Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2014.12.10 13:20:08 +01:00
Znalecký posudek þ. 182-3982/14 o odhadu tržní hodnoty nemovitých vČcí (obvyklé ceny) pro úþel exekuþního Ĝízení pro exekutora JUDr. Ivanu Kozákovou
PĜedmČt ocenČní: Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na bytové jednotce þ. 1881/23 v bytovém domČ þ.p. 1881 a spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/142 na spoleþných þástech domu þ.p. 1881 a na nebytové jednotce þ. 1881/101 v bytovém domČ þ.p. 1881 a to vþetnČ pĜíslušejícího spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu þ.p. 1881 a na pozemcích parc.þ. 1142/3, 1177/2 a 1179/2. Ulice: U Staré elektrárny MČsto: Ostrava Okres: Ostrava-mČsto Katastrální území: Slezská Ostrava Sídlo katastr. úĜadu v OstravČ
þ.p. 1881 PSý 710 00 Identifikaþní kód: 714828 Kraj: Moravskoslezský
Vlastník bytu þ. 1881/23 a spoluvlastnického podílu k bytovému domu a k pozemkĤm: Karásek OldĜich podíl: 1/2 Šromek Jaroslav podíl: 1/2 Vlastník nebytové jednotky þ. 1881/101: mj. Karásek OldĜich Objednavatel:
podíl: 1/142
JUDr. Ivana Kozáková soudní exekutor Bráfova 53 674 01 TĜebíþ
Znalecký posudek je zpracován ke dni 8.10.2014 Vypracoval:
Ing. František Vlþek 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus þíslo 0536
Tento znalecký posudek obsahuje 14 stran textu a 7 pĜíloh. Objednateli se pĜedává v 2 vyhotoveních. V OstravČ dne 8.10.2014
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitých vČcí ......................................................................................................... 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení bytĤ a nebytových prostor................................................................ 5 C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 10 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 12 Znalecká doložka PĜílohy Usnesení þ.j. 042 EX 1884/08-52 ze dne 13.8.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV þ. 3148 Výpis z katastru nemovitostí LV þ. 3500 Výpis z katastru nemovitostí LV þ. 3574 Kopie katastrální mapy Situaþní plánek Fotodokumentace
3
Úkol Na základČ usnesení þ.j. 042 EX 1884/08-52 ze dne 13.8.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenČní nemovitých vČcí zapsaných na LV þ. 3148, 3500 a 3574 pro k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, okr. Ostrava-mČsto. Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovité vČci zapsané na LV þ. 3148, 3500 a 3574, a to: - spoluvlastnický podíl o velikost id. 1/2 na bytové jednotce þ. 1881/23 v domČ þ.p. 1881 na pozemcích parc.þ. 1142/3, 1177/2 a 1179/2. - spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/142 na nebytové jednotce þ. 1881/101 v domČ þ.p. 1881 na pozemcích parc.þ. 1142/3, 1177/2 a 1179/2. - pĜíslušný spoluvlastnický podíl na spoleþných þástech bytového domu þ.p. 1881 a na pozemcích parc.þ. 1142/3, 1177/2 a 1179/2. Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovité vČci vþetnČ pĜíslušenství a ocenit pĜípadná práva a závady s nemovitými vČcmi spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbČ nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitých vČcí ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitých vČcí Prohlídka nemovitých vČcí se uskuteþnila dne 9.9.2014 od 14.00 hod. za úþasti paní Jany Kalasové, pĜíbuzné povinného.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, list vlastnictví þ. 3148 získaná z internetové databáze www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, list vlastnictví þ. 3500, vyhotovený dálkovým pĜístupem, ze dne 13.8.2014. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, list vlastnictví þ. 3574, vyhotovený dálkovým pĜístupem, ze dne 13.8.2014. 2. Situaþní podklady Kopie katastrální mapy pĜedmČtného území, získaná z internetové databáze www.cuzk.cz 3. Ostatní podklady Informace zjištČné pĜi místním šetĜení Fotodokumentace poĜízená znalcem dne 9.9.2014 Prohlášení vlastníka budovy þ.p. 1881
