EX 1151/02
.SPISU:
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2932 - 30/2010
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST 1:
m .p. 4 m .p. 167
k.ú. k.ú.
okr. Bruntál
obec:
Hyn ice u Krnova Hyn ice u Krnova
na parc. . 981/1 St.169aa981/2 parc. .532/2 na parc. . St.166/1
LV . 98
sto Albrechtice
VLASTNICTVÍ: Boris Skubý, M
anská 2409/45, 695 01 Hodonín
m .p. 167
D m .p. 4
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín , ve v ci oprávn ného sto Hodonín, se sídlem Masarykovo nám. 1, 695 01 Hodonín I : 284891 proti povinnému: Boris Skubý, M anská 2409/45, 695 01 Hodonín na základ usnesení ze dne 28.1.2010, které nabylo právní moc dnem 27.2.2010. OBJEDNATEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík Sadová 15, 695 01 Hodonín
9.4.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš Perunská 46, 695 04 Hodonín
23
Po et vyhotovení:
tel: 518341823
Datum zpracování:
3
Po et p íloh:
Vyhotovení .
26.4.2010 2
3
OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Výpo et administrativní ceny B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné hodnoty E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: 1. LV . 98 pro k.ú. Hyn ice u Krnova, obec M sto Albrechtice. a) D m .p. 4, v etn p íslušenství: Zastav ný pozemek, . parc. St.169 Související pozemky: .parc. St.169
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 1068m2
b) D m .p. 167, v etn p íslušenství: Zastav ný pozemek, . parc.St. 166/1 Související pozemky: .parc. St.166/1 .parc. 532/2
zastav ná plocha a nádvo í o vým e 278m2 zahrada o vým e 148m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 9.4.2010, v cenách, platných v dob podání znaleckého posudku. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 793 95 M sto Albrechtice Kraj:Moravskoslezský, Okres: Bruntál, Obec: M sto Albrechtice, Katastrální území: M sto Albrechtice Po et obyvatel: 3 606 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 54,3209 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 54,32 K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 9.4.2010.
2
Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem - SCD,pro LV .98, k.ú. Hyn ice u Krnova ze dne 11.3.2009. - stavební povolení - nezjišt no - kolauda ní rozhodnutí - nezjišt no - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 9.4.2010.
ický a katastrální
Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV . 98 v k.ú.Hyn ice u Krnova, obec M sto Albrechtice, okr. Bruntál Druh vlastnictví: Výlu né Vlastníci: Boris Skubý, M anská 2409/45, 695 01 Hodonín Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Zástavní právo smluvní. Celkový popis nemovitosti m .p. 4 na pozemku, parc. . St.169 na LV . 98, k.ú. Hyn ice u Krnova, obec M sto Albrechtice, okr. Bruntál m .p.4 je situován do b žné zástavby místní ásti Hyn ice, obce M sto Albrechtice v centrální ásti (u kostela), podél komunikace II.t ., která je pr jezdní v obci. P ístup k domu je od silnice po nezpevn ném nájezdu k brán p vodního ohrani ení nemovitosti. Za zd nou ohradní zdí, na kterou také navazuje uli ní štít domu, je nádvo í. D m je voln stojící, obklopen vlastním pozemkem, v okolí jsou zbytky bývalého oplocení a staveb, které náležely k domu. V sousedství domu je kostel a h bitov, nedaleko je skupinová zástavba rodinných dom . V míst je možnost napojení na ve ejný vodovod, plynovod a nadzemní elektro. Vstup do domu je p es dv r a vstupní dve e v zadním nebo bo ním pr elí. m je patrový, s áste ným podsklepením (jedna místnost je zapušt ná cca 1,2m pod úrove podlahy p ízemí), má sedlovou st echu a krytinu z eternitových šablon. Podst ešní prostory je možné využívat pouze jako p da. Dispozice obsahuje v p ízemí t i sv tnice a dv komory a chodbu. V pat e jsou ty i místnosti, dv komory a p edsí se schodišt m. Není zde prostor pro mytí ani splachovací záchod. Prostory v dom , mají bytový charakter, d m je tedy charakterizován jako rodinný. Stá í p vodního domu nebylo možné objektivn zjistit, podle zp sobu výstavby, dispozice a použitého materiálu se odhaduje ne více než 80 let. V sou asnosti není d m již delší dobu užíván ani udržován a je v tak špatném technickém stavu, že ho není možné bez závad užívat. Nebylo zjišt no, zda byl vydán demoli ní vým r. Pozemek je tvo en jednou parcelou ozna enou v katastru nemovitostí jako zastav ná plocha a nádvo í. Pozemek je rovinný, ohrani ený z ásti oplocením. íslušenstvím k domu je vedlejší stavba - altánek a dále zbytky staveb ve dvo e, vesm s pouze ásti st n. Venkovní úpravy nebyly zjišt ny. Stavba je na pozemku, parc. . st.169, o celkové vým e 1068m2. m .p. 167 na pozemku, parc. . St.166/1 na LV . 