Znalecký posudek
číslo 1465-84-03/2010
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI
NEMOVITOST:
Rodinný dům čp.69 na pozemku p.č.st.20, včetně příslušenství, trvalých porostů a pozemků p.č.st.20, st.21, 51 a 54, oceněný jako prázdný, bez závazků
Adresa nemovitosti:
Libomyšl 69, 267 23 Libomyšl
Katastrální údaje:
Kraj Středočeský, okres Beroun, kú Libomyšl, kód kú 683205, LV 57 Stavba s pozemkem, rodinný dům č.p. 69, pozemky p.č. st.20, st.21, 51, 54
VLASTNÍK:
Bohumila Repatá, Libomyšl 69, 267 23 Lochovice
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
OBJEDNATEL OCENĚNÍ:
EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Adresa objednatele:
U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8
IČ
DIČ
25023217
CZ25023217
telefon
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:
Ing. Pavel Čoudek
Adresa zhotovitele:
Plickova 567, 149 00 Praha 4
IČ
DIČ
41178564
e-mail
Fax
e-mail
602335251
Datum místního šetření:
Počet stran: 8
Telefon
Fax
4.8.2010
Počet příloh: 3
[email protected]
Datum zpracování:
Počet vyhotovení: 2
15.8.2010
Vyhotovení číslo: 1
-2STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1911 změna stavby v r. 1989 Stavebně technický stav: novostavba udržovaná Počet podlaží celkem:
1
z toho podzemní:
0
Garáž počet 0
Zahrada m2 265,00
z toho nadzemní:
1
rekonstrukce v r. neudržovaná Počet bytů:
1
Rodinný dům, domek Typ
PP RD m2 128,00
RD
Obestavěný prostor m3 666,10
Zastavěná plocha m2 159,84
Konstrukce:
zděné
betonové
montované
kovové
Využití:
bydlení
pronájem
podnikání
bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt
dřevěné
Poloha:
centrum
kraj obce
bytová zóna
průmyslová zóna nákup zóna
mimo obec
voda
kanalizace
plyn
elektro
zpev. příjezd
Dostupnost:
MHD
Negat.vlivy okolí: dálnice/I.tř
Požadavky objednatele
železnice
autobus
dálnice/sil. I.tř
sil. II/III. tř.
železniční tr.
podnik/trafo
letiště
zápl. oblast
ne
jiné
Přípojky:
telefon
Podkroví
jiné
Stanovit obvyklou cenu nemovitosti. Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Rizika nemovitosti: dle výpisu z KN LV č.57, k.ú.Libomyšl, na nemovitosti vázne : - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze smlouvy a úvěru č.2718 v celkové výši 250 000 Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 250.000,- Kč, které mohou vzniknout do 29.9.2017, Smlouvou o zřízení zástavního práva podle obč.z. Právní účinky vkladu práva ke dni 1.7.2009, V-2871/2009-202 - nařízení exekuce, Usnesením soudu o nařízení exekuce OS Beroun 16 Nc-3981/2009-11 ze dne 5.1.2010, Z-1322/2010202 - nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost - nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno - nemovitost je určena výhradně k bydlení a je užívána v souladu s právním stavem - nemovitost je zkolaudována - nemovitost je umístěna na vlastním pozemku - radonové riziko nebylo zjišťováno Komentář k rizikům : K jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup z pozemku p.č.760/3
-3-
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota
1 664 000,- Kč
Výnosová hodnota
Nestanovena
Věcná hodnota / nákladová
Nestanovena
Cena podle cenového předpisu
Nestanovena
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
1 650 000,- Kč 770 000,- Kč
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: - bylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti - jedná se o menší starší rodinný dům s příslušenstvím, nižšího středního vybavení - nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou kladné faktory - stabilizovaná lokalita - přímá dostupnost přírody - možnost dalšího rozvoje stavby (podkroví) - dobré napojení na dálnici D5 - možnost okamžitého užití - nový krov, krytina a klempířské konstrukce původní části domu záporné faktory - méně významná lokalita - možnost napojení pouze na veřejný rozvod elektřiny a vody - dostupnost veřejnými prostředky - menší občanská a technická vybavenost v obci
Minimální při rek.
