ZNALECKÝ
POSUDEK
. 2126/014/2010 STANOV ENÍ CENY O B V Y K L É
pro Exeku ní ú ad Praha 2 NEMOVITOST
Objekt bydlení, p íslušenství a pozemek.
Adresa nemovitosti:
Nám. Svobody
Katastrální údaje
Katastrální ú ad pro Vyso inu, Katastrální pracovišt Jihlava, LV . 598 pro obec a k.ú. T eš Urbanová Eva, Nám. Svobody p. 468/10, 589 01 T eš
ehled vlastník :
p. 468/10, 589 01 T eš
el ocen ní:
K provedení exekuce prodejem nemovitostí
el exekuce
Vymožení úhrady oprávn nému zaplatit pohledávku.
Objednatel ocen ní
Exeku ní ú ad Praha 2, Ve Studeném 117/5a, 1470 00 Praha 4
Zhotovitel:
ing. Zden k Langpaul, Štoky 264, PS 582 53 569 459 279
Datum místního šet ení:
775 708 180
27.10. 2009
e-mail:
[email protected]
Datum zpracování:
1/19
29.1..2010
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
Stavebn technický stav: Po et podlaží:
Objekt se zanedbanou údržbou.. z toho podzem.:
2
1
z toho nadzem.:
Konstrukce:
zd ná
Využití:
bydlení
Poloha:
Obytná zóna,
ípojky:
byt
2
1
elektro, voda, kanalizace, p ístup ze zpev. Komunikace, možnost na p ipojení plyn Bez rizik
Rizika nemovitosti:
Bez vkladu investic Využití budovy pro bydlení, prodejnost b žná
Vklad investic do nemovitosti: Prodejnost:
SOUHRN OCEN NÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
I.
- Cena dle cenového p edpisu vyhl. 460/2009 Sb., Porovnávací – ust. § 26a
991 050,- K
Nákladová – ust.§ 5
933 070,- K
V cná cena – ust.§5
879 710,- K 0,- K
II. - Výnosová metoda
864 850,- K
III. - Srovnávací metoda
840 000,- K
IV. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota
Komentá ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: edm tem ocen ní je adový rodinný d m s p íslušenstvím, situovaný v lokalit dvoupodlažních objekt k bydlení p i místní komunikaci v centu. Informace o prodejích obdobného typu nemovitostí a nabídek RK a to p ímo v obci je dostatek p ípad které lze použít pro porovnání nemovitostí pro zjišt ní ceny obvyklé. Povinná nereagovala na výzvu, obhlídka nemovitosti p i osobní návšt
2/19
.
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný d m nám Svobody 468/10 589 01 T eš Kraj: Vyso ina Okres: Jihlava Obec: eš Katastrální území: eš Po et obyvatel: 5 888 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 71,2396 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 213,72 K /m2 2. Prohlídka a zam ení nemovitosti Obhlídka nemovitosti bylo provedeno dne 27.10.2009 , povinná nereagovala na výzvu. 3. Podklady pro vypracování posudku
Výpis z KN LV .598 pro obec a k.ú. T eš Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Exeku ní p íkaz Usnesení o ustanovení znalce 4. Vlastnické a eviden ní údaje Urbanová Eva, nám Svobody 468/10, 589 01 T eš 5. Dokumentace a skute nost
Nedochovala se. Posuzuji stav v den obhlídky. 6. Celkový popis nemovitosti:
Charakteristik Farní ves T eš byla založena p i kolonizaci pomezního hvozdu esko-moravského v pr hu 13. a m sta: století v pr se íku dvou historických cest - Lov tínské a Humpolecké. První písemná zpráva o ešti pochází z roku 1349, kdy je p ipomínán farní kostel sv. Martina. Ve m st se rozvíjela emesla a vzkvétaly cechy. U zrodu pr myslu stáli místní židovští podnikatelé. Židovská komunita vznikala v T ešti brzo, nebo ve 2. pol. 13. století je zmi ován rabín Jakub z T ešt . Židovskou komunitu p ipomíná synagoga v empírovém slohu znovupostavená po požáru 1824 a židovský h bitov. Roku 1901 byla T eš , tehdy nejv tší m stys na Morav , povýšena na m sto. Roku 1872 zde byla založena první eská m anská škola na Morav .
