ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1679/019/2007 STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ
pro Exekuční úřad Praha 2 NEMOVITOST
Bytová jednotka č. 314/3 v budově čp. 314 na pozemku par.č. st. 344
Adresa nemovitosti:
Za Můstek 314, 541 01 Trutnov
Katastrální údaje
obec : Trutnov , katastrální území: Poříčí u Trutnova
Přehled vlastníků:
LV č. 5649 1/2 Bačinová Marcela, Za Můstek 314, Poříčí, 541 03 Trutnov 1/2 Lexmanová Pavlína, Za Můstek 314, Poříčí, 541 03 Trutnov LV č. 5587 6948/41171 1/2 Bačinová Marcela, Za Můstek 314, Poříčí, 541 03 Trutnov 1/2 Lexmanová Pavlína, Za Můstek 314, Poříčí, 541 03 Trutnov
K provedení exekuce prodejem nemovitostí
Účel ocenění: Účel exekuce Objednatel ocenění
071 EX 1043/ 06 -17 / Va Vymožení úhrady oprávněnému zaplatit pohledávku. Exekuční úřad Praha 2, Ve Studeném 117/5a, 147 00 Praha 4
Zhotovitel:
ing. Zdeněk Langpaul, Štoky 264, PSČ 582 53 569 459 279, mobil: 603 260 831
Datum místního šetření:
21.2.2007
Datum zpracování:
24.2.2007
1/13
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Stavebně technický stav:
Objekt v dobrém stavu
Konstrukce:
zděná
Využití:
bydlení
Poloha:
Zóna pro bydlení
Přípojky:
Elektro, plyn, kanalizace, voda
Rizika nemovitosti:
bez rizik
Vklad investic do nemovitosti:
Bez investičních nákladů.
Prodejnost:
S ohledem na dále uvedené dobrá
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI – V PODÍLOVÉM SPOLUVLASTNICTVÍ 1/2
I. - Cena dle cenového předpisu vyhl. 617/2006 Sb.,
468 170,- Kč
II. - Věcná hodnota dle URS
486 860,- Kč
III. – Výnosová hodnota
0,- Kč
IV. - Porovnávací metoda
362 760,- Kč
V. - OBVYKLÁ CENA - HODNOTA
350 000,- Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzované nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 v bytovém domě čp.314 v ul. Za Můstkem v Poříčí u Trutnova na pozemku zastavěná plocha a nádvoří stavební par.č. st. 344. K vlastnictví bytové jednotky se váže spoluvlastnický podíl na budově, společných prostorech a pozemku v podílu 6948/41171. Vzhledem k situování bytového domu v okrajové části je nemovitost obchodovatelná širšímu počtu zájemců. Na výzvu znalce povinná nereagovala, bez možnosti zaměření a prohlídky bytové jednotky.
OBECNĚ V údolí řeky Úpy, která dala ve 12. století jméno slovanské osadě - předchůdci dnešního Trutnova, je rozloženo město, jehož vznik je písemně doložen k roku 1260. DOPRAVA : Dopravní spojení je po železnici a autobusová. OBČANSKÁ VYBAVENOST Počet obyvatel v produktivním věku: 31588 Pošta: ANO Škola: ANO Zdravotnické zařízení: ANO Policie: ANO Kanalizace: ANO Voda: ANO Plyn: ANO
2/13
Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 314 / 3 Adresa nemovitosti: Za Můstek 314 541 01 Trutnov Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Trutnov Katastrální území: Poříčí u Trutnova Počet obyvatel: 31 195 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.2.2007. Na výzvu znalce povinná nereagovala a bez možnosti zaměření a prohlídka nemovitosti. Výměry zjištěny z kupní smlouvy a obhlídky. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z LV č.LV č. 5226 a č. 3926 pro obec a kú. Rožnov pod Radhoštěm Snímek kat.mapy Smlouva o převodu vlastnictví bytu ze dne 11.října 2000 4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 5649 1/2 Bačinová Marcela, Za Můstek 314, Poříčí, 541 03 Trutnov 1/2 Lexmanoví Pavlína, Za Můstek 314, Poříčí, 541 03 Trutnov LV č. 5587 6948/41171 1/2 Bačinová Marcela, Za Můstek 314, Poříčí, 541 03 Trutnov 1/2 Lexmanoví Pavlína, Za Můstek 314, Poříčí, 541 03 Trutnov
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. Znalec posuzuje skutečný stav zjištěný na místě samém v den průzkumu, bez možnosti prohlídky bytu. 6. Celkový popis nemovitosti Bytový dům zděné konstrukce v dobrém technickém stavu. Osazeny nová plastová okna. Dle dostupných dokladů a informací o nemovitosti se tato nenachází v rizikové poloze. Bez trvalých porostů. 7. Obsah posudku Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 314/3 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek
3/13
I. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb. a č. 617/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Příslušenství stavby a pozemky
a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 31 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 590,00 400,00
Zast.plocha st.344 Součet Úprava ceny – příloha č. 18 - tabulka 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava ceny celkem 10 % + Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 - dle obce a účelu užití): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 - dle SKP hlavní stavby): * Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 236 000,236 000,-
23 600,259 600,0,7480 1,9130 371 467,87 371 467,87 Kč 1/2
= 185 733,94 Kč
Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku a) Pozemek
=
Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem Ocenění bytů porovnávacím způsobem
4/13
185 733,94 Kč 185 733,94 Kč
b1) Bytová jednotka č. 314/3 - § 26 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Technické a morální opotřebení: Základní cena ZC (příloha č. 17): Koeficient cenového rozpětí (KCR):
Bytový prostor Královéhradecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel neovlivňující cenu 13 179,- Kč/m2 0,3700
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Předsíň: Kuchyň: Pokoj: Pokoj: Koupelna: WC: Komora:
= = = = = = =
3,29 m2 14,52 m2 19,70 m2 20,15 m2 2,48 m2 1,17 m2 1,24 m2
Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:
=
62,55 m2
Podlahové plochy teras a sklepů: Sklep: Půda:
= =
6,93 m2 11,59 m2
Podlahové plochy teras a sklepů - celkem:
=
18,52 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha teras a sklepů:
= =
62,55 m2 1,85 m2
=
64,40 m2
18,52 m2 * 0,10
Podlahové plochy - celkem: Výpočet koeficientů cenového porovnání: Koeficient Koeficient KCPn pro I. kvalitativní pásmo Koeficient KCPn pro II. kvalitativní pásmo Koeficient KCPn pro III. kvalitativní pásmo Koeficient KCPn pro IV. kvalitativní pásmo Koeficient KCPn pro V. kvalitativní pásmo Popis a hodnocení objektu: Název znaku
Vztah KCPI = 1 - KCR KCPII = 1 - (KCR / 2) KCPIII = 1 KCPIV = 1 + (KCR / 2) KCPV = 1 + KCR
Hodnota 0,6300 0,8150 1,0000 1,1850 1,3700
Popis znaku
poptávka je s nabídkou v rovnováze část obce na okraji souvisle zastavěného území nevhodného k bydlení 3. Převládající zástavba v obci, střední výroba a sklady bez výrazně škodlivých vlivů případně v okolí bytu na okolí sousedství silnic s kamionovou nákladní dopravou atd. 4. Inženýrské sítě elektropřípojka, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, plynovod, telefon 5. Veřejná doprava v obci místní doprava do 500 m, železnice, autobus v dosahu místní dopravy 6. Obchod a služby v obci, příp. v kompletní síť obchodů a služeb části obce 1. Trh s byty 2. Poloha budovy v obci
5/13
Pásmo III II II
IV IV V
7. Školství v obci, případně v části obce 8. Zdravotnictví v obci, případně v docházkové vzdálenosti 9. Kultura, sport a ubytování v obci, případně v části obce 10. Úřady v obci 11. Pracovní možnosti v obci 12. Životní prostředí v okolí bytu 13. Přírodní lokalita v okolí bytu 14. Změna v okolní zástavbě 15. Příslušenství budovy 16. Typ stavby 17. Obyvatelstvo 18. Vybavení bytu 19. Orientace bytu ke světovým stranám 20. Poloha bytu v domě - podlaží 21. Mimořádné příslušenství bytu 22. Posouzení širších vztahů
základní škola, učňovská škola, střední škola
IV
nemocnice s poliklinikou, zdravotní středisko, lékárna
V
kulturní zařízení, sportovní zařízení, kino, restaurace, kavárna, hotel kompletní soustava úřadů, včetně finančního a katastrálního, soud, policie, pošta, banka, pojišťovna, apod. omezené pracovní možnosti v místě zvýšená hlučnost, prašnost a exhalace les nebo park ve vzdálenosti do 1000 m beze změny bez dopadu na cenu bytu zděná průměrná hustota obyvatel (běžná zástavba) etážové vytápění nebo ÚT, teplá voda, elektrika, koupelna, WC standardní provedení orientace hlavních místností, částečně výhodná, částečně nevýhodná v 1. n.p. nebo v podlaží vyšším než 4.n.p. bez výtahu, část do dvora nebo střešní okna vlastní komora nebo sklep mimo byt průměrný byt
IV
