Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent. Academiejaar Huisjesmelkerij. Masterproef van de opleiding Master in de rechten

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2011-2012

Huisjesmelkerij

Masterproef van de opleiding “Master in de rechten”

Ingediend door Ilse Verkindere (studentennr. 00807417) (major: Burgerlijk recht en strafrecht)

Promotor: Prof. Dr. G. Vermeulen Commissaris: Prof. Dr. B. De Ruyver

Huisjesmelkerij Kritische evaluatie van de Belgische wetgeving betreffende huisjesmelkerij

II

Afkortingenlijst Art.

Artikel(en)

B.S.

Belgisch Staatsblad

Bv.

Bijvoorbeeld

M.b.t.

Met betrekking tot

M.n.

Met name

Nl.

Namelijk

O.a.

Onder andere

Sv.

Wetboek van Strafvordering

Sw.

Strafwetboek

Zgn.

Zogenaamd

III

Voorwoord Mijn woorden van dank gaan in de eerste plaats uit naar mijn promotor professor Gert Vermeulen. Hij heeft mij een grote vrijheid gegeven mijn eigen weg te zoeken in deze hedendaagse problematiek en ik hoop aan zijn verwachtingen te voldoen. Mijn ouders verdienen een oprechte bedanking, niet alleen omdat iedereen het doet, maar vooral omdat ik het uit de grond van mijn hart meen. Zonder hun mentale en financiële steun had ik deze studies nooit kunnen verwezenlijken. Tot slot bedank ik iedereen die mij te woord heeft gestaan en die inging op mijn verzoeken tot informatie. Deze dank gaat meer bepaald uit naar mevrouw Marijke Van Royen (studentenambtenaar - Stad Antwerpen), mevrouw Marianne Lust (kabinetsmedewerker van schepen Nancy bourgoigne - Stad Oostende) en de heer Filip Santy (Schepen van wonen Stad Kortrijk). Deze masterproef betekent het einde van een studententijd, maar luidt tevens de aanvang van een nieuwe fase in mijn leven in. Ik dank de Universiteit Gent en de rechtsfaculteit voor de leerrijke opleiding die zij mij boden.

Ilse Verkindere 01/05/2012

IV

Inhoudsopgave Afkortingenlijst ...................................................................................................................................... III Voorwoord ............................................................................................................................................. IV Inleiding .................................................................................................................................................. 7 Hoofdstuk 1: Huisjesmelkerij .................................................................................................................. 9 1.1 Begripsomschrijving ..................................................................................................................... 9 1.2 Aanwijzing tot vaststelling van het misdrijf huisjesmelkerij ...................................................... 10 Hoofdstuk 2: Het juridisch kader betreffende recht op wonen .............................................................. 12 2.1 Federale wetgeving...................................................................................................................... 12 2.2 Internationale rechtsbronnen ....................................................................................................... 13 2.3 Regionale wetgeving ................................................................................................................... 14 2.3.1 Vlaamse Wooncode .............................................................................................................. 14 2.3.2 Waalse Huisvestingscode ..................................................................................................... 14 2.3.3 Brusselse Huisvestingscode.................................................................................................. 14 Hoofdstuk 3: Strijd tegen huisjesmelkerij ............................................................................................. 15 3.1 Federale wetgeving: de preventieve aanpak ................................................................................ 15 3.2 Regionale wetgeving ................................................................................................................... 15 3.2.1 De Vlaamse Wooncode ........................................................................................................ 16 3.2.2 Vlaams Kamerdecreet .......................................................................................................... 26 3.2.3 De Waalse Huisvestingscode ............................................................................................... 32 3.2.4 De Brusselse Huisvestingscode ............................................................................................ 35 3.3 Federale wetgeving: de repressieve aanpak ................................................................................ 43 3.3.1 Eerste wettelijke initiatieven ................................................................................................ 43 3.3.2 Invoering van het autonoom misdrijf huisjesmelkerij in het Strafwetboek .......................... 46 3.3.3 Omschrijving van het misdrijf huisjesmelkerij in het Strafwetboek .................................... 48 3.3.4 Bestraffing van het misdrijf huisjesmelkerij ........................................................................ 52 3.3.5 Maatregelen voor de slachtoffers ......................................................................................... 61 3.4 Lokale maatregelen: de preventieve aanpak................................................................................ 65 Hoofdstuk 4: De instandhouding van het misdrijf ................................................................................ 67 4.1 Inleiding....................................................................................................................................... 67 4.2 Private huurmarkt versus sociale woningmarkt........................................................................... 67 4.2.1 Algemeen.............................................................................................................................. 67 4.2.2 Particuliere huursector .......................................................................................................... 67 V

4.2.3 Sociale huurmarkt................................................................................................................. 68 4.2.4 Praktijkvoorbeeld: Gentse woningmarkt .............................................................................. 69 4.2.5 Mogelijke oplossingen tegen de instandhouding van het misdrijf ....................................... 71 Hoofdstuk 5: Belangrijke instrumenten tegen bestrijding van ongezonde woningen ........................... 73 5.1 Inleiding....................................................................................................................................... 73 5.2 Steunmaatregelen voor verhuurders en bewoners ....................................................................... 73 5.2.1 Vlaamse renovatiepremie ..................................................................................................... 73 5.2.2 Vlaamse verbeteringspremie ................................................................................................ 75 5.3 Steunmaatregelen voor het huren van een woning ...................................................................... 76 5.3.1 Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs ............................................................................ 77 5.3.2 De Brusselse VIHT............................................................................................................... 80 5.3.3 Tussenkomst huurwaarborg.................................................................................................. 80 5.3.4 Sociale huurwoning .............................................................................................................. 81 5.4. Maatregelen bij aankoop en/of werken aan een woning ............................................................ 83 5.4.1 De woonlening van het Vlaams Woningfonds voor gezinnen met kinderen ........................ 83 5.5 Conclusie ..................................................................................................................................... 84 Hoofdstuk 6: Alternatieven voor bestrijding van huisjesmelkerij ......................................................... 86 6.1 Gemeentelijke belasting tegen ongezonde woningen in Brussel................................................. 86 6.2 Aankoop/onteigening van woningen in Brussel met gewestsubsidie .......................................... 86 6.3 De Brusselse wijkcontracten ....................................................................................................... 87 6.4 Het Brussels openbaar beheersrecht ............................................................................................ 87 6.5 Bestrijding leegstand en verwaarlozing in Vlaanderen ............................................................... 88 6.5.1 Inleiding................................................................................................................................ 88 6.5.2 Verwaarlozing van woningen ............................................................................................... 88 6.5.3 Leegstand van woningen ...................................................................................................... 96 6.6 Conclusie ................................................................................................................................... 101 Hoofdstuk 7: Suggesties ...................................................................................................................... 102 Hoofdstuk 8: Besluit............................................................................................................................ 105 Bibliografie.......................................................................................................................................... 106 Bijlagen ............................................................................................................................................... 113

VI

Inleiding Huisjesmelkerij is hedendaags nog altijd een veel voorkomende problematiek in onze maatschappij. Zowel voor de slachtoffers van huisjesmelkers, als voor de gemeenschap is het van belang dat er nodige stappen worden ondernomen zowel preventief als repressief om kordaat op te treden tegen dergelijke praktijken. Deze woningen zullen in de meeste gevallen niet voldoen aan de woonkwaliteitsnormen, waardoor de bewoners in mensonwaardige omstandigheden leven. Zo denken we maar aan gevaar voor CO-vergiftiging, gebrek aan ruimte, gevaar voor elektrocutie,… Dergelijke woningen worden verhuurd tegen excessieve prijzen aan (meestal) kwetsbare, economisch zwakkere gezinnen die noodgedwongen terechtkomen in het slechtste segment van de private huurmarkt. Het besef dat huisjesmelkerij een stadskanker is die men effectief en met alle middelen moeten bestrijden is een realiteit en in deze masterproef wil ik ook wijzen op de verschillende regelgeving die dit misdrijf kunnen helpen bestrijden. Ons blind staren op de daders alleen is onvoldoende. Een medaille heeft altijd twee zijden waarbij men de slachtoffers zeker niet uit het oog mogen verliezen. In deze masterproef bespreek ik de verschillende oplossingen die men voorziet voor deze slachtoffers en of deze het gewenste effect bereiken om de slachtoffers te beschermen tegen dergelijke praktijken. De keuze om dit onderwerp te behandelen is vooral om een duidelijk beeld te krijgen waarom dergelijke praktijken zich nog altijd in deze moderne maatschappij afspelen. Wonen is nu eenmaal een grondrecht en behoort tot de basis van een menswaardig leven, dus wordt het tijd dat men even stil staat bij het belang van dit onderwerp. In mijn literatuurstudie heb ik gebruik gemaakt van zowel rechtsleer, rechtspraak, wetgeving, media en elektronische bronnen. Het is onmogelijk om alle informatie betreffende dit onderwerp te behandelen in deze masterproef, maar de meest relevante informatie is weergegeven. Aangezien ik een kritische bespreking doe van de Belgische wetgeving betreffende huisjesmelkerij is deze masterproef beperkt door afwezigheid van een rechtsvergelijkend onderzoek. Na de inleiding vangt de masterproef aan met een algemeen hoofdstuk, namelijk hoofdstuk één. In dit hoofdstuk staat het begrip “huisjesmelkerij” centraal. Het tweede hoofdstuk licht het juridisch kader betreffende het recht op wonen toe, zowel op federaal, internationaal als regionaal vlak. In het derde hoofdstuk bespreek ik de strijd tegen huisjesmelkerij, zowel preventief als repressief. In het vierde hoofdstuk wordt de instandhouding van het misdrijf weergegeven, waarbij ik onderscheid maak tussen de private huurmarkt en de sociale huurmarkt. Het vijfde hoofdstuk

behandelt tal van instrumenten tegen de bestrijding van ongezonde woningen, waaronder steunmaatregelen voor zowel huurders als verhuurders. Het zesde hoofdstuk voorziet alternatieven voor de bestrijding van huisjesmelkerij, waarbij men o.a. in Vlaanderen voorziet in het heffen van een belasting tegen leegstand en verwaarlozing. Mijn masterproef sluit ik af met aanbevelingen om dit misdrijf beter te bestrijden (hoofdstuk 7) en met een algemeen besluit (hoofdstuk 8).

8

Hoofdstuk 1: Huisjesmelkerij 1.1 Begripsomschrijving 1. Vooraleer we kunnen ingaan op de problematiek betreffende het strafrechtelijk beleid van huisjesmelkerij, is het van belang om een duidelijke begripsomschrijving weer te geven van het fenomeen “huisjesmelkerij”. 2. De benaming verwijst naar uitmelken; het uit de uier halen van de laatste melk van een koe nadat deze machinaal is gemolken. Uitmelken wordt ook gebruikt in de betekenis: iemands laatste geld afhandig maken, iemand arm maken1. 3. Huisjesmelker is de populaire benaming voor malafide huiseigenaren. Bonafide huiseigenaren worden ook wel huisjesmelkers genoemd, met name als zij in de ogen van de huurders veel huur vragen2. Onder de verhuurders zijn alle nationaliteiten vertegenwoordigd, maar ook alle sociale klassen. Er kunnen drie grote categorieën worden onderscheiden; ten eerste zijn er degenen die een huis bezitten en eens willen proberen of ze grotere winsten kunnen genereren, een tweede categorie zijn mensen die een pand geërfd hebben, maar niet de financiële middelen hebben om het te onderhouden en dan zijn er tot slot de echte «beroepshuisjesmelkers», die verschillende panden bezitten en krotwoningen verhuren, met de bedoeling daar een maximum aan inkomsten uit te halen3. 4. De huisjesmelker int huur zonder dat het huis wordt onderhouden. Vaak zijn de huren buitenproportioneel hoog en worden in één huis meerdere wooneenheden afgetimmerd. Huisjesmelkers bezitten vaak veel van dit soort huizen. De huizen worden verhuurd aan mensen die om woonruimte verlegen zitten, zoals (internationale) studenten, seizoenarbeiders en mensen zonder een legaal verblijfsstatuut (zgn. "illegalen"). Er zijn (extreme) voorbeelden bekend van verhuurders die in een enkele woonruimte "matrassen" verhuurden aan illegalen4. Onlangs trof stad Oostende in één pand negen woongelegenheden aan5. Deze panden komt men meestal op het spoor doordat men opmerkt dat er meerdere personen of gezinnen ingeschreven zijn op hetzelfde adres. Men moet namelijk een aangifte doen bij het gemeentebestuur wanneer men zich wil vestigen in een gemeente van het Rijk als hoofdverblijfplaats6. Men omschrijft een huisjesmelker ook als een geringschattend iemand die inkomsten trekt uit het verhuren van goedkope woningen 7 . Deze definitie leidt volgens mijn opinie tot 1

http://nl.wikipedia.org/wiki/Huisjesmelker (consultatie 3 februari 2011). http://nl.wikipedia.org/wiki/Huisjesmelkerij (consultatie 3 februari 2011.) 3 http://www.lachambre.be/FLWB/pdf/51/1559/51K1559004.pdf (consultatie 23 maart 2012). 4 http://www.zonderpapieren-zonderrechten.be/index.php?option=com_content&task=view&id=8 (consultatie 3 februari 2011). 5 Het Nieuwsblad van 23 september 2011: Stad voert strijd tegen huisjesmelkerij op (zie bijlag$e). 6 K.B. van 16 juli 1992 betreffende de bevolkingsregisters en het vreemdelingenregister, B.S. 15 augustus 1992. 7 http://www.encyclo.nl/begrip/Huisjesmelker (consultatie 3 februari 2011). 2

9

verwarring, aangezien men niet iedereen die goedkopere woningen verhuurt mag aanzien als een huisjesmelker. Het is vooral van belang dat we de huurprijs vergelijken met de woonkwaliteit. In het woordenboek Van Dale omschrijft men een huisjesmelker als iemand die voor veel geld een slechte woning verhuurt8. Deze definitie is nogal vaag omschreven. Parketjurist, Patrick Herbots, formuleert het begrip als volgt: “Huisjesmelkers zijn lieden die tegen kennelijk al te hoge prijzen woningen die veelal niet voldaan aan de woonkwaliteitsnormen verkopen of verhuren, meestal aan vreemdelingen, in de wetenschap dat die mensen, die zich meestal in een illegale situatie bevinden, niet bij machte zijn hun rechten te doen gelden9.” Bernard Hubeau omschrijft huisjesmelkerij als het tegen onredelijke voorwaarden verhuren van woningen of delen ervan aan personen, die zich in een precaire en/of kwetsbare positie bevinden – bijvoorbeeld door hun verblijfsstatuut- en daardoor geen echte keuzevrijheid hebben10. 5. Op regionaal vlak wordt het begrip huisjesmelkerij niet letterlijk vermeldt in de Vlaamse Wooncode11, maar kunnen we wel afleiden uit artikel 5 van deze Code dat het een misdrijf is om een woning te verhuren die niet voldoet aan de opgesomde veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitvereisten, die door de Vlaamse regering nader worden bepaald. Artikel 5 van de Vlaamse Wooncode bepaalt dat elke woning o.a. moet voorzien zijn van sanitaire voorzieningen, verwarmingsmogelijkheden, verluchtingsmogelijkheden,… 1.2 Aanwijzing tot vaststelling van het misdrijf huisjesmelkerij 6. De aanwijzingen voor het bestaan van het misdrijf van huisjesmelkerij zijn o.a. het kennelijk ontbreken van, tekort aan of gevaar verbonden aan elektrische of sanitaire voorzieningen, dan wel kennelijk te kleine ruimten in verhouding tot het aantal gehuisveste huurders en - meer in het algemeen - alle vast te stellen schendingen van federale en gewestelijke kwaliteitsnormen die met het oog op het respecteren van de menselijke waardigheid door middel van de implementatie van het grondrecht op behoorlijke huisvestiging door de respectieve overheden inzake woninghuur en huisvesting werden uitgevaardigd12. 7. In vele gevallen zal er voor dergelijke woningen een technisch verslag opgesteld worden in uitvoering van het Wooncodebesluit waarna de woning door de burgemeester onbewoonbaar, ongeschikt, of overbewoond kan worden verklaard.

8

http://www.vandale.nl/vandale/zoekService.do?selectedDictionary=nn&selectedDictionaryName=Nederlands &searchQuery=huisjesmelker (consultatie 3 februari 2011). 9 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1118. 10 HUBEAU, B., “Bescherming tegen huisjesmelkers uitgebreid tot Belgen”, Juristenkrant 2005, afl. 108, 2. 11 Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus 1997. 12 DAMBRE, M., Contractvrijheid en rechtsdwang bij de bepaling van de kostprijs van de huur van onroerende goederen: een analyse van de financiële verbintenissen van de huurder met voorstellen tot legislatieve verbetering en rechtsvergelijkende aantekeningen, doctoraatsthesis Rechten Universiteit Gent, 2007-2008, 150151.

10

8. Overbewoning is ook een belangrijke factor voor de aanwijzing tot vaststelling van het misdrijf huisjesmelkerij13. Een woning is overbewoond, indien voor een woning gelegen in het Vlaamse Gewest de woningbezetting groter is dan door de toepasselijke normen toegelaten wordt en indien het aantal bewoners zo groot is dat dit een veiligheids- of gezondheidsrisico inhoudt (artikel 6, derde lid van de Vlaamse Wooncode)14. 9. Volgens Patrick Herbots gaat het in de praktijk vooral om slecht werkende gas- of stookolie-installaties in verhuurde woningen wat tot ontploffingen kan leiden (51%), gevaar voor CO-vergiftiging (37%), gevaar voor elektrocuties of brand door verouderde elektriciteitsinstallaties (65%) en ernstige problemen met stabiliteit van het gebouw (14%). Vaak betreft het woningen die reeds onbewoonbaar zijn verklaard15.

13

VANDROMME, S., “Nieuwe bepalingen in de strijd tegen de huisjesmelkers”, Huur, 2004/4 , 118, nr. 4. Art. 6, lid 3 Vlaamse Wooncode. 15 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1118. 14

11

Hoofdstuk 2: Het juridisch kader betreffende recht op wonen 10. Het recht op wonen zou in principe een vanzelfsprekendheid moeten zijn, toch is dit in onze hedendaagse moderne maatschappij niet het geval. Er bestaan nochtans verscheidene rechtsregels zowel federaal, internationaal als regionaal die het recht op wonen benadrukken of stimuleren. 2.1 Federale wetgeving 11. Artikel 23 van de Grondwet bevat sinds 1994 16 in het kader van het recht op een menselijke waardigheid een grondrecht op “behoorlijke huisvestiging”. Artikel 23, eerste lid van de Grondwet luidt als volgt: “Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Daartoe waarborgen de wet, het decreet of de in artikel 134 bedoelde regel, rekening houden met de overeenkomstige plichten, de economische, sociale en culturele rechten, waarvan ze de voorwaarden voor de uitoefening bepalen. Die rechten omvatten inzonderheid:…3° het recht op een behoorlijke huisvestiging”. 12. Menswaardig leven is niet zomaar een minimumnorm, maar op te vatten als een alomvattend recht op zelfontplooiing, een fundamenteel recht. Dit recht bepaalt dat onze maatschappij zodanig moet zijn ingericht dat eenieder die zich op het grondgebied bevindt (ook tijdelijk), zich maximaal, zowel moreel als materieel, moet kunnen ontplooien. Dit individueel recht op zelfontplooiing brengt voor de overheid de verplichting met zich mee haar beleid zodanig te richten dat welvaart en welzijn effectief worden verwezenlijkt17. 13. De redenen voor opname van dit recht op behoorlijke huisvesting als sociaal grondrecht heeft in de eerste plaats te maken met het feit dat men dit grondrecht ziet als één van de meest elementaire levensbehoeften van de mens naast voedsel en kleding. Naast het intrinsieke belang van huisvesting, heeft het ook een belangrijke invloed op gezondheid en onderwijsprestaties. In de derde plaats is slechte huisvesting niet enkel het gevolg van armoede, maar bestendigt ze ook. Ten slotte bemoeilijkt het ook het harmonieus samenleven tussen verschillende bevolkingsgroepen.18 14. Door opname van artikel 23, eerste lid, 3° van de Grondwet moet de overheid zich tot maatregelen verbinden op regelgevend gebied. De overheid moet in de eerste plaats de materiële en juridische voorwaarden scheppen om het recht op wonen te realiseren, onder meer door de ontwikkeling van een actief woonbeleid (sociale huisvesting, huurhulp, renovatie,...). Voorts staat ze in voor de opvang van de gevolgen van het verlies en de ontruiming van een woning en het opzetten van procedurele waarborgen in dat verband, voor de bevordering van informatie en preventie naar zwakkere bewonerscategorieën, voor de bevordering van nieuwe samenwerkingsverbanden tussen publieke en private sector waarbij de gemeenten een cruciale rol spelen19. Binnen de Belgische bevoegdheidsverdeling staan de gewesten in voor de uitvoering van dit grondwettelijk recht op behoorlijke huisvesting.

16

De gecoördineerde Grondwet van 17 februari 1994, B.S. 17 februari 1994. DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 71. 18 DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 71. 19 DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 75. 17

12

2.2 Internationale rechtsbronnen 15. De aandacht voor het recht op wonen is ook internationaal reëel. Zo wordt in artikel 25 in de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens van 10 december 1948 de volgende bepaling omschreven: “Ieder heeft recht op een levensstandaard die hoog genoeg is voor de gezondheid van zichzelf en zijn gezin, waaronder begrepen voeding, kleding, huisvesting en geneeskundige verzorging en de noodzakelijke sociale diensten alsmede het recht op voorziening in het geval van werkloosheid, ziekte, invaliditeit, overlijden van de echtgenoot, ouderdom of een ander gemis aan bestaansmiddelen ontstaan ten gevolge van omstandigheden onafhankelijk van zijn wil”20. 16. Vervolgens vindt men ook in artikel 11 van het internationaal Verdrag inzake economische, sociale en culturele rechten van 196621 het volgende: “De staten die partij zijn bij dit Verdrag erkennen het recht van eenieder op een behoorlijke levensstandaard voor zichzelf en zijn gezin, daarbij inbegrepen behoorlijke voeding, kleding en huisvesting, en op steeds betere levensomstandigheden”, waarna wordt gesteld dat de staten de passende maatregelen zullen nemen ter verwezenlijking van dit recht. Dit verdrag maakt deel uit van onze rechtsorde. Het houdt duidelijk meer in dan het recht om een dak boven het hoofd te hebben. Het begrip “behoorlijk” toont dit aan, alsook de verwijzing naar “steeds betere levensomstandigheden” in de artikelen 11 en 12 van het Verdrag waarin overheidsverplichtingen tot verbetering van de hygiëne van het menselijke milieu en tot voorkoming van ziekten aangeven dat huisvesting, waarop eenieder recht heeft, aan duidelijke kwaliteitsnormen moeten beantwoorden22. 17. In het Europees Sociaal Handvest van 10 oktober 1961 23 luidt artikel 16 als volgt: “Teneinde de noodzakelijke voorwaarden te scheppen voor de volledige ontplooiing van het gezin als fundamentele maatschappelijke eenheid, verbinden de overeenkomstsluitende partijen zich de economische, wettelijke en sociale bescherming van het gezinsleven te bevorderen, o.a. door het doen van sociale en gezinsuitkeringen, het treffen van fiscale regelingen, het verschaffen van gezinshuisvesting en het doen van uitkeringen bij huwelijk”. Dit artikel erkent in principe geen recht op wonen, maar beoogt enkel middelen om de bouw van een woning te stimuleren. 18. Het Verdrag inzake de Rechten van het Kind24 dat is aangenomen te New York op 20 november 1989, bevat eveneens een verwijzing naar de huisvesting. Artikel 27 van dit verdrag bevat immers een bepaling over de erkenning van het recht van ieder kind “op een levensstandaard die toereikend is voor de lichamelijke, geestelijke, intellectuele, zedelijke en maatschappelijke ontwikkeling van het kind (eerste lid). In de eerste plaats is het de plicht van de ouders om dit te waarborgen (tweede lid). Daarop volgt echter in het derde lid: “De staten die partij zijn, nemen in overeenstemming met de nationale omstandigheden en met de middelen die hun ten dienste staan passende maatregelen om ouders en anderen die verantwoordelijk zijn voor het kind te helpen dit recht te verwezenlijken, en voorzien, indien de behoefte daartoe bestaat, in programma’s voor materiële bijstand en ondersteuning, met

20

Art. 25 van de Verklaring van 10 december 1948 betreffende de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens, B.S. 31 maart 1949; DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 64. 21 http://www.ond.vlaanderen.be/zorgvuldigbestuur/pdf/VerdragEcoSocioCultu.pdf (consultatie 26 april 2012) 22 DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 64. 23 B.S. 18 augustus 1983. 24 Verdrag inzake de Rechten van het Kind van 20 november 1989, B.S. 24 maart 1992.

13

name wat betreft voeding, kleding en huisvesting”. Uit de tekst van artikel 27 kan onmogelijk directe werking worden afgeleid, daar sprake is van passende maatregelen en programma’s25. 19. In het Europees Verdrag tot Bescherming van de Rechten van de Mens en de Fundamentele Vrijheden verwijst men in artikel 8 dat eenieder recht heeft op eerbiediging van zijn privéleven, gezinsleven, zijn huis en zijn briefwisseling”26. 2.3 Regionale wetgeving Ook de regionale Wooncodes hebben het recht op een behoorlijke huisvesting of het recht op wonen op één of andere manier ingeschreven. 2.3.1 Vlaamse Wooncode27 20. Artikel 3 van de Vlaamse Wooncode luidt als volgt: “Iedereen heeft recht op een menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning van goede kwaliteit in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd”. 2.3.2 Waalse Huisvestingscode28 21. Artikel 2 van de Waalse Huisvestingscode luidt als volgt: “Het Gewest en de andere overheidsorganen passen, elk binnen hun eigen bevoegdheden, het recht op menswaardig wonen toe, waarbij de woning een omgeving is waarin personen en gezinnen wonen, zelfstandig leven en tot ontplooiing komen. Hun beleidsdaden streven naar meer samenhang in de samenleving door het aanmoedigen van de renovatie van het patrimonium en door een diversifiëring en uitbreiding van het woningaanbod in de woonkernen. Het doel van de Huisvestingscode is te voorzien in gezonde woningen, alsmede ervoor te zorgen dat er bij voorrang woningen ter beschikking worden gesteld van gezinnen met een bescheiden inkomen en van gezinnen in een precaire toestand”. 2.3.3 Brusselse Huisvestingscode29 22. Deze ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode omschrijft in artikel 3 de volgende bepaling: “Iedereen heeft recht op een behoorlijke woning. Daartoe strekken de onderstaande bepalingen ertoe iedereen toegang te waarborgen tot een woning die beantwoordt aan de minimale vereisten inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting, binnen de voorwaarden gesteld door deze Code”.

25

DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 66. Art. 8 van het Verdrag van 4 november 1950 tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, B.S. 19 augustus 1955. 27 Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus 1997. 28 Decreet van 29 oktober 2008 houdende de Waalse Huisvestingscode, B.S. 4 december 1998. 29 Ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingcode, B.S. 9 september 2003. 26

14

Hoofdstuk 3: Strijd tegen huisjesmelkerij 3.1 Federale wetgeving: de preventieve aanpak 23. Op federaal vlak bepaalt artikel 2, §1, lid 1 van de Woninghuurwet30, die van toepassing is op hoofdverblijfplaatsen, dat een gehuurde woning moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot treedt31. 24. Die criteria worden vrij algemeen gedefinieerd in het Koninklijk Besluit van 8 juli 199732 dat het ondermeer heeft over een gebrek aan structurele gebreken, de aanwezigheid van een waterkraan, minimum één stopcontact per kamer,… Deze beoogde minimumvoorwaarden zijn van dwingend recht en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd33. Het is op basis van die criteria dat een vrederechter kan oordelen dat een woning niet beantwoordt aan de minimumnormen en de huurder de keuze heeft om ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met een schadevergoeding. In afwachting van de uitvoering van de werken kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan34. 25. Naast de Woninghuurwet heeft men ook het Gemeen Huurrecht dat net zoals de Woninghuurwet tot de federale bevoegdheidssfeer behoort, waarbij men vooral belang hecht aan het feit dat de verhuurder verplicht is het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud moet leveren35. De verhuurder moet het goed ook in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is36. De verhuurder is ook vrijwaring verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend. Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht de huurder daarvoor schadeloos te stellen37. 3.2 Regionale wetgeving

30

Wet van 20 februari 1991 - Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2. Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, B.S. 22 februari 1991. 31 Art. 2, §1, lid 2 van de Woninghuurwet. 32 K.B. 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, B.S. 21 augustus 1997. 33 Art. 2, §1, lid 5 van de Woninghuurwet. 34 Art. 2, §1, lid 6-7 van de Woninghuurwet. 35 Art. 1720 B.W. 36 Art. 1719 B.W. 37 Art. 1721 B.W.

15

3.2.1 De Vlaamse Wooncode38 3.2.1.1 Inleiding 26. Vele duizenden Vlamingen wonen in een huis met twee of meer structurele problemen (lekkend dak, slechte verwarming, schimmel en vocht, rottend raam- en deurhoutwerk,…) en/of met een gebrek aan basiscomfort ( geen bad of douche, geen warm stromend water, geen toilet met waterspoeling in de woning zelf) en/of een gebrek aan ruimte. De situatie is het schrijnendst binnen het goedkoopste segment van de private huurmarkt, maar ook maatschappelijk kwetsbare eigenaar-bewoners leven vaak in erbarmelijke omstandigheden. 27. Kenmerkend aan deze woonwetgeving is de grote aandacht voor de woningkwaliteitszorg en de expliciete gerichtheid op de private huurmarkt. Deze Wooncode is net zoals het Vlaams Kamerdecreet dus relevant voor de woonkwaliteitsbewaking, vandaar het belang van de vermelding in dit onderzoek. Deze Wooncode heeft, net zoals bij de Brusselse en Waalse Huisvestingscode, een complementaire werking ten aanzien van artikel 433decies van het Strafwetboek die het misdrijf huisjesmelkerij vermeldt. 3.2.1.2 Het toepassingsgebied 28. Het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode heeft betrekking op woningen gelegen in het Vlaamse Gewest. Deze Wooncode regelt op allesomvattende wijze de kwaliteitsbewaking in het Vlaams Gewest (lex generalis). Een woning wordt gedefinieerd als “elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande39”. Een gezin wordt gedefinieerd als “meerdere personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofdverblijfplaats hebben40”. Een woning wordt dus heel ruim gedefinieerd en omvat alle onroerende constructies (appartementen, studio’s, eengezinswoningen,…) waarin gewoond wordt door een gezin of een alleenstaande. Roerende constructies zijn uitgesloten (woonwagens, woonboten,…) 41 . Kamers vallen ook onder het begrip woning en dus ook onder Vlaamse Wooncode, maar voor kamers en studentenkamers is er het Kamerdecreet (lex specialis) waardoor men bij eventuele hiaten in het Kamerdecreet zal terugvallen op de Vlaamse Wooncode. 3.2.1.3 De elementaire kwaliteitsnormen in de Vlaamse Wooncode 29. De Vlaamse Wooncode voert in artikel 5 elementaire gewestelijke veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen in welke vanaf 1 november 1998 van toepassing zijn voor alle huur- als eigendomswoningen en dit ongeacht hun ouderdom of hun statuut 38

Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus 1997. Art. 2, 31° Vlaamse Wooncode. 40 Art 2, 8° Vlaamse Wooncode. 41 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 223. 39

16

(particuliere of sociale woning), zelfs voor deze die door de eigenaar bewoond zijn. Ze gelden dus ook voor woningen die niet als hoofdverblijfplaats worden verhuurd. Dit is het grote verschil met de federale kwaliteitsnormen uit de Woninghuurwet die alleen van toepassing zijn op huurovereenkomsten betreffende hoofdverblijfplaatsen. 30. Alle woningen moeten ten allen tijde voldoen aan deze minimale kwaliteitsvereisten. Het uitvoeringsbesluit van 6 oktober 1998 stelt de minimale kwaliteitsnormen vast42. In deze normen moeten we een onderscheid maken tussen de objectgebonden normen die betrekking hebben op de woning zelf, waarbij abstractie wordt gemaakt van de bewoners en hun aantal, en anderzijds de subjectgebonden normen die wel betrekking hebben op het aantal bewoners. De objectgebonden normen betreffen o.a. de minimale oppervlakte van de woning, de sanitaire voorzieningen, de verwarmingsmogelijkheden, de stabiliteit en de bouwfysica,… Het dient benadrukt te worden dat dit minimale kwaliteitsnormen zijn en geen comfortnormen. Woningen die niet aan deze normen voldoen, kunnen ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard43. De subjectgebonden normen verwijzen naar de bezettingsnorm, waarbij deze norm het maximaal aantal bewoners vastlegt waarvoor de woning aangepast is. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van een dubbele parameter, nl. het aantal woonlokalen enerzijds en de totale netto-vloeroppervlakte in deze woonlokalen anderzijds. De uiteindelijke bezettingsnorm wordt bepaald door het laagste resultaat van beide parameters. Op basis van deze bezettingsnorm kunnen woningen die aan de objectgebonden normen voldoen, toch onaangepast of overbewoond zijn44. Om de toepassing van die normen te controleren, heeft de regering een administratieve en een strafrechtelijke procedure ingevoerd45. 3.2.1.4 De administratieve en strafrechtelijke procedure 3.2.1.4.1 De administratieve procedure 31. De administratieve handhaving van de woonkwaliteitsnormen van huurwoningen is in de drie gewesten opgebouwd rond een systeem van conformiteitsattesten en aan een procedure tot ongeschikt-, onbewoonbaar of overbewoondverklaring van de woning door de burgemeester op aangeven van de bevoegde ambtenaar. Het grote verschil met Brussel is dat het Vlaamse gewest voor deze administratieve procedure een centrale rol geeft aan de gemeenten met een ondersteunende rol voor het Agentschap Wonen-Vlaanderen. Het doel van deze administratieve handhaving is de verbetering van de woonkwaliteit. 42

Besluit van 6 oktober 1998 van de Vlaamse regering betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen, B.S. 30 oktober 1998. 43 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 224. 44 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 224. 45 X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 32.

