STANOVENÍ CENY O B V Y K L É pro Exekuční úřad Praha 2. Objekt bydlení, příslušenství a pozemky

ZNALECKÝ

POSUDEK

č. 2311/057/2011 STANOVENÍ CENY O B V Y K L É

pro Exekuční úřad Praha 2 NEMOVITOST

Adresa nemovitosti: Katastrální údaje Přehled vlastníků:

Objekt bydlení, příslušenství a pozemky. U Řeky čp. 185, Karviná - Staré Město, 733 01 Karviná 1 Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, LV č. 441 pro obec Karviná a k.ú. Staré Město u Karviné 1/8 Vavřík Kamil, Haškova 753/43, Ráj, 734 01 Karviná 4 1/8 Vavřík Petr, U Řeky 185/5, Karviná-Staré Město, 733 01 Karviná 1 1/8 Vavřík Roman, Čapkovského 2182/22,Mizerov ,7340 01 Karviná 4 5/8 Vavříková Alžběta, U Řeky 185/5, Karviná- Staré Město, 733 01 Karviná 1

Účel ocenění:

K provedení exekuce prodejem nemovitostí 132 EX 4550/10 - 22/Ku

Účel exekuce

Vymožení úhrady oprávněnému zaplatit pohledávku.

Objednatel ocenění

Exekuční úřad Praha 2, Ve Studeném 117/5a, 1470 00 Praha 4

Zhotovitel:

ing. Zdeněk Langpaul, Štoky 264, PSČ 582 53

Datum místního šetření:

569 459 279

775 708 180

28.10.2010

e-mail: [email protected]

Datum zpracování:

22.5.2011

1/22

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI

Stavebně technický stav: Počet podlaží:

Objekt - běžná údržba z toho podzem.:

2

0

z toho nadzem.:

2

bytů

1

Konstrukce:

zděná

Využití:

bydlení

Poloha:

V zástavbě rodinných domů, souběžně s místní komunikací na jižním okraji obce.

Přípojky: Rizika nemovitosti:

NN, voda, kanalizace, plyn Není

Vklad investic do nemovitosti:

Bez vkladu investic

Prodejnost:

Využití budovy pro bydlení. Jedná se o poměrně dobře dopravně dostupnou, klidovou lokalitu s téměř úplnou technickou infrastrukturou. SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI ve výši 1/8 spoluvlastnického podílu

I.

- Cena dle cenového předpisu vyhl. č. 364/2010 Sb., Porovnávací – ust. § 26a

359 270,- Kč

Nákladová – ust.§ 5

365 310,- Kč

Věcná cena – ust.§5

323 160,- Kč ,- Kč

II. - Výnosová metoda III. - Srovnávací metoda

257 240,- Kč

IV. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota

240 000,- Kč

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Předmětem ocenění je rodinný dům v zástavbě rodinných domů 40 roků s vedlejší dvoupodlažní stavbou, situovaný v zástavbě objektů k bydlení. Informace o prodejích obdobného typu nemovitostí a nabídek RK v lokalitě okresu je dostatek případů, které lze použít pro porovnání nemovitostí pro zjištění ceny obvyklé. Povinný nereagoval na výzvu. Při osobních návštěvě bez možnosti zaměření a prohlídky nemovitosti.

2/22

A. Nález 1. Informace o nemovitosti

Adresa nemovitosti: Rodinný dům U Řeky 185 733 01 Karviná Region: Moravskoslezský Okres: Karviná Katastrální území: Staré Město u Karviné

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti

Místní šetření bylo provedeno dne 28.10.2010 bez účasti povinného, který nepřevzal výzvu k součinnosti. V době místního šetření nebyl přítomen, bez možnosti prohlídky nemovitosti a její zaměření. 3. Podklady pro vypracování posudku

Výpis z KN LV č.441 pro obec Karviná a k.ú. Staré Město u Karviné Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Usnesení o ustanovení znalce Výzva k součinnosti 4. Vlastnické a evidenční údaje

1/8 Vavřík Kamil, Haškova 753/43, Ráj, 734 01 Karviná 4 1/8 Vavřík Petr, U Řeky 185/5, Karviná-Staré Město, 733 01 Karviná 1 1/8 Vavřík Roman, Čapkovského 2182/22,Mizerov ,7340 01 Karviná 4 5/8 Vavříková Alžběta, U Řeky 185/5, Karviná- Staré Město, 733 01 Karviná 1 5. Celkový popis nemovitosti:

Charakteri Město s více než 62 tisíci obyvateli leží 18 km východně od Ostravy na severním okraji předhůří Beskyd v údolí řeky Olše. Část severní hranice Karviné tvoří stika současně hranici s Polskem. Město má bohatou historii předurčenou jeho strategicky města:

výhodnou polohou na obchodní cestě z Uher do Pobaltí, která z něho učinila obchodní, hospodářské a kulturní centrum oblasti. Dokladem této historie je především empírový zámek Fryštát, jediný ze tří zámeckých objektů, který se na území města dochoval až do dnešní doby. Velký rozmach města nastal především po nálezu černého uhlí ve 2. pol. 18. století. První písemná zpráva je z roku 1268, kdy se o tomto území zmiňuje listina opolského knížete Vladislava. Dlouhá desetiletí patřila Karviná s okolím mezi oblasti s vysokým soustředěním těžby uhlí a navazujícího průmyslu, v posledních letech byl posílen význam obchodní a turistický. Karvinské Lázně Darkov jsou ve světě proslulé léčbou pohybového ústrojí a vznikem Obchodně podnikatelské fakulty Slezské univerzity se Karviná stala vysokoškolským městem. Nová doba přinesla nový rozvoj stavební, podnikatelský a Karviná se stává městem s dynamickým rozvojem, kde stojí za to spokojeně žít. Sídelní struktura města: město zahrnuje 9 městských částí s názvy Karviná-

3/22

Fryštát, Karviná-Doly, Karviná-Lázně Darkov, Karviná-Ráj, Karviná-Staré Město, Karviná-Nové Město, Karviná-Mizerov, Karviná-Hranice, Karviná-Louky.

Pošta: ANO - Škola: ANO - Zdravotnické zařízení: ANO - Policie: ANO Kanalizace: ANO - Voda: ANO - Plyn: ANO Poloha Nemovitost situovaná cca 2200 m od centra obce v zástavbě objektů k nemovitost bydlení na jihozápadním okraji města. i: Nemovitos t pronajatá: Ne Rizika Nemovitost se nenachází v rizikové poloze. nemovitost i: Napojení NN, voda - ano, odpadní vody zaústěny do kanalizace, středotlak plynu, na inž. přístup ze zpevněné místní komunikace. sítě: Základní popis:

Dvoupodlažní objekt, nepodsklepený s rovnou střechou. Konstrukční prvky ve standardu. Oceňovaná nemovitost splňuje požadavky na definici rodinného domu dle ust 3 vyhl. 137/98 Sb.- Zděný rodinný dům.

Druh stavby: Dokument Nezachovala se ace: Způsob Bydlení užívání: Popis tech. Z venkovní obhlídky běžná údržba stavu: Údaje o Předpokládám, že stavba RD byla realizována v sedmdesátých letech. stáří a Stavebně technický stav budovy RD lze hodnotit jako průměrný. proved. Rekonstr. Trvalé Běžné trvalé porosty neovlivní cenu obvyklou - neoceněny. prosty Tvar pozemků obdélníkový. Přístup a příjezd k pozemkům je řešen po přilehlé zpevněné místní komunikaci. Zast.plocha a nádvoří par.č. 1663/1 - výměra 681 m2 zahrada par.č. 1664 355 m2 zahrada par.č. 1666/1 1195 m2 ------------------------------------------------------------------------------celkem výměra 2 231 m2 cena 114,- až 415,- Kč/m2 Pozemky s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi použito pro určení ceny obvyklé ................ 250,- Kč/m2 Cena celkem ...............

557 750,- Kč

spoluvlastnický podíl ve výši 1/8

............

