Dordrecht, Brancheringsadvies Binnenstad Onderzoekcentrum Drechtsteden, gemeente Dordrecht en Kamer van Koophandel Rotterdam Bijlagerapportage
Dordrecht, Brancheringsadvies Binnenstad Onderzoekcentrum Drechtsteden, gemeente Dordrecht en Kamer van Koophandel Rotterdam Bijlagerapportage Rapportnummer:
205X00385.060384_3_bijlagerapport
Datum:
6 december 2010
Contactpersoon opdrachtgever:
Frans Winterwerp, Reineke de Vries, Alize de Snoo
Projectteam:
Frans Winterwerp (Onderzoekcentrum Drechtsteden), Marloes Krol en Aiko Mein (BRO)
Trefwoorden:
Dordrecht, Drechtsteden, Branchering, Binnenstad
Bron foto kaft:
Hollandse Hoogte 13
Beknopte inhoud:
Bijlagenrapportage met analyses, behorend bij de hoofdrapportage
BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E
[email protected]
Inhoudsopgave
1.
pagina
8.
BINNENSTAD DORDRECHT IN REGIONALE AANBODSTRUCTUUR
3
2.
BENCHMARK AANBOD BINNENSTAD DORDRECHT
7
3.
AANBOD DORDRECHT-CENTRUM 2010, PER DEELGEBIED EN ONTWIKKELING 2001-2010
11
MARKTSEGMENTATIE DORDRECHT-CENTRUM
13
4.
9. 5. PANDKWALITEIT DORDRECHT-CENTRUM
BENCHMARK FORMULES
21
8.1 Dagelijks 8.2 Mode en luxe 8.3 Vrije tijd 8.4 In en om het huis 8.5 Detailhandel overig 8.6 Transport en brandstoffen 8.7 Leisure: horeca 8.8 Leisure: cultuur 8.9 Leisure: ontspanning 8.10 Diensten en ambachten
21 22 25 26 27 27 27 28 28 28
PLANNEN EN INITIATIEVEN DORDRECHT
31
15 10. RESULTATEN ONDERNEMERSEVALUATIE BELEID DRECHTSTEDEN
7.
6. DRUKTEBEELD DORDRECHT-CENTRUM
17
BENCHMARK HUURPRIJZEN
19
Inhoudsopgave
35
1
2
Inhoudsopgave
1.
BINNENSTAD DORDRECHT IN REGIONALE AANBODSTRUCTUUR Tabel 1 Aanbod winkels, leisure en diensten in Dordrecht-Centrum en de Drechtsteden en in Breda- en Rotterdam-Centrum, naar branchegroep, april 2010 Breda-Centrum
Rotterdam-
Dordrecht-
Overig
Overig
Dordrecht-
Overig
Overig
Centrum
Dordrecht
Drechtsteden
1
Centrum
Dordrecht
Drechtsteden
abs
abs
abs
% Drst totaal
% Drst totaal
% Drst totaal
84
31
57
49
18
33
68
122
196
18
32
51
72
111
200
46
224
43
10
48
302
376
Centrum
verkooppunten Leegstand
55
99
in gebruik Dagelijks Mode & luxe Vrije tijd
57
25
80
35
15
49
66
75
In/om huis
64
118
235
15
28
56
89
104
Overig
33
18
22
45
25
30
33
28
Totaal niet-dagelijks
354
207
561
32
18
50
490
583
Totaal in gebruik
422
329
757
28
22
50
562
694
30
21
49
Totaal incl leegstand
506
360
814
617
793
118607
118607
146170
173299
593049
0,57
1,03
1,34
0,42
0,19
Niet-dagelijks per 1.000 inw
2,98
1,75
3,48
Filialisering niet-dagelijks
32%
Inwoners gemeente(n) Dagelijks per 1.000 inw.
2,83
0,98
40%
44%
Horeca
135
81
174
35
21
45
207
353
Cultuur
29
9
17
53
16
31
19
30
Ontspanning
10
17
26
19
32
49
9
25
35
21
44
Totaal leisure
174
107
217
Per 1.000 inw gemeente(n)
1,47
0,90
1,48
Diensten
150
99
253
1
30
20
50
235
408
1,35
0,69
152
235
al het aanbod in de gemeenten Alblasserdam, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht
Bron: Locatus, bewerking OCD
Hoofdstuk 1
3
Tabel 2 m2 wvo winkels in Dordrecht-Centrum en de Drechtsteden en in Breda- en Rotterdam-Centrum, naar branchegroep, april 2010 Dordrecht- Overig Dordrecht Centrum
abs
Abs
Overig Drecht-
Dordrecht- Overig Dor-drech
Overig Drecht-
Breda-
Rotterdam-
steden
Centrum
Centrum
steden
1
Centrum
abs
% Drst totaal
% Drst totaal
% Drst totaal
m2 wvo Leegstand
12003
5154
9627
45
19
36
7566
17192
9010
27081
48913
11
32
57
7687
17966
in gebruik Dagelijks Mode & luxe Vrije tijd In/om huis Overig
38408
7598
42708
43
9
48
59491
113394
7251
2481
12197
33
11
56
14674
18933
13594
49743
151271
6
23
71
17685
26662
2279
4346
5097
19
37
44
2349
4316
Totaal niet-dagelijks
61532
64168
211273
18
19
63
94199
163305
Totaal in gebruik
70542
91249
260186
17
22
62
101886
181271
82545
96403
269813
18
22
60
118607
118607
146170
Totaal incl leegstand Inwoners gemeente(n) Dagelijks per 1.000 inw. Niet-dagelijks per 1.000 inw Filialisering niet-dagelijks 1
109452
198463
173299
593049
76,0
228,3
334,6
44,4
30,3
518,8 64%
541,0
1445,4
543,6 60%
275,4 71%
al het aanbod in de gemeenten Alblasserdam, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht
Bron: Locatus, bewerking OCD
4
Hoofdstuk 1
Tabel 3 Verhoudingcijfers (winkel)aanbod Dordrecht-Centrum versus Breda- en Rotterdam-Centrum, naar branchegroep, april 2010
1
Leegstand
verkooppunten
m2 wvo winkel
Dordrecht-Centrum versus
Dordrecht-Centrum versus
Schaal: m2 wvo per vestiging
Breda-
Rotterdam-
Breda-
Rotterdam-
Dordrecht-
Breda-
Rotterdam-
Centrum
Centrum
Centrum
Centrum
Centrum
Centrum
Centrum
1,53
0,85
nvt
nvt
nvt
nvt
nvt 162
Dagelijks
0,94
0,61
1,17
0,50
133
107
Mode & luxe
0,66
0,53
0,65
0,34
192
197
302
Vrije tijd
0,86
0,76
0,49
0,38
127
222
252
In/om huis
0,72
0,62
0,77
0,51
212
199
256
Overig
1,00
1,18
0,97
0,53
69
71
154
Totaal niet-dagelijks
0,72
0,61
0,65
0,38
174
192
280
Totaal in gebruik
0,75
0,61
0,69
0,39
167
181
261
Totaal incl leegstand
0,82
0,64
0,75
0,42
163
177
250
Horeca
0,65
0,38
Leisure totaal
0,74
0,43
Diensten toataal
0,99
0,64
1
qua schaal is voor de leegstand geen goede vergelijking mogelijk, omdat alleen lege verkoopruimten met vorige bestemming winkel een metrage hebben
Bron: Locatus, bewerking OCD
Hoofdstuk 1
5
6
Hoofdstuk 1
2.
