DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S21-38 Datum uitspraak: 23 september 2015 Plaats uitspraak: Zeist
Bindend Advies
In het geschil tussen: G. Vorstenbosch te ’s-Hertogenbosch, verder te noemen: Vorstenbosch, tegen: M. van Kilsdonk te: Rosmalen, verder te noemen Van Kilsdonk, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie januari 2014 te laten beslechten. De vordering van Vorstenbosch is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Van Kilsdonk opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 4 augustus 2015, welke is gehouden te Rosmalen. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde woning en aangrenzende winkel en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij waren tevens aanwezig T. van Kuijk (bouwpatholoog) en H. Wulms (energieverbruik) als deskundigen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundigen hebben mondeling verslag uitgebracht. Als informanten is gehoord makelaar Pennings. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Van Kilsdonk huurt met ingang van 1 juli 2012 van Vorstenbosch de geschakelde woning met berging, ondergrond en verdere aanhorigheden staande en gelegen te Rosmalen aan de Graafsebaan 93A. Het gaat om zelfstandige woonruimte zoals bedoeld in de artikelen 7.233 en 234 van het Burgerlijk Wetboek. De aanvankelijk gevraagde huurprijs bedroeg € 800,-per maand, maar uiteindelijk werd een huurprijs van € 650,-- per maand overeengekomen, onder de voorwaarde dat Van Kilsdonk de woning binnen zelf zou opknappen. Van Kilsdonk heeft inderdaad de nodige werkzaamheden verricht. 2. Volgens het huurcontract zou Van Kilsdonk maandelijks een voorschot van € 150,-- betalen wegens servicekosten (gas, water en elektra). Van Kilsdonk
3.
4.
5.
6.
7.
is haar nutsverbruik echter op verzoek van de tegenpartij rechtstreeks gaan betalen aan de nutsleveranciers. De naast het gehuurde gelegen winkel op nummer 93 is eveneens eigendom van Vorstenbosch. De winkel staat thans leeg, maar is na 1 juli 2012 geruime tijd verhuurd geweest aan een derde. Het gasverbruik (CV en warm water) van de winkel werd door de huurder zelf met de energieleverancier afgerekend. Het elektraverbruik van de winkel wordt echter via een tussenmeter doorberekend aan de elektrameter in de door Van Kilsdonk gehuurde woning. Van Kilsdonk heeft met de huurder(s) van de winkel afgesproken dat die het via de tussenmeter gemeten verbruik aan Van Kilsdonk zou(den) betalen, waarna Van Kilsdonk de gehele elektrarekening (verbruik van Van Kilsdonk plus het verbruik van de winkel) bij de energieleverancier zou afrekenen. Dat is inderdaad gebeurd. In de gehuurde woning een 3 x 35 ampèreaansluiting aanwezig, terwijl voor de woning zelf normaal gesproken een 3 x 25 ampèreaansluiting zou volstaan. Voor de 35 ampèreaansluiting heeft Van Kilsdonk gedurende de duur van de huur € 1.883,-- meer aan vastrecht betaald, dan zij voor een 3 x 25 ampèreaansluiting had hoeven te betalen. Het daadwerkelijke energieverbruik in de gehuurde woning viel Van Kilsdonk erg tegen. De rekeningen bleken zo hoog, dat Van Kilsdonk die op een gegeven moment niet meer kon betalen, waarna zij door de energieleverancier in rechte werd betrokken. Zij werd daarop niet alleen tot betaling van de betalingsachterstand veroordeeld, maar ook tot betaling van de proceskosten. Op 16 april 2013 heeft Van Kilsdonk bij Vorstenbosch geklaagd over een verouderde en gebrekkige CV ketel, evenals een lekkende gasleiding. Bij brief van 15 juli 2013 is Vorstenbosch door de afdeling rechtshulp van het CNV namens Van Kilsdonk aansprakelijk gesteld voor de daardoor veroorzaakte schade, te weten een veel te hoog gasverbruik. Op of omstreeks 13 augustus 2013 is een nieuwe CV ketel geplaatst, is een lekkende leiding in de oude CV gerepareerd en is bovendien een lekkende, losse gasaansluiting (kraantje) in de uitbouw afgedopt. Met ingang van december 2014 is Van Kilsdonk vanwege de door haar geclaimde schade huur gaan inhouden. Tot en met juli 2015 is € 4.380,-(zegt Vorstenbosch) of € 4.330,-- (zegt Van Kilsdonk) te weinig huur overgemaakt.