4/22

70 00,- Kč

6. Popis objektů : a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům

Součást dvojdomu, charakteru RD, který je nejspíš nepodsklepený, o 2 nadzemních podlažích s přístavbou verandy. Součásti a příslušenství budovy RD a pozemků k datu ocenění tvoří venkovní úpravy a vedlejší stavba dvoupodlažní – kolna. Tyto stavby a venkovní úpravy mají na výši obvyklé ceny nemovitosti pozitivní, avšak s ohledem na jejich rozsah a kvalitu, nijak zásadní vliv. Součástí pozemků je i několik kusů trvalých porostů, jejichž existence však má na výši obvyklé ceny zanedbatelný vliv. S ohledem na místní šetření pouze obhlídkou nemovitosti zvenčí a dotazy přítomných sousedů použiji konstrukční prvky ve standardu.

5/22

B. Odhad Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.,, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a

Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Karviná Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 055,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: II.NP:

9,50*8,30+4,00*4,50 9,50*8,30+4,00*4,50

Název podlaží I.NP: II.NP:

Zastavěná plocha 96,85 m2 96,85 m2

Obestavěný prostor: NP: (9,50*8,30+4,00*4,50)*5,90 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

96,85 m2 96,85 m2

= =

Konstrukční výška 2,80 m 2,80 m

571,42 m3 571,42 m3

= =

ZP1 = 96,85 m2 ZP = 193,70 m2

ZP / ZP1 = 2,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku

0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení

6/22

č.

Vi

I

typ B

II III II II V

-0,01 0,00 0,00 0,01 0,08

III III I III

0,00 0,00 0,00 0,00

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

II

0,00

III III II

0,01 0,00 1,05

Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 12

Index vybavení IV = (1 +

∑ Vi ) * V13

* 0,80 = 0,916

i=1

Index polohy: Název znaku

1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

II II III II III II III II

-0,03 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 +

∑ Pi ) = 0,990 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku

1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

II

-0,05

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 +

∑ Ti ) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,916 * 0,990 * 0,950 = 0,861 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 055,- Kč/m3 * 0,861 = 2 630,36 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 630,36 Kč/m3 * 571,42 m3 = 1 503 040,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

1 503 040,31 Kč 1 503 040,31 Kč 1/8

Rodinný dům - zjištěná cena

=

187 880,04 Kč

= =

187 880,- Kč 34 620,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům b) Kolna Cena objektů činí celkem

222 500,- Kč

7/22

Administrativní nákladová dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 5

Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: NP: Obestavěný prostor – celkem:

571,00 m3 571,00 m3

= =

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody:

betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm železobetonové živičná, svařovaná, vícevrstvá svařované pásy pozinkovaný plech vápenné štukové břízolitové omítky sokl z kabřince běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová PVC běžná keramická dlažba ústřední třífázová chybí T+S bojler rozvod zemního plynu litinové běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana standardní splachovací chybí

12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

Hodnocení standardu S S S S P S S S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

S N S S S S C S S S S S S S C

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4:


Hodnocení

Obj. podíl

8/22

Část

Koeficient

Upravený

standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: P 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: N 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

[%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

[%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 1,47 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 8,01 2,20 1,10 4,40 4,10 0,00 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 96,88 0,9688

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 975,- Kč/m3 0,9688 1,1000 2,1690 0,7050

Základní cena upravená

=

3 218,42 Kč/m3

=

1 837 717,82 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 %

-

735 087,13 Kč


*

1 102 630,69 Kč 1/8


=

137 828,84 Kč

Plná cena:

571,00 m3 * 3 218,42 Kč/m3

9/22

b) Vedlejší stavby b1) Kolna - § 7

Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: NP: 8*6,50*5,20 Obestavěný prostor – celkem:

270,40 m3 270,40 m3

= =



Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

standard zděné tl. 15 - 30 cm standard pultový standard pozinkovaný plech vápenná omítka

Hodnocení standardu S S S S S S S X S S S S

dřevěné jednoduchá betonová světelná a motorová

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00



Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80


Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00 1,0000

10/22

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 1,0000 1,1000 2,1130 0,7050


=

2 048,29 Kč/m3

=

553 857,62 Kč


-

276 928,81 Kč


*

276 928,81 Kč 1/8

Kolna - zjištěná cena

=

34 616,10 Kč

Plná cena:

270,40 m3 * 2 048,29 Kč/m3

c) Venkovní úpravy c1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - § 10

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Rodinný dům Kolna Celkem:

Cena stavby 137 828,84 Kč 34 616,10 Kč 172 444,94 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

172 444,94 0,0350 6 035,57 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům b) Kolna b) Venkovní úpravy

