Znalecký posudek č. 185-3985/14 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 1987, jehož součástí je rodinný dům č.p. 635, a na pozemcích parc.č. 1986/2, 1988 a 1989. Obec: Dětmarovice č.p. 635 Okres: Karviná PSČ 735 71 Katastrální území: Dětmarovice Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Karviné Identifikační kód: 625965
Vlastník nemovitých věcí: Fildán Leopold Fildánová Veronika Objednatel:
podíl: 1/2 podíl: 1/2
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 13.10.2014. Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 13.10.2014
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitých věcí ......................................................................................................... 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 8 C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací .................................................. 10 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 11 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí............. 13
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 2185/13-85 ze dne 6.8.2014 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 2185/13-85 ze dne 6.8.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 744 pro k.ú. Dětmarovice, obec Dětmarovice, okres Karviná. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 744, a to: - pozemek parc.č. 1987 o výměře 100 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p. 635 - pozemek parc.č. 1986/2 o výměře 173 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1988 o výměře 2048 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 1989 o výměře 504 m2 – zahrada Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství rodinného domu. b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.
Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 9.9.2014 od 10.00 za účasti majitelů Leopolda Fildána a Veroniky Fildánové.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 744 pro k.ú. Dětmarovice, obec Dětmarovice, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 6.8.2014. 2. Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území platné pro k.ú. Dětmarovice, mapový list č. BOHUMÍN 3-8/43, v měřítku 1:1000, ze dne 2.10.2013 3. Ostatní podklady - Grafická část projektové dokumentace k výstavbě rodinného domu z roku 1978 - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 9.9.2014 - Informace zjištěné při místním šetření
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům č.p. 635 se nachází v jižní části obce Dětmarovice (4 036 obyvatel), v zástavbě rodinných domů, poblíž orlovského panelového sídliště. Centrum města Dětmarovice je vzdáleno 4,3 km severním směrem. V obci Dětmarovice se nachází základní občanská vybavenost a služby (obecní úřad, pošta, kostel, mateřská a základní škola, obchody s potravinami a další). Kompletní infrastruktura se nachází ve městě Orlové ve vzdálenosti 2 km. Regionální metropole město Ostrava je vzdáleno 20 km západním směrem. Rodinný dům je umístěn v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, nejbližší autobusová zastávka meziměstské dopravy se nachází ve vzdálenosti 1 km. Napojení na frekventovanou komunikaci č. I/59, spojující města Karviná, Orlová a Ostrava, je možné ve vzdálenosti 5 km. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci okresu Karviná jedná o průměrně atraktivní lokalitu. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rodinným domem činí 96 m2. Obytná plocha rodinného domu činí 100 m2. Užitná plocha garáže, technických místností a sklepních prostor rodinného domu činí 60 m2. Celková výměra pozemků ve funkčním celku s rodinným domem činí 777 m2. Celková výměra zatravněného pozemku, který navazuje na zahradu rodinného domu, činí 2 048 m2. Příslušenství k rodinnému domu tvoří přípojky inženýrských sítí, oplocení, septik. Příslušenství rodinného domu není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění pozemků a rodinného domu. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaný rodinný dům je situován na okraji zástavby rodinných domů při místní veřejné komunikaci v jižní části obce. Rodinný dům se nachází na pozemku parc.č. 1987, který spolu s pozemky parc.č. 1986/2 a 1989 tvoří okolní zahradu. Tvar pozemků ve funkčním celku s rodinným domem je přibližně obdélníkový, pozemky jsou mírně svažité s orientací k severu. Pozemek parc.č. 1988 je v současnosti zatravněný a bez využití. Dle územního plánu pro obec Dětmarovice se pozemek parc.č. 1988 nachází v zóně zemědělských pozemků a není určený k zastavění. Přístup a příjezd k domu je možný z jižní strany po zpevněné, veřejné komunikaci. Dle zjištěných informací byl rodinný dům postaven v roce 1978 a ke dni ocenění se nachází v průměrném stavebně-technickém stavu s mírně zanedbanou údržbou. V průběhu jeho životnosti nebyla provedena žádná rozsáhlá rekonstrukce, byly provedeny pouze dílčí úpravy – v roce 2008 byly provedeny nové rozvody vody, kanalizace a částečně elektro, byla provedena výměna střešní krytiny, v některých místnostech byly provedeny nové vnitřní omítky, byla provedena rekonstrukce koupelny včetně dispozičních úprav. Dům je napojený na veřejnou elektrickou a vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do septiku s přepadem do trativodu. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva s rozvody ÚT, který rovněž zajišťuje ohřev vody.
