EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 22/2015
Odhad obvyklé ceny nemovitosti
Předmět ocenění:
Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
138 7
Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
součást pozemku p.č.
7
LV č.: 134 Okres: Kroměříž Část obce: Skaštice PSČ: 76701 Číslo orientační:
Skaštice Zlínský Skaštice
Zdeňka Hrbeková, Kojetínská 2662/82, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Soňa Zavřelová, Švabinského nábřeží 1474/11, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zdeňka Hrbeková, Kojetínská 2662/82, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Soňa Zavřelová, Švabinského nábřeží 1474/11, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
Objednatel:
Eurodražby.CZ a.s.
Adresa:
Čimická, 18100 Praha 8
ÚČEL OCENĚNÍ:
ocenění stávajícího stavu
tel.: 800900490
Pro dražbu. (ocenění stávajícího stavu)
Obvyklé ceny
Stav ke dni / Prohlídka:
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
500 000 Kč
22.7.2015 / 22.7.2015
Pozn.:
Vypracoval:
Ing. František Hás
tel.: 604529836
Adresa: Datum:
Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 1.8.2015
e-mail:
[email protected] ......................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 5 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:
Zlínský Skaštice
Obec, část obce: Ulice:
Rodinný dům Počet podlaží PP/NP/Podkroví Počet bytových jednotek / typy Garáže v objektu / počet stání: Zastavěná plocha 1NP: Obestavěný prostor: Jednotková cena: Celková výměra pozemku: Započitatelná plocha Podlahová plocha – obytná/nebytová část Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost: Technický stav stavby: Energetický průkaz stavby: Vytápění: Typ konstrukce domu: Forma užívání: Rekonstrukce celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce:
Skaštice, Skaštice
Počet obyvatel: Číslo popisné:
stávající stav 0/2/NE 1 ano
4+1 2
68 m 3 447 m 3 4 200 Kč/m 2 328 m 2 86,21 m 2 2 89,70 m 0,00 m 65 20 76,47 % 100,00 % neudržovaná k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - tuhá paliva zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) bydlení celková dílčí 2000 střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní
Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Prodejnost nemovitosti: Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
500 000 Kč 500 000 Kč 98 400 Kč
-2-
379 138
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Skaštice je začleněna územně pod okres Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kroměříž. Obec Skaštice se rozkládá asi čtyři kilometry severovýchodně od Kroměříže. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt dle platného MLO 379 obyvatel. V obci je mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále je v obci obecní úřad, kostel, ordinace praktického lékaře. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Veřejná doprava je zajištěna autobusem. Nejbližší nájezd na dálnici D1 je u Kroměříže ve vzdálenosti ca 2km. Poloha oceňované nemovitosti: Rodinný dům se nachází na návsi v blízkosti kostela a místního obchodu v zástavbě rod. domů. V místě je možnost napojení na všechny inž. sítě.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Samostatně stojící zděný rodinný dům s obytným přízemím a 1.patrem. Střecha sedlová s valbou a s taškou pálenou. RD je napojen na inž. sítě v rozsahu - elektřina, veř. vodovodní řad, veř. kanalizace s ČOV. Dispozice RD: - přízemí: vstupní chodba, schodiště, WC, koupelna, kuchyň. obývací pokoj - 1.patro: chodba, 3 pokoje, terasa (balkon) Provedené rekonstrukce na RD: v r.2000 provedena rekonstrukce koupelny, WC, kuchyně s el. sporákem, nové ÚT s rozvodem z Cu potrubí a s kotlem na tuhá paliva, nová vnitřní el. instalace, plastová okna. Technický stav RD: RD jeví znaky statické poruchy, kterou je nutno řešit náročnější stavební opravou. El. boiler původně umístěn pod schodištěm je demontován. Příslušenství RD: uzavřený dvůr s vjezdem z ulice a se skladem.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1950 Dílčí rekonstrukce v r. 2000 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo 12 pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 12
Druh pozemku ostatní plocha
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Obec Skaštice/způsob využití-ostatní komunikace
-3-
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní
Rizika ostatní RIZIKO NE ANO
