. Belangrijk is wel dat deze mogelijkheid beperkt is tot informatie die echt geheim is; vertrouwelijke gegevens vallen slechts onder de notariële discretieplicht, die ondergeschikt is aan de verplichting tot het verlenen van fiscale medewerking346. Indien de notaris zijn plicht tot geheimhouding inroept, kan de fiscale administratie aan de territoriaal bevoegde tuchtoverheid vragen om zich uit te spreken over de gegrondheid van dit verweermiddel347. Er kan geconcludeerd worden dat het beroepsgeheim van de notaris tegenstelbaar is aan de fiscus, die immers een derde is348, doch dat deze plicht tot geheimhouding geen absoluut karakter heeft.

                                                                                                                344

J. CHRISTIAENS, Notariële boekhouding, Mechelen, Kluwer, 2006, 38-39. M. MAUS, “Het beroepsgeheim van de notaris en de fiscale controle in de inkomstenbelastingen”, Not. Fisc. M. 2006, afl. 7, 211. 346 J. CHRISTIAENS, Notariële boekhouding, Mechelen, Kluwer, 2006, 38. 347 Art. 334 WIB. 348 W. DEFOOR, “Beroepsgeheim notaris en fiscaal derdenonderzoek”, Nieuwsbrief Notariaat november 2005, 13. 345

49    

5. ROL VAN DE MAKELAAR Om achteraf zo weinig mogelijk problemen te hebben met de administratie kiezen partijen er meestal voor om geen enkel schriftelijk spoor na te laten van hun fiscale fraude349. In de onderhandse verkoopovereenkomst vermelden zij dan de officiële prijs, waardoor het quasi onmogelijk is om naderhand, bij het verlijden van de authentieke akte, nog een lagere prijs te bepalen. In dergelijke gevallen is de instrumenterende notaris er vaak niet van op de hoogte dat partijen de prijs van het onroerend goed in kwestie hebben bewimpeld. In de fase die voorafgaat aan het verlijden van de authentieke akte, met name bij het onderhandelen van de onderhandse verkoopovereenkomst, kan evenwel de vastgoedmakelaar een vermeldenswaardige rol spelen. Als tussenpersoon bij de overdracht van onroerende goederen staat hij immers dicht bij de partijen. Het kan dan ook voorkomen dat de makelaar kennis heeft van het bestaan van prijsbewimpelingsconstructies350. De gevolgen op het vlak van zijn aansprakelijkheid zijn beduidend lichter dan voor de notaris die een bijdrage levert aan deze vorm van fiscale fraude. Het wordt immers algemeen aangenomen dat de vastgoedmakelaar slechts gebonden is door een discretieplicht351. De reden hiervoor is dat hij louter patrimoniale belangen behartigt352 en, in tegenstelling tot de notaris, niet echt een vertrouwensfunctie vervult353. Het voorgaande heeft ook tot gevolg dat de makelaar door de fiscale administratie kan worden gedwongen, op straffe van administratieve boete, om bepaalde informatie te verstrekken in het kader van een fiscaal derdenonderzoek354 355. De fiscus kan zich dus tot de vastgoedmakelaar wenden om zich de onderhandse verkoopovereenkomst te laten voorleggen waarin deze laatste heeft bemiddeld, en die eventueel te vergelijken met het stuk dat nadien aan de notaris werd voorgelegd356. Hierin ligt een essentieel verschil met het beroepsgeheim: wie slechts onderworpen is aan een discretieplicht kan niet rechtsgeldig weigeren zijn medewerking te verlenen aan bewijsvoering357.

                                                                                                                349

Cf. supra. R. TIMMERMANS, “Vastgoedmakelaar. Antwoordplicht van de makelaar bij vragen van de belastingsadministratie”, Vastgoed Info 2003, afl. 5, 3. 351 B. ALLEMEERSCH, “Het toepassingsgebied van art. 458 Strafwetboek. Over het succes van het beroepsgeheim en het geheim van dat succes”, RW 2003-04, 3. 352 R. TIMMERMANS, De nieuwe deontologie van de vastgoedmakelaar, Antwerpen, Kluwer, 1999, 132. 353 B. ALLEMEERSCH, “Het toepassingsgebied van art. 458 Strafwetboek. Over het succes van het beroepsgeheim en het geheim van dat succes”, RW 2003-04, 3. 354 Cf. supra. 355 R. TIMMERMANS, “Vastgoedmakelaar. Antwoordplicht van de makelaar bij vragen van de belastingsadministratie”, Vastgoed Info 2003, afl. 5, 4. 356 R. TIMMERMANS, Het vastgoedmakelaarscontract, Brussel, Larcier, 2005, 176-177. 357 B. ALLEMEERSCH, “Het toepassingsgebied van art. 458 Strafwetboek. Over het succes van het beroepsgeheim en het geheim van dat succes”, RW 2003-04, 2. 350