98, k.ú. Hyn ice u Krnova, obec M sto Albrechtice, okr. Bruntál m .p. 167 je situován do b žné, uli ní zástavby, podél pr jezdní komunikace v místní ásti Hyn ice, obce M sto Albrechtice. V sousedství je kostel a h bitov. P ístup k domu je od zpevn né vozovky II.t ., po nezpevn ném nájezdu. V okolí je p evážn zástavba rodinných dom . V míst je možnost napojení na ve ejný vodovod, plynovod a zemní rozvody elektro. Vstup do domu je z ulice (parc. .167 - p íjezd a p ístup ke kostelu) do dvora, vstupními dve mi v uli ním pr elí nebo p es dv r. m sestává z provozní ásti - obchod a z obytné ásti. Sm rem do dvora je provedena p ízemní 3
ístavba, kde je rovn ž vstup do obytné i provozní ásti. Do obchodu je ješt vstup p ímo z ulice. Všechny ásti domu na sebe dispozi i komunika navazují. Provozní ást domu je patrová, obytná ást je p ízemní, s áste ným podsklepením. Provozní ást má plochou st echu s živi nou krytinou, obytná ást má sedlovou st echu a krytinu ze šablon (uli ní ást) nebo z plechových lamel (dvorní ást). Dvorní ístavby mají vesm s pultovou st echu s nízkým sklonem a krytinou z lepenky. Podst ešní prostory sedlové st echy nejsou uzp sobeny pro trvalé bydlení a je možné je využívat jako p da. Provozní ást: Dispozice obsahuje v p ízemí jednu místnost - obchod a schodišt do patra. V pat e je blíže neur ený prostor, z ejm sklad. Obytná ást obsahuje t i sv tnice, s návaznosti na dvorní p ístavbu, kde je vstup, prostor pro mytí a WC. Z interiéru je vstup do suterénu po kamenném schodišti. Suterén je obtížn p ístupný a prostor není m itelný. Obytné prostory p evažují nad provozními, tzn. že užitná plocha obytných místností je v tší, než plocha provozních prostor. Z toho d vodu je d m charakterizován jako rodinný. Stá í p vodního domu nebylo možné objektivn zjistit. Dle zp sobu výstavby a použitých materiál je reálné usuzovat na stá í více než 80 let u obytné ásti a na 50 let u provozní ásti. V sou asnosti není d m obydlen ani trvale užíván, jeho údržba je dlouhodob zanedbaná a d m jako celek je v dezolátním stavu. Další užívání domu je pouze za p edpokladu provedení rozsáhlých stavebních úprav, jejichž hospodárnost je minimáln pochybná. Pozemek je tvo en dv ma parcelami, ozna enými v katastru nemovitostí jako zastav ná plocha a nádvo í a zahrada. Ob parcely na sebe navazují a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. P íslušenstvím k domu jsou venkovní úpravy ve dvo e, zejména ploty, p ípojky IS (pravd podobn nefunk ní) a pozemek . parc. 166/1 a 532/2, o celkové vým e 426m2, bez trvalých porost .
Posudek A) Výpo et administrativní ceny Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
LV .98 k.ú. Hyn ice u Krnova RD .p.4 v .p íslušenství a) Hlavní stavby a1) Rodinný d m .p. 4 - § 5 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: se dv ma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. PP: 4,70×3,2 1. NP: 18,49×10,12 2. NP: 18,49×10,12
= = = 4
15,04 m2 187,12 m2 187,12 m2
Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP:
Zastav ná plocha 15,04 m2 187,12 m2 187,12 m2
Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: 4,70×3,2×1,2 VRCHNÍ STAVBA: 18,49×10,12×6,61 ZAST EŠENÍ: 18,49×10,12×4,75×0,5 Obestav ný prostor – celkem:
Konstruk ní výška 1,20 m 3,06 m 2,57 m
= = = =
18,05 m3 1 236,86 m3 444,41 m3 1 699,32 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Vnit ní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vn jší obklady: 10. Vnit ní obklady: 11. Schody: 12. Dve e: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytáp ní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyn : 24. Vnit ní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
Provedení
Hodnocení standardu P P S P S P S S S C C S S P S P S C C C C C C C C C C
lké založení bez izolace kamenné, smíšené i d ev né st ny zd né, klenbové ev né s viditelnými trámy krov d ev ný vázaný eternitové šablony pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné, hladké ev né nápl ové dvojitá, rámová prkna beton, hlína lokální kamny na tuhá paliva
ást [%] 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpo et koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Vnit ní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vn jší obklady: 10. Vnit ní obklady:
Hodnocení standardu P P S P S P S S S C C
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30
5
ást [%] 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 0,46 0,46 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 3,27 10,26 4,20 1,93 5,20 1,47 0,80 6,20 3,10 0,00 0,00
11. Schody: 12. Dve e: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytáp ní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyn : 24. Vnit ní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Sou et upravených objemových podíl :
S S P S P S C C C C C C C C C C
2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2,40 3,30 2,39 2,20 0,51 4,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,63
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,5163
Hodnota koeficientu K4 vychází nižší než 0,8, byla omezena na tuto hranici (K4 = 0,8). Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy:
P P S P 4. St echa: S 5. Krytina: P 6. Klempí ské konstrukce: S 7. Vnit ní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vn jší obklady: C 10. Vnit ní obklady: C 11. Schody: S 12. Dve e: S 13. Okna: P 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: P 16. Vytáp ní: S 17. Elektroinstalace: C 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: C 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: C 23. Vybavení kuchyn : C 24. Vnit ní vybavení: C 25. Záchod: C 26. Ostatní: C Sou et upravených objemových podíl :
OP ást [%] [%] 7,10 100,0 22,30 100,0 8,40 50,0 8,40 50,0 5,20 100,0 3,20 100,0 0,80 100,0 6,20 100,0 3,10 100,0 0,40 100,0 2,30 100,0 2,40 100,0 3,30 100,0 5,20 100,0 2,20 100,0 1,10 100,0 4,40 100,0 4,10 100,0 0,60 100,0 3,00 100,0 1,80 100,0 0,50 100,0 2,80 100,0 0,50 100,0 5,10 100,0 0,40 100,0 3,60 100,0
K
0,46 0,46 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38): 6
UP PP Stá í [%] [%] 3,27 6,34 80 10,26 19,87 80 4,20 8,13 80 1,93 3,74 80 5,20 10,07 80 1,47 2,85 80 0,80 1,55 80 6,20 12,01 80 3,10 6,00 80 0,00 0,00 0,00 0,00 2,40 4,65 80 3,30 6,39 80 2,39 4,63 80 2,20 4,26 80 0,51 0,99 80 4,40 8,52 80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,63Opot ebení:
= × × ×
Živ.
160 120 120 100 90 85 85 85 85 95 85 85 85 82 90
Opot . Opot . z ásti celku 50,00 3,1700 66,67 13,2473 66,67 5,4203 80,00 2,9920 88,89 8,9512 94,12 2,6824 94,12 1,4589 94,12 11,3038 94,12 5,6472 0,00 0,0000 0,00 0,0000 84,21 3,9158 94,12 6,0143 94,12 4,3578 94,12 4,0095 97,56 0,9658 88,89 7,5734 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 81,7097
1 975,- K /m3 0,8000 1,0000 2,1730
Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):
×
0,5930
Základní cena upravená
=
2 035,97 K /m3
Plná cena:
1 699,32 m3 × 2 035,97 K /m3
=
3 459 764,54 K
Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 81,7097 % Úprava ceny za opot ebení
-
2 826 963,23 K
Rodinný d m .p. 4 - zjišt ná cena
=
632 801,31 K
b) Pozemky b1) Pozemky, náležející k domu .p.4 - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena [m2] [K /m2] 1 068,00 54,32
Zastav ná plocha a nádvo í St.169 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemky, náležející k domu .p.4 - zjišt ná cena
Cena [K ] 58 013,76 58 013,76
-20 % -20 % 10 % 10 % + × × =
11 602,75 46 411,01 4 641,10 51 052,11 0,5930 2,1730 65 785,19 65 785,19 K
LV .98 k.ú. Hyn ice u Krnova RD .p.167 v .p íslušenství a) Hlavní stavby a1) Rodinný d m .p. 167 - § 5 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: se dv ma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 7
Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. PP: 1. NP: : : 2. NP:
5,30×3,20 7,27×8,42-0,5×1,42×1,42 13,73×8,42 3,0×5,68+5,76×4,36+3,05×5,70 7,27×8,42-0,5×1,42×1,42
Název podlaží 1. PP: 1. NP: : : 2. NP: Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA (BYT): VRCHNÍ STAVBA (PROV): VRCHNÍ STAVBA (BYT): ZAST EŠENÍ (PROV): ZAST EŠENÍ (BYT):
= = = = = Zastav ná plocha 16,96 m2 60,21 m2 115,61 m2 59,54 m2 60,21 m2
(5,30×3,20)×(2,20) (7,27×8,42-0,5×1,42×1,42)×(6,71) (13,73×8,42)×(3,45+3,14)×0,5+(3,0×5,68+5, 76×4,36+3,05×5,70)×(2,15) (7,27×8,42-0,5×1,42×1,42)×(0,55) (13,73×8,42)×(3,70×0,5)+(3,0×5,68+5,76×4, 36+3,05×5,70)×(0,65×0,5)
Obestav ný prostor – celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Vnit ní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vn jší obklady: 10. Vnit ní obklady: 11. Schody: 12. Dve e: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytáp ní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace:
