.SPISU:
EX 2806/06
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2929 - 27/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST :
m .p. 388
k.ú.
Zaje í
LV . 414
na pozemku, parc. . St.883 parc. . 1656/4
okr. eclav obec: Zaje í
zastav ná plocha a nádvo í ostatní plocha
VLASTNICTVÍ: Stanislav Ma ák, bytem Dlážd ná 388, 691 05 Zaje í Zde ka Ma áková, bytem Dlážd ná 388, 691 05 Zaje í
Hlavní pr elí
Dvorní pr elí
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného: Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 I :41197518 proti povinnému: Zde ka Ma áková, bytem Dlážd ná 388, 691 05 Zaje í na základ usnesení ze dne 6.1.2010 OBJEDNATEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík Sadová 15, 695 01 Hodonín
26.3.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš Perunská 46, 695 04 Hodonín
15
tel: 518341823
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
27.4.2010
Po et p íloh:
Vyhotovení .
1
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m .p. 388 v etn p íslušenství LV . 414 pro k.ú. Zaje í Související pozemek: .parc.st. 883 .parc.1656/4
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 120m2 ostatní plocha o vým e 295m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 26.3.2010. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m, v etn p ísl. Adresa nemovitosti: 691 05 Zaje í 388 Kraj: Jihomoravský Okres: B eclav Obec: Zaje í Katastrální území: Zaje í Po et obyvatel: 1 421 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 38,1213 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 38,12 K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 26.3.2010 za p ítomnosti p. Ma áka. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt B eclav, pro LV . 414 k.ú. Zaje í, ze dne 24.10.2006 - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 26.3.2010. 2
Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV . 414 k.ú.Zaje í Druh vlastnictví: SJM Vlastnické právo: Stanislav Ma ák, bytem Dlážd ná 388, 691 05 Zaje í Zde ka Ma áková, bytem Dlážd ná 388, 691 05 Zaje í Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m .p. 388 s p íslušenstvím je situován v b žné uli ní zástavb , podél místní komunikace v obci Zaje í, v ulici Dlážd ná. Nemovitost je v obytné zón , asi 500m od centrální ásti obce. V míst je p evážn obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. D m je napojen na nadzemní elektrické vedení, plynovod, kanalizaci a vodovod. Všechny ve ejné inženýrské sít probíhají soub žn se zástavbou. P ístup k domu je p ímo od vozovky po zpevn né ploše, navazující na vozovku a ve ejný chodník. Z ulice je vjezd do dvora podél levého štítu domu. m je patrový, podsklepený pod celým p dorysem, st echa je plochá, jednopláš ová, s živi nou krytinou, zateplená škvárovou vrstvou a perlitem. V uli ní zástavb je umíst n jako adový, koncový. Obytná ást domu obsahuje v obou nadzemních podlažích šest obytných pokoj , kuchy s jídelnou a íslušenství. V p ízemí je obývací pokoj, ložnice, kuchyn a jídelna, spíž, vstupní hala, koupelna a WC, v pat e ty i ložnice, koupelna, WC a chodba. Z pokoj , situovaných na uli ní stran je vstup do lodžie. V suterénu jsou které prostory adaptované a využívané k bytovým ú el m. Tyto prostory však nejsou pro tento ú el zkolaudované. Zbylá ást suterénu obsahuje prádelnu, kotelnu, šatnu, chodbu a vestav nou garáž. V dom nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní, nebo by se k takovému ú elu využívaly. Nebytovým prostorem je pouze vestav ná garáž. P evažuje evidentn podlahová plocha obytných místností. Všechny prostory domu na sebe konstruk i komunika navazují. Vstup do domu je z ulice, vstupními dve mi do vstupní haly, odtud do obytných prostor v p ízemí. Po schodišti je p ístup do patra i do suterénu. V p ízemí je vstup do kuchyn a jídelny, ložnice, do obývacího pokoje a p íslušenství, které tvo í koupelna se sprchovým koutem a umývadlem a samostatné WC. V pat e je obytná ást pln využívána k bydlení. Jsou zde ty i obytné pokoje a p íslušenství. P íslušenství tvo í chodba, koupelna s vanou a umývadlem a WC. Z popisu vyplývá, že d m je dle §2 písm. a), bod 2 vyhlášky 501/2006 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván. K domu náleží vedlejší stavby - sklad a altán, studna a venkovní úpravy a pozemek parc. . st. 883 a parc. . 1656/4. Pozemek, náležející k domu, zastav ná plocha a nádvo í a navazující ostatní plocha o celkové vým e 415m2, je bez trvalých porost . Mimo zastav nou ást je využíván jako dv r nebo okrasná zahrádka. D m byl postaven, zkolaudován a uveden do trvalého užívání v roce 1986, stavební technologií, v dob výstavby obvyklou. Je postaven z b žného cihelného zdiva nebo z blok , stropy jsou z keramických nosník a vložek. V pr hu užívání byl b žn udržován a také trvale užíván p evážn k bydlení. V sou asnosti je d m obydlen a má interiérové konstrukce a vybavení ve všech podlažích v plném rozsahu. Sou asná údržba domu je na standardní úrovni. Za zadním pr elím domu je provedena hrubá stavba venkovního p íst ešku s budoucí terasou v úrovni patra domu. 3
