Znalecký posudek
číslo 1465-84-01/2010
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTI
NEMOVITOST:
bytová jednotka 2+kk č.405/51 v 5.NP bytového domu čp.405, na pozemku p.č.295/1, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp.405 a pozemcích p.č.295/1, 295/3, 295/5 a 295/6 ve výši 5/1000, oceněná jako prázdná, bez závazků
Adresa nemovitosti:
Litoměřická 405/9, 190 00 Praha 9
Katastrální údaje:
Kraj Hlavní město Praha, okres Praha 9, kú Prosek, kód kú 731382, LV 1024, 648 Bytová jednotka, bytový dům č.p. 405, pozemky p.č. 295/1, 295/3, 295/5 a 295/6
VLASTNÍK:
Jan Šmaus, Litoměřická 405/9, Praha 9, Praha, 190 00
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
OBJEDNATEL OCENĚNÍ:
EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Adresa objednatele:
U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8
IČ
DIČ
25023217
CZ25023217
telefon
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:
Ing. Pavel Čoudek
Adresa zhotovitele:
Plickova 567, 149 00 Praha 4
IČ
DIČ
41178564
e-mail
Fax
e-mail
602335251
Datum místního šetření:
Počet stran: 6
Telefon
Fax
13.7.2010
Počet příloh: 4
[email protected]
Datum zpracování:
Počet vyhotovení: 2
25.7.2010
Vyhotovení číslo: 1
-2STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v 80.letech změna stavby v r. 1998 Stavebně technický stav: novostavba udržovaná Počet podlaží celkem:
8
z toho podzemní:
0
z toho nadzemní:
8
rekonstrukce v r. neudržovaná Počet bytů:
Bytová jednotka Dům
Č. bytu
Typ
PP bytu
Balkon
Terasa
Sklad
Garáž
Zahrada
405
51
2+kk
m2 41,00
m2 0,00
m2 0,00
m2 0,92
m2 0,00
m2 0,00
Celková plocha jedn. m2 41,37
Konstrukce:
zděné
betonové
montované
kovové
Využití:
bydlení
pronájem
podnikání
bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt
Poloha:
centrum
kraj obce
bytová zóna
průmyslová zóna nákup zóna
mimo obec zpev. příjezd
dřevěné
Přípojky:
voda
kanalizace
plyn
elektro
telefon
Dostupnost:
MHD
železnice
autobus
dálnice/sil. I.tř
sil. II/III. tř.
železniční tr.
podnik/trafo
letiště
zápl. oblast
Negat.vlivy okolí: dálnice/I.tř
Požadavky objednatele
Obecná cena Kč/m2 43 000
jiné
jiné
Stanovit obvyklou cenu nemovitosti. Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Rizika nemovitosti: - jednotka je zapsána na LV č.1024, byl předložen aktuální výpis LV dle výpisu z KN LV č.1024 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní, pohledávka ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s., smlouvou o zřízení zástavního práva ze dne 17.9.2001, právní účinky vznikly ke dni 23.9.2009, V-48194/2009-101 - bytový dům nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují jeho životnost - k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup - nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno - jednotka je určena výhradně k bydlení - jednotka je zkolaudována - nemovitost je umístěna na vlastním pozemku Komentář k rizikům : K jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup z pozemku p.č.1365/3 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Hl.města Prahy. Bytový dům se nachází na okraji klidné stabilizované bytové zóny, bez nadměrné hlučnosti a prašnosti
-3-
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota
Minimální při rek.
