agendapunt 04.02 973546
Aan Commissie Bestuur, Organisatie en Bedrijfsvoering ERFPACHTBELEID EN NIEUWE VOORWAARDEN
Voorstel Commissie Bestuur, Organisatie en Bedrijfsvoering 29-11-2011 I. In te stemmen met de Nota van beantwoording zienswijzen op ontwerp Model AV 2012. II. In te stemmen met de gewijzigde "Algemene voorwaarden voor de uitgifte van onroerende zaken in erfpacht 2012" ("Model AV 2012"). III. De VV in haar vergadering van 15 december 2011 te adviseren dat zij vaststelt: a. de Nota van beantwoording zienswijzen op ontwerp Model AV 2012, hiervoor sub I genoemd; b. de Model AV 2012, hiervoor sub II genoemd.
Advies Commissie Bestuur, Organisatie en Bedrijfsvoering 29-11-2011
Erfpachtbeleid en nieuwe voorwaarden 1.
Probleemstelling - context
Op grond van het besluit van D&H van 2 augustus 2011 is het ontwerp van de "Algemene voorwaarden voor de uitgifte van onroerende zaken in erfpacht 2012" ("Model AV 2012") ter inzage gelegd. Naar aanleiding van de ontvangen zienswijzen is een nota van beantwoording zienswijzen opgesteld. Hieruit vloeit voort dat de VV de Model AV 2012 kan vaststellen met inachtneming van een kleine wijziging. Bij dit D&H-voorstel zijn (nogmaals) als bijlage gevoegd de Model AV 2012. Deze zijn identiek aan de Model AV 2012 die als bijlage waren gevoegd aan het D&H-voorstel dat op 2 augustus 2011 door D&H is behandeld. Delfland is eigenaar van percelen die door middel van 257 erfpachtcontracten in erfpacht zijn uitgegeven. Als gevolg van de huidige algemene erfpachtvoorwaarden zijn de opbrengsten van de erfpachtpercelen laag en niet marktconform, terwijl de beheerslasten relatief hoog zijn. Delfland wil zich herbezinnen op het huidige beleid en de voorwaarden, zodat een beter evenwicht ontstaat tussen opbrengsten en beheerslasten. 2.
Beoogd effect
Beoogd wordt: 1. het bereiken van een beter evenwicht tussen opbrengsten en beheerslasten van de in erfpacht uitgegeven percelen en het bereiken van marktconforme erfpachtvoorwaarden; 2. het verhogen van de koopbereidheid bij de erfpachters, zodat verkoop, mits daarbij geen strijdigheid bestaat met het op dat moment geldende grondbeleid, wordt bevorderd; 3. het verlagen van de beheerslasten. Dit kan worden bereikt door nieuwe erfpachtvoorwaarden vast te stellen met daarin een ander uitgangspunt voor de vaststelling van de hoogte van het canonpercentage en dus van de hoogte van de erfpachtcanon. De nieuwe erfpachtvoorwaarden moeten vóór 2012 zijn vastgesteld, zodat zij van toepassing kunnen worden verklaard op erfpachtcontracten die op 31 december 2012 aflopen en per 1 januari 2013 moeten worden verlengd (dan wel heruitgegeven). 3.
Kernboodschap
Om de beoogde effecten, het bereiken van een beter evenwicht tussen opbrengsten en beheerslasten van de in erfpacht uitgegeven percelen en marktconforme erfpachtvoorwaarden, verhoging van de koopbereidheid bij de erfpachters en verlaging van de beheerslasten, te bereiken, moeten nieuwe erfpachtvoorwaarden worden vastgesteld. Daarbij moet een ander uitgangspunt worden genomen voor de vaststelling van de hoogte van het canonpercentage en dus van de hoogte van de erfpachtcanon.
4.
Historie - eerdere besluitvorming
De huidige erfpachtvoorwaarden, althans de voorwaarden waaronder op dit moment (her)uitgifte/verlenging plaatsvindt, zijn van 1995 ("Model AV 1995"). Eind 2010 is er een pilot geweest waarbij aan de erfpachters van wie de contracten afliepen (15 in aantal) het perceel dat zij in erfpacht hadden te koop is aangeboden (D&H-besluit van 28 september 2010, zaaknummer 19886). De koopsom waartegen de erfpachter de blooteigendom van de bij zijn erfpachtrecht behorende grond kon kopen bedroeg 90% van de waarde in het economisch verkeer. Door het grote verschil tussen de (gekapitaliseerde) erfpachtcanon en (de rente van) de koopsom waren er geen erfpachters die het perceel wilden kopen. D&H heeft in zijn vergadering van 2 augustus 2011 besloten in te stemmen met het ontwerp van de "Algemene voorwaarden voor de uitgifte van onroerende zaken in erfpacht 2012" ("Model AV 2012") en deze vrij te geven voor terinzagelegging gedurende zes weken. De VV is over het in de vorige alinea vermelde schriftelijk geïnformeerd. 5.