Poloha Nemovitost situovaná na levé stran nám stí v adové zástavb dvoupodlažních objekt . nemovitosti: Nemovitost Ne. pronajatá: Rizika Nemovitost se nenachází v rizikové poloze. nemovitosti: Napojení na Napojena na ve ejnou vodovodní sí , kanalizaci, NN, p ístup ze zpevn né komunikace. inž. sít : Možnost napojení na plyn.
3/19
Základní popis:
Dvoupodlažní objekt se sedlovou st echou s dispozici 5+1. Krytina pálená taška, konstruk ní prvky ve standardu. Dle údaj na internetu s áste ným podsklepením a malým dvorkem a garážovým stáním v pr jezd.Vytáp ní domu : pevná paliva, Vycházím. z popisu na internetu v nabídce RK Oce ovaná nemovitost spl uje požadavky na definici rodinného domu dle ust 3 vyhl. Druh stavby: 137/98 Sb.- Zd ný rodinný d m. Dokumentace: Nezachovala se Zp sob Bydlení užívání: Popis tech. Zapo ato s rekonstrukcí , údržba zanedbaná. stavu: m staršího data než uvádí popis min 100 rok . Vestavba koupelny a WC ve stá í Údaje o stá í 60 rok a provedených rekonstrukcíc h Trvalé prosty Nevyskytují se. Zast.plocha a návo í par. . st. 14 - vým ra 153 m2 Pozemky Obvyklá Cena 500,- K /m2 CENA celkem …………………………… 76 500,- K
7. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rodinný d m b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem c) Pozemky c1) Pozemek
4/19
B. Posudek a) Porovnávací hodnota Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky . 456/2008 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m - § 26a
Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 20a):
Rodinný d m Vyso ina - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 100 rok 2 450,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží: PP: I. NP: II.NP:
(13,90*6,50)/3 13,90*6,50 13,90*6,50
Název podlaží PP: I. NP: II.NP:
Zastav ná plocha 30,12 m2 90,35 m2 90,35 m2
Obestav ný prostor: PP: (13,90*6,50)/3*2,70 NP: 13,90*6,50*(5,90+5,00/2) Obestav ný prostor – celkem:
Konstruk ní výška 2,70 m 2,80 m 2,80 m
81,32 m3 758,94 m3 840,26 m3
= = =
Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost
30,12 m2 90,35 m2 90,35 m2
= = =
ZP1 = 90,35 m2 ZP = 210,82 m2
ZP / ZP1 = 2,33
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku
1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota v tší než 2
5/19
.
Vi
II III II I
-0,01 0,00 0,00 0,00
5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda, napoj. na ve ej. kanal. nebo domovní istírna 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální vytáp ní el. nebo plynem, 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Standardní p íslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (p edpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - Nutná rekonstrukce instalací, st echy, omítky venkovní, áste vnit ní, výpln otvor podlahy, sociální za ízení
IV
0,04
II III I II III
-0,04 0,00 0,00 -0,03 0,05
I
-0,01
III IV
0,00 0,65
Koeficient stá í upraven o + 0,00 pro stavby s nástavbou, p ístavbou i rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stá í 100 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 0,60 = 0,390 i=1
Index polohy: Název znaku
.
1. Význam obce - bez v tšího významu 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop . m stský ú ad se stavebním ú adem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v centru obce 4. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní sí obchod a služeb, pohostinské a kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní za ízení 7. Zdravotní za ízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické pé e 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezam stnanost v obci - vyšší než je pr r v kraji 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv
Pi
I I
0,00 0,02
IV III III
0,02 0,00 0,05
III III
0,04 0,05
III
0,00
II I III II
0,00 -0,04 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,140 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
.
