DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S21-41 Datum uitspraak: 23 september 2015 Plaats uitspraak: Zeist
Bindend Advies
In het geschil tussen: P. Elavarasu te Veldhoven, verder te noemen: Elavarasu bijgestaan door H. Verhagen, tegen: J. Hendriks en T. van Schie te Eindhoven, verder te noemen Hendriks en Van Schie, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie januari 2014 te laten beslechten. De vordering van Elavarasu is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Hendriks en Van Schie opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 27 augustus 2015, welke is gehouden te Eindhoven. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde woonruimte en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig R. Duindam (schade-expert) als deskundige. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Met ingang van 1 juni 2013 had Elavarasu van Hendriks en Van Schie gehuurd de onzelfstandige woonruimte (gemeubileerde en gestoffeerde kamer met gebruik van gemeenschappelijke woonvoorzieningen) in het pand staande en gelegen te Eindhoven aan de Draaiboomstraat 61. De huurprijs (inclusief servicekosten en schoonmaakgeld) beliep € 417,-- per maand. Er is een borgsom betaald van € 395,--. 2. Het huurcontract voorziet in een opzegtermijn voor de huurder van 6 tot 8 weken. Verboden is onder meer het bevestigen van zaken aan de muren of deuren, behoudens op speciaal daarvoor aangebrachte borden. 3. Bij emailbericht van 22 juni 2015 heeft Elavarasu de huur opgezegd tegen 31 juli 2015. Op 25 juni 2015 heeft Elavarasu het gehuurde verlaten met medeneming van haar persoonlijke bezittingen en de sleutels. 4. Hendriks en Van Schie, die schade en slijtage constateerden, wilden de kamer pas weer verhuren, nadat deze was opgeknapt en de vloerbedekking was vervangen.
5. Elavarasu wilde alleen meewerken aan het opknappen van de kamer vóór het einde van de huur, als daarvoor huur in mindering werd gebracht. Dat laatste weigerden Hendriks en Van Schie waarna hen werd verboden de kamer te betreden. 6. Toch heeft Hendriks de vloerbedekking in het gehuurde vervangen en daarin schilderwerk en kleine reparaties verricht. 7. Op 31 juli 2015 is het gehuurde door Elavarasu opgeleverd en zijn de sleutels door haar ingeleverd. 8. Op 1 augustus 2015 heeft Hendriks aanvullende werkzaamheden in de kamer verricht, waarna deze nog met ingang van dezelfde dag opnieuw is verhuurd. De vordering van Elavarasu. Elavarasu vordert, kort gezegd, terugbetaling van de gehele borgsom ad € 395,-vermeerderd met een bedrag groot € 208,50 (halve maand huur) aan schadevergoeding wegens het onrechtmatig betreden door Hendriks en Van Schie van het gehuurde, samen dus € 603,50. Daarnaast vordert zij nog een bedrag groot € 400,-- wegens door haar in verband met deze zaak opgenomen vrije dagen. De tegenvordering vordering van Hendriks en Van Schie. Hendriks en Van Schie vorderen, kort gezegd, een verklaring voor recht, dat zij het recht hadden om het gehuurde onder de gegeven omstandigheden zonder toestemming van Elavarasu te betreden en dat zij de betaalde borgsom mogen behouden. Daarnaast eisen Hendriks en Van Schie betaling door Elavarasu van een aanvullende schadevergoeding ad € 200,-- omdat hen is verhinderd de kamer voor 1 augustus 2015 op te knappen. Standpunten van partijen. Het standpunt van Elavarasu komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Elavarasu benadrukt dat zij altijd heeft opengestaan voor een redelijke oplossing. Zo heeft zij een vriend als nieuwe huurder voorgesteld, die de kamer per 1 juli 2015 wilde betrekken. Dat ging niet door omdat Hendriks en Van Schie de kamer wilden opknappen, wat volgens Elavarasu nergens voor nodig was. Er was slechts sprake
van kleine beschadigingen, die zij makkelijk zelf had kunnen herstellen. De schade aan de vloerbedekking is ontstaan door een lekkende radiator. Volgens Elavarasu had zij slechts een opzegtermijn van een maand en hoefde zij de kamer pas op 31 juli 2015 te verlaten. Zij kon niet akkoord gaan met reparaties door Hendriks en Van Schie voor die tijd. Toch hebben verweerders haar kamer meerdere malen betreden. Elavarasu maakt om te beginnen aanspraak op volledige terugbetaling van de borg. Daarnaast wil zij bij wijze van schadevergoeding (terug)betaling van een halve maand huur en een vergoeding wegens in deze zaak opgenomen vakantiedagen. Het standpunt van Hendriks en Van Schie komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Om te beginnen voeren Hendriks en Van Schie aan, dat Elavarasu een veel te korte opzegtermijn in acht heeft genomen. Hendriks en Van Schie benadrukken verder, dat zij het gehuurde aanvankelijk op eigen kosten hadden willen opknappen, waarbij Elavarasu ontslagen werd van haar herstelverplichtingen. Dat heeft Elavarasu helaas gefrustreerd. De partner van Elavarasu heeft zelfs nieuwe vloerbedekking, door Hendriks en Van Schie gelegd, weer verwijderd en naar eigen inzicht, op voor Hendriks en Van Schie onaanvaardbare manier, opnieuw gelegd. Nu Elavarasu op die manier heeft verhinderd dat de noodzakelijke herstelwerkzaamheden voor 31 juli 2015 konden worden verricht, houden Hendriks en Van Schie haar onverkort aansprakelijk voor de per datum oplevering geconstateerde beschadigingen en gebreken. Overigens zijn Hendriks en Van Schie, die erkennen het gehuurde eigenmachtig voor het einde van de huur te hebben betreden, van mening dat zij daartoe onder de gegeven omstandigheden gerechtigd waren. De kamer was immers al ontruimd en er moesten noodzakelijke herstelwerkzaamheden worden verricht.