17

3.2.1.4.1.1 Het vrijwillig conformiteitsattest 32. De Vlaamse Wooncode voert een conformiteitsattest in voor de woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd. Het conformiteitsattest is een attest dat aangeeft dat de woning voldoet aan de veiligheids-, gezondheids-, en kwaliteitsnormen. Het attestensysteem heeft geen dwingend karakter46, aangezien het geen verhuurvergunning is47. Het attest heeft daarentegen wel een bevrijdend karakter in die zin dat wie een attest kan voorleggen niet kan worden gestraft ook al zijn de normen overtreden48. Het attest kan worden aangevraagd door de (mede-)eigenaar, de vruchtgebruiker, de opstalhouder of de onderverhuurder die een woning verhuurt49. 33. De invoering van het conformiteitsattest werd gefaseerd ingevoerd. Men diende zich in de eerste plaats op de oudste huurwoningen te concentreren, nl. de huurwoningen van voor 1919, omdat in dat marktsegment de meeste huurwoningen van slechte kwaliteit voorkomen. Vanaf november 2002 kan een attest worden aangevraagd voor de woningen gebouwd voor 1946. Vanaf november 2007 kan men een attest aanvragen voor de woningen gerealiseerd voor 1962. Vanaf 1 februari 2008 komt elke woning die gerealiseerd werd voor 1 november 1998 en meer dan 20 jaar oud is in aanmerking voor de aanvraag van een conformiteitsattest. Recentere woningen komen ook in aanmerking wanneer zij na 1 november 1998 ongeschikt of onbewoonbaar werden verklaard of wanneer zij na die datum werden gerealiseerd. Hetzelfde geldt voor woningen die na 1 november 1998 zijn ontstaan door opsplitsing of samenvoeging van reeds bestaande woningen. Voor woningen gerealiseerd voor 1 november 1998 en minder dan 20 jaar oud kan een conformiteitsattest worden verkregen zonder conformiteitsonderzoek, maar op basis van een verklaring dat de woning voldoet aan de normen van artikel 5 van de Vlaamse Wooncode50. 34. Een attest dient aangevraagd te worden bij het college van burgemeester en schepenen van de plaats waar het onroerend goed gelegen is51. Het college van burgemeester en schepenen beslist binnen een termijn van zestig dagen volgend op de datum van de aanvraag over de afgifte van het conformiteitsattest, na een conformiteitsonderzoek. Als er binnen deze termijn geen beslissing valt, krijgt de aanvrager een conformiteitsattest met de vermelding 'impliciete inwilliging'52. Als het college van burgemeester en schepenen de uitreiking van het conformiteitsattest weigert, kan de verhuurder daartegen beroep aantekenen bij de bestendige deputatie binnen zestig dagen na ontvangst van de weigering. De bestendige deputatie spreekt zich uit binnen

46

Parl.St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 645/6, 24. DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 224. 48 http://www.elfri.be/conformiteitsattest (consultatie 13 september 2011). 49 Art. 8 §1, lid 1 Vlaamse Wooncode. 50 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 225. 51 Art. 8 §1, lid 1 Vlaamse Wooncode. 52 Art. 8 §1, lid 2 Vlaamse Wooncode. 47

18

zestig dagen volgend op de ontvangst van het beroepschrift. Wanneer het beroep wordt ingewilligd, geeft het college van burgemeester en schepenen het conformiteitsattest af53. 35. Het attest wordt afgeleverd op basis van een aantal strafpunten; wanneer meer dan 15 strafpunten worden behaald wordt het attest geweigerd. Bij elk gebrek worden er namelijk strafpunten gegeven. Bijvoorbeeld: niet-algemeen opstijgend vocht in de muur is 3 strafpunten aangezien dit een gebrek in categorie II is. Een gebrek in categorie IV zoals bv. een ernstig risico op CO-vergiftiging is 15 strafpunten54. 36. Behoudens toepassing van de artikelen 10 en 11, is het attest geldig voor een termijn van 10 jaar en dit geldt ook voor elke opvolgende verhuring binnen deze 10 jaar55. Het attest vervalt van rechtswege wanneer de woning ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond verklaard wordt56. Het conformiteitsattest wordt ingetrokken wanneer wordt vastgesteld dat de woning niet langer voldoet aan de veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitseisen57. Het conformiteitsattest kan worden ingetrokken door het college van burgemeester en schepenen of de gewestelijke ambtenaar. De intrekking kan slechts gebeuren na een voorafgaande waarschuwing met de aanmaning om binnen een termijn, die wordt bepaald door - naar gelang van het geval - het college van burgemeester en schepenen of de gewestelijke ambtenaar, en die ten hoogste zes maanden bedraagt, de nodige maatregelen te nemen of de nodige werkzaamheden uit te voeren58. 37. Zodra de verhuurder een conformiteitsattest heeft bekomen, is hij verplicht om een afschrift ervan aan de huurder te bezorgen. De huurder en de kandidaat-huurder kunnen de overhandiging van dit afschrift eisen59. 38. Uit een onderzoek in 2009 blijkt dat vooral in de steden conformiteitsattesten worden aangevraagd. In Antwerpen werden 3.300 attesten uitgereikt en in Gent 8.000 (bijna allemaal voor studentenkamers). In de helft van de centrumgemeenten daarentegen heeft geen enkele huurwoning een conformiteitsattest60. Mijn verzoek tot het verkrijgen van recentere gegevens bij verschillende steden en gemeenten betreffende deze attesten werden geweigerd. 3.2.1.4.1.2 Ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring 39. Onverminderd de toepassing van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet kan de burgemeester op eigen initiatief of op verzoek een woning die niet beantwoordt aan de in 53

Art. 8 §2 Vlaamse Wooncode. http://www.bouwenenwonen.be/home/lokaal_woonbeleid/verbeteren_van_de_woningkwaliteit/uploads/d ocumentenbank/0c547a88539b2583e011640bab76a51e.pdf (consultatie 6 april 2012); DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 224. 55 Art. 9 Vlaamse Wooncode. 56 Art. 10 Vlaamse Wooncode. 57 Art. 11 Vlaamse Wooncode. 58 Art. 12 Vlaamse Wooncode. 59 Art. 7, lid 3 Vlaamse Wooncode. 60 X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 32. 54

19

artikel 5 van de Vlaamse Wooncode bedoelde normen bij besluit ongeschikt of onbewoonbaar verklaren, op voorwaarde dat de gewestelijk ambtenaar de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring heeft geadviseerd en na de eigenaar en de bewoner te hebben gehoord. De burgemeester neemt in dat geval alle maatregelen die hij noodzakelijk acht ter uitvoering van het besluit. In afwijking van artikel 18, § 1 van de Vlaamse Wooncode kan de burgemeester op advies van de gewestelijke ambtenaar bepalen dat de renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken worden uitgevoerd binnen een door hem of haar bepaalde termijn die maximaal 15 dagen bedraagt. Na het verstrijken van die termijn moet de woning beantwoorden aan de in artikel 5 bedoelde normen. De gewestelijke ambtenaar gaat na of de werken zijn uitgevoerd en als de woning beantwoordt aan de vermelde normen en vereisten. Indien de nodige werken niet uitgevoerd worden binnen de termijn, kan de burgemeester die werken laten uitvoeren, waarbij op vertoon van een staat de kosten van de werken verhaald kunnen worden op de eigenaar61. 40. Een woning of een kamer is ongeschikt indien de minimale kwaliteitsnormen worden geschonden. Terwijl een woning of een kamer onbewoonbaar is wanneer er ernstige veiligheids- en gezondheidsrisico’s worden vastgesteld. 41. Het verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren kan worden ingediend door het gemeentebestuur, de voorzitter van de raad voor maatschappelijk welzijn, de gewestelijk ambtenaar, de sociale woonorganisaties, de gezondheidsinspecteur van het ambtsgebied waarin de woning gelegen is of elkeen die blijk geeft van een belang62. 42. Wanneer tot herhuisvesting moet worden overgegaan, worden deze herhuisvestingskosten verhaald op de eigenaar. Artikel 15 §1, zesde lid van de Vlaamse Wooncode bepaalt uitdrukkelijk welke kosten kunnen worden teruggevorderd. Zo kan men o.a. de kosten om de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning te ontruimen of de vervoerkosten en/of stockeerkosten met betrekking tot het meubilair en de goederen van de bewoners van de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning verhalen op de eigenaar. 43. De burgemeester neemt een beslissing binnen drie maanden na de ontvangst van het verzoek. Tegen de beslissing van de burgemeester kan beroep aangetekend worden bij de Vlaamse Regering binnen dertig dagen na de betekening van de beslissing. Bij de kennisgeving van de ontvankelijkheid van het beroep nodigt de Vlaamse Regering de eigenaar, de bewoner en de burgemeester uit om hun argumenten schriftelijk kenbaar te maken. De Vlaamse Regering neemt een beslissing binnen drie maanden na de ontvangst van het beroepschrift63.

61

Art. 15 §1 Vlaamse Wooncode. Art. 15 §1, lid 4 Vlaamse Wooncode. 63 Art. 15 §2, lid 1 Vlaamse Wooncode. 62

20

Als de burgemeester geen beslissing neemt, kunnen de verzoeker en de overige instanties, vermeld in artikel 15, §1,vierde lid van de Vlaamde Wooncode, beroep aantekenen bij de Vlaamse Regering binnen de twaalf maanden na het verstrijken van de termijn van drie maanden na de ontvangst van het verzoek bij de burgemeester. De Vlaamse Regering neemt een beslissing binnen drie maanden na de ontvangst van het beroepschrift, nadat ze de eigenaar en de bewoner gehoord heeft. Als de Vlaamse Regering geen beslissing neemt binnen de termijn van drie maanden wordt het beroep geacht ingewilligd te zijn64. De Vlaamse regering kan in beroep het besluit nemen om het gebouw ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren en de nodige maatregelen bevelen. Ze kan onder meer de burgemeester gelasten het gebouw te doen ontruimen en de toegang ertoe te verbieden. Ze bepaalt eventueel de termijn die in acht moet worden genomen voordat die maatregel wordt uitgevoerd.65 44. Een huurovereenkomst die betrekking heeft op een ongeschikte of onbewoonbare woning is absoluut nietig wegens strijdigheid met de openbare orde 66 . Behoorlijke huisvesting is namelijk een grondrecht en grondrechten belangen de openbare orde aan67. 45. Deze woningen kunnen ofwel in aanmerking komen voor renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden die binnen een termijn, die de Vlaamse regering vaststelt, worden uitgevoerd of de eigenaar moet de woning slopen of moet een andere bestemming geven volgens de bepalingen van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening68. 46. Een woning die ongeschikt- of onbewoonbaar wordt verklaard, wordt ook opgenomen in de gewestelijke inventaris van leegstand en verkrotting (infra hoofdstuk 6). 3.2.1.4.2 De strafrechtelijke procedure 47. Een tweede instrument voor de handhaving van de woonkwaliteitsnormen is het strafrecht. Terwijl het doel van de administratieve handhaving de kwaliteit van de huurwoningen en kamers controleert en aan de burgemeester advies kan geven deze ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren, controleert het agentschap RWO-Wooninspectie eveneens de woningen en kamers met het doel een proces-verbaal op te stellen tegen de verhuurder, waarbij dit proces-verbaal dan wordt overgemaakt aan het parket van de procureur des Konings waardoor een opsporingsonderzoek wordt geopend 69 . Dat opsporingsonderzoek kan worden afgesloten door een dagvaarding voor de correctionele rechtbank, een seponering of een betaling van een minnelijke schikking70. 64

Art. 15 §2, lid 2 Vlaamse Wooncode. Art. 15 §3, lid 3 Vlaamse Wooncode. 66 Corr. Gent, 24 juni 2008, RW 2008-2009, 169; Gent 13 juni 2008, T. Vred. 2010, 7-8, 338. 67 Vred. Sint-Truiden 12 april 2001, Huur 2002, 139. 68 Art. 18-19 Vlaamse Wooncode. 69 VANDROMME, T., “De Wooninspectie treedt op tegen het krotverhuur. Het verhuren van een niet conforme woongelegenheid is een misdrijf”, Huurdersblad, januari-februari 2008, nr. 184, 6. 70 X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 33. 65

21

48. Sinds de oprichting van de Vlaamse Wooninspectie in 2001 wordt gewerkt met prioriteiten, die er voor zorgen dat de wooninspecteurs zich concentreren op de meest ernstige en schrijnende vormen van krotverhuur waar een strafrechtelijk optreden nodig is. De prioriteiten van de Vlaamse Wooninspectie werden gebundeld rond drie clusters: (1) optreden na uitputting van de procedure tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring; (2) onmiddellijk optreden bij gevallen van ernstige veiligheids- en gezondheidsrisico's voor de bewoners; (3) optreden op vraag van gerechtelijke instanties71. 49. Artikel 20 van de Vlaamse Wooncode bepaalt dat het verhuren, ter beschikking stellen met het oog op bewoning of zelfs het te huur stellen van een woning die niet voldoen aan de normen van artikel 5 van de Vlaamse Wooncode, strafbaar wordt gesteld met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro. Het misdrijf wordt gestraft met een geldboete van 1000 tot 100.000 euro en met een gevangenisstraf van één jaar tot vijf jaar wanneer van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt of als het een daad van deelneming aan de hoofd- of bijkomende bedrijvigheid van een vereniging betreft, ongeacht of de schuldige de hoedanigheid van leidend persoon heeft72. In tegenstelling tot de Brusselse Directie Gewestelijke Wooninspectie kan de Vlaamse Wooninspectie dus optreden vanaf het moment dat er een advertentie verschijnt of er een bordje ‘te huur’ wordt geplaatst en hoeft ze niet te wachten tot de woning is verhuurd of bewoond73. Dit is naar mijn mening een knelpunt die men dringend moet aanpakken in de Brusselse Huisvestingscode. 50. De Vlaamse Wooninspectie beschikt over ongeveer vijfentwintig personeelsleden, wat in principe heel beperkt is aangezien men actief moet zijn over heel Vlaanderen. Het is van belang dat krotverhuurders weten dat er in heel Vlaanderen een reële pakkans is. De Vlaamse Wooninspectie verklaarde in hun rapport van 2009 dat het beperkte personeelsbestand op zich tot geen problemen kan leiden, aangezien er een goeie samenwerking is met andere diensten van de Vlaamse overheid en inspectiediensten (bv. agentschap Wonen-Vlaanderen, huisvestingsambtenaren, politiediensten,…)74. Na het inzien van hun rapport van 2010 (negende werkjaar) kan men vaststellen dat de Vlaamse Wooninspectie er toch niet in slaagt om overal actief aanwezig te zijn op het terrein in het Vlaamse Gewest, aangezien ze in 2010 maar in 123 gemeenten optraden, terwijl dit in het zevende werkjaar (2008) 129 gemeenten waren. Gelet op de 308 Vlaamse gemeenten betekent dit slechts 40%75. Dit percentage toont aan dat men totaal niet actief is over heel

71

http://www.rwo.be/ (consultatie 6 april 2012). Art. 20, lid 3 Vlaamse Wooncode. 73 X., 7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 33. 74 X., Rapport acht jaar Vlaamse Wooninspectie, Brussel, Agentschap RWO, 2010, 7. 75 http://www.rwo.be/LinkClick.aspx?fileticket=lutAo7ZAraA%3D&tabid=13634&mid=20811 (consultatie 6 april 2012). 72

22

Vlaanderen. Een mogelijke oplossing hiervoor kan het voorzien zijn van meer personeelsleden, maar dit brengt natuurlijk een financieel nadeel met zich mee. In 2009 werden door de Vlaamse Wooninspectie 2.390 woningen geverbaliseerd, terwijl in het negende werkjaar (2010) 2219 woonentiteiten geverbaliseerd werden. Het totaal aantal geverbaliseerde woonentiteiten voor de negen werkjaren (2001-2010) komt daarmee op 9.65776. In verhouding met het aantal proces-verbalen worden er weinig gerechtelijke vonnissen geveld, aangezien volgens de gegevens van de Vlaamse Wooninspectie in 2010 124 strafrechtelijke uitspraken werden gedaan waarvan er 78 in kracht van gewijsde zijn getreden (62,90%). In het achtste werkjaar (2009) werden 87 gerechtelijke uitspraken ontvangen waarvan 60 in kracht van gewijsde77. Het aantal strafrechtelijke uitspraken gaat al een aantal jaren in stijgende lijn, wat uiteraard een positieve evolutie is, maar aantoont dat de rechterlijke macht nog strenger en vaker moet optreden tegen dergelijke praktijken om ze te bestrijden. 3.2.1.4.3 De herstelvordering 51. Een bijzonder instrument dat in 2007 in de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet werd geïntroduceerd is de herstelvordering 78 . De herstelvordering houdt in dat de Vlaamse Wooninspectie of het college van burgemeester en schepenen bij het parket of bij de rechtbank van eerste aanleg een vordering wordt ingediend, waarin wordt gevraagd dat de verhuurder binnen een termijn van maximaal 2 jaar werken uitvoert aan de woning om ze te laten voldoen aan minimale kwaliteits- en veiligheidsnormen. Na het uitvoeren van de renovatiewerken mogen er geen gebreken meer aanwezig zijn. 52. Het doel is dus vooral dat men via de rechter de verbetering van de woningkwaliteit wil nastreven. Door te vorderen dat alle gebreken worden weggewerkt, wordt in ieder geval vermeden dat oppervlakkig oplapwerk wordt gedaan en wordt getracht deze panden definitief uit het circuit van verkrotte panden te krijgen. Door bijvoorbeeld toe te laten dat er nog een (kleine) vochtproblematiek over blijft, kan de woning in relatief korte tijd opnieuw zware gebreken vertonen wanneer het niet aangepakte vochtprobleem zich verder ontwikkelt. 53. De herstelvordering kan enkel opgelegd worden aan de overtreder, aangezien deze vordering gekoppeld is aan het misdrijf. Bijgevolg moeten de gebrekkige panden dus verhuurd zijn of ter beschikking gesteld worden, alvorens ze in aanmerking komen voor een herstelvordering. Het misdadig opzet van de betrokkene is echter bewezen zodra iemand een verkrotte woonentiteit te huur stelt ( Bv. een bordje ‘te huur’ plaatsen aan de ruit) 79.

76

http://www.rwo.be/LinkClick.aspx?fileticket=lutAo7ZAraA%3D&tabid=13634&mid=20811 (consultatie 6 april 2012). 77 http://www.rwo.be/LinkClick.aspx?fileticket=lutAo7ZAraA%3D&tabid=13634&mid=20811 (consultatie 7 april 2012). 78 Art. 20bis Vlaamse Wooncode. 79 X., Rapport 8 jaar Vlaamse Wooninspectie, Brussel, Agentschap RWO, 2010, 39.

23

54. Wanneer de wooninspecteur een herstelvordering inleidt bij het parket, zal hij een afschrift ervan overmaken aan het college van burgemeester en schepenen en aan de overtreder. Door deze handeling weet de overtreder wat van hem verwacht wordt en kan hij het herstel al verwezenlijken vooraleer hij wordt gedagvaard80. De praktijk leert dat de verwittiging dat de herstelvordering is ingeleid de verhuurders effectief aanzet tot grondige renovatie van hun panden nog voor ze voor de rechter moeten verschijnen. Dit zorgt dus voor een snellere behandeling van de woonkwaliteit, aangezien men soms jaren moet wachten op een gerechtelijke uitspraak. In 2009 heeft de Vlaamse Wooninspectie voor 1184 woningen een herstelvordering ingeleid 81 . Door de gemeenten werd geen enkele herstelvordering ingediend. De Wooninspectie stelde in 2009 vast dat 182 woningen volledig werden hersteld nog voor er een gerechtelijke uitspraak kwam 82 en dat er slechts 6 definitieve veroordelingen tot herstel werden uitgesproken83. 55. Het lage aantal gerechtelijke uitspraken is voor een groot deel te wijten aan de lange procesgang. Vaak wordt uitstel verleend om de beklaagde de kans te geven het herstel van de verkrotte woning door te voeren. Hoewel hiervoor begrip kan worden opgebracht, vindt de Vlaamse Wooninspectie dat hierbij niet oneindig dient tegemoet gekomen te worden aan de vragen van de beklaagde. Eens duidelijk is dat de beklaagde helemaal niet tot herstel overgaat, kan tot veroordeling met herstel worden overgegaan. Aan een veroordeling tot herstel is immers steeds een termijn gekoppeld om het herstel door te voeren84. In principe heeft de beklaagde vooraleer de zaak voor de rechter verschijnt al een uitgebreide termijn gekregen om alle gebreken in zijn of haar pand te herstellen, aangezien de herstelvordering steeds wordt overgemaakt aan de overtreder en men dus degelijk op de hoogte is. Lange gerechtelijke procedures zorgen ervoor dat een snelle en efficiënte aanpak van verhuurders van krotten bemoeilijkt wordt. Wanneer woningen leeg blijven staan tijdens deze procedure, blijven ze verder aftakelen, wat alleen maar zorgt voor een grotere kost om te renoveren. Sommige rechters willen vaak nog een nieuwe controle tijdens de gerechtelijke procedure, waardoor deze vaak nutteloos en vooral tijdrovend zijn, aangezien de Wooninspectie voor een degelijk dossier zorgt met alle nodige stavingstukken. Men kan dus vaststellen dat wanneer een proces te lang duurt dit alleen maar nadelen heeft om deze problematiek op te lossen. De rechterlijke macht zou beter meer vertrouwen krijgen 80

X., Rapport 8 jaar Vlaamse Wooninspectie, Brussel, Agentschap RWO, 2010, 39. X., Rapport 8 jaar Vlaamse Wooninspectie, Brussel, Agentschap RWO, 2010, 39. 82 X., Rapport 8 jaar Vlaamse Wooninspectie, Brussel, Agentschap RWO, 2010, 40. 83 X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 33. 84 http://www.rwo.be/LinkClick.aspx?fileticket=lutAo7ZAraA%3D&tabid=13634&mid=20811 (consultatie 7 april 2012). 81

24

in het dossier die afgeleverd wordt door de Wooninspectie waardoor er geen bijkomende controles meer moeten gebeuren die alleen maar tijdrovend zijn en toch meestal nutteloos. Men moet ook geen uitstel verlenen aan de beklaagde, aangezien de woonkwaliteit prioritair is. 3.2.1.5 Conclusie 56. Het Vlaamse Gewest heeft de keuze gemaakt om naast de administratieve procedure ook een strafrechtelijke procedure in te voeren tegen ongezonde of onveilige woningen. Bij de administratieve procedure spelen de gemeenten en steden een centrale rol, bijgestaan door het Agentschap Wonen. De herstelvordering van ongeschikte en onbewoonbare woningen die nog maar sinds 2007 werd ingevoerd moet nog meer ingang vinden, maar heeft een honderdtal eigenaars toch al aangezet om alle gebreken aan de woning weg te werken. Wat dus duidelijk aantoont dat men op de goeie weg is. Dat voor de strafrechtelijke procedure een aparte gespecialiseerde en gewestelijke dienst werd opgericht is een goede zaak. Het type eigenaars dat zij willen aanpakken vraagt om specialisatie. Het feit dat ook al het te huur stellen van ongeschikte of onbewoonbare woningen strafbaar is, biedt daarbij de mogelijkheid om op te treden vooraleer de woning bewoond is, zodat talloze slachtoffers van dergelijke misdrijven vermeden kunnen worden. Een belangrijke onduidelijkheid die men kan vaststellen is het feit dat bij een herstelvordering het herstel tot nul strafpunten moet worden gevraagd en dit terwijl men al een conformiteitsattest kan aanvragen wanneer men nog minder dan 15 strafpunten telt. Het zou logischer zijn wanneer men voorziet dat men geen conformiteitsattest aflevert van zodra de wooninspecteur of het college van burgemeester en schepen een herstelvordering heeft ingeleid en zolang deze vordering niet volledig werd uitgevoerd. In het rapport van de Vlaamse Wooninspectie heeft men ook gewezen op het probleem betreffende de verkoop van het pand door de eigenaar-verhuurder tegen wie een herstelvordering werd opgesteld. De koper van dergelijke woning moet in principe wel kennis hebben van de door de rechter opgelegde herstelmaatregel. Het blijft echter wel de veroordeelde verkoper of de gemachtigde overheid die de werken moet uitvoeren, maar dit kan natuurlijk leiden tot executiegeschillen tussen de veroordeelde verkoper en de nieuwe eigenaar. Vandaar dat men erop wees dat het beter is om in de Vlaamse Wooncode en het Vlaams Kamerdecreet in te schrijven dat bij aankoop van een woning of een kamerwoning waarop een door de rechter opgelegde herstelmaatregel rust, de koper wordt verplicht het opgelegde herstel zelf uit te voeren, onverminderd de verplichtingen van de verkoper, zo worden de uitvoeringsproblemen vermeden85.

85

X., Rapport 8 jaar Vlaamse Wooninspectie, Brussel, Agentschap RWO, 2010, 49.

25

3.2.2 Vlaams Kamerdecreet 3.2.2.1 Algemeen 57. Op 11 september 1998 trad het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers in het Vlaamse Gewest in werking86. In het besluit van de Vlaamse regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers staat de praktische regeling beschreven87. Dit decreet is relevant voor de woonkwaliteitsbewaking. 58. Voor we dit decreet uitgebreider bespreken is het van belang om een duidelijk onderscheid te maken tussen een kamer en een studentenwoning. In artikel 2 van dit decreet beschrijft men een kamer als volgt: “een woning waarin één of meer van de volgende voorzieningen ontbreken: WC, bad of douche, kookgelegenheid en waarvan de bewoners voor deze voorzieningen afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt””88. Een studentenkamer wordt als volgt omschreven: “elke individuele kamer in een studenten- of studentengemeenschapshuis”89. 59. Algemeen gaat het dus over een kamer of een studentenkamer waarbij de bewoner van een dergelijke niet-zelfstandige woonentiteit niet over alle functies beschikt in zijn eigen woonentiteit om een menswaardig leven te leiden, maar daarvoor dient gebruik te maken van gemeenschappelijke voorzieningen. Studio’s, verhuur van appartementen,... voldoen niet aan de definitie van artikel 2,3° van het Kamerdecreet en vallen daarom onder de Vlaamse Wooncode 3.2.2.2 Algemene elementaire kwaliteits- en veiligheidsnormen 60. Artikel 4 van dit decreet beschrijft een aantal algemene elementaire kwaliteits- en veiligheidsnormen die zowel gelden voor kamers als voor studentenkamers wanneer zij te huur worden gesteld of verhuurd. Artikel 4 voorziet o.a. in het feit dat een (studenten)kamer moet beschikken over een wastafel met stromend water, over voldoende en veilige electriciteitsinstallaties voor de verlichting van de kamer en het veilig gebruik van elektrische toestellen, over voldoende en veilige verwarming, een toilet met waterspoeling en reukafsnijder,… De kamer of studentenkamer alsmede de kamerwoning, het studentenhuis of het 86

Decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997. 87 Besluit van de Vlaamse Regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers , B.S. 10 december 2003. 88 Artikel 2, 3° van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997. 89 Art. 2, 7° van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997.

26

studentengemeenschapshuis moeten ook voldoen aan alle vereisten inzake brandveiligheid, stabiliteit en bouwfysica. 3.2.2.3 Specifieke normen voor kamers 61. De artikels 6 en 7 van het Vlaams Kamerdecreet beschrijven de specifieke normen voor kamers die betrekking hebben op de vereiste minimale oppervlakte. Artikel 6 luidt als volgt: “Een kamer waarin geen kookmogelijkheden, noch een bad of stortbad aanwezig zijn, heeft een oppervlakte van ten minste 12 m² wanneer ze wordt bewoond door één persoon. Deze oppervlakte wordt verhoogd met 6 m² wanneer de kamer bewoond wordt door twee personen. De Vlaamse Regering stelt de verdere normen inzake de vereiste minimale omvang van de kamer vast in relatie tot het aantal bewoners. De huurders beschikken in de gemeenschappelijke ruimtes over kookmogelijkheden en een bad of een stortbad in een door de Vlaamse Regering vast te stellen verhouding tot het aantal kamers in de kamerwoning. De Vlaamse Regering stelt de normen vast waaraan deze voorzieningen en de gemeenschappelijke ruimte moeten voldoen”. Artikel 7 voorziet het hierna volgende: “ Bij gebrek aan de in artikel 6 bedoelde kookmogelijkheden en een bad of stortbad in de gemeenschappelijke ruimtes, dienen deze voorzieningen aanwezig te zijn in de kamer. De in artikel 6 vermelde minimale oppervlakte wordt in dit geval telkens verhoogd met 3 m².” 3.2.2.4 Specifieke normen voor studentenkamers 62. Net zoals bij kamers zijn er voor de studentenkamers ook specifieke normen voorzien. Deze specifieke normen worden beschreven door artikel 8 van dit Vlaams Kamerdecreet en luiden als volgt:” De studentenkamer die na de inwerkingtreding van dit decreet wordt gebouwd of wordt gerealiseerd na vernieuwbouw of door omvorming van een woning in een studentenhuis of studentengemeenschapshuis heeft een oppervlakte van ten minste 12 m². De studentenkamer die voor de inwerkingtreding van dit decreet werd gebouwd of werd gerealiseerd na vernieuwbouw of door omvorming van een woning in een studentenhuis of studentengemeenschapshuis overeenkomstig de geldende bepalingen inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw, de afgifte van een conformiteitsattest niet worden geweigerd op grond van de in het eerste lid bepaalde oppervlaktenorm wanneer de studentenkamer een oppervlakte heeft van ten minste 8 m². Men voorziet ook in dit bovenstaande artikel dat iedere studentenkamer of studentengemeenschapshuis moet beschikken over een gemeenschappelijke ruimte, een ruimte voor de berging van evenveel fietsen als er studentenkamers zijn en een bad of een stortbad per groep of deel van een groep van tien studenten90.

90

Art. 8 §2 - §4 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997.

27

3.2.2.5 De aanvullende gemeentelijke normen 63. De gemeente kan ingevolge een verordening van de gemeenteraad strengere veiligheidsen kwaliteitsnormen voor kamers en kamerwoningen of studentenkamers en studentengemeenschapshuizen opleggen en het te huur stellen of verhuren van kamers aan een voorafgaandelijke vergunning onderwerpen91. Na goedkeuring in de gemeenteraad wordt de gemeentelijke verordening ter bekrachtiging voorgelegd aan de Vlaamse Regering. De verordening geldt vanaf de bekrachtiging en tot deze herzien of vervangen wordt met toepassing van dezelfde procedure92. 3.2.2.6 Administratieve handhaving en strafsancties in het Vlaams Kamerdecreet 3.2.2.6.1 Administratieve handhaving 3.2.2.6.1.1 Het conformiteitsattest in het Vlaams Kamerdecreet 3.2.2.6.1.1.1 Het principe 64. Er is niet geopteerd voor een meldings-, noch een vergunningsysteem, maar voor het stelsel van een conformiteitsattest, net zoals in de Vlaamse Wooncode. Dit attest is geen verplichte voorwaarde om tot verhuring van kamers en studentenkamers te mogen overgaan. Het is daarentegen een attest dat wordt uitgereikt door de gemeenten op vraag van de verhuurder en dat vaststelt of de kamers of studentenkamers voldoen aan de gewestelijke minimale kwaliteitsregels. Het is dus een officiële verklaring van de ter zake bevoegde overheid dat een attest werd aangevraagd en dat de zaak waarop het attest betrekking heeft na onderzoek in overeenstemming werd bevonden met de in die aangelegenheid vastgestelde normen. 3.2.2.6.1.1.2 Het verval en de intrekking van het conformiteitsattest 65. Het conformiteitsattest, voorzien in artikel 10 van het Vlaams Kamerdecreet, vervalt van rechtswege vanaf het ogenblik dat de kamerwoning, de kamer, het studenten- of studentengemeenschapshuis of de studentenkamer ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard overeenkomstig het decreet op de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting of artikel 135 van de Gemeentewet93. Het conformiteitsattest van de kamerwoning, het studenten- of studentengemeenschapshuis die structureel wordt gewijzigd door verbouwingswerken, vervalt van rechtswege vanaf het

91

Art. 9, lid 1 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997. 92 Art. 9, lid 2 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997. 93 Art. 14 §1, lid 1 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997.

28

ogenblik van deze structurele wijziging. De verhuurder moet na de structurele wijzigingen een nieuw conformiteitsattest aanvragen94. 66. Artikel 15 van het Vlaams Kamerdecreet omschrijft de gevallen wanneer het conformiteitsattest wordt ingetrokken; waaronder als de kamerwoning of de kamer niet langer voldoet aan de veiligheids- en kwaliteitsnormen bedoeld in de artikelen 4, 6 en 7 of als het studenten- of studentengemeenschapshuis of de studentenkamer niet langer voldoet aan de veiligheids- en kwaliteitsnormen, bedoeld in artikelen 4 en 8 of wanneer de kamer of studentenkamer aan meer personen wordt verhuurd dan volgens het conformiteitsattest is toegelaten. In de eerste twee bovenstaande gevallen kan het conformiteitsattest slechts worden ingetrokken na een voorafgaandelijke verwittiging met de aanmaning om binnen een termijn die wordt bepaald door, naargelang van het geval, het college van burgemeester en schepenen of de gewestelijke ambtenaar en die ten hoogste zes maanden bedraagt, de nodige maatregelen te nemen of de nodige werkzaamheden uit te voeren. In afwijking van het bovenstaande kan men wanneer er sprake is van ernstige gevallen, de intrekking onmiddellijk doen ingaan op het door het college van burgemeester en schepenen of de gewestelijke ambtenaar vastgestelde ogenblik. Het conformiteitsattest wordt ingetrokken door het college van burgemeester en schepenen. De gewestelijke ambtenaren, bedoeld in artikel 24, 3° van het decreet op de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting, zijn eveneens bevoegd om het conformiteitsattest in te trekken95. 3.2.2.6.1.2 Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring 67. Het Kamerdecreet bevat net zoals in de Vlaamse Wooncode twee mogelijkheden als sanctiemechanismen. In de eerste plaats zijn er de administratieve maatregelen waardoor de kamerwoning ongeschikt en/of onbewoonbaar kan worden verklaard. Daarnaast zijn er de strafsancties wanneer de eigenaar gebrekkige kamers of studentenkamers verhuurt 96 . Het Kamerdecreet verbindt geen burgerrechtelijke sancties aan inbreuken op de minimale kwaliteitsnormen. De algemene regels van het verbintenissenrecht moeten worden toegepast97. 68. De (studenten)kamers die niet beantwoorden aan de normen zijn ongeschikt 98. Als de (studenten)kamer gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden, is de 94

Art. 14 §2, lid 1 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997. 95 Art. 15, lid 2 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997. 96 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 235. 97 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 235. 98 Art. 16 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997.

29

(studenten)kamer onbewoonbaar. De (studenten)kamer met een bezetting die groter is dan toegelaten volgens de normen, is overbewoond wanneer het aantal bewoners van de (studenten)kamer zo groot is dat het een veiligheids- of gezondheidsrisico inhoudt99. 3.2.2.6.2 De strafsancties 3.2.2.6.2.1 Algemeen 69. Artikel 17 van het Vlaams Kamerdecreet voorziet dat wanneer een kamerwoning, een (studenten)kamer of een studentengemeenschapshuis die niet voldoet aan de kwaliteitsvereisten en rechtstreeks of via tussenpersoon wordt verhuurd of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, dan wordt de verhuurder, de eventuele onderverhuurder of diegene die het goed ter beschikking stelt, gestraft met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro. Het misdrijf, zoals hierboven omschreven, wordt gestraft met een geldboete van 1000 tot 100.000 euro en met een gevangenisstraf van één jaar tot vijf jaar als van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt of als het een daad van deelneming aan de hoofd- of bijkomende bedrijvigheid van een vereniging betreft, ongeacht of de schuldige de hoedanigheid van leidend persoon heeft100. 3.2.2.6.3 Herstelvordering 70. Naast de straf kan de rechtbank, net zoals bij de Vlaamse Wooncode (artikel 20bis), de overtreder bevelen om werken uit te voeren om het goed, bedoeld in artikel 17, te laten voldoen aan de kwaliteitsvereisten. Als de rechtbank vaststelt dat het goed, vermeld in artikel 17 van het Vlaams Kamerdecreet, niet in aanmerking komt voor werken, beveelt ze de overtreder om er een andere bestemming aan te geven overeenkomstig de bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 of om het te slopen, tenzij de sloop ervan verboden is op grond van wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen. Dat gebeurt ambtshalve of op vordering van de wooninspecteur of het college van burgemeester en schepenen op wier grondgebied het goed, bedoeld in artikel 17, zich bevindt. De rechtbank bepaalt de termijn voor de uitvoering van de herstelmaatregelen en kan, op vordering van de wooninspecteur of het college van burgemeester en schepenen, eveneens een dwangsom bepalen per dag vertraging in de tenuitvoerlegging van de werken. De termijn voor de uitvoering van de herstelmaatregelen bedraagt maximaal twee jaar101. 71. De vordering wordt bij het parket ingeleid bij gewone brief, in naam van het Vlaamse

99

DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 235. 100 Art. 17, lid 2 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997. 101 Art. 17bis §1 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997.

30

Gewest of het college van burgemeester en schepenen, door de wooninspecteurs en de aangestelden van het college van burgemeester en schepenen. 72. De wooninspecteur of het college van burgemeester en schepenen stuurt een afschrift van de vordering naar de overtreder en naar de eigenaar van het goed waarvoor de vordering werd ingeleid. De vordering vermeldt minstens de gebreken op basis waarvan het herstel wordt gevorderd102. Voor het geval dat de herstelmaatregelen door de overtreder niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn worden uitgevoerd, beveelt het vonnis van de rechter dat de wooninspecteur, het college van burgemeester en schepenen of eventueel de burgerlijke partij 103 ambtshalve in de uitvoering ervan kan voorzien . 3.2.2.6.4 De herhuisvesting104 73. De burgemeester kan met het oog op de naleving van de normen alle noodzakelijke maatregelen (bv. verzegeling) nemen in het kader van de artikelen 133 tot en met 135 van de nieuwe gemeentewet. Indien deze maatregelen gepaard gaan met gedwongen uitdrijving, neemt de burgemeester de nodige initiatieven met het oog op de herhuisvesting van de betrokken bewoners. Het gevaar is immers reëel dat de belangrijkste slachtoffers van de invoering van deze normen de bewoners zelf worden. 74. Ook de Vlaamse Wooncode legt de verantwoordelijkheid voor de herhuisvesting van de bewoners bij de burgemeester. Het is een middelenverbintenis: de burgemeester moet alle nodige inspanningen leveren om de bewoners te herhuisvesten. 3.2.2.6.5 Bijzondere bevoegdheden 75. De burgemeester, de door hem aangestelde technische ambtenaren en ambtenaren van de gemeente, de wooninspecteurs en de gewestelijke ambtenaren hebben het recht tussen acht uur en twintig uur de kamerwoning, de (studenten)kamer(s) en studenten- of studentengemeenschapshuizen te bezoeken om de conformiteit ervan met de veiligheids- en kwaliteitsnormen vast te stellen en de naleving van de bepalingen van dit decreet te controleren105. 76. Er kan tot een huiszoeking worden overgegaan in de volgende gevallen: (a) de verhuurder kan geen conformiteitsattest voorleggen; (b) de kamerwoning of de kamers, het studenten- of studentengemeenschapshuis of de studentenkamers worden zonder nieuwe aanvraag opnieuw te huur gesteld of verhuurd na een ongeschikt- of een onbewoonbaarverklaring; (c) er werden verbouwingswerken uitgevoerd, zoals bedoeld in artikel 14 § 2, zonder daaropvolgende 102

Art. 17bis §4 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997. 103 Art. 17bis §4, lid 1 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997. 104 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 236. 105 Art. 20, lid 1 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997.

