DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S21-28 Datum uitspraak: 30 januari 2015 Plaats uitspraak: Zeist
Bindend Advies
in het geschil tussen: J.M.C. Smit te Hoogkarspel, verder te noemen: Smit, tegen: Woningstichting Het Grootslag te Wervershoof, verder te noemen Woningstichting Het Grootslag, vertegenwoordigd door I. van den Bos, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie januari 2014 te laten beslechten. De vordering van Smit is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 20 januari 2015, welke is gehouden
te Hoogkarspel. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde huurwoning en heeft hij de situatie ter plaatse in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij waren tevens aanwezig R. Duindam en Ir. S. van den Bergh als deskundigen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundigen hebben mondeling verslag uitgebracht. Als getuige is gehoord M. Doorn. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Smit huurt met ingang van 1 januari 2013 van Woningstichting Het Grootslag de woning staande en gelegen te Hoogkarspel aan De Weel 1. Het betreft een hoekappartement op de begane grond, deel uitmakend van een appartementsgebouw met bouwjaar circa 1972. 2. Voordat Smit dat appartement betrok heeft ze dat voorzien van nieuwe laminaatvloeren, behang en schilderwerk. Vanaf januari 2014 is Smit herhaaldelijk in het ziekenhuis opgenomen. Daarna heeft zij nog geruime tijd elders gerevalideerd. 3. Nadat Smit al eerder al had geconstateerd, dat het nieuwe laminaat opbolde en het muf rook, merkte zij begin juli 2014 dat ook het behang en de structuurverf gingen schimmelen. Op 6 juli zag zij dat er water in de kruipruimte stond. Op 14 juli 2014 heeft zij het probleem bij Woningstichting Het Grootslag gemeld. 4. Nadat Woningstichting Het Grootslag door Smit van het voorgaande op de hoogte was gebracht, heeft zij onmiddellijk onderzoek gedaan naar de
5.
6.
7.
8.
mogelijke oorzaak. Zij kon echter niets vinden. Geruime tijd daarvoor, althans voor het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst, is de waterafvoer van een in de inpandige berging aanwezige CV ketel in opdracht van Woningstichting Het Grootslag op het hemelwaterriool aangesloten. Na verloop van enige tijd kwam uiteindelijk pas aan het licht, dat de afvoerpijp van de CV-ketel in de inpandige berging, die was aangesloten op het hemelwaterriool, bij hevige regenval overliep. Een door Woningstichting Het Grootslag in de arm genomen ontstoppingsbedrijf heeft vervolgens de rioolleidingen gecontroleerd. Toen bleek dat het gemeentelijke hemelwaterriool verstopt was, waarna de gemeente die verstopping heeft verholpen. Om verdere problemen in de toekomst te voorkomen heeft het hiervoor bedoelde ontstoppingsbedrijf, genoemde afvoer van de CV-ketel losgekoppeld van het hemelwaterriool en aangesloten op het vuilwaterriool. Door de wateroverlast heeft Smit de nodige schade geleden: schimmelvorming en kringen op de wanden, loslaten van het behang en het omhoogkomen en scheuren van de laminaatvloer.
De vordering. Smit vordert kort gezegd dat Woningstichting Het Grootslag wordt verplicht tot herstel van de hiervoor onder 8. bedoelde schade, althans tot betaling van een door de rijdende rechter te bepalen schadevergoeding. Het conflict (artikel 15 lid 2 van het bindend advies reglement ). Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven. Wie is aansprakelijk voor de gevolgschade van de hiervoor omschreven wateroverlast. Standpunten van partijen. Het standpunt van Smit, zoals dit bij gelegenheid van de hoorzitting is aangevuld komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer.
Smit gaat ervan uit, dat de wateroverlast is veroorzaakt door een gebrek in het gehuurde, te weten een niet goed aangesloten afvoerpijp van de CV-ketel. Het is goed mogelijk dat het verstopte gemeenteriool (mede) debet was aan die wateroverlast, maar als die afvoerpijp correct was aangesloten had het door de verstopping van het gemeenteriool opgestuwde water nooit via die afvoerpijp een uitweg kunnen vinden in haar berging. Smit betwist dat zij de wateroverlast niet tijdig heeft gemeld. Aanvankelijk ging zij uit van een fout bij het leggen van het laminaat. Vanwege ziekenhuisbezoek en revalidatie was zij erg veel van huis. Bovendien komt zij met haar handicap weinig of niet in de inpandige berging. Alles wat zij nodig heeft, staat in de woning. Voordat zij zag dat meergenoemde afvoerpijp overliep had zij nooit water zien staan in de berging zelf. Het standpunt van Woningstichting Het Grootslag komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Woningstichting Het Grootslag is een tegengestelde mening toegedaan. De schade is niet veroorzaakt door een gebrek in de woning. Het was het gemeenteriool dat verstopt was. Nadat het probleem bij Woningstichting Het Grootslag was gemeld heeft zij onmiddellijk actie ondernomen. Het duurde inderdaad even voordat de oorzaak van het probleem was gevonden, maar dat kon Woningstichting Het Grootslag niet helpen. Om verdere problemen in de toekomst te voorkomen, heeft de loodgieter van Woningstichting Het Grootslag zelfs nog de hiervoor onder 7. bedoelde aanpassing gemaakt. Maar ook al zou het probleem (deels) wel zijn oorzaak vinden in een niet deugdelijke afvoerleiding in het gehuurde, dan nog is Woningstichting Het Grootslag niet aansprakelijk voor de gevolgschade. Ook in dat geval had Smit slechts recht op herstel van de woning zelf en niet op een vergoeding van de gevolgschade. Nadat Smit melding had gemaakt van het probleem heeft Woningstichting Het Grootslag immers onmiddellijk de nodige maatregelen genomen om het probleem op te lossen. Overigens is Smit wel rijkelijk laat geweest met het melden van het probleem. Het kan toch moeilijk anders of ze heeft eerder wateroverlast ervaren.
