Znalecký posudek č. 211-4011/14 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Pozemky parc.č. 156/5, 156/7, 1800/1, 1803/1, 2792/21 a 2800 (LV č. 112) a spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. St. 172, jehož součástí je rodinný dům č.p. 106 (LV č. 626). Obec: Jindřichov č.p. 106 Okres: Přerov PSČ 742 83 Katastrální území: Jindřichov u Hranic Kraj: Olomoucký Sídlo katastr. úřadu v Hranicích Identifikační kód: 660345
Vlastník pozemku parc.č. St. 172, jehož součástí je rodinný dům č.p. 106 (LV č. 626): Blaha Vilém podíl: 1/2 Hegerová Anna podíl: 1/2 Vlastník pozemků parc.č. 156/5, 156/7, 1800/1, 1803/1, 2792/21 a 2800 (LV č. 112): Blaha Vilém Objednatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 2.12.2014. Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1
Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran textu a 6 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 2.12.2014
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitých věcí ......................................................................................................... 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 8 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 9 C. Pozemky............................................................................................................................... 10 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací .................................................. 11 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí............. 13
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 1959/14-79 ze dne 20.9.2014 Výpisy z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 1959/14-79 ze dne 20.9.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 112 a spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovité věci zapsané na LV č. 626, vše pro k.ú. Jindřichov u Hranic, obec Jindřichov, okres Přerov. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 112, a to: - pozemek parc.č. 156/5 o výměře 60 m2 – trvalý travní porost - pozemek parc.č. 156/7 o výměře 7 m2 – trvalý travní porost - pozemek parc.č. 1800/1 o výměře 10 907 m2 – trvalý travní porost - pozemek parc.č. 1803/1 o výměře 16 970 m2 – trvalý travní porost - pozemek parc.č. 2792/21 o výměře 7 m2 – vodní plocha - pozemek parc.č. 2800 o výměře 1 121 m2 – ostatní plocha 2. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na nemovité věci zapsané na LV č. 626, a to: - pozemek parc.č. St. 172 o výměře 778 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p. 106 Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství rodinného domu. b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.
Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 21.10.2014 od 12.00 hodin. Rodinný dům nebyl zpřístupněn, byl proveden pouze vnější náhled.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 112 pro k.ú. Jindřichov u Hranic, obec Jindřichov, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 20.9.2014. - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 626 pro k.ú. Jindřichov u Hranic, obec Jindřichov, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 20.9.2014.
4
2. Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Hranice, mapový list č. ODRY 4-9/21, v měřítku 1:1000, ze dne 13.8.2014 3. Ostatní podklady - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 21.10.2014 - Informace zjištěné při místním šetření
5
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
6