50    

In tegenstelling tot de algemeen gangbare opvatting betreffende de discretieplicht, schrijft art. 5 van het KB van 6 september 1993358 evenwel voor dat de makelaar ertoe gehouden is het beroepsgeheim na te leven. Als vastgoeddeskundige heeft de makelaar een advies- en waarschuwingsplicht359 ingevolge waarvan hij partijen moet wijzen op de gevaren van een overeenkomst waarbij een deel van de prijs ‘in het zwart’ zal worden betaald. Net als de notaris kan de makelaar in onroerende goederen ook worden vervolgd als mededader of medeplichtige aan het misdrijf prijsbewimpeling indien hij hulp heeft geboden of raad heeft gegeven betreffende deze vorm van fiscale fraude 360 . Uiteraard moet hij eveneens weigeren zijn medewerking te verlenen aan ‘omgekeerde prijsbewimpeling’361 als bijzondere vorm van witwassen362. Het aandeel van de vastgoedmakelaar in een constructie van prijsbewimpeling werd reeds enkele malen beoordeeld in de rechtspraak. Zo kan de fiscale administratie niet de onwetende verkoper, doch slechts de door hem aangestelde makelaar aanspreken in het kader van prijsbewimpeling wanneer het ‘zwarte’ gedeelte van de prijs ten volle is toegevallen aan deze lasthebber363. In een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Veurne werd geoordeeld dat de vastgoedmakelaar die zich, buiten medeweten van de verkopers, schuldig maakt aan fiscale ontduiking door van de met de kopers overeengekomen koopprijs een bedrag af te splitsen als vergoeding voor de meubelen, zijn opdracht is nagekomen364. Bijgevolg dienden de verkopers-lastgevers het overeengekomen commissieloon te betalen aan de immobiliënmakelaar365.

                                                                                                                358

Koninklijk Besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar, BS 13 oktober 1993. 359 R. TIMMERMANS, “Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed. Invloed bijstand deskundigen”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot 2011, losbl., 553. 360 F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, nr. 483. 361 Cf. supra. 362 R. TIMMERMANS, De nieuwe gedragscode van vastgoedmakelaars, Mechelen, Kluwer, 2006, 22. 363 Vred. Gent 27 februari 2003, Rec. gén. enr. not. 2003, 318-320. 364 Rb. Veurne (4e k.) 22 april 1999, TWVR 1999, 131-132. 365 Rb. Veurne (4e k.) 22 april 1999, TWVR 1999, 132.