BENCHMARK AANBOD BINNENSTAD DORDRECHT Tabel 4 Aanbod verkoopruimten in Dordrecht-Centrum vergeleken, naar branchegroep, april 2010 Dordrecht-
Arnhem
Amersfoort
Alkmaar
Den Bosch
Centrum abs
Centrum
Centrum
Centrum
Centrum
Zwolle
Gemiddelde
84
70
32
48
51
41
48
64
68
51
42
57
72
39
52
64
200
268
179
274
334
202
251
250
57
59
46
65
57
49
55
56
Centrum 5 referentiesteden
Gemiddelde Benchmark 15 steden
1
verkooppunten Leegstand in gebruik Dagelijks Mode & luxe Vrije tijd In/om huis
64
69
56
79
81
48
67
76
Overig
33
24
23
25
24
10
21
28
354
420
304
443
496
309
394
410
Totaal niet-dagelijks Totaal in gebruik
422
471
346
500
568
348
447
474
Totaal incl leegstand
506
541
378
548
619
389
495
538
118607
147018
144862
93861
139607
119030
128876
131719
Dagelijks per 1.000 inw.
0,57
0,35
0,29
0,61
0,52
0,33
0,40
0,49
Niet-dagelijks per 1.000 inw
2,98
2,86
2,10
4,72
3,55
2,60
3,06
3,11
Filialisering niet-dagelijks
Inwoners gemeente
32%
48%
52%
35%
37%
48%
43%
40%
Horeca
135
212
134
140
218
135
168
188
Cultuur
29
17
20
23
28
13
20
23
Ontspanning
10
12
4
5
11
1
7
9
Totaal leisure
174
241
158
168
257
149
195
220
Per 1.000 inw gemeente(n)
1,47
1,64
1,09
1,79
1,84
1,25
1,51
1,67
Diensten
150
125
96
142
132
104
120
129
1
Dit zijn alle middelgrote steden met een binnenstad vlg definitie Locatus + steden in de groep 100.000-175.000 inwoners met een hoofdwinkelcentrum groot. De 5 referentieste-
den behoren hier ook toe Bron: Locatus, bewerking OCD
Hoofdstuk 2
7
Tabel 5 m2 winkels en leegstand in Dordrecht-Centrum vergeleken, naar branchegroep, april 2010 Dordrecht-
Arnhem
Amersfoort
Alkmaar
Den Bosch
Zwolle
Gemiddelde
Centrum abs
Centrum
Centrum
Centrum
Centrum
Centrum
5 referentiesteden
12003
11752
4544
5663
5458
4345
6352
Gemiddelde Benchmark 15 steden
1
m2 wvo Leegstand
2
9336
in gebruik Dagelijks Mode & luxe Vrije tijd In/om huis Overig
9010
6665
5838
7185
6932
3476
6019
8134
38408
73757
38118
46926
58210
43159
52034
49747
7251
11108
10060
9293
12601
8358
10284
10314
13594
11134
8881
10945
13109
9879
10790
13793
2279
2975
2617
2305
1928
1411
2247
2595 76449
Totaal niet-dagelijks
61532
98974
59676
69469
85848
62807
75355
Totaal in gebruik
70542
105639
65514
76654
92780
66283
81374
84583
Totaal incl leegstand
82545
117391
70058
82317
98238
70628
87726
93919
Inwoners gemeente
118607
147018
144862
93861
139607
119030
128876
131719
76
45
40
77
50
29
47
62
519
673
412
740
615
528
585
580
64%
78%
69%
60%
63%
73%
69%
65%
Dagelijks per 1.000 inw. Niet-dagelijks per 1.000 inw Filialisering niet-dagelijks 1
Dit zijn alle middelgrote steden met een binnenstad vlg definitie Locatus + steden in de groep 100.000-175.000 inwoners met een hoofdwinkelcentrum groot. De 5 referentieste-
den behoren hier ook toe 2
Leegstaande verkoopruimten hebben alleen een m2 wvo als het laatste gebruik een winkel was; vergelijking tussen centra is daardoor niet helemaal goed mogelijk
Bron: Locatus, bewerking OCD
8
Hoofdstuk 2
Tabel 6 Winkelaanbod in Dordrecht-Centrum vergeleken, naar hoofdbranche, april 2010 Dordrecht-Centrum verkoopruimten
m2 wvo
Binnensteden/hoofdwinkelcentra 15 steden m2 wvo/vest
verkoopruimten
m2 wvo
1
m2 wvo/vest
Absoluut Levensmiddelen
53
6888
130
47
5568
118
Persoonlijke verzorging
15
2122
141
17
2566
151
Totaal dagelijks
68
9010
133
64
8134
127
2
6637
3319
2
10975
5488
Kleiding en mode
93
20278
218
154
26816
174
Schoenen en lederwaren
21
4759
227
35
5781
165
Juwelier en optiek
21
1193
57
25
1595
64 175
Warenhuis
Huish. en luxe artikelen
30
3500
117
21
3666
Antiek en kunst
33
2041
62
13
914
70
200
38408
192
250
49747
199
Totaal mode & luxe Sport en spel
18
3389
188
21
5430
259
Hobby
17
1419
83
14
1703
122
Media
22
2443
111
21
3181
151
Totaal vrije tijd
57
7251
127
56
10314
184
6
559
93
8
639
80
Plant en dier Bruin- en witgoed
20
2887
144
26
4064
156
Auto en fiets
5
532
106
6
919
153
Doe het zelf
5
420
84
3
436
145
Wonen
28
9196
328
33
7735
234
Totaal in/om huis
64
13594
212
76
13793
181
Overig
33
2279
69
28
2595
93
totaal
422
70542
167
474
84583
178
118607
118607
118607
131719
131719
131719
Inwoners gemeente 1
Dit zijn alle middelgrote steden met een binnenstad vlg definitie Locatus + steden in de groep 100.000-175.000 inwoners met een hoofdwinkelcentrum groot. De 5 referentieste-
den behoren hier ook toe Bron: Locatus, bewerking OCD
Hoofdstuk 2
9
Tabel 7 Winkelaanbod in Dordrecht-Centrum vergeleken, naar hoofdbranche, per 1.000 inwoners van de gehele gemeente, april 2010 Dordrecht-Centrum
Binnensteden/hoofdwinkelcentra 15 steden
1
verkoopruimten
m2 wvo
verkoopruimten
m2 wvo
Levensmiddelen
0,45
58,14
0,35
42,47
Persoonlijke verzorging
0,13
17,91
0,13
19,48
Totaal dagelijks
0,57
75,95
0,49
61,75
Warenhuis
0,02
56,02
0,02
83,32
Kleiding en mode
0,78
171,15
1,17
203,59
Schoenen en lederwaren
0,18
40,17
0,27
43,48
Juwelier en optiek
0,18
10,07
0,19
12,11
Huish. En luxe artikelen
0,25
29,54
0,16
27,84
Antiek en kunst
0,28
17,23
0,10
6,94
Totaal mode & luxe
1,69
323,83
1,90
377,68
Sport en spel
0,15
28,60
0,16
41,22
Hobby
0,14
11,98
0,10
12,93
Media
0,19
20,62
0,16
24,15
Totaal vrije tijd
0,48
61,13
0,43
78,30
Plant en dier
0,05
4,72
0,06
4,85
Bruin- en witgoed
0,17
24,37
0,20
30,86
Auto en fiets
0,04
4,49
0,04
6,98
Doe het zelf
0,04
3,54
0,02
3,31
Wonen
0,24
77,62
0,25
58,72
Totaal in/om huis
0,54
114,61
0,58
104,72
Overig
0,28
19,24
0,21
19,70
totaal
3,56
594,75
3,60
642,15
Per 1.000 inwoners
1
Dit zijn alle middelgrote steden met een binnenstad vlg definitie Locatus + steden in de groep 100.000-175.000 inwoners met een hoofdwinkelcentrum groot. De 5 referentieste-
den behoren hier ook toe 0,45: Dordrecht-Centrum 20% of meer boven benchmark; 0,78: Dordrecht-Centrum 20% of meer onder benchmark Bron: Locatus, bewerking OCD
10
Hoofdstuk 2
3.