Deskundigen. De deskundigen hebben kort samengevat en voor zover thans van belang als volgt verklaard. Van den Bergh. De afvoerpijp van de CV-ketel had nooit op het hemelwaterriool mogen worden aangesloten. Als die afvoerpijp, zoals had gemoeten, op het vuilwaterriool was aangesloten had het geblokkeerde hemelwater nooit via die afvoerpijp een uitweg kunnen vinden naar de berging van Smit. Duindam. De gevolgschade in deze zaak kan als volgt worden omschreven en in geld geschat: - verwijderen en vernieuwen aangetaste behang € 1.200,--; - verwijderen en vernieuwen laminaat- en ondervloeren € 1.700,--; - in- en uitruimen, met verwijdering bestaande vloerbedekking € 1.150,--; - verbruik elektra (door Woningstichting Het Grootslag ter beschikking gestelde bouwdroger) € 200,--. Beoordeling van het geschil. Om te beginnen moet worden vastgesteld, dat in deze sprake was van een gebrek in het gehuurde, zoals bedoeld in artikel 7.204 van het Burgerlijk Wetboek. Er was immers sprake van een verkeerd aangesloten afvoerpijp, waardoor terugstromend hemelwater de woning kon binnendringen. In beginsel was Woningstichting Het Grootslag slechts verplicht tot herstel van dat gebrek, zoals zij heeft gedaan, maar niet tot vergoeding van de door Smit geleden, zogenaamde gevolgschade. Dat is echter volgens artikel 7.208 van het Burgerlijk Wetboek onder meer anders, indien het gebrek, dat die schade heeft veroorzaakt, al bij het aangaan van de huurovereenkomst bestond en de verhuurder dit toen kende of behoorde te kennen. Het begrip ‘behoren te kennen’ is geobjectiveerd. Het gaat er niet om wat deze verhuurder wist, maar wat hij, alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, had moeten weten. Onder dat laatste valt ook een in opdracht van haar aangesloten afvoerpijp, die ondeugdelijk aangesloten blijkt. Dat betekent dat Woningstichting Het Grootslag inderdaad schadeplichtig is voor wat betreft de gevolgschade. Het verweer, dat te laat is geklaagd, wordt
verworpen. Niet gebleken is dat Smit voordat zij het probleem meldde werd geconfronteerd met het gebrek. Het enkele feit dat de woning vochtig was hoeft immers nog niet op een gebrek te wijzen. Daarbij mag bovendien niet uit het oog worden verloren, dat Smit vanwege haar lichamelijke gesteldheid veelvuldig van huis was en overigens niet de gewoonte had veel in de berging te komen. Waar zelfs Woningstichting Het Grootslag geruime tijd geen oorzaak kon vinden en de zaak toen op zijn beloop liet, kan toch moeilijk aan Smit worden verweten dat zij niet eerder heeft geklaagd. Nu Woningstichting Het Grootslag daartegen geen bezwaar heeft komt het de rijdende rechter het meest praktisch voor, dat Woningstichting Het Grootslag de hiervoor weergegeven, door de deskundige noodzakelijk bevonden, (herstel)werkzaamheden verricht, te weten het verwijderen en vernieuwen van het aangetaste behang, het verwijderen en vernieuwen van de laminaat- en ondervloeren en het voor een goede uitvoering van die werkzaamheden in- en uitruimen van de woning, met verwijdering van de bestaande vloerbedekking: alles onder bij-levering van de nodige materialen. Van Smit mag worden gevergd dat zij gedurende de tijd dat zij vanwege deze werkzaamheden niet in het gehuurde kan verblijven, zonder huurinhouding of vergoeding, elders zal verblijven. Dat is volgens haar eigen zeggen geen probleem. Daarnaast moet Woningstichting Het Grootslag aan Smit een bedrag groot € 200,- vergoeden wegens het aan de bouwdroger verbonden elektraverbruik. De rijdende rechter gaat ervan uit dat Woningstichting Het Grootslag een en ander ook zonder boetedreiging loyaal en tijdig zal uitvoeren. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. BESLISSING Woningstichting Het Grootslag wordt verplicht om binnen vier maanden na vandaag de volgende werkzaamheden te verrichten in de huurwoning van Smit: Het verwijderen en vernieuwen van het aangetaste behang, het verwijderen en
vernieuwen van de laminaat- en ondervloeren en het voor een goede uitvoering van die werkzaamheden in- en uitruimen van de woning, met verwijdering van de bestaande vloerbedekking: alles onder bij-levering van de nodige materialen. De rijdende rechter verstaat dat Smit gedurende de tijd dat zij vanwege deze werkzaamheden niet in het gehuurde kan verblijven, zonder huurinhouding of vergoeding, elders zal verblijven. Woningstichting Het Grootslag wordt verplicht om binnen twee weken aan Smit, dan wel degene die bevoegd is namens haar gelden in ontvangst te nemen, te betalen de somma van € 200,--, bij gebreke waarvan daarover de wettelijke rente loopt vanaf heden. Het mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 30 januari 2015. Bindend Adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
