ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 2006/036/2009_Aktualizace STANOVENÍ CENY O B V Y K L É
pro Exekuční úřad Praha 2 NEMOVITOST
Pozemek par.č.501_zastavěná plocha a nádvoří.
Adresa nemovitosti:
Žíbek čp. 52, Práce, 664 58 Prace
Katastrální údaje
Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno -venkov, LV č. 539 pro obec a k.ú. Prace Dirda Tomáš, Vranovská 846/45, Brno–sever – Husovice, 614 00 Brno 14
Přehled vlastníků:
před demolicí
po demolici
Účel ocenění:
K provedení exekuce prodejem nemovitostí 071 EX 15807/08-7/Ku
Účel exekuce
Vymožení úhrady oprávněnému zaplatit pohledávku.
Objednatel ocenění
Exekuční úřad Praha 2, Ve Studeném 117/5a, 1470 00 Praha 4
Zhotovitel:
ing. Zdeněk Langpaul, Štoky 264, PSČ 582 53
Datum místního šetření:
569 459 279
775 708 180
19.6. 2011
e-mail:
[email protected]
Datum zpracování:
22.6.2011
1/9
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
Stavebně technický stav: Počet podlaží:
Pozemek . z toho podzem.:
0
0
z toho nadzem.:
bytů
0
Konstrukce:
Stavba odstraněna
Využití:
Rodinné bydlení
Poloha:
Obytná zóna, nízkopodlažní
Přípojky:
elektro, voda, kanalizace, přístup ze zpev.komunikace bez rizik
Rizika nemovitosti:
0
žádné Využití pro stavbu objektu pro bydlení - rekreace, prodejnost běžná
Vklad investic do nemovitosti: Prodejnost:
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
I.
- Cena dle cenového předpisu vyhl. 364/2010 Sb., Administrativní
0,- Kč
Nákladová
50 720,- Kč
Věcná cena
176 400,- Kč 0,- Kč
II. - Výnosová metoda III. - Srovnávací metoda
150 920,- Kč
IV. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota
120 000,- Kč
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Předmětem ocenění je pozemek _ zastavěná plocha a nádvoří par.č. 501 situovaný v lokalitě objektů k bydlení při místní komunikaci. Informace o prodejích obdobného typu nemovitostí a nabídek RK je dostatek případů které lze použít pro porovnání nemovitostí pro zjištění ceny obvyklé. Informace o prodejích obdobného typu nemovitostí v lokalitě. Srovnatelné nemovitosti jsou v současné době jen v nabídce RK. S ohledem na stagnaci prodejů nemovitostí lze očekávat snížení ceny, což je běžné v praxi, vzhledem k datu zařazení do nabídky.
2/9
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti:
Pozemek par.č. 501_ zastavěná plocha a nádvoří Žíbek 52 664 58 Prace
Region: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Katastrální území: Prace
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Obhlídka pozemku provedeno dne 19.6.2011.
3. Podklady pro vypracování odhadu:
Výpis z KN LV č. 539 pro obec a k.ú. Prace Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Exekuční příkaz Usnesení o ustanovení znalce 4. Vlastnické a evidenční údaje:
Dirda Tomáš, Vranovská 846/45, Brno–sever – Husovice, 614 00 Brno 14 5. Celkový popis nemovitosti:
Charakteristika města:
První písemná zpráva pochází z roku 1368. Obec se nachází v nadmořské výšce 245 metrů. Obec situována na jihovýchodním okraji okresu Brno - venkov. Na území žije 862 obyvatel. Pověřeným úřadem je město Šlapanice. Pošta: ANO Škola: Malotřídní - Zdravotnické zařízení: NE - Policie: NE - Kanalizace: NE Voda: ANO - Plyn: NE
Poloha nemovitosti:
Pozemek situován na jihovýchodním okraji obce v řadové zástavbě objektů bydlení. Přístupné ze zpevněné komunikace.
Nemovitost pronajatá:
Ne
Rizika nemovitosti:
Nemovitost se nenachází v rizikové poloze.
Napojení na inž. sítě:
Možnost napojení nejspíš na veřejnou vodovodní síť, kanalizace do žumpy, NN, přístup ze zpevněné komunikace.
Základní popis: Druh stavby: Dokumentace: Způsob užívání: Popis tech. stavu:
Rovinatý pozemek v řadové zástavbě. Bez stavby - odstraněna Ne Bydlení, rekreace Neupravený terén po demolici
3/9
Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích Trvalé prosty
Pozemky
Demolice dle vyjádření starosty na přelomu roku 2009 a 2010
Neoceněny – neovlivní cenu obvyklou Zast.pl. a nádvoří par.č. 501 – výměra 196 m2 Obvyklá cena v lokalitě bez nabídek pozemků, z okolních obcích se pohybuje cena od 750 – 2164,- Kč/m2, z důvodu poklesu cen nemovitost uvažuji cenou 900 Kč/m2 CENA …………………………… 176 400,- Kč
6. Obsah odhadu: a) Pozemky c1) Pozemek
4/9
B. Odhad Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 196,00
zast.plocha a nádvoří 501 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [Kč/m2] 35,00
Cena [Kč] 6 860,6 860,-
125 % 125 %
+
8 575,15 435,-
-7 % -7 %
-
1 080,45 14 354,55 1,6290 2,1690 50 718,95
* *
Pozemek - zjištěná cena
=
50 718,95 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek
=
Cena pozemků činí celkem
50 720,- Kč 50 720,- Kč
5/9
Porovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 Množství jednotek oceňované stavby: 196,00
Lokalita: Prace Cena: 1 100,- Kč za m2 Celková cena: 2 785 200,- Kč Stav objektu: Dobrý Plocha pozemku: 2 532 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Individuální Odpad: Kanalizace Elektřina: 380V Popis: Prodej mírně svažitého stavebního pozemku o šíři 24 m v krásné klidné lokalitě v obci Prace u Brna. CP 2 532 m2). Vzdálenost z centra Brna cca 15 km. Pozemek je dle územního plánu obce určen pro výstavbu rodinného bydlení - samostatně stojících domů. Všechny IS na hranici pozemku. V obci žije cca 900 obyvatel, v obci je MŠ, ZŠ, spádovou střediskovou obcí jsou Šlapanice.
