ZNALECKÝ
POSUDEK
. 2106/136-1/2009 STANOVENÍ CENY OBVYK LÉ
pro Exeku ní ú ad Praha 2 NEMOVITOST
Bytová jednotka . 1042/4 s podílem ve výši 2042/10000 na spole ných ástech domu p.1042 a pozemku – zast.plocha a nádvo í par. . st.1224/1.
Adresa nemovitosti:
F.L.V ka p. 1042, Šumperk, 787 01 Šumperk 1
Katastrální údaje
Katastrální ú ad pro Olomoucký kraj , Katastrální pracovišt Šumperk – LV . 5948 a 3409 pro obec a k.ú Šumperk
ehled vlastník :
el ocen ní:
Anna Šeflová, Krátká 441, 788 13 Viký ovice, 788 13 Viký ovice
K provedení exekuce prodejem nemovitostí 132 EX 814/09-20/Ku
el exekuce:
Vymožení úhrady oprávn nému zaplatit pohledávku.
Objednatel ocen ní: Zhotovitel:
Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a, 147 00 Praha 4 ing. Zden k Langpaul, Štoky 264, PS 582 53 775 708 180 e-mail:
[email protected]
569 459 279,
Datum místního šet ení:
13.11.2009
Datum zpracování:
1/16
10.12. 2009
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
Stavebn technický stav:
Po et podlaží budovy:
BJ . 1042/4
Celkový stavebn technický stav – vým na oken. žná údržba.
4 z toho PP: podlaží typ 1+1 1 NP
1
z toho nadzem.:
Plocha m2
42,213
balkon 0
Konstrukce:
zd ná
Využití:
Rodinné bydlení
Poloha:
byt
3 da
7,16
sklep 10,33
5 suma 59,72
ístupná ze zpevn né komunikace.
ípojky:
NN, voda , kanalizace, plyn nezjišt no
Rizika nemovitosti: Vklad investic do nemovitosti: Prodejnost:
Nová okna plast Prodejnost b žná.
SOUHRN OCEN NÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
I.
- Cena dle cenového p edpisu vyhl. 456/2008 Sb., Administrativní Porovnávací
237 720,- K
V cná cena
87 070,- K 0,- K
II. - Výnosová metoda III. - Srovnávací metoda
361 640,- K
IV. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota
280 000,- K
Komentá ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Bytová jednotka . 1042/4 s podílem ve výši 2042/10000 na spole ných ástech domu p.1042 a pozemku – zast.plocha a nádvo í par. . st.1224/1 v ul. F.L.V ka v obci a k.ú. Šumperk. Na nemovitosti – bytové jednotce .1042/4 vázne v cné b emeno bytu pro paní Hájkovou Annu, zapsané v katastru nemovitostí na LV . 5948 vkladem na základ darovací smlouvy a cného b emene. Povinná reagovala na výzvu. V den prohlídky bez možnosti vstoupit do p edm tné nemovitosti. Ocen no na základ porovnání nemovitostí v regionu, bez možnosti zam ení a prohlídky p i osobní návšt . Vým ra bytu zjišt na ze Smlouvy o p evodu vlastnictví jednotky.
2/16
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Bytová jednotka .1042/4 F.L.V ka 1042 787 01 Šumperk Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Šumperk Katastrální území: Šumperk Po et obyvatel: 27 946 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) : 400,- K /m2
2. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 13.11.2009 za p ítomnosti BEZ.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN LV . 5948 a 3409 pro obec a k.ú Šumperk Smlouvy o p evodu vlastnictví jednotky Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Exeku ní p íkaz Usnesení o ustanovení znalce
4. Vlastnické a eviden ní údaje LV . 5948 Šeflová Anna , Krátká 441, 788 13 Viký ovice LV . 3409 2042/10000 - Šeflová Anna , Krátká 441, 788 13 Viký ovice
5. Celkový popis nemovitosti
Charakteristika sto Šumperk se rozkládá v malebném údolí eky Desné, chrán né od severu sta: masívem jesenických h eben . M sto je správním, politickým a hospodá ským centrem severozápadní Moravy. M sto leží na 50° severní zem pisné ší ky a na 17° východní zem pisné délky. M sto Šumperk je jednou ze vstupních bran poho í Jeseníky, které je len no na Hrubý a Nízký Jeseník. Šumperk je právem ozna ován za „Bránu Jeseník “, protože leží na k ižovatce cest, které vedou k nejvýznamn jším horským výchozím základnám - Sk ítku, ervenohorskému sedlu, Ramzové a také k úpatí masivu Kralického Sn žníku. Sportovnímu vyžití slouží zejména krytý plavecký bazén a venkovní koupališt , zimní stadion, sportovní st elnice, minigolf, tenisový areál s krytou halou, Tyrš v stadion s h išti na fotbal a další mí ové hry. V areálu stadionu je moderní b žecká dráha, sportovní hala, futsalové h išt a kuželna.
