EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 34/2015
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby) Předmět ocenění:
Bytová jednotka - byt
ocenění stávajícího stavu
Název nemovitosti: Byt 3+1. Bytová jednotka číslo: v bytovém domě č.p.: 961/4 961 na pozemku parc. č. s pozemky: st. 1148 st. 1148 včetně spoluvlastnického podílu: 596 / 41 782 na společných částech domu a pozemku Katastrální území: LV č.: Nová Ulice 9259, 7527 Kraj: Okres: Olomoucký Olomouc Obec: Část obce: Olomouc Nová Ulice Ulice: Číslo orientační: 17 PSČ: 77900 Foerstrova
Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
SJM, Skopalík Josef a Nezhybová Martina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Josef Skopalík, Foerstrova 961 / 17, 77900 Olomouc Martina Nezhybová, Chválkovická 158 / 104, 77900 Olomouc SJM, Skopalík Josef a Nezhybová Martina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Josef Skopalík, Foerstrova 961 / 17, 77900 Olomouc Martina Nezhybová, Chválkovická 158 / 104, 77900 Olomouc
Objednatel:
Eurodražby
Adresa:
Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8
ÚČEL OCENĚNÍ:
tel.: 800900490
Pro dražbu. (ocenění stávajícího stavu)
Obvyklé ceny
Stav ke dni / Prohlídka: 27.10.2015 / 27.10.2015
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
1 170 000 Kč
Vypracoval:
Ing. František Hás
tel.: 604529836
Adresa: Datum:
Měrovice nad Hanou 137 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 5.11.2015
e-mail:
[email protected] ......................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 4 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:
Olomoucký Nová Ulice
Obec, část obce: Ulice:
Bytová jednotka Dispozice jednotky: Podlaží: Orientace: Vytápění: Podlahová plocha: Započitatelná plocha: Garáž v objektu (počet stání): Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost: Technický stav jednotky: Rekonstrukce jednotky celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce jednotky:
Olomouc, Nová Ulice Foerstrova
99 489 961
Počet obyvatel: Číslo popisné:
stávající stav 3+1 1. NP V dálkové (zdroj mimo budovu) 2 63,10 m 2 61,35 m ne 46 54 46,00 % 100,00 % dobře udržovaná celková dílčí 2007 soc. zařízení kuch. linka podlahy okna
Budova Počet podlaží PP / NP Počet bytových / nebytových jednotek Výtah Konstrukce budovy Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: Celková výměra pozemku: Energetický průkaz stavby: Technický stav: Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce stavby:
0 / 13 77 / 0 ano ne montovaná (panelová, betonová) st. 1148 2 500 m dobře udržovaná celková 2012 střecha fasáda, zateplení
dílčí okna, dveře
ostatní
Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Prodejnost nemovitosti: Přípojky: voda kanalizace plyn elektro Příjezd: zpevněná komunikace
autobus silnice II.,III.tř nákupní zóna
ostatní
telefon / dat. síť
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena
1 170 000 Kč 0 Kč 596 322 Kč 1 170 000 Kč
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Olomouc je významné krajské a statutární město regionu s úplnou infrastrukturou. Umístění oceňované nemovitosti: Obytná budova postavená mezi podobnými obytnými budovami na ulici Foerstrova v blízkosti supermarketu Albert a Billa. Příjezd na parkoviště u domu je z ulice Dobnerova. Prostředí průměrné pro bydlení. Budova je přístupná po městských pozemcích. Lokalita má dobrou polohu pro blízký nájezd na obchvat Olomouce i pro snadný dosah centra města a není v záplavové oblasti. Nevýhodou je rušná doprava na hlavní třídě Foerstrova.