1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,900 i=1
6/19
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,390 * 1,140 * 0,900 = 0,400 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 450,- K /m3 * 0,400 = 980,- K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 980,- K /m3 * 840,26 m3 = 823 454,80 K Rodinný d m - zjišt ná cena =
823 454,80 K
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32
Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 153,00
Zast.plocha a nádvo í 14 Sou et Úprava ceny – p íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [K /m2] 213,72
Cena [K ] 32 699,16 32 699,16
125 % 125 %
+
40 873,95 73 573,11
10 % 10 %
+
7 357,31 80 930,42 0,9530 2,1730 167 596,30
* *
Pozemek - zjišt ná cena
=
167 596,30 K
Výsledné ceny: a) Rodinný d m b) Pozemek
= =
823 454,80 K 167 596,30 K
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
991 051,10 K
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 iní
991 050,- K
slovy: Dev tsetdevadesátjednatisícpadesát K
7/19
Administrativní cena – nákladová (vyhláška 456/2008 Sb.) a1) Rodinný d m - § 5
Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: se dv ma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Obestav ný prostor: PP: (13,90*6,50)/3*2,70 NP: 13,90*6,50*(5,90+5,00/2) Obestav ný prostor – celkem:
81,32 m3 758,94 m3 840,26 m3
= = =
Výpo et koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. St echa: S 5. Krytina: S 6. Klempí ské konstrukce: S 7. Vnit ní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vn jší obklady: C 10. Vnit ní obklady: S 11. Schody: S 12. Dve e: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytáp ní: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyn : S 24. Vnit ní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Sou et upravených objemových podíl :
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Hodnota koeficientu vybavení K4:
ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 3,27 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,00 3,00 1,80 0,00 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 91,07 0,9107
8/19
Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení
OP [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20
1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. St echa: S 5. Krytina: S 6. Klempí ské konstrukce: S 7. Vnit ní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vn jší obklady: C 10. Vnit ní obklady: S 11. Schody: S 12. Dve e: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných S místností: 15. Podlahy ostatních S 1,10 místností: 16. Vytáp ní: S 4,40 4,10 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 0,60 3,00 19. Rozvod vody: S 1,80 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 0,50 2,80 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyn : S 0,50 5,10 24. Vnit ní vybavení: S 25. Záchod: S 0,40 26. Ostatní: C 3,60 Sou et upravených objemových podíl :
ást [%] 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
100,0 1,00 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
UP PP Stá í Živ. Opot . Opot . z ásti celku [%] [%] 3,27 3,59 100 180 55,56 1,9946 22,30 24,49 100 180 55,56 13,6066 8,40 9,22 100 150 66,67 6,1470 5,20 5,71 100 130 76,92 4,3921 3,20 3,51 60 65 92,31 3,2401 0,80 0,88 60 65 92,31 0,8123 6,20 6,81 60 70 85,71 5,8369 3,10 3,40 60 65 92,31 3,1385 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,30 2,53 60 65 92,31 2,3354 2,40 2,64 60 140 42,86 1,1315 3,30 3,62 60 70 85,71 3,1027 5,20 5,71 60 70 85,71 4,8940 2,20 2,42 60 65 92,31 2,2339 1,10
1,21
60
4,40 4,83 60 4,10 4,50 60 0,00 0,00 3,00 3,29 60 1,80 1,98 60 0,00 0,00 2,80 3,07 60 0,50 0,55 60 5,10 5,60 60 0,40 0,44 60 0,00 0,00 91,07 Opot ebení:
65
92,31
1,1170
60 100,00 65 92,31 0,00 65 92,31 60 100,00 0,00 80 75,00 65 92,31 65 92,31 65 92,31 0,00
4,8300 4,1540 0,0000 3,0370 1,9800 0,0000 2,3025 0,5077 5,1694 0,4062 0,0000 76,3694
Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):
= * * * *
1 975,- K /m3 0,9107 1,0000 2,1730 0,9530
Základní cena upravená
=
3 724,73 K /m3
Plná cena:
840,26 m3 * 3 724,73 K /m3
=
3 129 741,63 K
Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 76,3694 % Úprava ceny za opot ebení
-
2 390 164,90 K
Rodinný d m - zjišt ná cena
=
739 576,73 K
9/19
b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - § 10
Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpo et ceny venkovních úprav: Název stavby Rodinný d m Celkem:
Cena stavby 739 576,73 K 739 576,73 K
Ocen ní: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
739 576,73 0,0350
Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - zjišt ná cena
=
25 885,19 K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m b) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem Cena objekt
= =
iní celkem
739 580,- K 25 890,- K 765 470,- K
10/19
cná hodnota dle cenového p edpisu 456/2008 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný d m - § 5
Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: se dv ma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Obestav ný prostor: PP: (13,90*6,50)/3*2,70 NP: 13,90*6,50*(5,90+5,00/2) Obestav ný prostor – celkem:
81,32 m3 758,94 m3 840,26 m3
= = =
Výpo et koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Vnit ní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vn jší obklady: 10. Vnit ní obklady: 11. Schody: 12. Dve e: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytáp ní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyn : 24. Vnit ní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
Hodnocení standardu P S S S S S S S C S S S S S S S S C S S C S S S S C
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 11/19
ást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 3,27 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,00 3,00 1,80 0,00 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00
Sou et upravených objemových podíl :
91,07
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9107
Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení
OP [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20
1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. St echa: S 5. Krytina: S 6. Klempí ské konstrukce: S 7. Vnit ní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vn jší obklady: C 10. Vnit ní obklady: S 11. Schody: S 12. Dve e: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných S místností: 15. Podlahy ostatních S 1,10 místností: 16. Vytáp ní: S 4,40 4,10 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 0,60 3,00 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 0,50 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 2,80 23. Vybavení kuchyn : S 0,50 5,10 24. Vnit ní vybavení: S 25. Záchod: S 0,40 3,60 26. Ostatní: C Sou et upravených objemových podíl :
ást [%] 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
100,0 1,00 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
UP PP Stá í Živ. Opot . Opot . z [%] [%] ásti celku 3,27 3,59 100 180 55,56 1,9946 22,30 24,49 100 180 55,56 13,6066 8,40 9,22 100 150 66,67 6,1470 5,20 5,71 100 130 76,92 4,3921 3,20 3,51 60 65 92,31 3,2401 0,80 0,88 60 65 92,31 0,8123 6,20 6,81 60 70 85,71 5,8369 3,10 3,40 60 65 92,31 3,1385 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,30 2,53 60 65 92,31 2,3354 2,40 2,64 60 140 42,86 1,1315 3,30 3,62 60 70 85,71 3,1027 5,20 5,71 60 70 85,71 4,8940 2,20 2,42 60 65 92,31 2,2339 1,10