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům č.p. 106 se nachází v severní části obce Jindřichov (418 obyvatel), v okrese Přerov, na úpatí Oderských vrchů. Rodinný dům je situován na okraji souvislé zástavby rodinných domů podél veřejné komunikace procházející napříč celou obcí. Centrum obce, kde se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, kostel, obchod s potravinami, mateřská a základní škola), je vzdáleno 1,5 km. Kompletní infrastruktura a síť služeb se nachází ve městě Hranice ve vzdálenosti 12 km jižním směrem. Rodinný dům je umístěn v lokalitě se zhoršenou dopravní dostupností. V obci se nacházejí autobusové zastávky meziměstské dopravy, avšak s nízkou četností denních spojů. Napojení na dálnici D1, spojující města Olomouc, Hranice a Ostrava, je možné ve vzdálenosti 10 km. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci okresu Přerov jedná o málo atraktivní lokalitu se špatnou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti a s nedostatkem pracovních příležitostí. Lokalita je využívána zejména k rekreačním účelům. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rodinným domem činí 225 m2. Užitná plocha rodinného domu je odhadem o velikosti 170 m2. Výměra pozemků tvořící funkční celek s rodinným domem je o velikosti 1 500 m2 (pozemek parc.č. St. 172 a část pozemku parc.č. 1803/1). Výměra pozemků, které se dle návrhu územního plánu pro obec Jindřichov nacházejí v rozvojové zóně pro výstavbu rodinných domů, je přibližně 4 656 m2 (část pozemků parc.č. 1803/1 a 2800). Výměra pozemků, které jsou v návrhu územního plánu pro obec Jindřichov určené k výstavbě rodinného domu, je přibližně 2 206 m2 (pozemky parc.č. 156/5, 156/7 a část pozemku parc.č. 1800/1). Výměra zemědělských pozemků je 21 481 m2 (část pozemků parc.č. 1800/1, 1803/1 a 2800). Výměra pozemku parc.č. 2792/21, tvořící koryto vodního toku, je 7 m2. Příslušenství k rodinnému domu tvoří přípojky inženýrských sítí a žumpa. Příslušenství rodinného domu není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění pozemků a rodinného domu. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaný rodinný dům je situován v severní části obce na okraji souvislé zástavby rodinných domů. Rodinný dům se nachází na pozemku parc.č. St. 172, který společně s částí pozemku parc.č. 1803/1 tvoří okolní neupravenou zahradu. Přístup a příjezd k rodinnému domu je možný ze severní strany ze zpevněné veřejné komunikace (pozemek parc.č. 156/6) přes nezpevněný pozemek parc.č. 1800/11, který je ve vlastnictví společnosti DAUBRESSE s.r.o. Přístupová komunikace je v posledních cca 100 metrech nezpevněná. Přístup přes pozemek parc.č. 1800/11 není po právní stránce zajištěn. Přístup pro pěší je po právní stránce zajištěn z jižní strany přes nezpevněné pozemky parc.č. 156/5, 156/7, 2792/21 a 1800/1, které jsou ve vlastnictví povinného, avšak ve skutečnosti nejsou pro přístup využívány. Dle zjištěných informací byl rodinný dům postaven v 1. polovině 20. století a ke dni ocenění se nachází v nedokončené rekonstrukci se zanedbanou údržbou. Dle zjištěných informací na obecním úřadě v Jindřichově je rodinný dům užíván povinným k bydlení. Dům je napojený
7
na elektrickou a pravděpodobně i na vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vytápění pravděpodobně zajišťuje kotel na tuhá paliva.
8
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 106 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 106 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka v 1.NP a hospodářská část určená ke garážování a skladování. Dům je založen na kamenných základech bez izolace proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel, obvodové zdivo je tl. do 60 cm, štítová stěna v podkroví je tvárnic. Vnitřní zdivo a nenosné příčky jsou rovněž zděné z cihel. Střecha je sedlová, krytá pálenými taškami. Klempířské konstrukce nejsou provedeny. Strop nad 1.NP je dřevěný, trámový s podhledem. Fasáda rodinného domu není provedena. Vnitřní omítky jsou pravděpodobně vápenné, hladké. Okna jsou nová plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou dřevěné, částečně prosklené. Vrata do hospodářské části jsou plechová. Dle zjištěných informací byla v průběhu nedokončené rekonstrukce provedena výměna střešní krytiny, osazení nových plastových oken včetně vstupních dveří, vyzdění štítové stěny v podkroví, vyzdění komínových těles. Ke dni ocenění je rekonstrukce pozastavena. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (225 m2) půda Celkový obestavěný prostor
