ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 2309/055/2011 STANOVENÍ CENY O B V Y K L É
pro Exekuční úřad Praha 2 NEMOVITOST
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje Přehled vlastníků:
Objekt bydlení, příslušenství a pozemky. Rýmařov, Na Stráni čp. 975, 795 01 Rýmařov Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, LV č. 433 pro obec a k.ú. Rýmařov 1/4 Hažíková Jana, Pivovarská 937/6, 795 01 Rýmařov 2/4 Kobolka Bořivoj (1939), Na Stráni 975/18, 795 01 Rýmařov 1/4 Kobolka Bořivoj (1965)., Na Stráni 975/18, 795 01 Rýmařov
Účel ocenění:
K provedení exekuce prodejem nemovitostí 132 EX 10218/09 - 28/Ku
Účel exekuce
Vymožení úhrady oprávněnému zaplatit pohledávku.
Objednatel ocenění
Exekuční úřad Praha 2, Ve Studeném 117/5a, 1470 00 Praha 4
Zhotovitel:
ing. Zdeněk Langpaul, Štoky 264, PSČ 582 53
Datum místního šetření:
569 459 279
775 708 180
12.2.2010
e-mail:
[email protected]
Datum zpracování:
20.5.2011
1/18
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
Stavebně technický stav: Počet podlaží:
Objekt - běžná údržba z toho podzem.:
3
1
z toho nadzem.:
2
bytů
2
Konstrukce:
zděná
Využití:
bydlení
Poloha:
V zástavbě rodinných domů, souběžně s místní komunikací na jižním okraji obce na severním svahu.
Přípojky: Rizika nemovitosti:
NN, voda, kanalizace, plyn Není
Vklad investic do nemovitosti:
Bez vkladu investic
Prodejnost:
Využití budovy pro bydlení. Jedná se o poměrně dobře dopravně dostupnou, klidovou lokalitu s téměř úplnou technickou infrastrukturou. SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI ve výši 1/4 spoluvlastnického podílu
I.
- Cena dle cenového předpisu vyhl. č. 364/2010 Sb., Porovnávací – ust. § 26a
737 190,- Kč
Nákladová – ust.§ 5
401 890,- Kč
Věcná cena – ust.§5
700 660,- Kč ,- Kč
II. - Výnosová metoda
402 050 ,- Kč
III. - Srovnávací metoda IV. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota
360 000,- Kč
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Předmětem ocenění je rodinný dům v zástavbě novostaveb a nebo ve stáří 30-40 roků s vedlejšími stavbami, situovaný na v zástavbě objektů k bydlení. Informace o prodejích obdobného typu nemovitostí a nabídek RK v lokalitě okresu je dostatek případů, které lze použít pro porovnání nemovitostí pro zjištění ceny obvyklé. Povinný nereagoval na výzvu. Při osobních návštěvě bez možnosti zaměření a prohlídky nemovitosti.
2/18
A. Nález 1. Informace o nemovitosti
Adresa nemovitosti: Rodinný dům Na Stráni 937 795 01 Rýmařov Region: Moravskoslezský Okres: Bruntál Katastrální území: Rýmařov
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Místní šetření bylo provedeno dne 12.2.2010 bez účasti povinného, který nepřevzal výzvu k součinnosti. V době místního šetření nebyl přítomen, bez možnosti prohlídka nemovitosti a její zaměření. 3. Podklady pro vypracování posudku
Výpis z KN LV č.433 pro obec a k.ú. Rýmařov Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Usnesení o ustanovení znalce Výzva k součinnosti 4. Vlastnické a evidenční údaje
1/4 Hažíková Jana, Pivovarská 937/6, 795 01 Rýmařov 2/4 Kobolka Bořivoj (1939), Na Stráni 975/18, 795 01 Rýmařov 1/4 Kobolka Bořivoj (1965)., Na Stráni 975/18, 795 01 Rýmařov 5. Celkový popis nemovitosti:
Charakteristi Město Rýmařov patří administrativně pod okres Bruntál a náleží pod Moravskoslezský ka města: kraj. Rýmařov je také obcí s rozšířenou působností. Obec Rýmařov se rozkládá asi sedmnáct kilometrů jihozápadně od Bruntálu. Z turistického hlediska patří rovněž do horské oblasti Jeseníků. Rozkládá se v jedné z turisticky nejatraktivnějších oblastí Jeseníků, jeho dominantou a orientačním bodem je nejvyšší moravská hora Praděd. Až třetina území Mikroregionu Rýmařovsko je součástí Chráněné krajinné oblasti Jeseníky, dále Přírodního parku Sovinecko a území Natura 2000 a jeho předností je pestrá a bohatá příroda. Město Rýmařov leží v průměrné výšce 590 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1351. Celková katastrální plocha obce je 6072 ha, z toho orná půda zabírá pouze devět procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Pošta: ANO - Škola: ANO - Zdravotnické zařízení: ANO - Policie: ANO - Kanalizace: ANO - Voda: ANO - Plyn: ANO Poloha Nemovitost situovaná cca 1000 m od centra obce v zástavbě objektů k bydlení na jižním nemovitosti: okraji města.
