Znalecký posudek č. 131-3931/14 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Pozemek parc.č. 4629/1, jehož součástí je budova č.p. 1844, a pozemek parc.č. 3621/51. Ulice: U Stadionu č.p. 1844 Město: Bruntál Okres: Bruntál PSČ 792 01 Katastrální území Bruntál-město Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Bruntále Identifikační kód: 613169
Vlastník nemovitých věcí: FRAŇO, s.r.o. Objednatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 21.7.2014. Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.29, platná od 13.2.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 21.7.2014
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitých věcí ......................................................................................................... 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 7 C. Pozemky................................................................................................................................. 8 D. Výnosové ocenění .................................................................................................................. 9 E. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací ................................................... 12 F. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených.................................... 13 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí............. 15
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 3221/12-46 ze dne 12.4.2013 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 3221/12-46 ze dne 12.4.2013 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2286 pro k.ú. Bruntál-město, obec Bruntál, okres Bruntál. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 2286, a to: - pozemek parc.č. 3621/51 o výměře 235 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 4629/1 o výměře 278 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je budova č.p. 1844 Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovité věci včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitých věcí Prohlídky nemovitých věcí se uskutečnily dne 31.5.2013 a 13.7.2014. Budova prodejny a dílen byla zpřístupněna.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2286 pro k.ú. Bruntál-město, obec Bruntál, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 23.6.2014. 2. Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území platné pro k.ú. Bruntál-město, mapový list č. BRUNTÁL 1-9/23, v měřítku 1:1000, ze dne 13.2.2013 3. Ostatní podklady - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 31.5.2013 - Informace zjištěné při místním šetření - Nájemní smlouva ze dne 15.11.2010 - Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 30.9.2011 - Kupní smlouva ze dne 29.3.1999 - Kupní smlouva ze dne 15.10.1997
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný objekt prodejny a dílen se nachází v západní části města Bruntál (17 156 obyvatel), k.ú. Bruntál-město, ve správním území okresu Bruntál, při ulici U Stadionu. Okolní zástavba je tvořena sportovním areálem, objekty lehkého průmyslu (dílny, sklady) a bývalými kasárenskými budovami. Centrum města je od oceňovaného objektu vzdáleno cca 1,2 km. V docházkové vzdálenosti se nachází veškerá občanská vybavenost a služby. Dopravní dostupnost objektu je dobrá, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11 (ul. Rýmařovská), spojující města Ostrava, Bruntál a Šumperk, je možné ve vzdálenosti cca 300 m. Autobusová zastávka MHD i meziměstské dopravy je vzdálena 200 m. Vlakové a autobusové nádraží se nachází ve vzdálenosti 2,3 km. Z pohledu účelu využití oceňovaného objektu pro skladování, výrobu, maloobchodní prodej se v rámci města jedná o průměrně atraktivní lokalitu s dobrým dopravním napojením a dostupností občanské vybavenosti, avšak s výskytem konfliktních skupin obyvatelstva. Souhrnné informace o nemovitých věcech Zastavěná plocha objektem prodejny a dílen činí 278 m2. Podlahová plocha prodejny včetně skladovacích ploch činí 91 m2. Podlahová plocha dílny včetně ploch zázemí činí 145 m2. Celková výměra pozemků činí 513 m2. Příslušenství k oceňovanému objektu tvoří zpevněné plochy ze zámkové dlažby a přípojky inženýrských sítí. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaný objekt prodejny a provozovny dílny se nachází na pozemku parc.č. 4629/1, pozemek parc.č. 3621/51 tvoří přilehlou zpevněnou plochu. Přístup a příjezd k objektu je možný z jižní strany ze zpevněné veřejné komunikace ul. Dlouhá nebo ze severovýchodní strany z ul. U Stadionu. Parkování je možné na přilehlých zpevněných plochách okolo objektu. Vlastnické údaje odpovídají skutečnosti, evidenční údaje odpovídají skutečnému stavu. Objekt byl postaven pravděpodobně na začátku 80-tých let 20. století a ke dni ocenění se nachází v průměrném stavebně-technickém stav s mírně zanedbanou údržbou. Dle zjištěných informací nebyla v průběhu jeho životnosti provedena žádná rozsáhlá rekonstrukce, pouze dílčí úpravy (vzduchotechnika, výměna oken, zateplení části fasády). Budova je napojená na veřejnou elektrickou a vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Ohřev vody zajišťují 2 elektrické bojlery. Vytápěné jsou pouze některé místnosti objektu, a to pomocí elektrických přímotopů. V objektu je proveden rozvod vzduchotechniky. Objekt je rozdělen na část prodejny potravin včetně zázemí a na část provozní, která slouží jako dílna s hygienickým zázemím a kanceláří. Prostory dílen a zázemí jsou pronájmu, nájemcem je pan Josef Nahodil na základě nájemní smlouvy ze dne 15.11.2010.