Počet nadzemních podlaží: 1
m3 m3 m3
821.25 531.00 1 352.25
9
Stáří budovy: 2014 - 1930 = 84 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (225 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
278 550.00
Kč Kč %
2 556 000.00 2 834 550.00 150.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
4 251 825.00 1930 150 60.00
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
1 700 730.00 -30.00 1 700 700.00
Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 106 1. Budovy
Kč Kč
1 700 700.00 1 700 700.00
Kč Kč
1 700 700.00 1 700 700.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
10
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Jindřichov Katastrální území: Jindřichov u Hranic Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Stavební pozemky (parc.č. St. 172, 156/5, 156/7, část pozemků parc.č. 1800/1, 1803/1 a 2800) Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované stavební pozemky navrhovaným územním plánem určené pro výstavbu rodinných domů, v rozmezí od 120 do 250 Kč/m2. V případě rozvojových pozemků parc.č. 1803/1 a 2800 uvažuji se směrnou cenou pod dolní hranicí uvedeného rozmezí. Pozemek vodní plochy (parc.č. 2729/21) Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný hospodářsky obtížně využitelný pozemek, pozemky obdobného charakteru a možnosti využití v rozmezí od 10 do 20 Kč/m2. Zemědělské pozemky (část pozemků parc.č. 1800/1, 1803/1 a 2800) Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované zemědělské pozemky, pozemky obdobného charakteru a možnosti využití v rozmezí od 10 do 20 Kč/m2. Parcela č. St. 172 (LV č. 626) 156/5 156/7 1800/1 - stavební pozemek 1800/1 - zemědělský pozemek 1803/1 - stavební pozemek 1803/1 - zemědělský pozemek 2792/21 2800 - stavební pozemek 2800 - zemědělský pozemek
Výměra m2 778 60 7 2 139 8 768 5 128 11 842 7 250 871
Druh Zastavěná plocha a nádvoří Trvalý travní porost Trvalý travní porost Trvalý travní porost Trvalý travní porost Trvalý travní porost Trvalý travní porost Vodní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha
Cena za m2 150 Kč 150 Kč 150 Kč 120 Kč 10 Kč 80 Kč 10 Kč 10 Kč 80 Kč 10 Kč
Cena celkem 116 700 Kč 9 000 Kč 1 050 Kč 256 680 Kč 87 680 Kč 410 240 Kč 118 420 Kč 70 Kč 20 000 Kč 8 710 Kč
Výsledná cena pozemků zapsaných na LV č. 112 - celkem
Kč
911 850.00
Výsledná cena pozemku zapsaného na LV č. 626 - celkem
Kč
116 700.00
11
D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po rodinných domech uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, je v dané lokalitě u srovnatelných rodinných domů nabídka vyšší, než je poptávka. S přihlédnutím na vybavení, průměrný až mírně zhoršený stavebně-technický stav a zanedbanou údržbu rodinného domu jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je hůře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, tyto rodinné domy: Typ objektu, lokalita srovnatelného rodinného domu
Stav objektu
Užitná plocha v m2
Rodinný dům, Hranice-Velká, okr. Přerov
Průměrný
170 m2 (4+1)
Rodinný dům, Milenov, okr. Přerov
Mírně zhoršený
Cena objektu [Kč] Cena na m2 užitné plochy [Kč]
Datum nabídky/ prodeje
1 070 000 2014 6 294
200 m2 (4+1)
890 000 2014 4 450
Rodinný dům, Spálov, okr. Nový Jičín
Mírně zhoršený
Rodinný dům, Odry, okr. Nový Jičín
Mírně zhoršený
Rodinný dům, Lipník nad BečvouLoučka, okr. Přerov
Mírně zhoršený
150 m2 (5+2)
650 000 2014 4 333
120 m2 (4+1)
720 000 2014 6 000
173 m2 (3+1)
720 000 2014 4 162
Vyhodnocení oceňovaného rodinného domu vzhledem ke srovnatelným domům: Oceňovaný rodinný dům je srovnatelný s obdobnými rodinnými domy nacházejícími se severním směrem od města Hranice, okresy Přerov a Nový Jičín, na úpatí Oderských vrchů. Velikostí podlahových ploch a stavebně-technickým stavem se rodinný dům řadí do nižší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení se v rámci okolí města Hranice jedná o málo atraktivní lokalitu se zhoršenou dopravní dostupností a dostupností vůči občanské vybavenosti.
