ZNALECKÝ
POSUDEK
. 1495/31/2005 STANOVENÍ CENY OBVYK LÉ
pro Exeku ní ú ad Praha 2
NEMOVITOST
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje ehled vlastník :
Pozemek par. . st. 320 a zahrada par. . 1487/1 Horní Old ichov , Teplická 200 , D ín VIII obec : D ín
katastrální území:
Horní Old ichov
1/4 Štádlich Radek, Vokolkova 1217/44, D ín 2
el ocen ní:
K provedení exekuce prodejem nemovitostí
el exekuce
Vymožení úhrady oprávn nému zaplatit pohledávku.
Objednatel ocen ní
Exeku ní ú ad Praha 2, Hradecká 3, 130 00 Praha 3
Zhotovitel:
ing. Zden k Langpaul, Štoky 264, PS 582 53 569 459 279, mobil: 603 260 831
Datum místního šet ení:
05.04..2005
Datum zpracování:
1/11
4.5.2005
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
Dle zjišt ní na stav.ú adu-M Ú stavba RD p. 35 rozhodnutím j. SÚ332-526/2001/rozh./Si byla stavba odstran na tak, jak je ve výroku uvedeno.
Stavebn technický stav:
po demolici stavby
Po et podlaží:
z toho podzem.:
0
0
z toho nadzem.:
0
Konstrukce:
bez stavby
Využití:
bez využití
Poloha:
obytná zóna nízkopodlažní
ípojky:
byt
0
voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zpev.komunikace stavba odstran na dodavatelsky na základ výše citovaného rozhodnutí M Ú.
Rizika nemovitosti:
Vklad investic do nemovitosti:
Bez investi ních náklad .
Prodejnost:
S ohledem na dále uvedené dobrá SOUHRN OCEN NÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI.
I. - Cena dle cenového p edpisu vyhl. 640/2004 Sb.,
147 210,- K
II. - V cná cena
0,- K
III. - Výnosová metoda
0,- K
III. - Porovnávací metoda
232 290,- K
IV. OBVYKLÁ CENA - Odborný odhad ceny
230 000,- K
Komentá ke stanovení obvyklé ceny posuzované nemovitosti: edm tem ocen ní je pozemek zastav ná plocha stavební par. . st. 320 a pozemek zahrada par. . 1487/1. Na stavebním pozemku se nachází zbytky obvodového zdiva, zajiš ující svah proti sesuvu. Situován v zástavb rod.vilek a bytových dom p i výpadovce na Teplice Vzhledem k situování pozemku je nemovitost obchodovatelná širšímu po tu zájemc .
2/11
Nález 1. Situace ehled oce ovaných staveb a pozemk :
Bez stavby, pozemky zast.plocha par. . st. 320 a zahrada par. . 1487/1
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Stavební pozemek par. . st. 320 Adresa nemovitosti: ul. Teplická 200, Horní Old ichov, D ín 8 Kraj: Ústecký Katastrální území: Horní Old ichov Statistické údaje k 1.1.2005 - MALÝ LEXIKON OBCÍ
Vodovod
Plynofikace
M sto=2, ost.obce = 1
9
10
11
12
13
14
1
1
1
1
1
1
1
2
Kanalizace
8
Policie
7
Zdrav. za ízení
6
Škola
Pošta
22
4202
34
5
z toho ve v ku 15-64 let
Katastr. vým ra 4
(ano = 1, ne = 0)
36 905
Po et katastr 3
CELKEM
Po et ástí 2
52 058
Kód ORP 1
11 804
Kód obce c
562335
Název obce b
D ín
Po adové íslo a
5
CZ0421
CZNUTS
Po et obyvatel
3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 13.4. 2005. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN v D ín na LV . 57 pro obec D ín a k.ú. Horní Old ichov Snímek katastrální mapy Prohlídka a zam ení nemovitosti Sd lení objednavatele Rozhodnutí M Ú o odstran ní stavby Exeku ní p íkaz EX 2452/04 – 9/Va ze dne 17.1.2005 Usnesení o ustanovení znalce ze dne 30.3.2005
5. Vlastnické a eviden ní údaje 1/4 K ížová Martina, 695819/2428, Hluboká 480, Nest mice, 403 31 Ústí n/Labem 1/4 Skalská Karla, 675823/1216, Zenklova 829/81, Praha 8, 180 00 Praha 8 – Libe 1/4 Štádlich Radek, 741118/2372, Vokolkova 1217/44, D ín II – Nové M sto 405 02 D ín 2 1/4 Štádlichová Jaromíra, 715212/2395, Ústecká 132, D ín VII
3/11
6. Celkový popis nemovitosti Charakteristika m sta:
Bohatá pr myslová tradice. Dostate né kapacity v oblasti školství a vzd lávání. Dobrá mobilita pracovní síly, dostatek byt . Kvalitní dopravní a technická infrastruktura v regionu. Dobrá spolupráce a podpora ze strany m sta. Kvalitní vyžití pro volný as, sport, krásná p íroda.