6
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Budova č.p. 1844 – Budova potravin a dílen Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Budova č.p. 1844 – Budova potravin a dílen Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní objekt, který z východní strany navazuje na sousední objekt lehkého průmyslu. Objekt je dispozičně rozdělen na dva provozy – prodejnu potravin včetně skladovacích ploch a prostory dílny včetně kanceláře a hygienického zařízení. Objekt je založen na betonových základech pravděpodobně s izolací proti vodě a půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou pravděpodobně z tvárnic, obvodové zdivo je tl. 45 cm. Dělící příčka v dílně je ze sádrokartonu. Stropní konstrukci tvoří železobetonová deska, která je uložena na betonových průvlacích a trámech. Střecha je sedlová s mírným sklonem se střešní krytinou z vlnitého plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádu tvoří vápenné, štukované omítky, které jsou místy poškozené, východní štítová stěna je opatřena dřevěným obkladem. Část fasády je zateplena polystyrénem, avšak omítka není dokončená. Vnitřní omítky jsou vápenné, hladké, ve většině místností je proveden keramický obklad. Podlahy jsou betonové s nášlapnou vrstvou z keramické dlažby. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, opatřená mřížemi. Dveře do prodejny jsou rovněž plastové s izolačním dvojsklem. Hlavní vstupní dveře do části dílen jsou dřevěné, ostatní dveře jsou plechové. Vnitřní dveře jsou dřevěné náplňové. V dílně se nachází oddělena svařovna. WC je kombi. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (278 m2) zastřešení
m3 m3
1 042.50 399.63
7
m3
1 442.13
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
17.06 58.12 8.44 15.24 15.80 7.61 1.76 20.82 15.76 21.45 53.37 235.43
Kč
443 410.00
Kč Kč %
3 506 692.00 3 950 102.00 150.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
5 925 153.00 1980 100 40.00
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
3 555 091.80 8.20 3 555 100.00
Rekapitulace 1.1. Budova č.p. 1844 1. Budovy
Kč Kč
3 555 100.00 3 555 100.00
Kč Kč
3 555 100.00 3 555 100.00
Celkový obestavěný prostor
Počet nadzemních podlaží: 1 Nebytové prostory 1. NP. sklad dílna kancelář chodba WC místnost úklidová místnost strojní sklad sklad potravin sklad potravin prodejna VÝMĚRA CELKEM
Stáří budovy: 2014 - 1980 = 34 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (278 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
8
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Bruntál Katastrální území: Bruntál-město Vlastník pozemků: FRAŇO, s.r.o. Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, stavební pozemky za částky v rozmezí od 300 do 500 Kč/m2. Parcela č. Výměra m2 Druh Cena za m2 Cena celkem 3621/51 235 Ostatní plocha 400 Kč 94 000 Kč 4629/1 278 Zastavěná plocha a nádvoří 400 Kč 111 200 Kč Výpočet ceny Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků Výsledná cena pozemků - celkem
m2 Kč/m2 Kč
513.00 400.00 205 200.00
Kč
205 200.00
9
D. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto
10
trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Zdrojem pro stanovení této hodnoty jsou nájemní vztahy uzavřené s nájemci k nebytovým prostorům v halách a budovách. Srovnatelné obvyklé ceny za pronájem 1 m2 nebytových prostor za rok v nemovitostech s obdobným vybavením a umístěním ve srovnatelné lokalitě v případě výrobních a provozních ploch se pohybují v rozmezí 600 až 1 000 Kč. Při stanovení výnosové hodnoty je rovněž zohledněn uzavřený nájemní vztah mezi společnosti FRAŇO, s.r.o. a Josefem Nahodilem. Výše nájemného byla sjednána na částku 840 Kč/m2/rok. Při pronájmu prostor je nutno vycházet z předpokladu, že prostory nejsou pronajaty ze 100% všech pronajímatelných ploch, a je tedy nutno snížit maximálně možný dosažitelný výnos z nájmu s ohledem na současný převis nabídky nad poptávkou obdobných prostor na 90 %. Souhrnná velikost vnitřních užitných ploch ke dni ocenění činí 236 m2 a tyto jsou určeny jako: -
Prodejna potravin včetně skladovacích prostor – 91 m2
-
Dílna včetně zázemí – 145 m2
V současné době a pro tento případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 10 %. Výpočet výnosové hodnoty Roční příjmy Prodejna vč. skladů Nájemné Dílna vč. zázemí Nájemné Koeficient snížení nájemného Nájemné (celkem za rok) Hrubé roční příjmy Reprodukční cena staveb
RC
m2 Kč/m2/rok m2 Kč/m2/rok % Kč Kč Kč
91 850 145 850 0,90 200 600 180 540 5 925 153
11
Roční výdaje Daň z nemovitosti Pojistné z budov Běžná údržba a opravy Odpisy Výdaje celkem Stabilizovaný výnos * 100 % Úroková míra kapitalizace Výnosová hodnota
