Znalecký posudek č. 196-3996/14 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Pozemek parc.č. St. 317, jehož součástí je rodinný dům č.p. 324, a pozemek parc.č. 1150/2. Ulice: Beskydská č.p. 324 Obec: Mořkov PSČ 742 72 Okres: Nový Jičín Kraj: Moravskoslezský Katastrální území: Mořkov Identifikační kód: 699331 Sídlo katastr. úřadu v Novém Jičíně
Vlastník nemovitých věcí: SJM Garaj Radoslav a Garajová Romana Objednatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 6.11.2014. Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.29, platná od 13.2.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 14 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 6.11.2014
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitých věcí ......................................................................................................... 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 9 C. Pozemky............................................................................................................................... 10 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací .................................................. 11 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí............. 13
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 569/14-98 ze dne 4.8.2014 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 569/14-98 ze dne 4.8.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1391 pro k.ú. Mořkov, obec Mořkov, okres Nový Jičín. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 1391, a to: - pozemek parc.č. St. 317 o výměře 171 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p. 324 - pozemek parc.č. 1150/2 o výměře 516 m2 – zahrada Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství rodinného domu. b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.
Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 7.10.2014 od 9.30. Rodinný dům nebyl zpřístupněn, byl proveden pouze vnější náhled.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1391 pro k.ú. Mořkov, obec Mořkov, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 4.8.2014. 2. Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Nový Jičín, mapový list V.S.XVII-14-9 v měřítku 1:2800 ze dne 2.7.2014 3. Ostatní podklady - Znalecký posudek č. 1211-183/2005 ze dne 11.3.2005 vyhotovený Ing. Jiřím Lacinou - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 7.10.2014 - Informace zjištěné při místním šetření
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům č.p. 324 se nachází v jižní části obce Mořkov (2 495 obyvatel), okr. Nový Jičín, v podhůří Moravskoslezských Beskyd. Rodinný dům je umístěn v husté zástavbě rodinných domů při veřejné, zpevněné komunikaci ul. Beskydská. Centrum obce, kde se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, mateřská a základní škola, pošta, knihovna, obchod s potravinami, sportovní a zdravotnické zařízení apod.), je vzdáleno cca 800 m. Veškerá občanská vybavenost se nachází ve městě Nový Jičín, které je od oceňovaného rodinného domu vzdáleno 11 km severním směrem. Rodinný dům je umístěn v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, nejbližší zastávka meziměstské autobusové dopravy se nachází ve vzdálenosti 200 m. V obci se rovněž nachází vlaková stanice. Napojení na frekventovanou komunikaci č. I/57, spojující města Valašské Meziříčí a Nový Jičín, je možné ve vzdálenosti 3,6 km. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci okresu Nový Jičín jedná o průměrně atraktivní lokalitu. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rodinným domem činí 126 m2. Zastavěná plocha hospodářské budovy činí 48 m2. Zastavěná plocha garáže činí 11 m2. Obytná plocha rodinného domu činí přibližně 144 m2. Užitná plocha hospodářské budovy, garáže a sklepních prostor rodinného domu činí 76 m2. Celková výměra pozemků ve funkčním celku s rodinným domem činí 687 m2. Příslušenství k rodinnému domu tvoří přípojky inženýrských sítí, oplocení a septik. Příslušenství rodinného domu není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění pozemků a rodinného domu. Součástí pozemku parc.č. 1150/2 je hospodářská budova a garáž. Tyto stavby nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaný rodinný dům je umístěn v jižní části obce Mořkov při místní veřejné komunikaci ul. Beskydská. Rodinný dům se nachází na pozemku parc.č. St. 317, který s pozemkem parc.č. 1150/2 tvoří okolní, neudržovanou zahradu. Pozemky zahrady nejsou ze severní strany oploceny a jsou volně přístupné. Pozemky jsou pravidelného, obdélníkového půdorysu a nacházejí se v rovinatém terénu. Přístup a příjezd k domu je možný ze severní strany ze zpevněné, veřejné komunikace ul. Beskydská. Vlastnické údaje odpovídají skutečnosti. Dům je ke dni ocenění užíván povinným Jaroslavem Garajem. Dle zjištěných informací byl rodinný dům postaven v roce 1930, v roce 1960 byla provedena přístavba rodinného domu a částečná rekonstrukce. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v mírně zhoršeném stavebně-technickém stavu. Dům je napojený na elektrickou a vodovodní síť. Na zahradě rodinného domu se rovněž nachází studna. Odpadní vody jsou svedeny do septiku. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva s rozvodem ÚT. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler, příp. průtokový ohřívač.
