Znalecký posudek č. 194-3994/14 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Bytová jednotka č. 65/1 v bytovém domě č.p. 65 a spoluvlastnický podíl o velikosti id. 8981/35925 na společných částech domu č.p. 65. Město: Lipník nad Bečvou Okres: Přerov Katastrální území: Nové Dvory nad Bečvou Sídlo katastr. úřadu v Přerově
č.p. 65 PSČ 751 31 Identifikační kód: 706141 Kraj: Olomoucký
Vlastník bytu a spoluvlastnického podílu k bytovému domu: Salašová Alena Objednavatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 4.11.2014 Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.29, platná od 13.2.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 11 stran textu a 6 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 4.11.2014
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitých věcí ......................................................................................................... 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor................................................................ 5 C. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ............................................................ 8 D. Omezení vlastnických práv ................................................................................................... 9
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 2800/14-76 ze dne 17.9.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 351 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 354 Kopie katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 2800/14-76 ze dne 17.9.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 351 a 354 pro k.ú. Nové Dvory nad Bečvou, obec Lipník nad Bečvou, okr. Přerov. Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 351 a 354, a to: - bytová jednotka č. 65/1 v domě č.p. 65 na pozemku parc.č. St. 1174. - spoluvlastnický podíl o velikosti id. 8981/35925 na společných částech domu č.p. 65 Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství bytové jednotky. b) existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku. e) zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.
Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 21.10.2014 od 11.00 hod. za účasti povinné Aleny Salašové. Bytová jednotka byla zpřístupněna.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Nové Dvory nad Bečvou, obec Lipník nad Bečvou, list vlastnictví č. 351, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 8.9.2014. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Nové Dvory nad Bečvou, obec Lipník nad Bečvou, list vlastnictví č. 354, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 8.9.2014. 2. Situační podklady Kopie katastrální mapy předmětného území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Přerov, mapový list č. HRANICE na Moravě 9-6/33, ze dne 21.8.2014 3. Ostatní podklady Informace zjištěné při místním šetření Fotodokumentace pořízená znalcem dne 21.10.2014 Prohlášení vlastníka budovy č.p. 65 ze dne 27.9.2000 Kupní smlouva ze dne 19.6.2014
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Bytový dům s oceňovanou bytovou jednotkou se nachází v jihozápadní části města Lipník nad Bečvou (8 250 obyvatel), v místní části Nové Dvory v zástavbě rodinných domů situovaných podél místní komunikace. Centrum města je vzdáleno 4 km severovýchodním směrem. V místní části Nové Dvory se z občanské vybavenosti nachází pouze obchod s potravinami a sportovní hřiště. Základní občanská vybavenost (městský úřad, mateřská a základní škola, pošta, obchod s potravinami, sportovní a zdravotnické zařízení a další) se nachází v centrální části města Lipník nad Bečvou ve vzdálenosti 3,7 km. Kompletní infrastruktura a síť služeb se nachází ve městě Přerov, které je vzdáleno 12 km jihozápadním směrem. Bytový dům je umístěn v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, v místní části Nové Dvory se nachází zastávka meziměstské autobusové dopravy. Vlakové a autobusové nádraží se nachází ve vzdálenosti cca 5 km. Napojení na dálnici D1, spojující města Ostrava, Lipník nad Bečvou a Olomouc, je možné ve vzdálenosti 7,5 km, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/47, spojující města Přerov a Lipník nad Bečvou, je možné ve vzdálenosti 3,5 km. Parkování je možné na přilehlém parkovišti za bytovým domem v dostatečném rozsahu. Z hlediska bydlení se v rámci okresu Přerov jedná o málo atraktivní lokalitu se zhoršenou dostupností občanské vybavenosti. Údaje o oceňovaném bytu Užitná plocha bytové jednotky: 89,81 m2 (včetně plochy sklepů) Přístup k domu je ze severní strany z veřejné komunikace. Dům je napojen na veřejnou elektrickou a vodovodní síť, odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vytápění je zajištěno kotlem na tuhá paliva s rozvodem ÚT. Ohřev vody zajišťoval průtokový ohřívač, který je v současnosti odstraněn. Budova je postavena na pozemku parc.č. St. 1174, který je ve vlastnictví České republiky. K oceňované bytové jednotce přináleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 8981/35925 na společných částech domu č.p. 65.
B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000.