8. Een schikkingsvoorstel van Vorstenbosch, strekkende tot kwijtschelding van de lopende huurschuld onder de voorwaarde dat Van Kilsdonk nu weer gewoon de huur gaat betalen, is door Van Kilsdonk afgewezen. De vordering van Vorstenbosch. Vorstenbosch vordert kort gezegd dat Van Kilsdonk wordt verplicht tot betaling van een bedrag groot € 4.380,-- wegens achterstallige huur tot en met juli 2015, met een verklaring voor recht dat Van Kilsdonk moet ophouden met het verder inhouden van de huur. Mocht de tegenvordering van Van Kilsdonk geheel of gedeeltelijk worden toegewezen, dan wil Vorstenbosch dat de rijdende rechter de huurprijs met ingang van 1 oktober 2015 vaststelt op € 800,-- per maand. Daarnaast eist Vorstenbosch dat Van Kilsdonk hem niet meer om elk wissewasje lastigvalt. De tegenvordering vordering van Van Kilsdonk. Van Kilsdonk vordert kort gezegd dat Vorstenbosch wordt verplicht tot betaling van een bedrag groot € 6.558,-- (het verschil tussen haar gestelde schade ad € 10.888,81 minus de huurschuld ad € 4.330,--). Standpunten van partijen. Het standpunt van Vorstenbosch komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Volgens Vorstenbosch heeft Van Kilsdonk de woning aanvaard in de staat waarin deze toen verkeerde. Van Kilsdonk is akkoord gegaan met een korting op de huurprijs van € 150,-- per maand en een halvering van de huursom gedurende de eerste twee maanden vanwege het feit, dat zij het gehuurde van binnen zelf zou opknappen. Dat is ook gebeurd. Van Kilsdonk heeft de woning aangepast aan haar woonwensen. Anders dan door Van Kilsdonk aangevoerd, reageert Vorstenbosch altijd adequaat op meldingen van gebreken. Als er problemen zijn, komt hij altijd met een oplossing. De oorzaak van de hoge energierekening van Van Kilsdonk ligt niet in gebreken aan de woning, maar aan het stookgedrag van Van Kilsdonk. Van Kilsdonk lijdt
aan reuma en stookt het altijd zeer warm. Vorstenbosch ziet niet in, waarom hij daarvoor zou moeten opdraaien. Er is geen enkele reden voor het inhouden van de huur. Van Kilsdonk moet daarom de huurachterstand aanzuiveren en Vorstenbosch niet meer voortdurende lastigvallen met allerlei kleinigheden. Mocht Van Kilsdonk toch op enig punt in het gelijk worden gesteld, dan wil Vorstenbosch dat de verleende korting op de huurprijs met ingang van 1 oktober 2015 ongedaan wordt gemaakt. Voor wat betreft de 3 x 35 ampèreaansluiting erkent Vorstenbosch dat die al lang had moeten worden vervangen door een 3 x 25 ampèreaansluiting. Vorstenbosch wil de daardoor ontstane schade, wegens onnodig teveel betaald vastrecht, ad € 1.883,-- voor zijn rekening nemen. Vorstenbosch ziet echter niet in, waarom hij zou moeten meebetalen aan de nieuwe badkamer van Van Kilsdonk en aan het afvoeren van puin, dat bij de kluswerkzaamheden van Van Kilsdonk is vrijgekomen. Het standpunt van Van Kilsdonk komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Volgens Van Kilsdonk komt Vorstenbosch zijn onderhoudsverplichtingen niet na. Een verouderde CV-ketel en een gaslekkage hebben vanaf het begin voor een te hoog gasverbruik gezorgd. Pas na herhaald aandringen is een nieuwe CV-ketel geplaatst en is een lekkende gasbuis gerepareerd. De woning is slecht geïsoleerd en dat geldt ook voor de CV ketel. Er is achterstallig onderhoud aan kozijnen (verrot) en gevelmuren (scheuren), waardoor ook energieverlies optreedt. Door deze gebreken heeft zij daardoor een schade geleden van € 5.475,-- wegens te hoge gasrekeningen. Van Kilsdonk klaagt verder over te hoge elektrakosten, omdat het gehuurde onnodig is voorzien van een 3 x 35 ampèreaansluiting in plaats van de gebruikelijke 3 x 25 ampèreaansluiting. De kosten die daarmee gemoeid zijn, begroot zij op € 1.883,--. Bovendien heeft de winkel veel meer elektra verbruikt, dan op de tussenmeter gemeten. Die meter klopt dus niet! Daardoor heeft Van Kilsdonk te weinig elektra in rekening gebracht aan de voormalige huurder(s) van de winkel.