51    

6. CONCLUSIE Het in kaart brengen van de evolutie van prijsbewimpelingsconstructies doorheen de jaren, en de medewerking van notarissen en makelaars in onroerende goederen hierbij, is een zo goed als onmogelijke opgave. Niemand loopt er immers mee te koop dat hij een bijdrage heeft geleverd aan het plegen van fiscale fraude; dit geldt a fortiori voor beide genoemde categorieën van professionelen. Het fenomeen van prijsbewimpeling wordt in mijn masterproef dan ook quasi uitsluitend vanuit een theoretische invalshoek benaderd. De toepasselijke wetgeving en de doctrine omtrent dit onderwerp tonen evenwel voldoende duidelijk aan dat het bewimpelen van de prijs bij de verkoop van een onroerend goed onder geen enkele omstandigheid te rechtvaardigen valt. Dit geldt in de eerste plaats voor de kopende en verkopende partijen: naast de fiscale en strafrechtelijke sancties kunnen de civielrechtelijke problemen voor de totstandkoming en geldigheid van de verkoopovereenkomst naderhand zeker even zwaar vallen. Voor een grondige analyse van prijsbewimpeling moeten evenwel niet alleen de frauduleuze intenties van de partijen en de hieruit voortvloeiende ‘zwart geld’afspraken tussen hen worden aangekaart. De raadgevingsplicht van de notaris en zijn verantwoordelijkheid voor het vermelden van de ‘juiste prijs’ in de ter registratie aangeboden akte zijn minstens even belangrijk. Bij het verlijden van notariële verkoopakten moet hij een grote omzichtigheid aan de dag leggen en de partijen op een meer dan behoorlijke wijze informeren en adviseren. Indien de notaris als openbaar ambtenaar kennis heeft van een prijsbewimpelingsconstructie, gaat het om meer dan een ‘louter weten’. Door zijn ambt te verlenen, wetende dat er dergelijke fiscale fraude in het spel is, wordt de notaris zelf medeplichtig aan dit misdrijf. Hij dient dus in alle gevallen zijn ambt te weigeren wanneer hij weet dat de prijs die in de akte wordt vermeld niet de juiste prijs is. Doet de notaris dit niet, dan stelt ook hij zich bloot aan allerhande sancties. Uit de aangehaalde rechtspraak blijkt duidelijk dat de geringste betrokkenheid reeds aanleiding kan geven tot een veroordelend vonnis of arrest. Minder duidelijkheid bestaat er omtrent de vraag of de notaris ertoe gehouden is het Openbaar Ministerie op de hoogte te brengen van zijn kennis aangaande een prijsbewimpelingsconstructie. Betreffende het beroepsgeheim tekent zich de laatste jaren een algemene versoepelingstendens af, ingevolge waarvan de plicht tot geheimhouding op functionele wijze geïnterpreteerd dient te worden. Indien men er niet van overtuigd is dat de meldingsplicht ex art. 29 Sv. een wettelijk voorziene uitzondering op het beroepsgeheim uitmaakt, dan dient op zijn minst toch aanvaard te worden dat er twee conflicterende wetsbepalingen voorliggen, op grond waarvan de notaris een belangenafweging zal moeten maken.

52    

Zoals uit deze masterproef blijkt, heeft de wetgever een omvangrijk sanctiemechanisme uitgebouwd, zowel ten aanzien van de contracterende partijen, als ten aanzien van de professionelen die hen hierbij rechtstreeks of onrechtstreeks ter hulp schieten. Het ontradend karakter van geldboetes is evenwel niet altijd even sterk aanwezig en deze sancties missen dan ook niet zelden hun effect. Om het aantal prijsbewimpelingsconstructies verder in te perken, zou het interessant kunnen zijn om, geïnspireerd op het Franse recht, voor de fiscale administratie een voorkooprecht te voorzien ten aanzien van een onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van dergelijke vorm van fraude366.  

                                                                                                                366

B. TILLEMAN, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, 517.

53    

7. BIBLIOGRAFIE  

WETGEVING Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, Nederlandse tekst vastgesteld bij Wet van 9 april 1980, BS 6 mei 1980, err. BS 9 augustus 1980 Wet van 11 oktober 1919 brengende wijzingen in de wetten op de successie-, registratie- en overschrijvingsrechten, BS 13 november 1919 Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, ingevoerd bij Koninklijk Besluit nr. 64 van 30 november 1939, BS 1 december 1939 Herstelwet van 10 februari 1981 betreffende de strafrechtelijke beteugeling van de belastingontduiking, BS 14 februari 1981 Wetboek van de inkomstenbelastingen van 10 april 1992, BS 30 juli 1992 Wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, BS 9 februari 1993 Koninklijk Besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar, BS 13 oktober 1993 Wet van 30 juni 1996 tot wijziging van de wet van 3 mei 1880 op het parlementair onderzoek en van artikel 458 van het Strafwetboek, BS 16 juli 1996 Wet van 10 augustus 1998 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en van de wet van 6 april 1995 inzake de secundaire markten, het statuut van en het toezicht op de beleggingsondernemingen, de bemiddelaars en beleggingsadviseurs, BS 15 oktober 1998 Wet van 23 maart 1999 betreffende de rechterlijke inrichting in fiscale zaken, BS 27 maart 1999 Deontologische code van 22 juni 2004 vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen, BS 3 november 2005 Wet van 18 januari 2010 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, en het Wetboek van vennootschappen, BS 26 januari 2010 54    