1,5 promile*RC 0,5 % * RC 0,3 % * RC P-V
Kč Kč Kč Kč Kč Kč %
Cv
5 560 8 888 29 626 17 775 61 849 118 691 100 10,0 1 186 910 Kč
Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: -
přehled o obvyklém nájemném kancelářských, skladovacích a výrobních ploch v dané lokalitě nájemní smlouva uzavřená mezi společnosti FRAŇO, s.r.o. a Josefem Nahodilem při pronájmu prostor je nutno vycházet z předpokladu, že prostory nejsou pronajaty ze 100% všech pronajímatelných ploch, a je tedy nutno snížit maximálně možný dosažitelný výnos z nájmu na 80 – 90 %
Výnosovou hodnotu budovy č.p. 1844 stanovuji na základě výše uvedených předpokladů a výpočtu na částku celkem (po zaokrouhlení): 1 190 000 Kč
12
E. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1-2 roky. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná do 18 měsíců, se zohledněním současné situace na trhu nemovitostí. Po nemovitých věcech uvedeného typu, t.j. nebytových objektech určených skladování, dílny, prodejny, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitých věcí je poptávka nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovité věci, jejímu technickému stavu, vybavení, způsobu využití a situaci na trhu nemovitostí, jsem názoru, že oceňovaná budova je hůře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze a informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná budovat, tyto nemovité věci (uvedené ceny jsou po redukci): Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovité věci
Stav objektu
Užitná plocha [m2]
Komerční objekt (dílny, výrobní prostory), ul. Polní, Bruntál
Dobrý
300
Komerční objekt, ul. Květná, Bruntál
Dobrý
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl. plochy [Kč]
Datum nabídky / prodeje
2 160 000 2014 7 200 3 420 000 300
2014 11 400 7 650 000
Komerční objekt (prodejna, kanceláře), ul. Ruská, Bruntál
Dobrý
Komerční objekt (dílny, výrobní prostory, ubytování), Čaková, okr. Bruntál
Průměrný
750
2014 10 200 3 825 000
545
2014 7 018
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná budova prodejny potravin a dílen je srovnatelná s uvedenými obdobnými objekty ve městě Bruntál a jeho okolí. Srovnávané objekty se nacházejí v mírně lepším stavebnětechnickém stavu. Velikostí, umístěním, vybavením a stavebně-technickým se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m2 užitné plochy. Na základě průzkumu trhu bylo zjištěno, že srovnávací hodnota obdobných komerčních objektů se pohybuje v rozmezí od 7 do 11 tis. Kč za m2.
13
Vzhledem k mírně horšímu umístění a stavebně-technickému stavu objektu oproti srovnávacím nemovitostem stanovuji srovnávací hodnotu za m2 pod dolní hranicí uvedeného rozmezí. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů odhaduji srovnávací hodnotu budovy č.p. 1844 včetně přilehlých pozemků ve výši: 6 000 Kč/m2 za užitné plochy budovy (236 m2)
tj. celkem 1 416 000 Kč F. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených Na základě požadavku objednatele je dále úkolem znalce ocenit jednotlivá práva a závady spojené s oceňovanými nemovitostmi, cenou obvyklou dle §2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Za závadu se v tomto případě považuje: a) b)
Nájemní vztah mezi společnosti FRAŇO s.r.o. a Josefem Nahodilem na základě nájemní smlouvy ze dne 15.11.2010 Věcné břemeno odběru elektrického proudu z rozvaděče na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 30.9.2011
a) Nájemní vztah mezi společnosti FRAŇO s.r.o. a Josefem Nahodilem Předmětem nájmu jsou vymezené prostory v budově č.p. 1844. Nájemné je uzavřeno na dobu neurčitou, výše nájemného byla stanovena na 10 000 Kč/měsíc, tj. 69 Kč/m2/měsíc. Sjednané nájemné považuji za obvyklé. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s dvouměsíční výpovědní lhůtou. Pro výpočet obvyklé ceny závazků tedy bude použita metodika výpočtu hodnoty věcného břemene dle § 16b, zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění práva užívání části nemovité věci dle § 16b zákona č. 151/1997 Sb.: Roční užitek z pronájmu části objektu č.p. 1844: 1. Roční užitek z pronájmu prostor dílny včetně zázemí o pronajaté ploše 145 m2 při uvažované výši nájemného 69 Kč/m2/měsíc činí 120 000 Kč. Roční užitek oprávněné osoby z nájemního vztahu dle odst. 3 § 16b zákona 151/97 Sb. se násobí počtem let užívání, nejvýše však pěti (nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou). 120 000 Kč/rok x 5 let = 600 000 Kč Zjištěná obvyklá cena práva užívání vymezených prostor v budově č.p. 1844 dle § 16b zákona č. 151/1997 Sb. činí celkem 600 000 Kč.
