DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S21-30 Datum uitspraak: 30 januari 2015 Plaats uitspraak: Zeist
Bindend Advies
in het geschil tussen: A.Compagner te Meppel, verder te noemen: Compagner, tegen: H.J. Fortuijn-Smit te Overberg, verder te noemen Fortuijn-Smit, vertegenwoordigd door haar echtgenoot G.H. Fortuijn, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie januari 2014 te laten beslechten. De vordering van Compagner is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Fortuijn-Smit opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 26 januari 2015, welke is gehouden te Meppel. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze procedure bedoelde appartementencomplex en het daarin gelegen, in deze procedure betwiste terras en heeft hij een en ander in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig M. van Brussel, huurder van het hierna te omschrijven appartement van Fortuijn-Smit. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. Als informanten zijn gehoord, M. van Brussel, makelaar Oostergetel, J. Vrijenhoek bestuurslid van de VvE en T. Scheepstra penningmeester van de VvE. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Te Meppel is aan de Catharinastraat 17 een appartementsgebouw met ondergrond en (parkeer)terrein gelegen, verdeeld in totaal 86 appartementsrechten, waarvan 38 woonappartementen (met berging) en 48 parkeerplaatsen. Het betreft een voormalig schoolgebouw. 2. In de op 23 oktober 1997 verleden akte van splitsing is als reglement van splitsing, zoals bedoeld in artikel 5.111 aanhef en onder d. van het Burgerlijk Wetboek, aangewezen het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, vastgesteld door de Koninklijke Notariële Broederschap, zoals opgenomen in een akte van 2 januari 1992 verleden voor notaris Klinkenberg te Rotterdam; dit echter behoudens de afwijkingen en aanvullingen daarop in bedoelde splitsingsakte. 3. Compagner is eigenaar van het appartementsrecht, omvattende het uitsluitend gebruik van de woonruimte op de tweede verdieping en berging in de kelder en verder toebehoren, met als adres Catharinastraat 17-31, met
bouwnummer 36, kadastraal bekend als gemeente Meppel, sectie C nummer 4505 A-36. 4. Fortuijn-Smit is eigenaar van het appartementsrecht, omvattende het uitsluitend gebruik van de woonruimte op de tweede verdieping en berging in de kelder en verder toebehoren, met als adres Catharinastraat 17-32, met bouwnummer 35, kadastraal bekend als gemeente Meppel, sectie C nummer 4505 A-35. 5. Fortuijn-Smit heeft haar appartement thans met inbegrip van het hierna onder 9. bedoelde (dak)terras verhuurd aan M. van Brussel, verder te noemen: de huurder. 6. In artikel 9 van het hiervoor onder 2. bedoelde modelreglement, is voor zover thans van belang het volgende bepaald: Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig: a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privégedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard)hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten.
7. In de hiervoor onder 2. bedoelde splitsingsakte is genoemd artikel 9 niet letterlijk overgenomen, maar luidt dit artikel, voor zover thans van belang als volgt: Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig: funderingen, dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de (eventuele) afwerklagen in de privégedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen met glas, deuren en ramen (inclusief hang- en sluitwerk) welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privégedeelte of geheel binnen de gemeenschappelijke gedeelten bevinden, balkonconstructies, borstweringen, (dak)terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de containerruimte, de buitenentree en de entreehal met vide, de algemene werkkasten en het hek- en traliewerk voor zover het geen privéafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten en de buitentrap.
8. In bedoelde splitsingsakte is onder het hoofd ‘verklaringen vooraf’ vermeld, dat in verband met de splitsing de tekening is vervaardigd (verder te noemen: de splitsingstekening), zoals bedoeld in artikel 5.109 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek, onder meer aangevende de begrenzing van de onderscheidene gedeelten van het gebouw en de grond, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan volgens die akte het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen, met een doorlopende Arabische nummering van 1 tot en met 86. Deze splitsingstekening is aan de splitsingsakte gehecht en samen met deze ingeschreven in de openbare registers. 9. Op de hiervoor bedoelde splitsingstekening is het woonappartement op de tweede verdieping van Fortuijn-Smit aangegeven met bouwnummer 35. Op die tekening is bovendien een op dezelfde verdieping gelegen, niet aan dat woonappartement grenzend, (dak)terras van ongeveer 10 m² met datzelfde bouwnummer aangegeven. Compagner maakt (mede) van dit terras gebruik en heeft daar in het verleden privé eigendommen geplaatst/gehad. Thans heeft de huurder daar enkele bloembakken neergezet. De vordering van Compagner. Compagner vordert kort gezegd een verklaring voor recht dat het hiervoor onder 9. bedoelde, op de splitsingstekening met bouwnummer 35 aangeduide (dak)terras een gemeenschappelijke ruimte is, zoals bedoeld in artikel 9 van het toepasselijke splitsingsreglement. De tegenvordering vordering van Fortuijn-Smit. Fortuijn-Smit vordert kort gezegd een verklaring voor recht dat het hiervoor onder 9. bedoelde, op de splitsingstekening met bouwnummer 35 aangeduide (dak)terras deel uitmaakt van haar appartementsrecht met datzelfde bouwnummer, evenals een verklaring voor recht dat zij dit (dak)terras mag afsluiten. Daarnaast wil Fortuijn-Smit een schadevergoeding wegens onrechtmatig gebruik door Compagner ter hoogte van € 13.000,--, onmiddellijke ontruiming door Compagner van dat terras, een verblijfsverbod voor Compagner en diens rechtsopvolgers voor wat betreft dat terras en incassokosten als dwangmaatregelen nodig mochten zijn.