4
Nález a posudek
Úvod OcenČní je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku): Majetek a služba se oceĖují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpĤsob oceĖování. Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim. OcenČní je zpracováno k datu uvedenému na titulní stranČ. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceĖuje nemovitou vČc a její pĜíslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního pĜedpisu 18) § 2 odst. 1 zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku. Na této zásadČ je vypracováno toto ocenČní.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Bytový dĤm s oceĖovanou bytovou jednotkou se nachází v centrální þásti mČsta Ostrava (297 421 obyvatel), v mČstském obvodČ Slezská Ostrava pĜi ulici U Staré elektrárny. Bytový dĤm je umístČn v jádrové zónČ mČsta, v zástavbČ administrativních budov a bytových domĤ, naproti úĜadu mČstského obvodu Slezská Ostrava. Historické centrum mČsta je vzdáleno cca 250 m. Veškerá obþanská vybavenost a služby (základní a mateĜská škola, úĜad, kostel, pošta, sportovní zaĜízení apod.) se nacházejí v docházkové vzdálenosti. Bytový dĤm je umístČn v lokalitČ s dobrou dopravní dostupností, autobusové a trolejbusové zastávky MHD se nacházejí ve vzdálenosti do 250 m. Vlakové nádraží Ostrava-StĜed je vzdáleno cca 3 km. Napojení na páteĜní komunikaci þ. II/477 (ul. Bohumínská), spojující centrum Ostravy s jižní þástí mČsta, je možné ve vzdálenosti 550 m. Napojení na dálnici D1, spojující mČsta Ostrava, Olomouc a Brno, je možné ve vzdálenosti 5,8 km. Parkování je v podzemních garážích pod bytovým domem. Okolo bytového domu se nacházejí další parkovací stání. Z hlediska bydlení se v rámci mČsta Ostrava jedná o atraktivní lokalitu v dosahu veškerých institucí a služeb ve mČstČ. Údaje o oceĖovaném bytu Podlahová plocha bytové jednotky je 49,76 m2. Hlavní vstup do domu je z jižní strany z ulice U Staré elektrárny. DĤm je napojen na veĜejnou elektrickou a vodovodní síĢ, odpadní vody jsou svedeny do veĜejné kanalizace. VytápČní je zajištČno elektrickými pĜímotopy a klimatizaþními jednotkami. OhĜev vody zajišĢuje elektrický bojler. Budova je postavena na pozemcích parc.þ. 1142/3, 1177/2 a 1179/2. K oceĖované bytové jednotce pĜináleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 55/4802 na spoleþných þástech domu þ.p. 1881 a na pozemcích parc.þ. 1142/3, 1177/2 a 1179/2.
B. Nákladové ohodnocení bytĤ a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnČjší pro zjištČní nákladové ceny bytu je v daném pĜípadČ použita pĜimČĜenČ metodika zjištČní reprodukþní ceny, snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Vlastní zamČĜení a výpoþet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceĖovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chránČn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenČní bytu nebo nebytových prostor je zjištČní nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stČn, vnitĜního nosného zdiva, pĜíþek, fasády, stropĤ, podlah a vnitĜní vybavení, k jejich výchozí cenČ se pĜipoþtou pomČrnou þástí výkopy, stĜešní krytina, ev. konstrukce krovu, a nČkteré samostatnČ oceĖované vybavení (výtahy), jakož i pomČrná þást spoleþných prostor (schodištČ, chodby a pod.) Vynásobením zjištČné výmČry a cen jednotlivých konstrukcí a pĜípoþtem konstrukcí, vybavení nebo pomČrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000. Pro pĜepoþet na cenovou úroveĖ ke dni ocenČní slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základČ statistických informací, vydávaných ýeským statistickým úĜadem v Praze.