AANBOD DORDRECHT-CENTRUM 2010, PER DEELGEBIED EN ONTWIKKELING 2001-2010 Tabel 8 Aanbod verkoopruimten en leegstand in Historische Binnenstad Dordrecht, naar deelgebied, april 2001 en 2010 Kern
Vriesestr e.o.
2001
2010
Dagelijks
19
Mode & luxe
59
Vrije tijd In/om huis
2010
Voorstr e.o.
+/-
2001
+/-
2001
17
-2
13
7
-6
68
+7
20
22
+2
13
15
+2
5
5
0
30
19
13
-6
14
6
-8
1
0
-1
2
3
+1
92
96
+4
41
36
-5
111
113
+2
54
43
-11
Havengebied 2001
2010
totaal
2010
+/-
+/-
2001
2010
+/-
18
26
+8
9
3
-6
87
81
-6
20
21
+1
59
53
-6
186
192
23
-7
8
8
0
56
6
51
-5
46
22
-14
16
9
-7
12
15
+3
6
9
+3
95
50
-45
21
27
175
141
-34
50
47
-3
6
358
320
-38
193
167
-26
59
50
-9
417
373
-44
in gebruik
Overig Totaal niet-dagelijks Totaal winkel Restaurant
5
4
-1
3
2
-1
9
12
+3
5
6
+1
22
24
2
Fastfood
3
8
+5
1
4
+3
13
13
0
0
1
+1
17
26
9
Eetcafé
2
2
0
0
0
0
0
2
+2
6
8
+2
8
12
4
Café
3
3
0
2
3
+1
13
13
0
7
8
+1
25
27
2
Lunchroom
6
7
+1
1
2
+1
4
4
0
0
3
+3
11
16
5
Hotel/pension
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
0
2
1
-1
Overig horeca
0
0
0
0
1
+1
7
1
-6
4
5
+1
11
7
-4
Totaal horeca
18
24
+6
7
12
+5
47
45
-2
23
32
+9
96
113
17 12
Cultuur
1
0
-1
0
0
0
8
16
+8
5
10
+5
14
26
Ontspanning
2
1
-1
2
2
0
6
1
-5
0
1
+1
10
5
-5
Ambacht/verhuur
6
4
-2
7
12
+5
18
25
+7
9
18
+11
40
59
19
Fin. Instellingen
3
2
-1
2
0
-2
0
2
+2
0
0
0
5
4
-1
Overig diensten
13
12
-1
16
14
-2
14
11
-3
1
4
+3
44
41
-3
Totaal overig
43
43
0
34
40
+6
92
100
+8
38
65
+27
209
248
39
155
156
+1
88
83
-5
285
267
-18
97
115
+18
626
621
-5
9
11
+2
12
12
0
34
37
+3
3
10
+7
58
70
12
164
167
+3
100
95
-5
319
304
-15
100
125
+25
684
691
7
Totaal in gebruik Leegstand Totaal inclusief leegstand
Hoofdstuk 3
11
Tabel 9 m2 wvo winkel en leegstand in Historische Binnenstad Dordrecht, naar deelgebied, april 2001 en 2010 Kern
Vriesestr e.o.
Voorstr e.o.
Havengebied
in gebruik
2001
2010
+/-
2001
2010
+/-
2001
2010
+/-
2001
2010
+/-
Dagelijks
1788
3447
1659
618
270
-348
1324
1134
-190
428
114
-314
23729
25816
2087
1289
1607
318
7357
7417
60
1945
1809
-136
Vrije tijd
3045
3607
562
586
381
-25
2714
2022
-692
486
437
-49
In/om huis
4154
4728
574
1134
495
-639
6445
2577
-3868
2309
1651
-658
Mode & luxe
Overig
45
0
-45
134
170
36
750
1194
444
273
680
407
Totaal niet-dagelijks
30973
34151
3178
3143
2653
-490
17266
13210
-4056
5013
4577
-436
Totaal winkel
32761
37598
4837
3761
2923
-838
18590
14344
-4246
5441
4691
-750
Totaal in gebruik
32761
37598
4837
3761
2923
-838
18590
14344
-4246
5441
4691
-750
1233
1681
448
896
1873
977
3568
4943
1375
240
863
623
33994
39279
5285
4657
4796
139
22158
19287
-2871
5681
5554
-127
Leegstand Totaal inclusief leegstand
Totaal in gebruik
2001
2010
+/-
Dagelijks
4158
4965
807
34320
36649
2329
6831
6447
-384
14042
9451
-4591
1202
2044
842
Mode & luxe Vrije tijd In/om huis Overig Totaal niet-dagelijks
56395
54591
-1804
Totaal winkel
60553
59556
-997
Totaal in gebruik
60553
59556
-997
5937
9360
3423
66490
68916
2426
Leegstand Totaal inclusief leegstand
Kern:Achterom, Bagijnhof (alleen brede gedeelte), Drievriendenhof, Johan de Wittstraat, Kolfstraat, Sarisgang, Scheffersplein, Spuiboulevard tussen Achterom en J. de Wittstraat, Statengang, Statenplaats, Statenplein, Visstraat Vriesestraat e.o.: Bagijnhof smalle deel, Blindelieden Gasthuissteeg, Korte Breestraat, Lenghenstraat, Lindenstraat, Vest tussen J. de Wittstraat en Kolfstraat, Vriesestraat Voorstraat e.o.: Dolhuisstraat, Elfhuizen, Grote Spuistraat, Hof, Lange Breestraat, Lombardstraat, Museumstraat, Nieuwe Hilstraat, Nieuwstraat, Raamstraat, Steegoversloot, Tolbrugstraat Landzijde, Voorstraat Havengebied: hele gebied achter Voorstraat, Prinsenstraat (incl), Torenstraat (incl), exclusief Scheffersplein
12
Hoofdstuk 3
4.
MARKTSEGMENTATIE DORDRECHT-CENTRUM
Bron: Locatus
Hoofdstuk 4
13
14
Hoofdstuk 4
5.
PANDKWALITEIT DORDRECHT-CENTRUM
Bron: Locatus
Hoofdstuk 5
15
16
Hoofdstuk 5
6.
DRUKTEBEELD DORDRECHT-CENTRUM
Bron: Locatus
Hoofdstuk 6
17
18
Hoofdstuk 6
7.