6
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 635 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 635 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka o dispoziční velikosti 4+1 s hygienickým zařízením. V 1.NP se nachází garáž a technické zázemí domu, v 1.PP se nacházejí skladovací prostory a prádelna. Dům je založen na betonových základech pravděpodobně s izolací proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel, příp. z tvárnic, obvodové zdivo je tl. 45 cm. Vnitřní zdivo a nenosné příčky jsou rovněž zděné z cihel. Střecha je plochá, krytá asfaltovými pásy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce jsou tvořeny betonovými deskami uloženými do I profilů. Schodiště do 2.NP je betonové s dřevěnými stupni. Schodiště do 1.PP je rovněž betonové. Fasádu tvoří omítky ze škrábaného břizolitu, sokl tvoří obklad z kabřince. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v koupelně a v kuchyni je proveden keramický obklad. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové, kryté PVC nebo koberci. V koupelně je provedena keramická dlažba. Podlahy ve sklepních místnostech jsou betonové. Okna jsou dřevěná špaletová. Okna v 1.PP jsou jednoduchá. Dveře jsou dřevěné náplňové. Vrata do garáže jsou dřevěná. V koupelně v 1.NP se nachází vana a sprchový kout. WC je kombi. V kuchyni se nachází plynový sporák, který je napojený na PB láhev. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v průměrném stavebně-technickém stavu odpovídajícímu době výstavby, s mírně zanedbanou údržbou.
7
Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (43 m2) 1.nadzemní podlaží (96 m2) 2.nadzemní podlaží (96 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3 m3
107.50 288.00 268.80 664.30
Bytové prostory 1. PP. prádelna sklad sklad sušárna Výměra 1. PP.
m2 m2 m2 m2 m2
7.30 5.10 3.20 7.90 23.50
1. NP. kotelna uhelna garáž chodba koupelna WC pokoj Výměra 1. NP.
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
8.70 10.10 17.30 9.50 9.70 0.90 8.70 64.90
2. NP kuchyň pokoj pokoj pokoj chodba Výměra 2. NP
m2 m2 m2 m2 m2 m2
10.80 22.20 17.10 12.80 8.00 70.90
VÝMĚRA CELKEM
m2
159.30
Kč
110 400.00
Kč Kč Kč Kč %
442 470.00 1 014 720.00 1 014 720.00 2 582 310.00 150.00 1.00
Kč
3 873 465.00
Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2
Stáří budovy: 2014 - 1978 = 36 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (43 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (96 m2) Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (96 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2014
8
Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
%
1978 100 40.00
Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
2 324 079.00 21.00 2 324 100.00
Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 635 1. Budovy
Kč Kč
2 324 100.00 2 324 100.00
Kč Kč
2 324 100.00 2 324 100.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
9
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Dětmarovice Katastrální území: Dětmarovice Vlastník pozemků: Fildán Leopold Fildánová Veronika
podíl: 1/2 podíl: 1/2
Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, stavební pozemky za částky v rozmezí od 250 do 400 Kč/m2, což platí pro pozemky ve funkčním celku s rodinným domem. V případě pozemku parc.č. 1988 stanovuji směrnou hodnotu na částku 15 Kč/m2 a to zejména s ohledem na možnost jeho využití pouze pro zemědělské účely. Parcela č. Výměra m2 1986/2 173 1987 100 1988 2048 1989 504
Druh Cena za m2 Cena celkem Ostatní plocha 300 Kč 51 900 Kč Zastavěná plocha a nádvoří 300 Kč 30 000 Kč Orná půda 15 Kč 30 720 Kč Zahrada 300 Kč 151 200 Kč
Výpočet ceny Výměra pozemků Výchozí cena pozemků
m2 Kč
2 825.00 263 820.00
Výsledná cena pozemků - celkem
Kč
263 820.00
10
D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po rodinných domech uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, je v dané lokalitě u srovnatelných rodinných domů nabídka mírně větší, než je poptávka. S přihlédnutím k umístění rodinného domu, vybavení a k technickému stavu a vybavení jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je poměrně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, tyto rodinné domy: Typ objektu, lokalita srovnatelného rodinného domu
Stav objektu
Užitná plocha v m2
Rodinný dům, Dolní LutyněVěřňovice, okr. Karviná
Průměrný
160 m2 (5+1)
Rodinný dům, ul. Okrajová, Orlová-Poruba, okr. Karviná
Průměrný
Rodinný dům, Dětmarovice, okr. Karviná
Průměrný
Rodinný dům, Orlová-město, okr. Karviná
Průměrný
Rodinný dům, Petřvald, okr. Karviná
Průměrný
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč]
Datum nabídky prodeje
1 510 000 2014 9 438
157 m2 (4+1)
1 790 000 2014 11 401
130 m2 (6+1)
1 665 000 2014 12 808
150 m2 (5+2)
1 485 000 2014 9 900
150 m2 (4+1)
1 430 000 2014 9 533
Vyhodnocení oceňovaného rodinného domu vzhledem ke srovnatelným domům: Oceňovaný rodinný dům je srovnatelný s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími se v okolí města Karviná. Vybavením, velikostí podlahových ploch a stavem se řadí do střední až nižší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci okresu Karviná a jeho okolí jedná o průměrně atraktivní lokalitu s průměrnou dopravní dostupností a dostupností vůči občanské vybavenosti.