31

aanvraag voor een nieuw conformiteitsattest; (d) er zijn voldoende aanwijzingen dat de kamerwoning of de kamer of de studentenkamer of het studentengemeenschapshuis niet meer voldoet aan de kwaliteitsnormen; (e) er zijn voldoende aanwijzingen dat de kamer wordt bewoond door meer personen dan is toegelaten volgens het conformiteitsattest106. 3.2.2.7 Conclusie Kenmerkend aan dit Vlaams Kamerdecreet is de grote aandacht voor de woningkwaliteitszorg voor kamers en studentenkamers. Het Kamerdecreet is net zoals de Wooncodes relevant voor de woonkwaliteitsbewaking en heeft in principe een complementaire werking ten aanzien van artikel 433decies van het Strafwetboek die het misdrijf huisjesmelkerij omschrijft. Bij het lezen van deze masterproef zullen veel studenten kunnen vaststellen dat hun (studenten)kamers niet voldoen aan de vereiste normen zoals in het Kamerdecreet weergegeven. Er is namelijk een beperkt aanbod van studentenkoten in vergelijking met de vraag, waardoor de eigenaars van dergelijke gebouwen voorzien van (studenten)kamers nogal vaak misbruik maken van deze jonge onwetende slachtoffers en (studenten)kamers aanbieden tegen veel te hoge prijzen in vergelijking met de woonkwaliteit. In Gent voorziet men controles op de studentenkoten, waarbij men dit probleem zou aanpakken107. Deze controles zouden beter gebeuren in alle grootsteden waar er sprake is van een grote toestroom van studenten, want ook studenten of gewone inwoners van een kleine kamer hebben het recht op een behoorlijke huisvesting. 3.2.3 De Waalse Huisvestingscode 3.2.3.1 Algemeen 77. De verbetering van de woonkwaliteit is een centrale dimensie in de Waalse huisvestingscode, ingevoerd met het decreet van 1998108. De doelstellingen worden besproken in artikel 2 van de Waalse Huisvestingscode, nl. het Gewest en de andere overheidsorganen passen, elk binnen zijn eigen bevoegdheden, het recht op menswaardig wonen toe waarbij de woning een omgeving is waarin personen en gezinnen wonen, zelfstandig leven en tot ontplooiing komen. Hun beleidsdaden moeten streven naar meer samenhang in de samenleving door het aanmoedigen van de renovatie van het patrimonium en door een diversifiëring en een uitbreiding van het woningaanbod in de woonkernen 109 . Het doel van de Waalse Huisvestingscode is dus het voorzien in gezonde woningen, alsmede ervoor te zorgen dat er bij voorrang woningen ter beschikking worden gesteld van gezinnen met een bescheiden inkomen en van gezinnen in een precaire

106

Art. 21, lid 2 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997. 107 Zie bijlage: Het Nieuwsblad weekend 5 en 6 maart 2011 en 9 maart 2011. 108 Decreet van 29 oktober 1998 houdende de Waalse Huisvestingscode, B.S. 4 december 1998; http://www.ejustice.just.fgov.be/wet/wet.htm (consultatie 13 september 2011) 109 Art. 2 §1 houdende de Waalse Huisvestingscode.

32

toestand

110

.

78. De kwaliteitsnormen die de Waalse regering in 1999 heeft vastgelegd, werden grondig gewijzigd in 2007111 op initiatief van de Waalse huisvestingsadministratie om ze aan te passen aan de realiteit die tijdens de inspectiebezoeken naar boven kwamen, waaronder strengere normen op het vlak van verluchting en voor binnenhuisvervuiling (lood, CO-vergiftiging,…). Deze strengere aanpassingen zijn telkens een stap meer in de goede richting. 3.2.3.2 De inspectie 79. De inspectiebezoeken die worden uitgevoerd op initiatief van de gewestadministratie of op vraag van een derde, moeten nagaan of een woning beantwoordt aan de minimumnormen. De centrale dienst “ongezonde woningen” van de gewestadministratie (die gevestigd is in Namen) opent een dossier, maar de inspectiebezoeken worden afgelegd door de gewestelijke huisvestingsdiensten die verspreid zijn over gans Wallonië. Die decentralisatie maakt het mogelijk om de vragen lokaal te behandelen. 80. Sinds eind 2007 kunnen de gemeenten die hiervoor een gewestelijke erkenning hebben aangevraagd ook inspectiebezoeken afleggen. Waar er dus gemeentelijke ambtenaren zijn met een erkende opleiding, zullen de gewestelijke inspecteurs niet optreden. Eind december 2010 waren er 44 Waalse gemeenten die hun erkenning hadden gekregen112. De bedoeling van deze maatregel is om met meer actoren te kunnen optreden tegen ongezonde woningen en zo de gewestelijke diensten die overstelpt worden met klachten te kunnen verlichten. 81. Na het onderzoek kan de woning verklaard worden als: (a) gezond wanneer de woning de normen van de Code respecteert; (b) verbeterbaar wanneer de herstellingswerken niet meer bedragen dan 800 €/ m²; (c) niet verbeterbaar wanneer de kostprijs van de werken hoger ligt dan 800€/m², wanneer de woning te klein is voor het gezin of wanneer er verschillende zware gebreken zijn die niet kunnen hersteld worden; (d) onbewoonbaar wanneer de woning de normen van de Code niet respecteert en de gezondheid of de veiligheid van de bewoners bedreigt. 3.2.3.3 De burgemeester, de centrale actor 82. Artikel 7 van de Waalse Huisvestingscode bepaalt dat de burgemeester als enige bevoegd is om te bepalen welke maatregelen genomen worden. Hij beslist enerzijds over het onderzoeksverslag binnen de drie maanden na ontvangst als het onderzoek door een ambtenaar of een personeelslid van de administratie is gevoerd of anderzijds binnen drie maanden na uitvoering ervan als het onderzoek door een gemeentelijke ambtenaar is gevoerd. Behalve bij spoed is de burgemeester ertoe verplicht elke drager van zakelijke rechten op de 110

Art. 2 §2 houdende de Waalse Huisvestingscode. Besluit van de Waalse Regering van 30 augustus 2007 tot vaststelling van de minimale gezondheidsnormen, de overbevolkingsnormen en houdende de in artikel 1, 19° tot 22°bis van de Waalse Huisvestingscode bedoelde begripsomschrijvingen, B.S. 30 oktober 2007. 112 X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 35. 111

33

woning die bij het onderzoeksverslag betrokken is en, indien de woning in huur gegeven is, de verhuurder van de woning evenals diens eventuele bewoner(s) te horen wanneer zij geïdentificeerd zijn en indien zij dat wensen. De verhoorprocedure wordt door de Regering vastgesteld. 83. Onverminderd artikel 201 van de Waalse Huisvestingscode, die een strafboete voorziet, treft de burgemeester bewarende maatregelen, geeft hij bevel tot uitvoering van renovatie-, herstructurerings-, slopingswerken of legt hij het bewoningsverbod op. Indien elke drager van zakelijke rechten op de woning en, indien de woning in huur is gegeven, de verhuurder de werken niet uitvoert, neemt de burgemeester de uitvoering ervan op zich. De gemaakte kosten moeten door de drager van zakelijke rechten worden terugbetaald, maar de gemeenten zullen hier heel voorzichtig moeten mee omgaan opdat het recupereren van de betaalde kosten vaak moeilijk verloopt. Ook het sluiten van een woning heeft grote gevolgen voor de huurders, aangezien men een nieuwe woning moet vinden voor hen en er een groot gebrek is aan kwaliteitsvolle en betaalbare woningen. 3.2.3.4 De verhuurvergunning 84. De Waalse huisvestingscode legt aan sommige woningen op dat ze vóór verhuur over een verhuurvergunning moeten beschikken, nl. bij collectieve woningen, kleine woningen van minder dan 28m² en studentenkamers. 85. Artikel 10 van de Waalse Huisvestingscode bepaalt dat voor die woningen: (a) de specifieke, door de Regering op grond van artikel 3 vastgestelde gezondheidscriteria moet nageleefd worden; (b) aan de verplichting tot plaatsing van branddetectors worden voldaan; (c) de gemeenteverordeningen inzake gezondheid, evenals de verordeningen inzake brandveiligheid nageleefd worden; (d) de onschendbaarheid van de woning en de bescherming van het privé-leven wordt gewaarborgd, namelijk d.m.v. een systeem waarmee de lokalen voor individueel gebruik op slot kunnen worden gedaan en d.m.v. brievenbussen die op slot kunnen worden gedaan, met uitzondering van de woningen die hoofdzakelijk voor de huisvesting van studenten bestemd zijn; (e) dat ze gebouwd, ingericht of gecreëerd zijn met inachtneming van de bepalingen van toepassing inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw. 86. De verhuurvergunning wordt binnen de vijftien dagen na indiening van de aangifte voor een te huur aangeboden woning aan de verhuurder afgeleverd, voor zover deze aangifte vergezeld gaat van een attest waaruit blijkt dat de woning waarvoor een verhuurvergunning wordt aangevraagd na onderzoek de bij artikel 10 gestelde voorwaarden vervult. Dat attest wordt afgegeven door een persoon die daartoe door de Regering erkend is wat betreft de voorwaarden bedoeld in 1°, 1°bis en 3° van artikel 10 of door de gemeente wat betreft de voorwaarden bedoeld in 2° en 4° van artikel 10 van de Waalse Huisvestingscode. Verhuurvergunningen hebben een geldigheidsduur van vijf jaar vanaf de dag waarop ze worden afgeleverd113. 113

Art. 11 Waalse Huisvestingscode.

34

87. Alle woningen waarvoor een verhuurvergunning wordt aangevraagd, worden bezocht door een gemeentelijk ambtenaar of een private erkende inspecteur (architect, expert, ingenieur). Ook eigenaars die verhuren zonder verhuurvergunning kunnen beboet worden, maar dit is tot nu toe nog niet toegepast114. 3.2.3.5 Conclusie 88. In het Waals gewest kan men dus vaststellen dat gemeenten een belangrijke rol spelen in strijd tegen ongezonde woningen. Een knelpunt in deze Waalse Huisvestingscode is vooral het feit dat de lokale actoren over onvoldoende efficiënte middelen beschikken om de verhuurders te dwingen bepaalde maatregelen, waaronder het uitvoeren van werken ook effectief uit te voeren. Men kan zelf wel overgaan tot het uitvoeren van deze werken en de kosten recupereren, maar men vreest voor insolvabiliteitsproblemen bij regres en deze procedure verloopt ook zeer moeilijk. 3.2.4 De Brusselse Huisvestingscode 3.2.4.1 Inleiding 89. Huisvesting vormt, net zoals bij de andere Gewesten, één van de hoofdprioriteiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering. Nog steeds huren te veel Brusselaars woningen waarvan het wooncomfort de 21ste eeuw onwaardig is en die hen niet toelaten de dagelijkse behoeften, zoals eten, slapen, zich wassen,... op een normale wijze te vervullen. Vandaar dat de Brusselse Huisvestingcode in het leven is geroepen om deze onaanvaardbare situaties aan te pakken, aangezien iedereen recht heeft op een behoorlijke woning 115 . Deze bepalingen in de Brusselse Huisvestingscode strekken er dus toe iedereen toegang te waarborgen tot een woning die beantwoordt aan de minimale vereisten inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting116. 3.2.4.2 Juridisch kader 90. Voor het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest gelden enerzijds de bepalingen van de ordonnantie van 17 juli 2003117 en anderzijds het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke regering van 4 september 2003 tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen118. De Brusselse Huisvestingscode trad in werking op 1 juli 2004. 91. Voor deze intrede van de Brusselse Huisvestingscode waren er al wetten die bestonden op het vlak van woonkwaliteit op federaal, gewestelijk en gemeentelijk niveau zoals o.a.: de Wet op de mensenhandel van 13 april 1995 waar huisjesmelkerij strafrechtelijk kan worden 114

X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 ( art 23#42), 36. http://www.huisvestingcode.be/nl/index.html (consultatie 14 september 2011). 116 Art. 3 Brusselse Huisvestingscode. 117 Ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, B.S. 9 september 2003. 118 Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 september 2003 tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen, B.S. 19 september 2003. 115

35

vervolgd; artikel 2 van de federale Huurwet en het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 legt minimale criteria op inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid voor de woningen die worden verhuurd als hoofdverblijfplaats; de Brusselse ordonnantie van 15 juli 1993 op de gemeubelde kamers legde specifiek voor gemeubelde kamers een verhuurvergunning op met een reeks criteria op het vlak van veiligheid, uitrusting, comfort en een woning kan ook onbewoonbaar worden verklaard door de burgemeester op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet wanneer de volksgezondheid in gevaar is. Sommige gemeenten zoals o.a. Jette, Vorst en Etterbeek gingen nog verder en traden ook op wanneer de gezondheid en veiligheid van de bewoners zelf in gevaar kwam, op basis van specifieke gemeentelijk reglementen of politieverordeningen met opnieuw eigen criteria119. 92. Met uitzondering van de ordonnantie “gemeubelde kamers” zijn deze wetten nu nog altijd van toepassing. Men kan dus niet zeggen dat de overheid het probleem van ongezonde woningen niet ter harte nam, maar al deze instrumenten op verschillende niveaus zorgen voor een onduidelijk beleid tegen ongezonde woningen en hadden verschillende doelstellingen. Bijvoorbeeld hadden de federale Huurwet en de ordonnantie gemeubelde kamers uitdrukkelijk de bedoeling om de kwaliteit van de huurwoningen en gemeubelde kamers te verbeteren, terwijl de Wet op de mensenhandel en huisjesmelkerij in de eerste plaats bedoeld was om de uitbuiting van illegale personen aan banden te leggen. Voor de (kandidaat-)huurder was het ook niet altijd eenvoudig om te weten of zijn woning al dan niet conform was en op welke maatregelen hij kon rekenen wanneer men een klacht wou indienen. Deze problematiek is hedendaags nog altijd aanwezig, vooral bij illegalen. Een goedbedoelde maatregel zoals de Brusselse ordonnantie op de gemeubelde kamers bleek al snel een mislukking die onder meer te wijten was aan een te specifiek toepassingsgebied (louter gemeubelde kamers) waaraan gemakkelijk te ontsnappen was, aangezien het volstond om twee aparte huurovereenkomsten te sluiten voor de kamer en voor de meubels en een totaal gebrek aan controle door de gemeenten die de vergunningen moesten uitreiken. De Brusselse regering gaf aan een huurder die een ongezonde woning verliet wel een Verhuis-, Installatie-, en Huurtoelage (VIHT), maar voorzag geen enkele sanctie voor de verhuurder, zodat hij zonder enig probleem diezelfde ongezonde woning meteen weer kon verhuren120. In veel gemeenten maakten de burgemeester niet of nauwelijks gebruik van hun bevoegdheid om woningen onbewoonbaar te verklaren, ondermeer omdat het niet altijd mogelijk was om de bewoners te herhuisvesten121.

119

X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 7. X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 7. 121 X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 7. 120

36

3.2.4.3 Doelstelling 93. Deze code heeft als eerste doelstelling, net zoals de Vlaamse Wooncode en de Waalse Huisvestingscode, het recht op een fatsoenlijke huisvesting dat vastgelegd is in artikel 23 van de Grondwet, voor alle Brusselse huurders in de praktijk te brengen. Men wil dus via deze Code de kwaliteit van huurwoningen in het Brussels Gewest verbeteren op het vlak van de veiligheid, de gezondheid en het uitrustingsniveau en verhuurders/eigenaars aanzetten tot de renovatie van woningen waarvan de kwaliteit ondermaats is, m.a.w. die niet aan de normen van de Code voldoen122. Op naleving van de normen van de Brusselse Huisvestingscode wordt toezicht uitgeoefend door de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie die als enige hiervoor bevoegd is 123 . Momenteel zijn er zo’n 26 medewerkers in deze dienst waarbij men ook hier kan vaststellen dat dit beperkte aantal medewerkers een nadelige factor spelen om een efficiënte controle uit te oefenen124. 3.2.4.4 Het toepassingsgebied 94. Het toepassingsgebied van deze Code is op alle woningen die in Brussel te huur worden gesteld, irrelevant is het feit of deze woningen nu al dan niet gemeubeld zijn, klein of groot van omvang zijn en of het nu huurovereenkomsten voor beperkte duur of onbeperkte duur zijn. 3.2.4.5 Conformiteitsbewijzen en conformiteitsattesten 95. De Brusselse Huisvestingcode voerde twee soorten van “verhuurvergunning” in: de nietverplichte conformiteitsbewijzen voor standaardwoningen en de verplichte conformiteitsattesten voor een gemeubelde of kleine woningen. Beide zijn 6 jaar geldig. Iedere persoon die een woning verhuurt of wenst te verhuren kan dergelijk bewijs aanvragen per aangetekende brief of mits ontvangstmelding door aanvraag bij de Gewestelijke Inspectiedienst125. De Gewestelijke Inspectiedienst kan na onderzoek al dan niet een bewijs afleveren126. Artikel 9 §3 van de Brusselse Huisvestingscode bepaalt dat bij weigering van de Gewestelijke Inspectiedienst, de aanvrager bij de Brusselse Hoofdstedelijke Regering of bij de hiertoe gemachtigde ambtenaar beroep kan aantekenen overeenkomstig de door de Regering vastgestelde vorm en termijnen. De Regering of de hiertoe gemachtigde ambtenaar doet uitspraak binnen de 30 dagen na ontvangst van het beroep. Zij kan een nieuwe onderzoek 122

http://www.huisvestingcode.be/nl/index.html (consultatie 14 september 2011). Art. 8 Brusselse Huisvestingscode. 124 http://www.huisvestingcode.be/nl/index.html (consultatie 14 september 2011). 125 Art. 9 §1 Brusselse Huisvestingscode. 126 Art. 6 Brusselse Huisvestingcode; DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010,227; Art. 9 §2, lid 2 Brusselse Huisvestingscode. 123

37

gelasten waardoor in dit geval de termijn met 30 dagen wordt verlengd. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door een andere inspecteur van de Gewestelijke inspectiedienst. Bij weigering mag de verhuurder de woning waarover geschil bestaat niet te huur stellen127. 96. Het conformiteitsattest geldt voor gemeubelde woningen, kamers en kleine woningen (kleiner of gelijk aan 28m²) en is verplicht. Deze mogen slechts te huur worden gesteld nadat van de Gewestelijke Inspectiedienst een conformiteitsattest is verkregen128. Een gemeubelde woning is volgens deze Code het gebouw of deel van het gebouw dat volledig of gedeeltelijk van huisraad is voorzien, bestemd om door de huurder alleen of in gemeenschap met andere bewoners van het gebouw dat bestemd is voor verhuring, bewoond te worden, ongeacht of het goed gehuurd wordt krachtens een huurovereenkomst of twee afzonderlijke overeenkomsten die respectievelijk het gebouw en de huisraad betreffen129. Het conformiteitsattest wordt opgesteld volgens een model en geeft aan dat de woning beantwoordt aan de minimale vereisten. Wanneer de verhuurder dit attest in handen krijgt moet hij hiervan een afschrift aan de kandidaat-huurder of aan de huurder afgeven 130 . Dergelijk attest wordt opgemaakt voor een duur van zes jaar131. 3.2.4.6 Sancties 97. De Brusselse Huisvestingscode voorziet een vrij logische keten van mogelijke sancties tegen de verhuurder van ongezonde en onveilige woningen. Namelijk een ingebrekestelling door de gewestelijke inspectiedienst om werken uit te voeren gekoppeld aan een administratieve boete of een verhuurverbod opgelegd door de inspectiedienst wanneer de werken niet worden uitgevoerd132 of wanneer de veiligheid van de bewoners in onmiddellijk gevaar is, onbewoonbaarverklaring van de woning door de gemeente en mogelijk openbaar beheersrecht van onbewoonbaar verklaarde woningen door openbare operatoren133. 3.2.4.7 Bereikte resultaat? 98. Men moet zich nu afvragen of al deze regels voorzien in de Code wel hun doelstelling waarmaken. Na onderzoek door de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW) in 2011 werden volgende resultaten vastgesteld134: De keuze van de regering om voor de kleine of gemeubelde woningen een verplicht conformiteitsattest in te voeren, zonder een verplicht bezoek van de woning, toont haar 127

Art. 9 §4 Brusselse Huisvestingscode. Art. 7 Brusselse Huisvestingscode; Art. 10 §1 Brusselse Huisvestingscode. 129 Art. 2,11° Brusselse Huisvestingscode. 130 Art. 7 §1 Brusselse Huisvestingscode. 131 Art. 7 § 2 Brusselse Huisvestingscode. 132 Art. 13 §3 en art. 15 Brusselse Huisvestingscode. 133 Art. 18 Brusselse Huisvestingscode. 134 http://www.rbdh-bbrow.be/IMG/pdf/article_23_42_nl_web.pdf (consultatie 2 februari 2012). 128

38

limieten. Op 7 jaar tijd werd voor 10.000 kleine of gemeubelde woningen een attest aangevraagd, terwijl hun totale aantal wordt geraamd op 35.000 woningen. Men kan dus vaststellen dat nog geen derde van de gemeubelde of kleine woningen beschikt over het verplichte conformiteitsattest. Het vrijwillige conformiteitsbewijs is geen groot succes. Op 7 jaar tijd werden nauwelijks een 800-tal conformiteitsbewijzen aangevraagd, waarvan na inspectie ter plaatse bleek dat 90% aan de normen beantwoordde. De aanvragers van een conformiteitsbewijs zijn meestal verhuurders van kwaliteitswoningen die, voor ruim een derde van de gevallen, na afloop van een andere procedure (klacht, initiatief), wensen te laten bevestigen dat hun woning conform is om zich tegen eventuele klachten vanwege hun huurders te beveiligen135. Het stijgende aantal klachten toont aan dat de Gewestelijke Huisvestingsinspectie, opgericht in 2004, in die 7 jaar een goede reputatie heeft opgebouwd bij de huurders, verenigingen en gemeenten, maar ook dat er nog altijd teveel woningen worden verhuurd in slechte of onveilige staat en dat de Huisvestingscode geen afschrikwekkend effect heeft136. Er zijn ook nog te weinig inspectiebezoeken op eigen initiatief. De reden hiervoor is volgens de Gewestelijke Huisvestingsinspectie dat men momenteel niet over de nodige menselijke middelen beschikt om dergelijke onderzoeken vanuit technisch en maatschappelijk oogpunt tot een goed einde te brengen en om aan de talrijke gekende situaties tegemoet te komen die de opening van een initiatiefdossier verantwoorden137. Ook het nut van de administratieve boete kan men in vraag stellen want vooraleer de inspectiedienst een administratieve boete oplegt, nodigt ze de verhuurder uit voor een hoorzitting. Opvallend is dat die hoorzittingen resulteren bij 40% van de gevallen in een annulering van de boete en bij 25% in een verminderende boete. Hiervan wordt in beroep nog eens 20% geannuleerd en 25% verminderd, zodat men kan vaststellen dat voor slechts 400 dossiers een administratieve boete effectief na beroep wordt opgelegd voor een gemiddeld bedrag van 2.600 euro138. Dit bedrag is veel te laag, waardoor men het afschrikwekkend effect verliest. Ondanks de wetgeving en de controles uitgevoerd door de Gewestelijke Inspectiedienst, stelt men in de praktijk vast dat nog altijd teveel huurders in een ongezonde, onveilige woning wonen. In het Observatorium van de Huurprijzen 2008 lezen we hierover dat 10% van de verhuurde woningen in Brussel geen badkamer heeft, dat 40% van de huurders vindt dat de huurwoning kampt met isolatie- of vochtproblemen en dat 10% van de huurders vreest een risico van CO-vergiftiging te lopen139.

135

X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 12. X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 12. 137 X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 12. 138 X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 12. 139 X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 27. 136

39

Huurders durven nog te weinig hun rechten afdwingen via het vredegerecht of de Gewestelijke Huisvestingsinspectie. Daarvoor zijn verschillende redenen aan te halen zoals o.a. het feit dat de huurder eventueel geen betere woning kan betalen of hij vreest een opzeg te krijgen van zijn eigenaar of zelfs zonder opzeg uit de woning worden gezet wanneer hij werken vraagt of klacht indient. Deze redenen gelden niet alleen voor de Brusselaars, maar voor alle huurders in België. 3.2.4.8 Oplossingen volgens de BBROW 99. De voorstellen van de BBRoW om de strijd tegen ongezonde woningen beter aan te pakken140: 3.2.4.8.1 Invoering van een puntensysteem141 100. Alle criteria van de Brusselse Huisvestingscode hebben hetzelfde belang en moeten stuk voor stuk gerespecteerd worden. Het niet respecteren van één norm kan in theorie dus voldoende zijn om een verhuurverbod op te leggen, met alle gevolgen van dien voor de huurder. In de praktijk gebeurt dit echter niet, aangezien de Inspectiedienst voor ‘kleinere’ gebreken (bv. het ontbreken van een stopcontact of een iets te smalle trap) aan de verhuurder wel zal vragen om de nodige werken uit te voeren, maar zal ze in de praktijk geen verhuurverbod uitspreken wanneer hij die werken niet uitvoert. Men kan dus vaststellen dat de Gewestelijke Inspectiedienst de Huisvestingscode soepeler toepast dan in de ordonnantie is voorzien. Daarom pleit de BBRoW ervoor om de Huisvestingscode aan te passen aan de praktijk en om – net zoals in het Vlaamse Gewest – een puntensysteem in te voeren waarbij de normen van de Huisvestingscode een bepaald gewicht krijgen (punten). De veiligheidsnormen zouden daarbij veel zwaarder moeten doorwegen voor een negatieve beoordeling dan comfortnormen. Bij een klein aantal strafpunten kan de woning ‘onaangepast’ verklaard worden en de verhuurder worden aangemaand om de nodige werken uit te voeren en eventueel een administratieve boete opgelegd krijgen, maar de huurder wordt niet verplicht om de woning te verlaten. Vanaf een bepaald aantal strafpunten daarentegen, moet de woning wel een verhuurverbod opgelegd krijgen. 3.2.4.8.2 Versoepeling van de klachtenprocedure bij de Huisvestingsinspectie142 101. Voor een huurder is het zeker niet vanzelfsprekend om tegen zijn verhuurder klacht in te dienen bij de Huisvestingsinspectie. Het feit dat hij eerst 25 euro moet betalen vooraleer de klacht wordt behandelt, verhoogt die drempel. Daarom stelt de BBRoW voor om de betaling van 25 euro af te schaffen en te vervangen door een administratieve boete indien de klacht totaal ongegrond zou blijken. 140

http://www.rbdh-bbrow.be/IMG/pdf/article_23_42_nl_web.pdf (consultatie 2 februari 2012). X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 28. 142 X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 28. 141

40

Momenteel kan een huurder enkel een klacht indienen wanneer hij de woning betrekt. De BBRoW pleit ervoor dat ook klachten kunnen worden ingediend op het einde van de huurperiode of zelfs nadat de huurovereenkomst is beëindigd. Het zou interessant zijn om in de Brusselse Huisvestingscode niet alleen het verhuren van ongezonde of onveilige woningen te sanctioneren, maar ook het te huur stellen van dit soort woningen, net zoals men voorziet in de Vlaamse Wooncode. Op die manier kan de Gewestelijke Huisvestigingsinspectie reeds optreden vooraleer de woning (opnieuw) wordt bewoond. 3.2.4.8.3 Prioriteit van de Gewestelijke Huisvestingsinspectie: inspecteren143 102. De BBRoW is van mening dat de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie op dit moment teveel taken vervult die de dienst weghouden van wat haar belangrijkste taak zou moeten zijn, namelijk het ter plaatse inspecteren van ongezonde en onveilige woningen. Daarom stelt de BBRoW voor dat de Gewestelijke huisvestingsinspectie moet verlost worden van de uitreiking van het vrijwillige conformiteitsbewijs en de sociale begeleiding van de huurder. Het vrijwillige conformiteitsbewijs is niet echt een groot succes. Op 7 jaar tijd heeft de Inspectiedienst slechts iets meer 800 conformiteitsbewijzen uitgereikt. Bovendien stelt de Inspectiedienst zelf vast dat bij die aanvragen de woning 9 keer op 10 aan de normen beantwoordt. Het conformiteitsbewijs wordt door de verhuurders gebruikt als een soort label en verantwoording voor de gevraagde huurprijs, maar hiervoor is het conformiteitsbewijs zeker niet bedoeld omdat het enkel het respecteren van minimale criteria aantoont. Momenteel voert de gewestelijke Huisvestingsinspectie immers zeer weinig inspectiebezoeken op eigen initiatief uit, nl. op 7 jaar tijd nauwelijks 400. Bovendien verwittigt de gewestelijke inspectiedienst de verhuurder minstens 8 dagen op voorhand per aangetekende brief van het inspectiebezoek. Voor een malafide verhuurder is dit een lachertje en geeft dit hem voldoende tijd om de woning te ‘laten ontruimen’. 3.2.4.8.4 Actievere rol van de gemeenten144 103. De Brusselse gemeenten kunnen een centrale rol spelen in de strijd tegen ongezonde of onveilige woningen via diverse initiatieven: zij kunnen een woning onbewoonbaar verklaren omwille van de openbare gezondheid, zij hebben de taak om de verhuurverboden die zijn opgelegd door de Gewestelijke Huisvestingsinspectie concreet om te zetten in een onbewoonbaarverklaring en dit te controleren, ze reiken (ver)bouwvergunningen uit, ze kunnen een eigen gemeentelijke belasting heffen op ongezonde en onveilige woningen, ze kunnen transitwoningen voorzien in de gemeente, ze kunnen onbewoonbaar verklaarde 143 144

X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 29. X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 30.

41

woningen in openbaar beheer nemen. Maar in de praktijk nemen te weinig gemeenten die rol ook echt op zich. Een verhuurverbod opgelegd door de Gewestelijke Huisvestigingsinspectie wordt niet altijd uitgevoerd of gecontroleerd door de gemeente. Gemeenten moeten een actievere, preventieve rol spelen op het vlak van de kwaliteit van de woningen op hun grondgebied. De gemeenten moeten dus effectief gebruik maken van de mogelijkheid om (gratis) klacht in te dienen bij de Gewestelijke Huisvestingsinspectie. En zij moeten ervoor zorgen dat er voldoende transit- of urgentiewoningen beschikbaar zijn, zodat huurder die omwille van veiligheidsproblemen de woning moeten verlaten tijdelijk kunnen worden opgevangen. 3.2.4.8.5 Sancties voor de verhuurder145 104. Op dit ogenblik wordt de verhuurder van een ongezonde of onveilige woning gesanctioneerd met een administratieve boete en wanneer hij weigert om de noodzakelijke werken uit te voeren met een verhuurverbod, eventueel gevolgd door een onbewoonbaarverklaring door de gemeente. In de praktijk kan men vaststellen dat deze sancties niet alle eigenaar-verhuurders afschrikken. Zij voeren de opgelegde werken niet uit, betalen de boete niet en gaan zelfs zover om een woning die onbewoonbaar werd verklaard toch verder te verhuren. Voor dit soort situaties zou moeten bekeken worden of de verhuring of het te huur stellen van een ongezonde woning in de Brusselse Huisvestingscode ook niet strafrechtelijk vervolgd kan worden. Dit opent bijkomende sanctiemogelijkheden zoals bijvoorbeeld de inbeslagname van de huurgelden of van de woning. 3.2.4.8.6 Openbaar beheersrecht in handen van specifieke operator146 105. Het openbaar beheersrecht is in Brussel tot nu toe niet effectief toegepast, ondanks het feit dat verschillende openbare operatoren zijn aangeduid, waaronder gemeenten en OCMW's, sociale huisvestingsmaatschappijen en het Brusselse Woningfonds. Om het openbaar beheersrecht niet enkel te gebruiken als afschrikkingsmiddel, maar werkelijk als instrument om ongezonde, onveilige woningen te renoveren pleit de BBRoW ervoor dat het Gewest aan één van de openbare operatoren de specifieke missie geeft om het openbaar beheersrecht toe te passen. Uiteraard vereist dit de nodige middelen (personeel, budgetten, …). 3.2.4.8.7 Bescherming van de huurder147

145

X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, art 23#42, 30. X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, art 23#42, 30. 147 X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 30-31. 146

42

106. De aanpak van ongezonde, onveilige woningen kan niet los worden gezien van de mogelijkheden tot herhuisvesting van de huurder. Om de huurder die de woning moet verlaten na een verhuurverbod of een onbewoonbaarheidsverklaring beter te kunnen begeleiden, dringt de BBRoW aan op de volgende maatregelen: 3.2.4.8.7.1 Meer urgentiewoningen148 107. In het Brusselse Gewest bestaan er te weinig mogelijkheden om personen op korte termijn te herhuisvesten. We vragen dan ook dat er in iedere gemeente meer transit- of urgentiewoningen worden opgericht. Het Gewest moet desnoods per gemeente een quotum opleggen en hiervoor de nodige middelen ter beschikking stellen. Deze oplossing voorzien door de BBRoW zou men moeten toepassen in heel België, zodat alle slachtoffers geen vrees meer moeten hebben om een klacht neer te leggen. 3.2.4.8.7.2 Een snellere tussenkomst met een huurtoelage149 108. Met een huurtoelage is het gemakkelijker om een geschikte huurwoning te vinden op de private huurmarkt. Probleem is dat de huurtoelage van de Gewestelijke Huisvestingsinspectie 3 à 4 maand op zich laat wachten. Daarom vraagt de BBRoW om de uitbetaling van de huurtoelage sneller te laten verlopen. Bovendien is absurd om de huurtoelage van de Gewestelijke Inspectiedienst (het Gewestelijke Fonds voor Solidariteit) en de huurtoelage van de dienst Verhuis-, Installatie- en Huurtoelage (VIHT) naast elkaar te laten bestaan. Deze twee huurhulpen moeten worden samengevoegd. 3.3 Federale wetgeving: de repressieve aanpak 3.3.1 Eerste wettelijke initiatieven 3.3.1.1 Art. 77bis Vreemdelingenwet van 15 december 1980150 109. Artikel 77bis van de wet van 15 december 1980 verbiedt de mensensmokkel en bestraft hij die een persoon die geen onderdaan is van een lidstaat van de Europese Unie, helpt het grondgebied van een lidstaat binnen te komen, erdoor te reizen of aldaar te verblijven. Artikel 77bis beoogt een handeling verricht met het oog op een vermogensvoordeel om als misdrijf aangemerkt te worden151. Dit artikel was de basis voor de aanpak van huisjesmelkerij voordat huisjesmelkerij als een autonoom misdrijf werd gezien in 2005. 110. Dit misdrijf werd gestraft met een gevangenisstraf van een jaar tot vijf jaar en met geldboete van vijfhonderd euro tot vijftigduizend euro. Poging tot dergelijk misdrijf werd 148

X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 30. X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 31. 150 Wet van 15 december 1980 betreffende de toegang tot het grondgebied, het verblijf, de vestiging en de verwijdering van vreemdelingen, B.S. 31 december 1980. 151 http://www.senate.be/www/?MIval=/publications/viewPub.html&COLL=S&LEG=4&NR=32&VOLGNR=3&LA NG=nl (consultatie 2 augustus 2011). 149

43

gestraft met gevangenisstraf van een jaar tot drie jaar en met een geldboete van honderd euro tot tienduizend euro. 3.3.1.2 Invoering art. 77bis §1bis Vreemdelingenwet van 2 januari 2001 111. Sinds de wet van 2 januari 2001 is huisjesmelkerij specifiek strafbaar gesteld door artikel 77bis §1bis in de wet van 15 december 1980 (de Vreemdelingenwet), ingevoerd door artikel 69 van de wet van 2 januari 2001 houdende sociale, budgettaire en anderen bepalingen152. Dit artikel bepaalt dat wie van de bijzondere kwetsbare positie waarin een vreemdeling verkeert ten gevolge van een onwettige of precaire administratieve toestand, misbruikt maakt door hem, met het oog op een abnormaal profijt, een kamer ter beschikking te stellen aan een veel te hoge prijs of in omstandigheden van comfort of veiligheid die ontoelaatbaar zijn, daarvoor kon worden vervolgd. Een veroordeling kon leiden tot een gevangenisstraf van één jaar tot vijf jaar en een geldboete van 500 Belgische frank tot 25.000 Belgische frank verhoogd met de opdeciemen uit de wet van 5 maart 1962153. 112. Voorheen kon huisjesmelkerij ook wel onder de strafbaarstelling van artikel 77bis worden ondergebracht, maar de wetgever oordeelde terecht dat een specifieke bepaling wenselijk was. 113. De memorie van toelichting bij de Wet van 2 januari 2001 geeft aan welke verschillende redenen gezorgd hebben voor deze wetswijziging 154 . Zo wordt er verwezen naar de toenmalige grote instroom van asielzoekers in de meest grotere steden met een relatief sterke concentratie van vreemdelingen en armen die de goedkope woningmarkt verzadigt. Ook in kleinere gemeenten was het vinden van een betaalbare woning voor een asielzoeker geen evidentie meer, aangezien heel wat eigenaars niet geneigd waren hun eigendom te verhuren aan vreemdelingen in het algemeen en asielzoekers in het bijzonder. Dit beperkte woningaanbod dreef heel wat asielzoekers tot de wanhoop. Malafide eigenaars van goedkope woningen spelen hier schaamteloos op in, waardoor een groot deel van de financiële steun op die manier verdween in de zakken van huisjesmelkers en uitbuiters. In deze toelichting bespreekt men ook enkele voorbeelden zoals kamers voor één persoon die aan tien personen en per m² worden verhuurd of bepaalde huizen die zelfs meerdere keren per dag verhuurd worden, bv. in drie shiften van acht uur 155 . De wetgever vond dit onaanvaardbaar, aangezien deze mensen in mensonwaardige omstandigheden leven. Om aan deze toestanden te verhelpen werd in de Vreemdelingenwet van 15 december 1980 een extra artikel ingevoegd (artikel 77bis §1bis) die huisjesmelkerij en meervoudige verhuring van hetzelfde pand expliciet strafbaar stelt.