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m - § 26a Rodinný d m .p.388 byl vybudován a uveden do užívání v roce 1986. Je patrový, podsklepený, s plochou st echou. Je umíst n v adové zástavb mimo centrální ást obce. Za vstupem do domu je vstupní hala, ze které je vstup do obytné ásti a p íslušenství v pat e, v p ízemí a také do suterénu. V suterénu je vestav ná garáž. D m má standardní vybavení. Základy domu jsou betonové s hydroizolací, st ny jsou vesm s z cihel nebo tvárnic s vnit ní i vn jší vápennou omítkou a uli ním soklem obloženým spárovaným kamenem. Stropy jsou keramické, s omítaným vodorovným podhledem. St echa domu je plochá, s živi nou krytinou. Klempí ské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to svody i žlaby. Okna jsou plastová, dve e jsou hladké, ev né. Koupelna v pat e je vybavená vanou, umývadlem, v p ízemí je pouze umývadlo a sprcha. Splachovací WC je samostatný v p ízemí i v pat e. V kuchyni je d ez s TUV a sporák se sklokeramickou deskou. Podlahy v obytných místnostech v p ízemí i pat e jsou vesm s PVC. V p edsíni a v hale je dlažba, v kuchyni je PVC, v koupeln je keramická dlažba a obklady. V lodžií v uli ním pr elí je keramická dlažba. Vytáp ní domu je centrální, teplovodní, otopná t lesa jsou deskové. Centrální kotel na plyn a plynový boiler jsou umíst ny v suterénu v koteln . Celkový technický stav domu je hodnocen jako standardní s b žnými konstrukcemi a vybavením. V den prohlídky je d m obydlený, údržba je standardní. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Základní cena ZC (p íloha . 20a):
Rodinný d m Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel 24 rok 3 164,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 10,1×11,70 1.NP: 10,1×11,70 2.NP: 10,1×11,70 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:
= = = Zastav ná plocha 118,17 m2 118,17 m2 118,17 m2
4
118,17 m2 118,17 m2 118,17 m2
Konstruk ní výška 2,24 m 2,51 m 2,47 m
Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: (10,1×11,70)×(2,64-0,85) VRCHNÍ STAVBA: (10,1×11,70)×(6,84) ZAST EŠENÍ: (10,1×11,70)×(0,54) Obestav ný prostor – celkem:
= = = =
Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP : ZP1 = 3,00
211,52 m3 808,28 m3 63,81 m3 1 083,61 m3
ZP1 = 118,17 m2 ZP = 354,51 m2
Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku . 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 4. Podlažnost - Hodnota v tší než 2 I 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan V butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Standardní p íslušenství - vedlejší stavby celkem III do 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II
0,90
Koeficient pro stá í 24 let:
Vi -0,01 0,00 0,00 0,00 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 1,05
12
Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V13 × 0,90 = 1,058 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez v tšího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní za ízení v obci - pouze ordinace praktického léka e 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv 11
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,940 i=1
5
. I II II II II II II II I III II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu
. II II II
Ti -0,05 0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,058 × 0,940 × 0,950 = 0,945 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 3 164,- K /m3 × 0,945 = 2 989,98 K /m3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU × OP = 2 989,98 K /m3 × 1 083,61 m3 = 3 239 972,23 K Rodinný d m - zjišt ná cena =
3 239 972,23 K
b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu .p.388 - § 27 - § 32 Pozemek sestává ze dvou parcel, zastav né plochy a nádvo í a ostatní plochy. Zastav ná plocha a navazující ostatní plocha jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován mimo centrální ást zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 200m. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 500m. Pozemek je mírn svažitý od ulice do dvora. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a okrasná zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít , etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku nejsou porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je z místní, ve ejné komunikace po zpevn né, po nájezdní ploše p ed domem. Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 120,00