Van Kilsdonk is vanwege de veel te hoge energierekeningen die zij kreeg en niet kon betalen door de energieleverancier betrokken in een procedure bij de kantonrechter, waar zij vergeefs heeft aangevoerd dat een en ander werd veroorzaakt door nalatigheid van Vorstenbosch. Die procedure heeft Van Kilsdonk verloren, waarna zij € 1.307,-- aan gerechtskosten moest betalen. Van Kilsdonk meent, dat die kosten voor rekening van Vorstenbosch horen te komen. Van Kilsdonk stelt grote kosten te hebben gemaakt voor het afvoeren van puin, dat bij het opknappen van de woning vrij kwam. Zij vindt het redelijk dat Vorstenbosch daar voor de helft aan meebetaalt, wat neerkomt op € 1.223,81. Tenslotte was het sanitair in de woning dusdanig verouderd, dat deze aan vervanging toe was. Daarom heeft Van Kilsdonk een nieuwe badkamer laten maken, maar door het ontbreken van een spouwmuurisolatie treedt daar veel schimmelvorming op. Van Kilsdonk wil daarom dat Vorstenbosch meebetaalt aan die badkamer en wel voor € 1.000,--. Verslag van de deskundige. De deskundige Van Kuijk heeft, kort samengevat en voor zover thans van belang, het volgende laten weten: Er is ernstige schade aan de westelijke gevel, te weten scheurvorming en ontbrekend/slecht voegwerk. Daarnaast is er sprake van een dak-lekkage. Ook het metselwerk van de schoorsteen ziet er slecht uit, evenals delen van het hang- en sluitwerk. Reparatie van de scheuren c.a. komt op ongeveer € 2.000,--. Voegwerk aan de schoorsteen en herstel dak-lekkage komt op ongeveer € 500,--. Aan loodgieterswerk (regenpijpen) komt de deskundige op ongeveer € 200,--. Noodzakelijk herstel van hang- en sluitwerk komt op ongeveer € 150,--. In totaal begroot de deskundige de noodzakelijke herstelwerkzaamheden op € 2.850,--. De deskundige Wulms heeft, kort samengevat en voor zover thans van belang, het volgende laten weten: Het gasverbruik was na aanvang van de huur aanvankelijk nogal hoog, maar niet buitengewoon hoog. Rekening houdend met de leeftijd van de woning (gebouwd vijftiger jaren, vorige eeuw), het aantal daarin verblijvende personen (vier) het
(vrijwel) ontbreken van isolatie en de aanwezigheid van een oudere CV ketel, lag dit hoge verbruik binnen de marges. Nadat de CV ketel was vervangen is het gasverbruik flink omlaag gegaan. Vlak daarvóór is er echter gedurende een relatief korte periode enorm veel gas is verbruikt. Dat méérverbruik, geschat op 1000 m3, is niet verklaarbaar. Dat wordt anders als er inderdaad, zoals aangevoerd, een of meer gaslekken zijn geweest. Met name een lekkend of openstaand gaskraantje kan veel gas laten uitstromen. De deskundige begroot de met die 1000 m3 gasverbruik gemoeide kosten op € 600,--. Beoordeling van het geschil. Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Voorop gesteld moet worden, dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst de huur van woonruimte betreft. Dat brengt met zich mee, dat partijen volgens artikel 7.242 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek niet ten nadele van de huurder mochten afwijken van de in artikel 7.206 omschreven onderhoudsverplichtingen van Vorstenbosch. Dat Van Kilsdonk in ruil voor een lagere huurprijs heeft bewilligd in het ‘zelf opknappen’ van de woning, kan daar niet aan afdoen. Vorstenbosch is dus onverminderd onderhoudsplichtig. De rijdende rechter stelt overigens vast, dat Vorstenbosch aantoonbaar reeds aan die verplichting heeft voldaan, door het vervangen van de CV ketel en het repareren van een of meer gaslekkages. Voor wat betreft de vordering van Vorstenbosch. De hoogte van de huurschuld wordt als niet, dan wel onvoldoende weersproken, vastgesteld op € 4.380,--. Vorstenbosch heeft dat bedrag inzichtelijk gemaakt. Van Kilsdonk, die tot een iets lager bedrag komt, heeft dat niet voldoende onderbouwd. De vordering van Vorstenbosch is in zoverre toewijsbaar, behoudens voor wat betreft verrekening met een of meer van de hierna te bespreken tegenvorderingen van Van Kilsdonk. Een verhoging van de huurprijs, zoals voorwaardelijk gevorderd, kan niet worden toegewezen. Uitgangspunt is immers de tussen partijen daadwerkelijk overeengekomen huur. De daaraan ten grondslag gelegde beweegredenen rechtvaardigen niet een doorbreking van het wettelijk stelsel van huurverhogingen