6
Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění a pod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden. Popis, výměry, výpočet ceny 1. Bytová jednotka č. 65/1 Obec: Lipník nad Bečvou Katastrální území: Nové Dvory nad Bečvou Dům č.p. 65 Spoluvlastnický podíl na budově: 8981/35925 Údaje o oceňované bytové jednotce Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 1. nadzemním podlaží. Podlahová plocha bytu je o velikosti 89,91 m2 (včetně 3 sklepních místností). Oceňovaná bytová jednotka má tři obytné místnosti, chodbu, kuchyň, spíž, kotelnu, koupelnu s WC. Na jeden z pokojů navazuje balkon. Podlahy jsou betonové, kryté PVC nebo parketami, v ostatních místnostech je provedena keramická dlažba. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v kuchyni a v koupelně je proveden keramický obklad. Okna a dveře na balkon jsou dřevěná zdvojená, orientovaná na jih, sever a na východ. Dveře jsou dřevěné, náplňové. V koupelně se nachází vana, WC je kombi. V předsíni se nacházejí vestavěné skříně. V kuchyni se nachází sporák na PB láhev. Dle sdělení povinné je bytová jednotka 3 roky nevyužívaná. Ke dni ocenění se nachází v mírně zhoršeném stavebně-technickém stavu s předpokladem provedení rekonstrukce a modernizace jednotky. Příslušenství bytové jednotky tvoří balkon, který je orientovaný na jih a navazuje na jeden z pokojů. Jednotka je napojena na inženýrské sítě - elektro, vodu a kanalizaci. Vytápění je zajištěno kotlem na TP s rozvody ÚT, který je umístěný v komoře bytové jednotky. K oceňované bytové jednotce přináleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 8981/35925 na společných částech domu č.p. 65. Plocha bytové jednotky: 89,81 m2 Popis obytného domu č.p. 65
7
Dle zjištěných informací byla budova postavena v letech 1972-1793 jako samostatně stojící bytový dům o jednom vchodě. Bytový dům je podsklepený se dvěma nadzemními podlažími. V domě se nachází celkem 4 bytové jednotky. Základy bytového domu jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Stropní konstrukce tvoří betonové desky. Schodiště je betonové s nášlapnou vrstvou z teraca. Střecha je valbová, krytá pozinkovaným plechem. Fasádu tvoří omítky ze škrábaného břizolitu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, v bytové jednotce povinné jsou okna dřevěná, zdvojená. Okna v 1.PP jsou rovněž dřevěná, špaletová. Vstupní dveře do bytového domu jsou dřevěné, prosklené. Ke dni ocenění se bytový dům nachází v průměrném stavebně-technickém stavu. Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : 1. podzemní podlaží sklepní místnosti 1. nadzemní podlaží pokoj pokoj pokoj kuchyň koupelna WC předsíň spíž kotelna Výměra celkem
m2
16.58
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
20.46 13.47 9.94 12.99 3.68 0.95 7.63 2.06 2.05 89.81
Kč Kč
125 891.17 191 295.30
Kč Kč Kč Kč %
18 740.40 206 338.10 711 795.60 1 254 060.57 150.00 1.00
Výchozí cena bytu CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
1 881 090.85 1973 100 40.00
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
1 128 654.51 45.49 1 128 700.00
Dispoziční řešení: 3+1 Technický stav budovy: Průměrný Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Výchozí podíl společných prostor a vybavení Vybavení Balkon železobetonový Výchozí cena bytu - 1.podlaží Výchozí cena bytu - 2.podlaží Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
8
C. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po bytových jednotkách uvedené velikosti, vybavení a zjištěného technického stavu je v dané lokalitě ke dni ocenění poptávka výrazně nižší, než je nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovité věci, způsobu využití a k jejímu technickému stavu, vybavení, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je ke dni ocenění obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná bytová jednotka, zobchodovány tyto bytové jednotky: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Velikosti bytů (užitná plocha v m2)
Byt ul. Hromůvka, Hranice, okr. Přerov
Průměrný
3+1 (70 m2)
Byt, Hranice, okr. Přerov
Průměrný
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč]
Datum nabídky prodeje
650 000 2014 9 286
3+1 (65 m2)
595 000 2014 9 154
Byt ul. Bratrská, Lipník nad Bečvou, okr. Přerov
Průměrný
Byt ul. Šišma, okr. Přerov
Průměrný
3+1 (72 m2)
540 000 2014 7 500
3+1 (85 m2)
360 000 2014 4 235
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem k srovnatelným nemovitostem Oceňovaná bytová jednotka je s ohledem na účel užití pro bydlení umístěna v málo atraktivní lokalitě v rámci okresu Přerov. Z hlediska dopravní dostupnosti se jedná o průměrně dostupnou lokalitu, svým stavem a standardem vybavení se však nemovitost řadí do cenové kategorie. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m2 užitné plochy.
9
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány ve východní části okresu Přerov bytové jednotky obdobné dispoziční velikosti a výměry podlahových ploch, v průměrném technickém stavu v rozmezí od 4 do 9 tis. Kč za 1 m2 užitné plochy, tj. od 400 000 do 650 000 Kč za bytovou jednotku. S ohledem na odstraněné vybavení bytové jednotky a na skutečnost, že se oceňovaná jednotka nachází mimo vlastní území města Lipník nad Bečvou, stanovuji srovnatelnou hodnotu při dolní hranicí uvedeného cenového rozmezí. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu ve výši: 5 000 Kč/m2 za podlahovou plochu bytové jednotky (73,23 m2) 2 500 Kč/m2 za plochu sklepních prostor a balkonu (20,46 m2)
celkem 417 300 Kč D. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňované bytové jednotce neváží žádná věcná břemena ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitosti v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 500 000 Kč ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 300 000 Kč ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 354 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
10
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny bytu (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 2800/14-76 ze dne 17.9.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 351 a 354 pro k.ú. Nové Dvory nad Bečvou, obec Lipník nad Bečvou, okr. Přerov. Úkolem znaleckého posudku je ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 351 a 354, a to: - bytová jednotka č. 65/1 v domě č.p. 65 na pozemku parc.č. St. 1174. - spoluvlastnický podíl o velikosti id. 8981/35925 na společných částech domu č.p. 65 Nákladová cena bytu po opotřebení Bytová jednotka č. 65/1 Nákladová cena bytu a se spoluvl. podílem na společných částech domu
Kč
1 128 700
Kč
1 128 700
Kč
420 000
Srovnávací hodnota Cena bytové jednotky dle srovnávací hodnoty (po zaokrouhlení) Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří bytového domu, umístění nemovitostí v málo atraktivní lokalitě a s průměrnou dopravní dostupností avšak se zhoršenou dostupností občanské vybavenosti a s ohledem na stavebnětechnický stav domu a stav bytové jednotky, stanovuji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky ve výši srovnatelné hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to na částku:
420 000 Kč
11
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 194-3994/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 4.11.2014.