Provedení
lké založení bez izolace zd né tl. 45 cm kamenné a smíšené ev né s viditelnými trámy plochá krov d ev ný vázaný živi ná eternitové šablony nebo plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné, hladké ev né kamenné nápl ové ev ná zdvojená okna dvojitá, rámová prkna beton, hlína lokální kamny na tuhá paliva sv telná t ífázová
8
16,96 m2 60,21 m2 115,61 m2 59,54 m2 60,21 m2 Konstruk ní výška 2,20 m 3,00 m 2,42 m 2,15 m 2,60 m
= = =
37,31 m3 403,98 m3 508,93 m3
= =
33,11 m3 233,22 m3
=
1 216,55 m3
Hodnocení standardu P S P P S S S S S S S C C S S S S P P P P S C C C C C
ást [%] 100,00 40,00 60,00 100,00 40,00 60,00 40,00 60,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 40,00 60,00 100,00 40,00 60,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
23. Vybavení kuchyn : 24. Vnit ní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
C C C S C
íže
100,00 100,00 100,00 40,00 60,00
Výpo et koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu P S P P S S S S S S S C C S S S S P P P P S C C C C C C C C S C
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce: 7. Vnit ní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vn jší obklady: 10. Vnit ní obklady: 11. Schody: 12. Dve e: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytáp ní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyn : 24. Vnit ní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 22,30 8,40 5,20 5,20 3,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 2,40 3,30 5,20 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 3,60
ást [%] 100,00 40,00 60,00 100,00 40,00 60,00 40,00 60,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 40,00 60,00 100,00 40,00 60,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 40,00 60,00
Koeficient 0,46 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00
Sou et upravených objemových podíl :
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Upravený obj. podíl 3,27 8,92 6,15 3,86 2,08 3,12 1,28 1,92 0,80 6,20 3,10 0,00 0,00 0,96 1,44 3,30 2,08 1,44 1,01 0,51 2,02 4,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,44 0,00 59,00
0,5900
Hodnota koeficientu K4 vychází nižší než 0,8, byla omezena na tuto hranici (K4 = 0,8). Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. St echa: 5. Krytina: 6. Klempí ské konstrukce:
P P S P P P S S S S S
OP ást [%] [%] 7,10 40,0 7,10 60,0 22,30 40,0 22,30 60,0 8,40 40,0 8,40 60,0 5,20 40,0 5,20 60,0 3,20 40,0 3,20 60,0 0,80 100,0
K
0,46 0,46 1,00 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
9
UP [%] 1,31 1,96 8,92 6,15 1,55 2,32 2,08 3,12 1,28 1,92 0,80
PP Stá í [%] 2,22 50 3,33 80 15,12 50 10,42 80 2,63 50 3,93 80 3,52 50 5,29 80 2,17 50 3,25 80 1,36 80
Živ.
150 150 80 90 55 85 53 83 53 83 83
Opot . Opot . z ásti celku 33,33 0,7399 53,33 1,7759 62,50 9,4500 88,89 9,2623 90,91 2,3909 94,12 3,6989 94,34 3,3208 96,39 5,0990 94,34 2,0472 96,39 3,1327 96,39 1,3109
7. Vnit ní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vn jší obklady: 10. Vnit ní obklady: 11. Schody:
S S C C S S 12. Dve e: S 13. Okna: S P 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: P 16. Vytáp ní: P 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: C 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: C 23. Vybavení kuchyn : C 24. Vnit ní vybavení: C 25. Záchod: C 26. Ostatní: C S Sou et upravených objemových podíl :
6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 2,40 3,30 5,20 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 3,60
100,0 100,0 100,0 100,0 40,0 60,0 100,0 40,0 60,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 60,0 40,0
1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
6,20 10,51 3,10 5,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,96 1,63 1,44 2,44 3,30 5,59 2,08 3,52 1,44 2,44 1,01 1,71 0,51 0,86 2,02 3,42 4,10 6,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,44 2,44 59,01Opot ebení:
80 80
85 85
50 80 80 50 80 80 80 80 80
52 90 83 55 83 82 85 85 80
50
55
94,12 94,12 0,00 0,00 96,15 88,89 96,39 90,91 96,39 97,56 94,12 94,12 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 90,91
9,8920 4,9413 0,0000 0,0000 1,5672 2,1689 5,3882 3,2000 2,3519 1,6683 0,8094 3,2189 6,9500 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 2,2182 86,6028
Ocen ní: Základní cena (dle p íl. . 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):