152

Wet van 2 januari 2001 houdende sociale, budgettaire en andere bepalingen, B.S. 3 januari 2001. HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1118. 154 Parl. St. Kamer 2000-01; nr. 50-950/1, 37; http://www.lachambre.be/FLWB/pdf/50/0950/50K0950001.pdf (consultatie 3 augustus 2011). 155 Parl. St. Kamer 2000-01; nr. 50-950/1, 37; http://www.lachambre.be/FLWB/pdf/50/0950/50K0950001.pdf (consultatie 3 augustus 2011). 153

44

114. De constitutieve elementen van artikel 77bis §1bis van de wet van 15 december 1980 kan men kort als volgt samenvatten156: (a) rechtstreeks of via een tussenpersoon: het betreft hier zowel de rechtstreekse dader als alle mogelijke categorieën van onrechtstreeks betrokken daders (medeplichtigen, makelaars, agentschappen,...); (b) vreemdeling: dit is iedere persoon die niet de Belgische nationaliteit heeft, ongeacht of hij al dan niet op wettige wijze in België is binnengekomen, er doorreist of er verblijft; (c) misbruik van de bijzondere kwetsbare positie van een vreemdeling ten gevolge van zijn onwettige of precaire administratieve toestand: hierbij moet men vaststellen dat inzake huisjesmelkerij enkel het misbruik van vreemdelingen die ten gevolge van hun administratieve toestand bijzonder kwetsbaar zijn strafbaar is. Andere vormen van kwetsbaarheid zoals de staat van minderjarigheid, ziekte of zwangerschap vallen dus niet onder het toepassingsgebied van art 77bis §1bis van deze wet. Een onwettige administratieve toestand is wanneer een vreemdeling illegaal in ons land verblijft. Van een precaire administratieve toestand is er sprake wanneer de vreemdeling zich wel op legale wijze in het land bevindt, maar slechts over een verblijfsvergunning beschikt voor een beperkte duur. Als er al dan niet misbruik wordt gemaakt van een kwetsbare positie van een vreemdeling is een feitenkwestie die de strafrechter uit de concrete omstandigheden zelf zal moeten afleiden; (d) verkoop, verhuur of ter beschikking stellen van een onroerend goed of kamers of enige andere ruimte. Sinds de programmawet van 2 augustus 2002 werd ook specifiek “enig onroerend goed” aan de opsomming van ruimtes toegevoegd die verkocht, verhuurd of ter beschikking worden gesteld. Dit was er gekomen om iedere twijfel over de strafbaarheid weg te nemen voor het geval de huisjesmelkerij betrekking heeft op een volledig onroerend goed; (e) met als doel een abnormaal profijt te realiseren: een abnormaal profijt realiseren zonder misbruik te maken van de kwetsbare positie van de vreemdeling is niet strafbaar. Het is juist het uitbuiten van de vreemdeling omwille van diens benarde administratieve toestand dat de essentie van huisjesmelkerij uitmaakt. Ook hier moet de strafrechter nagaan aan de hand van de feiten of er sprake is van dergelijk profijt. Dit profijt kan onder meer worden afgeleid uit de wanverhouding tussen de huur- of koopprijs en de erbarmelijke toestand van het pand op het gebied van hygiëne, veiligheid, comfort, bewoonbaarheid,… 115. Algemeen kan men vaststellen dat het specifiek strafbaar stellen van huisjesmelkerij door artikel 77bis §1bis een positieve evolutie was in onze Belgische wetgeving, maar er was ook nood aan een duidelijke bescherming voor slachtoffers met de Belgische nationaliteit. Hiervoor werd een oplossing voorzien in de wet van 10 augustus 2005.

156

VANDROMME, S., “Nieuwe bepalingen in de strijd tegen de huisjesmelkers”, Huur 2004, 117-118.

45

3.3.2 Invoering van het autonoom misdrijf huisjesmelkerij in het Strafwetboek 3.3.2.1 Parlementaire voorgeschiedenis157 116. Op voorstel van mevrouw Laurette Onkelinx, Minister van Justitie, werd op 9 juli 2004 een voorontwerp van wet voorgelegd aan de Ministerraad. De Ministerraad keurde dit voorontwerp dat diverse bepalingen wijzigt om de bestrijding van mensenhandel en mensensmokkel te versterken goed158. Het werd letterlijk overgenomen in het wetsontwerp dat op 14 januari 2005 bij de Kamer werd ingediend. 117. Op 1 februari 2005 dienden CD&V-Kamerleden Nahima Lanjri, Tony Van Parys en Servais Verherstraeten eveneens een wetsvoorstel in om huisjesmelkerij beter aan te pakken. Het wetsvoorstel bevat vijf belangrijke punten159: (1) Alle slachtoffers van huisjesmelkerij moeten beschermd worden, ook Belgen. Straffen uit de Vreemdelingenwet overnemen in de Strafwet, zodat ook Belgen die het slachtoffer worden van huisjesmelkerij de eigenaar kunnen aanklagen. Voorheen was dit niet mogelijk omdat dit artikel was ingeschreven in de Vreemdelingenwet, terwijl toch 19% van de slachtoffers Belg zijn. (2) Bestraffing van huisjesmelkers: huisjesmelkerij wordt voortaan bestraft met een gevangenisstraf van een half jaar tot 3 jaar en met een geldboete van 500 euro tot 25.000 euro. De strafmaat loopt op als er meerdere slachtoffers zijn en als de eigenaar er een gewoonte van maakt of als de eigenaar panden verhuurt in het kader van een criminele organisatie. (3) Herhuisvesting en herstelling op kosten van de huisjesmelker. De slachtoffers moeten vergoed worden voor de herhuisvesting (bv. het betalen van de huurwaarborg van de nieuwe woning). Tevens is de eigenaar-huisjesmelker verantwoordelijk voor het herstellen van de woning, zodat de woning terug in orde is. (4) Ontnemen van de burgerlijke rechten: er moet de mogelijkheid bestaan om huisjesmelkers uit hun rechten te ontzetten. (5) Het verbeurd verklaren van de panden en de geïnde huurgelden: de geïnde huurgelden moeten verbeurd worden verklaard, aangezien ze verkregen zijn door huisjesmelkerij. Bij herhaald vastgesteld misbruik moet de woning van de huisjesmelker verbeurd worden verklaard.

157

http://www.politics.be/persmededelingen/9002/ (consultatie 5 februari 2011); http://www.politicsinfo.be/cd-v-deur-dicht-voor-huisjesmelkers-t26233.html (consultatie 5 februari 2011);http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cfm?section=/flwb&language=nl&rightmenu=right&cfm =/site/wwwcfm/flwb/flwbn.cfm?lang=N&legislat=51&dossierID=1582 (consultatie 5 februari 2011) 158 http://www.presscenter.org/files/ipc/import/pressrelease/pdf/104849-nl.pdf (consultatie 5 februari 2011) 159 http://www.politics.be/persmededelingen/9002/ (consultatie 5 februari 2011); http://www.politicsinfo.be/cd-v-deur-dicht-voor-huisjesmelkers-t26233.html (consultatie 5 februari 2011).

46

118. Het wetsvoorstel en amendement betreffende de herhuisvesting van de slachtoffers op kosten van de huisjesmelker werden geïntegreerd in het wetsontwerp rond mensenhandel. De bespreking en goedkeuring van het geheel in commissie gebeurde op 12 april 2005. De goedkeuring in de plenaire vergadering vond plaats op 21 april 2005. Daarna ging het wetsontwerp naar de senaat en daar werd het op donderdag 2 juni 2005 goedgekeurd. 3.3.2.2 Wet van 10 augustus 2005 119. Op 10 augustus 2005160 is de federale wet tot wijziging van diverse bepalingen met het oog op de versterking van de strijd tegen mensenhandel en mensensmokkel, en tegen praktijken van huisjesmelkers goedgekeurd161. 120. Zoals artikel 2 van deze wet aangeeft, werd deze wet uitgevaardigd tot omzetting van het kaderbesluit van de Raad van de Europese Unie van 19 juli 2002 inzake bestrijding mensenhandel, van richtlijn 2002/90/EG van de Raad van de Europese Unie van 28 november 2002, tot omschrijving van hulpverlening bij illegale tussenkomst, illegale doortocht en illegaal verblijf, en van het kaderbesluit van de Raad van de Europese Unie van 28 november 2002 tot versterking van het strafrechtelijk kader voor de bestrijding van hulpverlening bij illegale tussenkomst, illegale doortocht en illegaal verblijf. Deze wet brengt dus het Belgisch recht in overeenstemming met het internationaal en Europees recht. 121. Het misdrijf huisjesmelkerij wordt voortaan als een autonoom misdrijf beschouwd, los van de vraag of het slachtoffer een vreemdeling is, en niet langer als een bijzondere vorm van mensenhandel162. Door deze wet wordt artikel 77bis §1bis uit de Vreemdelingenwet gelicht, en naar een sterk gewijzigde versie ondergebracht in een nieuw artikel, nl. artikel 433decies van het Strafwetboek. Het grote voordeel aan deze gewijzigde versie is dat het voormalig artikel 77bis §1bis van de Vreemdelingenwet, enkel bescherming bood t.a.v. vreemdelingen en Belgen geen gebruik konden maken van dit artikel. Door een gelijkaardige bepaling in het Strafwetboek op te nemen in artikel 433decies, wordt het toepassingsgebied uitgebreid naar alle rechtssubjecten, ongeacht hun nationaliteit of hoedanigheid, voor zover inhoudelijk voldaan is aan de voorwaarden bepaald in artikel 433decies Sw. 122. De artikelen 433decies tot 433quinquiesdecies werden door de wet van 10 augustus 2005 toegevoegd in het Strafwetboek, onder hoofdstuk IIIquater met als opschrift ‘Misbruik van andermans bijzonder kwetsbare positie door de verkoop, verhuur of terbeschikkingstelling van goederen met de bedoeling een abnormaal profijt te realiseren’, in Boek II, Titel VIII van het Strafwetboek. Deze wet verscheen in het Belgisch Staatsblad op 2 september 2005 en werd van kracht op 12 september 2005. 160

B.S. 2 september 2005. Wet van 10 augustus 2005 tot wijziging van diverse bepaling met het oog op de versterking van de strijd tegen mensenhandel en mensensmokkel en tegen de praktijken van huisjesmelkers, B.S. 2 september 2005. 162 ROZIE, J., “Verbeurdverklaring bij huisjesmelkerij” RABG 2009/7, 470; DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 291.; HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1119. 161

47

3.3.3 Omschrijving van het misdrijf huisjesmelkerij in het Strafwetboek 3.3.3.1 Art. 433decies Strafwetboek 123. Het artikel 433decies van het Strafwetboek luidt als volgt: “Met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en met geldboete van vijfhonderd euro tot vijfentwintigduizend euro wordt gestraft hij die rechtstreeks of via een tussenpersoon misbruik maakt van de bijzonder kwetsbare positie van een persoon ten gevolge van zijn onwettige of precaire administratieve toestand of zijn precaire sociale toestand door, met de bedoeling een abnormaal profijt te realiseren, een roerend goed, een deel ervan, een onroerend goed, een kamer of een andere in artikel 479 bedoelde ruimte, te verkopen, te verhuren of ter beschikking te stellen in omstandigheden die in strijd zijn met de menselijke waardigheid, zodanig dat de betrokken persoon in feite geen andere echte en aanvaardbare keuze heeft dan zich te laten misbruiken. De boete wordt zo veel keer toegepast als er slachtoffers zijn”. 124. De termen ‘rechtstreeks of via een tussenpersoon’ wijzen erop dat het hier zowel de rechtstreekse dader betreft als alle mogelijke categorieën van onrechtstreeks betrokken daders, onder andere makelaars en agentschappen163. Het lijkt dan ook aannemelijk dat host providers eveneens strafrechtelijk aansprakelijk kunnen worden gesteld als mededader of medeplichtige aan het misdrijf “huisjesmelkerij”, door websites te hosten op hun server, die goederen tegen zeer hoge prijzen verkopen, verhuren of ter beschikking stellen die niet voldoen aan de minimale normen inzake woonkwaliteit en bewoonbaarheid164. 3.3.3.2 De constitutieve bestanddelen 125. Het artikel 433decies van het Strafwetboek voorziet in vier constitutieve elementen wil er sprake zijn van het misdrijf “huisjesmelkerij”: 1° Misbruik maken van de bijzonder kwetsbare positie van een persoon, vreemdeling of Belg; 126. Dit constitutief bestanddeel bestaat erin dat de dader het slachtoffer uitbuit door gebruik te maken van de wetenschap dat het wel akkoord zal moeten gaan met de te hoge prijs, aangezien deze door zijn bijzonder kwetsbare positie nauwelijks op de vastgoedmarkt aan de bak zal komen165. Artikel 77bis §1bis van de Vreemdelingenwet voorzag enkel in een bescherming voor buitenlandse slachtoffers van huisjesmelkerij. Wanneer het slachtoffer evenwel een Belg was, was er geen wettelijke bepaling die een veroordeling van de huisjesmelkerij mogelijk maakte, aangezien enkel vreemdelingen een beroep konden doen op de Vreemdelingenwet166.

163

VANDROMME, S. “Nieuwe bepalingen in de strijd tegen de huisjesmelkers”, Huur 2004, afl. 4, 117. X., Postal Memorialis. Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, 14 januari 2008, H 128/20-21. 165 X., Postal Memorialis. Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, 14 januari 2008, H 128/12. 166 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1119. 164

48

Door artikel 433decies van het Strafwetboek kwam er verandering, aangezien men bepaalt dat de persoon wiens bijzonder kwetsbare positie wordt misbruikt zowel een vreemdeling als een Belg mag zijn. Er wordt dus geen rekening meer gehouden met de nationaliteit van het slachtoffer voor de bestraffing. Dit zorgde voor een grote stap in de goeie richting voor de gelijkheid en bescherming van iedereen tegen dergelijke praktijken. 2° de aanwezigheid van de onwettige of precaire administratieve toestand of de precaire sociale toestand van die persoon; 127. Artikel 77bis §1bis van de Vreemdelingenwet voorzag enkel in de precaire of onwettige administratieve toestand. Artikel 433decies Sw. vermeldt eveneens het misbruik maken van een zwakke sociale situatie 167 . Voor vreemdelingen is hun toestand onwettig wanneer zij illegaal in het land verblijven of er onwettig zijn binnen gekomen. Hun toestand is precair wanneer de vreemdeling zich wel op legale wijze in het land bevindt, maar slecht over een verblijfsvergunning beschikt voor een beperkte duur. De precaire sociale toestand van het slachtoffer wordt door de feitenrechter afgeleid uit de concrete omstandigheden. Zo kan men denken aan mensen die ontslagen werden en dus werkloos zijn168 of een zwangerschap of te hoge schulden hebben169. 3° De verkoop, verhuur of de terbeschikkingstelling van een roerend goed, een deel ervan, een onroerend goed, een kamer of een andere in artikel 479 Strafwetboek bedoelde ruimte in omstandigheden die in strijd zijn met de menselijke waardigheid, zodanig dat de betrokken persoon in feite geen andere echte en aanvaardbare keuze heeft dan zich te laten misbruiken; 128. De termen ‘verkoop’, ‘verhuur’ en ‘terbeschikkingstelling’ moeten volgens het dagelijks taalgebruik worden begrepen170. In de context van de huisjesmelkers, waar het logischerwijze hoofdzakelijk om verhuur gaat, heeft de vermelding van de verkoop haar nut voor het geval waarin de eigenaar beweert niet te hebben verhuurt, maar verkocht tegen maandelijkse afbetaling171 of een slaapplaats per nacht verkoopt172. Het artikel 433decies van het Strafwetboek spreekt niet enkel van verkoop of verhuur, maar ook van terbeschikkingstelling, wat ruimer is dan de term ‘verhuring’. Zo moet het slachtoffer niet aantonen dat hij huurgelden heeft betaald aan de huisjesmelker. Ook als de 167

HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1119. BEERNAERT, M.-A en LE COCQ, P., “ La loi du 10 août 2005 modifiant diverses dispositions en vue de renforcer la lutte contre la traite en le traffic des êtres humains et contre les pratiques des marchands de sommeil”, R.D.P.C. april 2006, p. 366. 169 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1119. 170 VANDROMME, S., “Nieuwe bepalingen in strijd tegen de huisjesmelkers”, Huur 2004, afl.4, 118; HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1119. 171 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1119. 172 DAMBRE, M., Contractvrijheid en rechtsdwang bij de bepaling van de kostprijs van de huur van onroerende goederen: een analyse van de financiële verbintenissen van de huurder met voorstellen tot legislatieve verbetering en rechtsvergelijkende aantekeningen, doctoraatsthesis Rechten Universiteit Gent, 2007-2008, 147. 168

49

huisvestiging wordt aangeboden in het verlengde van een arbeidsovereenkomst of een tewerkstelling (zoals bij prostituees) kan men dit artikel inroepen, voor zover ook aan de andere constitutieve bestanddelen is voldaan173. 129. Op aanvraag van parlementslid, mevrouw Déom, werden roerende goederen in de strafbaarstelling opgenomen waardoor tegemoet werd gekomen aan de bezorgdheid van de Vlaamse Woninginspectie. Huisjesmelkers maken namelijk ook gebruik van vrachtwagens, caravans, boten of dergelijke roerende goederen als logies174. De expliciete verwijzing naar de roerende goederen bewijst o.a. zijn nut bij de vervolging van personen die, in eenzelfde kamer, bedden of matrassen verhuren aan verschillende personen. 130. Door de goedkeuring door de kamer van het amendement nr. 31, door Mevrouw Marghem, deed de term ‘menselijke waardigheid’ haar intrede in artikel 433decies Sw175. Het amendement streefde ernaar, wat de federale sanctie betreft, een algemeen begrip te gebruiken dat uitsluitend betrekking heeft op de onbewoonbaarheid en daardoor verschilt van de gewestwetgevingen en niet moduleerbaar is op grond van die wetgevingen, zodat het strafbaar feit niet verschillend wordt geïnterpreteerd naar gelang van het gewest waar men zich bevindt. Terecht kan men opmerken dat deze term redelijk vaag is en vroeg of laat aanleiding zal geven tot een prejudiciële vraag bij het Grondwettelijk Hof176. 131. De bewoordingen “dat de betrokken persoon in feite geen andere echte en aanvaardbare keuze heeft dan zich te laten misbruiken” zorgt volgens parlementslid Nahima Lanjri (CD&V) dat de bescherming van de slachtoffers vermindert door de formulering van dit amendement, aangezien het zeer moeilijk is om te bewijzen als slachtoffer dat ze geen andere echte en aanvaardbare keuze hadden dan het misbruik te ondergaan177. Hierdoor wordt de deur voor willekeur in het vervolgings- en bestraffingsbeleid opengezet178. Op 28 juni 2005, werd een amendement nr. 33 ingediend in de Kamer van volksvertegenwoordigers om de woorden “zodanig dat de betrokken persoon in feite geen andere echte en aanvaardbare keuze heeft dan zich te laten misbruiken” uit het artikel 433decies van het Strafwetboek te lichten, maar hierop werd niet ingegaan179. Ook voor deze term nl. “aanvaardbare keuze” lijkt een prejudiciële vraag aan het Grondwettelijk Hof gewenst. 4° de bedoeling een abnormaal profijt te realiseren

173

HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1119. HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1120. 175 http://www.lachambre.be/FLWB/pdf/51/1559/51K1559004.pdf (consultatie 18 december 2011). 176 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1120. 177 http://www.lachambre.be/FLWB/pdf/51/1559/51K1559004.pdf (consultatie 23 maart 2012). 178 DAMBRE, M., Contractvrijheid en rechtsdwang bij de bepaling van de kostprijs van de huur van onroerende goederen: een analyse van de financiële verbintenissen van de huurder met voorstellen tot legislatieve verbetering en rechtsvergelijkende aantekeningen, doctoraatsthesis Rechten Universiteit Gent, 2007-2008, 150. 179 Parl. St. Kamer 2004-05, nr. 51-1560/012 (consultatie 23 maart 2012). 174

50

132. Het misdrijf huisjesmelkerij bestaat uit een tweeledig moreel element. Naast de intentie misbruik te willen maken van de bijzondere kwetsbare positie van een persoon, ingevolge zijn precaire of onwettige administratieve toestand of zijn precaire sociale toestand, moet de dader ook een abnormaal profijt beogen. Beide voorwaarden zijn cumulatief180. 133. De huisjesmelker slaagt erin zijn pand te verhuren en een abnormaal hoge huurprijs te verkrijgen door misbruik te maken van de wetenschap dat zijn huurder geen andere keuze heeft omdat hij toch niet op de reguliere woningmarkt terecht kan of tegenover hem zijn recht niet kan laten gelden. Indien bijvoorbeeld bij het verhuren van een pand wel een abnormaal profijt werd gerealiseerd, maar de verhuurder geen misbruik maakte van de bijzonder kwetsbare positie van de huurder, ingevolge zijn precaire of onwettige administratieve toestand of zijn precaire sociale toestand (bijvoorbeeld omdat de verhuurder geen wetenschap had van de bijzonder kwetsbare positie van zijn huurder), dan is er geen misdrijf in de zin van artikel 433decies van het Strafwetboek181. 134. Het nagaan of al dan niet sprake is van een abnormaal profijt is een feitelijke beoordeling. De rechter zal dus zelf moeten oordelen en rekening houden met onder meer het misbruik van de bijzonder kwetsbare positie van het slachtoffer, de wanverhouding tussen de huur- of koopprijs en de erbarmelijke toestand van het pand. Ook overbewoning kan een belangrijke factor zijn ter beoordeling van de bedoeling van de huisjesmelker om abnormaal profijt te realiseren182. 135. Men kan vaststellen in de rechtspraak dat ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woongelegenheden niet legaal kunnen worden verhuurd en dus geen (normale of abnormale) huurprijs genereren. Iedere betaalde huur van zo’n woongelegenheden betreft derhalve een abnormaal profijt voor de verhuurder183. 136. De correctionele rechtbank in Luik stelde het Grondwettelijk Hof een prejudiciële vraag om te weten of het begrip ‘abnormaal profijt” het wettigheidsbeginsel schond, omdat de wetgever de definitie van dat begrip zou hebben overgelaten aan de discretionaire beoordeling van de rechtbank184. Artikel 12, lid 2 van de Grondwet bepaalt dat niemand kan worden vervolgd dan in de gevallen die de wet bepaalt en in de vorm die zij voorschrijft en artikel 14 voorziet dat geen straf kan worden ingevoerd of toegepast dan krachtens de wet. Deze grondwetsartikelen garanderen elke burger dat geen enkele gedraging strafbaar zal worden gesteld en geen enkele straf zal worden opgelegd dan krachtens regels aangenomen door een democratisch verkozen beraadslagende vergadering. Dit wettigheidsbeginsel in strafzaken gaat uit van de idee dat de 180

HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1120. DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 292. 182 X., Postal Memorialis. Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, 14 januari 2008, H 128/18. 183 Corr. Gent 13 juni 2006 (nr. 27), T. Strafr. 2007/1, p. 74-76; Corr. Dendermonde 3 april 2006, T. Strafr. 2007/1, p. 71-74. 184 Grondwettelijk hof nr. 2005/92, 11 mei 2005, www.arbitrage.be (consultatie 23 maart 2012). 181

51

Strafwet moet worden geformuleerd in bewoordingen waarvan eenieder, op het ogenblik waarop hij een gedrag aanneemt, kan uitmaken of zijn gedrag al dan niet strafbaar is. Het eist dat de wetgever in voldoende nauwkeurige, duidelijke en rechtszekerheid biedende bewoordingen bepaalt welke feiten strafbaar worden gesteld. Zo kan een persoon die zo’n dergelijk gedrag aanneemt, vooraf voldoende inschatten welk strafrechtelijk gevolg zijn gedrag heeft185. Volgens het Grondwettelijk Hof beoogde de wetgever hoofdzakelijk een abnormale huurprijs en dat hij niet het enkele begrip ‘nettowinst of belastbare winst’ in aanmerking heeft genomen. Het begrip ‘profijt’ dat de wetgever gebruikt is veel ruimer en moet door de rechter ten gronde worden aangevuld. Het reikt verder dan het fiscaal begrip winst en verwijst duidelijk naar de financiële voordelen en activa die worden verkregen door de abnormale huurprijzen die worden opgelegd aan de slachtoffers. Uit het geheel van deze overwegingen vloeit volgens het Grondwettelijk Hof voort dat elke eigenaar van een onroerend goed op basis van de bewoordingen van het toenmalig artikel 77bis §1bis van de Vreemdelingenwet (die letterlijk is overgenomen door het artikel 433decies Sw.) en van artikel 380, §1, 3° Sw. en de rechtelijke interpretatie, kan weten welke handelingen zijn strafrechtelijke aansprakelijkheid met zich meebrengen186. Men verwijst naar artikel 380, §1, 3° Sw., omdat er ook hier sprake is van een abnormaal profijt die verhuurders moeten realiseren met betrekking tot het misdrijf van de verkoop, verhuur of terbeschikkingstelling van kamers of enige andere ruimte met het oog op de prostitutie. Men kan dus concluderen dat de strafbepalingen over huisjesmelkerij voldoende duidelijk zijn volgens het Grondwettelijk Hof, waardoor ‘abnormaal profijt’ het legaliteitsbeginsel in strafzaken niet schendt187. 3.3.4 Bestraffing van het misdrijf huisjesmelkerij 3.3.4.1 Boetes en gevangenisstraffen 3.3.4.1.1 Algemeen 137. Artikel 433decies van het Strafwetboek. voorziet voor het basismisdrijf huisjesmelkerij in een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 euro tot 25.000 euro, verhoogd met de opdeciemen uit de wet van 5 maart 1952188. De gevangenisstraf en de geldboete moeten hier verplicht samen worden uitgesproken189. De boete wordt zo veel keer toegepast als er slachtoffers zijn.

185

X., “Strafbepalingen over huisjesmelkerij voldoende duidelijk voor Arbitragehof”, Juristenkrant 2006, 12. X., “Strafbepalingen over huisjesmelkerij voldoende duidelijk voor Arbitragehof”, Juristenkrant 2006, 12. 187 X., “Strafbepalingen over huisjesmelkerij voldoende duidelijk voor Arbitragehof”, Juristenkrant 2006, 12. 188 B.S. 3 april 1952. 189 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 292. ; HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1121. 186

52

138. Het ingediende wetsvoorstel door Nahima Lanjri, Tony Van Parys en Servais Verherstraeten (volksvertegenwoordigers) van 1 februari 2005 waarin werd voorzien in een gelijkschakeling van de strafmaat met wat bepaald was in de Vreemdelingenwet (met name een gevangenisstraf van één jaar tot vijf jaar) werd spijtig genoeg niet aanvaard door de commissie justitie van de Kamer 190 . De gevangenisstraf van één tot vijf jaar werd teruggebracht tot zes maanden tot drie jaar. Waarom deze versoepeling werd doorgevoerd is niet duidelijk. Het bedrag van de geldboete uit artikel 77bis §1bis Vreemdelingenwet werd wel overgenomen191. 139. In geval van aanwezigheid van verzwarende omstandigheden, wordt de huisjesmelkerij gestraft met gevangenisstraf van één jaar tot vijf jaar en met een geldboete van 1.000 euro tot 100.000 euro. Deze verzwarende omstandigheden zijn indien van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt of in geval het een daad van deelneming aan de hoofd- of bijkomende bedrijvigheid van een vereniging betreft, ongeacht of de schuldige de hoedanigheid van leidend persoon heeft of niet. De boete wordt zo veel keer toegepast als er slachtoffers zijn192. 140. Het misdrijf wordt bestraft met opsluiting van vijf jaar tot tien jaar en met geldboete van 1.000 tot 150.000 euro, ingeval het een daad van deelneming aan de hoofd- of bijkomende bedrijvigheid van een criminele organisatie betreft, ongeacht of de schuldige de hoedanigheid van leidend persoon heeft of niet. Bij toepassing van deze verzwarende omstandigheid wordt huisjesmelkerij een misdaad. Ook hier wordt de boete zo veel keer toegepast als er slachtoffers zijn193. 141. In beide gevallen, zoals hierboven omschreven in artikel 433undecies en 433duodecies van het Strafwetboek, worden de schuldigen bovendien veroordeeld tot de ontzetting van de rechten bedoeld in artikel 31 van het Strafwetboek, zoals o.a. het passief kiesrecht194. 142. Een belangrijke opmerking is het feit dat in het gemeen strafrecht een dader een boete per crimineel feit krijgt en niet per slachtoffer. Voor huisjesmelkers gaat deze regel niet op aangezien de wetsartikelen duidelijk voorzien in de bewoordingen “de boete wordt zo veel keer toegepast als er slachtoffers zijn”. Vermits de daders een groot aantal slachtoffers zoeken om hun winst zo groot mogelijk te maken, wordt de geldboete vermenigvuldigd met het aantal slachtoffers dat in de ruimten werd gehuisvest, wat soms heel hoog kan oplopen. Deze berekening die reeds wordt toegepast in het sociaal strafrecht (inzonderheid in artikel 14 van de wet van 30 april 1999 betreffende de tewerkstelling van buitenlandse werknemers), is

190

Supra randnr. 117. HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1121. 192 Artikel 433undecies Strafwetboek 193 Artikel 433duodecies Strafwetboek 194 Passief kiesrecht is het recht om verkozen te worden; Art. 433terdecies Sw. 191

53

nieuw in het Strafwetboek195. De vermenigvuldiging van deze boete wordt gemotiveerd door het argument dat de boete in verhouding moet staan tot de ernst van het misdrijf196. Een knelpunt in deze verdubbeling van de geldboete naargelang het aantal slachtoffers is dat een verhuurder immers nooit weet hoeveel mensen nu eigenlijk het goed zullen bewonen. Deze regel moet dus eigenlijk met grote voorzichtigheid toegepast worden. Het zou beter zijn als men het begrip “slachtoffer” nauwkeurig omschrijft, met name als iemand die aldaar zijn woonplaats, dan wel zijn werkelijke en gewone verblijfplaats heeft gehad 197 . Dit zou een goede oplossing zijn voor het bieden van rechtszekerheid, maar dit wordt echter niet toegepast in de wet. Hierdoor moet men zich de vraag stellen of deze zware straffen geen te grote beoordelingsmarge aan de magistraten geven. Een tweede knelpunt bij deze verdubbeling is het feit dat deze boete zo hoog kan oplopen dat de schuldige insolvent wordt, waardoor de slachtoffers geen schadevergoeding dreigen te kunnen krijgen. Maar artikel 49 van het Strafwetboek voorziet dat de uitbetaling van schadevergoeding voorrang geniet op de inning van geldboeten. 143. De rechter kan, conform artikel 37ter §1 Sw.(enkel voor een politiestraf of een correctionele straf), ook een werkstraf opleggen. In dit geval zal de werkstraf als hoofdstraf worden opgelegd en neemt hij plaats in van de gevangenisstraf. De oplegging van de werkstraf zal gepaard gaan met een veroordeling tot een geldboete, die een verplichte bijkomende straf is. Als vervangende straf moet de rechter dan een gevangenisstraf vaststellen, want dat is de hoofdstraf die door de wet op het misdrijf is gesteld198. 144. Ten slotte moet worden opgemerkt dat de gemeenten ook straffen en administratieve sancties kunnen opleggen met betrekking tot de overtreding van de in de gemeentereglementen en verordeningen opgelegde kwaliteitsnormen, tenzij een wet, decreet of ordonnantie daarin heeft voorzien199. 3.3.4.1.2 Geen retroactieve toepassing van zwaardere geldboetes 3.3.4.1.2.1 Inleiding 145. Men riskeerde volgens het oude artikel 77bis §1bis van de Vreemdelingenwet een gevangenisstraf van één tot vijf jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro. In het nieuwe artikel 433decies van het Strafwetboek bedraagt de straf voor het basismisdrijf een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro. Deze boete wordt echt wel zo veel keer toegepast als er slachtoffers zijn. Men kan dus vaststellen

195

HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1121. Parl. St. Kamer, 2004-2005, nr. 1560/1, p. 26. 197 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1122. 198 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1122. 199 Art. 119bis Nieuwe Gemeentewet. 196

54

dat de gevangenisstraf voor het basismisdrijf verlaagd werd, maar de geldboete zwaarder kan uitvallen voor de huisjesmelker die meerdere slachtoffers heeft gemaakt. Hierdoor kwamen al gauw de eerste knelpunten over de toepassing van de nieuwe Strafwet in de tijd. Op 17 maart 2010 heeft het Grondwettelijk Hof een benoemingswaardig arrest geveld200. 3.3.4.1.2.2 Feiten van het arrest van 17 maart 2010 146. Een huisjesmelker die in eerste aanleg op grond van het nieuwe artikel 433decies Sw. was veroordeeld tot een gevangenisstraf van zes maanden met uitstel gedurende drie jaar en een geldboete van 11.000 euro wegens feiten die dateren van voor de inwerkingtreding van de wet van 10 augustus 2005. Hij vond deze geldboete uitermate hoog, die het gevolg was van de vermenigvuldiging met het aantal slachtoffers van de huisjesmelkerij. Hij kon het Hof van Beroep in Gent bewegen om daarover een prejudiciële vraag te stellen aan het Grondwettelijk Hof, nl. of de retroactieve toepassing van het nieuwe artikel 433decies Sw. die het gevolg is van vaststaande cassatierechtspraak met betrekking tot artikel 2 Sw., niet leidt tot een schending van artikelen 10 en 11 van de Grondwet201. 147. Al decennia lang vaststaande rechtspraak van het Hof van Cassatie moet bij de vergelijking van de zwaarte van twee strafwetten op de eerste plaats gekeken worden naar de maximumstraf van de hoofdstraf, zonder rekening te houden met de bijkomende straffen. De impact van de vrijheidsstraf is immers verregaander dan die van de louter patrimoniale bijkomende straffen. Men kan opmerken dat de nieuwe wet dus duidelijk milder is, zodat het verbod op de retroactieve toepassing van de strengere Strafwet, vervat in artikel 2 van het Strafwetboek, zich niet verzet tegen de toepassing van het nieuwe artikel 433decies Sw. op feiten van huisjesmelkerij die dateren van voor de inwerkingtreding (12 september 2005) van de nieuwe bepaling, maar pas worden berecht na de inwerkingtreding ervan202. Artikel 2 van het Strafwetboek verbiedt dus om aan de Strafwet terugwerkende kracht te verlenen ten nadele van de inverdenkinggestelde, maar legt integendeel de toepassing op van de wet die na het plegen van het misdrijf in werking is getreden en dat misdrijf minder zwaar bestraft. Dit betekent dat zelfs een strafbepaling die niet bestond op het ogenblik van het plegen van het misdrijf op dit laatste kan worden toegepast, op voorwaarde dat deze strafbepaling milder is203.

200

Grondwettelijk Hof, 17 maart 2010, nr. 27/2010, www.grondwettelijkhof.be (consultatie 1 september 2011) T. Strafr., 2010/4, 200-205; VANDROMME, S., “Geen retroactieve toepassing van zwaardere geldboetes huisjesmelkerij”, Juristenkrant 2010, 208. 201 VANDROMME, S., “Geen retroactieve toepassing van zwaardere geldboetes huisjesmelkerij”, Juristenkrant 2010, 208. 202 VANDROMME, S., “Geen retroactieve toepassing van zwaardere geldboetes huisjesmelkerij”, Juristenkrant 2010, 208. 203 JACOBS, A., “L’application dans le temps de la loi introduisant la peine de travail” (noot onder Cass. 8 januari 2003), Rev.dr.pén., 2003, 537.

55

3.3.4.1.2.3 Oordeel van het Grondwettelijk Hof 148. Het Grondwettelijk Hof oordeelt dat een nieuwe wet in beginsel niet met overgangsmaatregelen gepaard moet gaan, maar het verschil in behandeling tussen rechtsonderhorigen naargelang hun zaak wordt berecht voor of na de inwerkingtreding van de nieuwe wet geen onevenredige gevolgen mag hebben. Het Hof leidt uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 10 augustus 2005 af dat de wetgever beoogde de strijd tegen huisjesmelkerij te versterken, door o.a. te voorzien in financiële situaties die veel zwaarder zijn dan voordien door de geldboetes te verdubbelen met het aantal slachtoffers en de toepassingssfeer van de verbeurdverklaring die wordt uitgebreid tot de onroerende goederen. Doordat artikel 2 van het Strafwetboek, zoals geïnterpreteerd door het Hof van Cassatie, het mogelijk maakt dat de nieuwe wet die blijkens de wil van de wetgever zelf strenger moest zijn, toch kan worden toegepast op inbreuken gepleegd voor de inwerkingtreding ervan, wordt de Grondwet geschonden204. Het Grondwettelijk Hof verzet zich dus tegen de retroactieve toepassing van het nieuwe artikel 433decies Sw. omdat de geldboete vermenigvuldigd moet worden met het aantal slachtoffers en dus zwaarder kan uitvallen dan voordien. Opmerkelijk aan dit arrest is dat dit dictum van het Hof echter alleen zwaardere geldboeten betreft. We kunnen hieruit dus concluderen dat bij de vergelijking van een oude en een nieuwe strafwet een opsplitsing moet worden gemaakt per straf. Het is dus perfect mogelijk dat de nieuwe strafwet wat de gevangenisstraf betreft milder is en dus retroactief mag worden toegepast, maar wat de geldboete en de verbeurdverklaring betreft zwaarder is en dus niet retroactief mag worden toegepast205. 3.3.4.2 Beslag en verzegeling 149. Artikel 433quaterdecies van het Strafwetboek, dat een quasi letterlijke overname is van artikel 77bis §4bis van de Vreemdelingenwet, laat de procureur des Konings of de onderzoeksrechter toe beslag te leggen op het roerend goed, het deel ervan, het onroerend goed, de kamer of enige andere in artikel 433decies van het Strafwetboek bedoelde ruimte. Indien hij beslist tot inbeslagneming moet het roerend goed, het deel ervan, het onroerend goed, de kamer of enige andere in artikel 433decies van het Strafwetboek bedoelde ruimte worden verzegeld, of met schriftelijk akkoord van de eigenaar of verhuurder, ter beschikking worden gesteld van het O.C.M.W. teneinde het op te knappen en tijdelijk te verhuren. De gevolgen van de verzegeling zijn o.a. de verdere verwaarlozing van het goed en het verder teweegbrengen van dergelijke praktijken te bestrijden.