3/18
Nemovitost Ne pronajatá: Rizika Nemovitost se nenachází v rizikové poloze. nemovitosti: Napojení na NN, voda - ano, odpadní vody zaústěny do kanalizace, středotlak plynu, přístup ze inž. sítě: zpevněné místní komunikace. Základní popis:
Dvoupodlažní objekt, částečně podsklepený se sedlovou střechou. Konstrukční prvky ve standardu. Oceňovaná nemovitost splňuje požadavky na definici rodinného domu dle ust 3 vyhl. Druh stavby: 137/98 Sb.- Zděný rodinný dům. Dokumentac Nezachovala se e: Způsob Bydlení užívání: Popis tech. Z venkovní obhlídky běžná údržba stavu: Údaje o stáří Předpokládám, že stavba RD byla realizována sedmdesátých letech. Stavebně technický a proved. stav budovy RD lze hodnotit jako průměrný. Rekonstr. Trvalé Běžné trvalé porosty neovlivní cenu obvyklou - neoceněny. prosty Tvar pozemků obdélníkový. Přístup a příjezd k pozemkům je řešen po přilehlé zpevněné místní komunikaci. Zast.plocha a nádvoří par.č. 2408 - výměra 187 m2 zahrada par.č. 2409 944 m2 ------------------------------------------------------------------------------celkem výměra 1 131 m2 cena 278,- až 285,- Kč/m2 Pozemky s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi použito pro určení ceny obvyklé ................ 250,- Kč/m2 Cena celkem ...............
282 750,- Kč
spoluvlastnický podíl ve výši 1/4
......................................
70 690,- Kč
6. Popis objektů : a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům
Jedná se o volně stojící budovu, charakteru RD, která je řešena nejspíš z části podsklepená, o 2 nadzemních podlažích - přízemí a podkroví s přístavbou verandy. Součásti a příslušenství budovy RD a pozemků k datu ocenění tvoří venkovní úpravy a vedlejší stavba – kolna. Tyto stavby a venkovní úpravy mají na výši obvyklé ceny nemovitosti pozitivní, avšak s ohledem na jejich rozsah a kvalitu, nijak zásadní vliv. Součástí pozemků je i několik kusů trvalých porostů, jejichž existence však má na výši obvyklé ceny zanedbatelný vliv. S ohledem na místní šetření pouze obhlídkou nemovitosti zvenčí a dotazy přítomných sousedů použiji konstrukční prvky ve standardu, bez ocenění vedlejší stavby a venkovních úprav.
4/18
B. Odhad Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.,, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 092,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.PP: I.NP: II.Np s podkrovím:
187*0,5 187*0,7
Název podlaží I.PP: I.NP: II.Np s podkrovím:
Zastavěná plocha 93,50 m2 187,00 m2 130,90 m2
Obestavěný prostor: I.PP: 93,50*3 I.NP: 187*2,70 II.Np s podkrovím: 130,90*(1,50+1,10+0,30)/3 Obestavěný prostor – celkem:
Konstrukční výška 2,70 m 2,70 m 2,50 m
280,50 m3 504,90 m3 126,54 m3 911,94 m3
= = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
93,50 m2 187,00 m2 130,90 m2
= = =
ZP1 = 187,00 m2 ZP = 411,40 m2
ZP / ZP1 = 2,20
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku
0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan
5/18
č.