11
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, obdobné velikosti v průměru od 1 400 000 Kč do 1 800 000 Kč. S ohledem na zanedbanou údržbu rodinného domu a přilehlé zahrady stanovuji srovnatelnou cenu předmětných nemovitých věcí pod dolní hranicí uvedeného cenového rozmezí. Na základě výše uvedených srovnání, a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu pozemku parc.č. 1987, jehož součástí je rodinný dům č.p. 635, a pozemků parc.č. 1986/2 a 1989. na částku ve výši:
10 500 Kč/m2 za obytnou plochu rodinného domu (100 m2) 3 500 Kč/m2 za užitnou plochu gráže, technického zázemí a skladovacích ploch v 1.PP rodinného domu (60 m2)
tj. celkem 1 260 000 Kč Srovnatelnou hodnotu pozemku parc.č. 1988 stanovuji samostatně na skutečnost, že s rodinným domem netvoří funkční celek a jeho možné využití pouze pro zemědělské účely, a to na částku ve výši:
30 000 Kč Výslednou srovnatelnou hodnotu oceňovaných nemovitých věcí stanovuji na částku ve výši:
1 290 000 Kč E. Omezení vlastnických práv V katastru nemovitostí je zaspána věcná břemena chůze a jízdy přes pozemky parc.č. 1984/2, 1965/2 a 1966/3 ve prospěch vlastníků pozemků parc.č. 1987, 1988 a 1989. S ohledem na skutečnost, že se jedná o pozemky ve vlastnictví obce Dětmarovice a že tvoří část veřejné komunikace, považuji tato věcná břemena za nefunkční. Tato věcná břemena nemají vliv na cenu předmětných nemovitých věcí. Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňovanému rodinnému domu ani pozemkům neváží žádná další věcná břemena, nájemní práva ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitých věcí v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní práva smluvní a exekutorská k zajištění pohledávek věřitelů. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpisy z katastru nemovitostí č. 744 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil.
12
Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
13
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 2185/13-85 ze dne 6.8.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 744 pro k.ú. Dětmarovice, obec Dětmarovice, okres Karviná. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 744, a to: - pozemek parc.č. 1987 o výměře 100 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p. 635 - pozemek parc.č. 1986/2 o výměře 173 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1988 o výměře 2048 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 1989 o výměře 504 m2 – zahrada Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Stavby 1.1. Rodinný dům č.p. 635 1. Stavby Pozemky ve funkčním celku s rodinným domem Pozemek parc.č. 1988 Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
2 324 100 2 324 100 233 100 30 720 2 587 920
Srovnávací hodnota rodinného domu a pozemků parc.č .1986/2, 1987 a 1989
Kč
1 260 000
Srovnávací hodnota pozemku parc.č. 1988
Kč
30 000
Celkem
Kč
1 290 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu, s ohledem na umístění nemovitosti v průměrně atraktivní lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, průměrný až mírně zhoršený stavebně-technický stav rodinného domu se zanedbanou údržbou, velikost okolních pozemků zahrady, odhaduji obvyklou cenu pozemku parc.č. 1987, jehož součástí je rodinný dům č.p. 635, a pozemků parc.č. 1986/2, 1988 a 1989 ve výši srovnávací hodnoty, které nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to na částku ve výši (po zaokrouhlení):
1 290 000 Kč
14
S ohledem na úkol znaleckého posudku tj. stanovení hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 je v souladu se zavedenými principy provedena korekce zjištěné obvyklé ceny jednotlivých nemovitostí o 15%. Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí stanovuji na částku ve výši (po zaokrouhlení):
1 100 000 Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 stanovuji na částku ve výši:
550 000 Kč
Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí Rozdělení obvyklé ceny nemovitostí oceněných jako jednoho užitného celku je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých nemovitých věcí a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 1987, jehož součástí je rodinný dům č.p. 635
Kč
500 000
Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 1986/2
Kč
11 000
Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 1988
Kč
7 000
Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 1989 Celkem
Kč Kč
32 000 550 000
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
15
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 185-3985/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 13.10.2014