204

VANDROMME, S., “Geen retroactieve toepassing van zwaardere geldboetes huisjesmelkerij”, Juristenkrant 2010, 208. 205 VANDROMME, S., “Geen retroactieve toepassing van zwaardere geldboetes huisjesmelkerij”, Juristenkrant 2010, 208.

56

150. Het O.C.M.W kan de werkzaamheden in geval van onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring bijgevolg slechts uitvoeren voor zover ze contractueel een zakelijk recht op de woning verkrijgen of ze de woning voor minstens negen jaar huren. Indien de eigenaar of verhuurder weigert om het goed ter beschikking te stellen van het OCMW, rest slechts de mogelijkheid van verzegeling, waardoor het goed niet meer kan worden gebruikt of verhuurd en er geen huurinkomsten meer uit kunnen voortvloeien206. 151. De beslissing tot inbeslagneming van, naargelang van het geval, de procureur des Konings of de onderzoeksrechter wordt betekend aan de eigenaar of de verhuurder. In geval van beslag op een onroerend goed moet de beslissing bovendien worden betekend uiterlijk binnen vierentwintig uur, alsmede ter overschrijving worden aangeboden op het kantoor der hypotheken van de plaats waar het goed gelegen is. Als dagtekening van de overschrijving geldt de dag van de betekening van de beslissing tot inbeslagneming. Het beslag geldt tot op het tijdstip van de definitieve rechterlijke beslissing waarbij hetzij de verbeurdverklaring werd bevolen, hetzij de opheffing van het beslag wordt uitgesproken. 152. Artikel 6, §1 van de COIV-wet van 26 maart 2003 207 voorziet dat de magistraat die overgaat tot het beslag en de verzegeling instaat voor het waardevaste beheer van de in beslag genomen vermogensbestanddelen. Dit houdt in dat de in beslag genomen goederen moeten worden bewaard met het oog op de teruggave of verbeurdverklaring ervan in een staat die redelijkerwijze vergelijkbaar is met de staat ervan ten tijde van de inbeslagneming 208 . Bij eventuele schade ontstaan door het uitblijven van de dringende herstellingen kan de aansprakelijkheid van de Staat in het gedrang komen. 3.3.4.3 Het strafrechtelijk kort geding 153. Het strafrechtelijk kort geding is een procedure waarbij eenieder die wordt geschaad door een opsporingshandeling met betrekking tot zijn goederen, aan de procureur des Konings of de onderzoeksrechter in het kader van een gerechtelijk onderzoek, de opheffing ervan kan vragen209. Deze mogelijkheid is ingevoerd door de wet Franchimont en wordt geregeld in de artikelen 28sexies en 61quater in het Wetboek van Strafvordering. 154. De wetgever voerde in 2002 een strafprocessuele bijzonderheid in, met name een ingrijpende afwijking op het gemeenrechtelijk systeem van het strafrechtelijk kort geding210. Artikel 433quaterdecies Sw. in fine bepaalt dat de beslagene de rechtsmiddelen waarin voorzien wordt in de artikelen 28sexies en 61quater van het Wetboek van Strafvordering 206

DAMBRE, M., Contractvrijheid en rechtsdwang bij de bepaling van de kostprijs van de huur van onroerende goederen: een analyse van de financiële verbintenissen van de huurder met voorstellen tot legislatieve verbetering en rechtsvergelijkende aantekeningen, doctoraatsthesis Rechten Universiteit Gent, 2007-2008,152. 207 Artikel 6, §1 van de Wet van 26 maart 2003 houdende oprichting van een Centraal Orgaan voor de Inbeslagneming en de Verbeurdverklaring en houdende bepalingen inzake het waardevast beheer van de inbeslaggenomen goederen en de uitvoering van bepaalde vermogenstransacties, B.S. 2 mei 2003. 208 X., Postal Memorialis. Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, 14 januari 2008, H 128/27. 209 X., Postal Memorialis. Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, 14 januari 2008, H 128/27. 210 Schuermans,F., “Huisjesmekerij: nieuwe regelen inzake het beslag en strafrechtelijk kortgeding”, RW 200203,1047.

57

slechts kan instellen na verloop van een termijn van een jaar te rekenen van de datum van de inbeslagneming. Hierdoor wordt afgeweken van de normale regelen in verband met het strafrechtelijk kort geding die in geen enkele wachttermijn voorzien, en waarbij men als het ware de dag zelf van het beslag een verzoekschrift tot opheffing kan indienen. Men vraagt zich af in de rechtsleer waarom er voor de huisjesmelkers een andere regeling moet gelden dan voor andere criminelen211. Steven Vandromme stelde dat het onderscheid in behandeling tussen een beslag naar gemeen strafrecht en een beslag in kader van de strijd tegen de huisjesmelkerij vroeg of laat aanleiding zal geven tot het stellen van een prejudiciële vraag aan het Grondwettelijk Hof212. Volgens Schuermans is het echter helemaal niet zeker dat een onderzoeksrechter of de kamer van inbeschuldigingstelling in het kader van een strafrechtelijk kortgeding snel geneigd zal zijn een prejudiciële vraag te stellen omwille van het voorlopig en spoedeisend karakter van de uitspraken in een kortgeding procedure213. Mocht deze prejudiciële vraag er komen dan is de kans groot dat het Hof zal oordelen dat het artikel 433quaterdecies van het Strafwetboek gevolgen heeft die onevenredig zijn ten aanzien van het nagestreefde doel en zodoende tot schending van de artikel 10 en 11 van de Grondwet leidt. Indien dus het Grondwettelijk Hof besluit dat de maatregel van artikel 433quaterdecies Sw. onredelijk is en de Grondwet schendt, zullen de procureurs des Konings, de onderzoeksrechters en de kamers van inbeschuldigingstelling de gemeenrechtelijke termijnen van het strafrechtelijk kort geding moeten toepassen op verzoeken tot opheffing van het beslag in het kader van de strijd tegen de huisjesmelkerij214. 155. Ten slotte moet er nog gewezen worden op het bestaan van een procedure tot vervreemding van het in beslag genomen goed, dat door de artikelen 7 tot en met 11 van de COIV-wet van 26 maart 2003 215 werd ingevoerd in het wetboek van Strafvordering. Overeenkomstig de in 2003 ingevoegde bepalingen van de artikelen 28octies en 61sexies van het Wetboek van Strafvordering kan de beslagene aan de bevoegde magistraat vragen dat hij aan het Centraal orgaan voor de inbeslagneming en de verbeurdverklaring toelating zou geven om tot vervreemding over te gaan. De wet verstaat onder de term ‘vervreemding’, de verkoop van de in beslag genomen goederen of de omzetting daarvan in andere waarden216. 3.3.4.4 Ontzetting en verbeurdverklaring 3.3.4.4.1 Algemeen217

211

HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1124. VANDROMME, S., “Nieuwe bepalingen in strijd tegen de huisjesmelkers”, Huur 2004, afl. 4, 122. 213 VANDROMME, S., “Nieuwe bepalingen in strijd tegen de huisjesmelkers”, Huur 2004, afl. 4, 122-123. 214 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1124. 215 Wet van 26 maart 2003 houdende oprichting van een Centraal Orgaan voor de Inbeslagneming en de Verbeurdverklaring en houdende bepalingen inzake het waardevast beheer van de inbeslaggenomen goederen en de uitvoering van bepaalde vermogenstransacties, B.S. 2 mei 2003. 216 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1124. 217 ROZIE, J., “Over verbeurdverklaring bij huisjesmelkerij”, RABG 2009, afl.7, 469-472. 212

58

156. Van 1 juli 1981, datum inwerkingtreding van de wet van 15 december 1980 betreffende de toegang tot het grondgebied, het verblijf, de vestiging en de verwijdering van vreemdelingen tot 12 september 2005, datum van inwerkingtreding van de wet van 10 augustus 2005 tot wijziging van diverse bepalingen met het oog op versterking van de strijd tegen de mensenhandel en mensensmokkel en tegen praktijken van huisjesmelkers, werden de bepalingen inzake verbeurdverklaring geherbergd in artikel 77bis §5 Vreemdelingenwet. Dit artikel bepaalde: “De bijzondere verbeurdverklaring zoals bedoeld in artikel 42,1° van het Strafwetboek kan worden toegepast zelfs wanneer de zaken waarop zij betrekking heeft, niet het eigendom van de veroordeelde zijn. Zij moet onder dezelfde voorwaarden ook worden toegepast op het in §1bis bedoelde onroerend goed, kamers of enige andere ruimte.” 157. Sedert de wet van 10 augustus 2005, waarbij huisjesmelkerij beschouwt wordt als een autonoom misdrijf en niet langer als een bijzondere vorm van mensenhandel, is het kernartikel inzake verbeurdverklaring en ontzetting bij huisjesmelkerij nu artikel 433terdecies Sw. Dit artikel luidt thans als volgt: “In de gevallen bedoeld in de artikelen 433undecies en 433duodecies worden de schuldigen bovendien veroordeeld tot de ontzetting van de rechten bedoeld in artikel 31, eerste lid.De bijzondere verbeurdverklaring zoals bedoeld in artikel 42, 1°, wordt toegepast op de schuldigen aan het misdrijf bedoeld in artikel 433decies, zelfs ingeval de zaken waarop zij betrekking heeft niet het eigendom van de veroordeelde zijn, zonder dat deze verbeurdverklaring evenwel afbreuk kan doen aan de rechten van de derden op de goederen die verbeurd zouden kunnen worden verklaard. Zij moet in dezelfde omstandigheden ook worden toegepast op het roerend goed, het deel ervan, het onroerend goed, de kamer of enige andere ruimte bedoeld in dat artikel. Ze kan ook worden toegepast op de tegenwaarde van deze roerende of onroerende goederen die werden vervreemd tussen het tijdstip waarop het misdrijf werd gepleegd en de definitieve rechterlijke beslissing.“ 158. Artikel 433terdecies van het Strafwetboek zorgt dus voor bijkomende straffen als de ontzetting van de rechten bedoeld in artikel 31 van het Strafwetboek en de bijzondere verbeurdverklaring, zoals bedoeld in artikel 42,1° van het Strafwetboek, die worden toegepast op de schuldigen aan het misdrijf huisjesmelkerij. De verplichte verbeurdverklaring bij een veroordeling wegens huisjesmelkerij heeft een zakelijk karakter, het gaat nl. om een objectconfiscatie. Ze moet namelijk worden uitgesproken onafgezien van het feit dat de zaken waarop het misdrijf huisjesmelkerij betrekking heeft, al dan niet de eigendom zijn van de veroordeelde huisjesmelker218. 159. De rechten van de bonafide derden moeten hoog in het vaandel worden gedragen. Heeft een strafprocedure betrekking op een zaak dat vatbaar is voor verbeurdverklaring doch eigendom is van een derde, dan is deze laatste gerechtigd tussen te komen in het rechtsgeding om zijn verdediging voor te dragen tegen een potentiële uitspraak die hem zou kunnen treffen. De derde is evenzeer gerechtigd om verzet te doen of bevoegd om zich in cassatie te voorzien, wanneer de verbeurdverklaring lastens hem werd uitgesproken in laatste aanleg.

218

X., Postal Memorialis. Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, 14 januari 2008, H 128/30.

59

160. Men kan zich afvragen of de verplichte verbeurdverklaring van het voorwerp van huisjesmelkerij met uitstel kan worden opgelegd. De meningen hierover zijn in de rechtsleer verdeeld. Omdat de bijzondere verbeurdverklaring het karakter van een straf heeft, lijkt deze in principe met uitstel van tenuitvoerlegging te kunnen worden opgelegd. In de praktijk stelt men inderdaad vast dat rechters van deze door de wet van 29 juni 1964 219 geboden mogelijkheid gebruik maken, wanneer ze van oordeel zijn dat de verplichte verbeurdverklaring niet aangewezen is. Over het algemeen wordt het uitstel dan gerechtvaardigd door de inspanningen die de beklaagde heeft gedaan om het pand in orde te brengen en teneinde de betrokken huisjesmelker de kans te geven zich volledig in regel te stellen en tegelijk hem ervan te weerhouden in de toekomst nog verder misdrijven te plegen220. Niet iedereen is het met deze praktijk eens, aangezien sommigen vinden dat een uitstel van tenuitvoerlegging van de verplichte verbeurdverklaring niet mogelijk is, vermits zulks een contradictio in terminis is, aangezien de wetgever door deze verplichte verbeurdverklaring de goederen op definitieve en onherroepelijke wijze wil ontnemen van de betrokkene in het voordeel van de Staat221. 161. De wet van 10 augustus 2005 vertoonde een lacune, aangezien sommige huisjesmelkers de verbeurdverklaring ontlopen door hun pand snel van de hand te doen. Dit is echter onmogelijk wanneer tijdens de strafprocedure werd overgegaan tot de onroerende inbeslagneming. Indien de huisjesmelker zijn pand verkocht vooraleer er beslag werd gelegd op het onroerend goed, kon de rechter, voor de wetswijziging doorgevoerd door de wet van 9 februari 2006 222 , enkel de opbrengst van die verkoop verbeurdverklaren of wat de huisjesmelker met de opbrengst al heeft gekocht, de zogenaamde verbeurdverklaring bij equivalent (art. 43bis, 2° Sw.)223. Het nadeel bij een verbeurdverklaring bij equivalent is het feit dat dit enkel mogelijk is onder de beperkende voorwaarde dat er ernstige en concrete aanwijzingen moeten bestaan dat de verdachte een vermogensvoordeel heeft verkregen dat voortspruit uit het misdrijf en dat niet of niet meer in diens vermogen kan worden gevonden. Indien het onroerend goed steeds in het bezit was geweest van de veroordeelde, dan kon men niet zeggen dat het goed een voordeel was dat voortkwam uit het misdrijf en was de verbeurdverklaring bij equivalent bijgevolg onmogelijk. 162. Om de verbeurdverklaring van panden die niet kunnen worden beschouwd als een vermogensvoordeel dat voortspruit uit het misdrijf mogelijk te maken, werd op 30 juni 2005

219

Wet van 29 juni 1964 betreffende de opschorting, het uitstel en de probatie, B.S. 17 juli 1964. X., Postal Memorialis. Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, 14 januari 2008, H 128/30-31. 221 X., Postal Memorialis. Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, 14 januari 2008, H 128/31. 222 Wet van 9 februari 2006 tot wijziging van het Strafwetboek met het oog op versterking van de strijd tegen de praktijken van huisjesmelkerij, B.S. 28 februari 2006. 223 X., Postal Memorialis. Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, 14 januari 2008, H 128/33-34. 220

60

een wetsvoorstel224 ingediend dat resulteerde in de wet van 9 februari 2006 tot wijziging van het Strafwetboek met het oog op versterking van de strijd tegen de praktijken van huisjesmelkerij 225 . Artikel 433terdecies van het Strafwetboek werd aangevuld met het volgende lid: “De bijzondere verbeurdverklaring kan ook worden toegepast op de tegenwaarde van deze roerende of onroerende goederen die werden vervreemd tussen het tijdstip waarop het misdrijf werd gepleegd en de definitieve rechterlijke beslissing.” De verbeurdverklaring bij equivalent heeft per definitie betrekking op vermogensvoordelen en houdt dus in dat de rechter de veroordeelde verplicht om een bepaalde som geld te betalen, die de tegenwaarde vertegenwoordigt van de vermogensvoordelen, die in concreto onvindbaar zijn gebleken. De Staat wordt chirografair schuldeiser van de veroordeelde, want aan de vordering, die verbonden is aan de verbeurdverklaring bij equivalent, is geen voorrecht verbonden226. 163. De rechter kan naast de verbeurdverklaring bij equivalent, ook de verruimde verbeurdverklaring (“kaalpluk”), voorzien in artikel 43ter van het Strafwetboek (zoals gewijzigd door de wet van 9 februari 2006), uitspreken. Op grond hiervan kan de rechter, voor welbepaalde misdrijven limitatief omschreven in artikel 43quater §1 van het Strafwetboek, de vermogensaanwas van de beklaagde die is ontstaan over een relevante periode (vijf jaar voorafgaand aan de inverdenkingstelling van de veroordeelde persoon), verbeurd verklaren, indien er ernstige en concrete aanwijzingen zijn dat het om vermogensvoordelen gaat die voortspruiten uit het misdrijf waarvoor hij veroordeeld is of uit identieke feiten, wanneer hij het tegendeel niet geloofwaardig kan maken227. Deze lijst van strafbare feiten zoals voorzien in artikel 43quater §1 van het Strafwetboek werden dus aangevuld met de misdrijven omschreven in de artikelen 433undecies en 433duodecies van het Strafwetboek, d.i. de huisjesmelkerij waarbij van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt of in het geval het een daad van deelneming aan de hoofd- of bijkomende bedrijvigheid van een vereniging of een criminele organisatie betreft228. 3.3.5 Maatregelen voor de slachtoffers 3.3.5.1 Huisvesting van de slachtoffers 3.3.5.1.1 Algemeen 164. Men moet niet alleen rekening houden met de bestraffing van de huisjesmelkers, er moet ook aandacht zijn voor de opvang van de slachtoffers. Artikel 21 van de wet van 10 augustus 2005 tot wijziging van diverse bepalingen met het oog op de versterking van de strijd tegen 224

Wetsvoorstel tot wijziging van het Strafwetboek met het oog op versterking van de strijd tegen de praktijken van huisjesmelkers, doc 51 1901/001, www.dekamer.be; http://www.lachambre.be/FLWB/pdf/51/1901/51K1901001.pdf (consultatie 9 april 2012). 225 Wet van 9 februari 2006 tot wijziging van het Strafwetboek met het oog op versterking van de strijd tegen de praktijken van huisjesmelkerij, B.S. 28 februari 2006. 226 X., Postal Memorialis. Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, 14 januari 2008, H 128/34. 227 X., Postal Memorialis. Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, 14 januari 2008, H 128/34-35. 228 Art. 2 van de Wet van 9 februari 2006 tot wijziging van het Strafwetboek met het oog op de versterking van de strijd tegen de praktijken van huisjesmelkers, B.S. 28 februari 2006.

61

mensenhandel en mensensmokkel en tegen praktijken van huisjesmelkers voerde het artikel 433quinquiesdecies in het Strafwetboek. Dit artikel is quasi een letterlijke overname van artikel 77bis §4ter van de Vreemdelingenwet. Artikel 433quinquiesdecies Sw. luidt als volgt:” In de in artikel 433decies van het Strafwetboek bedoelde gevallen kunnen slachtoffers op beslissing, naargelang het geval, van de bevoegde minister, van de bevoegde overheid of de door hen aangewezen ambtenaren, in overleg met de terzake bevoegde diensten, in voorkomend geval worden opgevangen of gehuisvest. Deze huisvestingskosten komen ten laste van de beklaagde. Wanneer de beklaagde wordt vrijgesproken, worden de kosten ten laste gelegd al naargelang het geval, van de Staat of van het bevoegde O.C.M.W.” 165. Luidens artikel 433quinquiesdecies Sw. komen de herhuisvestingskosten ten laste van de beklaagde-huisjesmelker en niet meer ten laste van de verdachte-huisjesmelker, zoals bepaald in artikel 77bis §4ter van de Vreemdelingenwet229. Dus om de kosten ten laste te leggen van de huisjesmelker is bijgevolg noodzakelijk dat betrokkene werd gedagvaard voor de correctionele rechtbank of door de raadkamer werd verwezen, want anders bevindt men zich nog in de fase van het vooronderzoek en spreekt men van de “verdachte”. In desbetreffende artikel mogen we onder de bevoegde overheid ook de gemeentelijke overheid verstaan. De slachtoffers kunnen worden opgevangen in een open asielcentrum of gehuisvest in een ander pand dat bijvoorbeeld door het OCMW wordt gehuurd of in hetzelfde oorspronkelijke pand, nadat het werd opgeknapt, op kosten van de beklaagde230. 166. Een knelpunt in dit artikel is de afwezigheid van een definiëring van het begrip ‘huisvestingskosten’. Uit de parlementaire voorbereiding van de Programmawet van 2 augustus 2002 die artikel 77bis §4ter invoerde in de Vreemdelingenwet blijkt dat deze kosten alle uitgaven omvatten om nieuwe huisvesting te verschaffen aan het slachtoffer231. 167. Hoewel de huisvestingskosten ten laste komen van de huisjesmelker, kan hij in de onmogelijkheid verkeren deze kosten te betalen. In dat geval lijkt het vanzelfsprekend dat de gemeentelijke overheid die zorgt voor de herhuisvesting van het slachtoffer een verhaalsrecht heeft tegen de huisjesmelker232. Volgens Herbots zou het helpen om huisjesmelkerij te voorkomen bij asielzoekers wanneer alle OCMW’s vooraf een sociaal onderzoek zouden uitvoeren naar de woonkwaliteit van de woning waarin de asielzoeker terechtkomt en de prijs die hij hiervoor betaalt233. 168. Voor Vlaanderen is het vermeldingswaardig dat de burgemeester, krachtens artikel 15 §1, lid 6 van de Vlaamse Wooncode, in de gevallen dat hij overgaat tot herhuisvesting, de 229

HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1125. HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1125. 231 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1125. 232 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1125. 233 HERBOTS, P., “Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005”, NJW 2005, 1125-1126. 230

62

volgende kosten kan verhalen op de eigenaar: (a) de kosten om de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen te ontruimen; (b) de vervoerskosten en/of stockeerkosten met betrekking tot het meubilair en de goederen van de bewoners van de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning; (c) de installatiekosten met betrekking tot de nieuw te betrekken woning; en (d) de huur van een nieuwe woning, waarbij de huurder evenwel instaat voor een gedeelte van de huur dat 20% van zijn of haar maandelijks beschikbaar inkomen bedraagt. De verhaalbaarheid van de huurkosten wordt beperkt tot maximum één jaar234. 169. Een terechte opmerking die men hier kan aankaarten is wie nu de kosten draagt van de opknapbeurt van het oorspronkelijke pand. De meerderheid van de rechtsleer235 meent dat de opknapkosten, mits enige goeie wil, kunnen vallen onder de kosten van opvang en huisvesting van het slachtoffer, waarvoor de huisjesmelker moet opdraaien, in de mate dat deze opknapkosten toelaten dat de slachtoffers terug in het in beslag genomen pand kunnen worden gehuisvest. De rechter kan hier natuurlijk de meerderheid van de rechtsleer volgen, maar toch lijkt het bevorderlijk om duidelijk te vermelden in artikel 433quaterdecies van het Strafwetboek dat de opknapbeurt valt onder de term ‘herhuisvesting’, aangezien dit bijdraagt aan de rechtszekerheid. 3.3.5.1.2 De transitwoningen 170. Deze woningen worden ter beschikking gesteld door bepaalde gemeentes en zijn een tijdelijke 236 en voorwaardelijke oplossing voor personen die zich in een specifieke problematische woonsituatie bevinden, waaronder slachtoffers van huisjesmelkerij237. Dit is dus een tijdelijke oplossing om daarna terug onderdak te vinden in een nieuwe, gezonde woning. Als men het reglement tot vaststelling van de inschrijvingsvoorwaarden en de toewijzingscriteria 238 voor de transitwoningen ter beschikking gesteld door de Stad Gent bekijkt, zien we duidelijk dat de slachtoffers hier aan bepaalde criteria moeten voldoen o.a. meerderjarig zijn, legaal in België, geen woning in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik in binnen- of buitenland,… Aangezien men legaal in België moet verblijven kan men vaststellen dat illegalen geen gebruik kunnen maken van zo’n woning, waardoor zij uit schrik om op straat te moeten leven geen klacht durven neerleggen tegen huisjesmelkers.

234

Art. 15 §1, lid 6 van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus 1997. VANDROMME, S., “Nieuwe bepalingen in de strijd tegen de huisjesmelkers”, Huur 2004, afl. 4, 120; SCHUERMANS, F., “Huisjesmelkerij: nieuwe regels inzake het beslag en het strafrechtelijk kort geding”, RW 2002-03, 1050. 236 De terbeschikkingstelling van transitwoningen in stad Gent gebeurt onder de vorm van een precaire gebruiksovereenkomst van 4 maanden, uitzonderlijk te verlengen met 4 maanden. 237 http://www.vlaams-netwerkarmoede.be/documents/persberichten/070802%20Huisjesmelkers%20en%20Transitwoningen.pdf (consultatie 12 september 2011) 238 http://www.gent.be/docs/Diensten%20van%20de%20Stadssecretaris/Stadssecretariaat/transitwoningen.pd f (consultatie 12 september 2011) 235

63

Ook in Antwerpen gaat men de capaciteit van transitwoningen telkens verhogen, aangezien men ook de noodzaak ervan inziet 239 . Op dit moment zijn er momenteel 96 plaatsen voorzien 240 . Ook hier moet men voldaan aan tal van voorwaarden waaronder het legaal verblijven in België. Asielzoekers worden toegewezen aan het betrokken OCMW en illegalen worden doorverwezen naar de politie. In de praktijk kunnen we vaststellen dat er een groot tekort is aan transitwoningen in de Vlaamse steden en gemeenten. Mensen worden dus op deze manier ontmoedigd om dergelijke wanpraktijken aan te klagen, aangezien deze slachtoffers vrezen op straat te zullen belanden. Vandaar dat het Vlaams Netwerk241 de gemeentebesturen oproept om samen met de minister de strijd tegen huisjesmelkers op te voeren en tegelijkertijd voldoende transitwoningen te voorzien. 3.3.5.1.3 Terugbetaling van de huurgelden242 171. Huurovereenkomsten tussen de huisjesmelker en het slachtoffer die in strijd zijn met de strafwet zijn vanzelfsprekend nietig. Artikel 1108 B.W. voorziet vier voorwaarden waaraan een geldige overeenkomst moet aan voldoen, namelijk de toestemming van de partij die zich verbindt, de bekwaamheid, voorwerp en een geoorloofde verbintenis. Dergelijke overeenkomsten zijn zowel het voorwerp als de oorzaak ervan ongeoorloofd wegens strijdigheid met de openbare orde en de goede zeden243. 172. In principe kunnen slachtoffers van huisjesmelkers principieel een vordering instellen, ofwel voor de burgerlijke rechter om de nietigheid te vorderen van de overeenkomst en terugbetaling van de betaalde buitensporige huurgelden ofwel door middel van een burgerlijke partijstelling voor de strafrechter. Deze laatste is weliswaar niet bevoegd om de nietigheid van de (huur)overeenkomst uit te spreken, maar wellicht zal dit niet de voornaamste bekommernis van het slachtoffer zijn. De huurovereenkomst kan al in een vroeger stadium van rechtswege ontbonden zijn, meer bepaald van zodra er een verzegeling na strafrechtelijk beslag plaatsvindt. Dit is immers een geval van juridisch tenietgaan van het gehuurde goed in de zin van artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek. 173. Bijkomende opmerking die men kan vaststellen bij de eventuele terugbetaling van de betaalde buitensporige huurgelden is het feit of de huisjesmelker recht heeft op enige bezettingsvergoeding, bepaald in verhouding tot de (schaarste) kwaliteit van het ter 239

http://www.gva.be/Archief/guid/meer-antwerpse-transitwoningen-voor-slachtoffershuisjesmelkers.aspx?artikel=22a941c3-79f6-4ed2-8dcf-01bbff8359e5 (consultatie 12 september 2011) 240 Gegevens verkregen door Mevrouw Van Royen 241 http://www.vlaams-netwerkarmoede.be/documents/persberichten/070802%20Huisjesmelkers%20en%20Transitwoningen.pdf (consultatie 12 september 2011) 242 DAMBRE, M., Contractvrijheid en rechtsdwang bij de bepaling van de kostprijs van de huur van onroerende goederen: een analyse van de financiële verbintenissen van de huurder met voorstellen tot legislatieve verbetering en rechtsvergelijkende aantekeningen, doctoraatsthesis Rechten Universiteit Gent, 2007-2008, 157158. 243 Artikelen 1131 en 1133 van het Burgerlijk Wetboek.

64

beschikking gestelde goed. Deze bezettingsvergoeding zou dan kunnen worden gecompenseerd met de terugbetaling van de huurgelden. Is de kwaliteit nihil, bijvoorbeeld in de meest extreme situaties van garage- of matrassenverhuur, dan kan er uiteraard geen enkele bezettingsvergoeding aan de huisjesmelker worden toegekend. Bepaalde auteurs zijn van mening dat een huisjesmelker in het algemeen nooit aanspraak zal kunnen maken op enige vergoeding, gelet op de vaststelling dat niet enkel het voorwerp van de overeenkomst, maar ook de oorzaak van de bezetting (het misbruik van de kwetsbare positie van het slachtoffer) ongeoorloofd zijn244. 3.4 Lokale maatregelen: de preventieve aanpak 174. Naast de federale- en regionale wetgeving kan men in de steden/gemeenten ook lokale maatregelen aangaan om huisjesmelkerij te bestrijden. Hieronder bespreek ik enkele succesvolle projecten die voor een verhoging van de woonkwaliteit zorgen. Met het project ‘krotspotteam’, opgericht in 2004 en gesubsidieerd door het Federaal Grootstedenbeleid, heeft Antwerpen een uniek project245. Het project is pro-actief, want dus wil zeggen dat de dienst niet wacht op een klacht, maar zelf preventief op zoek gaat of huurwoningen voldoen aan de noodzakelijke vereisten zodat mensen erin kunnen wonen. Zo wil men de kwaliteit van huurwoningen verbeteren en de strijd tegen verkrotting, leegstand en verwaarlozing tegengaan. Dit team doet een screening van de woonkwaliteit o.b.v. de Vlaamse Wooncode, het Kamerdecreet en een screening van de bouw o.b.v. de Vlaamse code ruimtelijke ordening en de Antwerpse bouwcode. Naast dit onderzoek biedt men ook gratis informatie en advies aan de huurders en eigenaars van elke huurwoning in Antwerpen. Wanneer men technische gebreken vaststelt gaat men de eigenaar informeren en verzoeken tot herstelling. Als de eigenaar-verhuurder geen gehoor heeft aan deze opmerkingen dan gaat men over tot het opstarten van een procedure van ongeschikt en/of onbewoonbaarverklaring. Het krotspot-team werkt per gebieden. Antwerpen-Noord is volledig afgerond (enkel nog de opvolging) en men is nu actief in : Borgerhout intra-muros, Deurne-Noord, Kronenburgwijk en in de studentenbuurt (KIS-project) 246 . Het KIS-project staat in voor de krotspot in de studentenbuurt. Deze studentenbuurt die men onder handen neemt is het gebied tussen de Paardenmarkt- Italiëlei- Lange Nieuwstraat – Minderbroedersrui247.

244

DAMBRE, M., Contractvrijheid en rechtsdwang bij de bepaling van de kostprijs van de huur van onroerende goederen: een analyse van de financiële verbintenissen van de huurder met voorstellen tot legislatieve verbetering en rechtsvergelijkende aantekeningen, doctoraatsthesis Rechten Universiteit Gent, 2007-2008, 157158. 245 http://www.bouwinfo.be/templates/index.cfm?&&sessionid=BOUWINFO__§ion=Artikels&articleid=569 8 (consultatie 16 oktober 2011) 246 http://www.kenniscentrumvlaamsesteden.be/samenwerken/stadscontracten/collectief/huurmarkt/Docume nts/100504%20Antwerpen%20krotspotters.pdf (consultatie 16 oktober 2011) 247 http://www.kenniscentrumvlaamsesteden.be/samenwerken/stadscontracten/collectief/huurmarkt/Docume nts/100504%20Antwerpen%20krotspotters.pdf (consultatie 16 oktober 2011)

65

Stad Antwerpen is ook uniek met de cel ‘Krot-op’ bij de politie. Tegenover andere Vlaamse steden ontlasten ze in zekere mate de Vlaamse wooninspectie en agentschap WonenVlaanderen, meer bepaald doordat ze huisjesmelkerij opsporen aan de handen van screening en doordat ze de verhoren afnemen bij de start van de procedure. In de andere steden is het Gewest die deze taken moet uitvoeren. Net zoals Antwerpen heeft ook de stad Aalst een dergelijk project opgericht. De stad Aalst maakt zich zorgen over wat zich afspeelt op Rechteroever, achter de Aalsterse gevels. De oprichting van een Krot Spot Team - geïnspireerd op de Krot Spotwerking in andere steden is in de regio uniek. Directe aanleiding voor de recente oprichting van dit team zijn de meldingen van buurtoverlast en concentratie van allochtonen in huurwoningen en huurappartementen, die niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. Ook de Bouwinspectie meldt schrijnende situaties. De oprichting van Krot Spot team impliceert een speciaal team van ambtenaren, dat wordt uitgestuurd om eens een kijkje te nemen in de woningen van probleemwijken248.

248

http://annvandesteen.be/index.php?option=com_content&view=section&layout=blog&id=7&Itemid=75

(consultatie 16 oktober 2011); http://www.spits.fm/nieuws/15207 (consultatie 16 oktober 2011).