3/16
Historie Šumperk byl založen ve 13. stol. jako správní centrum oblasti, kde se t žily drahé kovy. Postupn se jeho ekonomická síla za ala opírat o emesla, zejména textilní výrobu. M sto bylo královským majetkem, asto však zastavovaným nejp edn jším šlechtickým rod m. Textilní pr mysl p inesl m stu v 19. stol. neoby ejný rozkv t. Na moderní podob m sta se od 2. poloviny 19. století podíleli p ední víde ští architekti, jejichž díla nalezneme v nejr zn jších ástech m sta. Pro svou výstavnost bylo tehdy m sto nazýváno "Malou Vídní". Po druhé sv tové válce došlo k odsunu meckých obyvatel m sta, kte í zde tvo ili drtivou v tšinu. Po krátké stagnaci se sto dále rozvíjelo a dnešních 28 tisíc obyvatel znamená tak ka dvojnásobný stav proti roku 1938. Jednou z nejd ležit jších historických památek m sta je bývalý klášterní kostel Zv stování Panny Marie. Jeho celková rekonstrukce probíhala v letech 1990 až 2005 a dnes je tento objekt pýchou m sta. K nejvýznamn jším šumperským památkám pat í také tzv. Geschader v d m, kostel sv. Jana K titele, kostelík sv. Barbory, zbytky stských hradeb. Poloha nemovitosti: Nemovitost pronajatá:
V lokalit bytových dom a nízkopodlažních rodinných dom . Na nemovitosti vázne v cné b emeno dožití osoby registrované v KN.
Rizika nemovitosti:
Nemovitost se nenachází v rizikové poloze.
Napojení na inž. sít :
Napojen na ve ejnou vodovodní sí , na ve ejnou kanalizaci , NN a plyn.
Základní popis: Druh stavby: Dokumentace: Zp sob užívání: Popis tech. stavu: Údaje o stá í a proved. rekonstruk. Trvalé prosty
Bytová jednotka na 1PP. sestávající z p edsín , koupelny, WC, , dvou pokoj a sklepa.. Z celkového vzhledu obytného domu po zateplení a nové venkovní omítce. Zd ná stavba. Ne Rodinné bydlení
Pozemky
žné opot ebení stá í min 80 rok . Nezjišt n, zanedbaná údržba Nevyskytují se Zast.pl. a nádvo í par. 1224/1 – o celkové vým e 128 m2 Obvyklá cena 1100 - 1500 K /m2, CENA celkem .....................................1 530 000,- K podíl 2042/10000 z podílu na bytu ............................... 31370,- K
6. Obsah posudku a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Bytová jednotka .1042/4 b) Pozemky b1) Pozemky c) V cná b emena c1) V cné b emeno
4/16
B. Odhad Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky . 456/2008 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka .1042/4 - § 25 Zd ný obytný d m, vybavení ve standardu, vytáp ní lokální WAF, okna plast. Stá í 80 rok Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 19):
Bytový prostor Šumperk 80 rok 16 104,- K /m2
Podlahové plochy bytu: edsí : koupelna: WC: kuchy : pokoj: Podlahová plocha bytu: =
= = = = = 42,23 m2
Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti: da: Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti - celkem:
= =
7,16 m2 7,16 m2
Podlahové plochy prostor se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklep : sklep: Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklep - celkem:
= =
10,33 m2 10,33 m2
= = = =
42,23 m2 0,72 m2 8,26 m2 51,21 m2
Zapo ítaná podlahová plocha bytu: Zapo ítaná podlahová plocha sklep a p d, ne místnosti: Zapo ítaná podlahová plocha místností sklep : Podlahové plochy - celkem:
2
7,16 m * 0,10 10,33 m2 * 0,80
3,60 m2 1,74 m2 1,22 m2 14,49 m2 21,18 m2
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku
1. Typ stavby - Budova - zd ná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Spole né ásti domu - Kolárna, ko árkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. P íslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umíst ní bytu v dom - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke sv tovým stranám - Ostatní sv tové strany áste ný výhled 6. Základní p íslušenství bytu - P íslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytáp ní bytu - Lokální na elekt inu nebo plyn
5/16
.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
III II
0,00 -0,01
II
-0,02
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebn - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (p edpoklad provedení menších stavebních úprav)
III III
0,00 0,85
Koeficient pro stá í 80 let: 0,70 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,70 = 0,637 i=1
Index polohy: Název znaku
.