BENCHMARK HUURPRIJZEN
Tabel: Vergelijking huurprijsniveaus binnenstad Dordrecht Gemeente (inwoneraantal) Winkelgebied Dordrecht
Huurprijsniveau Dordrecht Het huurprijsniveau in de binnenstad van Dordrecht verschilt afhankelijk van de ligging van de straat in het winkelgebied. De hoogste huren worden gerealiseerd in de Sarisgang en Drievriendenhof, gevolgd door het Statenplein. Opvallend is, dat de hoogste huren worden gerealiseerd in meerdere straten. Dit typeert de winkelstructuur van Dordrecht en de relatief grote spreiding van passanten over het winkelgebied. Het huurprijsniveau in de aanloopstraten ligt lager en kan teruglopen tot een niveau van € 275,- in de Voorstraat. Dit beeld komt overeen met het druktebeeld. Benchmark huurprijzen Zetten we de huurprijzen van de belangrijkste winkelstraten in de binnenstad van Dordrecht af tegen enkele winkelstraten van ‘concurrenten’ dan blijken deze redelijk in evenwicht. In een aantal binnensteden liggen de maximale huurprijzen van de hoofdwinkelstraat op een hoog niveau, zoals Amersfoort (Langestraat) en Zwolle (Diezerstraat). In deze binnensteden zijn de huurverschillen tussen straten relatief groot. Verklaring hiervoor is dat deze binnensteden een langgerekte structuur hebben, waardoor de hoofdwinkelstraat een relatief hoge passantendichtheid kent in vergelijking met de andere winkelstraten in die binnenstad. De hogere huurprijzen van Arnhem zijn te verklaren doordat deze binnenstad een groter verzorgingsniveau heeft dan de andere vergeleken binnensteden. Verder zijn de huren in de binnenstad van ’sHertogenbosch relatief hoog.
Hoofdstuk 7
Amersfoort
Arnhem
1
Huurprijzen (per m² per jaar)
Bagijnhof
€ 275-400
Drievriendenhof
€ 300-650
Sarisgang
€ 350-600
Statenplein
€ 275-500
Voorstraat
€ 275-500
Kamp
€ 135-220
Langestraat
€ 250-800
Leusderweg
€ 160-245
St. Jorisplein
€ 325-600
Utrechtsestraat
€ 575-825
Bakkerstraat Grote Oord Jansstraat
€ 300-800 € 950-1.050 € 500-950 € 1.200
Ketelstraat Musiskwartier
€ 225-1.100
Roggestraat
€ 800-1.050 € 1.150
Vijzelstraat ’s-Hertogenbosch
Burgemeester Loeffplein Hinthamerstraat
€ 400-900
Hoge Steenweg
€ 700-1.025
Kerkstraat
€ 400-850
Markt
€ 475-800
Pensmarkt
1
€ 850-1.050
Schapenmarkt
€ 450-650
Vughterstraat
€ 175-600
Winkelcentrum Arena Zwolle
€ 250-600
Diezerstraat
€ 250-500 € 300-1.100
Het Eiland
€ 250-375
Grote Markt/ Melkmarkt
€ 225-475
Weeshuisstraat
€ 475-750
Almanak Winkelvastgoed 2009/2010. Reed Business (2009)
19
20
Hoofdstuk 7
8.
Dagelijks
BENCHMARK FORMULES
Dordrecht
Amers-
Arnhem
foort AH TO GO ALBERT HEIJN
1 2
1
ALDI MARKT
1
1
1
2
Den
Zwolle
1
1 1
2
1
1
1
BARRIQUE
1
BERTRAM&BR
1 1
BREGGEN VD
1
C EST BON
1
1
1
1
COMPAENEN
1
1 1
1
1
1
1 1
1
ESTAFETTE
1
ETOS DROGIST
1
FISH N FOOD
2
1 2
1
1 3
1
1 2 1
GROENE WEG
1 1 1
1 2
JAMIN
1
1
1
1
2
KALDI
1
1
KEURSLAGER
1
1
KIOSK
Zwolle
Alkmaar
1
1
1
1
1
1
2 1
2
1
1
2
2
3
2
2
LEONIDAS
1
1
1
1
MEDIQ APOTH
1
1
MITRA
1
MULTIVLAAI
1
1
NATUURWINKEL
1
NESPRESSO
1 1
PARTI
1
1
1
PLUS SLYT
1
PRIMERA
1
RITUALS
1
1
OIL&VINEGAR
1
SABON
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
SIMON LEVELT
1
SPAR
1
1
1
SUPER DE BOER
1
SUPERVLAAI
GEZOND&WEL
Hoofdstuk 8
1
1
GOUDEN TON
2
SEPHORA
1
FLORALE
HENRI BLOEM
1
1
ERICA
1
PLUS
1
ECHTE BAKKER
HAIRZONE
1
1
DA
GALL&GALL
1
Den Bosch
HILVERS ICI PARIS XL
KRUIDVAT
1
BODYSHOP THE
Arnhem
KRINGAPOTHK
BAKKERKONING
DOUGLAS
Alkmaar
Bosch
AMAZING ORIE BAKKER BART
Amersfoort
8.1 Dagelijks Dagelijks
Dordrecht
1
TOTAAL GEMAK
1
TREKPLEISTER
1
1
TROMP DE WIN TUINEN DE UW TOPSLYTER VISGILDE
1 1
1
1
1
1 1
21
1
Dagelijks
Dordrecht
Amers-
Arnhem
foort VITAMINSTORE VIVANT
Den
Zwolle
Alkmaar
Mode en Luxe
Dordrecht
Bosch 1
YVES ROCHER
Arnhem
foort
1 1
Amers-
1 2
1
BRILSERVICE BRISTOL
1
1
BRITAIN
Den
1 1
1
1
1
BURMANN LINN C&A
1
Dordrecht
Amers-
Arnhem
foort ACTION
1
ADAMBRANDSTO
1
AMERICA TODA
1
1
1
ANNAVANTOOR
1 1 1
2
1
1
1
1
AXI SCHOEN
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
BENETTON
1
1
BESTSELLER
1
BE ONE
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1 1
1
DIVINO SHOES
1
1
DOCKERS
1
1
1
1
1 1
DUTHLER
1
1
1
1
1
ECCO
1
1
1
EDCBYESPRIT
BLOKKER
1
1
1
2
1
1
EDGAR VOS
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
1 1
1
1
1 1
ELVITA
2
1
1
ENGELEN ESPRIT
2 1
1
1
1
1
1
1 2
1
1
1
1
1
1
DR ADAMS
1
1
1
DUIFHUIZEN
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
DEPT
DOLCIS
1
1
DILLE&KAMILL
3
1
1
DE LINNERIE
1
22
1
1
1 1
1
BRETONIERE
1
DAL VAN
BJORN BORG BLUE32
1
COOL CAT
DIDI 1
1
1 1
1
BIJENKORF BITTER
1
DE KOFFIE K 1
1
BRANDSTORE
1
1 1
COMPANY THE
2
BANDOLERA
1
CHASIN
1 1
1
CINDERELLA
BALLON LE
BIJ BRIGITTE
1
CLAUDIA STRA
AMIGO
BELLY-B
Alkmaar
CLAIRES ACC 1
AVANCE SCHOE
Zwolle
Bosch
1
ART
Den
1
1
CAROLINEBISS CECIL
Mode en Luxe
Alkmaar
1
C VOGELE
8.2 Mode en luxe
Zwolle
Bosch
1 1
1
1 1
1
1
Hoofdstuk 8
Mode en Luxe
Dordrecht
Amers-
Arnhem
foort EXPRESSO EYES AND MOR
1 1
1
Den
Zwolle
Alkmaar
Mode en Luxe
1 1
1 1
1 1
1
1
1
1
1
FORECAST
1
1
1
1
1
GARCIA
1
1
1
GERRY WEBER
1
1
1
KYKSHOP LADY STING
1
Den
1 1
1
1
LIEF!