1 786 000,- Kč
Výnosová hodnota
Nestanovena
Věcná hodnota / nákladová
Nestanovena
Cena podle cenového předpisu
Nestanovena
Obvyklá cena
Budoucí stav
1 780 000,- Kč
- z toho hodnota pozemku
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: - nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. - podlahová plocha byla převzata z prohlášení vlastníka - jedná se o menší byt 2+kk s příslušenstvím v domě panelové technologie po celkové modernizaci v roce 1998 kladné faktory: - stabilizovaná klidná lokalita, dobrá možnost parkování, velmi dobrá dostupnost centra metrem - umístění bytu v rámci domu - nejžádanější velikost panelového bytu záporné faktory: - panelová technologie domu - sídlištní lokalita
-4-
Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a bytová jednotka 2+kk č.405/51 v 5.NP bytového domu čp.405, na pozemku p.č.295/1, včetně pozemků spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp.405 a pozemcích p.č.295/1, 295/3, 295/5 a 295/6 ve výši 5/1000, v obci Praha, okres Hl.město Praha, k.ú.Prosek Přehled všech vlastníků Šmaus Jan, Litoměřická 405/9, Praha 9, Prosek, 190 00 Přehled podkladů - výpis z KN LV č.1024 vyhotovený dne 28.6.2010 dálkovým přístupem - výpis z KN LV č.648 vyhotovený dne 15.7.2010 Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha pod č.j.16006/2010 - kopie katastrální mapy, mapový list Praha 4-0/11, vyhotovená dne 15.7.2010 - část prohlášení vlastníka budovy, vymezení jednotek v budově, vložené do KN pod č.V-9 20534/1997 - informace a údaje zjištěné na místě dne 13.7.2010 Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Nemovitost pronajata
Městská část Prosek se nachází na severním okraji Hlavního města Praha v městské části Praha 9. Jedná se převážně o lokalitu bydlení v panelových bytových domech postavených v letech 19661977 v rámci tzv.Severního města, s veškerou občanskou a technickou vybaveností. Velmi dobrá dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou stanicí metra C Prosek, která je v docházkové vzdálenosti. Není přímá dostupnost přírody, pouze Park přátelství v centru Proseka, Ďáblický háj se nachází na severním okraji Kobylis. Objekt bydlení je situovaný v jižní části souboru panelových bytových domů podél ulice Litoměřická v sousedství jejího napojením na čtyřproudovou ulici Vysočanská, západně od stanice metra Prosek a severně od novostavby rozsáhlého nízkopodlažního komplexu bytových domů. Jedná se o lokalitu s rozvinutou výstavbou kolem stanice metra Prosek. Severně sousedí s ulicí Litoměřická, jižně sousedí s meziblokovou zelení. Výborně pěšky dostupná je stanice metra C Prosek a nákupní centrum (cca 150 m). Jedná se o samostatně stojící panelovou budovu půdorysu T, tvořenou dvěma objekty s bytovými jednotkami s 6 a 8 nadzemními podlažími a jednopodlažním spojovacím krčkem uprostřed. Budova je postavena na pozemku p.č.295/1. Východní křídlo má garážová stání v 1.NP. Západní křídlo má v 1.NP nebytové prostory. Pozemky p.č.295/3, 295/5 a 295/6 tvoří zelené a přístupové plochy kolem domu. Nemovitost je částečně oplocená. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace a elektřiny. Parkování pro obyvatele domu je možné na vnitřních parkovacích stáních východního křídla, dále na venkovních parkovacích stáních při jižní hranici nemovitosti a podél ulice Litoměřická. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou, s nástavbami mezonetových bytů. Hlavní vchod je z ulice chodníkem a předloženým schodištěm do spojovacího krčku. Odtud je přístup do levého a pravého křídla. Komunikační prostory tvoří dlouhé úzké chodby, schodiště a výtahy, v levém křídle dva malé osobní, v pravém křídle velký osobonákladní. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.405/51 s příslušenstvím o velikosti 2+kk. Nachází se v 5.NP východního křídla s okny na severozápad do ulice. Jedná se o vnitřní byt. K předmětné nemovitosti patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.405, příslušenství, trvalých porostech a pozemcích p.č.295/1, 195/3, 295/5 a 295/6 ve výši 5/1000. Tyto podíly mají pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. není
Popis jednotlivých staveb Základní popis provedení domu (dle místního šetření, podkladové dokumentace a sdělení správce nemovitosti): základy betonové izolované, nosné svislé konstrukce betonové panelové, stropy betonové montované, střecha plochá, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, krytina živičné pásy, vnitřní schodiště s komunikačním prostorem, 2xosobní výtah, osobonákladní výtah, vnitřní stěrkové omítky, fasáda je zateplená. Nezaveden plyn. Proveden rozvod společné antény. vybavení bytu (dle poskytnuté fotodokumentace): okna plastová s izolačním dvojsklem, centrální ohřev teplé vody, dálkové ústřední vytápění, ostatní konstrukce a vybavení nezjištěno dispozice bytu:
-52 pokoje, kuchyňský kout, sociální zařízení Podlahová plocha bytu bez sklepa mimo byt je 41,00 m2 , sklep mimo byt 0,92m2 velikost bytu 2+kk, orientace oken SZ, podlaží 5. z 8 NP, byt vnitřní, kategorie bytu I., rozestavěnost 100% Druh stavby - účel využití bytový dům, bytová jednotka v osobním vlastnictví Dokumentace prohlášení vlastníka Způsob užívání pravděpodobně trvalé bydlení Popis tech. stavu stavby Bytový dům je v dobrém technickém stavu, průběžně udržovaný Technický stav bytové jednotky není známý. Opotřebení odhad 30% Údaje o stáří a provedených Nemovitost byla od 90.let užívána jako ubytovna s recepcí. V letech 1997-1998 byl přestavěný na rekonstrukcích bytový dům. Byla provedena kompletní rekonstrukce objektu s nástavbou bytů, byla provedena výměna inženýrských sítí, zařizovacích předmětů, úprav povrchů, výplní otvorů, zateplení fasády, zřízen vstupní portál se zvonky. Údaje o bytové jednotce nejsou známy. Pozemky Základní popis každého pozemku
pozemek p.č.295/1 (1926m2) vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří je zastavěný domem čp.405 pozemek p.č.295/3 (1542m2) vedený v druhu ostatní plocha sportoviště a rekreační plocha tvoří zeleň s trvalými porosty kolem domu pozemek p.č.295/5 (1128m2) vedený v druhu ostatní plocha ostatní komunikace tvoří zpevněné plochy kolem domu pozemek p.č.295/6 (410m2) vedený v druhu ostatní plocha sportoviště a rekreační plocha tvoří zeleň s dětským hřištěm jižně od domu Pozemky jsou rovinné, přístupné po zpevněné obecní komunikaci, napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Cena v cenové mapě stavebních pozemků Hl.m.Prahy pro rok 2010 činí 6460 Kč/m2, mapový list 36, skupina 1954. K předmětné nemovitosti patří spoluvlastnický podíl na výše uvedených pozemcích ve výši 5/1000. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti.
Trvalé porosty
běžné okrasné porosty
Věcná břemena
nejsou
Posudek Cena za 1m2 plochy
Při ocenění se vychází z porovnávací metody porovnáním s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. porovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda velmi dobře aplikovatelná. V předmětné lokalitě je dostatečně rozvinutý trh menších bytů. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,95-2,50 mil.Kč tj.47 000-54 000 Kč/m2, podle polohy, technického stavu a umístění v domě. Pokles zájmu o panelové bytové domy v dobrých lokalitách se postupně zastavuje. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 40 000-48 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. S ohledem na technický stav bytu a absenci balkonu nebo lodžie jsem názoru, že obvyklá cena předmětné nemovitosti se pohybuje uprostřed rozpětí a zohledňuje technický stav, vybavení a polohu bytu. Cena za m2 podlahové plochy bytu
43 000,- Kč/m2
Cena za m2 podlahové plochy sklepní koje
25 000,- Kč/m2
-6Porovnávané nemovitosti
1) Bytová jednotka 2+kk, už.plocha 41,50 m2, ul.Litoměřická, OV, 2.NP, výtah. Stav bytu po rekonstrukci v r.1998. Nabídková cena 1 960.000,-Kč (vč.provize), tj.47 228 Kč/m2. Datum zadání: 15.6.2010, nebylo aktualizováno. Stejný dům, o 3 podlaží níže, orientace oken na jih
f 2) Bytová jednotka 2+kk, už.plocha 41,00 m2, ul.Jablonecká, OV, 8.NP/11NP, výtah. Stav bytu po rekonstrukci. Nabídková cena 2 195.000,-Kč (bez provize), tj.53 536 Kč/m2. Datum zadání: 30.7.2010, nebylo aktualizováno. Obdobná lokalita, klasický panelový dům.
3) Bytová jednotka 2+kk/L, už.plocha 40,00 m2, ul.Litvínovská, OV, 7.NP/8NP, výtah. Stav bytu před rekonstrukcí. Nabídková cena 1 990.000,-Kč (bez provize), tj.49 750 Kč/m2. Datum zadání: 12.7.2010, bylo aktualizováno. Obdobná lokalita, klasický panelový dům, původní technický stav bytu, lodžie navíc.
V Praze dne 25.7.2010 Ing. Pavel Čoudek Plickova 567 149 00 Praha 4 tel.: 602335251 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1465-01 znaleckého deníku.
Seznam příloh Fotodokumentace Prohlášení vlastníka - vymezení jednotek v budově Výpis z KN LV č.1024, 648 Kopie katastrální mapy
-7Další fotodokumentace :
Pohled od ulice Vysočanská
Východní křídlo z ulice Litoměřická
Spojovací krček s hlavním vstupem
Pohled od západu z ulice Litoměřická
Západní křídlo z ulice Litoměřická
Východní křídlo-garáže, pohled od jihu
-8-
-9-