Poloha nemovitosti:
V lokalit rodinného nízkopodlažního bydlení, blízkost pr myslové zóny, cca vzdušnou arou 1000 m od nám stí.
Nemovitost pronajatá:
Ne
Rizika nemovitosti:
Dle dostupných doklad a informací o nemovitosti se tato nenachází v rizikové poloze.
Napojení na inž. sít :
Možnost napojení na ve ejnou vodovodní sí , na ve ejnou kanalizaci,
st edotlak plynu. Základní popis:
Pozemek stavební a zahrada.
Druh stavby:
Ne
Dokumentace:
Ne
Zp sob užívání:
Rodinné bydlení, obchod a služby
Popis tech. stavu:
Ne
Údaje o stá í a provedených rekonstrukcích
Ne
7. Pozemky Základní popis:
St ední pozemek mezi zástavbou rodinného bydlení se samovolným náletem porost . Pozemek neoplocen. Cena obecná stanovena dle dostupných informací realitních kancelá í. stavební na 400,-K /m2, Komentá : Pro ur ení v cné hodnoty pozemku jako jedné z hodnot i stanovení obecné ceny je uvažováno s reálnou cenou na trhu s obdobnými pozemky. Na základ dostupných informací o prodejích pozemk je uvažováno s obchodovatelnou cenou 1 m2 pozemku. Pozemek par. . st. 320
o vým e
95 m2
zahrada par. . 1487/1
o vým e
439 m2
celkem
8. Trvalé porosty
534 m2
Trvalé porosty samovolný nálet – neocen ny. Neovlivní cenu pozemku.
4/11
I. Posudek Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky ve zn ní vyhl. . 640/2004 Sb. kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
Obsah posudku
a) Pozemky 1) Pozemky
a) Pozemky 1) Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1: Výpo et základní ceny dle ust. § 28 odst.1 písm i
Název
Par. íslo Vým ra [m2] st.320 95
Zastav ná plocha Úprava ceny – p íloha . 18 - tabulka 1: Pol. . 8. Negativní ú inky okolí: -10% Pol. . 10.1. Svažitost p es 15% : -4% Pol. . 15. Možnost napojení na plynovod: 10% Úprava ceny celkem -4% Mezisou et Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 35 - dle SKP hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 36 - dle obce a ú elu užití):
Jedn. cena Cena [K /m2] [K ] 400 38 000,00
+ * *
Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 - celkem
-1 520,00 36 480,00 1,828 0,775 51 681,22
2) Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 7: Zastav ná plocha Úprava ceny – p íloha . 18 – tabulka 1: Pol. . 8. Negativní ú inky okolí:
1487/1 -10%
5/11
[m2] 439
[K /m2] 400
[K ] 175 600,00
Pol. . 10.1. Svažitost p es 15% : -4% Pol. . 15. Možnost napojení na plynovod: 10% Úprava ceny celkem -4% Mezisou et Úprava ceny dle § 28 odst. 7: Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 35 - dle SKP hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 36 - dle obce a ú elu užití):
+ * * *
Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 7 - celkem
95 528,65
Stavební pozemky ocen né dle § 28 odst. 1 a 7 - celkem
147 209,86
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Pozemky 1) Pozemky
=
147 209,86
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
147 209,86
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 49 iní
147 210,00
6/11
-7 024,00 168 576,00 0,40 1,828 0,775
II. Stanovení obecné (tržní) hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Obvyklou cenou se podle zákona . 151 1997 Sb. ve zn ní zákona . 121/2000 Sb. rozumí cena, která by byla dosažená p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. –
METODA STANOVENÍ V CNÉ HODNOTY:
cná hodnota je reproduk ní cena nemovitosti – stavby snížená o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad , které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. cnou hodnotu staveb je t eba ur it s p ihlédnutím k opot ebení, které s ohledem na skute ný stavebn technický stav a morální zastarání stanovené pomocí n které ze známých metod. – METODA VÝNOSOVÁ :
V tomto konkrétním p ípad není použitelná. Protože se zjis uje u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Vzhledem k ú elu užití se neuvažuje o pronájmu. I když nelze vylou it zm nu užití, je ovšem problematické situování nemovitosti v etn p ilehlých pozemk s ohledem na p ístup k nemovitosti. – METODA POROVNÁVACÍ: Tato metoda pro ocen ní nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání edm tné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dob realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby i souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ená informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech.
7/11
ZÁKLAD obvyklé ceny : Z výše uvedeného výkladu tedy vyplývá, že pouze na základ analýzy trhu lze odhadnout bud' obvyklou cenu, pokud tam existuje trh, nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V žádném p ípad však nelze obvyklou cenu ani tržní hodnotu stanovit jako n jaké p esné íslo. Analýza trhu je nepochybn jednodušší, jsou však dosti asto ešeny p ípady, kdy trh práv s t mi nemovitostmi v daném míst a ase neexistuje, nebo jsou tržní ceny nezjistitelné. Pak zbývá jen pokus o odhad tržní hodnoty pomocí ekonomického hodnocení. Podkladem pro ur ení ceny obvyklé (tj. realizované ceny na trhu) je tímto ocen ním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finan ní ástky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadc TEGoVA a s mezinárodním oce ovacím standardem, který zpracoval IVSC (viz základní pojmy).
APLIKACE METOD: ed rozhodnutím, kterou metodu použít, musí být z nejv tší d sledností provedena analýza trhu a tržních podmínek, a to se zam ením na tyto základní faktory: povaha místního trhu druh oce ovaného majetku demografie blízkého a širokého okolí finan ní klima v dob transakce Rozsah práce p i ocen ní nemovitosti vychází z toho, že by m lo být p ihlédnuto ke všem vliv m, které mohou její tržní hodnotu významn ovlivnit. Mezi n pat í: * Historie a podstata nemovitosti (dle typu oce ovaného majetku) * Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti * Ú etní hodnota nemovitosti * Návratnost investice * Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí * P edpokládaný objem výnosu nemovitosti * Ekologické zatížení nemovitosti * V cná b emena, zástavní práva Pokud jsou informace o t chto skupinách problém dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu istého výnosu majetku, je-li nemovitost oce ována s využitím výnosové metody
Vzhledem k charakteru nemovitostí – pozemku , jejího situování a užití nelze použít výnosovou metodu ke stanovení obecné ceny. Totéž platí pro metodu stanovení v cné a porovnávací ceny, které bude vždy odrazem jen prodejních cen pozemk v dané lokalit , emž v dané lokalit nebyly obchodované.
8/11
III. Porovnávací cena nemovitosti Porovnávací hodnota majetku Lokalita: D ín - Horní Old ichov Základní údaje Prodejní cena (K /m2) Datum prodeje Obestav ný prostor m3 Zastav ná plocha a nádvo í Po et podlaží Pozemky celkem Kvalitativní parametry Poloha v lokalit Konstruk ní systém Vybavenost Fyzické opot ebení Funk ní zastaralost Ekonomická zastaralost cné b emeno Architektonické p sobení Výb r reprez.
Oce .nemov.