Vi
I
typ B
III III II I V
0,00 0,00 0,00 0,00 0,08
6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
III III II
0,01 0,00 1,05
Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 12
Index vybavení IV = (1 +
∑ Vi ) * V13
* 0,80 = 0,958
i=1
Index polohy: Název znaku
1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III III III
0,00 0,00 0,05
III III
0,04 0,05
III
0,00
II I III II
0,00 -0,04 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 +
∑ Pi ) = 1,120 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 +
∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,958 * 1,120 * 0,950 = 1,019 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 092,- Kč/m3 * 1,019 = 3 150,75 Kč/m3 Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
2 873 294,95 Kč 2 873 294,95 Kč 1/4
Rodinný dům - zjištěná cena
=
718 323,74 Kč
6/18
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům
=
Cena objektů činí celkem
718 320,- Kč 718 320,- Kč
7/18
Administrativní nákladová dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 5
Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: OP: Obestavěný prostor – celkem:
912,00 m3 912,00 m3
= =
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 100,00 1,0000
8/18
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * *
1 975,- Kč/m3 1,0750 1,0000 1,0000 2,1690 0,6080
Základní cena upravená
=
2 799,88 Kč/m3
=
2 553 490,56 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 %
-
1 021 396,22 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1 532 094,34 Kč 1/4
Rodinný dům - zjištěná cena
=
383 023,59 Kč
=
383 020,- Kč
Plná cena:
912,00 m3 * 2 799,88 Kč/m3
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům Cena objektů činí celkem
383 020,- Kč
9/18
Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 5
Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: OP: Obestavěný prostor – celkem:
912,00 m3 912,00 m3
= =
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 100,00 1,0000
10/18
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * *
1 975,- Kč/m3 1,0750 1,0000 1,0000 2,1690
Základní cena upravená
=
4 605,06 Kč/m3
=
4 199 814,72 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 %
-
1 679 925,89 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
2 519 888,83 Kč 1/4
Rodinný dům - zjištěná cena
=
629 972,21 Kč
=
629 970,- Kč
Plná cena:
912,00 m3 * 4 605,06 Kč/m3
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům Cena objektů činí celkem
629 970,- Kč
11/18
Srovnávací metoda a1) Rodinný dům Popis porovnávaných objektů:
Lokalita: Opavská, Janovice Cena: 1 949 000,- Kč Popis: Prodej atriového domku v klidné části města. Středový atriový domek situovaný na jih s naprostým soukromím, s terasou a přilehlou zahradou. Příjezd po obslužné neprůjezdné cestě. Součástí objektu je garáž, podsklepené dvorní zádvěří, domácí dílna, terasa kůlna, venkovní krb. Provedena modernizace (podlahy,omítky dveře kuchyň, WC, zateplení, nová hydroizolace střechy, zateplení fasády. Budova: Cihlová - Stav objektu: Dobrý - Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní - Podlaží počet: 1 - Podlaží umístění: Přízemí - Míst k parkování: 1 - Plocha zastavěná: 103 m2 - Plocha užitná: 90 m2 - Plocha podlahová: 90 m2 - Plocha pozemku: 211 m2 Plocha zahrady: 232 m2 - Rok rekonstrukce: 1995 - Voda: Dálkový vodovod - Plyn: Plynovod Odpad: ČOV pro celý objekt Elektřina: 230V - Doprava: Silnice - Bezbariérový přístup: Ano - Zařízený: Ano