66

Hoofdstuk 4: De instandhouding van het misdrijf 4.1 Inleiding 175. In een artikel van Het Laatste Nieuws van 5 april 2012249 wordt duidelijk weergegeven dat de Belgische bevolking niet meer bouwt, aangezien het aantal vergunningen voor nieuwe woningen vorig jaar tot het laagste peil in tien jaar is gezakt. Een eigen huis kopen/bouwen is hedendaags geen vanzelfsprekendheid meer en blijft voor velen een loutere droom. De vastgoedprijzen (voornamelijk in Vlaanderen) zijn zeer hoog en een lening aangaan in België is ook duurder en bovendien zijn de banken ook voorzichtiger met het toekennen van leningen250. Hierdoor is men genoodzaakt om zich te begeven op de particuliere of sociale huurmarkt, maar ook dit is niet zo eenvoudig. De ellenlange wachtlijsten voor de sociale woningen zorgen ervoor dat mensen zich moeten begeven op de private huurmarkt. Maar deze laatstgenoemde woningen worden alsmaar krapper, waardoor ook de verhuurders hun huurprijzen doen stijgen en deze woningen voor bepaalde gezinnen/alleenstaanden onbetaalbaar zijn geworden. 4.2 Private huurmarkt versus sociale woningmarkt 4.2.1 Algemeen 176. Naast de gewone private huurmarkt kent België de sector van de sociale huisvestingsmaatschappijen die betaalbare huurwoningen ter beschikking stellen van minder begoede personen aan tarieven gebaseerd op het maandinkomen. Daarnaast is er het marktsegment van de sociale verhuurkantoren waarbij een sociaal verhuurkantoor in samenwerking met een privé-verhuurder de eigendommen van deze laatste aanbiedt en onderverhuurt aan kansarmen251. Schematisch kan men de huurmarkt als volgt voorstellen:

Primair Particuliere huurmarkt Huurmarkt

Secundair Sociale huurmarkt

4.2.2 Particuliere huursector 177. De particuliere huursector kunnen we indelen in 2 delen (nl. het goede en het slechte deel): de primaire particuliere huurmarkt en de secundaire/residuele huurmarkt. De primaire particuliere huurmarkt, richt zich tot gezinnen die een inkomen hebben dat in principe eigendomsverwerving mogelijk maakt. In die zin gaat het hier om een uitzondering 249

Het Laatste Nieuws van 5 april 2012: “Belg bouwt niet meer”, 13 (zie bijlage) http://www.geld-lenen.be/geld-lenen-in-belgie-wordt-duurder (consultatie 25 maart 2012). 251 http://nl.wikipedia.org/wiki/Huren (consultatie 16 oktober 2011). 250

67

op de indeling van de markt volgens de inkomens. Het zijn gezinnen die een gunstig moment afwachten of die om familiale of professionele redenen het huren verkiezen boven kopen of bouwen252. Het slechtere deel van de particuliere huurmarkt wordt de secundaire of residuele huurmarkt genoemd. Deze markt richt zich op mensen die niet aan bod komen in de andere woningmarkten omdat ze ofwel financieel niet de nodige middelen hebben of omdat er geen plaats is in de sociale huursector. Omdat deze mensen nergens anders terecht kunnen wonen zij in huizen die sinds lang zijn afbetaald en waarvan de gebruikswaarde niet in verhouding staat tot de opbrengst ervan. Deze woningen bevinden zich vaak in de oudere 19de eeuwse gordels van de steden. In deze buurten gaat het vooral om woningen waar de uitrusting, zeker in de arbeidersbuurten, ten opzichte van de hedendaagse normen zeer in gebreke blijven. De huizen worden steeds verder opgedeeld en vaak verhuurd per verdieping of per kamer. Dit segment van de huursector is dus vooral terug te vinden in de grote en regionale steden253. Het grote verschil tussen beide ligt dus vooral in de financiële toestand van de gezinnen. 4.2.3 Sociale huurmarkt 178. Sociale huisvestingsmaatschappijen verhuren sociale huurwoningen aan wie aan een aantal voorwaarden voldoet (geen eigen woning in eigendom hebben, bescheiden inkomen,..). Vanaf 1 januari 2008 is het nieuw kaderbesluit sociale huur in werking getreden 254 . Dit kaderbesluit regelt onder meer de nieuwe huurprijsberekening, de kwaliteit, de gezinsgrootte van de sociale huurwoning, de rol van de lokale overheid als regisseur, de inschrijvingsvoorwaarden, de huurprijs en alle bepalingen in verband met sociale verhuur. Deze markt is vooral voor mensen die financieel niet sterk genoeg staan, nl. kansarmen. Wegens het grote aantal aanvragen tot het verkrijgen van dergelijke woningen zijn er in de verschillende steden tal van wachtlijsten. Door deze wachtlijsten zijn mensen soms geneigd om een woning te zoeken op de residuele huurmarkt met als gevolg dat men een veel te hoge huurprijs moet betalen en deze woning niet voldoet aan de geldende normen zoals voorgeschreven in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode of één van de andere twee Huisvestingscodes. De sociale huursector staat vooral garant voor een behoorlijke huisvesting in relatief goed uitgeruste woningen tegen betaalbare prijzen met een grote woonzekerheid. Nadeel voor grote gezinnen is dat deze woningen wel meestal niet zoveel kamers voorzien. Je kan een sociale woning ook kopen bij een sociale huisvestingsmaatschappij maar ook hier moet men voldoen aan tal van voorwaarden255. 252

http://dspace.howest.be/bitstream/10046/190/1/vanoost_karel.pdf (consultatie 17 oktober 2011) http://dspace.howest.be/bitstream/10046/190/1/vanoost_karel.pdf (consultatie 17 oktober 2011) 254 Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, B.S. 7 december 2007. 255 http://www.vlaanderen.be/servlet/Satellite?c=Solution_C&cid=1250784105135&context=1141721623065--1191211217619-1191211216745--1250784105135&p=1186804409590&pagename=Infolijn%2FView (consultatie 17 oktober 2011). 253

68

In het VTM-nieuws256 besprak men de problematiek betreffende de inkomensvoorwaarde bij sociale woningen. Men vindt dat er te weinig controles zijn op deze voorwaarde en eenmaal men voldoet aan de voorwaarden het een levenslang contract wordt. Men vind dit onterecht aangezien men bv. door het verkrijgen van een erfenis niet meer beschikt over een bescheiden inkomen en er eigenlijk voor zorgt dat er andere niet-kapitaalkrachtige mensen in handen kunnen komen van malafide huisjesmelkers. De vereniging van de Vlaamse huisvestingsmaatschappij spreekt dit tegen. Zij gaan uit de veronderstelling dat mensen die kapitaalkrachtiger zijn geworden sowieso de sociale woning verlaten, aangezien ze zich meer luxe kunnen veroorloven. Dit onderwerp is natuurlijk vatbaar voor discussie en hopelijk zal men in de toekomst voor een duidelijke (wettelijke) regeling hieromtrent voorzien. 4.2.4 Praktijkvoorbeeld: Gentse woningmarkt 179. Algemeen kan men vaststellen dat de zoektocht naar een betaalbare woning één van de belangrijkste verhuismotieven is. De probleemsituatie die men kan vaststellen in Gent, als grootste studentenstad van Vlaanderen, zijn de studenten die hier hun toevlucht vinden. Zij nemen een belangrijk deel van de goedkopere woningen in beslag en ontrekken woningen uit de gewone huizenmarkt, onder meer door opsplitsing van huizen voor kamerverhuur. De reden dat eigenaars hun woning ombouwen tot studentenkamers is logischerwijze van financiële aard. De onbetaalbaarheid van woningen is geen typisch fenomeen voor Gent. Het komt zowat in alle centrumsteden voor. Maar Gent heeft de laatste jaren wel een inhaalbeweging gemaakt in de prijzen en daardoor is het probleem van onbetaalbaar wonen nu scherper voelbaar in Gent dan in vele andere steden. De gemiddelde huurprijs van een private huurwoning in Gent bedroeg in 2007 tussen de 450 euro en 510 euro afhankelijk van de bron, wat iets lager is dan het gemiddelde van 526 euro voor de provincie. Maar deze huurprijzen stegen op vijf jaar tijd met ongeveer 23%. Een gevolg van deze prijsstijging is vooral te wijten aan het aanbod van de huurwoningen die daalt, doordat eigenaars hun huurwoning verkopen en door de grote toestroom van studenten ieder jaar257. Uit een onderzoek van het Centrum voor Duurzame Ontwikkeling (CDO) van de Universiteit Gent blijkt dat ongeveer 36% van de Gentse private huurwoningen niet voldoet aan de minimumnormen voor bewoonbaarheid volgens de Vlaamse Wooncode 258 . Het gaat hier vooral om ernstige veiligheids- en kwaliteitsproblemen. Deze woningen waar men niet voldoet aan de Vlaamse Wooncode bevinden zich vooral in de kernstad, waar zich vooral de oudere woningen bevinden. 256

Het Nieuws (VTM) van 8 november 2011. http://www.gent.be/docs/Departement%20Ruimtelijke%20Planning,%20Mobiliteit%20en%20Openbaar%20 Domein/Dienst%20Stedenbouw%20en%20Ruimtelijke%20Planning/beleid/20090424_derde%20versie%20baill eul%20300dpi_WEB.pdf (consultatie 17 oktober 2011) 258 http://www.gent.be/docs/Departement%20Ruimtelijke%20Planning,%20Mobiliteit%20en%20Openbaar%20 Domein/Dienst%20Stedenbouw%20en%20Ruimtelijke%20Planning/beleid/20090424_derde%20versie%20baill eul%20300dpi_WEB.pdf (consultatie 17 oktober 2011) 257

69

180. Volgens gemeenteraadslid Filip Watteeuw zijn er te weinig controles op panden betreffende huisjesmelkerij in Gent. Volgens hem waren er in 2007 en 2008 maar 34 en 42 panden gecontroleerd , terwijl in 2009 en 2010 er maar 18 en 11 huizen gecontroleerd werden. In 2011 zouden er nog maar vijf panden aangepakt geweest zijn259. De achterliggende reden waardoor de controles geblokkeerd worden zijn door het gebrek aan opvangplaatsen volgens Watteeuw. De Wooninspectie zei dat de cijfers van de panden die gecontroleerd worden acht keer hoger liggen dan wat meneer Watteeuw vermeldde in het artikel die verscheen in Het Nieuwsblad op 21 september 2011260. In 2009 waren er volgens hen namelijk 156 en in 2010 88 panden gecontroleerd. Persoonlijk vind ik het aantal van controles zéér laag om te zorgen voor een behoorlijke huisvestiging voor iedereen. Deze controles zijn namelijk van groot belang om het misdrijf huisjesmelkerij te bestrijden. 181. Het is ook algemeen geweten dat er studentenkoten verhuurd worden aan te hoge huurprijzen in vergelijking met hun woonkwaliteit. Beschimmelde muren, geen hygiënische douches, overlast van ongedierte,… dagelijkse taferelen waaronder ikzelf ook ervaring mee had. De prijzen in gent variëren rond een gemiddelde van 300 euro voor een kamer bij particulieren en bieden totaal geen luxe maar meestal meer ergernis toe door de slechte woonkwaliteit. De stad Gent zal de komende jaren een grootschalige inspectie doen om komaf te maken met “studentenkrotten”. Er werd op 24 maart 2011 een informatievergadering gehouden voor alle Gentse kotbazen om hen op de regelgeving voor studentenkoten te wijzen. Deze vergadering zal driejaarlijks plaatsvinden. Schepen Tom Balthazar (SP.A), bevoegd voor Wonen, wil de komende jaren wekelijks acht panden met studentenkoten aan een grondige inspectie onderwerpen. Men heeft hiervoor vijf mensen in dienst genomen261. In Gent zitten ongeveer 26.500 studenten op kot. In totaal zijn er 2.500 geregistreerde kotbazen. Men heeft een hele checklist opgesteld waarbij men niet alleen let op de algemene staat van het gebouw, maar ook op de grootte van de kamers, de elektriciteit, de verwarming en het sanitair. Het is namelijk verplicht om in elke kamer een lavabo met koud en warm water te hebben. Bij de eerste controle zou men een waarschuwing krijgen, waarbij de kotbazen de kans krijgen om aanpassingen uit te voeren. Wie echter niet bereid is om zijn koten in orde te brengen riskeert een sluiting. Deze controles zullen een strijd zijn tegen heel wat ‘cowboys’ op de markt en dit zorgt ook voor een degelijke bestrijding van oneerlijke concurrentie tegen de correcte kotbazen. Het doel is vooral het verbeteren van de woonkwaliteit. Of deze controles efficiënt en doeltreffend zullen gebeuren, en tot een correcte prijsvorming zullen leiden is één groot vraagteken momenteel, aangezien de toekomst het gewenste effect/resultaat zal aantonen. 259

Het Nieuwsblad van 21 september 2011: “Minder controles tegen huisjesmelkers” (zie bijlage). Het Nieuwsblad van 23 september 2011: “Huisjesmelkers in Gent wel zwaar gecontroleerd” (zie bijlage). 261 Het Nieuwsblad van woensdag 9 maart 2011; De Gentenaar, weekend 5 en 6 maart 2011 (zie bijlage). 260

70

Men mag zich niet blind staren op het feit dat dergelijke praktijken zich enkel voortdoen in België. In een artikel van de Telegraaf (Nederland) vinden we duidelijk terug, net zoals in België, dat het een enorme moeite is om een studentenkamer te vinden die betaalbaar blijft262. 4.2.5 Mogelijke oplossingen tegen de instandhouding van het misdrijf 182. De bevolking moet zich vooral informeren of beter geïnformeerd worden over de premies/tegemoetkomingen die de overheid voorziet om het kopen of huren van een woning te vergemakkelijken (zie hoofdstuk 5). Hedendaags263 kan men waarnemen dat men reclame maakt op de televisie (VTM) voor het aangaan van een woonlening bij het Vlaams Woningfonds, dit is natuurlijk een belangrijk kanaal om veel mensen te kunnen bereiken, maar de vermelding van één van de zovele tegemoetkomingen is onvoldoende. Om problemen zoals in studentensteden zoals Gent, Antwerpen, Leuven en Brussel op te lossen, aangezien de studenten een groot deel van huurmarkt innemen, is het misschien aangewezen dat de overheid investeert in bijkomende studentenhuisvestingen om zo de druk op de huur- en koopmarkt te verlichten. In een artikel van de Gentenaar264 kunnen we opmerken dat Gent deze problematiek erkend en daarom ook groen licht heeft gegeven voor de bouw van 120 studentenkamers tussen de Voskenslaan en de Flamingostraat. De schepen van Stadsontwikkeling, Tom Balthazar, geeft duidelijk weer in dit artikel dat het aantal Gentse studenten de voorbije jaren sterk is gestegen, en dat er een duidelijk tekort is aan officiële studentenhuisvesting. Om dit tekort weg te werken gaat men nu ook privé- ontwikkelaars de mogelijkheid bieden om grote studentencomplexen te bouwen, zodat de huizenmarkt in Gent betaalbaar blijven voor gezinnen. Men moet ook meer sociale (huur)woningen en noodwoningen voorzien en meer private woningbouwprojecten met huurwoningen kan een oplossing bieden. Het grond- en pandendecreet (GDP) voorziet de bouw van 43000 bijkomende sociale huurwoningen in Vlaanderen tegen 2020. Mocht deze doelstelling gehaald worden, dan kan dit een oplossing betekenen voor 24% van de 180 000 Vlaamse gezinnen met een huurprobleem en hen natuurlijk te behelpen dat ze niet in handen van huisjesmelkers terecht komen. Door een onderzoek te doen bij verschillende gemeenten en steden, waarvan slechts een drietal hun gegevens wouden vrijgeven, kan ik onderstaande cijfers van de huidige en toekomstige sociale woningen in Antwerpen, Oostende en Kortrijk weergeven. De stad Antwerpen 265 beschikt over 22.979 sociale huurwoningen van sociale huisvestingsmaatschappijen ABC, Woonhaven en De Ideale Woning; sociale huurwoningen 262

De Telegraaf van 5 oktober 2011: “Grote studentenfrustratie: een kamer zoeken” (zie bijlage). Periode 1-9 april 2012. 264 De Gentenaar van 21 oktober 2011, 19 (zie bijlage). 265 Gegevens verkregen van studentenambtenaar Marijke Van Royen. 263

71

van het Vlaams Woningfonds:244; sociale woningen van de sociale verhuurkantoren ASVK, SVK Woonunie en SVK Huurdersunie: 432; sociale koopwoningen van sociale huisvestingsmaatschappijen ABC, Woonhaven, De Ideale Woning en ARRO Antwerpen: 329. Er zijn plannen tot uitbreiding, aangezien men per jaar 50 extra sociale huurwoningen via de sociale verhuurkantoren wil bekomen en dat de sociale huisvestingsmaatschappij ARRO een vijfendertig tal sociale koopwoningen per jaar op de markt brengen. Stad Oostende266 beschikt over ongeveer 2900 sociale woningen en benadert daarmee al heel dicht het bindend sociaal objectief. Daarnaast beschikken zij over een transitgebouw met 7 zelfstandige woningen en 11 kamers zodat zij elk gezinstype kunnen opvangen. In Oostende hebben zij ook een beleidsnota sociale huurwoningen waarin de verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen zich engageren om tegen 2014 een 350 extra sociale huurwoningen te realiseren. Het engagement gaat echt verder want in totaal wordt de realisatie van 466 bijkomende woningen voorzien tegen 2020. De woonraad en de gemeenteraad hebben ook beslist om tegen 2020 287 bijkomende sociale koopwoningen te voorzien. In Kortrijk 267 beschikt het patrimonium sociale huisvestingsmaatschappijen over 2512 wooneenheden (8.6% van totaal wooneenheden); patrimonium sociaal verhuurkantoor over 384 wooneenheden. De crisiswoningen 268 van het OCMW (max. 1 maand in verblijven):7 kamers en de doorgangswoningen269 (max. 6 maand in verblijven): 12. De geplande nieuwe sociale huurwoningen tegen 2015: 447 (momentopname 12/2011).

266

Gegevens verkregen van Marianne Lust. Gegevens verkregen van de Schepen van wonen, nl. Filip Santy. 268 Een doorgangswoning is een huisvesting van langere duur die men kan huren van het OCMW als men in een noodsituatie zit, terwijl een crisiswoning enkel wordt gebruikt voor een heel korte en voorlopige huisvesting. 267

72

Hoofdstuk 5: Belangrijke instrumenten tegen bestrijding van ongezonde woningen 5.1 Inleiding 183. Er bestaan tal van tegemoetkomingen/premies om de koop of de renovatie of de huur van een woning te vergemakkelijken. Niet iedereen staat financieel sterk genoeg om als eigenaar zijn eigendom te renoveren zodat het voldoet aan de normen zoals vermeldt in de Wooncode of om een behoorlijke huisvesting te vinden voor zijn gezin of als alleenstaande wegens te dure vastgoedprijzen. Hierdoor komen vele gezinnen terecht in een woning die ongezond is. De overheid is zich bewust van deze probleemsituatie zowel aan de kant van de eigenaar als van de huurder, en daarom voorziet men ook dergelijke tegemoetkomingen, zoals o.a. goedkopere leningen bij het Vlaams Woningfonds, renovatiepremie, Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs,... 5.2 Steunmaatregelen voor verhuurders en bewoners 5.2.1 Vlaamse renovatiepremie270 184. De Vlaamse renovatiepremie ondersteunt de eigenaars die een eigen woning wensen te renoveren. De renovatiepremie geeft hen de kans om de kwaliteit van hun woning aanzienlijk te verbeteren. Deze renovatiepremie vinden we ook terug in het Brusselse Gewest271. De renovatiepremie werd ingevoerd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 2 maart 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de kosten bij de renovatie van een woning272. 185. De renovatiepremie kan aangevraagd worden door de bewoner of de verhuurder van een woning. De bewoner is de meerderjarige particulier, en in voorkomend geval de persoon met wie hij gehuwd is of wettelijk/feitelijk samenwoont, die de woning waarop de aanvraag betrekking heeft op de aanvraagdatum zelf bewoont op grond van een zakelijk recht. De verhuurder is de meerderjarige particulier, en in voorkomend geval de persoon met wie hij gehuwd is of wettelijk/feitelijk samenwoont, die de woning waarop de aanvraag betrekking heeft met het oog op de onderverhuring ervan op de aanvraagdatum verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor voor de duur van minstens negen jaar. Je moet voldoen aan een aantal voorwaarden zoals op het gebied van inkomen, woning, eigendom en facturen. 5.2.1.1 Inkomensvoorwaarde 186. Voor aanvragen in 2012 mag het aan de personenbelasting onderworpen inkomen van de bewoner niet meer bedragen dan: (a) 39.250 euro voor alleenstaanden zonder persoon ten 270

http://www.bouwenenwonen.be/home/premies_en_andere_steunmaatregelen/vlaamse_renovatiepremie/ wat_en_voor_wie_is_de_vlaamse_renovatiepremie (consultatie 20 september 2011) 271 www.prime-renovation.irisnet.be (consultatie 20 september 2011) 272 Besluit van de Vlaamse Regering van 2 maart 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de kosten bij de renovatie van een woning, B.S. 21 maart 2007.

73

laste; (b) 56.060 euro voor alleenstaanden met één persoon ten laste, te verhogen met 3.140 euro per persoon ten laste vanaf de tweede; (c) 56.060 euro voor gehuwden en wettelijk of feitelijk samenwonenden, te verhogen met 3.140 euro per persoon ten laste. Er wordt gekeken naar het belastbaar inkomen van de bewoner van het derde jaar dat voorafgaat aan de aanvraagdatum. Voor renovatiepremies die worden aangevraagd in 2012 wordt dus het belastbaar inkomen van 2009 in aanmerking genomen. Voor de verhuurder geldt geen inkomensgrens. 5.2.1.2 Voorwaarden m.b.t de woning 187. De woning waarvoor de renovatiepremie wordt aangevraagd, moet minstens 25 jaar oud zijn en gelegen zijn in het Vlaamse Gewest. Een woning wordt gedefinieerd als het onroerend goed of het deel daarvan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande. Het onroerend goed in kwestie moet dus op de aanvraagdatum al minstens 25 jaar deze bestemming hebben. Bij betwisting over de ouderdom van de woning, zijn de gegevens van het Rijksregister doorslaggevend. Kamers en studentenkamers worden voor de toepassing van de renovatiepremie niet beschouwd als woning. Er wordt dus geen renovatiepremie toegekend voor werkzaamheden aan kamers en studentenkamers, ook al zijn ze minstens 25 jaar oud. 5.2.1.3 Eigendomsvoorwaarde 188. De bewoner mag, naast de woning waarvoor de renovatiepremie wordt aangevraagd, geen kamerwoning, studentenhuis of studentengemeenschapshuis volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik (gehad) hebben op de aanvraagdatum of tijdens de periode van drie jaar die daaraan voorafgaat. Men mag tijdens dezelfde periode evenmin een andere woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik (gehad) hebben. Op deze voorwaarde voor de bewoner gelden enkele uitzonderingen, die van toepassing zijn op alle renovatiepremies aangevraagd vanaf 1 januari 2009. De eigendomsvoorwaarde geldt niet in de volgende gevallen: (a) het andere goed is op de aanvraagdatum het voorwerp van een onteigeningsbesluit; (b) het andere goed is op de aanvraagdatum gesloopt en de aanvrager heeft op de aanvraagdatum geen perceel bestemd voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik; (c) de andere woning is op de aanvraagdatum vervreemd (b.v. verkocht) en de aanvrager bewoonde het tot hij verhuisd is naar de woning waarvoor hij de renovatiepremie aanvraagt; (d) de andere woning valt onder de toepassing van artikel 19 van de Vlaamse Wooncode (dit zijn woningen die ongeschikt of onbewoonbaar werden verklaard of waarvoor de afgifte van een conformiteitsattest werd geweigerd, en die niet in aanmerking komen voor renovatie-, verbeterings-, of aanpassingswerkzaamheden) en de aanvrager was de laatste bewoner ervan. 5.2.1.4 Berekening renovatiepremie o.b.v. facturen

74

189. De renovatiepremie wordt berekend op basis van voorgelegde facturen. Deze facturen moeten betrekking hebben op werkzaamheden die uitgevoerd zijn door een geregistreerde aannemer of op de aankoop van materialen of uitrustingsgoederen die door de aanvrager zelf zijn verwerkt of geplaatst. De totale kostprijs van de werkzaamheden die in aanmerking kunnen worden genomen, moet minstens 10.000 euro bedragen, exclusief btw. Men moet dus minstens voor dat bedrag aan facturen bij hun aanvraag voegen. Er komen voor aanvragen vanaf 29 oktober 2009 slechts 8 categorieën van werkzaamheden in aanmerking. Voor elke categorie is er tevens een maximaal bedrag exclusief BTW waarvoor er facturen aanvaard kunnen worden. Het gaat om volgende categorieën en maxima: (a) Funderingen en muren: facturen voor maximum 15.000 euro; (b) Draagvloeren: facturen voor maximum 15.000 euro; (c) Daken: facturen voor maximum 15.000 euro; (d) Buitenschrijnwerk: facturen voor maximum 15.000 euro; (e) Centrale verwarming: facturen voor maximum 7.500 euro; (f) Elektriciteit: facturen voor maximum 3.750 euro; (g) Sanitaire installaties: facturen voor maximum 3.750 euro; (h) Trappen: facturen voor maximum 3.750 euro. 5.2.2 Vlaamse verbeteringspremie273 190. De Vlaamse verbeteringspremie kan worden aangevraagd wanneer men als eigenaar of huurder een woning bewoont die op een gegeven moment niet meer aan de normen beantwoordt bv. wanneer de sanitaire of elektrische installaties zijn verouderd, het dak is aan een herstelbeurt toe, … Als men dan werkzaamheden uitvoert, komt men misschien in aanmerking voor de verbeteringspremie van de Vlaamse overheid. De verbeteringspremie kan toegekend worden als: (a) verbeteringswerkzaamheden uitgevoerd werden aan de woning; (b) de woning verbouwd werd om overbewoning te verhelpen; (c) het dak of de zoldervloer geïsoleerd werd. De verbeteringspremie kan aangevraagd worden door de bewoner of de verhuurder van een woning. De bewoner is de particulier die de door hem verbeterde woning op de aanvraagdatum bewoont op grond van een zakelijk recht, of op grond van een huurovereenkomst met betrekking tot een hoofdverblijfplaats waarvan de duur meer dan drie jaar bedraagt. De verhuurder is de natuurlijke persoon die eigenaar-verhuurder is van de woning waarvoor de aanvraag wordt ingediend, en die een huurovereenkomst heeft afgesloten met een sociaal verhuurkantoor voor de duur van minstens negen jaar. 273

http://www.bouwenenwonen.be/home/premies_en_andere_steunmaatregelen/vlaamse_verbeteringsprem ie/wat_en_voor_wie_is_de_vlaamse_verbeteringspremie (consultatie 20 september 2011)

75

5.2.2.1 Voorwaarden 5.2.2.1.1 Inkomensvoorwaarden 191. Voor aanvragen in 2012 mag het aan de personenbelasting onderworpen inkomen van de bewoner en de persoon met wie hij of zij wettelijk of feitelijk samenwoont niet meer bedragen dan 28.030 euro. Dit maximum wordt verhoogd met 1.460 euro per persoon ten laste. Het maximuminkomen van de verhuurder en de persoon met wie hij of zij wettelijk of feitelijk samenwoont bedraagt 56.060 euro. Er is in dit geval geen verhoging voor personen ten laste. Er wordt gekeken naar het belastbaar inkomen van het derde jaar dat voorafgaat aan de aanvraagdatum. Voor verbeteringspremies die worden aangevraagd in 2012 wordt dus het belastbaar inkomen van 2009 in aanmerking genomen. 5.2.2.1.2 Voorwaarden voor de woning 192. De woning waarvoor de verbeteringspremie wordt aangevraagd moet in het Vlaamse Gewest gelegen zijn, minstens 20 jaar oud zijn (deze voorwaarde vervalt als de verbeteringspremie betrekking heeft op het verbouwen van een woning om overbewoning te verhelpen) en een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen hebben van maximaal 1.200 euro. 5.2.2.1.3 Voorwaarden voor de facturen 193. De verbeteringspremie wordt berekend aan de hand van ingediende facturen van de uitgevoerde werkzaamheden. Deze facturen mogen op de aanvraagdatum niet ouder zijn dan 1 jaar. Per bouwonderdeel waarop de verbeteringswerkzaamheden betrekking hebben, is een vast premiebedrag voorzien. Men moet facturen kunnen voorleggen voor een bedrag (inclusief btw) dat minstens het dubbele is van de premie. De vaste premiebedragen per bouwonderdeel kan men raadplegen op de site www.bouwenenwonen.be274. Bijvoorbeeld: als men facturen voorlegt voor dakwerken, moet het factuurbedrag inclusief BTW hiervan minstens 2.500 euro bedragen aangezien de premie voor dat onderdeel 1.250 euro bedraagt. Als het gaat om verbouwingswerkzaamheden om overbewoning op te lossen, geldt dat voor minstens 1.200 euro (inclusief BTW) aan facturen moet kunnen voorgelegd worden. 5.3 Steunmaatregelen voor het huren van een woning

274

http://www.bouwenenwonen.be/home/premies_en_andere_steunmaatregelen/vlaamse_verbeteringsprem ie/wat_en_voor_wie_is_de_vlaamse_verbeteringspremie (consultatie 20 september 2011).

76

5.3.1 Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs275 5.3.1.1 Inleiding 194. De Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs (vroeger de huursubsidie en installatiepremie genoemd) ondersteunt mensen met een laag inkomen die verhuizen van een slechte, onaangepaste woning naar een goede, aangepaste woning. Ook als men verhuist van een private huurwoning naar een woning verhuurd door een sociaal verhuurkantoor, kan men de tegemoetkoming in de huurprijs aanvragen. De tegemoetkoming in de huurprijs werd ingevoerd bij het besluit van de Vlaamse Regering van 2 februari 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs voor woonbehoeftige huurders 276 . Dit besluit is van toepassing op alle aanvragen die worden ingediend vanaf 1 mei 2007. 5.3.1.2 Voorwaarden277 195. Als men huurder is en men de tegemoetkoming in de huurprijs wenst aan te vragen, moet men voldoen aan een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden hebben betrekking op het inkomen, eigendom, verlaten woning en de nieuwe woning. 5.3.1.2.1 Inkomensvoorwaarde 196. Voor aanvragen in 2012 mag de som van het aan de personenbelasting inkomen, alsook van de niet-belastbare vervangingsinkomsten van de huurder en van de inwonende gezinsleden, niet meer bedragen dan 16.320 euro. Per persoon ten laste op de aanvraagdatum in 2012 mag men hun inkomen met 1.460 euro verminderen. Er wordt gekeken naar het inkomen van het derde jaar dat voorafgaat aan de aanvraagdatum. Voor een tegemoetkoming in de huurprijs die wordt aangevraagd in 2012 wordt dus het inkomen van 2009 in aanmerking genomen. 5.3.1.2.2 Eigendomsvoorwaarde 197. De huurder en de inwonende gezinsleden mogen op de aanvraagdatum en tijdens de drie jaar die daaraan voorafgaan geen woning volledig in volle eigendom of volledig in 275

http://www.bouwenenwonen.be/home/premies_en_andere_steunmaatregelen/vlaamse_tegemoetkoming _in_de_huurprijs (consultatie 20 september 2011). 276 Besluit van de Vlaamse Regering van 2 februari 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs voor woonbehoeftige huurders, B.S. 9 maart 2007. 277 http://www.bouwenenwonen.be/home/premies_en_andere_steunmaatregelen/vlaamse_tegemoetkoming _in_de_huurprijs/wat_en_voor_wie_is_de_tegemoetkoming_in_de_huurprijs#item_442 (consultatie 20 september 2011)

77

vruchtgebruik hebben (gehad). Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk zoals wanneer men deze woning heeft verlaten omdat ze onbewoonbaar of overbevolkt is verklaard of wanneer men bovendien de rechten op deze woning heeft vervreemd (bv. men heeft de woning verkocht) of men zorgt ervoor dat deze woning niet meer als woning zal dienen (bv. men wijzigt de bestemming ervan). 5.3.1.2.3 Mogelijkheden tot aanvraag 198. Er zijn een viertal mogelijkheden waarbinnen men een tegemoetkoming in de huurprijs kunt aanvragen. De eerste mogelijkheid is wanneer men een onroerend goed verlaat in het Vlaamse Gewest waarop één van de volgende gevallen van toepassing is: (a) een door de burgemeester onbewoonbaar verklaarde woning; (b) een door de burgemeester overbewoond verklaarde woning; (c) een door de burgemeester ongeschikt verklaarde woning die op het technisch verslag van de onderzoeker minstens 50 strafpunten en minstens twee problemen van categorie III scoort; (d) een onroerend goed dat niet hoofdzakelijk voor wonen bestemd is, zoals een loods, garage, kelder, schuur, enzovoort, en waarvoor de Vlaamse Wooninspectie een proces-verbaal heeft opgesteld wegens een gezondheids- of veiligheidsrisico; (e) een te kleine woning die men gedurende minstens één jaar bewoond hebt, waarbij men verhuist samen met alle medebewoners naar de nieuwe huurwoning; (f) een vergunde camping waar men al sinds 1 januari 2001 zijn/haar hoofdverblijfplaats had. Een belangrijke opmerking bij de woningen die door de burgemeester onbewoonbaar, ongeschikt of overbewoond zijn verklaard, is dat het besluit van de burgemeester moet dateren uit de periode dat men nog in deze woning verbleef. Als dat niet zo is, moet minstens het advies van de gewestelijk ambtenaar dat uiteindelijk resulteert in een besluit, dateren uit deze periode. Dateren zowel het besluit van de burgemeester als het advies van de gewestelijk ambtenaar van na het verhuis, dan kan daar geen rekening mee gehouden worden. De drie andere mogelijkheden zijn: (a) wanneer men de hoedanigheid als dakloze verliest en men ontvangt daardoor van het OCMW een installatiepremie of verhoging van het leefloon; (b) de aanvrager of een inwonend gezinslid is op de aanvraagdatum minstens 65 jaar oud of erkend als persoon met een handicap en men verlaat een onaangepaste woning in het Vlaamse Gewest; (c) men wordt huurder van een woning van een sociaal verhuurkantoor. 5.3.1.2.4 Nieuwe woning 199. De nieuwe huurwoning moet altijd aan dezelfde voorwaarden voldoen. Deze woning mag om te beginnen geen kamer of een gesubsidieerde sociale huurwoning zijn, en moet zich in het Vlaamse Gewest bevinden. Het moet gaan om een conforme woning, wat

78

betekent dat er geen manifeste gebreken of veiligheids- of gezondheidsrisico's mogen zijn, en dat de woning aangepast is aan de samenstelling van het gezin. Een woning is aangepast aan de samenstelling van het gezin als de samengetelde vloeroppervlakte van de woonlokalen voldoende groot is, en als er voldoende woonlokalen zijn. Onder een woonlokaal wordt verstaan: de woonkamer, keuken en slaapkamer(s). Een belangrijke opmerking bij studio's gerealiseerd vóór 1 februari 2008 is dat de oppervlakte van de badkamer bij onderzoeken vanaf 14 mei 2011 zal bijgeteld worden tot een maximum van 3 m² als de woonkamer tussen 15 en 18 m² meet. Voor woningen moet de samengetelde vloeroppervlakte van de woonlokalen minstens 18 m² zijn voor 1 persoon, 27 m² voor 2 personen, 40 m² voor 3 personen, 50 m² voor 4 personen, 60 m² voor 5 personen,... De maximale huurprijs van de nieuwe huurwoning bedraagt in 2012: (a)550 euro als men geen personen ten laste heeft; (b) 588,50 euro als men 1 persoon ten laste heeft; (c) 627 euro als men 2 personen ten laste heeft; (d) 665,50 euro als men 3 personen ten laste heeft; (e) 704 euro als men 4 of meer personen ten laste heeft. 5.3.1.3 De berekening van de huursubsidie en installatiepremie 200. De tegemoetkoming in de huurprijs bestaat uit twee delen, nl. een periodieke huursubsidie en een éénmalige installatiepremie. De huursubsidie wordt bepaald op basis van het inkomen van de aanvrager. Ze wordt maximaal gedurende negen jaar uitbetaald en neemt af in de loop van die periode. De eenmalige installatiepremie is gelijk aan drie keer het bedrag van de maandelijkse huursubsidie tijdens jaar 1 en 2. Bijvoorbeeld: als men op basis van zijn/haar inkomen recht heeft op een maandelijkse huursubsidie van 159,75 euro tijdens de eerste twee jaar, dan bedraagt de eenmalige installatiepremie 479,25 euro. Deze tegemoetkoming vindt men ook terug in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waalse gewest. Deze voorwaarden verschillen met deze van het Vlaams Gewest maar er zijn wel telkens, zoals bij het Vlaams Gewest278, 2 soorten tegemoetkomingen, nl. de eenmalige installatiepremie en een maandelijkse huurtoelage279.

278

http://dgo4.spw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/default.asp (consultatie 1 mei 2012). http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/Pages/Aides/AP/ADEL.asp (consultatie 20 september 2011) 279

79

5.3.2 De Brusselse VIHT280 201. In Brussel noemt deze tegemoetkoming de Verhuis, Installatie- en huurtoelage (VIHT). De VIHT is een maandelijkse tussenkomst in de huur die wordt toegekend aan gezinnen met een laag inkomen die een ongezonde of onveilige, een te kleine of onaangepaste woning verlaten voor een gezonde, veilige of aangepaste woning. Momenteel ontvangen zo’n 3.000 Brusselse gezinnen een VIHT omdat hun vroegere woning ongezond of onveilig was. De normen die van toepassing zijn voor de VIHT komen overeen met de normen van de Brusselse Huisvestingscode, maar bevatten ook bijkomende criteria inzake sanitaire installaties (warm en koud water) en bijkomende bewoningsnormen (indeling van de woning, aantal bewoonbare ruimtes en de oppervlakte ervan). De VIHT is dus eigenlijk ook een instrument tegen ongezonde en onveilige woningen, maar juist op dat vlak loopt er iets serieus mank. Wanneer de sociale assistenten van de gewestelijke administratie huisvesting ter plaatse komen en vaststellen dat de woning ongezond of onveilig is, dan wordt er niets ondernomen tegen de verhuurder van die woning. Na de goedkeuring van de Brusselse Huisvestingscode en de oprichting van de Gewestelijke Inspectiedienst werd er geen brug geslagen (niet op wetgevend vlak en zelfs niet op organisationeel vlak) tussen de directie huisvesting die de VIHT uitreikt en de directie gewestelijke Inspectiedienst. Wat deze situatie nog schrijnender maakt, is het feit dat deze twee diensten in hetzelfde gebouw gevestigd zijn. Wanneer een sociale assistent van de VIHT-administratie naar de Gewestelijke Inspectiedienst stapt nadat hij of zij is geconfronteerd met zware gebreken in de woning, dan is dat louter een persoonlijk initiatief. Het is onaanvaardbaar dat twee gewestelijke diensten die eigenlijk rond hetzelfde thema werken, parallel naast elkaar blijven functioneren. 5.3.3 Tussenkomst huurwaarborg281 202. In bepaalde gevallen kan het OCMW ook tegemoetkomen bij de betaling van de waarborg die men als huurder dient te betalen. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van de aanvrager zijn/haar inkomen, de huurprijs, eventuele schuldenlast,... Hiervoor bestaan echter geen vaststaande criteria, want iedere aanvraag wordt individueel beoordeeld aan de hand van een sociaal onderzoek. Deze tussenkomst in de huurwaarborg kan voor vele huurders al een grote financiële hulp zijn, aangezien men wel meestal de huur kan betalen maar nooit de waarborg kan 280

X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, art 23#42, 23. http://www.bouwenenwonen.be/home/premies_en_andere_steunmaatregelen/tussenkomst_huurwaarbor g (consultatie 20 september 2011). 281

80

voorschieten die men vereist bij het aangaan van het huurcontract, waardoor deze mensen ook genoodzaakt waren om een goedkope, meestal niet voldaan aan de elementaire kwaliteitsnormen, woningen te huren. 5.3.4 Sociale huurwoning 5.3.4.1 Via een sociaal huisvestingsmaatschappij (SHM)282 203. De SHM’s verhuren momenteel zo’n 140.000 woningen. Om huurder te kunnen worden van een sociale woning, moet men zich kandidaat stellen bij een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM). Men moet ook hier aan een aantal voorwaarden voldoen: (a) meerderjarig zijn; (b) voldoen aan de inkomensvoorwaarde: (1) 19.169 euro als men een alleenstaande is zonder personen ten laste, (2) 20.775 euro als men een alleenstaande gehandicapte is of (3) 28.753 euro, vermeerderd met 1.607 euro per persoon ten laste, in andere gevallen; (c) voldoen aan de eigendomsvoorwaarde: de aanvrager of een ander lid van het gezin mag geen woning of geen perceel bestemd voor woningbouw in binnen- of buitenland in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben (een naakte eigendom is dus geen probleem). Voor de toepassing van deze eigendomsvoorwaarde wordt geen rekening gehouden met een in het Vlaams Gewest gevestigd campingverblijf. In bepaalde omstandigheden kan men afwijken van deze voorwaarde wanneer de woning wordt onteigend of onbewoonbaar of ongeschikt is verklaard; (d) voldoen aan de taal- of inburgeringsbereidheid en (e) ingeschreven zijn in het bevolkingsof vreemdelingenregister. 5.3.4.2 Via het Vlaams woningfonds283 204. Niet alle gezinnen kunnen ondanks de gunstige hypothecaire leningsvoorwaarden bij het Vlaams Woningfonds een eigen woning verwerven. Daarom gaat het Vlaams Woningfonds ook zelf over tot de aankoop en renovatie van woningen gelegen in stedelijke centra van het Vlaams Gewest om deze aan gezinnen met minstens 1 kind te verhuren tegen een lage huurprijs. 5.3.4.2.1 Voorwaarden 205. De voorwaarden om zich in te schrijven voor een huurwoning via het Vlaams Woningfonds: (a) meerderjarig zijn; (b) minstens 1 kind ten laste hebben; (c) geen woning of geen perceel bestemd voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben in binnen- of buitenland; (d) voldoen aan de taal- en eventueel inburgeringsbereidheid; (e) ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister; (f) voldoen aan de inkomensvoorwaarde: het basisbedrag van 28.753 euro wordt met 1.607 euro verhoogd per persoon ten laste. 282 283

http://www.vmsw.be/language/nl-be/nl/particulieren/huren (consultatie 20 september 2011). http://www.vlaamswoningfonds.be/nl/huren (consultatie 20 september 2011).

