Znalecký posudek č. 183-3983/14 o odhadu tržní hodnoty nemovité věci (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Zahradní chata bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 1449/3. Město: Karviná Okres: Karviná Katastrální území: Darkov Sídlo katastr. úřadu v: Karviné
Ulice: U Olše PSČ 733 01 Identifikační kód: 664014
Vlastník stavby: Kachmanová Mária Vlastník pozemku: Asantal Land, s.r.o. Objednavatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 9.10.2014 Vypracoval:
Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.29, platná od 13.2.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 11 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě, dne 9.10.2014
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovité věci ............................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 5 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 7 C. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ............................................................ 8 D. Omezení vlastnických práv ................................................................................................... 9 F. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti ................ 10
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 6913/13-89 ze dne 6.8.2014 Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 6913/13-89 ze dne 6.8.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 1205 pro k.ú. Darkov, obec Karviná, okres Karviná. Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č. 1205, a to: - zahradní chata bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 1449/3 Dále je úkolem znalce uvést: a) ocenit předmětné nemovité věci včetně jejich součástí a příslušenství. b) existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.
Prohlídka nemovité věci Prohlídka nemovité věci se uskutečnila dne 9.9.2014 od 11.30 hod. Rekreační chata nebyla zpřístupněna, byl proveden pouze vnější náhled.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Darkov, obec Karviná, list vlastnictví č. 1205, vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 6.8.2014. 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Darkov, mapový list č. OSTRAVA 0-1/13, vyhotovený Katastrálním úřadem v Karviné dne 23.5.2014 v měřítku 1:1000 3. Ostatní podklady fotodokumentace pořízená znalcem dne 9.9.2014 informace zjištěné místním šetřením
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaná zahradní chata se nachází při jižním okraji města Karviná (57 005 obyvatel), v městské části Darkov, v zahrádkářské kolonii podél ulice U Olše. Centrum města Karviná je vzdáleno cca 2,5 km severním směrem. V okolí zahrádkářské kolonie se nenachází žádná občanská vybavenost (restaurace, obchod s potravinami, sportovní zařízení). Veškerá infrastruktura a služby se nachází v centru města. Zahradní chata je umístěna v lokalitě s dobrou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/67, spojující města Bohumín, Karviná a Český Těšín, je možné ve vzdálenosti 1,4 km. Nejbližší autobusová zastávka karvinské MHD je ve vzdálenosti cca 1 km. Z pohledu oceňované zahradní chaty se v rámci města Karviná jedná o průměrně atraktivní lokalitu, na levém břehu řeky Olše mimo ucelenou část města Karviná. Dle zjištěných informací se chata nachází v zóně se středním nebezpečím výskytu povodně (zdroj: povodňové mapy České asociace pojišťoven), koryto řeky Olše je vzdáleno 280 m. Souhrnné informace o nemovitosti: Zastavěná plocha oceňovanou zahradní chatou činí 21 m2. Užitná plocha zahradní chaty je cca 25 m2. Údaje o oceňované zahradní chatě Zahradní chata je ke dni ocenění užívána k občasné rekreaci. Objekt je napojen na veřejnou elektrickou síť. Zdrojem pitné vody je studna. V zahradní chatě se nachází suché WC. Vytápění zahradní chaty je pravděpodobně elektrickými přímotopy. Chata se nachází na cizím pozemku parc.č. 1449/3. Povinná užívá vymezenou část pozemku parc.č. 1449/1, který je spolu s pozemkem zahrady parc.č. 1449/3 ve vlastnictví společnosti Asantal Land, s.r.o. a nejsou předmětem ocenění. Přístup k chatě je možný z jižní strany ze zpevněné komunikace ul. U Olše.