6
Takto zjištČná cena þistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skuteþnost rozdílných nákladĤ na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištČní a pod., jsou zahrnuty ve výchozí cenČ staveb. Výsledkem jsou skuteþné prĤmČrné (stĜední) náklady nutné na zĜízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištČní procenta opotĜebení staveb je vypracována metodika, která je souþástí oceĖovacího systému. OcenČní bytu se provádí nezávisle na hodnotČ celého domu. Podrobný výpoþet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich þástí není pro obsáhlost uveden. MČsto: Ostrava Katastrální území: Slezská Ostrava DĤm þ.p. 1881 Technický stav budovy: Dobrý StáĜí budovy: 18 let 1. Bytová jednotka þ. 1881/23 Spoluvlastnický podíl na budovČ: 55/4802 Údaje o oceĖované bytové jednotce OceĖovaná bytová jednotka se nachází ve 3. nadzemním podlaží. Podlahová plocha bytu je o velikosti 49,76 m2. OceĖovaná bytová jednotka má jednu obytnou místnost, která je dČlící pĜíþkou rozdČlen a na alkovnu ke spaní, dále pak pĜedsíĖ, kuchyĖ, koupelnu a WC. Podlahy jsou laminátové, plovoucí, v pĜedsíni, v koupelnČ a na WC je provedená keramická dlažba, na terase je betonová dlažba. VnitĜní omítky jsou vápenné štukované, v kuchyni, koupelnČ a na WC je keramický obklad. Okna a dveĜe na terasu jsou EURO s izolaþním dvojsklem, orientovaná na západ. Okna jsou umístČna v kuchyni a v obytném pokoji. VnitĜní dveĜe jsou dĜevČné, náplĖové. Dle zjištČných informací je bytová jednotka již rok bez užívání a ke dni ocenČní se nachází v prĤmČrném stavu. PĜíslušenství bytové jednotky tvoĜí terasa, která navazuje na obývací pokoj a na kuchyĖ. Terasa je o výmČĜe 32 m2. Jednotka je napojena na inženýrské sítČ elektro, vodu a kanalizaci. VytápČní je zajištČno elektrickými pĜímotopy a klimatizaþní jednotkou. OhĜev vody zajišĢuje elektrický bojler. K oceĖované bytové jednotce pĜináleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 55/4802 na spoleþných þástech domu þ.p. 1881 a na pozemcích parc.þ. 1142/3, 1177/2 s 1179/2. Plocha bytové jednotky: 49,76 m2 2. Nebytová jednotka þ. 1881/101 Spoluvlastnický podíl na budovČ: 1847/4802 Údaje o oceĖované nebytové jednotce
7
Nebytová jednotka þ. 1881/101 je v katastru nemovitostí vedená jako dílna nebo provozovna, ve skuteþnosti se jedná o podzemní garáže pod bytovým domem þ.p. 1881. Vjezd do garáží je možný z ulice Zámostní ze zadní strany domu. Ke každé bytové jednotce pĜináleží jedno garážové stání. Popis obytného domu þ.p. 1881 Dle zjištČných informací byla budova postavena v roce 1996 jako samostatnČ stojící bytový dĤm. Objekt je pČtipodlažní, podsklepený v celém pĤdoryse. V domČ se nacházejí dva vchody, avšak s jedním þíslem popisným. Nosnou konstrukci tvoĜí železobetonový skelet s vyzdívkou z cihel nebo tvárnic. Stropní konstrukce tvoĜí betonové panely. StĜecha domu je plochá, pravdČpodobnČ krytá živiþnou krytinou. Fasádu tvoĜí štukované omítky, v 1.NP je provedený keramický obklad. VnitĜní omítky jsou vápenné hladké. KlempíĜské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. SchodištČ je betonové s nášlapnou vrstvou z keramické dlažby, která je provedena ve všech komunikaþních prostorech. Okna i dveĜe na terasy jsou plastové EURO s izolaþním dvojsklem. V 1.NP jsou ocelové výkladce. DĤm se ke dni ocenČní nachází v dobrém stavebnČ-technickém stavu. V 1.NP bytového domu se nacházejí nebytové prostory (rehabilitace, prodejní prostory) a komunikaþní prostory. Bytová jednotka þ. 1881/23 Výþet jednotlivých místností a jejich výmČry: 3.nadzemní podlaží pokoj kuchyĖ pĜedsíĖ koupelna WC VýmČra celkem