Nemovitost .1
Nemovitost .2
Nemovitost .3
0 95 0 534
630 nabídka RK 0 946 0 946
200 nabídka RK 0 3637 0 3637
475 nabídka RK 0 1244 0 1244
dobrá 0 dobrá 0 0 0 0 0 x
dobrá 0 dobrá 0 0 0 0 0 x
dobrá 0 dobrá 0 0 0 0 0 x
630
200
475
horší 0 dobrá 0 0 0 0 0
Cena K /m2 Výb r K /m3
Porovnávací hodnota
435
232 290 K
Nemovitost .1: Velmi hezký pozemek o vým e 946 m2 v okrajové ásti D ína. K pozemku vybudovaná ípojka vody, plynu, elekt iny a p íjezdové komunikace. Veškeré inženýrské sít jsou na hran pozemku.
Nemovitost .2: Pozemek vhodný k výstavb rodinného domu o celkové vým e 3637m2, Možnost napojení na inženýrské sít . P ístup po zpevn né komunikaci.Terén pozemku svažitý
Nemovitost .3: Stavební pozemek se nachází na jižním svahu v ásti obce D ína - Boletic v atraktivní vilové tvrti. stská ást je dob e dopravn dostupná (vlak, MHD), základní ob anská vybavenost (obchody, školky, školy aj.). Pozemek je mírn svažitý s p kným výhledem na Labské údolí. P ístupný z místní 9/11
komunikace. Sou ástí prodeje pozemku je i projektová dokumentace na výstavbu RD s garáží. Dokumentace byla projednána v územním a stavebním ízení. V sou asné dob vydáno stavební povolení s nabytím právní moci. V rámci projektu je vy ešeno napojení na veškeré sít - kanalizace, voda, plyn a elektro. Vým ra pozemku je ideálních. Pozemek spl uje ideální podmínky pro klidné bydlení v dob e dostupné lokalit
Komentá : Informace o prodejích obdobných nemovitostí v D ín za poslední roky jsou pom rn omezené. Mezi srovnávanými nemovitostmi jsou tedy za azeny vhodné informace ze sou asné nabídky realitních kancelá í. Pro ur ení porovnávací hodnoty edm tné nemovitosti bude na základ porovnání parametr využito uvedených srovnávacích nemovitosti. Jedná se o nemovitosti dob e srovnatelné, p ípadné klady a zápory se vzájemn dob e kompenzují s použitím koeficientu rizika. Dále z nabídek realitních kancelá í je patrné poskytování výrazných slev u dlouhodob nabízených nemovitostí, což je i p ípad srovnávaných nemovitostí. Ve srovnání s oce ovanou nemovitostí se jedná o pozemky s p ibližn se stejným možností napojení na inženýrské sít , s dostupnou možností , podobnými možnostmi využití, ovšem záporem oce ované nemovitosti je situování u frekventované komunikace s hlukem a zplodinami z motorových vozidel. V p ípad komer ního využití by tento zápor byl eliminován jejím užitím.
IV. Obecná cena nemovitostí. Platnost tohoto posudku je omezena jen na krátké asové období max. 6 m síc . Obecná hodnota nemovitosti-pozemku je stanovena na základ odborného odhadu, provedených výsledk místního šet ení bez ú asti povinného, který na výzvu znalce nereagoval a k dobrým mrav m. Obvyklá cena nemovitosti ve stavu ke dni místního šet ení, iní ke dni ocen ní :
230 000,- K Slovy: Dv st
icettisíc,-K
Štokách 4.5. 2005 Ing. Zden k Langpaul , Štoky 264, 582 53 Štoky
Seznam p íloh: výpis z katastru nemovitostí výsek katastrální mapy fotodokumentace Rozhodnutí M Ú o odstran ní stavby vyrozum ní povinného
10/11
Posudek byl vypracován ve ty ech stejnopisech, obsahuje 11 stran textu, v etn titulního listu, znalecké doložky. Objednateli p edán ve trojím vyhotoveních.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.1991 .j. Spr.2136/90 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 1495 / 31 /2005 znaleckého deníku.
11/11