Wetsontwerp tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld, Parl. St. Kamer 199798, nr. 1335/4-97/98 Ontwerp van Programmawet (1), 24 februari 2012, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2081/001

55    

RECHTSPRAAK Cass. 22 maart 1988, Pas. 1888, I, 129 Cass. 14 februari 1949, Rec. gén. enr. not. 1950, 37-40 Cass. 29 november 1951, Arr. Cass. 1952, 148-150 Cass. 8 mei 1956, Arr. Cass. 1956, 754-755 Cass. 9 juni 1961, Pas. 1961, I, 1082-1083 Cass. 18 maart 1975, RW 1975-76, 156-158 Cass. 19 juni 1981, AFT 1982, 19-20 Cass. 18 maart 1988, RW 1988-89, 711-712 Cass. 12 oktober 2000, RW 2002-03, 416-417

Luik 16 maart 1954, Pas. 1956, II, 83-85 Gent 25 juni 1957, Rec. gén. enr. not. 1960, 158-165 Gent 2 mei 1961, RW 1961-62, 1351-1357 Gent 23 december 1964, T. Not. 1966-67, 16-17 Antwerpen 17 mei 1991, Not. Fisc. M. 1992, afl. 5, 142-144 Antwerpen 9 december 1991, www.fisconetplus.be, raadpleging 15 april 2012, nr. EE/BW 2589 Luik 4 maart 1993, Rec. gén. enr. not. 1993, 267-271 Antwerpen 22 maart 1993, FJF 1993, 538-540 Gent 29 maart 1996, AJT 1996-97, 186-188 Bergen 4 september 1997, Rec. gén. enr. not. 1998, 176 Brussel 17 november 1997, AJT 1998-99, 33 56    

Bergen 20 februari 2001, TBBR 2002, 392-394 Bergen 25 november 2004, FJF 2005, 715-718 Gent 25 januari 2005, RW 2006-07, 1568-1570 Luik 30 november 2006 (5e k.), TBBR 2008, afl. 2, 103-104 Gent (1e k.) 14 juni 2007, TGR-TWVR 2008, afl. 2, 108-110 Luik 18 juni 2008, Rec. gén. enr. not. 2009, afl. 6, 205 Brussel 16 december 2008, RABG 2009, 826-832 Bergen (2e k.) 26 januari 2010, JLMB 2010, afl. 22, 1041-1047 Luik 3 maart 2010, Rec. gén. enr. not. 2010, afl. 8, 337-338 Brussel 29 maart 2010, Rec.gén.enr.not. 2011, afl. 1,18-21 Luik (14e k.) 21 maart 2011, JLMB 2011, 1825-1830

Corr. Kortrijk 29 april 1964, T. Not. 1966-67, 12-16 Rb. Brussel 23 mei 1979, Rec. gén. enr. not. 1980, 219-221 Rb. Brugge 26 februari 1987, FJF 1988, 234 Rb. Brugge 16 maart 1992, Rec. gén. enr. not. 1993, 186 Rb. Veurne (4e k.) 22 april 1999, TWVR 1999, 131-132 Rb. Turnhout 2 december 1999, Rec. gén. enr. not. 2000, 271-273 Rb. Hasselt (5e k.) 11 februari 2002, AJT 2001-02, 895-898 Rb. Leuven 24 februari 2006, NjW 2007, 418-420

57    

Rb. Brussel 9 maart 2006, Rec. gén. enr. not. 2006, afl. 7, 266-268 Rb. Brugge (4e k.) 27 oktober 2008, www.fisconetplus.be, raadpleging 10 april 2012, nr. EE/99.427