81

5.3.4.3 Via een sociaal verhuurkantoor284 206. Een sociaal verhuurkantoor (of kortweg SVK) huurt woningen, appartementen en studio’s. Niet om er zelf in te gaan wonen, want het verhuurt deze woning op haar beurt aan een woningzoekende ingeschreven op de wachtlijst. Soms gaat het over kleine woningen, soms over woningen geschikt voor grote gezinnen. Voor de eigenaar is het SVK de huurder en draagt hierdoor alle verantwoordelijkheden van de huurder. Het SVK zal de huur stipt betalen. Ze staan ook garant dat het huis in een goede staat wordt teruggegeven. De verhuurder krijgt bovendien toegang tot renovatiepremies. Het SVK maakt twee contracten op voor één pand: één hoofdhuurcontract met de eigenaar en één onderhuurcontract met de kandidaathuurder die voor de woning in aanmerking komt. Hierbij neemt het SVK de praktische problemen van het verhuren op haar schouders. Door de woning verder te verhuren wil het SVK de huisvestingsproblemen van zwakke bewoners helpen oplossen. 5.3.4.4 Via Vlabinvest285 207. Een appartement of een huis huren/kopen of een grond kopen om er een eigen woning op te bouwen, kortom "wonen" is voor vele mensen in de Vlaamse Rand rond Brussel een zware financiële opgave. De Vlaamse Regering wil gezinnen en alleenstaanden met een klein tot middelgroot inkomen helpen om betaalbare woongelegenheden te vinden opdat ze in hun buurt zouden kunnen blijven wonen. Daartoe richtte de Vlaamse Regering Vlabinvest op, voluit "het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant". 5.3.4.4.1 Voorwaarden 208. Om in aanmerking te komen als Vlabinvest-kandidaat dient men te voldoen aan de inkomensvoorwaarde en de eigendomsbeperking. 5.3.4.4.1 Eigendomsbeperking Kandidaten mogen vanaf het ogenblik dat zij zich kandidaat stellen, geen bebouwbaar of bebouwd onroerend goed in volle eigendom hebben. Zij mogen ook geen bebouwd onroerend goed volledig in vruchtgebruik hebben.

284

http://www.vob-vzw.be/SVK/Informatievoorverhuurders/VerhurenaaneenSVK/tabid/118/Default.aspx (consultatie 20 september 2011) 285 http://www.vlabinvest.be/home/tabid/2080/default.aspx (consultatie 20 september 2011); Decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, B.S.11 juli 1992.

82

5.3.4.4.2 Inkomensvoorwaarde Vlabinvest richt zich inkomensvoorwaarden:

tot

personen

en

gezinnen

die

voldoen

Huur

voor een alleenstaande voor een gezin met 2 personen

€ 31.550,00 € 45.750,00

Koop

voor een alleenstaande voor een gezin met 2 personen

€ 37.860,00 € 53.640,00

aan

volgende

Per bijkomend gezinslid wordt de maximumgrens voor gezinnen verhoogd met € 3.160,00. 5.4. Maatregelen bij aankoop en/of werken aan een woning 5.4.1 De woonlening van het Vlaams Woningfonds voor gezinnen met kinderen286 209. Niet iedereen heeft een inkomen om een huis aan te kopen en verzeilt zo vaak in huizen die niet voldoen aan de vooropgestelde kwaliteitsnormen. Een oplossing die men in Vlaanderen hiervoor voorziet is het Vlaams Woningfonds die goedkope hypothecaire leningen toekent aan gezinnen met minstens één kind ten laste en een begrensd inkomen heeft voor ofwel de aankoop van een woning, voor een nieuwbouw, voor werken aan een woning uit te voeren, de aankoop van en werken aan een woning of voor de aankoop van een bouwgrond. Dergelijke goedkope (sociale) leningen bestaan ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest287 en in het Waals Gewest (Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie (FLFNW) en Société Wallonne du Crédit Social (SWCS))288. De rentevoet van het Vlaams Woningfonds wordt berekend in functie van het netto belastbaar inkomen van de aanvrager, het aantal kinderen/personen ten laste en de ligging van de woning. De rentevoet wordt bepaald op de datum van het leningsaanbod en bedraagt minimum 1,5% voor een gezin met 2 of meer kinderen ten laste en minimum 2% voor een gezin met 1 kind ten laste. De maximale rentevoet bedraagt momenteel 4,55%. 5.4.1.1 Voorwaarden 5.4.1.1.1 Gezin en eigendom 286

http://www.vlaanderen.be/servlet/Satellite?c=Solution_C&cid=1288858655603&context=1141721623065--1191211217619-1191211217619-11872513440781288858655603&p=1186804409595&pagename=Infolijn%2FView (consultatie 20 september 2011). 287 http://www.woningfonds.be/nl/hypothecair-krediet (consultatie 26 april 2012). 288 http://dgo4.spw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/Pages/Log/Pages/Aides/AidesMenu.asp#PARTIC (consultative 26 april 2012).

83

Men moet minstens 1 kind ten laste hebben en men mag noch de volle eigendom noch het volledige vruchtgebruik bezitten van een andere woning. 5.4.1.1.2 Inkomen Het netto belastbaar inkomen van de laatst gekende aanslagbiljet mag de vastgestelde maximumgrenzen niet overschrijden. Het maximum toegelaten netto belastbaar inkomen wordt vastgelegd op basis van de gezinssamenstelling waarbij een ernstig gehandicapt kind voor 2 kinderen ten laste telt. Het huidige maximum is vastgelegd op 50.920 euro voor een gezin met 1 kind ten laste. Dit maximum mag telkens verhoogd worden met 3.180 euro voor een bijkomende persoon ten laste. Een minimum aan spaargelden is steeds noodzakelijk. 5.4.1.1.3 Woning De woning moet in het Vlaams Gewest gelegen zijn en moet gedurende de looptijd van de lening door het gezin bewoond worden. Het mag niet verhuurd worden en de verkoopwaarde en het volume mogen de vastgestelde maximumgrenzen niet overschrijden. De verkoopwaarde is max. 187.120 euro voor gezinnen met 1 of 2 kinderen ten laste. Dit bedrag wordt verhoogd bij meerdere kinderen ten laste. Het volume is max. 590 m² voor gezinnen met 1 of 2 kinderen ten laste. Dit volume wordt groter bij meerdere kinderen ten laste. 5.4.1.1.4 Leningsbedrag Het maximum leningsbedrag is afhankelijk van de verrichting: (a)bij aankoop: 95 % van de verkoopwaarde of aankoopprijs van de woning (de laagste waarde telt); (b) bij werken: 95 % van de kostprijs van de werken, maar steeds beperkt tot 95 % van de verkoopwaarde van de woning na de werken; (c) bij nieuwbouw: 95 % van de kostprijs van de bouw (grond inbegrepen), maar steeds beperkt tot 95 % van de verkoopwaarde van de woning; (d) bij overname van een vorige lening: 95 % van de verkoopwaarde van de woning. Indien de terugbetaling van de lening niet volledig gewaarborgd is door een levensverzekering, dan wordt het maximum van 95 % verminderd tot 90 %. 5.5 Conclusie 210. Zoals weergegeven in dit hoofdstuk zijn er tal van tegemoetkomingen in België, waarbij men de huurders en verhuurders een kans wil geven om over een behoorlijke huisvesting te beschikken. Deze tegemoetkomingen vereisen meestal tal van voorwaarden, waardoor deze procedure niet eenvoudig verloopt. Bij het niet voldoen van deze voorwaarden blijft het probleem knagen en belanden deze mensen nog altijd in handen van huisjesmelkers. Het bestaan van deze instrumenten zijn al belangrijke positieve evoluties om mensen te helpen voorkomen dat ze in handen van huisjesmelkers terecht komen en ongezonde woningen te beperken. Uit onderzoek in mijn directe omgeving kan ik vaststellen dat mensen zelf geen weet hebben van het bestaan van dergelijke tegemoetkomingen. Het voorzien van informatie 84

via bv. een campagne hieromtrent zou een hulpmiddel kunnen zijn om mensen op de hoogte te brengen van dergelijke maatregelen die de overheid voorziet.

85

Hoofdstuk 6: Alternatieven voor bestrijding van huisjesmelkerij 6.1 Gemeentelijke belasting tegen ongezonde woningen in Brussel289 211. Enkele Brusselse gemeenten hebben een gemeentelijke belasting tegen ongezonde of onveilige woningen ingevoerd. Zo hebben bv. de gemeenten Oudergem en St. AgathaBerchem een belasting ingevoerd op de gebouwen die ongezond of onbewoonbaar verklaard zijn of die niet aan de elementaire verplichtingen van veiligheid en hygiëne voldoen. De gemeenten verstaan hieronder de gebouwen die gevaarlijk, ongezond of onbewoonbaar verklaard zijn door de burgemeester of voor dewelke hij werken van herstel, veiligheid of gezondheid beveelt of de gebouwen waarvoor de Gewestelijke Huisvestinginspectie heeft vastgesteld dat ze niet voldoen aan de elementaire verplichtingen voor veiligheid, hygiëne of uitrusting van de Brusselse Huisvestingscode of de gebouwen waarvoor de brandweer en de dienst voor dringende medische hulp vastgesteld hebben dat ze niet voldoen aan de verplichtingen inzake de brandveiligheid en die het onderwerp vormen van een sluitingsverordening van de burgemeester. De eigenaars van deze gebouwen zijn een belasting verschuldigd (van 450 euro in Oudergem en 250 euro in St-Agatha-Berchem) per lopende meter gevel, vermenigvuldigd met het aantal verdiepingen van het gebouw. Deze belasting die bovenop een administratieve boete van de Gewestelijke Huisvestingsinspectie komt, biedt een aantal voordelen. Het toepassingsgebied is ruimer en een eigenaar wordt door het Gewest en de gemeente gesanctioneerd, zodat de druk op de eigenaar verhoogd om de woning te renoveren of te verkopen. 6.2 Aankoop/onteigening van woningen in Brussel met gewestsubsidie290 212. Een gemeente kan door het Gewest voor 85% worden gesubsidieerd voor de aankoop of onteigening van leegstaande gebouwen die ongezond of bouwvallig zijn. Deze maatregel wordt vooral gebruikt als afschrikkingsmiddel voor eigenaars die de ingebrekestelling van de burgemeester om werken aan de woning uit te voeren naast zich neerleggen. Het is pas wanneer er gedreigd wordt met aankoop of onteigening, dat die eigenaars overgaan tot werken en de woning opnieuw verhuren of de woning verkopen. De meeste gemeenten willen de leegstaande gebouwen ook niet echt aankopen of onteigenen. Zij moeten immers nog altijd instaan voor 15% van de verwervingskosten en 40% van de renovatiekosten. Dat de procedure voor de aankoop of onteigening lang duurt en vrij complex is, doet ook geen goed. Tussen het moment dat een eigenaar wordt aangemaand om werken uit te voeren en de uiteindelijke aankoop of onteigening kan gemakkelijk 2 tot 3 jaar liggen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat er tussen 1990 en 2009 door het Gewest slechts 900.000 euro werd uitgekeerd aan de gemeenten Oudergem, Sint-Joost, Evere, Schaarbeek, Etterbeek en St-Pieters-Woluwe voor de effectieve aankoop van gebouwen. 289 290

X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, art 23#42, 23. X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, art 23#42, 23-24.

86

6.3 De Brusselse wijkcontracten291 213. Sinds 1999 kiest de Brusselse gewestregering jaarlijks 4 wijken binnen de perimeter “Ruimte voor de versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de Stads vernieuwing” waar een 4-jarig wijkcontract wordt gerealiseerd. Aanzienlijke gewestsubsidies (10 miljoen euro per wijkcontract) moeten de gemeenten aanzetten tot projecten die de woonkwaliteit moeten verbeteren. De gemeente kan woningen aankopen, renoveren en tegen betaalbare prijzen verhuren. Ze kan ook beslissen om bijvoorbeeld een bijkomende renovatiepremie in te voeren of een specifiek, tijdelijk project op te starten. Een voorbeeld hiervan is het project X dat in 2004 in het wijkcontract ‘Van Artevelde’ door Brussel-Stad werd opgestart. De doelstelling van project X was om meer dan 100 ongezonde privéwoningen in overeenstemming te brengen met de normen van de Brusselse Huisvestingscode. Bovendien mochten de gevraagde huurprijzen van de gerenoveerde woningen niet te sterk stijgen, zodat de bewoners hun woning na renovatie nog konden betalen. 6.4 Het Brussels openbaar beheersrecht292 214. Het openbaar beheersrecht, in Brussel ingevoerd in 2003 in het kader van de Huisvestingscode, geeft aan openbare operatoren (de gemeenten, ocmw's, de autonome gemeentelijke regie, de grondregie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM), de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM) en het fonds voor de huisvesting van gezinnen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) de mogelijkheid om onbewoonbaar verklaarde of leegstaande woningen tijdelijk in beheer te nemen, de woning te renoveren en te verhuren aan een betaalbare huurprijs. Het Gewest voorziet ook een renteloze lening voor de openbare actoren die het openbaar beheersrecht willen toepassen. Het openbaar beheersrecht is in principe een goed instrument dat men moet zien als één van de stappen in een keten van sancties tegen een eigenaar die ongezonde of onveilige woningen verhuurt: ingebrekestelling, boetes, onbewoonbaarverklaring, openbaar beheersrecht en tenslotte als ultiem instrument onteigening van de woning door de overheid. Sinds 2003 werden al verschillende wijzigingen aan het openbaar beheersrecht aangebracht: de sociaal verhuurkantoren kunnen worden ingeschakeld voor het beheer van de woningen, de duur van het openbaar beheer kan boven de 9 jaar worden gebracht in functie van de omvang van de renovatiewerken aan de woning, het personeel van de overheid zal de woning op voorhand kunnen binnengaan om een raming te kunnen maken van de noodzakelijke werken, verenigingen die het recht op wonen verdedigen zullen de gemeenten rechtsreeks kunnen interpelleren en aanzetten om het openbaar beheersrecht van leegstaande woningen op hun grondgebied op te starten. 291 292

X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art. 23#42), 24. X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 24.

87

Maar desondanks heeft tot nu toe geen enkele instantie effectief gebruik gemaakt van het openbaar beheersrecht. Wel hebben verschillende gemeenten bij de eigenaars (van een leegstaande woning) gedreigd om van dit instrument gebruik te maken, wat bij een aantal eigenaars hielp om hen tot initiatief aan te zetten. Men kan vaststellen dat veel openbare operatoren niet geneigd zijn om dit instrument effectief te gebruiken omdat het in hun ogen een te grote aantasting is van het recht op eigendom, en omdat zij niet bereid zijn om veel geld en energie te steken in de renovatie van een woning die niet van hen is. 6.5 Bestrijding leegstand en verwaarlozing in Vlaanderen 6.5.1 Inleiding 215. In Vlaanderen verkeren heel wat woningen en gebouwen in slechte staat door langdurige leegstand of verwaarlozing. Vaak zijn ze ook niet langer geschikt voor bewoning of zelfs volledig onbewoonbaar. Om te voorkomen dat dergelijke woningen en gebouwen verloren zouden gaan voor de woningmarkt, houdt de Vlaamse overheid een inventaris bij van deze panden. De eigenaars van dergelijke panden worden belast met een heffing. Zo wil de Vlaamse overheid maatregelen nemen zodat dergelijke zaken zich niet meer zouden voortdoen in de praktijk en deze panden weer beschikbaar te maken voor bewoning. Dit is dus naast de administratieve en strafrechtelijke procedure een derde instrument tot handhaving van de kwaliteitsnormen. Dergelijke heffing bestaat ook voor leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, aangezien er betere manieren bestaan om met onze schaarse Vlaamse ruimte om te gaan293. 216. Met ingang van 1 januari 2010 werden de maatregelen met betrekking tot verkrotting en verwaarlozing enerzijds en de maatregelen tegen leegstand anderzijds uiteen getrokken: de eerste categorie blijft gewestelijk, met een mogelijkheid voor de gemeenten om eigen klemtonen te leggen (heffingsdecreet van 22 december 1995294), terwijl de tweede categorie volledig naar de gemeenten wordt overgeheveld, met decretaal vastgelegde minimale voorwaarden om de effectiviteit en de uniformiteit enigszins te bewaren (decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid295)296. 6.5.2 Verwaarlozing van woningen 6.5.2.1 Toepassingsgebied van het heffingsdecreet

293

Verdere info over dit onderwerp: http://www.ruimtelijkeordening.be/Default.aspx?tabid=14028. (consultatie 21 september 2011). 294 Decreet van 22 december 1995 houdende de bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 295 B.S. 15 mei 2009 296 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 269.

88

217. Voor de toepassing van dit heffingsdecreet wordt onder een gebouw het volgende verstaan: “elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitzondering van de bebouwde onroerende goederen die vallen onder de toepassing van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten”297. 218. Een woning wordt omschreven als elk onroerend goed of een deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande298. 219. Gebouwen en woningen die ernstige storende uiterlijke tekenen van verval vertonen, kunnen als verwaarloosd geïnventariseerd worden. De verwaarlozing van een pand wordt vastgesteld aan de hand van een technisch verslag299. Op basis van de gebreken die worden vastgesteld, krijgt het pand een bepaald aantal strafpunten. Zodra het pand 18 strafpunten of meer heeft, wordt het als verwaarloosd beschouwd. Als uiterlijke tekenen van verval worden o.m. doorbuiging of verzakking van het dakgebinte, loszittende gevelbekleding, afvallend pleisterwerk,... beschouwd300. 6.5.2.2 Opname in de inventaris 220. Alle woningen die door de burgemeester ongeschikt en/of onbewoonbaar worden verklaard, hetzij met toepassing van de Vlaamse Wooncode, hetzij met toepassing van artikel 135 van de nieuwe gemeentewet worden geïnventariseerd. Een ongeschikte woning is een woning die niet beantwoord aan de veiligheids-, gezondheids- of kwaliteitsnormen en minstens 15 strafpunten haalt op het technisch verslag. Een onbewoonbare woning is ten slotte een woning die gebreken vertoont, die onmiskenbaar een veiligheids- en gezondheidsrisico voor de bewoners inhouden301. 221. De inventarisbeheerder maakt een inventaris op met afzonderlijke lijsten van de ongeschikte en/of onbewoonbare woningen en de verwaarloosde gebouwen en/of woningen 302 . De inventarisbeheerder is volgens artikel 24,1° van het heffingsdecreet de gewestelijke, gemeentelijke of intergemeentelijke administratieve entiteit die door de Vlaamse Regering belast wordt met het beheer van de inventaris. In principe is de inventarisbeheerder de Vlaamse overheid (m.n. het Agentschap Wonen-Vlaanderen), tenzij de 297

Art. 24,2° van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 298 Art 24,6° van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 299 Art. 29 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 300 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 269. 301 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 269-270. 302 Art. 28 §1 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995.

89

gemeente bij de minister schriftelijk verzoekt om zelf te worden aangewezen als inventarisbeheerder 303 . De ambtenaren van de inventarisbeheerder zijn bevoegd om de verwaarlozing van een gebouw en/of woning op te sporen en in een administratieve akte vast te stellen. Onverminderd de toepassing van artikel 89bis van het wetboek van Strafvordering, hebben de genoemde ambtenaren toegang tot de gebouwen en/of woningen om alle voor de heffing noodzakelijke opsporingen en vaststellingen te verrichten wanneer het vermoeden bestaat dat een gebouw en/of woning verwaarloosd is of wanneer het vermoeden bestaat dat een woning niet voldoet aan de vereisten, vermeld in artikel 5 § 1, eerste en tweede lid van de Vlaamse Wooncode, of een kamer of studentenkamer niet voldoet aan de vereisten, vermeld in artikel 4 en, naargelang het geval, artikelen 6 en 7 of artikel 8 van het Vlaams Kamerdecreet. Elke gemeente ontvangt een uittreksel van de in de inventaris geregistreerde gebouwen en/of woningen die zich op haar grondgebied bevinden met vermelding van de gebouwen en/of woningen waarop een heffing werd geïnd. De gemeente moet aan elkeen die erom verzoekt inzage verlenen in de lijst met de in de inventaris geregistreerde gebouwen en/of woningen en de gegevens van de kadastrale legger die op deze gebouwen en/of woningen betrekking hebben304. 222. Artikel 32 van het heffingsdecreet bepaalt dat elke gemeente, volgens de bepalingen die door de Vlaamse Regering worden vastgesteld, aan de inventarisbeheerder meedeelt welke gebouwen en/of woningen op haar grondgebied verwaarloosd zijn. De inventarisbeheerder stelt de verwaarlozing vast in een gemotiveerde administratieve akte, en geeft de houder van het zakelijk recht, bij aangetekend schrijven kennis van deze vaststelling alsook van de gevolgen van opname in de inventaris en de voorwaarden tot schrapping, schorsing en vrijstelling. De houder van het zakelijk recht kan de vaststelling binnen vier maanden na de betekening van de administratieve akte betwisten via aangetekend schrijven aan de inventarisbeheerder en met alle bewijsmiddelen van gemeen recht, met uitzondering van de eed, het bewijs leveren dat het gebouw en/of de woning geen ernstige zichtbare en storende gebreken en tekenen van verval vertoont. In dit aangetekend schrijven geeft hij behalve de bewijzen ook aan of hij gehoord wil worden. De inventarisbeheerder heeft drie maanden de tijd om dit bezwaar te behandelen. Wanneer er geen uitspraak is binnen deze termijn, wordt het bezwaar geacht te zijn ingewilligd305. De Vlaamse Regering bepaalt de voorwaarden waaronder de houder van het zakelijk recht in die periode moet gehoord worden. Wanneer de vaststelling niet werd betwist of het bezwaar niet ingewilligd werd, neemt de inventarisbeheerder het gebouw en/of de woning op in de 303

DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 270. 304 Art. 28 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 305 Art. 32, lid 3 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995.

90

inventaris. Het gebouw en/of de woning wordt ingeschreven, op datum van de eerste dag na het verlopen van de termijn van vier maanden na de administratieve akte. 6.5.2.3 Schrapping uit de inventaris306 223. De houder van een zakelijk recht op een pand moet de inventarisbeheerder zelf om de schrapping uit de inventaris vragen. Men moet hiervoor, in geval van verwaarlozing, bewijzen dat de zichtbare en storende gebreken en de tekenen van verval aan het pand werden hersteld en/of verwijderd. Bij ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring moet de eigenaar de burgemeester zelf om schrapping uit de inventaris vragen. Hiervoor moet hij of een andere houder van het zakelijk recht op de woning bewijzen dat de woning weer voldoet aan de kwaliteitsvereisten en bewoonbaarheid. Pas zodra de woning op geen enkele van de drie lijsten (leegstand, verwaarlozing en ongeschiktheid en onbewoonbaarheid) meer staat geïnventariseerd, is er geen heffing meer te betalen. Ook al is de woning gesloopt, dan vervalt de heffing enkel en alleen wanneer men heeft aangetoond dat de woning effectief is gesloopt. 6.5.2.4 Vestiging van de aanslag 224. Artikel 25 van het decreet van 22 december 1995 bepaalt dat het Vlaams Gewest een heffing oplegt met betrekking tot verwaarloosde gebouwen en, verwaarloosde, ongeschikte en/of onbewoonbare woningen die opgenomen zijn in de inventaris. Deze heffing is volgens artikel 26 van dit decreet verschuldigd indien het gebouw en/of de woning gedurende 12 opeenvolgende maanden is opgenomen in de inventaris. De aanslag kan worden gevestigd vanaf het ogenblik van het verstrijken van de periode van 12 maanden tot uiterlijk de laatste dag van het hierop volgend kwartaal. Zolang het gebouw en/of woning niet is geschrapt uit de inventaris, blijft de heffing verschuldigd, op het ogenblik van het verstrijken van elke nieuwe periode van 12 maanden vanaf de datum van de eerste verjaardag. De aanslag kan worden gevestigd vanaf dit ogenblik tot uiterlijk de laatste dag van het kwartaal volgend op het verstrijken van de nieuwe periode van 12 maanden. 6.5.2.5 Berekening van de heffing307 225. Het bedrag van de heffing is gelijk aan het resultaat van de volgende formule voor ongeschikte en/of onbewoonbare woningen als voor verwaarloosde gebouwen en/of woningen: (KI + M) x (P + 1) waarbij: 306

Art. 35 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 307 Art. 36 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995.

91

- KI staat voor het kadastraal inkomen van het gebouw en/of de woning vastgesteld, overeenkomstig artikel 255 en 256 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, zoals die van toepassing zijn op het Vlaamse Gewest ingevolge artikel 60 van het decreet van 21 december 1990 houdende begrotingstechnische bepalingen alsmede de bepalingen tot begeleiding van de begroting 1991, en geïndexeerd overeenkomstig artikel 518 van hetzelfde wetboek. Als zich meerdere gebouwen en/of woningen bevinden op een kadastraal perceel staat KI voor het kadastraal inkomen van de grond en de opstanden van het gehele perceel, berekend overeenkomstig de vorige bepaling, vermenigvuldigd met een breuk waarin de teller gelijk is aan de oppervlakte van het geïnventariseerde gebouw en/of woning en de noemer gelijk is aan de totale oppervlakte van de gebouwen en/of woningen die zich op het kadastraal perceel bevinden; - M staat voor het bedrag waarmee het KI in voorkomend geval moet worden verhoogd om het bedrag van 990 euro te bereiken; - P staat voor het aantal periodes van 12 maanden dat het gebouw en/of de woning zonder onderbreking is opgenomen (op de desbetreffende lijst) in de inventaris, bedoeld in artikel 28, zonder echter meer te bedragen dan 4. Wanneer een pand op meerdere lijsten van de inventaris voorkomt kan voor ieder heffingsjaar slechts één heffing worden opgelegd, evenwel betrekking hebbend op de opname of verjaardag van de opname op die lijst waardoor de hoogste heffing gevestigd wordt. 6.5.2.6 Belastingplichtigen308 226. Als belastingplichtige wordt beschouwd diegene die op het ogenblik van het verschuldigd worden van de heffing houder is van een van de volgende zakelijk rechten m.b.t. het gebouw en/of woning: in volle eigendom, recht van opstal of van erfpacht of het vruchtgebruik. 309 Zolang het gebouw en/of de woning niet is geschrapt uit de inventaris, wordt de houder van een zakelijk recht op het ogenblik dat een nieuwe termijn van 12 maanden verstrijkt als belastingplichtige van de nieuwe heffing beschouwd310. Behoort één van die zakelijke rechten in onverdeeldheid toe aan meer dan één persoon dan geldt de onverdeeldheid als belastingplichtige. De leden van de onverdeeldheid zijn hoofdelijk gehouden tot betaling van de verschuldigde heffing. Elke houder van een zakelijk recht (zoals bekend bij de Administratie van het kadaster, de registratie en de domeinen) wordt op de hoogte gebracht van de opname van de woning en/of het gebouw in de inventaris, en wordt geïnformeerd over de procedure van verkrotting311.

308

Art. 27 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 309 Art. 27 §1, lid 1 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 310 Art 27 §1, lid 2 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 311 Art. 27 §2 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995.

92

In geval van overdracht van één van de bedoelde zakelijke rechten moet de vervreemder, uiterlijk op het ogenblik van de overdracht, de verkrijger schriftelijk in kennis stellen van de opname in de inventaris. Indien de vervreemder dit niet doet, wordt hij als belastingplichtige beschouwd voor de eerste heffing die na die overdracht van het zakelijk recht wordt gevestigd. De vervreemder van het zakelijk recht moet tevens binnen de maand na het verlijden van de akte per aangetekend schrijven de volgende gegevens aan de administratie meedelen: naam en adres van de verkrijger van het zakelijk recht, datum van de akte, naam en standplaats van de notaris, een nauwkeurige aanduiding van het verkochte goed,… 312. Bij ontstentenis van deze mededeling is, in geval van wanbetaling door de nieuwe eigenaar, de overdrager van het zakelijk recht gehouden tot de betaling van de verschuldigde nalatigheidinteresten313. 6.5.2.7 Vrijstelling van de heffing314 227. Artikel 41 van het heffingsdecreet bepaalt dat de houder van een zakelijk recht, bedoeld in artikel 27, niet beschouwd wordt als belastingplichtige indien hij het gebouw en/of de woning volledig en uitsluitend gebruikt als zijn hoofdverblijfplaats en hij over geen andere woning beschikt. In enkele gevallen kan de houder van het zakelijk recht vrijgesteld worden van de heffing. In die periode van vrijstelling blijft de woning wel geïnventariseerd. Deze gevallen zijn namelijk de volgende: (a) de gebouwen en/of woningen die liggen binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan of waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning meer wordt afgeleverd omdat een onteigeningsplan wordt voorbereid; (b) gebouwen en/of woningen die in het kader van het decreet van 3 maart 1976 beschermd zijn als monument of stads- en dorpsgezicht of die bij ministerieel besluit opgenomen zijn in een ontwerp van lijst tot bescherming in het kader van dit decreet; (c) de gebouwen en/of woningen die getroffen zijn door een ramp, zoals bepaald door de Vlaamse regering, die zich heeft voorgedaan onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige, gedurende een periode van 2 jaar volgend op de datum van de ramp; (d) de gebouwen en/of woningen waarvoor het sociaal beheersrecht ingesteld is; (e) de woningen waarvoor een renovatiecontract werd afgesloten van minimum 9 jaar met de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of een OCMW. Er wordt ook een vrijstelling wegens overmacht toegekend aan de houder van het zakelijk recht die aantoont dat de woning of het gebouw opgenomen blijft in de inventaris om redenen

312

DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 272. 313 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 272-273. 314 Art 42 §2 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995.

93

die onafhankelijk zijn van zijn wil. Die vrijstelling wordt toegekend voor een termijn van één jaar, maar wordt jaarlijks verlengd als de overmacht aanhoudt315. De nieuwe eigenaar kan 2 jaar lang vrijgesteld worden van de heffing op voorwaarde dat het pand de eerste twee jaar niet opnieuw wordt verkocht en binnen deze 2 jaar uit de inventaris wordt geschrapt of er intussen een andere vrijstelling- of schorsingsgrond van toepassing is316. Indien deze voorwaarden niet vervuld zijn op het einde van de schorsingstermijn, dan moet de geschorste heffing alsnog betaald worden. Een belangrijke opmerking hierbij is dat deze vrijstelling niet geldt als de verkoper van het pand bloed- of aanverwant (tot de derde graag) is van de nieuwe eigenaar, of rechtstreeks of onrechtstreeks controle uitoefent over de vennootschap die het pand koopt. 6.5.2.8 Schorsing van de heffing door renovatiewerken317 228. De heffing wordt geschorst voor een periode van 4 jaar lang van zodra de belastingplichtige een stedenbouwkundige vergunning, een schriftelijke bevestiging van de volledig bevonden aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning opgemaakt door de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar of een gedetailleerd renovatieschema voorlegt waaruit blijkt dat hij de nodige renovatiewerken gaat uitvoeren. Als de belastingplichtige tijdens de termijn van vier maanden na de kennisgeving van de administratieve akte, een stedenbouwkundige vergunning, een schriftelijke bevestiging van de volledig bevonden aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning opgemaakt door de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar of een gedetailleerd renovatieschema voorlegt die dateert van voor de administratieve akte, op basis waarvan de inventarisatie van het gebouw en/of de woning gebeurt, dan gaat de schorsing in op de datum van de inventaris in plaats van op de datum waarop de stedenbouwkundige vergunning, de schriftelijke bevestiging van de volledig bevonden aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning opgemaakt door de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar of het gedetailleerde renovatieschema voorgelegd wordt. De schorsing geldt voor de heffingen die verschuldigd worden op de inventarisatiedata die vallen in de periode van schorsing. De schorsing wordt ongedaan gemaakt als de in de stedenbouwkundige vergunning of het gedetailleerde renovatieschema aangeduide renovatiewerken op het einde van de periode van schorsing niet beëindigd zijn. De schorsing wordt eveneens ongedaan gemaakt als de aanvraag tot een stedenbouwkundige vergunning geweigerd wordt. De opgeschorte heffingen zijn alsnog verschuldigd.

315

Art 42 §3 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 316 Art. 42 §1 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995; DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 275. 317 Art. 43 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995.

94

6.5.2.9 Administratief beroep318 229. De belastingplichtige kan binnen drie maanden te rekenen van de derde werkdag volgend op de verzending van de aanslag met een gemotiveerd verzoekschrift in beroep gaan bij de Vlaamse Regering tegen de fiscale heffing. Dit verzoekschrift moet op straffe van verval, binnen de drie maanden na de datum van verzending van de aanslag, schriftelijk worden ingediend. De belastingplichtige voegt bij het verzoekschrift de nodige bewijskrachtige stukken om zijn bezwaren te staven. Aan de belastingplichtige wordt onverwijld schriftelijk een ontvangstmelding van het beroep bezorgd. De Vlaamse Regering kan bij de belastingplichtige alle onderzoekingen verrichten en hem verzoeken alle stukken voor te leggen of te verstrekken die nuttig kunnen zijn om over het beroep te beslissen319. De beslissing over het beroep wordt binnen 6 maanden volgend op het verzoekschrift schriftelijk aan de belastingplichtige ter kennis gebracht en zij vermeldt de wijze waarop tegen deze beslissing in rechte kan getreden worden320. Wordt het beroep ingewilligd, dan beslist de Vlaamse regering of de heffing niet, geheel of gedeeltelijk moet betaald worden. De beslissing kan gesteund zijn op bewezen overmacht321. 6.5.2.10 Invordering van de heffing 6.5.2.10.1 Dwangbevel 230. Als de betaling van de heffing, interesten en administratieve geldboete niet gebeurt, vaardigt de ambtenaar die belast is met de invordering een dwangbevel uit, waarvan na uitvoerbaarverklaring kennis wordt gegeven via een aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. Op het dwangbevel zijn de bepalingen van het vijfde deel van het Gerechtelijk Wetboek van toepassing322. 6.5.2.10.2 Gerechtelijke betwisting 231. Binnen dertig dagen na de betekening van het dwangbevel kan de belastingplichtige bij deurwaardersexploot een met redenen omkleed verzet aantekenen, houdende dagvaarding van

318

Art. 39 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 319 Art. 39 §2, lid 1 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 320 Art. 39 §2, lid 2 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 321 Art. 39 §2, lid 3 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 322 Art. 40 §2 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995.

95

het Vlaamse Gewest bij de rechtbank van eerste aanleg van de plaats waar het onroerend goed gelegen is. Het verzet schorst de tenuitvoerlegging van het dwangbevel323. De ambtenaren die met de invordering zijn belast, kunnen vóór de definitieve beslechting van het geschil een procedure in kortgeding inleiden bij de voorzitter van de rechtbank waar het geschil in eerste aanleg aanhangig wordt gemaakt, teneinde de belastingplichtige te doen veroordelen tot betaling van een provisie op het bij het dwangbevel gevorderde bedrag324. 6.5.2.10.3 Voorrecht en wettelijke hypotheek 232. Tot zekerheid van de voldoening van de heffing, intresten, administratieve geldboete en de kosten heeft het Vlaamse Gewest een algemeen voorrecht op alle roerende goederen van de belastingplichtige en kan het een wettelijke hypotheek vestigen op al diens goederen die daarvoor vatbaar zijn en in het Vlaamse Gewest gelegen of geregistreerd zijn325. 6.5.2.11 Sancties 233. Bij ontduiking van de heffing wordt door de Vlaamse regering of de door haar gemachtigde ambtenaar een administratieve geldboete opgelegd die gelijk is aan het dubbele van de ontdoken heffing326. Wanneer een woning en/of gebouw gedurende meer dan 4 periodes van 12 maanden opgenomen is in de inventaris, dan kan de Vlaamse regering machtiging verlenen tot onteigening voor algemeen nut ten behoeve van het Vlaamse Gewest, een sociale woonorganisatie, het OCMW of de gemeente327. 6.5.3 Leegstand van woningen 234. Zoals hierboven al werd omschreven is met ingang van 1 januari 2010 het leegstandregister en de leegstandheffing een gemeentelijke aangelegenheid. Het decreet grond- en pandenbeleid legt minimale regels op om de effectiviteit en de uniformiteit enigszins te bewaren328. Dit decreet trad in werking op 1 september 2009329.