Regelgeving en Beleid
Het huidige beleid is heruitgifte/verlenging onder de Model AV 1995. Delfland kan voor nieuwe erfpachtcontracten zelf de erfpachtvoorwaarden vaststellen. Door de komst van de Waterwet is het voor Delfland veelal niet meer noodzakelijk gronden in eigendom te hebben voor de uitoefening van zijn wettelijke taken en doelstellingen. 6.
Financiën
I. Kosten erfpacht (beheerslasten) Delfland heeft op dit moment 257 erfpachtcontracten. Bij 59 erfpachtcontracten is de canon afgekocht, bij 198 niet. Bij de erfpachtcontracten die niet zijn afgekocht geldt dat de erfpachter de jaarcanon in 1, 2 of 4 termijnen per jaar aan Delfland voldoet. De beheerslasten bestaan hoofdzakelijk uit personele lasten. Deze bedragen ongeveer € 37.000 per jaar. II. Opbrengsten erfpacht Erfpacht genereert per jaar een opbrengst van ca. € 250.000. De vergoeding die de erfpachter aan Delfland is verschuldigd, heet erfpachtcanon. De erfpachtcanon komt tot stand door de waarde van de grond te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Op grond van de Model AV 1995 wordt de waarde van de grond vastgesteld door middel van een taxatie. Als grondwaarde van de onroerende zaak wordt beschouwd de onderhandse verkoopwaarde van de grond, vrij van huur en/of gebruik, met inachtneming van eventueel terzake geldende overheidsvoorschriften en de ontwikkeling in de marktprijzen van onroerende zaken. Voor de bepaling van de grondwaarde wordt uitgegaan van onbebouwde grond, geschikt voor bebouwing met soortgelijke opstallen als de bestaande. Ingeval de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak één of meerdere woonhuizen of bedrijfsgebouwen omvat, wordt voor de berekening van de canon uitgegaan van 70% van de getaxeerde grondwaarde.
2
.
Op grond van de Model AV 1995 wordt als canonpercentage gebruikt, de depositorente van de Europese Centrale Bank (ECB), vermeerderd met 1,25%. Bij heruitgifte van percelen in erfpacht per 1 januari 2011 bedroeg de opbrengst (canon) 1,5% van 70% van de waarde van de grond in het economisch verkeer. Deze opbrengst valt niet te beschouwen als marktconform (de rente op 10-jarige staatsobligaties schommelt thans rond de 3,3%). Als Delfland tot een beter evenwicht tussen opbrengsten en beheerslasten van de in erfpacht uitgegeven gronden wil komen, kan dit worden bereikt door te kiezen voor een ander canonpercentage, zoals de rente op 10-jarige staatsobligaties. Kiezen voor een canonpercentage dat gelijk is aan de rente op een belegging van 10 jaar terwijl herziening eveneens eens in de 10 jaar plaatsvindt, is in overeenstemming met de aanbevelingen van RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Als Delfland kiest voor gelijkstelling van het canonpercentage aan het rentepercentage op 10-jarige staatsobligaties, valt te verwachten dat dit voor nieuwe erfpachtcontracten (verlengingen/heruitgiftes) tot gevolg heeft dat de canons hoger zijn. De opbrengst is dus hoger. Door hogere canons zal naar verwachting ook de koopbereidheid toenemen. Indien op enig moment tot verkoop wordt overgegaan, zullen hierdoor (eenmalig) hogere inkomsten worden gegenereerd. Op grond van de Model AV 1995 vindt eens in de 10 jaar (in het 10e en in het 20ste jaar) herziening plaats (taxatie van de grond en koppeling van de grondwaarde aan de depositorente van de ECB vermeerderd met 1,25%). Eens per 5 jaar, behalve in het jaar waarin de canon wordt herzien (dus in het 5e, het 15e en het 25ste jaar) wordt de canon aangepast aan de hand van het verloop van de door het Centraal Bureau voor de Statistiek (C.B.S.) te publiceren consumentenprijsindex (CPI). De huidige voorwaarden Model AV 1995 in tabelvorm:
Jaar 00 05 10 15 20 25 30
Gebeurtenis (her)uitgifte/verlenging; canonpercentage = depositorente ECB vermeerderd + 1,25% aanpassing canon aan CPI herziening; canonpercentage = depositorente ECB vermeerderd + 1,25% aanpassing canon aan CPI herziening; canonpercentage = depositorente ECB vermeerderd + 1,25% aanpassing canon aan CPI einde erfpachtcontract; volgt opnieuw (her)uitgifte/verlenging
Behalve de Model AV 1995 worden ook de algemene bepalingen uit 1970 ("AB 1970") en uit 1984 ("AB 1984") gebruikt. De AB 1970 zijn nog maar op een zeer beperkt aantal erfpachtcontracten van toepassing. De AB 1984 komen vaker voor. Op een groot aantal van de contracten waarop de AB 1984 van toepassing zijn verklaard, zijn naderhand de Model AV 1995 van toepassing verklaard. Op de contracten waarop de AB 1984 van toepassing zijn, geldt dat herziening (met taxatie) elke 5 jaar plaatsvindt. Op grond van de Model AV 2012 vindt alleen in het 10e en in het 20ste jaar een herziening plaats (taxatie van de grond en koppeling van de grondwaarde aan de rente op 10-jarige staatsobligaties) en zullen er geen tussentijdse aanpassingen van de canon plaatsvinden. Tussentijdse aanpassing van 3
de canon aan de hand van het verloop van de door het C.B.S. te publiceren CPI betekent dat er een meervoudige inflatievergoeding plaatsvindt en dat is ongewenst. De Model AV 2012 in tabelvorm:
Jaar 00
Gebeurtenis (her)uitgifte/verlenging; canonpercentage = rentepercentage 10-jarige obligaties herziening; canonpercentage = rentepercentage 10-jarige obligaties herziening; canonpercentage = rentepercentage 10-jarige obligaties einde erfpachtcontract; volgt opnieuw (her)uitgifte/verlenging
10 20 30
Doordat er op grond van de Model AV 2012 geen tussentijdse aanpassingen van de canon plaatsvinden, nemen de beheerslasten af. Door gelijkstelling van het canonpercentage aan het rentepercentage op 10-jarige staatsobligaties valt te verwachten dat de canons hoger worden. Dat brengt met zich dat een hogere opbrengst per jaar wordt gegenereerd dan de huidige ca. € 250.000. Opbrengsten worden als volgt geboekt: Kostenplaats Opbrengstsoort Product 50470 830420 3130
Bloknummer 100040
Op basis van de laatstbekende taxaties bedraagt de waarde in het economisch verkeer van alle erfpachtpercelen ongeveer € 18.600.000. 7.
Duurzaamheid
N.v.t. 8.
Organisatorische en personele consequenties
Door het vervallen van de vijfjaarlijkse aanpassing van de canon nemen de werkzaamheden voor het beheer van de contracten af. Als het aantal erfpachtcontracten, als gevolg van mogelijk toekomstige verkoop van percelen, afneemt, zullen ook daardoor de werkzaamheden voor het beheer afnemen. Dit zal echter een proces van vele jaren zijn. 9.
OR/GO
N.v.t. 10.
Risico- en beheersmaatregelen
Risico Het van toepassing verklaren van nieuwe erfpachtvoorwaarden op erfpachtcontracten na heruitgifte/verlenging brengt als risico mee dat erfpachters daartegen ageren en zich tot de rechter wenden. Beheersmaatregel Het is aannemelijk dat terinzagelegging de kans op juridische procedures verkleint. Op terinzagelegging kunnen zienswijzen worden ontvangen. Omdat Delfland die ontvangt vóórdat de definitieve Model AV 2012 worden vastgesteld, heeft Delfland de mogelijkheid zijn beleid te heroverwegen. Risico Indien de VV de nieuwe erfpachtvoorwaarden niet vaststelt, kunnen deze niet van toepassing worden verklaard op de erfpachtcontracten die per 1 januari 2013 moeten worden verlengd. 4
Beheersmaatregel De VV is geïnformeerd over het feit dat D&H een ontwerp van de nieuwe erfpachtvoorwaarden heeft vastgesteld en dit ontwerp ter inzage heeft gelegd. 11.