1
1
LIGNA LA
1
LIN CHERIE
1
LIN O LUX 1
LINDESSA
Zwolle
Alkmaar
1 1
1
Bosch 1
1 1
1
2
1
LEVISSTORE
G-STAR 1
1
LEON
GIMBRERE 1
Arnhem
LAKE SIDE 2
1
GEDDESAND
Amersfoort
EYEWISH
GSUS HEAVENS
Dordrecht
Bosch
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1 1
1 1 1 1 1
H&M
1
1
2
1
2
1
LIVERA
HANS ANDERS
1
1
1
1
1
1
LONDON MODE
HEMA
1
1
1
1
1
1
LUCARDI
1
1
1
1
1
M&S
1
1
1
1
1
1
MANFIELD
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
HENSEN JAC
1
HET HUIS OPT
1
1
HORST TER
1
HOUSE OF SH
1
HOUTBROX
1
HUNKEMOLLER
2
2
2
1
INVITO
1
2
INWEAR
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
JEANS CENTRE
1
2
2
1 1
1
MAX MARA
1
MCGREGOR
1
1
MEXX
1
MEXX KIDS
1
MISS ETAM
1
1
NAME IT
1
1 2
1
1
1
NELSON
1
NEWYORKER
1
1
1
1
1
1
1
2
2
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
2
1
1
NTS STORE O MODA
1 1 1
1 1
1
OKAIDI
1
ONLY
1
OPEN32
1 1
NOA NOA 2
KEMPERMAN C
Hoofdstuk 8
1
1
KELLYFASHION
KUCI MUCI
2
1
JUST A JOKE
KENNEDY
1
MEN AT WORK
JAMBELLE JOLA MODE
1
MBT STORE
1
JACKPOT
1
1
MANGO
IITTALA
JACK&JONES
1
1
1
1
2 2
1
1
23
Mode en Luxe
Dordrecht
Amers-
Arnhem
foort PAUW PEARLE
1
1
Den
1
PETIT BATEAU
1 1
1
POCO LOCO 1
1
1
1
1
PURDEY
1
1
1
RIVERWOODS
1
ROB BOON
1
RODE WINKEL
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
Arnhem
1
STEPS
1
1
SWAROVSKI
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
TANGOSHOES
1 1 1 1
1
THE ART OF CAM THE STING
1
1
1 1
1
1
1
2
THOM BROEKMA 1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
ULLA POPKEN
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
V&DWARENHUIS
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
SHOE OUTLET
1
SHOELAND SIEBEL SIX SHOP
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
SLUIS LEDER
1 1
TOPMERK TRIVALDI
1
VAN HAREN
1
VAN VUUREN
1
VANILIA VERO MODA
1
1
2
2
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
WATCH
2 1
1 1
1
1 1
1
VILLEROYBOCH 1
1 1
VILA CLOTHES VILLA HAPP
1
1
VAN DALEN
1
SISSY-BOY
1
1
1
1
TOM HILFIGER TOM TAILOR
2 1
TAFT SCHOEN TALLY WEIJL
1
1 1
1
SUPERSTAR
1
Alkmaar
1
SUITSUPPLY
1
1
SUITABLE
1
1
Zwolle
STREGO 1
1 1
Den Bosch
1
SHOE LINE
24
1
1 1
Amers-
1
SETPOINT
SOC13TY
SPECSAVERS STATE OF ART
STREET ONE
1
1
SCHUURMAN
SMIT MENSHOP
Dordrecht
STEPPIN OUT
1 1
SCORE
1
1
SCHAAP&CITR SCHOENENREUS
1
1 2
SCAPA FASH SCAPINO
1 1
TAKKO FASH 1
1
SAINT TROPEZ SANDWICH
1 1
1
QINN REPLAY FASH
Mode en Luxe
foort
1
PULLS
SACHA SHOES
Alkmaar
1
PIECES PROMISS
Zwolle
Bosch
1
1 1
1
Hoofdstuk 8
Mode en Luxe
Dordrecht
Amers-
Arnhem
foort WE MEN WE STORE
Den
Zwolle
WE WOMEN
1 1
1
WERELDWINKEL
1
1
WIBRA
1
1
WITTEVEEN
1
1
WOLKY SHOP
1
1
ECI
1
1
EXPO
1
1
FOOT LOCKER
1
FREE RECORD
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
ZARA
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
ZIENGS ZOOMERS PIET
Amers-
1 2
GAME MANIA 1
INTERSPORT
1 1
1
1
1
1
Arnhem
foort AKO
1
1
AKTIE SPORT
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
3
1
2
1
1
1
1
1 1
INTERTOYS
1
1
KINDERBOEKW
1
1
1
1
LEEST V
1
1
1
1
LIBRIS NEDGAME
1
1
1
ANWB
1
1
BART SMIT
1
BEVER ZWERFS
1 1
BLZ
1
BOEKENVOORD
1
1
COACH SPORT
1
1
COMBI FOTO
1
Den
Zwolle
Alkmaar
Bosch 2
1
1
1 1
1
1
1
2
1
1
1
1
PERRY SPORT
1
1
1
1
1
PIPOOS
1
1
1
1
1
1
3
1
1
1
1
1
RINGFOTO
1 1
1
RUNNINGCENT
1 1
SELEXYZ
1
1
SIDESTEP
1
1
SIKKES JAN
BRUNA
1
1
1
1
1 1 1
1
1
1
1 1 1
1
1
2
1
SNEAKERS
1
1
SPORT 2
1
1
1
1
SPORT INN THUISKANTOOR
1
1
SINGER 1
1 1
1
RUNNERSWORLD 1
1
1
RUN 2 DAY
1
1
1
PRO SPORT Amers-
Alkmaar
1
PLATO
Dordrecht
Zwolle
1
1
8.3 Vrije tijd
Hoofdstuk 8
Den Bosch
1 1
PAPILLON
Vrije tijd
Arnhem
INKSTATION
YAYA ZEEMAN
Dordrecht
FRONT RUNNER
1
XENOS
DE SLEGTE E PLAZA
1
1 1
WONDER WOMAN
1 1
1
WOLFORD
Vrije tijd
foort
1 1
Alkmaar
Bosch
1 1
25
Vrije tijd
Dordrecht
Amers-
Arnhem
foort VELVETMUSIC
1
Den
Zwolle
Alkmaar
Bosch
ITS
1
1
KPN STORE
1
1
LAURA ASHLEY
1
WINTER GEBR
1
LEEN BAKKER
1
1
1
1
1
1
LIFESTYLE
1
1
1
MEDIA MARKT
8.4 In en om het huis In- en om het huis
Dor-
Amers-
drecht
foort
APPLE PREM R
1
AUPING PLAZA