1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastav ném území 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení 4. Ve ejná doprava - dobrá dostupnost centra m sta, dobré parkovací možnosti 5. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 6. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 7. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv
Pi
III II III IV
0,00 0,00 0,00 0,03
II III II
0,00 0,00 0,00
7
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,030 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - V cné b emeno doživotního užívání
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,637 * 1,030 * 0,900 = 0,590 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 16 104,- K /m2 * 0,590 = 9 501,36 K /m2 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * PP = 9 501,36 K /m2 * 51,21 m2 = 486 564,65 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem =
486 564,65 K
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjišt ná cena pozemku: 228 994,19 K Spoluvlastnický podíl: 2 042 / 10 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 228 994,19 K * 2 042 / 10 000 =
+
46 760,61 K
Bytová jednotka .1042/4 - zjišt ná cena
=
533 325,26 K
6/16
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32
Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 128,00
Zast.plocha a nádvo í st. 1224/1 Sou et Úprava ceny – p íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [K /m2] 400,00
Cena [K ] 51 200,51 200,-
125 % 125 %
+
64 000,115 200,-
10 % 10 %
+
11 520,126 720,0,8480 2,1310 228 994,19
Pozemky - zjišt ná cena
* *
=
228 994,19 K
c) V cná b emena c1) V cné b emeno Výše nájemného ur ena z nabídek RK a M Ú, která se pohybuje od 660 do 800,- K /m2/rok mimo centra. pro výpo et VB ur eno 700,-K /m2/rok. Ocen ní práv odpovídajících v cným b emen m dle § 18 zákona . 151/97 Sb.: Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané z nájmu. Ocen ní se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ro ního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ro ního užitku ze smlouvy, z výsledk ízení o d dictví ani z rozhodnutí p íslušného orgánu. Obvyklé nájemné: Nájemné ur ené: Vým ra: 42,23 m2 Jednotková cena: 700,- K /m2/rok Obvyklé nájemné: 42,23 m2 * 700,- K /m2/rok = 29 561,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 100,00 % 29 561,- K /rok * 100,00 % = 29 561,- K Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 29 561,- K cné b emeno na dožití oprávn né osoby. 29 561,- K * 10 let = 295 610,- K Hodnota v cného b emene: cné b emeno váznoucí na nemovitosti snižuje hodnotu nemovitosti a proto se od hodnoty nemovitosti ode ítá. Ocen ní v cného b emene iní:
295 610,- K
-295 610,- K
7/16
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka .1042/4 b) V cné b emeno
= =
533 325,26 K -295 610,- K
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
237 715,26 K
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 iní
237 720,- K
slovy: dv st
icetsedmtisícsedmsetdvacet K
8/16
cná hodnota dle cenového p edpisu . 456/2008 Sb. Ocen ní byt a nebytových prostor nákladovým zp sobem 1) Bytová jednotka .1042/4 - § 13
Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Bytový i nebytový prostor v budov Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
K. domy vícebytové (netypové) zd ná 1122
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Byt.j. . 4: Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:
= =
42,23 m2 42,23 m2
Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti: da: Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti - celkem:
= =
7,16 m2 7,16 m2
Podlahové plochy se zkoseným stopem, místností sklep : sklep: Podlahové plochy se zkoseným stopem, místností sklep - celkem:
= =
10,33 m2 10,33 m2