323

Art. 40 §2, lid 2 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 324 Art. 40 §2, lid 3 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 325 Art. 40 §3 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 326 Art. 40 §1 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. 327 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 278. 328 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 278. 329 http://www.ejustice.just.fgov.be/wet/wet.htm (consultatie 22 september 2011)

96

6.5.3.1 Het leegstandregister 235. Artikel 2.2.6 §1 van het decreet grond- en pandenbeleid voorziet dat elke gemeente een register van leegstaande gebouwen en woningen bijhoudt, hierna het leegstandsregister genoemd. 236. Een gebouw wordt als leegstaand beschouwd indien meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden. Daarbij wordt geen rekening gehouden met woningen die deel uitmaken van het gebouw. De functie van het gebouw is deze die overeenkomt met een voor het gebouw of voor gedeelten daarvan afgeleverde of gedane stedenbouwkundige vergunning, melding in de zin van artikel 94 van het decreet Ruimtelijke Ordening, milieuvergunning of melding in de zin van het decreet van 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning. Bij een gebouw waarvoor geen vergunning of melding voorhanden is, of waarvan de functie niet duidelijk uit een vergunning of melding blijkt, wordt deze functie afgeleid uit het gewoonlijk gebruik van het gebouw voorafgaand aan het vermoeden van leegstand, zoals dat blijkt uit aangiften, akten of bescheiden330. Een gebouw dat in hoofdzaak gediend heeft voor een economische activiteit, vermeld in artikel 2, 2°, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, wordt niet beschouwd als leegstaand zolang de oorspronkelijke beoefenaar van deze activiteit een gedeelte van het gebouw bewoont en dat gedeelte niet afsplitsbaar is. Een gedeelte is eerst afsplitsbaar indien het na sloping van de overige gedeelten kan worden beschouwd als een afzonderlijke woning die voldoet aan de bouwfysische vereisten331. 237. Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer zij gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met hetzij de woonfunctie, hetzij elke andere door de Vlaamse Regering omschreven functie die een effectief en niet-occasioneel gebruik van de woning met zich mee brengt332. 238. Nieuwe gebouwen of nieuwe woningen worden als leegstaand beschouwd indien dat gebouw of die woning binnen de zeven jaar na de afgifte van een stedenbouwkundige vergunning in laatste administratieve aanleg niet aangewend wordt overeenkomstig hun functie333.

330

Art. 2.2.6 §2, lid 1 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 331 Art. 2.2.6 §2, lid 2 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 332 Art. 2.2.6 §3 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 333 Art. 2.2.6 §4 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009.

97

239. Een gebouw of een woning die door het Vlaamse Gewest geïnventariseerd is als verwaarloosd, kan eveneens opgenomen worden in het leegstandsregister, en omgekeerd334. Een pand dat geïnventariseerd werd als bedrijfsruimte kan nooit als leegstand gebouw of als leegstaande woning worden beschouwd 335 . Woningen die door het Vlaamse Gewest geïnventariseerd zijn als ongeschikt en/of onbewoonbaar worden niet opgenomen in het leegstandsregister336. 240. De gemeente stelt de zakelijk gerechtigden per beveiligde zending in kennis van de beslissing tot opname van leegstaande gebouwen en woningen in het leegstandsregister. Het schrijven geeft desgevallend aan welke vrijstellingen van de leegstandsheffing in het leegstandsregister worden vermeld337. Binnen een termijn van dertig dagen, ingaand de dag na deze van de betekening van het schrijven kan een zakelijk gerechtigde bij het college van burgemeester en schepenen beroep aantekenen tegen de beslissing tot opname in het leegstandsregister. Het beroep wordt per beveiligde zending betekend 338 . Het college doet uitspraak over het beroep en betekent zijn beslissing aan de indiener ervan binnen een termijn van negentig dagen, ingaand de dag na deze van de betekening van het beroepschrift. De uitspraak wordt per beveiligde zending betekend339. Als het college het beroep gegrond acht of nalaat om binnen de termijn kennis te geven van zijn beslissing kunnen de eerder gedane vaststellingen geen aanleiding geven tot een nieuwe beslissing tot opname in het leegstandsregister 340 . Indien de beslissing tot opname in het leegstandsregister niet tijdig betwist wordt, of het beroep van de zakelijk gerechtigde onontvankelijk of ongegrond is, neemt de gemeentelijke administratie het gebouw of de woning in het leegstandsregister op vanaf de datum van de vaststelling van de leegstand341. 241. De elementen waarop de leegstand wordt vastgesteld en de procedureregels worden verder uitgewerkt in het besluit van de Vlaamse regering van 10 juli 2009342. 6.5.3.2 Schrapping uit het leegstandregister

334

Art. 2.2.6 §6, lid 1 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 335 Art. 2.2.6 §5, lid 2 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 336 Art. 2.2.6 §6, lid 2 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 337 Art. 2.2.7 §1 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 338 Art. 2.2.7 §2 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 339 Art. 2.2.7 §3, lid 1 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 340 Art. 2.2.7 §3, lid 2 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 341 Art. 2.2.7 §4 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 342 Besluit van de Vlaamse Regering van 10 juli 2009 houdende nadere regelen betreffende het leegstandsregister en houdende wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen, B.S. 23 september 2009.

98

242. Een gebouw wordt uit het leegstandsregister geschrapt, eens een zakelijk gerechtigde bewijst dat meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte overeenkomstig de functie aangewend wordt gedurende een termijn van ten minste zes opeenvolgende maanden. De gemeente vermeldt als datum van schrapping de eerste dag van de aanwending overeenkomstig de functie343. 243. Een woning wordt uit het leegstandsregister geschrapt, eens een zakelijk gerechtigde bewijst dat deze woning gedurende een termijn van ten minste zes opeenvolgende maanden aangewend wordt in overeenstemming met de functie. De gemeente vermeldt als datum van schrapping de eerste dag van de aanwending overeenkomstig de functie344. 6.5.3.3 De leegstandheffing345 244. Gemeenten voorkomen en bestrijden de leegstand van gebouwen en woningen op hun grondgebied. Met dat oogmerk zijn de gemeenteraden gemachtigd tot het heffen van een leegstandsheffing op gebouwen en woningen die zijn opgenomen in het leegstandsregister, waarbij de minimumaanslag per leegstaand gebouw of leegstaande woning in elk geval gelijk is aan : (a) 990 euro voor een leegstaand gebouw; (b) voor een leegstaande woning: 990 euro voor een ééngezinswoning en 75 euro voor een kamer of studentenkamer in de zin van artikel 2 van het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers of 300 euro voor elke andere woning dan de eerste twee vermelde. De bedragen zijn gekoppeld aan de evolutie van de ABEX-index en stemmen overeen met de index van december 2009. Ze worden jaarlijks op 1 januari aangepast aan het ABEXindexcijfer van de maand december die aan de aanpassing voorafgaat. 245. De leegstandheffing is dus in principe niet verplicht, maar wanneer de gemeenteraad opteert voor de leegstandheffing in te voeren, is deze onderworpen aan de proceduredecreet van 30 mei 2008 en is de gemeenteraad verplicht om de minimale heffingsbedragen uit het decreet over te nemen, om zo de effectiviteit van de heffing te garanderen346. 6.5.3.4 Beginselen betreffende de heffing 246. De gemeentelijke leegstandsheffing op gebouwen en woningen bezwaart gebouwen en woningen die gedurende twaalf opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het leegstandsregister347.

343

Art. 2.2.8, lid 1 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 344 Art. 2.2.8, lid 2 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 345 Art. 3.2.17 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 346 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., “ Vastgoedzakboekje 2010”, Mechelen, Kluwer, 2010, 280. 347 Art. 3.2.19 §1 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009.

99

247. Zolang het gebouw of de woning niet uit het leegstandsregister geschrapt is, blijft de heffing verschuldigd op het ogenblik van het verstrijken van elke nieuwe periode van twaalf maanden vanaf de datum van de eerste verjaardag348. De aanslag kan worden gevestigd vanaf dat ogenblik tot uiterlijk de laatste dag van het kwartaal volgend op het verstrijken van de nieuwe periode van twaalf maanden349. 248. De heffingsplichtige is diegene die op het ogenblik van het verschuldigd worden van de heffing zakelijk gerechtigde is van het leegstaande gebouw of de leegstaande woning350. Ingeval er een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik bestaat, is de belasting verschuldigd door degene die op het ogenblik van de opname in het leegstandsregister houder is van dat recht. Zolang het gebouw of de woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt, is de zakelijk gerechtigde op het ogenblik dat een nieuwe termijn van twaalf maanden verstrijkt, de heffingsplichtige voor de nieuwe heffing351. Zo er meerdere heffingsplichtigen zijn, zijn deze hoofdelijk gehouden tot betaling van de verschuldigde heffing 352 . In voorkomend geval stelt de instrumenterende ambtenaar de verkrijger van het volle eigendomsrecht, of van een recht van opstal, van erfpacht of van vruchtgebruik, voorafgaand aan de overdracht in kennis van de opname van het goed in het leegstandsregister 353 . De instrumenterende ambtenaar stelt de gemeentelijke administratie binnen de twee maanden na het verlijden van de authentieke overdrachtsakte in kennis van de overdracht, de datum ervan, en de identiteitsgegevens van de nieuwe eigenaar354. 6.5.3.5 Vrijstellingen355 249. Van de leegstandsheffing zijn vrijgesteld: (a) de heffingsplichtige die volle eigenaar is van één enkele woning, bij uitsluiting van enige andere woning; (b) de heffingsplichtige die in een erkende ouderenvoorziening verblijft, of voor een langdurig verblijf werd opgenomen in een psychiatrische instelling; (c) de heffingsplichtige waarvan de handelingsbekwaamheid beperkt werd ingevolge een gerechtelijke beslissing; (d) de heffingsplichtige die sinds minder dan één jaar zakelijk gerechtigde is van het gebouw of de woning, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt voor het heffingsjaar volgend op het verkrijgen van het zakelijk recht. Een vrijstelling wordt verleend indien het gebouw of de woning : (a) gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan; (b) geen voorwerp meer kan uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning omdat een voorlopig of 348

Art. 3.2.19 §2, lid 1 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 349 Art. 3.2.19 §2, lid 2 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 350 Art. 3.2.20 §1 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 351 Art. 3.2.20 §2 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 352 Art. 3.2.20 §3 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 353 Art. 3.2.20 §4, lid 1 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 354 Art. 3.2.20 §4, lid 2 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. 355 Art.3.2.21 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009.

100

definitief onteigeningsplan is vastgesteld; (c) krachtens decreet beschermd is als monument, of opgenomen is op een bij besluit vastgesteld ontwerp van lijst tot bescherming als monument; (d) deel uitmaakt van een krachtens decreet beschermd stads- of dorpsgezicht of landschap, of van een stads- of dorpsgezicht of landschap dat opgenomen is op een bij besluit vastgesteld ontwerp van lijst tot bescherming als stads- of dorpsgezicht of landschap; (e) vernield of beschadigd werd ten gevolge van een plotse ramp, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van drie jaar volgend op de datum van de vernieling of beschadiging; (f) onmogelijk daadwerkelijk gebruikt kan worden omwille van een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het kader van een gerechtelijke procedure, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van twee jaar volgend op de aanvang van de onmogelijkheid tot daadwerkelijk gebruik; (g) gerenoveerd wordt blijkens een niet vervallen stedenbouwkundige vergunning voor stabiliteitswerken of sloopwerkzaamheden, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een termijn van drie jaar volgend op het uitvoerbaar worden van de stedenbouwkundige vergunning; (h) het voorwerp uitmaakt van een overeenkomst met het oog op renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden in de zin van artikel 18, § 2, van de Vlaamse Wooncode; (i) het voorwerp uitmaakt van een door de gemeente, het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn of een sociale woonorganisatie verkregen sociaal beheersrecht, overeenkomstig artikel 90 van de Vlaamse Wooncode. Indien de heffingsplichtige de leegstand laat aanhouden omwille van een vreemde oorzaak die de heffingsplichtige niet kan worden toegerekend, wordt eveneens een vrijstelling verleend. 6.6 Conclusie Het voorzien van een (gemeentelijke) belasting op gebouwen die ongezond, verwaarloosd of leegstand zijn is een goeie zaak en zorgt voor een goeie bestrijding van huisjesmelkerij. Bij het heffen van een belasting voor leegstaande of verwaarloosde gebouwen zorgt men ervoor dat er geen woningen/gebouwen verloren zouden gaan voor de woningmarkt, waardoor deze niet krapper kan worden en het aanbod in gelijke lijn verloopt met de vraag. Het Brussels openbaar beheersrecht is een goed afschrikkingsmiddel om onbewoonbaar verklaarde of leegstaande woningen te vermijden, maar spijtig genoeg kan men vaststellen dat men van dit instrument nog geen gebruik heeft gemaakt. Aangezien huisjesmelkers weet hebben dat dit systeem niet wordt toegepast, verliest het ook het afschrikwekkend effect. Het knelpunt betreffende het laatstgenoemde instrument en het voorzien van een gewestsubsidie voor de aankoop of onteigening van leegstaande gebouwen die ongezond of bouwvallig zijn is het feit dat de gemeenten niet geheel of gedeeltelijk willen instaan voor de renovatiekosten.

101

Hoofdstuk 7: Suggesties 250. Door de uitwerking van mijn kritische evaluatie van de Belgische wetgeving betreffende het misdrijf huisjesmelkerij kunnen we in de Belgische wetgeving nog tal van knelpunten terugvinden. De bedoeling is dan ook deze knelpunten grondig aan te pakken zodat men tot een betere bestrijding komt van het misdrijf huisjesmelkerij. Doorheen deze masterproef heb ik verschillende knelpunten aangekaart, waarbij ik hieronder nog enkele kort weergeef. Ten eerste kan men vaststellen dat de verschillende rechtsregels, voorzien in talloze wetgevingen, veel te omslachtig zijn waardoor huisjesmelkers de kans wordt geboden om te blijven doorverhuren. Er moet dus kordater opgetreden worden. Ten tweede moeten er dringend maatregelen voorzien worden in het probleem betreffende de herhuisvesting van de slachtoffers. Mocht dit knellende probleem grondiger aangepakt worden dan zouden er meer slachtoffers bereid zijn om een klacht neer te leggen. De huurders hebben namelijk alleen maar die verblijfsmogelijkheid en hun onwetendheid over het verloop van de procedure tot onbewoonbaarverklaring, de kostprijs ervan, de angst voor advocaten en het gerecht, de druk van de huisbaas en de onzekerheid over het resultaat zijn allemaal tal van factoren en dus een drempel om de procedure in gang te zetten. Slachtoffers van huisjesmelkerij weten vaak hun rechten niet of zijn de taal niet machtig. Het is dan ook van groot belang dat iedereen op de hoogte wordt gebracht van hun rechten en plichten en men kan zo eventueel beroep doen op huurdersbonden of huurdersorganisaties, die de belangen van (private of sociale) huurders verdedigen. Opmerkelijk is het feit dat mensen weinig afweten van deze huurdersbonden en men misschien wat meer campagne moet voeren hieromtrent. De afwezigheid of een groot tekort van woningen voorzien voor herhuisvesting, zoals transitwoningen in verschillende gemeenten/steden is een groot knelpunt om slachtoffers te voorzien van herhuisvesting. De achterliggende reden voor dit probleem is natuurlijk het financieel kostenplaatje die eraan vasthangt en het grote tekort aan beschikbare panden/woningen. Hierdoor houdt het systeem zichzelf in stand en eigenaars maken hier misbruik van. Een terechte opmerking van de stad Oostende is het feit dat huisartsen bijna niet in dit verhaal betrokken worden. Zij komen nochtans in heel wat woningen die ongezond of onveilig zijn. Ook zij zouden kunnen meestappen in het meldingsverhaal. Hierbij kan men ook denken aan andere beroepen zoals een gerechtsdeurwaarder, aangezien deze ook vaak in ongezonde/onveilige woningen beslag moet komen leggen. Na onderzoek kan men vaststellen dat er meer samenwerking en afstemming moet zijn tussen stedelijke en gewestelijke diensten, brandweer, politie, parket en rechtbanken. Dat er een groot tekort is aan sociale woningen en woningen op de private huurmarkt heeft alleen maar voordelen voor de huisjesmelkers. Vandaar dat er een oplossing moet voorzien worden om o.a. de ellenlange wachtlijsten van deze sociale woningen te beperken. Zo kan 102

men strengere controles doen op het gebied van bepaalde voorwaarden, waaronder de inkomensvoorwaarde, aangezien deze in de praktijk niet altijd grondig verloopt, zodat alleen mensen die over heel bescheiden inkomen in dergelijke woning terecht komen. Zo moet men voorzien dat mensen die plots heel vermogend zijn geworden, door bijvoorbeeld een erfenis, deze sociale woning verplicht moeten verlaten. Het voorzien van extra sociale woningen in vele gemeenten/steden is een goeie oplossing, maar ook hier is de beschikbaarheid van de financiële middelen en ruimte een obstakel. Men is zich bewust van de jaarlijkse toestroom van duizenden studenten in de Belgische grootsteden en dit leidt natuurlijk tot een tekort op de huurmarkt voor alleenstaanden/gezinnen, aangezien veel eigenaars hun woningen ombouwen tot studentenkoten. Men heeft dit probleem ook al aangepakt door studentenhomes te voorzien, maar deze zijn nog altijd niet voldoende om de grote massa studenten op te vangen. Zoals de wet van 1 augustus 1985356 het Fonds tot hulp aan de slachtoffers van opzettelijke gewelddaden heeft opgericht, kan men misschien zo’n fonds oprichten voor alle veroordeelde huisjesmelkers. Dit slachtofferfonds is een fonds voor slachtoffers die nergens anders terecht kunnen om hun schade vergoed te krijgen. Dit fonds zou eventueel kunnen zorgen voor extra huisvestingen die de slachtoffers kunnen opvangen. De straffen die voorzien zijn in ons Strafwetboek zijn niet afschrikwekkend genoeg, aangezien een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 euro tot 25.000 euro met uitstel kan verleend worden. Zo verwees ik in mijn masterproef naar het feit dat “de boete zoveel keer wordt toegepast als er slachtoffers zijn”. Hierbij is een nauwkeurige omschrijving van het begrip “slachtoffer” noodzakelijk, zodat men rechtszekerheid kan bieden. Men moet op het niveau van de parketten en de rechtbanken deze problematiek serieuzer opnemen en men moet dus zwaardere straffen (zonder uitstel) uitspreken. Om huisjesmelkerij, althans tegen erkende politieke asielzoekers, te helpen voorkomen zou het wenselijk zijn dat alle OCMW’s vooraf een sociaal onderzoek zouden uitvoeren naar de woonkwaliteit van de woning waarin de asielzoeker terechtkomt en de prijs die hij hiervoor betaalt. Het zou volstaan dat het betreffende OCMW nagaat of de huurprijs in verhouding staat met de kwaliteit van de woning. Het voorzien van een verplichte huurvergunning, bij verhuring van eender welke woongelegenheid, die naast een conformiteitsattest ook een degelijke plaatsbeschrijving en een gemotiveerde huurprijs in het huurcontract bevat zou huisjesmelkerij zeker helpen bestrijden. Deze vergunning zou men dan beter koppelen aan een bepaalde tijdsduur zoals bijvoorbeeld 10 à 15 jaar, aangezien een woning of een gebouw na verloop van een aantal jaren verschillende ernstige gebreken kan vertonen. Deze medaille heeft natuurlijk zijn keerzijde aangezien dit veel tijd en personeel in beslag neemt, waarbij dus ook terug het financiële aspect een belemmering zal worden. Nochtans zou dit een goeie oplossing zijn om deze problematiek bij de basis aan te pakken. 356

B.S. 6 augustus 1985.

103

Een ambitieus arbeidsmarktbeleid en een activerend sociaal beleid zorgt ervoor dat er minder mensen werkloos zijn, die dus niet meer afhankelijk zijn van uitkeringen, en zo tot een hogere inkomensklasse kunnen behoren, waardoor ze meer kansen krijgen op de huurmarkt en/of eventueel kunnen overgaan tot het sluiten van een lening om een (bescheiden) woning aan te kopen. Men kan ook voorzien in meer controles, waarbij bv. de aangestelde ambtenaren alle wooneenheden periodiek moeten controleren, maar dit is quasi onhaalbaar hedendaags wegens te weinig (financiële) middelen.

104

Hoofdstuk 8: Besluit 251. De onderscheiden wetgevers hebben terecht de bescherming van het menswaardig bestaan, waaronder een menswaardige woongelegenheid, van de meest kwetsbare bewonersgroepen tot een beleidsprioriteit gesteld. Men voorziet in een regelgeving op federaal vlak van de Woninghuurwet, die voornamelijk de contractverhouding regelt tussen de huurder en de verhuurder, en de federale strafwetsbepaling inzake huisjesmelkerij. Ook op het niveau van de gewesten is er een woningkwaliteitsregelgeving uitgewerkt met een eigen administratief en strafrechtelijk sanctiesysteem. Overigens behouden de gemeenten nog een belangrijk instrumentarium, op grond waarvan zij, in functie van de lokale eigenheid, ook eigen accenten kunnen leggen. Het feit dat men in 2005 huisjesmelkerij als een autonoom misdrijf heeft erkend is een hele vooruitgang, maar huisjesmelkerij blijft nu eenmaal in stand door het feit dat kwetsbare, economisch zwakkere gezinnen vaak geen andere keuze hebben dan een woning te huren die zich in een zeer slechte staat begeeft. De overheid voorziet wel in premies/tegemoetkomingen voor het eventueel bouwen of huren van een huis, maar ook deze zijn niet altijd voldoende omdat men bijvoorbeeld niet voldoet aan de voorwaarden of omdat het slachtoffer nog altijd niet beschikt over voldoende financiële middelen ondanks de premie. Na dit onderzoek in deze masterproef kan men vaststellen dat het grootste knelpunt in heel deze problematiek vooral ligt bij het herhuisvesten van de slachtoffers van huisjesmelkers. De slachtoffers durven namelijk geen stappen ondernemen tegen dergelijke praktijken, aangezien ze vrezen dat ze aan hun lot zullen worden overgelaten en dus geen dak meer boven het hoofd zullen hebben. Meer en meer heeft men het besef in de steden dat huisjesmelkerij moet bestreden worden. Maar aangezien dergelijke praktijken ondanks tal van maatregelen zich nog voortdoen kan men zich afvragen of deze controles wel voldoende en grondig gebeuren. Vaak kampen dergelijke panden niet alleen met een bedenkelijke woningkwaliteit maar evenzeer zijn zij het product van een bouwovertreding (bv. opdelen van panden). Vanuit hoe meer hoeken de eigenaar onder druk kan worden gezet, des te sneller de toestand wordt gesaneerd als men kordaat optreedt tegen dergelijke praktijken. Als eindconclusie kan men vaststellen dat de verschillende rechtsregels die men voorziet in de Belgische wetgeving op zich wel volstaan om de situatie aan te pakken, maar men moet strenger en consequenter optreden. Er is altijd ruimte voor verbetering, zoals bv. een verplichte verhuurvergunning voor iedere woongelegenheid of het voorzien van voldoende herhuisvestingen voor de slachtoffers, zodat men huisjesmelkerij in de toekomst nog beter kan bestrijden.

105

Bibliografie Wetgeving en voorbereidende werken Parl. St. Vl. Parl. 1996-1997, nr. 645/6, 24. Parl. St. Kamer 2000-2001, nr. 50-950/1, 37. Parl. St. Kamer 2004-2005, nr. 51-1560/012. Parl. St. Kamer 2004-2005, nr. 1560/1, p. 26. Parl. St. Kamer 2004-2005, nr. 51-1559/004. Parl. St. kamer 2004-2005, nr. 51-1901/001. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 september 2003 tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen, B.S. 19 september 2003. Besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en woningen, B.S. 1 mei 1996. Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen, B.S. 30 oktober 1998. Besluit van de Vlaamse Regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers , B.S. 10 december 2003. Besluit van de Vlaamse Regering van 2 februari 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs voor woonbehoeftige huurders, B.S. 9 maart 2007. Besluit van de Vlaamse Regering van 2 maart 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de kosten bij de renovatie van een woning, B.S. 21 maart 2007. Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, B.S. 7 december 2007. Besluit van de Vlaamse Regering van 10 juli 2009 houdende nadere regelen betreffende het leegstandsregister en houdende wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen, B.S. 23 september 2009. Besluit van de Waalse Regering van 30 augustus 2007 tot vaststelling van de minimale gezondheidsnormen, de overbevolkingsnormen en houdende de in artikel 1, 19° tot 22°bis van de Waalse Huisvestingscode bedoelde begripsomschrijvingen, B.S. 30 oktober 2007.

106

Burgerlijk wetboek van 21 maart 1804. - BOEK III : Wijze van eigendomsverkrijging. TITEL VI tot XIII (art. 1582-2010), in het bijzonder de artikelen 1719, 1720, 1721, 1131 en 1133 van het Burgerlijk Wetboek, B.S. 3 september 1807 (herhaaldelijk gewijzigd). Decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, B.S. 11 juli 1992. Decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting van 1996, B.S. 30 december 1995. Decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997. Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus 1997. Decreet van 29 oktober 2008 houdende de Waalse Huisvestingscode, B.S. 4 december 1998. Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009. Europees Sociaal Handvest van 10 oktober 1961, B.S. 18 augustus 1983. K.B. van 16 juli 1992 betreffende de bevolkingsregisters en het vreemdelingenregister, B.S. 15 augustus 1992. K.B. van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, B.S. 21 augustus 1997. Ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingcode, B.S. 9 september 2003 Strafwetboek van 8 juni 1867, B.S. 9 juni 1867 (herhaaldelijk gewijzigd). Verdrag van 4 november 1950 tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, B.S. 19 augustus 1955. Verdrag inzake de Rechten van het Kind van 20 november 1989, B.S. 24 maart 1992. Verklaring van 10 december 1948 Universele Verklaring van de Rechten van de Mens, B.S. 31 maart 1949; Wet van 5 maart 1952 betreffende de opdécimes op de strafrechtelijke geldboeten, B.S. 3 april 1952. Wet van 29 juni 1964 betreffende de opschorting, het uitstel en de probatie, B.S. 17 juli 1964. Wet van 15 december 1980 betreffende de toegang tot het grondgebied, het verblijf, de vestiging en de verwijdering van vreemdelingen, B.S. 31 december 1980.

107

Wet van 20 februari 1991 - Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2. Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, B.S. 22 februari 1991. Wet van 17 februari 1994 houdende de gecoördineerde Grondwet, B.S. 17 februari 1994. Wet van 2 januari 2001 houdende sociale, budgettaire en andere bepalingen, B.S. 3 januari 2001. Wet van 26 maart 2003 houdende oprichting van een Centraal Orgaan voor de Inbeslagneming en de Verbeurdverklaring en houdende bepalingen inzake het waardevast beheer van de inbeslaggenomen goederen en de uitvoering van bepaalde vermogenstransacties, B.S. 2 mei 2003. Wet van 17 juni 2004 tot wijziging van de nieuwe gemeentewet, B.S. 23 juni 2004. Wet van 10 augustus 2005 tot wijziging van diverse bepaling met het oog op de versterking van de strijd tegen mensenhandel en mensensmokkel en tegen de praktijken van huisjesmelkers, B.S. 2 september 2005. Wet van 9 februari 2006 tot wijziging van het Strafwetboek met het oog op de versterking van de strijd tegen de praktijken van huisjesmelkers, B.S. 28 februari 2006, tweede uitgave. Rechtsleer BEERNAERT, M.-A en LE COCQ, P., “ La loi du 10 août 2005 modifiant diverses dispositions en vue de renforcer la lutte contre la traite en le traffic des êtres humains et contre les pratiques des marchands de sommeil”, RDPC april 2006, 366 p. DAMBRE, M., Contractvrijheid en rechtsdwang bij de bepaling van de kostprijs van de huur van onroerende goederen: een analyse van de financiële verbintenissen van de huurder met voorstellen tot legislatieve verbetering en rechtsvergelijkende aantekeningen, doctoraatsthesis Rechten Universiteit Gent, 2007-2008, 530 p. DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., Vastgoedzakboekje 2010, Mechelen, Kluwer, 2010, 758 p. DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 707 p. GOOSSENS, F., “De strijd tegen de mensenhandel en de huisjesmelkerij vertaald in het Strafwetboek”, TvW 2005, 411. HUBEAU, B., “Bescherming tegen huisjesmelkers uitgebreid tot Belgen”, Juristenkrant 2005, afl. 108, 2. JACOBS, A., “L’application dans le temps de la loi introduisant la peine de travail” (noot onder Cass. 8 januari 2003), Rev.dr.pén. 2003, 537. ROZIE, J., “Over verbeurdverklaring bij huisjesmelkerij”, RABG 2009, afl.7, 469-477.

108

SCHUERMANS, F., “Huisjesmelkerij: nieuwe regels inzake het beslag en het strafrechtelijk kort geding”, RW 2002-03, 1050. VAN DEN WYNGAERT, C., Strafrecht, Strafprocesrecht en Internationaal Strafrecht in hoofdlijnen, Antwerpen/Apeldoorn, Maklu 2003, 559p. VANDROMME, S., “Nieuwe bepalingen in de strijd tegen de huisjesmelkers”, Huur 2004/4 , 118, nr. 4. VANDROMME, S., “Geen retroactieve huisjesmelkerij”, Juristenkrant 2010, 208.

toepassing

van

zwaardere

geldboetes

VANDROMME, T., “De Wooninspectie treedt op tegen het krotverhuur. Het verhuren van een niet conforme woongelegenheid is een misdrijf”, Huurdersblad, januari-februari 2008, nr. 184, 6. X., Postal Memorialis. Lexicon strafrecht, strafvordering en bijzondere wetten, 14 januari 2008, H 128/11-45. X., “Strafbepalingen over huisjesmelkerij voldoende duidelijk voor Arbitragehof”, Juristenkrant 2006, 12. Dossier/rapport X., “7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans”, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42), 42p. X., Rapport acht jaar Vlaamse Wooninspectie , Brussel, Agentschap RWO, 2010, 52p.(http://www.rwo.be/LinkClick.aspx?fileticket=DryswH2X_Pw%3D&tabid=13634&mid= 18639). Rechtspraak Cass. 14 december 1994, Arr.Cass. 1994, 1108. Cass. 20 februari 1980, Arr.Cass. 1979-80, 382. Cass. 25 november 2008, RABG 2009/7, 464. Corr. Gent 24 juni 2008, RW 2008-2009, 1697. Corr. Gent 13 juni 2006 (nr. 27), T. Strafr. 2007/1, p. 74-76. Corr. Dendermonde 3 april 2006, T. Strafr. 2007/1, p. 71-74. Gent 13 juni 2008, T. Vred. 2010, 7-8, 338. Grondwettelijk hof nr. 2005/92, 11 mei 2005, www.arbitrage.be Grondwettelijk Hof nr. 47/2009 van 11 maart 2009, www.arbitrage.be 109

Grondwettelijk Hof nr. 27/2010, 17 maart 2010, www.arbitrage.be Vred. Sint-Truiden 12 april 2001, Huur 2002, 139. Elektronische bronnen http://nl.wikipedia.org/wiki/Huisjesmelker (consultatie 3 februari 2011) http://www.zonderpapierenzonderrechten.be/index.php?option=com_content&task=view&id=8 (consultatie 3 februari 2011) http://www.encyclo.nl/begrip/Huisjesmelker (consultatie 3 februari 2011) http://www.vandale.nl/vandale/zoekService.do?selectedDictionary=nn&selectedDictionaryNa me=Nederlands&searchQuery=huisjesmelker (consultatie 3 februari 2011) http://www.politics.be/persmededelingen/9002/ (consultatie 5 februari 2011); http://www.politicsinfo.be/cd-v-deur-dicht-voor-huisjesmelkers-t26233.html (consultatie 5 februari 2011); http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cfm?section=/flwb&language=nl&rightmenu=right &cfm=/site/wwwcfm/flwb/flwbn.cfm?lang=N&legislat=51&dossierID=1582 (consultatie 5 februari 2011) http://www.presscenter.org/files/ipc/import/pressrelease/pdf/104849-nl.pdf februari 2011)

(consultatie

5

http://www.rwo.be/LinkClick.aspx?fileticket=hv0et90QE7Q%3D&tabid=13634&mid=18639 (consultatie 11 juli 1011) http://www.senate.be/www/?MIval=/publications/viewPub.html&COLL=S&LEG=4&NR=32 &VOLGNR=3&LANG=nl (consultatie 2 augustus 2011) http://www.dekamer.be/FLWB/PDF/51/1560/51K1560012.pdf (consultatie 3 augustus 2011) http://www.lachambre.be/FLWB/pdf/50/0950/50K0950001.pdf (consultatie 3 augustus 2011) http://www.vlaams-netwerkarmoede.be/documents/persberichten/070802%20Huisjesmelkers%20en%20Transitwoningen .pdf (consultatie 12 september 2011) http://www.gent.be/docs/Diensten%20van%20de%20Stadssecretaris/Stadssecretariaat/transit woningen.pdf (consultatie 12 september 2011) http://www.gva.be/Archief/guid/meer-antwerpse-transitwoningen-voor-slachtoffershuisjesmelkers.aspx?artikel=22a941c3-79f6-4ed2-8dcf-01bbff8359e5 (consultatie september 2011)

12

110

http://www.elfri.be/conformiteitsattest (consultatie 13 september 2011) http://www.huisvestingcode.be/nl/index.html (consultatie 14 september 2011) http://www.bouwenenwonen.be/home/premies_en_andere_steunmaatregelen/vlaamse_tegem oetkoming_in_de_huurprijs/wat_en_voor_wie_is_de_tegemoetkoming_in_de_huurprijs (consultatie 20 september 2011) http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/Pages/Aides/AP/ADEL.asp (consultatie 20 september 2011) http://www.bouwenenwonen.be/home/premies_en_andere_steunmaatregelen/tussenkomst_hu urwaarborg (consultatie 20 september 2011) http://www.bouwenenwonen.be/home/premies_en_andere_steunmaatregelen/sociale_huurwo ning (consultatie 20 september 2011) http://www.vmsw.be/language/nl-be/nl/particulieren/huren (consultatie 20 september 2011) http://www.vlaamswoningfonds.be/nl/huren (consultatie 20 september 2011) http://www.vobvzw.be/SVK/Informatievoorverhuurders/VerhurenaaneenSVK/tabid/118/Default.aspx (consultatie 20 september 2011) http://www.vlaanderen.be/servlet/Satellite?c=Solution_C&cid=1288858655603&context=114 1721623065---1191211217619-1191211217619-11872513440781288858655603&p=1186804409595&pagename=Infolijn%2FView (consultatie 20 september 2011) http://www.bouwenenwonen.be/home/premies_en_andere_steunmaatregelen/vlaamse_renova tiepremie/wat_en_voor_wie_is_de_vlaamse_renovatiepremie (consultatie 20 september 2011) www.prime-renovation.irisnet.be (consultatie 20 september 2011) http://www.bouwenenwonen.be/home/premies_en_andere_steunmaatregelen/vlaamse_verbet eringspremie/wat_en_voor_wie_is_de_vlaamse_verbeteringspremie (consultatie 20 september 2011) http://www.vlabinvest.be/home/tabid/2080/default.aspx (consultatie 20 september 2011 http://www.ruimtelijkeordening.be/Default.aspx?tabid=14028 2011)

(consultatie

21

september

http://annvandesteen.be/index.php?option=com_content&view=section&layout=blog&id=7& Itemid=75 (consultatie 16 oktober 2011) http://www.spits.fm/nieuws/15207 (consultatie 16 oktober 2011) http://nl.wikipedia.org/wiki/Huren (consultatie 16 oktober 2011) 111

http://www.bouwinfo.be/templates/index.cfm?&&sessionid=BOUWINFO__§ion=Artike ls&articleid=5698 (consultatie 16 oktober 2011) http://www.kenniscentrumvlaamsesteden.be/samenwerken/stadscontracten/collectief/huurmar kt/Documents/100504%20Antwerpen%20krotspotters.pdf (consultatie 16 oktober 2011) http://www.gent.be/docs/Departement%20Ruimtelijke%20Planning,%20Mobiliteit%20en%2 0Openbaar%20Domein/Dienst%20Stedenbouw%20en%20Ruimtelijke%20Planning/beleid/2 0090424_derde%20versie%20bailleul%20300dpi_WEB.pdf (consultatie 17 oktober 2011) http://dspace.howest.be/bitstream/10046/190/1/vanoost_karel.pdf (consultatie 17 oktober 2011) http://www.vlaanderen.be/servlet/Satellite?c=Solution_C&cid=1250784105135&context=114 1721623065---1191211217619-1191211216745-1250784105135&p=1186804409590&pagename=Infolijn%2FView (consultatie 17 oktober 2011) http://www.bouwenenwonen.be/home/lokaal_woonbeleid/verbeteren_van_de_woningkwalitei t/uploads/documentenbank/0c547a88539b2583e011640bab76a51e.pdf (consultatie 6 april 2012) http://www.rwo.be/ (consultatie 6 april 2012) http://www.rwo.be/LinkClick.aspx?fileticket=lutAo7ZAraA%3D&tabid=13634&mid=20811 (consultatie 6 april 2012) http://www.ond.vlaanderen.be/zorgvuldigbestuur/pdf/VerdragEcoSocioCultu.pdf (consultatie 26 april 2012) Media De Gentenaar, weekend 5 en 6 maart 2011: “Scherpere controles op studentenkoten” (zie bijlage). Het Nieuwsblad, 9 maart 2011: “Alle kotbazen krijgen controleur over de vloer” (zie bijlage). Het Nieuwsblad, 21 september 2011: “Minder controles tegen huisjesmelkers” (zie bijlage). Het Nieuwsblad, 23 september 2011: “Huisjesmelkers in Gent wel zwaar gecontroleerd” (zie bijlage). Het Nieuwsblad, 23 september 2011: “Stad voert strijd tegen huisjesmelkerij op” (zie bijlage). De Gentenaar, 21 oktober 2011: “Onbereikbare studentenhome komt er” (zie bijlage). De Telegraaf, 5 oktober 2011: “Grote studentenfrustratie: een kamer zoeken” (zie bijlage). Het Nieuws (VTM) 8 november 2011. 112

Bijlagen

113