6
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 324 1.2. Hospodářská budova 1.3. Garáž Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 324 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a částečně obytným podkrovím. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka o dispoziční velikosti 5+1 s hygienickým zařízením. V 1.PP se nachází skladovací prostory a technické zázemí domu. Dům je založen na betonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel, obvodové zdivo je tl. 45 cm. Vnitřní zdivo a nenosné příčky jsou rovněž zděné z cihel. Střecha je sedlová s vikýřem, krytá pozinkovaným plechem, část střechy je krytá pálenými taškami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Strop nad 1.PP je pravděpodobně betonový, strop nad 1.NP je dřevěný, trámový s rovným podhledem. Schodiště do 1.PP je betonové, do podkroví rovněž betonové s povrchem z teraca. Fasádu tvoří omítky ze škrábaného břizolitu, sokl je z kamene. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v kuchyni a v koupelně je proveden keramický obklad. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné, kryté PVC nebo koberci. V koupelně a na chodbě je provedena keramická dlažba. Podlahy ve sklepních místnostech jsou betonové. Okna jsou dřevěná špaletová. Dveře jsou dřevěné hladké. V kuchyni se nachází elektrický sporák. V koupelně se nachází vana, záchod je splachovací s nádržkou. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v mírně zhoršeném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
7
Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (38 m2) 1.nadzemní podlaží (126 m2) podkroví (80 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3 m3
84.26 399.35 282.00 765.61
Kč
258 300.00
Kč Kč Kč Kč %
425 220.00 1 331 820.00 785 176.00 2 800 516.00 150.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
4 200 774.00 1930 100 60.00
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
1 680 309.60 -9.60 1 680 300.00
Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2
Stáří budovy: 2014 - 1930 = 84 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (38 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (126 m2) Výchozí cena podkroví (80 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
1.2. Hospodářská budova Jedná se o jednopodlažní hospodářskou budovu, která slouží jako sklad a jako dílna. Budova je založena na betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. do 30 cm. Střecha je sedlová, krytá pálenými taškami. Strop je dřevěný, trámový. Fasádu tvoří omítky ze škrábaného břizolitu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, z velké části poškozené. Podlahy hospodářské budovy jsou betonové, příp. hliněné. Okna jsou s jednoduchým zasklením. Dveře jsou dřevěné. Hospodářská budova je napojena na elektrickou síť. Budova byla postavena v roce 1965 a ke dni ocenění se nachází ve zhoršeném stavebně-technickém stavu. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (48 m2) Celkový obestavěný prostor
Počet nadzemních podlaží: 1
m3 m3
133.00 133.00
8
Stáří budovy: 2014 - 1965 = 49 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (48 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
41 136.00
Kč Kč %
315 840.00 356 976.00 150.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
535 464.00 1965 80 65.00
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
187 412.40 -12.40 187 400.00
1.3. Garáž Jedná se o jednopodlažní garáž, která slouží ke skladování. Budova je založena na betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. do 30 cm. Střecha je sedlová, krytá pálenými taškami. Fasádu tvoří omítky ze škrábaného břizolitu. Podlahy garáže jsou betonové. Okno je dřevěné, špaletové. Vrata garáže jsou plechová. Budova je napojena na elektrickou síť. Ke dni ocenění se garáž nachází ve zhoršeném stavebně-technickém stavu. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (11 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3
30.64 30.64
Kč
9 427.00
Kč Kč %
59 180.00 68 607.00 150.00 1.00
Kč
102 910.50 1965 80 65.00
Počet nadzemních podlaží: 1
Stáří budovy: 2014 - 1965 = 49 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (11 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
%
9
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
36 018.67 -18.67 36 000.00
Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 324 1.2. Hospodářská budova 1.3. Garáž 1. Budovy
Kč Kč Kč Kč
1 680 300.00 187 400.00 36 000.00 1 903 700.00
Kč Kč
1 903 700.00 1 903 700.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
10