= = = =
42,23 m2 0,72 m2 8,26 m2 51,21 m2
Zapo ítaná podlahová plocha jednotky: Zapo ítaná podlahová plocha sklep a p d, ne místnosti: Zapo ítaná podlahová plocha sklep : Podlahové plochy - celkem:
2
7,16 m * 0,10 10,33 m2 * 0,80
Výpo et koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení 1. Základy v etn zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, st echa: 5. Krytiny st ech: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Úprava vnit ních povrch : 8. Úprava vn jších povrch : 9. Vnit ní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dve e: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytáp ní: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnit ní vodovod: 19. Vnit ní kanalizace: 20. Vnit ní plynovod: 21. Oh ev vody:
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S
Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10
9/16
ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10
22. Vybavení kuchyní: 23. Vnit ní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Sou et upravených objemových podíl :
S S C C
1,80 3,80 1,30 5,60
100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 0,00 0,00
1,80 3,80 0,00 0,00 93,10
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9310
Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení
OP [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10
1. Základy: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, st echa: S 5. Krytiny st ech: S 6. Klempí ské konstrukce: S 7. Úprava vnit ních povrch : S 8. Úprava vn jších povrch : S 9. Vnit ní obklady S keramické: 10. Schody: S 3,00 3,20 11. Dve e: S 0,00 12. Vrata: X 13. Okna: S 5,40 3,10 14. Povrchy podlah: S 15. Vytáp ní: S 4,70 5,20 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 0,40 3,30 18. Vnit ní vodovod: S 19. Vnit ní kanalizace: S 3,20 20. Vnit ní plynovod: S 0,40 2,10 21. Oh ev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 3,80 23. Vnit ní hyg. vybavení: S 24. Výtahy: C 1,30 5,60 25. Ostatní: C 26. Instala ní pref. jádra: X 0,00 Sou et upravených objemových podíl :
ást [%] 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00
UP PP Stá í Živ. Opot . Opot . z [%] [%] ásti celku 6,00 6,44 80 175 45,71 2,9437 18,80 20,19 80 140 57,14 11,5366 8,20 8,81 80 140 57,14 5,0340 5,30 5,69 80 110 72,73 4,1383 2,40 2,58 40 60 66,67 1,7201 0,70 0,75 30 55 54,55 0,4091 6,90 7,41 40 65 61,54 4,5601 3,10 3,33 40 45 88,89 2,9600 2,10 2,26 40 40 100,00 2,2600 3,00 3,22 40 3,20 3,44 40 0,00 0,00 5,40 5,80 2 3,10 3,33 40 4,70 5,05 20 5,20 5,59 40 0,40 0,43 40 3,30 3,54 40 3,20 3,44 40 0,40 0,43 20 2,10 2,26 40 1,80 1,93 40 3,80 4,08 40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 93,10 Opot ebení:
140 65 65 47 35 40 40 40 45 35 40 40 45
28,57 61,54 0,00 3,08 85,11 57,14 100,00 100,00 100,00 88,89 57,14 100,00 100,00 88,89 0,00 0,00 0,00
0,9200 2,1170 0,0000 0,1786 2,8342 2,8856 5,5900 0,4300 3,5400 3,0578 0,2457 2,2600 1,9300 3,6267 0,0000 0,0000 0,0000 65,1775
Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 2): Koeficient konstrukce K1 (dle p íl. . 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm n cen staveb Ki (p íl. . 38):
= * * * *
9 630,- K /m2 0,9390 0,9310 1,0500 2,1310
Základní cena upravená
=
18 837,11 K /m2
=
964 648,40 K
Plná cena:
51,21 m2 * 18 837,11 K /m2
Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 65,1775 %
10/16
Úprava ceny za opot ebení
-
628 733,71 K
Bytová jednotka .1042/4 - zjišt ná cena bez podílu na p íslušenství
=
335 914,69 K
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na p íslušenství stavby a pozemku: Zjišt ná cena p íslušenství stavby a pozemku: 228 994,19 K Spoluvlastnický podíl: 2 042 / 10 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 228 994,19 K * 2 042 / 10 000 = +