14
b) Věcné břemeno odběru elektrického proudu Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno odběru elektrického proudu z rozvaděče umístěného na pozemku parc.č. 4629/1. Oprávněným z věcného břemene je společnost JR STaKR s.r.o. S ohledem na skutečnost, že ke dni ocenění nebylo zjištěno obvyklé nájemné z pozemků obdobného charakteru a na charakter věcného břemene, byla hodnota věcného břemene stanovena dle § 16b odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na částku 10 000 Kč. Zjištěná cena věcného břemene odběru elektrického proudu z rozvaděče dle § 16b zák. č. 151/97 Sb. činí 10 000 Kč. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek ve výši 104 283 Kč ve prospěch Zdravotní pojišťovny Ministerstva vnitra České republiky. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky v celkové výši 531 564 Kč ve prospěch Finančního úřadu v Bruntále. - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 2286 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
15
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 3221/12-46 ze dne 12.4.2013 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2286 pro k.ú. Bruntál-město, obec Bruntál, okres Bruntál. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 2286, a to: - pozemek parc.č. 3621/51 o výměře 235 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 4629/1 o výměře 278 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je budova č.p. 1844 Nákladová cena po opotřebení 1. Stavby 1.1. Budova č.p. 1844 1. Stavby Pozemek parc.č. 3621/51 Pozemek parc.č. 4629/1 Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
3 555 100 3 555 100 94 000 111 200 3 760 300
Srovnávací hodnota (po zaokrouhlení)
Kč
1 400 000
Výnosová hodnota (po zaokrouhlení)
Kč
1 190 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě požadavku objednatele je samostatně oceněn pozemek parc.č. 4629/1, jehož součástí je budova č.p. 1844, a pozemek parc.č. 3621/51. Rozdělení obvyklé ceny je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých pozemků a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Celková věcná hodnota pozemků činí: 1.
Pozemek parc.č. 4629/1 Budova č.p. 1844
Kč Kč
94 000 3 555 100
2.
Pozemek parc.č. 3621/51
Kč
111 200
Kč
3 760 300
Celkem
Poměr ceny mezi jednotlivými pozemky pak stanovuji procentuální poměrem, a to takto: 1.
Pozemek parc.č. 4629/1 94 000 Kč Budova č.p. 1844 3 555 100 Kč Celkem za pozemek parc.č. 4629/1 3 649 100 Kč
2.
Pozemek parc.č. 3621/51
Celkem
2,5% 94,5% 97,0%
111 200 Kč
3,0%
3 760 300 Kč
100%
16
Z výše uvedeného výpočtu tedy vyplývá, že procentuální podíl pozemku parc.č. 4629/1, jehož součástí je budova č.p. 1844, na obvyklé ceně činí 97,0% a podíl pozemku parc.č. 3621/51 je 3,0%. Rozdělení obvyklé ceny:
Celkem
100%
1 400 000 Kč
1.
Pozemek parc.č. 4629/1 2,5% Budova č.p. 1844 94,5% Celkem za pozemek parc.č. 4629/1 97,0%
35 000 Kč 1 324 000 Kč 1 359 000 Kč
2.
Pozemek parc.č. 3621/51
3,0%
41 000 Kč
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. umístění nemovitých věcí v průměrně atraktivní lokalitě v západní části města Bruntál, dobré dopravní napojení předmětné lokality, výměra užitných ploch a průměrný stavebnětechnického stavu budovy, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé, tedy tržní ceně, a to takto (po zaokrouhlení): 1. Cenu pozemku parc.č. 4629/1, jehož součástí je budova č.p. 1844, odhaduji na částku ve výši:
1 360 000 Kč 2. Cenu pozemku parc.č. 3621/51 odhaduji na částku ve výši:
40 000 Kč
2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojená cenou obvyklou § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena práva užívání vymezených prostor v budově č.p. 1844
Kč
600 000
Obvyklá cena věcného břemene odběru elektrického proudu z rozvaděče
Kč
10 000
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
17
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 131-3931/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 21.7.2014