(artikel 7.246 van het Burgerlijk Wetboek en volgende). De vordering strekkende tot een verbod aan Van Kilsdonk om Vorstenbosch lastig te vallen met kleinigheden is te onbepaald en kan reeds daarom niet worden toegewezen. Voor wat betreft de tegenvordering van Van Kilsdonk. Gasverbruik. Voldoende aannemelijk is geworden dat het gasverbruik in het gehuurde gedurende een relatief korte periode enorm is opgelopen en na het plaatsen van een nieuwe CV-ketel weer sterk is gedaald. Met de deskundige is de rijdende rechter van oordeel, dat dit kortdurende meerverbruik alleen verklaarbaar is door de aanwezigheid van een of meer gaslekken. Gelet op de staat van het verhuurde had Vorstenbosch al bij aanvang van de huur kunnen, althans moeten weten, dat de aanwezige zeer oude gasbuizen een risico vormden. Het is dan ook redelijk dat hij de schade vergoedt die door de gaslekkage is ontstaan. Met de deskundige begroot de rijdende rechter die schade op € 600,--. Dat de oude CV-ketel meer gas verbruikte dan de nieuwe leidt echter niet tot schadeplichtigheid. Op zichzelf is de aanwezigheid van een verouderde, maar verder goed functionerende CV-ketel immers nog geen gebrek in de zin van de wet, zoals hiervoor bedoeld. Niet voor niets is in artikel 7.243 van het Burgerlijk Wetboek geregeld, dat de huurder in zo’n geval aan de rechter kan verzoeken om de verhuurder te verplichten een zuiniger (hoogrendements)ketel te plaatsen, waar dan wel een huurverhoging tegenover staat. Die bepaling zou overbodig zijn, als het ontbreken van zo’n moderne ketel op zichzelf al een gebrek zou opleveren, in de zin van de wet. Dat zou wellicht anders zijn bij de aanwezigheid van een antieke CV-ketel die zoveel verbruikt, dat de huurder daar in redelijkheid geen genoegen meer mee hoeft te nemen, maar dat was hier niet het geval. Datzelfde geldt voor het ontbreken van een spouwmuur- en dakisolatie en voor de (gedeeltelijke) afwezigheid van dubbel glas.
Electraverbruik. Van Kilsdonk vordert € 1.883,-- wegens het volgens haar ten onrechte weigeren van Vorstenbosch om te bewilligen in de vervanging van de huidige 3 x 35 ampère aansluiting (met een hoog vastrecht) in een voor een gewoon huishouden gebruikelijke 3x 25 ampère aansluiting. Nu Vorstenbosch heeft erkend dat voor zijn rekening te moeten nemen, ligt dit onderdeel van de vordering tot dat bedrag voor toewijzing gereed. De rijdende rechter zal daarbij tevens bepalen, dat Vorstenbosch verplicht is zorg te dragen voor vervanging van de huidige 3 x 35 ampèreaansluiting door een 3 x 25 ampèreaansluiting, dit onder hierna bij de beslissing bepaalde voorwaarden. Tenslotte mag Vorstenbosch worden gehouden aan zijn toezegging de elektravoorziening van de winkel via een eigen meter te laten lopen (dus geen tussenmeter meer). Voor wat betreft de door Van Kilsdonk gevorderde schadevergoeding, wegens te weinig aan de huurder(s) van de winkel doorberekend elektraverbruik, heeft het volgende te gelden. Om te beginnen is niet komen vast te staan dat de tussenmeter inderdaad ondeugdelijk is. Van Kilsdonk baseert haar stelling van het tegendeel op allerlei niet door de rijdende rechter te controleren verbruiksgegevens. Daarbij laat zij een nog in het gehuurde aangetroffen infraroodverwarming en airconditioning buiten beschouwing. Maar ook al zou het elektraverbruik in de winkel inderdaad te laag zijn berekend, dan is dat een kwestie tussen Van Kilsdonk en de huurder(s) van de winkel, die dan te weinig aan haar hebben betaald. Dat kan zij dan op die huurder(s) verhalen. Proceskosten. De rijdende rechter begrijpt dat Van Kilsdonk vanwege de hoge energierekeningen in financiële problemen is geraakt. Maar zelfs hoewel zij wat dat betreft in haar zaak tegen Vorstenbosch op enige punten in het gelijk wordt gesteld, betekent dit niet dat Vorstenbosch daarom geheel of gedeeltelijk aansprakelijk is voor de proceskosten, waarin Van Kilsdonk wegens wanbetaling aan de energieleverancier is veroordeeld. Vorrstenbosch had part noch deel aan die procedure en is daarin ook niet (in vrijwaring) opgeroepen.