= × × × ×
1 975,- K /m3 0,8000 1,0000 2,1730 0,5930
Základní cena upravená
=
2 035,97 K /m3
Plná cena:
1 216,55 m3 × 2 035,97 K /m3
=
2 476 859,30 K
Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 86,6028 % Úprava ceny za opot ebení
-
2 145 029,51 K
Rodinný d m .p. 167 - zjišt ná cena
=
331 829,79 K
b) Pozemky b1) Pozemek, náležející k domu .p.167 - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní íslo
Zastav ná plocha a nádvo í St. 166/1 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 10
Vým ra Jedn. cena 2 [m ] [K /m2] 278,00 54,32 -20 % -20 % -
Cena [K ] 15 100,96 15 100,96 3 020,19 12 080,77
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
10 % 10 % +
1 208,08 13 288,85 0,5930 2,1730 17 123,87
× ×
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 54,32 K /m2. Název
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena 2 [m ] [K /m2] 148,00 54,32
Zahrada 532/2 Sou et Úprava ceny - íloha . 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisou et 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [K ] 8 039,36 8 039,36
-20 % -20 % -
1 607,87 6 431,49
10 % 10 % +
643,15 7 074,64 0,4000 0,5930 2,1730 3 646,52
× × ×
Pozemek, náležející k domu .p.167 - zjišt ná cena
=
20 770,39 K
Výsledné ceny: LV .98 k.ú. Hyn ice u Krnova RD .p.4 v .p íslušenství: a) Hlavní stavby a1) Rodinný d m .p. 4 b) Pozemky b1) Pozemky, náležející k domu .p.4
=
632 801,31 K
=
65 785,19 K
LV .98 k.ú. Hyn ice u Krnova RD .p.4 v .p íslušenství - celkem: LV .98 k.ú. Hyn ice u Krnova RD .p.167 v .p íslušenství: a) Hlavní stavby a1) Rodinný d m .p. 167 b) Pozemky b1) Pozemek, náležející k domu .p.167 LV .98 k.ú. Hyn ice u Krnova RD .p.167 v .p íslušenství - celkem: Výsledná cena nemovitosti iní celkem
698 586,50 K
=
331 829,79 K
=
20 770,39 K 352 600,18 K 1 051 186,68 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
11
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: duben 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Hyn ice je vesnice, ást m sta M sto Albrechtice v okrese Bruntál. Nachází se asi 3,5 km na severozápad od M sta Albrechtic. Prochází zde silnice II/453. Místní ást obce M sto Albrechtice. K obci pat í krom vlastních Hyn ic, Velký Valštejn Malý Valštejn, a Ztracená Voda. Hyn ice se táhnou obloukovým údolím Opavice. Obec uvád ná roku 1377 a poté náležela M stu Albrechticím., za esko-uherských válek zpustla, v polovin 16 století op t osazena, v roku 1748 zcela vyho ela, n kolikrát postižena povodní. Hyn icemi vedla známá jantarová stezka a historická zemská cesta z Hranic do Opavy sto Albrechtice: Po et ástí: Katastrální vým ra: 10 6527 ha Po et obyvatel: 3596 Z toho v produkt. v ku: 2176 Pr rný v k: 35,5 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ano Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano V okolí i ve vlastní obci existuje malá nabídka pracovních míst. Trh s nemovitostmi nezaznamenává v posledním období výrazný vzr st v této lokalit . V oblasti je nadpr rná nezam stnanost. Stavební innost se soust uje pouze na opravy a údržbu starších nemovitostí.
Porovnávané nemovitosti - p ehled: 1.
m .p. 4 dvougenera ní vesnický, jednopatrový d m se dv ma bytovýma jednotkama s dispozicí 5+1 a 3+1. Vchod do obou byt je samostatný ze dvora. D m je áste podsklepený. Topení je na tuhá paliva a ekoflexy. Ve sklep je vlastní studna. Venkovní omítka ve slušném stavu. St echa je bedn ná, pokrytá eternitovými taškami. V nemovitosti jsou 3 komíny, jeden zcela nový, ostatní dva p vodní - funk ní. V p dním prostoru je možnost vybudování dalších místností. K domu náleží stodola, která je ur ena k demolici a m že sloužit jako zdroj kvalitního i mod ínového materiálu. Okna jsou plastová na jedné polovin domu, na druhé jsou d ev ná. Na pozemku je septik. Velká zahrada kolem domu má vým ru 2 000m2. Jedná se o rovinatý terén. Tuto nemovitost, vzhledem k její atraktivní lokalit je možné provozovat nejen k bydlení, ale i ke komer ním ú el m. Rozloha v m2: 1152.
2. Rodinný d m 3 + 1, WC, koupelna, v klidné ásti obce. Pozemek 491 m2. Vodovod obecní, odpady svedené do obecní kanalizace, plyn - veden na okraji pozemku.Dobrá ístupnost. Topení - krb s pr duchy do místností. D m není podsklepený, má p du. Na nemovitosti zahájena rekonstrukce - st echa, další rekonstrukce dle libov le nového majitele. Dobrá investice. D m nyní vyklizen, volný ihned. Skv lé umíst ní nemovitosti.