-4-
Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a - rodinný dům čp.69 na pozemku p.č.st.20, včetně příslušenství, trvalých porostů a pozemků pozemků p.č.st.20, st.21, 51 a 54, obec Libomyšl, okres Beroun Přehled všech vlastníků Bohumila Repatá, Libomyšl 69, 267 23 Libomyšl Přehled podkladů - výpis z KN LV č.57 vyhotovený dne 2.7.2010 dálkovým přístupem - kopie katastrální mapy - informace a údaje zjištěné na místě podklady poskytnuté MÚ Libomyšl : - kolaudační rozhodnutí na přístavbu sociálního zařízení, biologický septik a ústřední vytápění vydané MNV Libomyšl dne 18.7.1989 pod č.j.Výst 4/81, 7/84, 3/86 - potvrzená žádost o povolení k obývání - schválení přestavby rodinného domu čp.69, 30.11.1933 Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Nemovitost pronajata
Obec Libomyšl má 484 obyvatel. Nachází se ve Středočeském kraji, v okrese Beroun. Skládá se z části Libomyšl a Želkovice. Obec je situovaná cca 7 km jižně od obce Zdice a dálnice D5 Praha Plzeň, cca 15 km jižně od Berouna. Je přístupná silnicemi nižší třídy. Nachází se v údolní nivě řeky Litávky, mezi Brdskými, Křivoklátskými vrchy a Českým krasem. Jedná se převážně o rekreační lokalitu. Na hranici souvislé zástavby obce se připravuje výstavba rodinných domů. V obci je minimální občanská a technická vybavenost (obecní úřad, 2 obchody). Další občanská a technická vybavenost se nachází v obci Zdice a v Berouně. V obci je proveden veřejný rozvod elektřiny a vody. Dopravní dostupnost je průměrná, autobusy Středočeské integrované dopravy do Zdic a do Berouna, přestup do Prahy je ve Zdicích. Dále je v obci železniční stanice. Železnice vede do Zdic, dále do Berouna. Předmětná nemovitost se nachází v souvisle zastavěné jižní části obce podél průjezdní komunikace na Lochovice, ve stabilizované lokalitě starších rodinných domů s převažující funkcí bydlení nedaleko návsi. Na severu a jihu sousedí se stávající obytnou zástavbou, na západě s komunikací, na východě se zelení. Nemovitost je tvořena samostatně stojícím rodinným domem čp.69 situovaným podél komunikace na části pozemku p.č.st.20. Pozemek p.č.54 tvoří zahradu s přístupem z ulice do obytné části nemovitosti. Na části pozemku p.č.st.21, jižně od rodinného domu, se nachází bývalá stodola a nádvoří s vjezdem z ulice dvoukřídlovými vraty. Pozemek p.č.51 tvoří část nádvoří. Na pozemcích se dále nachází studna, venkovní úpravy a trvalé porosty. Pozemky jsou rovinné, přístupné po zpevněné obecní komunikaci. Nemovitost je celá oplocená, napojená na veřejný rozvod elektřiny. Voda je přivedena z vlastní studny, kanalizace je odvedena do septiku. Dobrá je dostupnost zastávky autobusu, na návsi, cca 5min chůze. Parkování je dobře možné na pozemku před stodolou, průměrné v ulici. není
Popis jednotlivých staveb Základní popis Rodinný dům čp.69 na pozemku p.č.st.20 : Jedná se o samostatně stojící, zděný rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a s půdou v části se sedlovou střechou. K původní části obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, postavené podél uliční čáry, byla v roce 1989 provedena přístavba sociálního zařízení, dalších místností a vstupního zádveří orientovaná do zahrady. Přístavba má pultovou střechu. K jižní štítové zdi je již s původní částí domu provedena přístavba mělkého sklepa se sedlovou střechou, která obsahuje kotel ústředního topení. V domě je jedna bytová jednotka 4+1 s příslušenstvím. Vstup do domu je vchodovými dveřmi do zádveří přístavby z nádvoří. Obytné místnosti jsou orientované na západ do ulice a na jih do nádvoří. Půdní prostor je přístupný otvorem v severním štítu. zastavěná plocha celkem: obestavěný prostor : původní část : sklep 6,98*4,40*(1,80+1,70/2) vrchní stavba (17,29*4,70)*(4,25+1,90/2) přístavba : vrchní stavba (6,60*6,45)*(2,70+0,20/2)+ (2,30*2,30)*2,90 obestavěný prostor celkem
= 159,84 m2
= 81,38 m3 = 422,57 m3
= 162,15 m3 = 666,10 m3
-5Dispozice : 1.NP- původní část : sklep, 3 pokoje přístavba : zádveří, předsíň, kuchyň, koupelna, WC, komora, pokoj Půda nad původní částí podlahová užitná plocha celkem (odborný odhad) = 128 m2