Lokalita: Marxova, Rýmařov Cena: 1 890 000,- Kč Popis: Pěkný dům 6+1 se zahradou. Nová Euro okna v celém domě, 3 Francouzská okna, 2 balkóny, prosklená lodžie. Dřevěná podlaha v hale (obývací pokoj s jídelnou), v dětském pokoji plovoucí podlaha, ost.lité podlahy. Dvě koupelny (rohová vana a sprch.kout), vyhřívaná podlaha v dolní koupelně, 2x WC. Sklep 60 m2. Vytápění-plynový kotel a krb v hale. Internet.Garáž. Klidná lokalita. Budova: Smíšená - Stav objektu: Dobrý - Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního - Podlaží umístění: Přízemí - Míst k parkování: 2 - Plocha zastavěná: 105 m2 - Plocha užitná: 573 m2 Plocha podlahová: 210 m2 - Plocha pozemku: 573 m2 - Rok rekonstrukce: 2009 Voda: Dálkový vodovod - Topení: Ústřední plynové - Plyn: Plynovod - Odpad: Kanalizace Elektřina: 380V - Doprava: Autobus - Zařízený: Ano
12/18
Lokalita: Rýmařov Cena: 1 990 000,- Kč Popis: Prodej rodinného domu o velikosti 2+1, 3+1 v klidné části města Rýmařov, okr. Bruntál. V 1.NP se nachází vstupní veranda, chodba, kuchyně, špajzka, velký obývací pokoj a ložnice, koupelna s vanou, WC, sprchový kout.Ve II. NP se nachází chodba, obývací pokoj s kuchyní, ložnice, další pokoj se vstupem do půdních prostor, kde je možné vybudovat další dva pokoje.Dům je vytápěn ústředním plynovým topením, voda z řádu, odpady svedeny do kanalizace.Dům je po rekonstrukci - nová fasáda,podlahy plovoucí, dlažba,omítky, el. rozvody a voda, částečná výměna dřevěných oken,nová střecha s betonovými taškami.K domu náleží pozemek o velikosti cca 800m2, na kterém se nachází okrasné dřeviny,skleník,garáž a dílna. Budova: Cihlová - Stav objektu: Velmi dobrý - Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 3 - Počet bytů: 2 - Plocha zastavěná: 160 m2 Plocha užitná: 320 m2 - Plocha podlahová: 250 m2 - Plocha pozemku: 800 m2 Plocha zahrady: 600 m2 - Voda: Místní zdroj - Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod - Odpad: Kanalizace - Elektřina: 380V - Doprava: Silnice Komunikace: Asfaltová - Zařízený: Ne
Lokalita: Rýmařov Cena: 2 190 000,- Kč Popis: Prodej rodinného domu o velikosti 4+kk v obci Rýmařov. Dům se nachází v centru města. V 1 NP je chodba, prostorná obytná místnost s kuchyňským koutem, koupelna, WC, šatna, garáž. V 2 NP jsou tři pokoje koupelna a WC. Jedná se o novostavbu kolaudovanou v r. 2008. V domě jsou plastová okna, plovoucí podlahy, dlažba, prostorné koupelny. Dům je vytápěn ústředním plynovým topením, odpady jsou svedeny do kanalizace, voda je čerpána z řádu. K domu náleží pozemek o velikosti 350m2. Volný ihned. Budova: Cihlová - Stav objektu: Novostavba - Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 2 - Plocha zastavěná: 100 m2 - Plocha užitná: 200 m2 - Plocha podlahová: 160 m2 - Plocha pozemku: 350 m2 - Voda: Místní zdroj - Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod - Odpad: Kanalizace - Elektřina: 380V - Doprava: Vlak - Komunikace: Asfaltová
13/18
Lokalita: třída Hrdinů, Rýmařov Cena: 1 660 000,- Kč Popis: ČR-Reality Vám doporučují ke koupi prostorný patrový dům 5+1 v Rýmařově na pozemku 1043m2, se zastřešeným garážovým stáním a vlastní studnou. V přízemí je obývák, 2 pokoje, kuchyň a koupelna s WC, v patře jsou 2 ložnice a v mezipatře samostatné WC. Dům má nová plastová okna, interiéry pokojů jsou po rekonstrukci, nachází se na velice pěkném a klidném místě 500m od centra. Budova: Cihlová - Stav objektu: Velmi dobrý - Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 165 m2 - Plocha užitná: 173 m2 - Plocha podlahová: 173 m2 Plocha pozemku: 1 043 m2 - Voda: Dálkový vodovod - Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 380V Doprava: Autobus Seznam porovnávaných objektů: Název
Opavská, Janovice Marxova, Rýmařov Rýmařov Rýmařov třída Hrdinů, Rýmařov Součet:
Realizovaná cena Km
1 949 000,- Kč 1 890 000,- Kč 1 990 000,- Kč 2 190 000,- Kč 1 660 000,- Kč
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Kc
Kv
K1
K2
K3
1,00 1,00 1,00 0,90 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,85 0,85 0,85 0,85 0,85
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