Vred. Gent 27 februari 2003, Rec. gén. enr. not. 2003, 318-320

58    

RECHTSLEER ADAMS, M., Verantwoordelijkheid en recht, Mechelen, Kluwer, 2008, 544 p. ALLEMEERSCH, B., “Het toepassingsgebied van art. 458 Strafwetboek. Over het succes van het beroepsgeheim en het geheim van dat succes”, RW 2003-04, 1-19 AVONDSTONDT, J., Subsidies en betoelagingen, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij voor Handel en Nijverheid, 2005, 269 p. BERTHOUT, J., “De prijsbewimpeling inzake Registratierechten”, AFT november 1983, 244-246 BOEYNAEMS, L., Fiscale Rechtpsraakoverzichten Registratierechten 1975-2000, Gent, Larcier, 2002, 111 p. BRULOOT, F., “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NjW 2007, 386-402 BUYSSENS, F., “De beroepsaansprakelijkheid van de notaris en de draagwijdte van zijn informatieplicht”, T.Fam. 2012, afl. 3, 75-82 CHRISTIAENS, J., Notariële boekhouding, Mechelen, Kluwer, 2006, 352 p. COOPMAN, B., “Verkrijging onder bezwarende titel met toepassing van het registratierecht”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, VIII.B.2-1 – VIII.B.2-199, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, losbl. DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B. en VANDENBERGHE, J., Vastgoedzakboekje 2007, Mechelen,Kluwer, 2007, 707 p. DEFOOR, W., “Beroepsgeheim notaris en fiscaal derdenonderzoek”, Nieuwsbrief Notariaat november 2005, 12-16 DE NAUW, A., Fiscaal strafrecht en strafprocesrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 137 p. DE NAUW, A., Inleiding tot het bijzonder strafrecht, Mechelen, Kluwer, 2005, 380 p. DE WULF, C., m.m.v. BAEL, J. en DEVOS, S., Het opstellen van notariële akten, Verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2006, 452 p. DIRIX, E., “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18 maart 1988), RW 1988-89, 712-713 59    

DUPONT, M., “Dissimulation d’une partie du prix et droit d’enregistrement: tel est pris qui croyait prendre!” (noot onder Luik 30 november 2006 (5e k.)), TBBR 2008, afl. 2, 104-107 DUMONT, T., “Contractuele afspraken over de tenlasteneming van de boete wegens prijsbewimpeling zijn tegen de openbare orde”, Registratierechten 2011, afl. 4, 5-7 GHYSELEN, M., “De fiscale gevolgen van een driehoeksverkoop” (noot onder Gent 29 maart 1996), AJT 1996-97, 188-194 GRILLET, J., “Registratierechten – Grondregels van de heffing, Belasting van de werkelijke overeenkomst”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, losbl. HELSEN, P., “De strafbare deelneming van de notaris aan een misdrijf”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 2, 46-51 HUYBRECHTS, L., “Aangifte van misdrijven”, Strafrecht en Strafvordering, Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl. HUYBRECHTS, L., “Het zaken-, bank- en beroepsgeheim in het strafproces”, in B. TILLEMAN (ed.), Ondernemingsrecht, Brugge, die Keure, 1999, 133-185 JAECQUES, D., “Nieuwe anti-misbruikmaatregel: Op weg naar fiscale willekeur?”, http://www.lexgo.be, raadpleging 20 maart 2012 KRUITHOF, R., BOCKEN, H., DE LY, F. en DE TEMMERMAN, B., “Overzicht van rechtspraak. Verbintenissen (1981-1992)”, TPR 1994, 171-722 LAMBERT, P., Le secret professionnel, Brussel Bruylant, 2005, 369 p. MAUS, M., “De advocaat, de fiscale controle en het beroepsgeheim”, Ad Rem 4/2005, 4-14 MAUS, M., “Het beroepsgeheim van de notaris en de fiscale controle in de inkomstenbelastingen”, Not. Fisc. M. 2006, afl. 7, 210-220 MAUS, M. en DE MEULENAER, S., Everest Handboek Fiscaal Strafrecht, Brugge, die Keure, 2010, 300 p. MOREAU-MARGRÈVE, I. en DELNOY, P., “Vente d’immeuble et dissimulation de prix” (noot onder Cass. 18 maart 1988), Ann. dr. Liège 1989, 388-397