1,21
60
4,40 4,83 60 4,10 4,50 60 0,00 0,00 3,00 3,29 60 1,80 1,98 60 0,00 0,00 2,80 3,07 60 0,50 0,55 60 5,10 5,60 60 0,40 0,44 60 0,00 0,00 91,07 Opot ebení:
65
92,31
1,1170
60 100,00 65 92,31 0,00 65 92,31 60 100,00 0,00 80 75,00 65 92,31 65 92,31 65 92,31 0,00
4,8300 4,1540 0,0000 3,0370 1,9800 0,0000 2,3025 0,5077 5,1694 0,4062 0,0000 76,3694
Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38):
= * * *
1 975,- K /m3 0,9107 1,0000 2,1730
Základní cena upravená
=
3 908,43 K /m3
Plná cena:
840,26 m3 * 3 908,43 K /m3
=
3 284 097,39 K
Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 76,3694 % Úprava ceny za opot ebení
-
2 508 045,47 K
Rodinný d m - zjišt ná cena
=
776 051,92 K
12/19
b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - § 10
Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpo et ceny venkovních úprav: Název stavby Rodinný d m Celkem:
Cena stavby 776 051,92 K 776 051,92 K
Ocen ní: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
776 051,92 0,0350
Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - zjišt ná cena
=
27 161,82 K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m b) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem Cena objekt
= =
iní celkem
776 050,- K 27 160,- K 803 210,- K
13/19
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení - porovnávací a) Rodinný d m
=
823 454,80 K
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
823 454,80 K
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 iní
823 450,- K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení - nákladová a) Rodinný d m b) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem Cena objekt
= =
iní celkem
739 580,- K 25 890,- K 765 470,- K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení - v cná a) Rodinný d m b) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem Cena objekt
= =
iní celkem
776 050,- K 27 160,- K 803 210,- K
14/19
Srovnávací metoda Jednotka: m2 Množství jednotek oce ované stavby: 840,00
Lokalita: Na Spojce, T eš Cena: 1 000 000 K Popis: Nabízím RD v centru T ešt .Domek je však v klidové zón ,v uli ce bez aut.provozu.Stojí na pozemku o celkové vým e 237m2,obytná plocha je 120m2.Po vstupu p es malou zahrádku vejdeme do p edsín ,kde je po pravé stran v tší místnost využívaná jako dílna a zárove je zde i kotel úst edního topení.Domek má 2 komíny,zbudování krbu by nebyl problém.V místnosti vlevo je garáž a sklad paliva.Dále je v p ízemí koupelna s novým el. bojlerem.Po schodišti vystoupáme do vlastního bytu.P es kuchy se dostaneme do t í pokoj ,které jsou situovány na jih a nejsou stín ny jinou stavbou.Po celý den jsou plné slunce(tedy pokud svítí).P da je prostorná,krov zdravý,st echu kryje pálená taška.Vodovod obecní,odpad sveden do m st.kanalizace.Domek by zasloužil ur itou rekonstrukci, Typ objektu: samostatný - Užitná plocha: 120 m2 - Typ objektu: p ízemní - Typ budovy: smíšená - Stav budovy: dobrý
Lokalita: Revolu ní, T eš , T eš , 589 01 Cena: 1 790 000 K Popis: Rodinný d m 3+1 se zahradou v T ešti Rodinný d m 3+1, se sedlovou st echou v T ešti z roku 1927. V roce 1965 velká rekonstrukce (p ístavba ásti domu, fasáda, d ev ná okna, el.rozvody, podlahy, dlažba a parkety) v dalších letech byla vym na i st ešní krytina, v lo ském roce byla provedena rekonstrukce všech ípojek sítí k rodinnému domu. V p ízemí se nacházejí dva prostorné pokoje situované na SZ, které lze využít dle svých p edstav, kuchy je slou ená s jídelnou, dále je v objektu samostatná chodba a sociální za ízení. V pat e p dní prostory, kde je velmi dob e možná p dní vestavba a tím i další obytné prostory. D m je áste