DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S21-32 Datum uitspraak: 25 juni 2015 Plaats uitspraak: Zeist
Bindend Advies in het geschil tussen: A.F. Jalving te Klazienaveen, verder te noemen: Jalving, tegen: Bestratingsbedrijf Robben en Duursma B.V. te Klazienaveen, verder te noemen Robben & Duursma BV, vertegenwoordigd door H.J. Robben en J. Duursma, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie januari 2014 te laten beslechten. De vorderingen van partijen zijn opgenomen in de bindend advies overeenkomst. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 21 april 2015, welke is gehouden te Klazienaveen.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. De relevante kadastrale grens is opgemeten door het kadaster (landmeter M. Slomp). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De landmeter heeft mondeling verslag uitgebracht. Tevens is mondeling verslag uitgebracht door de deskundige M. Dekker, makelaar te Coevorden. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Per 12 maart 2010 is aan Robben & Duursma BV toebedeeld het toenmalige, ongesplitste perceel met loods, gelegen aan de Bladderswijk Westzijde te Nieuw-Dordrecht, toen kadastraal bekend als gemeente Emmen sectie AE nummer 1922. Dit in het kader van de herinrichting, betreffende het herverkavelingsblok, genaamd Emmen-Zuid van het deelgebied Emmen van de herinrichting Oost-Groningen en de GroningsDrentse Veenkoloniën. Daaraan voorafgaande had Robben & Duursma BV dit perceel overigens al in eigendom en wel vanaf 3 december 2003. Na toedeling heeft Robben & Duursma BV genoemd perceel gesplitst in twee percelen, kadastraal bekend als gemeente Emmen sectie AE nummers 2177 en 2176. 2. In of omstreeks 2010 heeft directeur Robben van Robben & Duursma BV een hek geplaatst aan de achterzijde van perceel AE 2177. Dat hek is echter niet op dat perceel zelf geplaatst maar om praktische redenen (de aanwezigheid van een vroegere greppel) ongeveer 45 centimeter op de grond van buurman Sulmann, te weten perceel AE 1923, dit met
medeweten en toestemming van buurman Sulmann. 3. Robben & Duursma BV heeft perceel AE 2177 in 2014 aan Jalving verkocht en op 30 december 2014 aan hem in eigendom overgedragen. Voor de koop heeft Jalving het perceel in aanwezigheid van beide directeuren van Robben & Duursma BV bezichtigd. Toen is niet aan Jalving verteld, dat het hiervoor bedoelde hek niet op eigen grond staat. Dat is pas later gebeurd. Het hek mag vooralsnog blijven staan van buurman Sulmann.
Het conflict (artikel 15 lid 2 van het bindend advies reglement ). Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven. Partijen wensen kort samengevat van de rijdende rechter te vernemen, waar de juridische erfgrens loopt tussen de percelen AE 2177 en AE 1923, evenals wat daarvan de juridische gevolgen zijn in hun onderlinge verhoudingen. Standpunten van partijen. Jalving beklaagt zich erover, dat hem pas na de koop is gebleken, dat het hiervoor onder 2. bedoelde hek op de grond van buurman Sulmann staat. Hij is het daar niet mee eens. Als buurman Sulmann, of iemand aan wie die zijn perceel in de toekomst mocht verkopen, daar opeens wel bezwaar tegen maakt, moet hij dat hek immers op eigen kosten verwijderen. Hij wil die onzekerheid niet. Jalving wil de strook grond, liggende tussen het hek en de erfgrens, op zijn naam krijgen. Robben & Duursma BV moet daarvan de kosten betalen. Robben & Duursma BV meent dat zij er nooit een geheim van heeft gemaakt, dat het hek niet helemaal goed staat. Het is nooit bij haar opgekomen, dat Jalving daar een probleem van zou kunnen maken. Niemand doet daarover moeilijk, ook buurman Sulmann niet. Sulmann wil de strook grond tussen hek en erfgrens wel voor niets aan Jalving afstaan. Alleen Jalving ligt opeens dwars. Robben & Duursma BV ziet niet in, waarom zij de kosten zou moeten betalen voor het overdragen van de strook grond tussen hek en erfgrens aan Jalving. Als het echt niet anders kan, wil Robben & Duursma BV het hek desnoods alsnog op de erfgrens plaatsen.