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou
6
odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procent opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Zahradní chata bez č.p./č.e. Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Zahradní chata bez č.p./č.e. Jedná se o nepodsklepenou jednopodlažní zahradní chatu s využívaným podkrovním prostorem. V zahradní chatě se nachází 2 obytné pokoje, kuchyňský kout, veranda a suché WC. Chata je založena na mělkých betonových základech. Svislé konstrukce tvoří dřevěná kostra s jednostranným obitím. Strop nad 1.NP je dřevěný. Střech je sedlová s krytinou z asfaltových pásů. Schody do podkroví jsou dřevěné. Podlahy jsou kryté pravděpodobně koberci popř. PVC. Okna zahradní chaty jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné náplňové. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dle zjištěných informací byla zahradní chata postavena okolo roku 1980. Ke dni ocenění se zahradní chata nachází v průměrném stavebně-technickém stavu s pravidelnou údržbou. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (21 m2) podkroví (21 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
48.30 21.00 69.30
Kč
43 050.00
Kč Kč Kč %
110 040.00 110 040.00 263 130.00 150.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
394 695.00 1980 80 40.00
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
236 817.00 -17.00 236 800.00
Počet nadzemních podlaží: 2
Stáří budovy: 2014 - 1980 = 34 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (21 m2) Výchozí cena podkroví (21 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
7
Rekapitulace 1.1. Zahradní chata bez č.p./č.e. 1. Budovy
Kč Kč
236 800.00 236 800.00
Kč Kč
236 800.00 236 800.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
8
C. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. zahradní chata uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, je poptávka mírně nižší, než je nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti v zóně se středním nebezpečím výskytu povodně, k vybavení a stavebně-technickému stavu chaty a ke skutečnosti, že k zahradní chatě nepřináleží pozemek pod stavbou a pozemek okolní zahrady, že oceňovaná nemovitost je hůře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Dispoziční velikost (užitná plocha v m2)
Cena objektu [Kč]
Datum nabídky prodeje
Zahradní chata, Karviná
Průměrný
30 m2
160 000
2014
Zahradní chata, Karviná
Průměrný
20 m2
105 000
2014
Zahradní chata, Karviná-Fryštát
Průměrný
16 m2
70 000
2014
Zahradní chata, ul. Olšiny, KarvináStaré Město
Průměrný
16 m2
150 000
2014
Zahradní chata, Karviná-Darkov
Průměrný
20 m2
70 000
2014
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná zahradní chata se nachází v rekreační zóně při jižním okraji města Karviná. Srovnatelné objekty jsou umístěny v obdobných lokalitách, v okrajových částech města. Z hlediska rodinné rekreace je oceňovaná chata v rámci města Karviná umístěna v průměrně atraktivní lokalitě. Výše uvedené nemovitosti jsou obdobné velikosti a nacházejí se obdobném stavebně-technickém stavu jako oceňovaná nemovitost.
9
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, chaty pro individuální rekreaci s vlastním pozemkem, obdobné velikosti v průměru od 70 000 do 150 000 Kč. Na základě výše uvedených porovnání a vzhledem k umístění stavby a jejímu stavebnětechnickému stavu a vybavení a ke skutečnosti, že k zahradní chatě nenáleží pozemek pod stavbou ani pozemek zahrady, odhaduji srovnatelnou cenu nemovitosti v dolní polovině uvedeného cenového rozmezí, a to na částku ve výši:
85 000 Kč D. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňované zahradní chatě neváží žádná věcná břemena ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitých věcí v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 1205 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
10
F. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 6913/13-89 ze dne 6.8.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 1205 pro k.ú. Darkov, obec Karviná, okres Karviná. Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č. 1205, a to: - zahradní chata bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 1449/3 Nákladová cena stavby po opotřebení 1. Budovy 1.1. Zahradní chata bez č.p./č.e. 1. Budovy Celkem stavba po opotřebení
Kč Kč Kč
236 800 236 800 236 800
Srovnávací hodnota
Kč
85 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. umístění z hlediska rekreace v průměrně atraktivní lokalitě v rámci města Karviná, umístění chaty v zóně se středním nebezpečím výskytu povodně, průměrný stavebnětechnický stav chaty, umístění chaty na pozemku cizího vlastníka a ke skutečnosti, že k rekreační chatě nenáleží pozemek okolní zahrady, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti na částku ve výši:
85 000 Kč
11
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 183-3983/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě, dne 9.10.2014