60    

RENIERS, A., “Over notariële aansprakelijkheid, bewijs informatieverplichting en eenheid van intentie” (noot onder Brussel 16 december 2008), RABG 2009, 832-835 RUYSSEVELDT, J. en ESPEEL, J., “Maatregelen om de inning van registratierechten te verzekeren”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, VIII.H.2-1 – VIII.H.2-59, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, losbl. SAMOY, I., “Veinzing ontmaskerd? Een zoektocht naar schijn en werkelijkheid in de leer van simulatie”, TPR 2007, afl. 2, 875-931 SPRIET, B., “Recente rechtspraak omtrent fraudemisdrijven”, in X., Straf(proces)recht 2006-2007, Brugge, die Keure, 2007, 31-56 SPRUYT, E., “Beding van prijsbewimpeling civielrechtelijk bekeken – niet de koop is nietig, enkel de ‘zwart geld’-afspraak” (noot onder Gent (1e k.) 27 januari 2005), Notariaat 2007, afl. 10, 5-7 STESSENS, G., “Beroepsgeheim versus (economisch-financieel) strafrecht”, CBR Jaarboek 1996-97, Antwerpen, Maklu, 1997, 389-445 TILLEMAN, B., Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, 680 p. TIMMERMANS, R., De nieuwe deontologie van de vastgoedmakelaar, Antwerpen, Kluwer, 1999, 350 p. TIMMERMANS, R., “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, II.L.1-1 – II.1.11-20, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot november 2011, 107-324 TIMMERMANS, R., “Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed. Invloed bijstand deskundigen”, in X., Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, bijgewerkt tot 2011, losbl. TIMMERMANS, R., Het vastgoedmakelaarscontract, Brussel, Larcier, 2005, 246 p. TIMMERMANS, R., “’Omgekeerde’ prijsbewimpeling niet zonder risico voor de vastgoedmakelaar”, Vastgoed Info 2002, afl. 19, 3-5 TIMMERMANS, R., “Vastgoedmakelaar. Antwoordplicht van de makelaar bij vragen van de belastingsadministratie”, Vastgoed Info 2003, afl. 5, 3-5 TRAEST, P., “De notaris en het strafrecht”, in X., Rechtskroniek voor het notariaat, Deel 7, Brugge, die Keure, 2005, 23-43 61    

VAN DE SYPE, N. en VAN DE SYPE, P., “Veinzing en tegenbrief: van rechtsgeldige rechtsfiguur tot fraudemechaniscme”, T. Verz. 2010, 273-180 VANMAELE, S., “De verkoop van een onroerend goed met gesloten beurs en de verkoop aan een familieprijs: fiscale simulatie of niet?”, Notariaat 2011, afl. 17, 3-7 VAN NESTE, P., “Kan het beroepsgeheim absoluut genoemd worden?”, RW 1977-78, nr. 20, 1281-1304 VAN OEVELEN, A., “Een verkoopovereenkomst met een ongeoorloofd voorwerp en een ongeoorloofde prijs”, in B. TILLEMAN en P.A. FORIERS (eds.), De Koop – La Vente, Brugge, die Keure, 2002, 1-16 VAN OOSTERWIJCK, G., “Notarieel beroepsgeheim en overlijden van de geheimgerechtigde” (noot onder Antwerpen 17 mei 1991), Not. Fisc. M. 1992, afl. 5, 144-150 VAN TRICHT, E., “Recente ontwikkelingen inzake Vlaamse registratierechten”, in X., Rechtskroniek voor het notariaat, Deel 19, Notariële aansprakelijkheid, Brugge, die Keure, 2011, 77-108 VERFAILLIE, F., Voorkooprechten, onuitg. Masterproef Notariaat, Universiteit Gent, 2008-09, 56 p. WAUTERS, M., “Simulatie en kapitaalverrichtingen. Bedenkingen n.a.v. het registratierecht bij gemengde inbreng.”, Not. Fisc. M. 2001, afl. 5, 123-136 WERDEFROY, F., Jaarboek Registratierechten 2010-2011, Mechelen, Kluwer, 2011, 2591 p. WEYTS, L., Notarieel contractenrecht. Verkoop uit de hand – vrijwillige openbare verkoop, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1999, 385 p. WEYTS, L., Notarieel fiscaal recht, Deel 1: de notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005, 534 p. WEYTS, L. en CASTELEIN, C., Notariële nieuwigheden 2004-2005, Leuven, Universitaire Pers Leuven, 2005, 273 p. WYLLEMAN, B., “Civielrechtelijke gevolgen van prijsbewimpeling bij de verkoop van onroerend goed” (noot onder Brussel 17 november 1997), AJT 1998-99, 34-37

62