Arnhem
Den
Zwolle
Alkmaar
1
1
Bosch 1
1
BELCOMPANY
1
BIKE TOTAAL
1
1
2
1
1
1
1 1
1
1
COCO-MAT
1
1
1
1
DECO HOME DECORETTE
1
DIXONS
1
2
DYNABYTE
1
1
EXPERT
1
1
ONE MOBILITY
1
PARADIGIT
1
1
1
2
2
1
PRENATAL
1
1
1
1
PRIJSTOPPER
1 1 1 1
SLAAPKENNER
1 1
1
2
1
TELEFOONKOPE
1
1
1
1
TELFORT
1
1
1
1
1 1
1
1
1
SCHEER&FOPPE SISSY-BOY HL
1
1
SCHAIJIKVLEO 1
1
1
PHONE HOUSE
RITEL
1
1
1
1
GEPLUKTVOORU
1
1
2
FIETSFABRIEK FIETSWERELD
ONDERDELENSP
RIVIERA MAIS
1
COMPUTERLAND
1
RIJWIELSHOP
BRUYNZEEL KEUK BULTHAUP
1
MYCOM
PETS PLACE
1
1
1
1
1
1
1
1
TFORTELECOM
1
1
1
1
1
1
TMOBILE
1
1
1
1
1
1
1
VODAFONE
2
1
1
2
1
1
1
GSM-SHOP
1
HALFORDS
1
1
HANDYMAN
1
1
1 1
HASTENS
1
1
1
1
1
HI
1
1
HOBO HIFI
1
1
1
IP2
1
26
1
1
Hoofdstuk 8
8.5 Detailhandel overig
Leisure: horeca
Dordrecht
Amers-
Arnhem
foort Detailhandel
Dordrecht
Amers-
overig
Bosch
BEST WESTERN BIG SNACK
1
BRAM LADAGE
1
BREAD&BUTTER
1
Arnhem
Den
foort
B1 BEATE UHSE BETER HOREN
Alkmaar
1 1 1
1
BOXTEL HOOR 1
EUROLAND
1
SCHOONENBERG
1
2 1
TIGER STORES USED PRODUCT
DEBROODZAAK
1
1
1
1
DELIFRANCE
1
1
1
DONERCOMPANY
1
1
1
1
GOLDEN TULIP
1
1
1
1 1
HUMPHREY
1
1
KFC
1
1
1
1
2
1
1
1
2
1
1
LA PLACE
1
MARCHE CAFE
8.6 Transport en brandstoffen
1
1
1
FEBO
1
Alkmaar
1
DONERIX
1
Zwolle
1
DE COLONIE
1 1
THUISZORGWNK
1 1
BURGER KING
1
BIG BAZAR DUC CHR LE
Zwolle
Den Bosch
MCDONALDS
1
1 1
1
NEW YORK DELIV Transport en
Dordrecht Amers-
brandstoffen
Arnhem
Den
foort
Zwolle
PANOS
Alkmaar
PLAZA FOOD F
Bosch
KWIKFIT
1 1
SMULLERS
1
TOTAL
SUBWAY
1
SWIRLS
1 1
1 1
1
VIERJAARGET WOK TO GO
8.7 Leisure: horeca Leisure: horeca
Dordrecht
Amers-
Arnhem
foort AUSTRALIAN BAGELS&BEANS BEREN DE
Hoofdstuk 8
Den
Zwolle
1
1 1 1
1
Alkmaar
Bosch 1 1
1 1
1 1
1
27
1
8.8 Leisure: cultuur
Diensten en
Dordrecht
ambachten Leisure: cultuur
Dordrecht
Amers-
Arnhem
foort JT BIOSCOPEN
Den
Zwolle
Alkmaar
Bosch 1
1
MINERVA BIOS
1
1
Amers-
Arnhem
foort
ARIANE INDEN BRAINWASH
1
COSMO HAIRST
1
Den
Zwolle
Alkmaar
1
1
Bosch 1 1
DR SHOE
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
GOUDENSCHAAR
1
1
KINKI KAPPER
1
1
1
MARNA HAIR
8.9 Leisure: ontspanning
1
MULTICOPY
1
RFH HAIR Leisure: ontspan-
Dordrecht
ning
Amers-
Arnhem
foort
BASIC-FIT
Den
Zwolle
Alkmaar
1
ABN AMRO
HEALTHCITY
1
BRUGGEN VAN
1 2
RUNNERZ
2
1
1
1
1
1
1
2
1
1
8.10 Diensten en ambachten Dordrecht
ambachten
Amers-
Arnhem
foort
HERTZ AUTOVH
Den
Zwolle
Alkmaar
Bosch
1
VIDEOLAND
1
1
AMI KAPPERS
28
1
1
1
FDC HYPOTHK
1 1
FORTIS BANK
1
GELDXPERT
1
1
1 1
1
HYPOTH VISIE
1
1
HYPOTHEKER
1
1
ING BANK
1
1 1
1 1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
RABOBANK
1
SNS BANK
1
UNIVE
1
VGZ
1
1
HYPOTH SHOP
POSTKANTOOR 1
FILMCLUB
1
1
CZ ZORGVERZ
MEEUS
1
MOVIE MAX
1
1
HUIS & HYPOT
Diensten en
1
1
FINENZO
1
SUNDAYS
1
WELKOM
FLASHCASINOS
1 1
TEAM KAPSALN
1 1
KRIJCO
1
STYLE HAIR
CURVES
JACKS
1
SALON B
Bosch
1
DAVID LLOYD
3
ROB PEETOOM
1
1 1
1
1 2
1
1 1
Hoofdstuk 8
Diensten en
Dordrecht
ambachten ACCENT JOBS AD REM
Amers-
Arnhem
foort
Den
Zwolle
Alkmaar
Diensten en ambachten RANDSTAD RE MAX
1
1
1
1
ADECCO
1
1
1
1
2
ROTS-VAST
ARKE
1
1
1
1
1
SPARQ
1
1
ASA UITZB BELL PHOTO
1 1
1
CAREERMAKER
Dordrecht
Bosch
1
STARJOB
1
START PEOPLE
1
1
1
2
1
1
1
TECHNICUM
1
1
1
2
1
1
1
TEMPO TEAM
1
D-REIZEN
1
1
1
1
1
1
1
DIREKT
1
GET WORK GWK TRAVELEX
1 1
1
1 1
HYPODOMUS
1
KELLY
1 1 1 1
MYN MAKELAAR
1
OLYMPIA UITZ
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
THOMAS COOK
1
TIMING UITZ
1
1 1
1
1
1 1
1
1
1
1
UITZENDSPECI
1
UNIQUE UITZ
1
1
1
1
1
VAKANTIEXPER
1
1 1
VVV
1 1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
ZORGWERK
1
ZUIDGEEST
1
1 1
1
PALTHE
1
PDZ
Hoofdstuk 8
TENCE UITZ
WESTERNUNION
OTTER WESTEL
Q MAKELAARS
2
1
WERKWIJZER 1
MAREN VAN
1 1
VRIJEHUIZEN
LUBA UITZ
MANPOWER
Alkmaar
VLIEG MAK
1
MAINTEC
1 1
UPC NED
HOECKSTRA&ECK
OOMS MAK
1
Zwolle
1
UITZENDB 65
1
HENDRIKS
MAILPROFS
1
1
GLOBE
1
TEN HAG
1 1
Den Bosch
1
CREYFS UITZ
1
1
SUSA UITZEND
DE BOER
Arnhem
foort
CONTENT UITZ
DIRECT WONEN
Amers-
1 1
29
1
30
Hoofdstuk 8
9.