-2-
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Panelový bytový dům postaven v r.1969. Dům byl revitalizován v r.2007. Výtahy v domě jsou 2 a byly postupně obnovovány v r.2009 a v r.2012. Dům je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, vodovod, kanalizace, sdělovací technika, CZT. Byt 3+1 je ve zvýšeném přízemí. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, WC, koupelna, 3 pokoje, lodžie, kóje. Tech. vybavení bytu: plynový sporák, ústřední topení a TUV je napojena na CZT. Orientace oken převažuje na východ.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 13
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
okna
Počet bytových/nebytových jednotek: 77 / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo 263/5 podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 263/5
Druh pozemku ostatní plocha
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Stat.město Olomouc/ostatní komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné -3-
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO ANO
Popis rizika Reálná břemena a služebnosti neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.9259 pro k.ú.Nová ulice ze dne 22.4.2015 je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Věcné břemeno užívání-vedení inž. sítí Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
Vlastníci SJM
CZ071 Olomoucký 500496 Olomouc Foerstrova
Okres: Katastrální území: č.o.:
Skopalík Josef a Nezhybová Martina Josef Skopalík Martina Nezhybová
Stavby na LV 7527 část obce Nová Ulice
CZ0712 Olomouc 710717 Nová Ulice 17
Foerstrova 961 / 17, 77900 Olomouc Chválkovická 158 / 104, 77900 Olomouc
Bytový dům
stavba je součástí pozemku NE
č.p. 961
na pozemku p.č. st. 1148
Jednotky na LV 9259 Pozemky na LV 7527 st. 1148
Číslo jednotky: 961/4
Stavební parcela
Spoluvlastnický podíl: 596 / 41 782
Parcela KN
500 m
Podíl 1/1
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Panelový bytový dům postaven v r.1969. Dům byl revitalizován v r.2007. Výtahy v domě jsou 2 a byly postupně obnovovány v r.2009 a v r.2012. Dům je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, vodovod, kanalizace, sdělovací technika, CZT. Byt 3+1 je ve zvýšeném přízemí. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, WC, koupelna, 3 pokoje, lodžie, kóje. Tech. vybavení bytu: plynový sporák, ústřední topení a TUV je napojena na CZT. Orientace oken převažuje na východ.
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry pokoj byt pokoj byt pokoj byt kuchyň byt chodba byt WC byt koupelna byt lodžie zasklená byt komora byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 15,60 m2 11,60 m2 8,10 m2 12,10 m2 9,10 m2 0,90 m2 2,20 m2 2,00 m2 1,50 m2 63,10 m2
-4-
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 15,60 m2 11,60 m2 8,10 m2 12,10 m2 9,10 m2 0,90 m2 2,20 m2 1,00 m2 0,75 m2 61,35 m2
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
deskové izolované panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá živičné pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem prosklené chybí plastová PVC ústřední z CZT světelná bleskosvod ocelové trubky litinové rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana 2xosobní výtah běžné digestoře a odvětrání instalační šachty, koupelny, WC
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
63 61,35 18 000 100,00 1 104 300 46 54 46,00 596 322
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Rovinný pozemek přístupný z veřejné komunikace a je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 1148
Výměra [m2] 500 500
Spoluvlastnický podíl 596 / 41 782
Výpočet porovnávací hodnoty Panelový bytový dům postaven v r.1969. Dům byl revitalizován v r.2007. Výtahy v domě jsou 2 a byly postupně obnovovány v r.2009 a v r.2012. Dům je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, vodovod, kanalizace, sdělovací technika, CZT. Byt 3+1 je ve zvýšeném přízemí. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, WC, koupelna, 3 pokoje, lodžie, kóje. Tech. vybavení bytu: plynový sporák, ústřední topení a TUV je napojena na CZT. Orientace oken převažuje na východ. Technický stav: V současné době byt neobýván a neudržován. Pro neplacení spotřeby plynu je odmontován plynoměr.