m2 m2 m2 m2 m2 m2
28.94 6.60 8.36 4.22 1.64 49.76
Kþ Kþ Kþ Kþ %
45 157.20 53 740.80 551 340.80 650 238.80 150.00 1.00
Výchozí cena bytu CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost rokĤ OpotĜebení
Kþ
%
975 358.20 1996 100 20.00
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Bytová jednotka þ. 1881/23
Kþ Kþ Kþ
780 286.56 13.44 780 300.00
Dispoziþní Ĝešení: 1+1 Výpoþet ceny ýást konstrukcí Výchozí hodnota þásti spoleþných konstrukcí Výchozí podíl spoleþných prostor a vybavení Výchozí cena bytu Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
8
Nebytová jednotka þ. 1881/101 Výþet jednotlivých místností a jejich výmČry : 1.podzemní podlaží nebytový prostor - podzemní garáže VýmČra celkem
m2 m2
1 847.00 1 847.00
Kþ Kþ Kþ Kþ %
1 676 152.50 1 994 760.00 15 856 495.00 19 527 407.50 150.00 1.00
Výchozí cena bytu CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost rokĤ OpotĜebení
Kþ
%
29 291 111.25 1996 100 20.00
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kþ Kþ Kþ
23 432 889.00 11.00 23 432 900.00
Výpoþet ceny ýást konstrukcí Výchozí hodnota þásti spoleþných konstrukcí Výchozí podíl spoleþných prostor a vybavení Výchozí cena bytu Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
9
C. Pozemky Použitá metodika ZjištČní hodnoty pozemkĤ v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadcĤ pro vypracování cenových map zastavČných pozemkĤ. Pro ocenČní pozemkĤ v místech, kde jsou cenové mapy pozemkĤ schválené ministerstvem financí ýR se vychází z tČchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantnČ. Pro ocenČní pozemkĤ bČžnČ zastavČných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí MČsto: Ostrava Katastrální území: Slezská Ostrava SmČrná cena pozemku byla stanovena podle cenové mapy schválené ministerstvem financí pro mČsto Ostrava s platností od 1.1.2014. Parcela þ. VýmČra m2 Druh 1142/3 2 zastavČná plocha a nádvoĜí 1177/2 1 377 zastavČná plocha a nádvoĜí 1179/2 315 zastavČná plocha a nádvoĜí
Využití objekt k bydlení objekt k bydlení objekt k bydlení
VýmČra pozemku celkem
m2
1 694.00
m2 Kþ/m2 Kþ
1 694.00 1 650.00 2 795 100.00
Kþ Kþ
32 000.00 1 075 000.00
Výpoþet ceny VýmČra pozemku SmČrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Spoluvlast. podíl o velikosti 55/4802 (po zaokrouhlení) Spoluvlast. podíl o velikosti 1847/4802 (po zaokrouhlení)
10
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskuteþnČných prodejĤ nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. NepĜedpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typĤ nemovitostí, že uskuteþnČné prodeje a vyhodnocované prodeje by mČly být starší než 1 rok. To proto, že se pĜedpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základČ vlastního prĤzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajĤ z denního i odborného tisku, vývČsek realitních kanceláĜí, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kanceláĜemi a správci nemovitostí. ZávČrem tohoto šetĜení je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti mČsíþní zprostĜedkovatelskou smlouvu, se zohlednČním souþasné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytových jednotkách, uvedené velikosti, vybavení, zjištČného technického stavu, v dané lokalitČ, a u srovnatelných nemovitostí je ke dni ocenČní poptávka srovnatelná s nabídkou. S pĜihlédnutím k umístČní nemovitosti, zpĤsobu využití a k jejímu technickému stavu, vybavení, jsem názoru, že oceĖovaná nemovitost je ke dni ocenČní obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastního prĤzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajĤ z denního i odborného tisku, vývČsek realitních kanceláĜí, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kanceláĜemi a správci nemovitostí. Podle tČchto podkladĤ byly v uplynulé dobČ v oblasti, kde se nachází oceĖovaná nemovitost, zobchodovány tyto bytové jednotky: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Velikosti bytĤ (užitná plocha v m2)