= = =

Cena objektů činí celkem

187 880,- Kč 34 620,- Kč 6 040,- Kč

228 540,- Kč

11/22

Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 5

Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: NP: Obestavěný prostor – celkem:

571,00 m3 571,00 m3

= =



Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody:

betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm železobetonové živičná, svařovaná, vícevrstvá svařované pásy pozinkovaný plech vápenné štukové břízolitové omítky sokl z kabřince běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová PVC běžná keramická dlažba ústřední třífázová chybí T+S bojler rozvod zemního plynu litinové běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana standardní splachovací chybí

12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

12/22

Hodnocení standardu S S S S P S S S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

S N S S S S C S S S S S S S C

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00



Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: P 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: N 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00


Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 1,47 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 8,01 2,20 1,10 4,40 4,10 0,00 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 96,88 0,9688

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 975,- Kč/m3 0,9688 1,1000 2,1690


=

4 565,13 Kč/m3

=

2 606 689,23 Kč


-

1 042 675,69 Kč


*

1 564 013,54 Kč 1/8


=

195 501,69 Kč

Plná cena:

571,00 m3 * 4 565,13 Kč/m3

13/22

b) Vedlejší stavby b1) Kolna - § 7

Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: NP: 8*6,50*5,20 Obestavěný prostor – celkem:

270,40 m3 270,40 m3

= =



Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

standard zděné tl. 15 - 30 cm standard pultový standard pozinkovaný plech vápenná omítka

Hodnocení standardu S S S S S S S X S S S S

dřevěné jednoduchá betonová světelná a motorová

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00



Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80


Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00 1,0000

14/22

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 250,- Kč/m3 1,0000 1,1000 2,1130


=

2 905,38 Kč/m3

=

785 614,75 Kč


-

392 807,38 Kč


*

392 807,37 Kč 1/8

Kolna - zjištěná cena

=

49 100,92 Kč

Plná cena:

270,40 m3 * 2 905,38 Kč/m3

c) Venkovní úpravy c1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - § 10

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Rodinný dům Kolna Celkem:

Cena stavby 195 501,69 Kč 49 100,92 Kč 244 602,61 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

244 602,61 0,0350 8 561,09 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům b) Kolna c) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem

= = =

Cena objektů činí celkem

195 500,- Kč 49 100,- Kč 8 560,- Kč 253 160,- Kč

15/22

Srovnávací metoda a1) Rodinný dům Popis porovnávaných objektů:

Lokalita: Sametová, Nové Město Cena: 2 650 000,- Kč Popis: Nabízíme Vám možnost koupě zděného rodinného domu s garáží a pozemkem v Karviné na ulici Sametová. Jedná se o nepodsklepený samostatný, zděný RD z roku 1958 s 2 NP a sedlovou střechou krytou pálenou taškou a poz. plechem. Objekt leží v rovinatém terénu. K domu je připojená zděná garáž. El. vjezdová vrata. Budova: Cihlová - Stav objektu: Dobrý ¨- Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 2 - Plocha zastavěná: 563 m2 - Plocha užitná: 1 419 m2 - Plocha podlahová: 1 419 m2 - Plocha pozemku: 1 419 m2 - Voda: Dálkový vodovod - Odpad: Kanalizace - Elektřina: 230V - Doprava: Vlak Zařízený: Ne

Lokalita: Petrovice u Karviné Cena: 2 400 000,- Kč Popis: RD v Petrovicích u Karviné v části Dolní Marklovice. V přízemí se nachází kuchyň, koupelna, 2 pokoje,sklep,kotelna,garáž, v 1NP koupelna, kuchyň, 2 pokoje, velká terasa. Topení na plyn,ohřev vody Karma. Dům je k dispozici ihned. Vyborná občanská vybavenost. Budova: Cihlová -Stav objektu: Dobrý -Umístění objektu: Klidná část obce - Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 2 - Podlaží umístění: Přízemí - Míst k parkování: 2 - Plocha zastavěná: 200 m2 - Plocha užitná: 200 m2 - Plocha podlahová: 200 m2 - Plocha pozemku: 200 m2 - Voda: Dálkový vodovod - Plyn: Plynovod - Odpad: Kanalizace - Elektřina: 230V Doprava: MHD - Zařízený: Ne