podsklepen. Vytáp ní domu plynovým topením, možnost i topení tuhými palivy. Na pozemku, k lna, dílna a skleník. Ob anská vybavenost velmi dobrá, školka, škola, u ilišt , obchody a léka . Dopravní dostupnost velmi dobrá (autobus i vlak). Typ objektu: samostatný - Zastav ná plocha: 282 m2 - Užitná plocha: 110 m2 Po et podlaží objektu: 3 - Podzemní podlaží: 1 - Plocha parcely: 388 m2 - Typ objektu: patrový - Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý - Vybavení: Ano Po et byt : 1 - Umíst ní nemovitosti: klidná ást obce - Plocha zahrady: 106 m2 Voda: Voda - dálkový vodovod - Odpad: Kanalizace - Vybavenost: Škola, Školka, Zdravotnická za ízení, Pošta, Supermarket, Kompletní sí obchod a služeb Topení: Lokální - plynové, Lokální - tuhá paliva, Úst ední - plynové, Úst ední - tuhá paliva - Doprava: vlak, autobus - Elekt ina: Elektro - 230 V, Elektro - 400 V
15/19
Lokalita: nám. Svobody, T eš , T eš , 589 01 Cena: 3 300 000 K Popis: Zachovalý velký RD v T eš s obchodními prostory 2 genera ní se nachází blízko nám stí. V p ízemí je obchod, 70 m2, který náleží k domu. Má vlastní vchod, výlohy, topení a soc. za ízení. Zachovalý velký RD v eš i s obchodními prostory 2 genera ní se nachází blízko nám stí. V p ízemí je obchod, 70 m2, který náleží k domu. Má vlastní vchod, výlohy, topení a soc. za ízení. Zvláš do domu vedou vstupní dve e, na n ž navazuje chodba, která je rozd lena na vchod do prostorné zahrady, která je vkusn ešena. V zahrad jsou okrasné ke e, ovocné stromy, záhonky, místo na letní posezení, skleník, okrasné jezírko atd. Majitelé o zahradu pe ují s velkým zaujetím, stejn tak jako o celý d m, avšak z d vodu nemoci majitele již nedošlo na realizaci omítky domu, což je jediné, co je t eba ud lat. Dále je zde zd ná dílna spojená s garáží. Vchodem ze zahrady do domu následuje schodišt do prvního patra, kde jsou t i místnosti a malá chodba. Je zde kuchy , u které jsou dv komory, koupelna dále obývací a d tský pokoj a ložnice. Ve po vystoupání po dalším schodišti se ve druhém pat e nachází totéž jako v 1. pat e. Ke každému náleží lodžie s krásným výhledem na okolí. V horní ásti domu je prostorná p da s novou st echou, lze toto využít na zbudování dalších podkrovních místností. Vytáp ní celého domu je krbovými kamny na tuhá paliva i elektrickým p ímotopem. Možnost i plynové p ípojky, která vede v chodníku. D m je orientován na V+Z, tudíž je velmi proslun ný. Ve m st je veškerá infrastruktura. Typ objektu: adový - Užitná plocha: 340 m2 - Po et podlaží objektu: 3 - Plocha parcely: 520 m2 - Typ objektu: patrový - Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý Vybavení: Ano - Po et byt : 2 - Umíst ní nemovitosti: centrum obce - Voda: Voda - dálkový vodovod - Odpad: Kanalizace Vybavenost: Škola, Školka, Zdravotnická za ízení, Pošta, Supermarket, Kompletní sí obchod a služeb Telekomunikace: Telefon, Internet Topení: Lokální - tuhá paliva, Lokální - elektrické, Úst ední - tuhá paliva, Úst ední - elektrické - Doprava: vlak, autobus - Elekt ina: Elektro - 230 V, Elektro - 400 V
Lokalita: Ot. B eziny, T eš , 589 01 Cena: 2 280 000 K Popis: Samostatn stojící d m 5+1 po rekonstrukci (v r.1985 a 2008). áste podsklepený, s malou zahrádkou, dvorkem, garáží pro 1 v z, menší k lnou na pracovní ná adí. Jedná se o dvoupodlažní cihlový d m s možností dní vestavby. Velikost pozemku iní 366m2 z toho zastav ná plocha cca 125m2, obytná plocha domu je cca 180m2. V dom je sklep na uhlí a kotelna. Do domu je zaveden plyn, vodovod i kanalizace jsou obecní. V ízemí domu se nachází kuchy (kuchy ská linka je sou ástí vybavení), obývací pokoj + další nevyužitá místnost ze které m la být koupelna a šatna (4x4m), wc, koupelna odd lená p edsíní a schodišt do patra. V pat e je pracovna (4x4m), d tský pokoj (4x4m), ložnice (4x4m), p ipravený prostor pro sprchový kout, wc, menší balkon a schody na p du. Topení a oh ev vody eší kotel na tuhá paliva, plynový kotel a bojler. Veškerá ob anská vybavenost ve m st (školka, škola, vlak 200m, potraviny 100m, bus 300m atd.). D m je umíst n na konci T ešt ve velmi klidné a p kné ásti m sta. Typ objektu: samostatný - Zastav ná plocha: 125 m2 - Užitná plocha: 180 m2