1,00 1 656 650,00 1,00 1 606 500,00 1,00 1 691 500,00 1,00 1 675 350,00 1,00 1 411 000,00 8 041 000,- Kč/jedn. /5 1 608 200,- Kč/jedn. 1 411 000,- Kč/jedn. 1 691 500,- Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 1 608 200,- Kč 1,00 á 1 608 200,- Kč/ Úprava ceny vlastnickým podílem:
= *
1 608 200,- Kč 1/4
Rodinný dům - zjištěná cena
=
402 050,- Kč
=
402 050,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům Cena objektů činí celkem
402 050,- Kč
14/18
Administrativní cena (vyhláška 346/2010 Sb.) a) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 187,00
zast.plocha a nádvoří 2408 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [Kč/m2] 92,17
10 % 10 %
Cena [Kč] 17 235,79 17 235,79
+ * *
1 723,58 18 959,37 0,6080 2,1690 25 002,71
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 92,17 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 944,00
zahrada 2409 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Jedn. cena [Kč/m2] 92,17
10 % 10 %
Cena [Kč] 87 008,48 87 008,48
+ * * *
*
Pozemky - zjištěná cena
=
8 700,85 95 709,33 0,4000 0,6080 2,1690 50 486,75 75 489,46 Kč 1/4 18 872,36 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky
=
Cena pozemků činí celkem
18 870,- Kč 18 870,- Kč
15/18
C. Rekapitulace Administrativní cena - porovnávací: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků:
718 320,- Kč 18 870,- Kč
Administrativní cena celkem:
737 190,- Kč
Administrativní cena - nákladová: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemku:
383 020,- Kč 18 870,- Kč
Administrativní cena celkem:
401 890,- Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemku:
629 970,- Kč 70 690,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
700 660,- Kč
Srovnávací cena: Srovnávací cena objektů s pozemky: Srovnávací cena celkem:
402 050,- Kč 402 050,- Kč
16/18
Cena obvyklá – tržní hodnota Přímo v dané lokalitě, ale i okresu je dostatečný vzorek obdobných nemovitostí pro porovnávací cenu. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, čí provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umístění v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti - dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Nemovitost není pronajatá Při současné situaci v jednotlivých segmentech realitního trhu, zjistíme, že s nástupem ekonomické krize došlo k silnému poklesu trhu s realitami, který stále přetrvává. Nemovitost je zboží jako každé jiné. A jako u každého zboží se ceny řídí nabídkou a poptávkou. Mluvíme.li o poptávce, mám na mysli koupěschopnou poptávku a ta se odvíjí primárně od výkonnosti ekonomiky. Dále k tomu pak přistupuje zpřísnění poskytování půjček od bankovního sektoru. Vycházím z dostupných údajů realitních kanceláří. Vzhledem ke stáří nemovitosti, dále bez možnosti zaměření nemovitosti a v souvislosti se všemi uvedenými skutečnostmi, hlavně technického stavu nemovitosti, dále s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi při uplatnění principu opatrnosti určuji obvyklou cenu nemovitosti v souladu s dobrými mravy
spoluvlastnického podílu 1/4 ve výši:
360.000,- Kč
Slovy: Třistašedesáttisíc,-Kč
Ve Štokách, 20.5.2011 Ing. Zdeněk Langpaul Štoky 264 , 582 53 Štoky tel.: 775 708 180 e-mail:
[email protected]
Seznam příloh: Výpis z KN LV č.433 pro obec a k.ú. Rýmařov Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Usnesení o ustanovení znalce Výzva k součinnosti
Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 18 stran textu, včetně titulního listu a znalecké doložky. Objednateli předán ve třech vyhotoveních a jedno zůstává v archívu znalce.
17/18
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.1991 č.j.Spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2309/055/2011 znaleckého deníku.
18/18