3. Prodej RD 4+1, 140 m², OV, cihla, voln stojící u pr jezdní komunikace. V dom b žné vybavení . Na podlahách je položeno PVC, dlažba. V koupeln je vana, umývadlo, WC zvláš . K dispozici je malý sklep, zahrada. Parkování možné p ed domem. Všechny IS zavedeny v objektu. D m p ízemní s áste ným podkrovím.
Stránka 12
4. RD, M sto Albrechtice, okr. Bruntál Prostorný d m (2 bytové jednotky) v M st Albrechticích. K domu náleží prostorná stodola, dílna a stáj. Ve stodole a ve stáji je nutno provést opravy. K nast hování ihned. Možnost odkupu dalších pozemk s rozlohou 754 m². Plocha pozemku: 1.158m² Zastav ná plocha: 950 m² Užitná plocha: 1.158 m² Druh budovy: cihlová.
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:
Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Hyn icích 2.
Rodinný d m ve M st Albrechtice
3. Rodinný d m v Hol ovicích 4.
Rodinný d m ve M st Albrechtice
2 599 000 K
0,70
1 819 300 K 550 000 K
0,80
440 000 K 1 900 000 K
0,70
1 330 000 K 1 400 000 K
0,70
980 000 K
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K4 K3 K2 K1 K5 K6 Index velikost velikost vybavení stavebn funk ní poloha Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický nost stav 0,90 Lepší 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 0,85 Lepší
0,40 Lepší 0,70 Lepší 0,40 Lepší 0,50 Lepší
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,50 Lepší 0,80 Lepší 0,60 Lepší 0,70 Lepší
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Odchylka od pr
ru:
Porovnávací hodnota celkem:
0,60 Lepší 0,80 Lepší 0,70 Lepší 0,70 Lepší
0,11 Lepší 0,45 Lepší 0,17 Lepší 0,21 Lepší 223 440 K 196 484 K
196 484 K 197 120 K 223 440 K 204 085 K
0,15 201 239 K
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
200 000 K
EHLED POROVNÁVANÝCH NEMOVITOSTÍ: 1.
m .p. 167 Hol ovice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: P ízemní Podlaží po et: 1 Plocha zastav ná: 160 m2 Plocha užitná: 174 m2 Plocha pozemku: 174 m2 Topení: Lokální plynové Sít : Ostatní Doprava: Autobus Popis: Rodinný d m 4+1 v Hejnov u Hol ovice se nachází v klidné ásti obce plné zelen . D m je v p vodním udržovaném stavu, pokoje jsou prostorné a z p dních prostor je možnost vybudovat další pokoje. U domu je velký pozemek 4473 m2. Rodinný d m 4+1 v Hejnov u Hol ovice se nachází v klidné ásti obce plné zelen . D m je v p vodním udržovaném stavu, pokoje jsou prostorné a z p dních prostor je možnost vybudovat další pokoje. U domu je velký pozemek 4473 m2, který lze použít jako stavební parcelu pro stavbu rodinné domu, nebo využít k podnikatelské innosti, chovu domacích zví at. Okolí pat í do rekrea ní oblasti Jeseníky, je zde istý vzduch a hodn p írody.
Stránka 13
2. Rodinný d m 3 + 1, WC, koupelna, v klidné ásti obce. Pozemek 491 m2. Vodovod obecní, odpady svedené do obecní kanalizace, plyn - veden na okraji pozemku.Dobrá ístupnost. Topení - krb s pr duchy do místností. D m není podsklepený, má p du. Na nemovitosti zahájena rekonstrukce - st echa, další rekonstrukce dle libov le nového majitele. Dobrá investice. D m nyní vyklizen, volný ihned. Skv lé umíst ní nemovitosti.
3.
Rodinný d m 2+1 s garáží v krásném prost edí Jeseník . Plyn zaveden do domu plynový kotel k vytáp ní, i kotel na TP. Velká p da s trámovou vazbou. Studna kopaná, žumpa, elekt ina 230/400 V, p ípojka na telefon (možnost internetu). Na d m navazuje hospodá ská ást, ve které je garáž. Okna kastlíková d ev ná, splachovací WC, litinové radiátory ÚT. Není podsklepeno, d m nebyl nikdy zatopen. Po et podlaží budovy 2 Podlaží pod zemí 1 Zastav ná plocha 150 m2 Plocha parcely 668 m2 Užitná plocha 668 m2 Konstrukce budovy cihla Stav budovy po celkové rekonstrukci Vybavení za ízeno Lokalita objektu klidná ást Zdroj elekt iny jiný zdroj / vlastní Vodní zdroj ve ejný vlastní zdroj Plyn zaveden
4. prodeji RD v Hol ovicích, nachází se v klidné ásti obce, kde je veškerá ob . vybavenost (ZŠ, MŠ, Pošta, Obchod). Dobrá dostupnost, p íjezd po asfaltové silnici. RD je ur en k rekonstrukci, vhodný k trvalému bydlení i jako chalupa. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umíst ní objektu: Klidná ást obce Zástavba: Rekrea ní Typ domu: Patrový Podlaží po et: 2 Plocha zastav ná: 100 m2 Plocha pozemku: 627 m2 Doprava: Autobus Komunikace: Asfaltová Schody: D ev né Za ízený: Ne
ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Hol ovicích 2.