Vervanging sanitaire voorzieningen De vordering wegens bijdrage in de door Van Kilsdonk gemaakte badkamer is niet toewijsbaar wegens het ontbreken van een deugdelijke rechtsgrond. Het betreft hier een door Van Kilsdonk zelf gemaakte verbetering, waaraan Vorstenbosch niet hoeft bij te dragen. Dat is niet anders omdat het tegelwerk aan de gevelzijde wegens het ontbreken van spouwmuurisolatie een zogenaamde koudebrug vormt en daardoor makkelijk schimmelt. Achterstallig onderhoud. Door de deskundige is inderdaad het nodige achterstallig onderhoud geconstateerd. Hoewel daarom door Van Kilsdonk niet met zoveel woorden is gevraagd, is wel duidelijk, dat zij verwacht dat Vorstenbosch dat verhelpt door het verrichten van de nodige werkzaamheden. De rijdende rechter stelt vast dat zij daarop ook recht heeft. Als huurinhouding echter al gerechtvaardigd was, is daaraan thans een einde gekomen. Nu van de kant van Van Kilsdonk zelf is aangevoerd dat aanzuivering van de door inhouding van de huurpenningen opgelopen huurschuld op grote problemen zal stuiten, acht de rijdende rechter het redelijk dat Vorstenbosch pas aan zijn verplichtingen hoeft te voldoen nadat eerst de huurschuld is aangezuiverd tot en met september 2015. Samenvatting tegenvordering. Uit het voorgaande vloeit voort dat de tegenvordering van Van Kilsdonk gegrond is tot een bedrag groot € 2.483,--. Tevens zal Vorstenbosch de 3 x 35 ampèreaansluiting moeten laten vervangen door een 3 x 25 ampèreaansluiting en zal hij daarnaast de nodige onderhoudswerkzaamheden moeten verrichten. Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Na verrekening van het hiervoor gegrond bevonden deel van de tegenvordering blijft te betalen door Van Kilsdonk aan Vorstenbosch een bedrag groot € 4.380,-- /- € 2.483,-- = € 1.897,--. Daarnaast is zij verplicht om ingaande 1 augustus 2015 de huur weer op tijd en volledig te betalen. Laat zij dat na, dan staat het Vorstenbosch vrij om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van
het gehuurde te vorderen bij de kantonrechter. Vorstenbosch hoeft de hiervoor bedoelde, door hem uit te voeren werkzaamheden pas te verrichten binnen drie maanden nadat de huurachterstand tot en met de maand september is voldaan. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
BESLISSING
Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Van Kilsdonk wordt verplicht om binnen 30 dagen na vandaag aan Vorstenbosch te voldoen de hiervoor vastgestelde restant huurschuld ad € 1.897,-- vermeerderd met de sinds juli 2015 vervallen huurtermijnen (augustus en september 2015), zijnde een totaalbedrag van € 3197,-- ( = €1897,--+ € 650,--+ € 650,--). Indien Van Kilsdonk niet tijdig betaalt, is zij daarover de wettelijke rente verschuldigd vanaf 30 dagen na vandaag. Voor recht wordt verklaard dat Van Kilsdonk niet opnieuw huur mag inhouden, tenzij Vorstenbosch nalaat aan zijn hierna te bepalen verplichtingen te voldoen. Indien Van Kilsdonk zich niet houdt aan het voorgaande staat het Vorstenbosch vrij een ontbindings- en ontruimingsprocedure te beginnen bij de kantonrechter. Vorstenbosch is verplicht om binnen drie maanden na aanzuivering van de huurschuld tot en met september 2015 de hiervoor bedoelde onderhoudsverplichtingen te (laten) verrichten aan de gevel, de schoorsteen, het dak, de regenpijp en het hang- en sluitwerk, verder om de 3 x 35 ampèreaansluiting te doen vervangen door een 3 x 25 ampèreaansluiting en tenslotte om de elektravoorziening van de winkel via een eigen meter te laten lopen (geen tussenmeter meer). Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 23 september 2015. Bindend Adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