Beoordeling van het geschil. Gesteld noch gebleken is, dat de door het kadaster gereconstrueerde grens tussen de percelen AE 2177 en AE 1923 niet zou overeenkomen met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Uit deze reconstructie volgt, dat het in deze procedure bedoelde hek inderdaad op de grond van buurman Sulmann staat en dat de strook grond tussen hek en erfgrens, die ongeveer 25 x 0.45 = 11.25m2 bedraagt, nog steeds eigendom is van Sulmann. Van legalisering van de grensoverschrijding door verjaring is geen sprake. Nu het in deze procedure bedoelde hek op de grond van buurman Sulmann is opgericht, is dit hek door natrekking (artikel 5.20 lid 1 aanhef en onder e. van het Burgerlijk Wetboek) eigendom geworden van Sulmann. De rijdende rechter acht voldoende aannemelijk, dat Jalving bij de bezichtiging van het perceel en het stilzwijgen van Robben & Duursma BV in de waan is gebracht, dat het hek op of in elk geval vlakbij de erfgrens staat en dat de hiervoor bedoelde strook grond bij het perceel behoorde. Robben & Duursma BV had toen moeten vertellen, dat het hek niet goed staat. In zoverre is inderdaad sprake van dwaling, zoals bedoeld in artikel 6.228 van het Burgerlijk Wetboek. Naar het oordeel van de rijdende rechter is verder voldaan aan de in laatstgenoemd wetsartikel gestelde eis, dat de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan. Weliswaar gaat het hier om een bijkomende kwestie, maar invoelbaar is dat Jalving geen problemen met het hek had willen krijgen en een en ander voor de koop geregeld had willen zien. Nu Jalving kennelijk geen vernietiging wil van de koopovereenkomst, is het volgens artikel 6. 230 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek aan de rijdende rechter om ‘de gevolgen’ van de koopovereenkomst te wijzigen, opdat het door de dwaling geleden nadeel wordt opgeheven. Voor overdracht van de strook grond tussen hek en erfgrens aan Jalving is de volledige medewerking nodig van buurman Sulmann. Partijen kunnen nu wel zeggen, dat laatstgenoemde bereid is om in eigendom (kosteloos) over te dragen, maar dat blijkt uit niets. De kans dat Sulmann daar toch niet mee akkoord gaat, dan wel daaraan vooralsnog onbekende voorwaarden gaat stellen, is reëel
aanwezig. Mede daarom komt deze oplossing de rijdende rechter niet redelijk voor. Wel komt het de rijdende rechter redelijk voor, dat Robben & Duursma BV het hek op eigen kosten tot op de erfgrens verplaatst of laat verplaatsen, zoals tijdens de hoorzitting aangeboden. Hoewel het hek, zoals hiervoor vastgesteld, inmiddels formeel aan buurman Sulmann toebehoort, valt niet te verwachten, dat deze zich tegen verplaatsing zal verzetten. Zou hij dat wel doen, dan loopt hij immers het risico, de eigendom van de strook grond tussen hek en erfgrens door verjaring kwijt te raken. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. BESLISSING Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Voor recht wordt verklaard, dat de door het kadaster op 21 april 2015 gereconstrueerde erfgrens tussen de percelen, kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie AE, nummers AE 2177 en AE 1923, overeenstemt met de werkelijke eigendomsverhoudingen en dat het in deze procedure bedoelde hek dus op het perceel AE 1923 is opgericht. Verplicht Robben & Duursma BV om binnen drie maanden na vandaag het in deze procedure bedoelde hek op eigen kosten terug te (laten) plaatsen op de erfgrens tussen de percelen AE 2177 en 1923. Indien Robben & Duursma BV niet tijdig aan het voorgaande voldoet, verbeurt zij, zonder dat nadere aanmaning verplicht is, een boete aan Jalving van € 100,-per dag dat zij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,--. Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 25 juni 2015.
Bindend Adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