zastav ná plocha a nádvo í St.883 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
6
Jedn. cena [K /m2] 38,12 32 % 32 % 10 % 10 %
Cena [K ] 4 574,40 4 574,40 + 1 463,81 6 038,21 + 603,82 6 642,03 × 0,9790 × 2,1730 14 130,04
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 38,12 K /m2. Název
Parcelní íslo
Vým ra [m2] 295,00
ostatní plocha 1656/4 Sou et Úprava ceny - íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 5 - celkem
Jedn. cena [K /m2] 38,12 32 % 32 % 10 % 10 %
Pozemek náležející k domu .p.388 - zjišt ná cena
Cena [K ] 11 245,40 11 245,40 + 3 598,53 14 843,93 + 1 484,39 16 328,32 × 0,4000 × 0,9790 × 2,1730 13 894,53 =
28 024,57 K
Výsledné ceny: a) Rodinný d m b) Pozemek náležející k domu .p.388
= =
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
3 239 972,23 K 28 024,57 K 3 267 996,80 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
7
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na serverech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace údaj : duben 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Zaje í se nachází mezi m sty Hustope e a B eclav. V t sné blízkosti prochází silnice I.t ídy Brno – B eclav a v blízkosti je i sjezd z dálnice v Hustope ích. Katastr obce Zaje í je zna protáhlý a dlouhý tém 7 km. Jihozápadn se dotýká Dolní nádrže novomlýnské soustavy.Obcí probíhá Velkopavlovická vina ská stezka je dlouhá 109 km. Zaje í se nachází na železni ní trati Brno - B eclav. Katastrální vým ra: 1596 ha Po et obyvatel: 1418 Z toho v produkt. v ku: 929 Pr rný v k: 34,8 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ne Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. V pr hu roku se zde uskute ní statisticky pr rné množství p evod nemovitostí. Cenové mapy pozemk nejsou k dispozici. Pom rn dobré vlakové spojení do B eclavii do Brna.Pr rná nezam stnanost v míst a okolí. P evyšuje poptávka spíše po levn jších nemovitostech. Rozvíjí se cestovní ruch. Dobrá poloha vzhledem k blízkým Pálavským vodním nádržím.
Porovnávané nemovitosti - p ehled: 1. Prodej dvougenera ního domu v centru obce, v adové zástavb . V p ízemí je velká hala, obývací pokoj, velká jídelna a prostorná kuchyn , komora, WC, vstup do patra i do sklepa. V pat e je malá hala a vstupy do 4 pokoj , koupelna, WC a vstup na p du. m má t i balkony, garáž a prostorné sklepy. stá í domu 25 let. IS: elekt ina, voda, plyn p ípojka, kanalizace i septik, kotel na tuhá paliva. Ve dvože malá hospodá ská budova. Z garáže je možno vybudovat vjezd na prostorný dv r. Nutná áste ná rekonstrukce.
2. Samostatn stojící rodinný d m 5+1 v Zaje í.RD má vlastní garáž a studnu,všechny IS. D m je obklopen ovocnými stromy a vinicí. Je ur en pro domácího kutila,který bude obhospoda ovat rozsáhlý pozemek.Ten je dle územního plánu ozna en za stavební parcelu.Typ objektu samostatný Zastav ná plocha 111 m2 Užitná plocha 120 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 5 000 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý.
Stránka 8
3.
RD v Milovicích, okr. B eclav RD 5+1 - u Novomlýnských nádrží a Pálavských vrch . P ízemí-obýv. pokoj, ložnice, kuchy s jídelnou, koupelna a Wc. 1.patro-3xpokoj, koupelna,Wc. Celý d m je podsklepen. K zahrad je terasa, na zahrad bazén , udírna, p kný výhled. Zastav ná plocha: 101 m² .
4. RD 5+1 Popice, okr. B eclav Okres B eclav, RD 5+1 stojící v adové zástavb na pozemku o celkové vým e 484 m², se stodolou. D m je napojený na vodovod, elektroinstalaci 220/380 V, odpady jsou svedeny do jímky, zem. plyn u domu Plocha pozemku [m²]: 484 Zastav ná plocha [m²]: 484 Užitná plocha [m²]: 484 Typ budovy: adový Po et byt : 5+1 Po et NP: 2 Voda: vodovod Elektroinstalace: 220/380 V Topení: ÚT tuhá paliva Stav objektu: velmi dobrý
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:
Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Zaje í 2. Rodinný d m v Zaje í 3. Rodinný d m v Milovicích 4. Rodinný d m v Popicích
1 470 000 K
1,00
1 470 000 K 2 800 000 K
0,75
2 100 000 K 2 930 000 K
0,70
2 051 000 K 1 100 000 K
1,00
1 100 000 K
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K4 K3 K2 K6 K1 K5 Index velikost velikost vybavení stavebn funk ní poloha Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,10 Horší
1,32 1,00 1,15 1,15 Horší Obdobné Horší Horší 1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 1,79 1,00 1,25 1,30 Horší Obdobné Horší Horší 2 100 000 K Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: 1 944 075 K Odchylka od pr ru: 0,15
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
1 990 000 K
Stránka 9
1 991 943 K
1 944 075 K 2 100 000 K 2 051 000 K 1 966 250 K
B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m .p. 388
k.ú.