Communicatie (in- en extern)
Lokale en regionale media worden door middel van een persbericht geïnformeerd. Team Communicatie stelt een kernboodschap op ten behoeve van de aanpak en eventuele woordvoering. 12.
Bekendmaking en vervolgprocedure
De planning is als volgt: 1. 7 november 2011: D&H behandelt de Model AV 2012 en de nota van beantwoording zienswijzen naar aanleiding van de terinzagelegging (bijlage), met als doel deze stukken ter vaststelling voor te leggen aan de VV. 2. 29 november 2011: De Commissie Bestuur, Organisatie en Bedrijfsvoering behandelt de Model AV 2012 en de nota van beantwoording zienswijzen naar aanleiding van de terinzagelegging. 3. 15 december 2011: De VV behandelt de Model AV 2012 en de nota van beantwoording zienswijzen naar aanleiding van de terinzagelegging. 4. Na 15 december 2011: Vaststelling van de Model AV 2012 zal te zijner tijd in het Waterschapsblad op de website van Delfland worden bekend gemaakt en via berichtgeving op Intranet. 13.
Bevoegd orgaan
De verenigde vergadering is bevoegd nieuwe erfpachtvoorwaarden vast te stellen. Haar bevoegdheid vloeit voort uit de artikelen 56 en 77 van de Waterschapswet. 14.
Toelichting
Wat zijn de veranderingen in het ontwerp van de Model AV 2012 ten opzichte van de Model AV 1995? 1. Het canonpercentage wordt bij (her)uitgifte/verlenging en bij herziening (herziening vindt om de 10 jaar plaats) gelijkgesteld aan het gemiddelde rentepercentage over de 5 voorafgaande jaren op 10-jarige staatsobligaties (dit houdt een wijziging in van de artikelen 9.4, 12.4 en 15.6 Model AV 1995). 2. De canon staat vast voor een periode van 10 jaar. De 5-jaarlijkse aanpassing van de canon vervalt (zie artikel 11 Model AV 1995). 3. De "demper", die ervoor zorgt dat een canon na een herziening niet onder respectievelijk boven 75% en 125% komt van de vóór herziening geldende canon, vervalt (zie artikel 12.5 Model AV 1995). In plaats daarvan komt er te zijner tijd een gewenningsregeling/ingroeiregeling op grond waarvan, verspreid over een periode van 3 jaar, telkens met een vermeerdering van het 1/3e deel van het verschil tussen de oude en de nieuwe canon naar de nieuwe canon wordt toegegroeid. Deze gewenningsregeling/ingroeiregeling is alleen van toepassing als de nieuwe canon meer bedraagt dan 125% van de oude canon. De gewenningsregeling/ingroeiregeling geldt alleen bij een stijging van de canon. Indien de nieuwe canon lager is dan de oude canon, geldt de nieuwe lagere canon direct. 4. "Zittende" erfpachters kunnen bezwaar kunnen maken tegen de vaststelling van de grondwaarde bij heruitgifte/verlenging na de expiratiedatum. (De Model AV 1995 bieden de erfpachter de mogelijkheid bezwaar te maken tegen de herziening die in het 10e en in het 20ste jaar plaatsvindt. In dat geval wordt de canon voor partijen bindend vastgesteld door deskundigen. Op grond van de Model AV 1995 heeft de erfpachter geen mogelijkheid te ageren tegen de grondwaarde/canonhoogte bij 5
heruitgifte/verlenging. Zie artikel 12.7 en verder Model AV 1995 en het ontbreken van een dergelijke regeling in artikel 9 Model AV 1995.) 5. De munteenheid gulden wordt vervangen door de munteenheid euro. 6. Enkele aanpassingen van ondergeschikte aard. 7. De voorwaarden zullen worden aangeduid als "Algemene voorwaarden voor de uitgifte van onroerende zaken in erfpacht 2012" ("Model AV 2012"). De terinzagelegging Van 15 augustus 2011 tot 26 september 2011 heeft het ontwerp van de "Algemene voorwaarden voor de uitgifte van onroerende zaken in erfpacht 2012" ("Model AV 2012") ter inzage gelegen. De terinzagelegging vond plaats bij alle gemeenten binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland, op het Gemeenlandshuis te Delft en op de website van Delfland www.hhdelfland.nl. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn drie reacties ontvangen. Twee daarvan zijn behandeld in de Nota van beantwoording zienswijzen op ontwerp Model AV 2012 die als bijlage bij dit stuk is gevoegd en waarvan een gedeelte hieronder is geciteerd. Citaat uit de Nota van beantwoording zienswijzen op ontwerp Model AV 2012 Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn de volgende reacties ontvangen:
1. één zienswijze afkomstig van de heer H. Pohl, wonende aan de Maasdijk 193 te 's-Gravenzande. De zienswijze is op 30 augustus 2011, dus binnen de termijn van terinzagelegging, via e-mail ontvangen. De heer Pohl is erfpachter van een perceel van Delfland en dient daarom te worden aangemerkt als belanghebbende. Omdat de zienswijze binnen de termijn van terinzagelegging is ontvangen en de heer Pohl belanghebbende is, is hij ontvankelijk. Het e-mailbericht van de heer Pohl bevat naast een zienswijze nog enkele vragen. In deze nota van beantwoording wordt de zienswijze behandeld. De overige vragen worden separaat behandeld, waarna de heer Pohl daarvan schriftelijk bericht ontvangt; 2. één reactie afkomstig van de heer mr. E.W.A. Kweldam, wonende aan de Zuiddijk 12 te Maassluis. De reactie, waarvan niet duidelijk is of zij als zienswijze kwalificeert, is op 28 september 2011, dus buiten de termijn van terinzagelegging ontvangen. De heer Kweldam is dus niet ontvankelijk. Behandeling van de reactie van de heer Kweldam vindt dan ook hier niet plaats. Er blijft dus één te behandelen zienswijze over, te weten die van 30 augustus 2011. [...] Terinzagelegging van het ontwerp van de Model AV 2012 heeft aanleiding gegeven het ontwerp als volgt aan te passen: In de artikelen 9.4, 11.4 en 14.6 wordt toegevoegd dat het om Nederlandse tienjarige staatsobligaties gaat. Meer aanpassingen van het ontwerp van de Model AV 2012 zijn er niet. [einde citaat] De derde reactie is op 17 oktober 2011 ontvangen, dus ver na afloop van de termijn van terinzagelegging. Deze reactie is afkomstig van de heer mr. P. Hoogenraad, advocaat te Maassluis, namens de Vereniging van Erfpachters van het Hoogheemraadschap Delfland te 's-Gravenzande, gevestigd te 's-Gravenzande, en behelst een verzoek om met de vereniging in overleg te treden. JOVG neemt met de vereniging contact op om de Model AV 2012 toe te lichten.
6
15.
Bijlagen
1. Ontwerp Model AV 2012; 2. Model AV 1995 waarin de wijzigingen zichtbaar zijn; 3. Nota van beantwoording zienswijzen op ontwerp Model AV 2012.
7
Kenmerk VV:
973546
Vergaderdatum:
15 december 2011
Beleidsveld:
Vastgoed
Agendapunt:
04.02
De Verenigde Vergadering van Delfland, gelezen het voorstel van dijkgraaf en hoogheemraden van 15 december 2011, kenmerk 24694; gelezen het positieve/negatieve advies van de commissie Bestuur, Organisatie en Bedrijfsvoering; overwegende dat 1. het wenselijk is dat een beter evenwicht wordt bereikt tussen opbrengsten en beheerslasten van door Delfland in erfpacht uitgegeven percelen en dat de erfpachtvoorwaarden marktconform zijn; 2. het wenselijk is dat de koopbereidheid bij de erfpachters wordt verhoogd, zodat verkoop, mits daarbij geen strijdigheid bestaat met het op dat moment geldende grondbeleid, wordt bevorderd; 3. het wenselijk is dat de beheerslasten van de erfpachtcontracten worden verlaagd; 4. dit kan worden bereikt door nieuwe erfpachtvoorwaarden vast te stellen met daarin een ander uitgangspunt voor de vaststelling van de hoogte van het canonpercentage en dus van de hoogte van de erfpachtcanon; Gelet op: artikel 77 van de Waterschapswet; Besluit: I. II.
Vast te stellen de Nota van beantwoording zienswijzen op ontwerp Model AV 2012. Vast te stellen de gewijzigde "Algemene voorwaarden voor de uitgifte van onroerende zaken in erfpacht 2012" ("Model AV 2012").
Aldus besloten in de openbare vergadering van 15 december 2011. De Verenigde Vergadering voornoemd, de Secretaris,
de Voorzitter,
mr. drs. P.I.M. van den Wijngaart
mr. M.A.P. van Haersma Buma
8