PLANNEN EN INITIATIEVEN DORDRECHT Winkelpassage Sarisgang De winkelpassage van de Sarisgang naar het Statenplein, Kromme Passage, gaat dicht en wordt nog dit jaar omgebouwd tot winkelruimte met etalages, zodat de winkels voortaan aan de buitenkant van het Statenpleincomplex zijn gevestigd. Deze passage zou onvoldoende functioneren, ondanks het feit dat er een directe verbinding/zichtlijn is vanaf de Kromme Passage richting de Drie Vriendenhof. De extra winkelmeters worden gebruikt om de H&M uit te breiden. Achterom/Bagijnhof Elektronicagigant Saturn zal zich in 2012 gaan vestigen in het project Achterom/Bagijnhof in het lege pand van voormalig restaurant De Grote Griek. De winkel van ca. 5.000 m² bvo (ca. 3.600-4.000 m² wvo) maakt gezicht naar de Spuiboulevard en krijgt de ingang aan de Johan de Wittstraat. Tegelijkertijd met de winkelplannen zal de Bagijnhof en Visstraat worden heringericht tot een straat die onder winkeltijden onderdeel is van het voetgangersgebied. Zo krijgt het Bagijnhof een dubbele rij bomen. De Visbrug, het verlengde van de Bagijnhof en Visstraat, vormt een belangrijke schakel tussen het winkelgebied en de historische havens en er zijn ideeën om de van de burg een halte te maken voor een stadsrondvaart. De Albert Heijn is reeds verplaatst naar de Achterom. Op de voormalige locatie van Albert Heijn (Voorstraat 296, ca. 1.000 m² bvo) moet weer een publiekstrekker komen. Nu er een openbare parkeergarage aan het Achterom is, bestaat de wens om de garage aan de Visstraat
Hoofdstuk 9
voor belanghebbenden open te houden en niet langer voor iedereen. Hofkwartier Filmhuis The Movies zal zich eind 2011 gaan vestigen aan de Nieuwstraat 60-62 in het Hofkwartier, nabij de Augustijnenkamp. De exploitatie van filmhuis Cinode (bij Schouwburg Kunstmin) wordt beëindigd. Naast een filmhuis met enkele filmzalen komt er een café-restaurant. Op de locatie van de voormalige school aan de Vest komt een middenplus/luxe segment hotel met ca. 20 kamers. Verder zijn er vergaande plannen voor de uitbreiding van het Dordrechts Museum en voor het Erfgoedcentrum DiEP. Tegelijkertijd gaat daardoor de vraag opspelen of herinrichting van de openbare ruimte van de Museumstraat wenselijk is. In de branding moet het Hofkwartier ‘hét culturele centrum van Dordrecht’ worden. Bioscoop Er zijn wensen voor de vestiging van een binnenstadsbioscoop met een capaciteit van ca. 1.000 stoelen. De bioscoop moet in of aan de rand van het centrum komen, waarbij een locatie in het centrum de voorkeur heeft, daarna de 19e eeuwse schil en daarna Stadswerven (eventueel in de Biesboschzaal). Voormalige postkantoor Dit gebouw wordt herontwikkeld, waarbij in de plint ruimte komt voor horeca en detailhandel.
31
Stadswerven Er zijn plannen voor de Stadswerven, een nieuwe woonwijk met publieksgerichte voorzieningen, omgeven door water en grenzend aan de noordoostelijke kant van de binnenstad. De bouw van de Stadswerven moet in ca. 15/20 jaar zijn voltooid. Indien alle plannen doorgaan komt er op de Kop van de Staart, het gebied dat straks De Punt heet, een waterplein of strand met winkels en horeca eromheen en een buitenpodium. De horeca krijgt een openbaar dakterras, met uitzicht op het drierivierenpunt. Vanaf dit plein loopt een hefbrug voor voetgangers en fietsers naar de Riedijkshaven (Noorderhoofd) en verder naar de binnenstad. Halverwege het plangebied komt ook een brug te liggen tussen de zuidelijke haven en het gebied waar Villa Augustus is gevestigd. In de voormalige Biesboschhal komt een wellnesscentrum en horeca met terras aan de haven. In het oostelijke gedeelte van de Stadswerven is een winkelcentrum (3.000-5.000 m² bvo) met 1 of 2 supermarkten gepland. De wijk telt in eerste instantie ca. 1.370 woningen, waaronder ook waterwoningen. Eerder waren er aan de Papendrechtseweg plannen voor het Oud-Hollandse themapark Holland Experience, maar ook bijvoorbeeld vestiging van de schouwburg, compacte woningbouw (flats) en een nautisch kwartier (locatie Biesboschhal, gaat bij financiële haalbaarheid door op locatie Wervenpark/ Merwedestraat). De plannen zijn in de loop der tijd flink bijgesteld. Energiehuis Op de plek van het Energiehuis komt een Huis voor de podiumkunsten. Voorzieningen die hier een plek krijgen zijn gericht op jongeren: poppodium Bibelot, kunstorganisatie To Be, horeca, zaalverhuur en tijdelijk Schouwburg Kunstmin.
32
Voorstraat De Voorstraat presenteert zich nu (nog) als ‘langste winkelstraat’. Hoewel de Voorstraat West in het nieuwe bestemmingsplan nog steeds ruimte openlaat als winkelstraat, is er in dit gedeelte van de Voorstraat in de praktijk geen sprake meer van een aaneengesloten winkellint. De Voorstraat Noord is een straat met als thema creatief en kunst. Deze straat is nu autobereikbaar. Er zijn ideeën om deze straat autoluw te maken. Dit straatdeel zou in de toekomst mogelijk de looproute kunnen vormen richting Stadswerven. Vrieseplein Aan het Vrieseplein zijn zachte plannen voor een lager segment zakelijk/toeristisch hotel met 50 kamers (2-3 sterren). Daarnaast wil Jack’s casino uitbreiden. Action Action wil mogelijk verplaatsen vanuit de binnenstad (Grote Markt) naar een locatie buiten de binnenstad. Reden hiervoor is volgens Action het feit dat het niet meer is toegestaan om met grote vrachtwagens door de binnenstad te rijden om te bevoorraden. Gedacht wordt aan het pand De Holland. De gemeente is niet bereid medewerking te verlenen aan bestemmingsplanwijziging, omdat deze locatie geen gewenste locatie zou zijn voor detailhandel (niet zijnde GDV). Wonen boven winkels De Gemeente Dordrecht heeft een lopend subsidieproject Wonen boven Winkels, waarmee de afgelopen 15 jaar ca. 150 etages tot woning zijn omgebouwd. Het project moet ervoor zorgen dat de
Hoofdstuk 9
verdiepingen minder voor opslag gebruikt worden maar als woningen. Voorwaarde hiervoor is dat er voor de verdiepingen aparte toegang gemaakt kan worden, waarvoor het water soms een beperking vormt.