Zaje í
LV . 414
I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m .p. 388 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastav ná plocha: 118 m2 2 0m
Obestav ný prostor: 1084 m3 0 m3
118 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
1084 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í
parc. . St.883
o vým e
ostatní plocha
parc. . 1656/4
o vým e
120 m2 295 m2
Vým ra pozemku celkem:
415 m2
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
236 0 0 0 0
2
m m2 m2 2 m 2 m
(ur eno pom rem ze zastav né plochy)
x x x x x
0,70 1,00 1,00 0,80 1,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
165 0 0 0 0 165
m2 m2 m2 2 m 2 m m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Hustope e 1600 2. Realitní kancelá B eclav 1550 3. Realitní kancelá Poho elice 1500 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 1500 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 1 540 (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy vhodné k plochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše plochy podm. 2 pronájmu vhodné k pronájmu /m /rok % Druh využití: pronájmu nájmu 254 408 K 0 bydlení 165 0 1 540 25% skladování 0 0 0% 0 0 0K provozovna 0 0 0% 0 0K 0 garážování 0 0 0 0 0% 0K jiné ú ely 0 0 0% 0 0 0K Užitná plocha celkem: 165 0 0 Celkem: 254 408 K 2 Využitelná plocha staveb celkem : 165 m 2 Pr rné nájemné na 1m využitelné plochy: 1 540 /m2/rok z toho na bydlení: 1 078 /m2/rok
Stránka 10
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv opot ebení
bez vlivu
Index 1,00
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,80
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,72 snižující
1 110
Dosažitelná výše nájemného : Údaje asové a opot ebení:
Stá í stavby: 24 rok edpokládaná životnost: 100 rok edpokládaná ekonomická životnost: 30 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: Opot ebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : Da z nemovitosti: (odhad)
Index 0,90
negativní bez vlivu
1,00
/m2/rok
Doba dalšího trvání: 76 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 12,4% 24,0% 3 733 644 K ano - výpo et v nou rentou 600 K
Pojišt ní:
0K
Oprava a údržba:
22 402 K
Správa nemovitosti:
2 250 K
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
78 478 K
Nájemné z pozemku:
0K 103 730 K
Výdaje celkem:
Ro ní nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
57%
183 372 ,- K /rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 3,0%
c) rizika:
r3 = 4,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 12,4%
642 272 K
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Hustope e 35 2. Realitní kancelá B eclav 30 3. Realitní kancelá Poho elice 30 4. Zjišt né nájemné v míst nebo nezjišt no okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu 30 2 (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 2 2,5 2,5
0
nezjišt no
0
0
0
2
0
0
0,00
2,30
0,00
0,00
Stránka 11
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 0 0 0 0 0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 415 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 0 jiné využití 0 Vým ry celkem: 415 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 415 m
Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše % pronájmu /m2/rok nájmu 0,0 30,00 0% 12 450 K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 2,30 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 Celkem: 12 450 K 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 30,00 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,90
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Index 0,80
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
21,60 VN = Náklady (odhad): 15% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
bez vlivu 0,72
1,00 snižující
/m2/rok 8 964 ,- K /rok 1 345 ,- K /rok 12,4% 61 447 K 703 718 K
703 700 K
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m .p. 388
1084 m3
4532
x
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Pozemek a porosty :
415 m
2
/m3
=
4 912 690 K 24,00% opot ebení: 0K Výše náklad na opravy: cná hodnota: 200 000 K 60,00% pr rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 70 /m x Sou et:
cná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 12
3 842 700 K
3 733 644 K
80 000 K 29 050 K 3 842 694 K
D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 3 239 972,23 K 28 024,57 K -0,00 K
I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
Sou et:
3 267 996,80 K
Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
3 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR r:
3 239 970 K 28 020 K
RU: CN / Cv = n=
Pom r v cné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený pr
268 000 K
5,461 5,000 1 226 867 K
(Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení:
Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr
1 226 900 K
ru:
1 226 900 K 3 268 000 K 1 990 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
Copt. =
2 000 000 K
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
Stránka 13
2 000 000 K
E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
LV . 414 m .p. 388
k.ú.
Zaje í
obec Zaje í
okr. B eclav
etn p íslušenství a pozemku parc. . St.883 zastav ná plocha a nádvo í parc. . 1656/4 ostatní plocha
2 000 000 K
Obvyklá cena:
slovy: dvamilióny K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 27.4.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2929 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 27/10 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 27.4.2010
ílohy: íloha . 1 - Fotodokumentace
1 strana Stránka 14
íloha . 1 ke znaleckému posudku . 2929-27/10
FOTODOKUMENTACE:
Snímek . 1:
Interiér - obývací pokoj
Snímek . 2:
Kuchy
Snímek . 3:
Koupelna
Stránka 1