Rodinný d m ve M st Albrechtice
3. Rodinný d m v Hyn icích 4.
Rodinný d m ve M st Albrechtice
1 240 000 K
0,70
868 000 K 550 000 K
0,80
440 000 K 680 000 K
0,70
476 000 K 799 000 K
0,70
559 300 K
Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K6 K3 K4 K1 K2 K5 Index poloha funk ní velikost velikost vybavení stavebn Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický stav nost 1,00 Obdobné 0,90 Lepší 1,00 Obdobné 0,90 Lepší
0,40 Lepší 0,40 Lepší 0,40 Lepší 0,40 Lepší
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,50 Lepší 0,70 Lepší 0,65 Lepší 0,65 Lepší
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej.
Odchylka od pr
ru:
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní:
80 000 K
Stránka 14
0,50 Lepší 0,70 Lepší 0,70 Lepší 0,70 Lepší
0,10 Lepší 0,18 Lepší 0,18 Lepší 0,16 Lepší 91 613 K 77 616 K
0,15 83 566 K
86 800 K 77 616 K 86 632 K 91 613 K
m .p. 4
Hyn ice u Krnova
k.ú.
LV . 98
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem I) STAVBY Hlavní stavby:
Zastav ná plocha: 187 m2 0 m2 2 0m
m .p. 4 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Obestav ný prostor: 1700 m3 0 m3 0 m3
187 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
1700 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í
1068 m2 1068 m2
parc. . St.169 o vým e Vým ra pozemku celkem:
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
187 0 0 0 0
2
m 2 m m2 m2 m2
x x x x x
(ur eno pom rem ze zastav né plochy) 2 0,70 = 131 m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m Užitné plochy celkem: 131 m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Bruntál 1500 2. Realitní kancelá Krnov 1550 3. Realitní kancelá Opava 1450 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce 1450 (dle vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota 1 490 nájmu (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy vhodné k plochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše plochy podm. pronájmu vhodné k pronájmu /m2/rok % Druh využití: pronájmu nájmu 0 131 -149 K bydlení 0 1 490 50% skladování 0 0 0 0 0% 0K provozovna 0 0 0% 0 0 0K garážování 0 0 0 0 0% 0K jiné ú ely 0 0 0 0 0% 0K Užitná plocha celkem: 0 0 131 Celkem: -149 K 2 Využitelná plocha staveb celkem : 0m Pr rné nájemné na 1m2 využitelné plochy: 1 490 /m2/rok z toho na bydlení: 0 /m2/rok
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem:
Stránka 15
0K
V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Bruntál 35 2. Realitní kancelá Krnov 30 3. Realitní kancelá Opava 30 4. Zjišt né nájemné v míst nebo nezjišt no okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce 25 (dle vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota 30 nájmu (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 0 0 0
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 0 0 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,00
0,00
0,00
0,00
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 1068 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 0 jiné využití 0 Vým ry celkem: 1068 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 1068 m
Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše pronájmu % /m2/rok nájmu 0,0 30,00 0% 32 040 K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0K 0,0 0,00 0% 32 040 K 0,0 Celkem: 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 30,00 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,70
b) Vliv vybavení
negativní
0,90
d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
15,10 VN = Náklady (odhad): 30% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
Index 0,80
c) Využitelnost
rná zjišt ná výše nájemného:
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 16
bez vlivu 0,50
1,00 snižující
/m2/rok 16 127 ,- K /rok 4 838 ,- K /rok 12,4% 91 038 K 91 038 K
91 000 K
D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. 1700 m3
m .p. 4
/m3
4500
x
=
7 650 000 K 90,00% 0K cná hodnota: 0K 80,00% rné opot ebení: cná hodnota: 2 = 40 /m Sou et:
opot ebení: Výše náklad na opravy: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : pr Pozemek a porosty :
1068 m
2
x
765 000 K
0K 42 720 K 807 720 K
807 700 K
cná hodnota nemovitosti celkem:
E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 632 801,31 K 65 785,19 K 0,00 K
I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
698 586,50 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
po zaokrouhlení iní: 698 z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu
590 K 632 800 K 65 790 K
Hodnota, zjišt ná výnosovým zp sobem:
91 000 K 698 590 K 200 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
200 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
200 000 K
Obvyklá cena:
Stránka 17
200 000 K
m .p. 167
Hyn ice u Krnova
k.ú.