Byt ul. Balcarova, OstravaMoravská Ostrava
Dobrý
2+1 (60 m2)
Byt ul. ýs. legií, OstravaMoravská Ostrava
Dobrý
Byt ul. Veleslavínova, OstravaMoravská Ostrava
PrĤmČrný
Byt Masarykovo námČstí, Ostrava-Moravská Ostrava
PrĤmČrný
Byt ul. Veleslavínova, OstravaMoravská Ostrava
PrĤmČrný
Cena objektu [Kþ] Cena na m2 podl.plochy [Kþ]
Datum nabídky prodeje
1 125 000 2014 18 750
2+1 (60 m2)
1 260 000 2014 21 000
2+kk (56 m2)
980 000 2014 17 500
2+1 (56 m2)
1 075 000 2014 19 196
2+1 (65 m2)
1 035 000 2014 15 923
Vyhodnocení oceĖované nemovitosti vzhledem k srovnatelným nemovitostem OceĖovaná bytová jednotka je s ohledem na úþel užití pro bydlení umístČna v atraktivní lokalitČ v rámci mČsta Ostrava. Z hlediska dostupnosti se jedná o dobĜe dostupnou lokalitu, velikostí podlahových ploch a zejména stavem a standardem vybavení se nemovitost Ĝadí do stĜední cenové kategorie. Nevýhodou je skuteþnost, že ložnice (alkovna) bytové jednotky
11
je bez pĜímého denního osvČtlení a že bytová jednotka není napojena na plynovodní síĢ. Výhodou je rozlehlá terasa, která navazuje na kuchyĖ a na obývací pokoj. PĜi stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientaþního propoþtu srovnatelných cen pĜepoþtených na m2 užitné plochy. 1. Bytová jednotka þ. 1881/23 Podle výše uvedených porovnání a dle prĤzkumu trhu byly v uplynulé dobČ zobchodovány, nebo inzerovány v jádrové zónČ v historickém centru mČsta a jeho pĜilehlém okolí bytové jednotky obdobné velikosti a prĤmČrném technickém stavu a vybavení v rozmezí od 15 do 20 tis. Kþ za 1 m2 užitné plochy. Na základČ výše uvedených srovnání, a zavedených pĜedpokladĤ s ohledem na dobrý stav bytové jednotky a rozlehlou terasu, odhaduji srovnatelnou hodnotu ve výši: 18 000 Kþ/m2 tj. celkem za podlahovou plochu bytové jednotky (49,76 m2)
tj. celkem 896 000 Kþ 2. Nebytová jednotka þ. 1881/101 Po nemovitých vČcech uvedeného typu, t.j. nebytový prostor, sklepní prostor, garáž, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištČnému technickému stavu, v dané lokalitČ u srovnatelných nemovitých vČcí je poptávka srovnatelná s nabídkou. Proto jsem názoru, že oceĖovaná nebytová jednotka je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle tČchto podkladĤ byly v uplynulé dobČ zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceĖovaná nebytová jednotka, tyto nemovité vČci: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
ZastavČná plocha [m2]
Cena objektu [Kþ]
Datum nabídky / prodeje
Garáž, ul. Gajdošova, Moravská Ostrava
Dobrý
22
135 000
2014
Garáž, ul. Keramická, Slezská Ostrava
Dobrý
58
330 000
2014
Garáž, ul. Gajdošova, Moravská Ostrava
Dobrý
19
100 000
2014
Garáž, ul. Petra KĜiþky, Moravská Ostrava
Dobrý
38
310 000
2014
OceĖovaná nemovitost je umístČna v rámci mČsta v atraktivní lokalitČ, v bytovém domČ pĜi ulici U Staré elektrárny. Z hlediska dostupnosti se jedná o lokalitu s dobrou dostupností, s dobrým dopravním napojením. Pro porovnání byly použity údaje o prodejích Ĝadových garáží v této lokalitČ, údaje o garážových stáních nebyly ke dni ocenČní dohledány. Podle výše uvedených porovnání a dle prĤzkumu trhu byly obdobné nemovité vČci (garáže) v uplynulé dobČ zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceĖovaná nebytová jednotka, v prĤmČru od 5 000 do 8 000 Kþ za m2 užitné plochy.