Popis rizika Nemovitost není pronajímána Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost
Popis ostatních rizik Rodinný dům jeví znaky statické poruchy, kterou je nutno řešit náročnější stavební opravou.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 134 Kraj: Obec: Ulice:
CZ072 Zlínský 588989 Skaštice
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0721 Kroměříž 748226 Skaštice
Vlastníci
Podíl
FO
Zdeňka Hrbeková
FO
Soňa Zavřelová
Stavby
Kojetínská 2662/82, 76701 Kroměříž Švabinského nábřeží 1474/11, 76701 Kroměříž
část obce Skaštice 7
Pozemková parcela
Parcela KN
328 m
-4-
1/2
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 138
Pozemky
1/2
na pozemku p.č. 7 2
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Samostatně stojící zděný rodinný dům s obytným přízemím a 1.patrem. Střecha sedlová s valbou a s taškou pálenou. RD je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v obci. Dispozice RD: - přízemí: vstupní chodba, schodiště, WC, koupelna, kuchyň. obývací pokoj - 1.patro: chodba, 3 pokoje, terasa (balkon) Provedené rekonstrukce na RD: v r.2000 provedena rekonstrukce koupelny, WC, kuchyně s el. sporákem, nové ÚT s rozvodem z Cu potrubí a s kotlem na tuhá paliva, nová vnitřní el. instalace, plastová okna. Technický stav RD: RD jeví znaky statické poruchy, kterou je nutno řešit náročnější stavební opravou. El. boiler původně umístěn pod schodištěm je demontován. Kotel na tuhá paliva pro ÚT se nachází rovněž pod schodištěm.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží přízemí 1.patro
Zastavěná plocha 68,00 m2 60,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti přízemí kuchyň obývací pokoj WC chodba koupelna schodiště přízemí - celkem 1.patro pokoj chodba pokoj pokoj terasa 1.patro - celkem
Podlahová plocha
Započitatelná plocha podlaží 45,90 m2 40,32 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
9,90 m2 14,81 m2 2,44 m2 7,53 m2 3,30 m2 7,92 m2 45,90 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
9,90m2 14,81m2 2,44m2 7,53m2 3,30m2 7,92m2 45,90 m2
6,48 m2 2,42 m2 14,40 m2 13,53 m2 6,97 m2 43,80 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
6,48m2 2,42m2 14,40m2 13,53m2 3,49m2 40,32 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název přízemí (68)*(3,00) 1.patro (60)*(3,00) podstřešní prostor 60*0,5*3-1/3*3,5*3*7,8 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady
betonové pasy zděné s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady -5-
Obestavěný prostor 204,00 m3 180,00 m3 62,70 m3 446,70 m3
Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře plastová parkety, PVC, textilie keramická dlažba ústřední topení s kotlem na tuhá paliva světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda el. bojler zemní plyn plastové potrubí elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků %
68 446,70 4 200 100,00 1 876 140 65 20 76,47
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinný a přístupný z návsi ze zpevněné komunikace. Pozemek je uzavřený oplocením. Na stavebním pozemku se nachází rodinný dům čp.138 a zděný sklad s pultovou střechou. Přípojky od IS jsou provedeny.
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků -2
V lokalitě jednotková nabídková cena pozemků k zastavění osciluje kolem cenové hladiny 300Kčm .
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
7
Výměra m2 328 328
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 300 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 98 400 98 400
Výpočet porovnávací hodnoty Samostatně stojící zděný rodinný dům s obytným přízemím a 1.patrem. Střecha sedlová s valbou a s taškou pálenou. RD je napojen na inž. sítě v rozsahu - elektřina, veř. vodovodní řad, veř. kanalizace s ČOV. Dispozice RD: - přízemí: vstupní chodba, schodiště, WC, koupelna, kuchyň. obývací pokoj - 1.patro: chodba, 3 pokoje, terasa (balkon) Provedené rekonstrukce na RD: v r.2000 provedena rekonstrukce koupelny, WC, kuchyně s el. sporákem, nové ÚT s rozvodem z Cu potrubí a s kotlem na tuhá paliva, nová vnitřní el. instalace, plastová okna. Technický stav RD: RD jeví znaky statické poruchy, kterou je nutno řešit náročnější stavební opravou. El. boiler původně umístěn pod schodištěm je demontován. Příslušenství RD: uzavřený dvůr s vjezdem z ulice a se skladem.
-6-
Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
Tučapy-Holešov. 111,00 503 4+1 960 000 8 649 0,72 RD 4+1, Rodinný dům je nepodsklepený, řadový s obytným přízemím a podkrovím.