Hoofdstuk 9
33
34
Hoofdstuk 9
10. RESULTATEN ONDERNEMERSEVALUATIE BELEID DRECHTSTEDEN Ondernemersevaluatie tav detailhandel binnenstad Dordrecht • Ca. 50% van de tijdens de evaluatie ondervraagde ondernemers in Dordrecht vindt dat de binnenstad van Dordrecht zich conform dit bovenstaande profiel heeft ontwikkeld. 34% is het daar niet mee eens. De overigen onthouden zich van een mening. Een meerderheid van de Dordtse respondenten (66%) staat nog steeds achter dit profiel. Bijna een kwart van de respondenten staat niet achter het profiel/ De belangrijkste redenen die daarvoor aangevoerd worden zijn: - er zijn veel leegstaande panden en er is veel verloop; - het profiel wordt niet goed gecommuniceerd, te weinig landelijke bekendheid; - er is te weinig specialisatie in de foodsector; - de zelfstandige ondernemers krijgen weinig kans door te hoge huurprijzen; - te weinig variatie in het winkelaanbod; - de Voorstraat zou dé winkelstraat van Dordrecht moeten zijn, maar is het niet. • De respondenten waren vrijwel gelijk verdeeld over de vraag of Dordrecht - Centrum er in geslaagd is om meer verbreding en verdieping in het winkelaanbod te realiseren. • De helft van de respondenten meent dat de concurrentie tussen de binnenstad van Dordrecht en de overige Drechtsteden – vooral winkelcentra De Meent en Walburg – is toegenomen.
Hoofdstuk 10
•
•
Een duidelijk minderheid (18%) vindt dat dit niet het geval is en de overigen hebben daar geen uitgesproken mening over. Bijna 80% van de respondenten voorziet dat de vestiging van één of meerdere megasupers ook de vestiging van de binnensteden in de Drechtsteden zal beïnvloeden. De ondernemers wijzen de ontwikkeling van megasupers overtuigend af. Ruim 40% van de Dordtse respondenten geeft aan niet tevreden te zijn over het beleid van de gemeente Dordrecht voor de binnenstad. De belangrijkste aanmerkingen zijn: - er moet meer reclame gemaakt worden buiten Dordrecht; - parkeervoorzieningen blijven voor verbetering vatbaar; - soepeler doorstroming autoverkeer nodig; - te weinig betrokkenheid bij de planvorming; - de gemeente ziet de detailhandel en de horeca niet als de belangrijkste sectoren voor de binnenstad; - de hangjeugd tijdens koopavonden is niet uitnodigend voor publiek; - meer activiteiten voor de Voorstraat- Noord zijn nodig; - de vertragingen in de verbouwing van de binnenstad werken negatief; - de afsluiting van de verkeersaders ten behoeve van de zomerkermis.
Ondernemersevaluatie tav perifere detailhandel (PDV) • Ruim 40% van de respondenten is van mening dat in het algemeen de concurrentie tussen de reguliere centra en de centra voor perifere detailhandel toeneemt. Dit geldt ook voor de PDV-respondenten waar 35% van de ondernemers toegenomen
35
•
•
•
•
concurrentie ziet. In Dordrecht is het aandeel ondernemers dat een toename van concurrentie ziet (47%) het hoogst. Ruim 25% van de respondenten meent dat er sprake is van concurrentie tussen de binnenstad Dordrecht en de PDVconcentraties Mijlweg en Nijverwaard. Bij de PDV-respondenten bedraagt dit aandeel slechts 14%. Van de Dordtse respondenten is 37% van mening dat er sprake is van deze concurrentie. 43 % van de respondenten is het niet eens met brancheverbreding op PDV-locaties met artikelen die niet grootschalig zijn. Bij de PDV-respondenten zelf bedraagt dit aandeel zoals verwacht gering. In Dordrecht is het bezwaar het grootst (55%). Ruim de helft van alle respondenten is van mening dat gemeenten maatregelen moeten treffen tegen deze brancheverbreding. In Dordrecht is de roep om deze maatregelen het meest duidelijk: daar vindt bijna 80 % van de respondenten dat de gemeenten maatregelen moeten treffen. Van de PDVrespondenten vindt slechts 20% het treffen van maatregelen wenselijk. 45% van alle respondenten meent dat de branches sport en media- twee branches die op zoek zijn naar PDV-locaties omdat zij graag in grootschalige formules willen werken- hun uitbreiding in de binnenstad van Dordrecht moet realiseren. Een meerderheid vindt de periferie niet wenselijk, maar denkt dat grootschalige formules in de binnenstad ruimtelijk moeilijk haalbaar óf te duur zullen zijn óf parkeeroverlast met zich mee zullen brengen. Bijzonder is overigens dat 40% van de PDVrespondenten deze branches geschikt vindt voor de binnenstad Dordrecht.
36
Ondernemersevaluatie tav horeca binnenstad Dordrecht • Bijna 40% van de respondenten in de horeca is tevreden over wat er op het gebied van de horeca in de afgelopen 5 jaar in de Dordtse binnenstad is bereikt. 30% is niet tevreden. Als redenen voor de onvrede worden genoemd - te veel concurrentie; - de binnenstad is - vooral 's avonds - vrij uitgestorven; - voor jongeren is er niet voldoende te doen en daarom trekken zij naar Rotterdam of Breda; - de snelheid waarmee een horecabedrijf gestart kan worden; - de snelheid waarin de gemeente in het algemeen handelt. • Een ruime meerderheid van de respondenten (62%) is tevreden over het door de gemeente Dordrecht gevoerde concentratiebeleid De ondernemers die niet tevreden zijn vinden de concentratie te groot en vinden dat er meer flexibiliteit mag zijn. Ook de afstemming van het parkeerbeleid op de horeca is een punt van aandacht. • De helft van de respondenten - zowel in Dordrecht als de overige centra- deelt de beleidslijn in de SDH dat de horeca in de overige centra in de Drechtsteden winkelondersteunend moet zijn. Opmerkingen van de respondenten die het oneens zijn met dit beleid zijn van mening dat er meer specialisatie in de overige centra buiten Dordrecht mogelijk moet zijn en dat de openingstijden van de horeca- bijvoorbeeld op zondagmorgen- in de centra niet gebonden moeten worden aan de openingstijden van de winkels. • 60% van de respondenten in de horeca deelt de mening dat bezoekersintensieve horeca en leisure die niet veel ruimte vergt thuis hoort in de binnenstad Dordrecht. De horeca-ondernemers
Hoofdstuk 10
•
•
in Dordrecht zijn deze mening stelliger toegedaan dan in de overige centra. Opgemerkt wordt dat megadiscotheken niet in de binnenstad thuis horen. 75% van de respondenten meent dat ruimtevergende leisure en horecaontwikkelingen zich onder voorwaarden in de periferie mogen vestigen. De evenementen horen wel in de binnensteden thuis. Tweederde van de respondenten is tevreden over het gevoerde gemeentelijk beleid. Aanmerkingen zijn: - het bezoek aan de binnenstad Dordrecht moet meer worden gepromoot, vooral ook ’s avonds; - het moeilijk verkrijgen van een terrasvergunning; - het moeilijk kunnen starten van een horecabedrijf; - het parkeerbeleid (te duur, te weinig handhaving bij onjuist gebruik); - gemeente werkt te traag.
Hoofdstuk 10
37
BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Genk www.BRO.nl