Het conflict (artikel 15 lid 2 van het bindend advies reglement ). Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat in de kern als volgt omschrijven. Is het in deze procedure bedoelde (deel van het) terras gemeenschappelijk in de zin van artikel 9 van het splitsingsreglement, of behoort het tot het privégedeelte van Fortuijn-Smit? Standpunten van partijen. Het standpunt van Compagner komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Volgens Compagner is het direct voor zijn voordeur gelegen terras een gemeenschappelijke ruimte. De beschrijving van het appartementsrecht van Fortuijn-Smit in de splitsingsakte is geen andere dan de beschrijving van de andere appartementen, die niet de beschikking hebben over een privéterras. Daarbij is geen dakterras genoemd. Er zijn slechts twee appartementen in de splitsingsakte beschreven met de toevoeging “met dakterras’, te weten de appartementen met bouwnummers 27 en 28. Dat kan niets anders betekenen, dan dat in de splitsingsakte geen (dak)terras aan het appartementsrecht van FortuijnSmit is toebedeeld. In de splitsingstekening is het terras weliswaar voorzien van hetzelfde bouwnummer als het woonappartement van Fortuijn-Smit, maar die tekening heeft de echtgenoot en gevolmachtigde van Fortuijn-Smit, die zowel architect als projectontwikkelaar was, zelf bij de splitsingsakte gevoegd, zonder dat door de notaris en/of het kadaster is gecontroleerd of die splitsingstekening wel overeenkwam met de splitsingsakte. Volgens Compagner moet de rechter in een geval als het onderhavige naar objectieve maatstaven vaststellen, wat de bedoeling bij de splitsing is geweest. Voor het geval het (dak)terras toch aan Fortuijn-Smit mocht toebehoren, vindt Compagner de tegenvordering van € 13.000,-- belachelijk en zonder enige rechtsgrond. Het standpunt van Fortuijn-Smit komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer.
Volgens Fortuijn-Smit zijn zowel de splitsingsakte als de splitsingstekening volkomen duidelijk en niet met elkaar in tegenspraak. Het terras in kwestie maakt onderdeel uit van haar appartementsrecht met bouwnummer 35. Omdat Compagner dit terras wederrechtelijk in gebruik heeft genomen en gehouden stelt Fortuijn-Smit huurinkomsten te zijn misgelopen, die zij tot op heden begroot op € 13.000,--. Fortuijn-Smit wil deze schade door Compagner vergoed zien. Daarnaast wil Fortuijn-Smit dat Compagner dat terras onmiddellijk ontruimt en dat hij, noch zijn rechtsopvolgers, daar niet meer komen. Tenslotte wil FortuijnSmit incassokosten vergoed zien, als dwangmaatregelen nodig zijn. Beoordeling van het geschil. De rijdende rechter neemt tot uitgangspunt (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:2078) dat, voor het bepalen of een gedeelte van een appartementsgebouw al dan niet gemeenschappelijk is, beslissend is wat daarover in de op de betreffende splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken is vastgelegd. Onder de splitsingsstukken worden verstaan de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte splitsingstekening. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot de splitsing is overgegaan, welke bedoeling naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de omschrijving in de akte van de onderscheidene gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en van de tekening. Daarbij mag slechts acht worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van die in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor tweeërlei uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening mag er niet op voorhand van worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening beslissend is. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen, waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de akte, dan wel zijn aangegeven in de splitsingstekening en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot de splitsing is overgegaan en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheidene interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.