Upravená cena Foto Kč/m2 6 227
Střecha je šikmá s krytinou z pozinkovaného plechu z uliční strany a z eternitových šablon z dvorní strany. V domě je 1 byt o velikosti 4+1. Dům je napojen na elektrickou síť, na zemní plyn a na veřejný vodovod. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy na vyvážení. Dispozice RD: Přízemí: garáž 14.71m2, průchozí chodba 10,92m2, kuchyně 11,78m2, koupelna 3,46m2, obývací pokoj 17,96m2, pokoj 12,7m2, dvorní veranda 4,37m2, WC 1,5m2, schodiště do podkroví 7,82m2 2 2 2 Podkroví: pokoj 13,2m , pokoj 18,05m , chodba 8,95m , terasa nad dvorní verandou 2 4,37m Rodinný dům byl postaven tradičním způsobem ve 20-tých letech min.století a jeho rekonstrukce proběhla v r.1953. V roce 1987 byl napojen na veřejný vodovod a v roce 1996 byl plynofikován. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn. Ohřev teplé vody je prováděn v el. boileru umístěném v koupelně. Vnitřní zařízení domu je před modernizací. Rodinný dům má částečně zanedbanou údržbu. U domu je oplocená zahrada s ovocnými stromy, dvůr s dílnou a žumpou. K domu jsou zřízeny přípojky elektřiny, vodovodu a zemního plynu.
Hodnocení: Celkový stav - Horší. - koeficient 0,80; Vliv pozemku - Menší pozemek. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový stav - Horší.; Vliv pozemku - Menší pozemek.; Roštění 100,00 2 317 1 155 000 11 550 0,54 RD 3+1, Prodej řadového rodinného domu 3+1 v obci Roštění u Holešova s průjezdem a
6 237
zahradou. Dům je přízemní, napojený na obecní vodu, plyn a elektřinu. Dům je udržovaný a ihned obyvatelný. Topení je řešeno plynovými přímotopy. V obci je částečná občanská vybavenost (školka, škola, smíšené zboží, obecní knihovna, sportovní areál, autoservis, farnost). Roštění je vzdáleno od Holešova 7 km.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,85; Celkový stav - Lepší. koeficient 0,80; Vliv pozemku - Menší. - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Celkový stav - Lepší.; Vliv pozemku - Menší.;
Roštění 90,00 201 3+kk 580 000 6 444 0,85 RD 3+kk, K prodeji nabízíme rodinný dům o velikosti 3+kk ve stavu nedokončené
5 477
rekonstrukce. Dvě místnosti jsou obyvatelné, jedna místnost nedokončená. Nově vybudovány sítě, elektřina, voda a kanalizace, sádrokartonové stropy. Funkční nedokončená koupelna a WC. Dům má uzavřený dvorek, dispozicí i velikostí je vhodný jak k trvalému bydlení tak k rekreaci. Celková plocha pozemku 206 m2.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Variační koeficient před úpravami: Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
23,54 %
Variační koeficient po úpravách: 86,21 m2 5 477Kč/m2 Minimální cena: 2 5 980 Kč/m Průměrná cena: 6 237 Kč/m2 Maximální cena: 5 800 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
-7-
5,95 % 472 172 Kč 515 536 Kč 537 692 Kč 500 000 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí: Na základě zjištěných skutečností a porovnávací hodnoty stanovuji stávající obvyklou cenu nemovitosti na 500 000,-Kč.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 500 000 Kč 500 000 Kč 98 400 Kč
Silné stránky nemovitosti - V RD byt 4+1 se soc. zařízením - dostatečné zázemí rod.domu je tvořeno uzavřeným dvorem se skladem - RD je napojen na veřejný vodovod, na veřejnou el.síť, na veř. řad zemního plynu a na veř. kanalizaci - snadný přístup k nemovitosti z ulice - lokalita s nájezdem na dálniční síť do 2km a v blízkosti města Kroměříž
Slabé stránky nemovitosti - jedná se o lokalitu s vesnickým stylem bydlení kde za vzděláním, kulturou a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních měst - tech. stav rodinného domu je negativně ovlivněn jeho statickou poruchou a je tak před nákladnou opravou - jedná se o nemovitost s komplikovanými právními vztahy plynoucí z omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.134 pro k.ú.Skaštice ze dne 19.5.2015
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
5,00 %
500 000Kč 0Kč 25 000Kč 98 400Kč 376 600Kč 2 86,21m 2 4 368Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.134 ze dne 19.5.2015, str.1. Snímek katastrální mapy ze dne 21.7.2015. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.476/2015-A ze dne 2.7.2015.
-8-
počet stran A4 v příloze 1 1 1 1 1
Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku.
Certifikát odhadce Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. nemovitostí QON: Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 22/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 22/2015. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-9-
Fotodokumentace ze dne 22.7.2015.
Kuchyně.
WC.
Koupelna.
Obývací pokoj.
Pokoj v 1.patře.
Sklad ve dvorku.
- 10 -