-5-
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt 3+1
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový Kc Kč/m2
Janského. Olomouc
Prodej bytu 3+1, ul. Janského, Olomouc – Povel. Jedná se o panelový byt, který má k dispozici tři lodžie z toho jedna lodžie je zasklená. Podlahová plocha bytu činí 63,2 m2 + 12,9 m2 lodžie. V bytě plastová okna, částečná modernizace kuchyně + koupelny (sprchový kout), původní bytové jádro, neprůchozí pokoje. Byt se nachází v 7. nadzemním podlaží z celkových 14.NP. Byt má k dispozici sklep. Celý dům je zateplený, nové výtahy (nákladní + osobní). Klidné místo s velmi dobrou občanskou vybaveností v okolí domu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Lokalita - Podobná. koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení Horší-1.NP. - koeficient 0,95; Celkový stav - Horší. - koeficient 0,97; Vliv pozemku Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita -
Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Horší-1.NP.; Celkový stav - Horší.; Vliv pozemku - Podobný.;
Panel
63,00
7.NP
3+1
1 450 000
23 016
Byt 3+1
0,83
19 103
Trnkova, Olomouc
Prodej panelového bytu 3+1 s lodžií, ul. Trnkova, Olomouc – Nové Sady. Podlahová plocha bytu činí 68 m2, nachází se v 5. patře z celkových 7 v kompletně zrevitalizovaném domě s výtahem, k bytu náleží sklepní kóje. V bytě jsou plastová okna, proběhla modernizace podlah v obytných místnostech, interiérových dveří, omítek v obývacím pokoji. Bytové jádro je umakartové, koupelna s vanou a WC zvlášť. K nastěhování ihned. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Lokalita - Podobná. koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení Horší-1.NP. - koeficient 0,95; Celkový stav - Horší. - koeficient 0,97; Vliv pozemku Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita -
Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Horší-1.NP.; Celkový stav - Horší.; Vliv pozemku - Podobný.;
Panel
68,00
5.NP
3+1
1 550 000
22 794
Byt 3+1
0,83
18 919
Werichova, Olomouc-Nové Sady
Prodej panelového bytu 3+1, 70m2, ve 4.patře bytového domu na ulici Werichova 17 v Olomouci. Plastová okna, nový výtah, nová koupelna, balkon. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Lokalita - Podobná. koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobmá. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení Horší-1.NP. - koeficient 0,95; Celkový stav - Horší. - koeficient 0,95; Vliv pozemku Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Horší-1.NP.; Celkový stav - Horší.; Vliv pozemku - Podobný.;
Panel
70,00
Variační koeficient před úpravami: Započítatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
4.NP
3+1
1 690 000
2,53 %
24 143
Variační koeficient po úpravách: 61,35 m2 18 919 Kč/m2 Minimální cena: 19 193 Kč/m2 Průměrná cena: 19 556 Kč/m2 Maximální cena: 19 071 Kč/m2 Porovnávací hodnota: -6-
0,81
19 556 1,39 % 1 160 681 Kč 1 177 491 Kč 1 199 761 Kč 1 170 000 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé: Na základě zjištěných silných a slabých stránek oceňované nemovitosti a s ohledem na porovnávací hodnotu stanovuji stávající obvyklou cenu nemovitosti na 1 170 000,-Kč.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Obvyklá cena
Současný stav 1 170 000 Kč 1 170 000 Kč
Silné stránky nemovitosti - byt. dům je průběžně udržován a je po revitalizaci - byt. dům je napojen na IS v rozsahu: elektřina, veř. vodovod, veř. kanalizace s ČOV, zemní plyn a CZT (topení i teplá voda) - možnost parkování na parkovišti v ulici Dobnerova s menším silničním provozem neboť se jedná o boční ulici - dobrá poloha pro blízký nájezd na obchvat Olomouce i pro snadný dosah centra města - v místě jsou 2 supermarkety, pošta a ordinace s lékárnou
Slabé stránky nemovitosti - byt v současné době neudržovaný a je odpojen od přívodu zemního plynu - rušná doprava na hlavní třídě Foerstrova - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.9259 pro k.ú.Nová ulice ze dne 22.4.2015
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
1 170 000Kč 0Kč 0Kč 1 170 000Kč 2 61,35m 2 19 071Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.9259 ze dne 22.4.2015-str.1. Snímek katastrální mapy ze dne 4.11.2015. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
-7-
počet stran A4 v příloze 1 1 1 1
Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku.
Certifikát odhadce Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. nemovitostí QON: Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
Z NALE C K Á D O LO Ž KA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 34/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.34/2015. Otisk kulaté pečetě
Podpis znalce
-8-
Fotodokumentace ze dne 27.10.2015.
Koupelna.
Kuchyně.
Jídelna.
Pokoj.
Pokoj.
Chodba.
-9-