provedení domu : základy betonové bez izolace, svislé nosné konstrukce cihelné, přístavba tvárnicové, obvodové tl.65 a 30cm, příčky cihelné, stropy trámové polospalné s rovným podhledem, v přístavbě keramické, střecha sedlová, nad přístavbou pultová, krov dřevěný vázaný, krytina pálená, nad přístavbou plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasáda břízolitová, u přístavby sokl z kabřince, vstup na půdu vnějším otvorem ve štítu vybavení : okna dřevěná špaletová, vstupní dveře palubkové, vnitřní dveře dřevěné do truhlářských zárubní, v přístavbě náplňové do ocelových zárubní, vnitřní omítky vápenné štukové, keramické obklady běžné v koupelně, WC a v kuchyni, podlahy obytných místností s textilní krytinou na betonové mazanině, ostatních místností s keramickou dlažbou, ve sklípku beton, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, světelný a motorový proud, běžný rozvod vody a kanalizace, vybavení tvořeno vanou, umývadlem, standardním WC, kuchyňská linka se sporákem na PB a s vestavěnou skříní Druh stavby - účel využití rodinný dům v osobním vlastnictví Dokumentace umístění objektu odpovídá zanesení v katastrální mapě k dispozici bylo kolaudační rozhodnutí užívání přístavby, biologického septiku a ÚT, 1989 k dispozici nebyla dokumentace k původní části domu, pouze žádost o povolení k obývání z roku 1933 Způsob užívání trvalé bydlení Popis tech. stavu stavby Průměrný technický stav rodinného domu, původní část po částečné rekonstrukci, přístavba v původním stavu, sklep ve zhoršeném technickém stavu s poškozenou krytinou, střechou, opadanými omítkami. Jižní štítová stěna domu s opadanou omítkou. Stěny bez izolací vlhnou. Údaje o stáří a provedených Původní objekt byl postaven kolem roku 1911. Sestával z kuchyně a dvou pokojů. Byl rekonstrukcích nepodsklepený, bez příslušenství. Pravděpodobně v roce 1933 byl rekonstruován. V roce 1989 bylo přistavěno sociální zařízení, komora, předsíň a kuchyň, postaven biologický septik. Bylo provedeno ústřední vytápění. V roce 2008 byl opraven krov a vyměněna krytina a klempířské konstrukce nad původní částí domu. Kotel ÚT vyměněn v roce 2005. Během životnosti byly vyměněny podlahy a okna původní části. Přístavba bez průběžných úprav a oprav. Odborný odhad opotřebení 60%. Příslušenství Stodola - nepodsklepený zděný kombinovaný objekt obdélníkového půdorysu 16,71x5,30 m se sedlovou střechou, situovaný při jižní hranici nemovitosti na části pozemku p.č.st.21. Vstup je ze zahrady přístupné vraty z ulice. Obsahuje tři místnosti. Slouží jako sklad. Je pravděpodobně z 30.let. 20.st. Stavebně technický stav je velmi zhoršený. Studna - kopaná, skružená, hl.4m, s ručním a elektrickým čerpadlem, zdroj pitné vody Venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí - vody ze studny, kanalizace do septiku, elektřiny, vč.pilíře biologický septik domácí vodárna zpevněná betonová plocha dvora uliční oplocení - laťkové na betonové podezdívce vnitřní dělící oplocení - kolem betonových ploch z keramických plotových tvarovek zahradní oplocení - z laťkového plotu do ocelových sloupků na podezdívce vjezdová vrata - dvoukřídlová z ocelového rámu plechová vstupní vrátka - dvoukřídlová prkénková Jsou běžného standardu, méně udržované
-6Pozemky Základní popis každého pozemku
Trvalé porosty
pozemek p.č.st.20(216m2) vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří, je částečně zastavěný rodinným domem čp.69, dále tvoří část severního nádvoří a zahrady přístupné vstupními vraty z ulice pozemek p.č.st.21(376m2) vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří, je částečně zastavěný bývalou stodolou, dále tvoří část jižního nádvoří přístupného vjezdovými vraty z ulice pozemek p.č.51(46m2) vedený a užívaný jako zahrada pozemek p.č.54(219m2) vedený a užívaný jako zahrada, Celková výměra pozemků 857 m2 Pozemky jsou napojené na veřejný rozvod elektřiny. Jsou rovinné, oplocené, přístupné po zpevněné obecní komunikaci. Je možnost napojení na obecní vodovod. Běžné převážně okrasné porosty, nemají vliv na hodnotu nemovitosti
Posudek Cena za 1m2 plochy
Při ocenění se vychází z porovnávací metody porovnáním s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. porovnávací hodnota. V předmětné lokalitě není dostatečná nabídka rodinných domů, proto se vychází z širší lokality. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,3-4,5 mil.Kč tj.9 500-18 000 Kč/m2, podle lokality, velikosti, technického stavu. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 9 000-16 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny a vody se pohybují kolem 1 000 Kč/m2.