16/19
Po et podlaží objektu: 2 - Plocha parcely: 366 m2 - Typ objektu: patrový Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý - Sklep: Ano - Po et byt : 1 Nebytové prostory: Garáž - Voda: Voda - dálkový vodovod - Odpad: Kanalizace Plyn: Plynovod - Telekomunikace: Telefon - Topení: Úst ední - dálkové Elekt ina: Elektro - 230 V
Seznam porovnávaných objekt : Název
Realizovaná cena Km
Na Spojce, T eš Revolu ní, T5eš nám.Svobody, T eš Ot. B eziny, T eš , Sou et:
1 000 000,- K 1 790 000,- K 3 300 000,- K 2 280 000,- K
1,00 1,00 1,00 1,00
Kc
Kv
K1
K2
K3
0,90 0,80 0,80 0,80
0,70 0,70 0,70 0,70
0,85 0,85 0,85 0,85
1,00 0,90 0,90 0,90
1,00 1,00 1,00 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [K /jedn.]
696,00 656,00 1 306,00 890,00 4 118,31 K /4 1 029,58 K 769,40 K 1 168,96 K
769,40 1 168,96 1 082,48 1 097,47 /jedn.
Pr rná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 1 029,58 K 840,00 á 1 029,58 K /
/jedn. /jedn. /jedn.
=
864 847,20 K
Rodinný d m - výsledná cena
=
864 847,20 K
=
864 850,- K
Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m Cena objekt
iní celkem
864 850,- K
17/19
C. Rekapitulace Administrativní cena - porovnávací: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemku:
823 450,- K 167 600,- K
Administrativní cena celkem:
991 050,- K
Administrativní cena - nákladová: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemku:
765 470,- K 167 600,- K
Administrativní cena celkem:
933 070,- K
cná hodnota: V cná hodnota objekt : V cná hodnota pozemku:
803 210,- K 76 500,- K
Stanovená v cná hodnota celkem:
879 710,- K
Srovnávací cena: Srovnávací cena objekt s pozemky: Srovnávací cena celkem:
864 850,- K 864 850,- K
18/19
Cena obvyklá ímo v dané lokalit je dostate ný vzorek obdobných nemovitostí pro porovnávací cenu. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, í provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umíst ní v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti - dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Nemovitost není pronajatá a ani v nabídkách RK není zmín ná nemovitost nabízena pro možný propo et výnosu, tudíž propo et metodou výnosovou není proveden. Vzhledem ke stá í nemovitosti, technického stavu – p ed rekonstrukcí, malé vým ry pozemku – bez klidové zóny s trvalými porosty, bez možnosti zam ení nemovitosti, dále oce ovaná nemovitost v nabídce RK. V souvislosti se všemi uvedenými skute nostmi dále s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi p i uplatn ní principu opatrnosti ur uji obvyklou cenu nemovitosti v souladu s dobrými mravy
ceny obvyklé ve výši :
840.000,- K
Slovy: Osmset ty icettisíc,-
Štoky dne 29.1.2010 Ing. Zden k Langpaul Štoky 264 582 53 Štoky
Seznam p íloh: Výpis z KN LV .598 pro obec a k.ú. T eš Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Exeku ní p íkaz Usnesení o ustanovení znalce Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 19 stran textu, v etn titulního listu a znalecké doložky. Objednateli p edán ve t ech vyhotoveních a jedno z stává v archívu znalce.
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.1991 .j.Spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2126/014/2010 znaleckého deníku.
19/19