Toegepast op het onderhavige geval leidt dat tot het volgende oordeel. De rijdende rechter merkt om te beginnen op, dat artikel 9 van het splitsingsreglement, naar de letter genomen, (dak)terrassen tot de gemeenschappelijke gedeelten rekent. Daar staat echter tegenover dat bij twee appartementen, te weten de appartementen met bouwnummers 27 en 28, zoals nog is komen vast te staan, nu juist wel met zoveel woorden een daartoe behorend privé dakterras is beschreven, wat daarmee op zijn minst in tegenspraak lijkt. Aan Compagner moet verder worden toegegeven, dat in de beschrijving van het appartementsrecht van Fortuijn-Smit in de splitsingsakte niet met zoveel woorden is vermeld, dat daartoe ook een terras behoort, terwijl dit met eerder genoemde appartementen met bouwnummers 27 en 28 wel het geval is. Daar staat echter weer tegenover, dat nog is komen vast te staan dat in de splitsingsakte ook bij het appartement met bouwnummer 38 geen privé dakterras is beschreven, terwijl nooit is betwist dat het daarnaast gelegen dakterras tot dat appartement behoort. Aan Fortuijn-Smit moet op haar beurt worden toegegeven, dat het in deze procedure bedoelde terras in de splitsingstekening volstrekt duidelijk als privégedeelte is aangewezen en wel met hetzelfde bouwnummer (35) als dat van haar woonappartement. Dat geldt overigens ook voor het hiervoor bedoelde dakterras, behorend tot het appartement met bouwnummer 38. Alles wat op de splitsingstekening met (dikke) omlijning als privégedeelte is aangegeven, heeft immers niet als gemeenschappelijk te gelden (vgl. Rechtbank Den Haag 28 augustus 2002, NJ-Kort 2002, 65). Dat die splitsingstekening is gemaakt door de echtgenoot van Fortuijn-Smit, die als architect en projectontwikkelaar (mede) verantwoordelijk is voor de totstandkoming van het hele project, doet niet ter zake. Door aanhechting aan de akte van splitsing en inschrijving in de openbare registers is deze splitsingstekening nu eenmaal tot de splitsingsstukken is gaan behoren. Waar het samenvattend op neerkomt is, dat er inderdaad sprake is van ingeschreven splitsingsstukken die op zijn minst voor tweeërlei uitleg vatbaar zijn, zodat de rijdende rechter zal moeten bepalen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. De rijdende rechter is van oordeel, dat de splitsingstekening dusdanig duidelijk en
gedetailleerd is, dat er in redelijkheid geen twijfel over kan bestaan, dat bij de splitsing bedoeld is het onderhavige dakterras deel te laten uitmaken van het appartementsrecht van Fortuijn-Smit. Dat dit niet met zoveel woorden ook in de tekst van de splitsingsakte tot uitdrukking is gebracht kan daaraan niet, dan wel onvoldoende afdoen. Daarmee is het pleit grotendeels beslecht. De door Fortuijn-Smit gevorderde verklaring voor recht kan, voor wat betreft de juridische status van het terras, worden gegeven, evenals de aan Compagner op te leggen verplichting dat terras niet meer te gebruiken. Het staat Fortuijn-Smit vrij om deze uitspraak op eigen kosten te laten inschrijven in de openbare registers, waardoor deze uitspraak derden werking krijgt. Daaraan moet Compagner zijn medewerking verlenen. De vraag of Fortuijn-Smit gerechtigd is dit terras af te sluiten, kan in het kader van de onderhavige procedure niet door de rijdende rechter worden beantwoord, nu daarmee het architectonisch uiterlijk van het gebouw in het geding lijkt, zodat volgens artikel 14 van het splitsingsreglement alleen de algemene vergadering van de vereniging van eigenaren bevoegd zou zijn om daartoe toestemming te verlenen. De gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen, nu onvoldoende is gebleken van daadwerkelijke schade. Naar eigen zeggen van Fortuijn-Smit heeft zij het terras immers mee verhuurd, zodat moet worden aangenomen dat het gebruik van dat terras door de huurder in de huurprijs is verdisconteerd. Dat de huurder diens huurrecht daarop tot nu toe niet ten aanzien van Compagner geldend heeft willen maken, doet daaraan niet af. Incassokosten zijn vooralsnog niet te verwachten en zullen reeds daarom niet worden toegewezen. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. BESLISSING Voor wat betreft de vordering van Compagner. De vordering wordt afgewezen.
Voor wat betreft de tegenvordering van Fortuijn-Smit. Voor recht wordt verklaard, dat het in deze procedure bedoelde terras geen gemeenschappelijke ruimte is in de zin van het splitsingsreglement maar dat het gebruik daarvan als privéruimte is voorbehouden aan (de gebruikers van het appartement met bouwnummer 35 van) Fortuijn-Smit. Compagner wordt verboden om dit terras nog te betreden en/of te gebruiken, op straffe van een van rechtswege zonder verdere aanmaning verschuldigde, aan Fortuijn-Smit te betalen boete van € 100,-- per keer dat deze verplichting niet wordt nagekomen, met een maximum van € 10.000,-Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 30 januari 2015. Bindend Adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