Lokalita: Telnice Cena: 1 450,- Kč za m2 Celková cena: 1 603 700,- Kč Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 1 106 m2 Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 380V Sítě: Kabelové rozvody Komunikace: Asfaltová Popis: Nabízíme prodej stavebního pozemku k výstavbě RD v obci Telnice, Brno -venkov. Jedná se o pozemek o celkové rozloze 1.106m2. Na pozemku jsou veškeré sítě: kanalizace, plyn, elektřina v zemi. Přístupová cesta je vybudovaná včetně uličního osvětlení.. Dostupnost do Brna k Vaňkovce 12min, do Olympie 5min. V okolí výstavba a zástavba rodinných domů. V obci je veškerá občanská vybavenost včetně školky, školy atd. Cena 1.450,-Kč/m2. Lze také převzít výhodnou hypotéku ve výši cca 700set tisíc, výhodné měsíční splátky 4.500,-Kč.
6/9
Lokalita: Žatčany Cena: 750,- Kč za m2 Celková cena: 489 750,- Kč Stav objektu: Ve výstavbě Plocha pozemku: 653 m2 Voda: Místní zdroj Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek na okraji obce Žatčany o celkové ploše 653 m2. Tvar pozemku obdélník, šíře 12 metrů, délka 54,4 metrů. Pozemek je rovina, není v záplavové zóně. Možno stavět samostatný rodinný dům nebo řadový s parkovacím místem. IS: el., voda, kanalizace v dosahu, přípojky rozpočítané na počet vlastníků pozemků. Plyn není.
Seznam porovnávaných pozemků: Název
Realiz. cena [Kč]
Prace Telnice Žatčany
2 785 200,1 603 700,489 750,-
Výměra [m2] 2532 1106 653
Jedn.cena [Kč/m2] 1 100,00 1 450,00 750,00
Kp
Váha
0,70 0,70 0,70
1,00 1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: Zastav.plocha a nádvoří
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 770,00 1 015,00 525,00 2 310,- / 3,000 770,00 Kč/m2 525,00 Kč/m2 1 015,00 Kč/m2
196 m2
par.č.501
196 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 196,00 m2 á 770,- Kč/m2 = 150 920,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem
=
Pozemek - výsledná cena
150 920,- Kč
=
150 920,- Kč
=
150 920,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek Cena pozemků činí celkem
150 920,- Kč
7/9
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
50 720,- Kč 50 720,- Kč
Věcná hodnota: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem:
176 400,- Kč 176 400,- Kč
Srovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Srovnávací cena celkem:
150 920,- Kč 150 920,- Kč
8/9
Cena obvyklá – odborný odhad ceny Hodnota nemovitosti Přímo v dané lokalitě je jedna nabídka k prodeji přes RK a okruhu 5 km pak dalších cca 95 případů pro porovnávací cenu. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, čí provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umístění v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti - dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Nemovitost není pronajatá a ani v nabídkách RK není zmíněná nemovitost nabízena pro možný propočet výnosu, tudíž propočet metodou výnosovou není proveden. Při současné situaci v jednotlivých segmentech realitního trhu, zjistíme, že s nástupem ekonomické krize došlo k silnému poklesu trhu s realitami, který stále přetrvává. Nemovitost je zboží jako každé jiné. A jako u každého zboží se ceny řídí nabídkou a poptávkou. Mluvíme.li o poptávce, mám na mysli koupěschopnou poptávku a ta se odvíjí primárně od výkonnosti ekonomiky. Dále k tomu pak přistupuje zpřísnění poskytování půjček od bankovního sektoru. Vycházím z dostupných údajů realitních kanceláří. Vzhledem k výměře pozemku, situování mimo obytnou zónu schváleného územního plánu, vstup přes pozemky jiných subjektů, dále s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi při uplatnění principu opatrnosti určuji obvyklou cenu nemovitosti v souladu s dobrými mravy ve výši :
120.000,- Kč
Slovy: Stodvacettisíc,-Kč
Ve Štokách, 22.6.2011 Ing. Zdeněk Langpaul Štoky 264 582 53 Štoky
Seznam příloh: Výpis z KN LV č. 539 pro obec a k.ú. Prace Snímek katastrální mapy Usnesení o ustanovení znalce Exekuční příkaz Fotodokumentace Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 9 stran textu, včetně titulního listu a znalecké doložky. Objednateli předán ve třech vyhotoveních a jedno zůstává v archívu znalce.
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.1991 č.j.Spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2006/036/2009 Aktualizace znaleckého deníku.
9/9