46 760,61 K
Bytová jednotka .1042/4 - zjišt ná cena v etn podílu na p íslušenství
=
382 675,30 K
Bytová jednotka .1042/4 - cena po zaokrouhlení
=
382 680,- K
= =
382 680,- K -295 610,- K
Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a VB a) Bytová jednotka .1042/4 b) V cné b emeno Výsledná cena nemovitosti iní celkem
87 070,- K
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 iní
87 070,- K
11/16
Srovnávací metoda Popis porovnávaných objekt : Jednotka: podlahová plocha m2 Množství jednotek oce ované stavby: 42,23
Lokalita: Pod lesem, Šumperk, Šumperk, 787 01 Cena: 680 000 K za nemovitost Popis: Družstevní byt 1+1 v cihlovém bytovém dom v klidné lokalit m sta Šumperk. Prostorný byt o vým e 60 m2, z toho sklep iní 7 m2, je po áste né rekonstrukci ( plastová okna). Výhodou je možnost rekonstrukce dle vlastních p edstav. Vytáp ní plynové - WAF. V blízkosti domu je nákupní centrum. Žádaná lokalita m sta. Dispozice: 1+1 - Podlaží: 1 - Po et podlaží objektu: 2 - Vlastnictví: družstevní - Podlahová plocha: 53 m2 Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý
Lokalita: Temenická, Šumperk, 787 01 Cena: 795 000 K Popis: Prodej bytu 1+1 s balkonem v Šumperku blízko centra, kompletn opravený,nová kuchyn , linka, dve e z masívu, podlahy, koupelna, nová plastová okna i balkon. V opraveném dom , m s. náklady do 2 tis.K . Dispozice: 1+1 - Podlaží: 7 - Podzemní podlaží: 1 - Po et podlaží objektu: 7 - Vlastnictví: družstevní Podlahová plocha: 40 m2 - Typ budovy: panelová - Stav budovy: velmi dobrý
Lokalita: Balbínova, Šumperk, 787 01 Cena: 890 000 K Popis: Cihlový byt 1+1+kk v osobním vlastnictví v Šumperku. Byt je netradi rozmíst ný, je situován v 1.NP/3. D m se nachází nedaleko centra v klidné ásti m sta. Moderní pr chozí pokoj e. Nov zrekonstruovaná koupena s WC má sprchový kout. K bytu pat í nová kuchy ská linka v etn spot ebi . Podlahy jsou betonové s koberci. K bytu náleží šatna a komora. D m je celkov po rekonstrukci. Kvalitní moderní bydlení. Možnost stavebních úprav interiéru. Dispozice: 1+1 - Podlaží: 2 - Po et podlaží objektu: 4 - Vlastnictví: osobní - Podlahová plocha: 52 m2 - Typ
12/16
budovy: cihlová - Stav budovy: velmi dobrý
Lokalita: A. Kašpara, Šumperk, 787 01 Cena: 950 000 K Popis: Byt o vým e 50,18 m2 v OV blízko centra v Šumperku. Byt je situován v 1. NP. Nachází se ve stavu t sn p ed dokon ením rekonstrukce. Ve všech místnostech jsou provedeny podlahy nahrubo betonovým pot rem, jemné omítky, rozvody vody, odpady, rozvody elekt iny bez revizí a zapojení, nejsou osazeny zásuvky. V bytové jednotce není zabudováno sanitární za ízení. Jsou zde rozvody topení a stoupa ky. Okna jsou provedena s nát ry, zazd né zárubn bez vnit ních dve í. Vstupní dve e jsou osazeny, vnit ní dve e chybí. Sou ásti jednotky tvo í vnit ní rozvody vody, odpady, rozvody el. energie, plynu, vstupní dve e, okna a vnit ní omítky. Financování nemovitostí zajiš ujeme vlastním partnerem bez poplatku. Dispozice: 2+kk - Podlaží: 1 - Po et podlaží objektu: 3 - Vlastnictví: osobní - Podlahová plocha: 50 m2 - Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý - Telekomunikace: Telefon
Lokalita: Van urova, Šumperk, Šumperk, 787 01 Cena: 950 000 K Popis: Nabízíme k prodeji cihlový byt s dispozi ním ešením 2+kk o celkové vým e 43 m2. Byt se nachází v klidné lokalit na Van urov ulici ve 2. NP. Byt je po áste né rekonstrukci - nová kuchy ská linka, plovoucí podlahy a omítky. Okna jsou p vodní d ev ná, ve velmi dobrém stavu, vlastní plynové topení. Na chodb jsou vestav né sk ín . Sou ástí bytu je sklep o 7 m2. Nízké provozní náklady - p i dvou osobách 2.500,- K /m síc. Možnost užívání zahrady a parkování ve dvo e u domu. Dispozice: 2+kk - Podlaží: 2 - Po et podlaží objektu: 2 - Vlastnictví: osobní - Podlahová plocha: 43 m2 - Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý