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Mořkov Katastrální území: Mořkov Vlastník pozemků: SJM Garaj Radoslav a Garajová Romana Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky ve funkčním celku s rodinným domem, stavební pozemky v rozmezí od 300 do 450 Kč/m2. Parcela č. Výměra m2 Druh Cena za m2 Cena celkem St. 317 171 Zastavěná plocha a nádvoří 300 Kč 51 300 Kč 1150/2 516 Zahrada 300 Kč 154 800 Kč Výsledná cena pozemků - celkem
Kč
206 100.00
11
D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po rodinných domech uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě u srovnatelných rodinných domů nabídka převyšuje poptávku. S přihlédnutím k umístění rodinného domu, vybavení a k technickému stavu a vybavení jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je hůře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, tyto rodinné domy: Typ objektu, lokalita srovnatelného rodinného domu
Stav objektu
Užitná plocha v m2
Rodinný dům, Mořkov, okr Nový Jičín
Průměrný
180 m2 (6+1)
Rodinný dům, Kopřivnice, okr Nový Jičín
Průměrný
Rodinný dům, Lichnov, okr Nový Jičín
Mírně zhoršený
Rodinný dům, Starý Jičín-Palačov, okr Nový Jičín
Průměrný
Rodinný dům, Štramberk, okr Nový Jičín
Průměrný
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč]
Datum nabídky prodeje
1 220 000 2014 6 778
150 m2 (4+1)
1 340 000 2014 8 933
125 m2 (3+kk)
900 000 2014 7 200
165 m2 (4+1)
1 040 000 2014 6 303
120 m2 (3+1)
890 000 2014 7 417
Vyhodnocení oceňovaného rodinného domu vzhledem ke srovnatelným domům: Oceňovaný rodinný dům je srovnatelný s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími se v okolí města Nový Jičín. Vybavením, velikostí podlahových ploch a stavem se řadí do nižší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení v rámci regionu jedná o průměrně atraktivní lokalitu s průměrnou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti a služeb.
12
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, obdobné velikosti v průměru od 900 000 Kč do 1 250 000 Kč. Na základě výše uvedených srovnání, a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu pozemku parc.č. St. 317, jehož součástí je rodinný dům č.p. 324, hospodářské budovy, garáže a pozemku parc.č. 1150/2 na částku ve výši (po zaokrouhlení):
6 500 Kč/m2 za obytnou plochu rodinného domu (144 m2) 2 000 Kč/m2 za užitnou plochu v 1.PP rodinného domu, garáže a hospodářské budovy (76 m2)
tj. celkem 1 088 000 Kč E. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňovanému rodinnému domu ani pozemkům neváží žádná věcná břemena, nájemní práva ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitých věcí v exekuční dražbě. Na listu vlastnictví č. 1391 je vyznačena změna právních vztahů. Šetřením nebylo zjištěno, čeho se tato změna týká, a proto na její existenci nebylo při ocenění přihlíženo. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo exekutorské a zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek věřitelů. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 1391 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
13
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 569/14-98 ze dne 4.8.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1391 pro k.ú. Mořkov, obec Mořkov, okres Nový Jičín. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 1391, a to: - pozemek parc.č. St. 317 o výměře 171 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p. 324 - pozemek parc.č. 1150/2 o výměře 516 m2 – zahrada Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Stavby 1.1. Rodinný dům č.p. 324 1.2. Hospodářská budova 1.3. Garáž 1. Stavby Pozemky ve funkčním celku s rodinným domem Celkem Srovnávací hodnota rodinného domu, hospodářské budovy a pozemků ve funkčním celku
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
1 680 300 187 400 36 000 1 903 700 206 100 2 109 800
Kč
1 088 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu, s ohledem na umístění nemovitých věcí v průměrně atraktivní lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, mírně zhoršený stavebně-technický stav rodinného domu, velikost okolních pozemků zahrady, odhaduji obvyklou cenu pozemku parc.č. St. 317, jehož součástí je rodinný dům č.p. 324, hospodářské budovy, garáže a pozemku parc.č. 1150/2 ve výši srovnávací hodnoty, které nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to na částku ve výši (po zaokrouhlení):
1 090 000 Kč
Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí Rozdělení obvyklé ceny nemovitostí oceněných jako jednoho užitného celku je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých nemovitých věcí a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Pozemek parc.č. St. 317, jehož součástí je rodinný dům č.p. 324
Kč
Pozemek parc.č. 1150/2, jehož součástí je hospodářská budova a garáž Celkem
Kč Kč
895 000 195 000 1 090 000
14
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 196-3996/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 6.11.2014