Cena za m2 zastavěné plochy RD (103 m2)
Cena za m2 plochy pozemku
Porovnávané nemovitosti
13 000,- Kč/m2
900,- Kč/m2
1) Rodinný dům Libomyšl, 5+2, už.plocha 400 m2, zastavěná plocha 210 m2, pozemek 1212 m2, po kompletní rekonstrukci, zavedena přípojka elektřiny. Stodola před rekonstrukcí. Nabídková cena 6 580 000,-Kč, tj.16 450 Kč/m2 UP. Datum zadání: 10.8.2010, Dům realit. Lokalita na návsi, větší dům a pozemek, po rekonstrukci, využití podkroví.
2) Rodinný dům Libomyšl, 4+2, už.plocha 450 m2, zastavěná plocha 120 m2, pozemek 2500 m2, po kompletní rekonstrukci, zavedena přípojka elektřiny a vody. Stodola. Nabídková cena 4 200 000,-Kč,
-7tj.9 333 Kč/m2 UP. Datum zadání: 20.7.2010, RK Beroun. Lepší lokalita, po rekonstrukci, větší dům a pozemek.
3) Rodinný dům Libomyšl, 4+1/L+G, už.plocha 179 m2, zastavěná plocha 237 m2, pozemek 2232 m2, po částečné rekonstrukci, zavedena přípojka elektřiny. Nabídková cena 2 500 000,-Kč, tj.13 967 Kč/m2 UP. Datum zadání: 6.5.2010, Juris Real. Obdobná lokalita, po částečné rekonstrukci, velký pozemek.
)
4) Rodinný dům Bavoryně, 2+1, už.plocha 120 m2, zastavěná plocha 100 m2, pozemek 254 m2, před rekonstrukcí, zavedena přípojka elektřiny. Pouze využití přízemí. Nabídková cena 1 990 000,-Kč, tj.16 583 Kč/m2 UP. Datum zadání: 20.7.2010, Remax Harmony. Sousední lokalita, méně významná, dům před rekonstrukcí, podstandardní vybavení, malý pozemek.
5) Rodinný dům Suchomasty, 3+1, už.plocha 90 m2, zastavěná plocha 116 m2, pozemek 591 m2, před rekonstrukcí, zavedena přípojka elektřiny, vody, možnost plynu. Pouze využití přízemí. Nabídková cena 1 590 000,-Kč, tj.17 667 Kč/m2 UP. Datum zadání: 29.7.2010, Home Sweet Home. Sousední lokalita, větší občanská vybavenost, dům před rekonstrukcí, podstandardní vybavení, obdobný pozemek.
-8-
V Praze dne 15.8.2010 Ing. Pavel Čoudek Plickova 567 149 00 Praha 4 tel.: 602335251
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1465-03 znaleckého deníku.
Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z KN LV č.57 Kopie katastrální mapy
-9Další fotodokumentace :
Pohled od S z ulice od návsi
Rodinný dům , přístavba a nádvoří
Nádvoří s přístupovým chodníkem
Pohled od J z ulice – dům, sklep, vjezd.vrata
Sklep a přístavba v rodinnému domu
Stodola s nádvořím
- 10 -
- 11 -