Výpočet koeficientu cenového porovnání: Název znaku Pásmo 1. Trh s byty 2. Poloha budovy v obci 3. Převládající zástavba v obci, případně v okolí bytu 4. Inženýrské sítě 5. Veřejná doprava v obci 6. Obchod a služby v obci, příp. v části obce 7. Školství v obci, případně v části obce 8. Zdravotnictví v obci, případně v docházkové vzdálenosti 9. Kultura, sport a ubytování v obci, případně v části obce 10. Úřady v obci 11. Pracovní možnosti v obci 12. Životní prostředí v okolí bytu 13. Přírodní lokalita v okolí bytu 14. Změna v okolní zástavbě 15. Příslušenství budovy 16. Typ stavby 17. Obyvatelstvo 18. Vybavení bytu 19. Orientace bytu ke světovým stranám 20. Poloha bytu v domě - podlaží 21. Mimořádné příslušenství bytu 22. Posouzení širších vztahů
Váha [vn]
KCPn
10 9 8
1,0000 0,8150 0,8150
10,0000 7,3350 6,5200
IV IV V
9 8 8
1,1850 1,1850 1,3700
10,6650 9,4800 10,9600
IV V
5 7
1,1850 1,3700
5,9250 9,5900
IV
5
1,1850
5,9250
3 7 8 5 2 4 5 6 10 8 7 1 10 145
1,3700 1,0000 0,8150 1,0000 1,0000 1,0000 1,1850 1,1850 1,1850 1,0000 0,8150 1,0000 1,0000 Σ vn*KCPn
4,1100 7,0000 6,5200 5,0000 2,0000 4,0000 5,9250 7,1100 11,8500 8,0000 5,7050 1,0000 10,0000 154,6200
6/13
III II III III III IV IV IV III II III III
Součin [vn*KCPn]
III II II
V III II III III III IV IV IV III II III III Σ vn
V
Ocenění: 22
(KCPn * vn) n=1
Koeficient cenového porovnání KCP = –––––––––––– = 1,0663 22
vn n=1
Základní cena upravená ZCU = ZC * KCP = 13 179,- Kč/m2 * 1,0663 = 14 052,77 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 14 052,77 Kč/m2 * 64,40 m2 = 904 998,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 904 998,39 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 185 733,94 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 948 / 41 171 Hodnota spoluvlast. podílu: 185 733,94 Kč * 6 948 / 41 171 =
+
31 344,38 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
936 342,77 Kč 1/2
Bytová jednotka č. 314/3 - zjištěná cena
=
468 171,39 Kč
Bytová jednotka č. 314/3 - cena po zaokrouhlení
=
468 170,- Kč
=
468 170,- Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 314/3 Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
468 170,- Kč
Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 314/3
=
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
468 170,- Kč 468 170,- Kč
slovy: čtyřistašedesátosmtisícjednostosedmdesát Kč
7/13
II. Věcná hodnota majetku Za použití katalogu URD Praha a.s. – ukazatelů průměrných orientačních cen a nabídek dodavatelských firem v regionu za měrnou jednotku uvažuji cenu za m2 podlahové plochy ve výši 21 600,- Kč/m2 výměra podlahové plocha m2 64,4 opotřebení v %
cena za m2 21 600 30%
Věcná hodnota bytu
= = =
cena bytu (Kč) 1 391 040 -417 312 973 728 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
1/2
Věcná hodnota bytu
486 864 Kč
8/13
III. Porovnávací hodnota majetku 1. Byt 2+1 s lodžii TRUTNOV Lokalita: Pampelišková, Trutnov, 541 02 Cena: 670 000 Kč – 53 m2 Popis: Pěkný udržovaný byt situován v Pampeliškové ulici panelového domu, v 1. nadzemním podlaží. Obsahuje předsíň, kuchyň s lodžii, obývací pokoj, ložnici,koupelnu a WC. K bytu přísluší sklepní box a společné prostory v přízemí. Byt je ve velice dobrém technickém stavu, nově vyměněna plastová okna. V bezprostřední blízkosti základní škola a obchodní centrum, nedaleko autobusová zastávka, mateřská škola, pošta, dětské hřiště, zdravotní středisko a ostatní služby.... 2. Družstevní byt 2+1 s balkonem Lokalita: Fialková, Trutnov, 541 02 Cena: 669 000 Kč – 54 m2 Popis: Pěkný slunný byt 1. kategorie o výměře 54m2, situovaný ve Fialkové ulici. v 6. NP panel. domu na sídlišti Zelená louka v Trutnově. Byt obsahuje kuchyň, pokoj s balkonem, ložnici předsíň, koupelnu, WC, v přízemí sklepní box a ostatní společné prostory. 3. Prodej 2+1 cihlový dům, Lokalita: Přádelnická, Trutnov - Střední Předměstí, 541 01 Cena: 850 000 Kč – 60 m2 Popis: Byt se nachází v přízemí cihlového domu, dům má celkem 3 patra. Byt je v původním stavu, okna dřevěná, topení plynová kamna WAW v kuchyni a obývacím pokoji. Dispoziční členění: Předsíň cca (5 m2), odtud lze vstoupit do všech místností kromě obývacího pokoje.