Lokalita: Šumperk, Šumperk, 787 01 Cena: 720 000 K Popis: Byt 1+1 v osobním vlastnictví v Šumperku v blízkosti centra. Celková plocha s p íslušenstvím iní 40,78m2. Dispozice: kuchy s jídelnou ( 12m2 ) , obývací pokoj ( 16m2 ), koupelna ( 2,5m2 ), WC, p edsí ( 4,5m2 ), 2x sklep ( 4,8m2 ). V byt jsou nové rozvody vody v plastu, nové stoupa ky. V koupeln je umakartové jádro s
13/16
novým sprchovým koutem. Okna d ev ná se žaluziemi, na chodb vestav né sk ín . Vytáp ní je ešeno z centrální kotelny, na radiátorech jsou m e tepla. Je zde p ipojena kabelová televize. Parkování bezproblémové ed domem. Okolí domu je velmi p kné, isté a udržované. íslo podlaží v dom : p ízemí Seznam porovnávaných objekt : Název
Pod Lesem Temenická Balbínova A.Kašpara Van urova Šumperk Sou et:
Realizovaná cena Km
680 000,- K 795 000,- K 890 000,- K 950 000,- K 950 000,- K 720 000,- K
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Kc
Kv
K1
K2
K3
0,90 0,90 0,90 1,00 0,90 0,90
0,90 0,90 0,90 1,00 0,90 0,90
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [K /jedn.]
53,00 40,00 52,00 50,18 43,00 36,00 93 381,86 K /6 15 563,64 K 10 392,45 K 18 931,85 K
10 392,45 16 098,75 13 863,46 18 931,85 17 895,35 16 200,00 /jedn.
Pr rná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 15 563,64 K 42,23 á 15 563,64 K /
/jedn. /jedn. /jedn.
=
657 252,52 K
Bytová jednotka .1042/4 - výsledná cena
=
657 252,52 K
Bytová jednotka .1042/4 - cena po zaokrouhlení
=
657 250,- K
= =
657 250,- K -295 610,- K
Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a VB a) Bytová jednotka .1042/4 b) V cné b emeno Výsledná cena nemovitosti iní celkem
361 640,- K
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 iní
361 640,- K
14/16
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : cné b emeno Administrativní cena celkem:
533 330,- K -295 610,- K 237 720,- K
cná hodnota: V cná hodnota objekt : V cné b emeno V cná hodnota celkem:
382 680,- K -295 610,- K 87 070,- K
Srovnávací cena: Srovnávací cena objekt : cné b emeno Srovnávací cena celkem:
657 250,- K -295 610 ,- K 361 640,- K
15/16
Cena obvyklá Hodnota nemovitosti V širším okruhu dané lokality je dostate ný vzorek obdobných nemovitostí pro porovnávací cenu. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, í provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umíst ní v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Nemovitost není pronajatá a ani ani v nabídkách RK není zmín ná nemovitost nabízena pro možný propo et výnosu, tudíž propo et metodou výnosovou není proveden.
V p edcházejících oddílech jsou popsány d ležité okolnosti oce ované nemovitosti a s ihlédnutím ke všem aspekt m, dále s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi, zapsané v KN cné b emeno doživotního užívání bytu p i uplatn ní principu opatrnosti ur uji obvyklou cenu v souladu s dobrými mravy ke dni ocen ní ve výši : ceny obvyklé na :
280.000,- K
Slovy: Dv st osmdesáttisíc,-K
Platnost tohoto posudku je omezena jen na krátké asové období max. 6 m síc . Štoky dne 10.12.2009 Ing. Zden k Langpaul Štoky 264 582 53 Štoky
Seznam p íloh: Výpis z KN LV . 5948 a 3409 pro obec a k.ú Šumperk Smlouvy o p evodu vlastnictví jednotky Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Exeku ní p íkaz Usnesení o ustanovení znalce
Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 16 stran textu, v etn titulního listu a znalecké doložky. Objednateli p edán ve t ech vyhotoveních a jedno z stává v archívu znalce.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.1991 .j. Spr.2136/90 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2106/136-1/2009 znaleckého deníku.
16/16