LV . 98
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem I) STAVBY Hlavní stavby:
Obestav ný prostor: 1217 m3 0 m3 0 m3
Zastav ná plocha: 235 m2 0 m2 2 0m
m .p. 167 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
235 m2
Zastav ná plocha staveb celkem:
1217 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í zahrada
parc. . St.166/1
278 m2 3 148 m 426 m2
o vým e
parc. . 532/2 o vým e Vým ra pozemku celkem:
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: Prostory ú eln využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely
295 0 0 0 39
2
m m2 m2 m2 m2
x x x x x
(ur eno pom rem ze zastav né plochy) 2 0,70 = 207 m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m 2 1,00 = 0m 2 0,85 = 33 m Užitné plochy celkem: 240 m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit . bydlení 1. Realitní kancelá Bruntál 1500 2. Realitní kancelá Krnov 1550 3. Realitní kancelá Opava 1450 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle vlastní databáze nájm ): 1450 Pr rná základní hodnota 1 490 2 nájmu (K /m /rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné ú ely 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Pr rná Snížeplochy vhodné k plochy podm. plochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše pronájmu vhodné k pronájmu /m2/rok % Druh využití: pronájmu nájmu bydlení 83 0 124 1 490 0% 0K skladování 0 0 0% 0 0 0K provozovna 0 0 0 0 0% 0K garážování 0 0 0 0 0% 0K 0 0 0K jiné ú ely 0 0 0% Užitná plocha celkem: 83 Celkem: 0 124 0K 2 Využitelná plocha staveb celkem : 83 m 2 Pr rné nájemné na 1m využitelné plochy: 0 /m2/rok z toho na bydlení: 0 /m2/rok
Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: Stránka 18
0K
V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr Zdroj informace - souhrnný názor zastav ná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalit . 1. Realitní kancelá Bruntál 35 2. Realitní kancelá Krnov 30 3. Realitní kancelá Opava 30 4. Zjišt né nájemné v míst nebo nezjišt no okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce 25 (dle vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota 30 nájmu (K /m2/rok):
rná výše pronájmu (K /m2/rok) pro druh využití:
manipulace, dv r 0 0 0
zahrada, sad, rekrea ní plochy 2 3 2
parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 0 0 0 0 0 0
0
nezjišt no
0
0
0
2
0
0
0,00
2,30
0,00
0,00
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
ehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastav ná plocha 278 manipulace, dv r 0 parkování, p ejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 148 jiné využití 0 Vým ry celkem: 426 Využitelná plocha pozemku celkem :
plochy podmíne vhodné k pronájmu 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Pr 426 m
Pr rná Snížeplochy nevhodné k výše nájmu ní v Základní ro ní výše pronájmu % /m2/rok nájmu 0,0 30,00 0% 8 340 K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 2,30 0% 340 K 0,0 0,00 0% 0K 0,0 Celkem: 8 680 K 2 rný výnos z 1m využitelné plochy: 20,40 /m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,70
b) Vliv vybavení
negativní
0,90
d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
10,30 VN = Náklady (odhad): 30% N= r= Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Pr
rná zjišt ná výše nájemného:
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
D) Výpo et v cné hodnoty
Index 0,80
c) Využitelnost
nezjiš uje se
Stránka 19
bez vlivu 0,50
1,00 snižující
/m2/rok 4 388 ,- K /rok 1 316 ,- K /rok 12,4% 24 770 K 24 770 K
24 800 K
E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství
331 829,79 K 20 770,39 K 0,00 K
352 600,18 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
352 po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu
600 K 331 830 K 20 770 K
Hodnota, zjišt ná výnosovým zp sobem:
24 800 K 352 600 K 80 000 K
Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
80 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah
NÍ PRODEJE:
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
80 000 K
80 000 K
Obvyklá cena:
F) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
m .p. 4 související pozemky:
k.ú.
Hyn ice u Krnova
LV . 98
parc. . St.169
zastav ná plocha a nádvo í
parc. . 532/2
zahrada
Obvyklá cena nemovitosti :
200 000 K
slovy: dv st tisíc K
Stránka 20
m .p. 167
Hyn ice u Krnova
k.ú.
související pozemky:
parc. . St.166/1
Obvyklá cena nemovitosti :
LV . 98 zastav ná plocha a nádvo í
80 000 K
slovy: osmdesáttisíc K
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 26.4.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2932 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . 30/2010 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 26.4.2010
ílohy: íloha . 1 - Fotodokumentace
2 strany
Stránka 21
íloha . 1 ke znaleckému posudku . 2932 - 30/2010
FOTODOKUMENTACE: m .p. 4
Snímek . 1:
Zadní pr elí domu
Snímek . 2:
Hlavní pokoj (obývací) v p ízemí
Snímek . 3:
Hlavní pokoj (obývací) v pat e Stránka 1
m .p. 167
Snímek . 4:
Zadní pr elí domu
Snímek . 5:
Hlavní místnost provozní ásti - obchod
Snímek . 6:
Interiér obytné ásti
Stránka 2