Výchozí cena
PP (m2)
Nemovitost č. 1
670 000 Kč
53
Nemovitost č. 2
669 000 Kč
54
Nemovitost č. 3
850 000 Kč
60
2 189 000 Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( SUM (JC × V) / SUM V): Maximální jednotková cena za m2:
167 669 000 Kč 725 517 Kč 850 000 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota:
725 517 Kč
=
Úprava ceny vlastnickým podílem:
1/2 362 759 Kč
CENA NEMOVITOSTI
9/13
Stanovení obvyklé ceny (tržní) hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Obvyklou cenou se podle zákona č. 151 1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb. rozumí cena, která by byla dosažená při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. –
METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY:
Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti – stavby snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. – METODA VÝNOSOVÁ :
V tomto konkrétním případě není použitelná. Protože se zjišťuje u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Vzhledem k účelu užití se neuvažuje o pronájmu. I když nelze vyloučit změnu užití. – METODA POROVNÁVACÍ: Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Věrohodnost této metody musí být založena na průkazných podkladech.
10/13
ZÁKLAD obvyklé ceny : Z výše uvedeného výkladu tedy vyplývá, že pouze na základě analýzy trhu lze odhadnout bud' obvyklou cenu, pokud tam existuje trh, nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V žádném případě však nelze obvyklou cenu ani tržní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Analýza trhu je nepochybně jednodušší, jsou však dosti často řešeny případy, kdy trh právě s těmi nemovitostmi v daném místě a čase neexistuje, nebo jsou tržní ceny nezjistitelné. Pak zbývá jen pokus o odhad tržní hodnoty pomocí ekonomického hodnocení. Podkladem pro určení ceny obvyklé (tj. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC (viz základní pojmy).
APLIKACE METOD: Před rozhodnutím, kterou metodu použít, musí být z největší důsledností provedena analýza trhu a tržních podmínek, a to se zaměřením na tyto základní faktory: povaha místního trhu druh oceňovaného majetku demografie blízkého a širokého okolí finanční klima v době transakce Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: * Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) * Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti * Účetní hodnota nemovitosti * Návratnost investice * Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí * Předpokládaný objem výnosu nemovitosti * Ekologické zatížení nemovitosti * Věcná břemena, zástavní práva Pokud jsou informace o těchto skupinách problémů dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého výnosu majetku, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody
11/13
III.
Obvyklá cena nemovitostí. Komentář: Informace o prodejích obdobné bytové jednotky 2+1 v dané lokalitě existují. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, čí provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umístění v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti - dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Obvyklá cena nemovitosti ve stavu ke dni místního šetření, s přihlédnutím k výše uvedenému a vzhledem k tomu, že oceňovací vyhláška používá koeficient prodejnosti pro daný účel užívání objektů a danou velikost obce, bude cena zjištěná korespondovat s cenou dle oceňovací vyhlášky. Obvyklá hodnota nemovitosti - bytové jednotky s příslušenstvím je stanovena na základě odborného odhadu, s ohledem na výše uvedené a provedených výsledků místního šetření bez účasti povinného, který na výzvu znalce nereagoval a bez možnosti prohlídky vnitřních prostorů bytu.
Platnost tohoto posudku je omezena jen na krátké časové období max. 6 měsíců. Obvyklá cena (hodnota) nemovitosti ve spoluvlastnickém podílu 1/2 ve stavu ke dni ocenění a k dobrým mravům činí:
350 000,– Kč Cena slovy: Třstapadesáttisíc,- Kč Štoky 24.2. 2007 Ing. Zdeněk Langpaul Štoky 264 582 53 Štoky
Seznam příloh: výpis z katastru nemovitostí snímek výseku kat. mapy fotodokumentace Posudek byl vypracován ve třech stejnopisech, obsahuje 13 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky. Objednateli předán ve trojím vyhotoveních.
12/13
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.1991 č.j.Spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1679 / 019 / 2007 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
13/13