12
Vzhledem ke skuteþnosti, že oceĖované nebytové prostory pro garážování, popĜ. skladování v 1.NP bytového domu se nachází v dobrém stavebnČ-technickém stavu s pravidelnou údržbou, odhaduji srovnatelnou hodnotu pĜedmČtné nebytové jednotky vþetnČ pĜíslušejícího podílu na spoleþných þástech budovy a na pozemcích na þástku ve výši: 6 000 Kþ/m2 tj. celkem za užitnou plochu nebytové jednotky þ. 1881/101 (1 847 m2)
tj. celkem 11 082 000 Kþ E. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištČných informací se k oceĖované bytové jednotce neváží žádná vČcná bĜemena ani jiná omezení, která by výraznČ omezovala možnost prodeje nemovitosti v exekuþní dražbČ. Na listech vlastnictví LV þ. 3500 a 3574 je vyznaþena zmČna právních vztahĤ. ŠetĜením nebylo zjištČno, þeho se tato zmČna týká. Omezení vyplývající z údajĤ uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní práva exekutorská k zajištČní pohledávek. Usnesení soudu o naĜízení exekuce, exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úĜadu TĜebíþ - viz. výpis z katastru nemovitostí þ. 3574 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle pĜedložených podkladĤ a zjištČných informací neváznou na oceĖovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popĜ. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze pĜesvČdþit z výpisu z katastru nemovitostí.
13
Rekapitulace jednotlivých metod pĜi zjištČní odhadu obvyklé ceny bytu (pro úþel exekuþního Ĝízení) Na základČ usnesení þ.j. 042 EX 1884/08-52 ze dne 13.8.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenČní nemovitých vČcí zapsaných na LV þ. 3148, 3500 a 3574 pro k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, okr. Ostrava-mČsto. Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovité vČci zapsané na LV þ. 3148, 3500 a 3574, a to: - spoluvlastnický podíl o velikost id. 1/2 na bytové jednotce þ. 1881/23 v domČ þ.p. 1881 na pozemcích parc.þ. 1142/3, 1177/2 a 1179/2. - spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/142 na nebytové jednotce þ. 1881/101 v domČ þ.p. 1881 na pozemcích parc.þ. 1142/3, 1177/2 a 1179/2. - pĜíslušný spoluvlastnický podíl na spoleþných þástech bytového domu þ.p. 1881 a na pozemcích parc.þ. 1142/3, 1177/2 a 1179/2 Nákladová cena Bytová jednotka þ. 1881/23 Nákladová cena bytu a se spoluvl. podílem na spoleþných þástech domu a na pozemcích Nebytová jednotka þ. 1881/101 Nákladová cena bytu a se spoluvl. podílem na spoleþných þástech domu a na pozemcích
Kþ
780 300
Kþ
812 300
Kþ
23 432 900
Kþ
24 507 900
Cena bytové jednotky dle srovnávací hodnoty (po zaokrouhlení)
Kþ
900 000
Cena nebytové jednotky dle srovnávací hodnoty (po zaokrouhlení)
Kþ
11 080 000
Srovnávací hodnota
ZávČr - zdĤvodnČní obvyklé ceny: Na základČ cen zjištČných jednotlivými metodami a na základČ výše uvedených skuteþností, stáĜí bytového domu, umístČní nemovitostí v atraktivní lokalitČ s dobrou dopravní dostupností a dostupností obþanské vybavenosti, a s ohledem na stavebnČ-technický stav domu a stav bytové jednotky, stanovuji obvyklou cenu oceĖované bytové jednotky na þástku ve výši:
900 000 Kþ S ohledem na zadaný úkol znaleckého posudku tj. stanovení hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 je v souladu se zavedenými principy provedena korekce zjištČné obvyklé ceny bytové jednotky o 15%. Výslednou obvyklou cenu oceĖované bytové jednotky þ. 1881/23 stanovuji na þástku ve výši (po zaokrouhlení):
770 000 Kþ
14
Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 stanovuji na þástku ve výši (po zaokrouhlení):
385 000 Kþ Obvyklou cenu nebytové jednotky þ. 1881/101 stanovuji na þástku ve výši:
11 080 000 Kþ Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/142 stanovuji na þástku ve výši (po zaokrouhlení):
78 000 Kþ
OcenČní je v souladu s Mezinárodními oceĖovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceĖování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 OceĖování na základČ tržní hodnoty a IVS 4 OceĖování pro záruky pĤjþek, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že pĜi provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v OstravČ ze dne 4.3.1999 pod þ.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvČtví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvČtví stavby obytné a stavby prĤmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 182-3982/14 znaleckého deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji dle pĜipojené likvidace. Ing.František Vlþek 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus þíslo 0536 V OstravČ dne 8.10.2014.