Verslag van de deskundige. De deskundige heeft kort samengevat en voor zover thans van belang het volgende laten weten.
De schade aan de vloerbedekking en ondervloer is hoogstwaarschijnlijk veroorzaakt door een lekkende radiator, althans niet door Elavarasu. De verder door Hendriks en Van Schie aangewezen schade: schimmelend plankje, schimmel op behang, een van de muur verwijderde kast, een paar ontbrekende schroeven in het bed en plakresten op het behang, zijn voornamelijk aan te merken als normale slijtage. In zoverre dat niet het geval is, gaat het om in geld min of meer te verwaarlozen schade. Beoordeling van het geschil. Voorop gesteld moet worden, dat de opzegtermijn voor Elavarasu volgens artikel 7:271 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek inderdaad slechts een maand bedroeg. De in het huurcontract genoemde, langere periode is nietig (artikel 7:271 lid 7 van het Burgerlijk Wetboek). Anders dan door Hendriks en Van Schie aangenomen, was Elavarasu helemaal niet verplicht om Hendriks en Van Schie gedurende de opzegtermijn toegang tot het gehuurde te verlenen. Dat zou alleen anders zijn geweest, als sprake was geweest van dringende reparaties, die niet konden wachten tot einde huur (vgl. artikel 7:220 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek), maar dat was hier niet het geval. Om die reden al kan geen sprake zijn van een door Elavarasu te betalen schadevergoeding. Dat Hendriks en Van Schie het gehuurde toch eigenmachtig hebben betreden, was echter wel onrechtmatig. Omdat het gehuurde toen feitelijk al was ontruimd, is daarbij het huisrecht van Elavarasu slechts in zeer beperkte mate geschonden. De rijdende rechter acht daarom een door Hendriks en Van Schie te betalen schadevergoeding groot € 100,-- voldoende. Dat neemt allemaal niet weg, dat Elavarasu verplicht was om het gehuurde bij het einde van de huur weer op te leveren in de oorspronkelijke staat, behoudens wat we in gewoon spraakgebruik “normale slijtage” noemen en behoudens schade die niet voor rekening en risico van de huurder komt. Daarover wordt als volgt beslist. De rijdende rechter volgt de deskundige in diens oordeel, dat niet aannemelijk is
dat de voornaamste schade (vloerbedekking) door toedoen van Elavarasu is veroorzaakt. De wel geconstateerde schade is grotendeels aan te merken als bij verhuur van woonruimte als deze normale slijtage, die evenmin voor rekening en risico van de huurder komt. In zoverre een paar schadeposten daar niet onder zouden vallen is sprake van bagatelschade, die geen aanleiding geeft tot schadevergoeding. Overigens is gesteld noch gebleken dat Elavarasu door Hendriks en Van Schie in de gelegenheid is gesteld die bagatelschades zelf te herstellen, wat in beginsel wel nodig was. Samengevat hebben Hendriks en Van Schie dus niets van Elavarasu te vorderen en moeten zij de waarborgsom aan Elavarasu in zijn geheel terugbetalen, vermeerderd met € 100,-- wegens het onrechtmatig betreden van het gehuurde. Voor een verdere schadevergoeding aan Elavarasu, zoals door deze gevorderd, ontbreekt voldoende rechtsgrond. BESLISSING Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Hendriks en Van Schie worden verplicht om binnen veertien dagen na vandaag aan Elavarasu te betalen de somma van (€ 395,-- + € 100,-- =) € 495,--. Indien niet tijdig wordt betaald, loopt daarover de wettelijke rente vanaf heden. Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 23 september 2015 Bindend adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