12
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, obdobné velikosti v průměru od 650 000 Kč do 1 000 000 Kč. Negativní vliv na cenu oceňovaného domu má zanedbaná údržba rodinného domu a okolní zahrady a nedokončená rekonstrukce rodinného domu. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu rodinného domu č.p. 106 a pozemku parc.č. St. 172 (LV č. 626) na částku ve výši:
4 500 Kč/m2 za celkovou užitnou plochu rodinného domu (170 m2)
tj. celkem 765 000 Kč Srovnatelnou hodnotu pozemků parc.č. 156/5, 156/7, 1800/1, 1803/1, 2792/21 a 2800 (LV č. 112) stanovuji ve výši ceny stanovené pomocí směrných cen (viz. bod C posudku), a to na částku ve výši (po zaokrouhlení):
910 000 Kč E. Omezení vlastnických práv V oddíle C listu vlastnictví č. 112 je zapsáno věcné břemeno zřizování a provozování podzemního vedení veřejné komunikační sítě, právo oprav a údržby na pozemku parc.č. 156/4 ve prospěch společnosti O2 Czech Republic a.s. S ohledem na charakter a rozsah věcného břemene nemá toto věcné břemeno vliv na cenu předmětných nemovitých věcí a výrazně neomezuje možnost prodeje nemovitých věcí v exekuční dražbě. Dle výpisů z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňovanému rodinnému domu ani pozemkům neváží žádná další věcná břemena, nájemní práva ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitých věcí v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 362 726,30 Kč ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpisy z katastru nemovitostí č. 112 a 626 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
13
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 1959/14-79 ze dne 20.9.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 112 a spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovité věci zapsané na LV č. 626, vše pro k.ú. Jindřichov u Hranic, obec Jindřichov, okres Přerov. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 112, a to: - pozemek parc.č. 156/5 o výměře 60 m2 – trvalý travní porost - pozemek parc.č. 156/7 o výměře 7 m2 – trvalý travní porost - pozemek parc.č. 1800/1 o výměře 10 907 m2 – trvalý travní porost - pozemek parc.č. 1803/1 o výměře 16 970 m2 – trvalý travní porost - pozemek parc.č. 2792/21 o výměře 7 m2 – vodní plocha - pozemek parc.č. 2800 o výměře 1 121 m2 – ostatní plocha 2. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na nemovité věci zapsané na LV č. 626, a to: - pozemek parc.č. St. 172 o výměře 778 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p. 106 Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Stavby 1.1. Rodinný dům č.p. 106 1. Stavby Pozemek parc.č. St. 172 Pozemky parc.č. 156/5, 156/7, 1800/1, 1803/1, 2792/21 a 2800 Celkem Srovnatelná hodnota rodinného domu č.p. 106 a pozemku parc. č. St. 172 Srovnatelná hodnota pozemků parc. č. 156/5, 156/7, 1800/1, 1803/1, 2792/21 a 2800
Kč Kč Kč Kč Kč
1 700 700 1 700 700 116 700 976 020 2 793 420
Kč
765 000
Kč
910 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. umístění rodinného domu v málo atraktivní lokalitě v rámci okolí města Hranice, okres Přerov, se zhoršeným dopravním napojením, zhoršený stavebně-technický stav rodinného domu v nedokončené rekonstrukci, zanedbaný stav přilehlé zahrady, odhaduji obvyklou cenu pozemku parc.č. St. 172, jehož součástí je rodinný dům č.p. 106, (LV č. 626) ve výši srovnatelné hodnoty, která nejlépe odpovídá tržní hodnotě, a to na částku (po zaokrouhlení):
770 000 Kč
14
S ohledem na úkol znaleckého posudku tj. stanovení hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 je v souladu se zavedenými principy provedena korekce zjištěné obvyklé ceny nemovitých věcí o 15%. Výsledné obvyklou cenu pozemku parc.č. St. 172, jehož součástí je rodinný dům č.p. 106, (LV č. 626) stanovuji na částku ve výši (po zaokrouhlení):
650 000 Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 stanovuji na částku ve výši:
325 000 Kč Obvyklou cenu pozemků zapsaných na LV č. 112 stanovuji ve výši srovnatelné hodnoty oceňovaných pozemků, a to na částku:
910 000 Kč
Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí Nemovité věci zapsané na LV č. 626 Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. St. 172, jehož součástí je rodinný dům č.p. 106
Kč
325 000
Pozemek parc.č. 156/5
Kč
9 000
Pozemek parc.č. 156/7
Kč
1 000
Pozemek parc.č. 1800/1
Kč
344 000
Pozemek parc.č. 1803/1
Kč
527 000
Pozemek parc.č. 2792/21
Kč
100
Pozemek parc.č. 2800
Kč
29 000
Nemovité věci zapsané na LV č. 112
15
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 211-4011/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 2.12.2014