16/22

Lokalita: Mizerov Cena: 3 300 000,- Kč (k jednání) Popis: dvougenerační řadový dům 5+2+hala v pěkné lokalitě Karviné-Mizerova nedaleko Tesarčíka. Dům je z konce 70.let a byla na něm provedena řada rekonstrukcí mezi které se řadí výměna oken za plastová, nová kouplena a WC v přízemí, nové dlažby na obou balkónech, nová kuchyně v patře, povrch střechy a řada interierových úprav. Dispozice domu jsou následující: v přízemí je chodba vedoucí do spodní bytové jednotky 2+1, do haly se schodištěm, dále do horní bytové jednotky 3+1 a do celopodsklepeného suterénu s garáží, letní kuchyňkou, prádelnou a technickou místností. V přízemí byla ponechána původní okna, kvůli možnosti vytvoření vchodu na terasu a dále na zahradu. To vše stojí na zastavěné ploše cca 115 m2, zahrada za domem má výměru 362 m2. V okolí je výborná občanská vybavenost. Budova: Smíšená - Stav objektu: Velmi dobrý -Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 2 - Plocha zastavěná: 115 m2 - Plocha užitná: 300 m2 - Plocha podlahová: 200 m2 - Plocha pozemku: 545 m2 - Plocha zahrady: 362 m2 - Rok kolaudace: 1977 - Rok rekonstrukce: 2010 - Voda: Dálkový vodovod - Topení: Ústřední plynové - Plyn: Plynovod - Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V - Sítě: Satelit - Doprava: Silnice - Komunikace: Asfaltová Schody: Dřevěné

Lokalita: Petrovice u Karviné Cena: 1 600 000,- Kč Popis: Ideální poloviny řadového rodinného domu v Petrovicích u Karviné. V domě garáž pro 2 auta, 4 pokoje s kuchyní, sociální zařízení, veliké balkóny, samostatný vchod. Venkovní zahrada, topení plynem. Ihned k dispozici. Budova: Cihlová - Stav objektu: Velmi dobrý - Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního - Podlaží umístění: Přízemí - Míst k parkování: 3 Plocha zastavěná: 162 m2 - Plocha užitná: 198 m2 Plocha podlahová: 162 m2 - Plocha pozemku: 844 m2 - Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední elektrické - Plyn: Plynovod - Odpad: Kanalizace - Elektřina: 380V - Doprava: Autobus Zařízený: Ano

Lokalita: Petrovice u Karviné Zlevněno: 2 350 000,- Kč Původní cena: 2 449 000,- Kč Popis: Dvougenerační dům v samém srdci Petrovic nedaleko obecního úřadu a velmi daleko od rizika povodní. RD má dva samostatné vchody, přičemž přízemí je dispozičně upraveno do podoby 2+1 + nadstandardně rozměrná garáž, kdy je možnost dobudovaní dalšího přízemního pokoje při zachování garážového parkování. V patře je pak dispozice 4+1 s vetším balkónem. Rekonstrukcí prošlo následující: drtivá většina oken vyměněny za

17/22

plastové, nová koupelna v patře, nová kuchyňská linka v patře, radiátory + rozvody, odpady v plastu. Pro každou jednotku jsou samostané hodiny na elektřinu. Topení zajišťuje plynový kotel. Přístup k domu je z obecní komunikace. Celková rozloha oploceného pozemku je 809 m2. Za RD je malé letní posezení s uzákem. Budova: Smíšená - Stav objektu: Dobrý - Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 2 -. Plocha zastavěná: 118 m2 - Plocha užitná: 220 m2 - Plocha podlahová: 180 m2 - Plocha pozemku: 809 m2 - Rok kolaudace: 1982 - Rok rekonstrukce: 2008 - Voda: Dálkový vodovod - Topení: Ústřední plynové - Plyn: Plynovod - Elektřina: 230V - Sítě: Satelit - Doprava: Vlak Komunikace: Asfaltová - Schody: Dřevěné

Seznam porovnávaných objektů: Název

Sametová, Nové Město Petrovice u Karviné Mizerov Petrovice u Karviné Petrovice u Karviné Součet:

Realizovaná cena Km

2 650 000,- Kč 2 400 000,- Kč 3 300 000,- Kč 3 200 000,- Kč 2 350 000,- Kč

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Kc

Kv

K1

K2

K3

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

0,87 0,90 0,85 0,85 0,90

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1,00 1 959 675,00 1,00 1 836 000,00 1,00 2 384 250,00 1,00 2 312 000,00 1,00 1 797 750,00 10 289 675,- Kč/jedn. /5 2 057 935,- Kč/jedn. 1 797 750,- Kč/jedn. 2 384 250,- Kč/jedn.

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 2 057 935,- Kč 1,00 á 2 057 935,- Kč/ Úprava ceny vlastnickým podílem:

= *

2 057 935,- Kč 1/8

Rodinný dům - výsledná cena

=

257 242,- Kč

=

257 240,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům Cena objektů činí celkem

257 240,- Kč

18/22

Administrativní cena (vyhláška 346/2010 Sb.) a) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 681,00

zast.plocha a nádvoří st.1663/1 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 500,00

10 % 10 %

Cena [Kč] 340 500,340 500,-

+ * *

34 050,374 550,0,7050 2,1690 572 741,26

Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 500,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 355,00 1 195,00

zahrada 1664 zahrada 1666/1 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

Jedn. cena [Kč/m2] 500,00 500,00

10 % 10 %

Cena [Kč] 177 500,597 500,775 000,-

+ * * *

*

Pozemky - zjištěná cena

=

77 500,852 500,0,4000 0,7050 2,1690 521 438,45 1 094 179,71 Kč 1/8 136 772,46 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky

=

Cena pozemků činí celkem

136 770,- Kč 136 770,- Kč

19/22

C. Rekapitulace Administrativní cena - porovnávací: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků:

222 500,- Kč 136 770,- Kč

Administrativní cena celkem:

359 270,- Kč

Administrativní cena - nákladová: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemku:

228 540,- Kč 136 770,- Kč

Administrativní cena celkem:

365 310,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemku:

253 160,- Kč 70 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

323 160,- Kč

Srovnávací cena: Srovnávací cena objektů s pozemky: Srovnávací cena celkem:

257 240,- Kč 257 240,- Kč

20/22

Cena obvyklá – tržní hodnota Přímo v dané lokalitě, ale i okresu je dostatečný vzorek obdobných nemovitostí pro porovnávací cenu. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, čí provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umístění v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti - dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Nemovitost není pronajatá Při současné situaci v jednotlivých segmentech realitního trhu, zjistíme, že s nástupem ekonomické krize došlo k silnému poklesu trhu s realitami, který stále přetrvává. Nemovitost je zboží jako každé jiné. A jako u každého zboží se ceny řídí nabídkou a poptávkou. Mluvíme.li o poptávce, mám na mysli koupěschopnou poptávku a ta se odvíjí primárně od výkonnosti ekonomiky. Dále k tomu pak přistupuje zpřísnění poskytování půjček od bankovního sektoru. Vycházím z dostupných údajů realitních kanceláří. Vzhledem ke stáří nemovitosti, dále bez možnosti zaměření nemovitosti podílového spoluvlastnictví jen ve výši 1/8 a v souvislosti se všemi uvedenými skutečnostmi, hlavně s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi při uplatnění principu opatrnosti určuji obvyklou cenu nemovitosti v souladu s dobrými mravy

spoluvlastnického podílu 1/8 ve výši:

240.000,- Kč

Slovy: Dvěstěčtyřicettisíc,-Kč

Ve Štokách, 22.5.2011 Ing. Zdeněk Langpaul Štoky 264 , 582 53 Štoky tel.: 775 708 180 e-mail: [email protected]

Seznam příloh: Výpis z KN LV č.441 pro obec Karviná a k.ú. Staré Město u Karviné Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Usnesení o ustanovení znalce Výzva k součinnosti

Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 22 stran textu, včetně titulního listu a znalecké doložky. Objednateli předán ve třech vyhotoveních a jedno zůstává v archívu znalce.

21/22

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.1991 č.j.Spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 23119/057/2011 znaleckého deníku.

22/22

STANOVENÍ CENY O B V Y K L É pro Exekuční úřad Praha 2. Objekt bydlení, příslušenství a pozemky

Recommend Documents