Č.SPISU:
007 EX 3374/03
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3472 - 29/2014
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUČNÍM ŘÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚŘAD V HODONÍNĚ ve smyslu §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
NEMOVITOST :
1. Dům č.p.
429
k.ú.
Milotice u Kyjova
na pozemku, parc. č. St. 957
2. Zemědělské pozemky
k.ú.
okr. Hodonín, obec: Milotice
LV č. 803
zastavěná plocha a nádvoří
Žeravice u Kyjova
LV č. 504
parc.č. 800/908 orná půda parc.č. 800/909 orná půda parc.č. 2450 orná půda
okr. Hodonín obec: Žeravice
ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Exekutorského úřadu v Hodoníně, ve věci oprávněného: Všeobecná zdravotní pojišťovna ČR, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 IČ:41197518 proti povinnému: Zdeněk Hofr, bytem Školní 429, 696 05 Milotice na základě usnesení ze dne 12.11.2013. OBJEDNATEL: Exekutorský úřad v Hodoníně Mgr. Kamil Brančík Sadová 15, 695 01 Hodonín
26.3.2014
Datum místního šetření: Počet stran celkem:
ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš Perunská 46, 695 04 Hodonín
17
tel: 518120115
Datum zpracování: Počet vyhotovení:
3
Počet příloh: Vyhotovení č.
3.4.2014 2
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objektů, výměra, hodnocení a administrativní ocenění B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem C) Výpočet ceny výnosovým způsobem D) Výpočet věcné hodnoty E) Zjištění obvyklé ceny F) Rekapitulace
NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost: Dům č.p. 429 včetně příslušenství LV č. 803 pro k.ú. Milotice u Kyjova Související pozemek: č.parc.St.957 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 292m2 (Pozemek je jiného vlastníka a není předmětem ocenění) Zemědělské pozemky včetně součástí LV č. 504 pro k.ú. Žeravice u Kyjova č.parc.800/908 č.parc.800/909 č.parc.2450
orná půda o výměře 802m2 orná půda o výměře 799m2 orná půda o výměře 301m2
Zjistí se: Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 26.3.2014.
Základní informace 1.LVč.803 Milotice u Kyjova - Dům a pozemek Název předmětu ocenění: Rodinný dům vč.příslušenství Adresa předmětu ocenění: Milotice 429, 696 05 Milotice Kraj: Jihomoravský, Okres: Hodonín, Obec: Milotice, Katastrální území: Milotice u Kyjova, Počet obyvatel: 2 134 2.LVč.504 Žeravice - Zemědělské pozemky Název předmětu ocenění: Zemědělské pozemky Adresa předmětu ocenění: Žeravice, 696 47 Žeravice Kraj: Jihomoravský, Okres: Hodonín,Obec:Žeravice,Katastrální území:Žeravice u Kyjova, Počet obyvatel: 1 037
Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.3.2014.
2
Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov, pro LV č.803 k.ú.Milotice u Kyjova a LV č. 504 v k.ú. Žeravice u Kyjova, ze dne 10.3.2014 - informace, sdělené p.Zdeňkem Hofrem - zjištění na místě samém při prohlídce nemovitosti dne 26.3.2014.
Vlastnické a evidenční údaje Podklad: LV č. 803 k.ú.Milotice u Kyjova, obec Milotice, okres Hodonín Druh vlastnictví: podílové Vlastníci : 831026/4248, Lukáš Hofr, Záhumní 86, 696 05 Milotice, podíl: 1 / 12 830104/4257, Martin Hofr, Záhumní 86, 696 05 Milotice, podíl: 1 / 12 540104/0777, Zdeněk Hofr, Školní 429, 696 05 Milotice, podíl: 1 / 6 305531/411, Anděla Hofrová, Školní 429, 696 05 Milotice, podíl: 2 / 3 Vlastnické právo: Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo soudcovské. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Nařízení exekuce. Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. Zástavní právo smluvní. Zástavní právo zákonné. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Jiná omezení nezjištěna. Podklad: LV č. 504 k.ú.Žeravice u Kyjova, obec Žeravice, okres Hodonín Druh vlastnictví: podílové Vlastníci : 831026/4248, Lukáš Hofr, Záhumní 86, 696 05 Milotice, podíl: 1 / 6 830104/4257, Martin Hofr, Záhumní 86, 696 05 Milotice, podíl: 1 / 6 540104/0777, Zdeněk Hofr, Školní 429, 696 05 Milotice, podíl: 1 / 3 305531/411, Anděla Hofrová, Školní 429, 696 05 Milotice, podíl: 1 / 3 Vlastnické právo: Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Nařízení exekuce. Zástavní právo soudcovské. Jiná omezení nezjištěna.
Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace ani jiné grafické podklady, týkající se domu nebyly k dispozici.
Celkový popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 429 na LV č. 803, stojící na pozemku, parc.č. st. 957 (LV č. 214), v k.ú. Milotice u Kyjova, obec Milotice, okr. Hodonín. Dům č.p.429 s příslušenstvím je situován do uliční, řadové zástavby, jako řadový, koncový, podél místní komunikace, která je průjezdní silnicí v obci Milotice. Zástavba je v okrajové, části obce. V místě je převážně obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. Dům je napojen na nadzemní elektrické vedení, vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. Veřejné inženýrské sítě probíhají souběžně se zástavbou. Přístup k domu je z ulice po jednoduchém chodníku nebo po nezpevněném nájezdu k bráně hlavního vjezdu na pozemek, situované při pravém štítu domu. Průchod do dvora je možný podél pravého štítu domu. Hlavní vstup do obytných částí domu je z ulice přes kryté závětří po venkovním schodišti. Dům je přízemní, podsklepený a má sedlovou střechu s taškovou krytinou. V části podstřešního prostoru je vestavěné obytné podkroví. Do obytné části se vstupuje z uličního závětří do vstupní chodby se schodištěm a s navazujícím obytným prostorem v přízemí. Po schodišti je přístup do podkroví nebo do suterénu.
3
Z chodby v přízemí je průchod na dvůr. Dispozice obytné části domu obsahuje v přízemí vstupní závětří, zádveří, chodbu, na kterou navazuje jídelna a kuchyň. Z jídelny je přístup do obývacího pokoje, který je průchozí do ložnice. Koupelna obsahuje vanu a umývadlo, WC je na mezipodestě schodiště do suterénu. Podkroví obsahuje dva obytné pokoje a chodbu. Schodiště jsou betonové, obkládané dřevem. V suterénu jsou sklepní prostory, v jedné místnosti je umístěn kotel UT na plyn a el. zásobníkový ohřívač vody. Jiná místnost je vybavená jako prádelna, kde je obezděná kotlina a pračka. Do prostoru suterénu je možné vstoupit přímo z terénu dvora. V domě jsou prostory, které mají bytový charakter. Z toho vyplývá, že dům je charakterizován jako obytný, rodinný a jako takový je také užíván. Dům byl postaven a uveden do užívání v roce 1973. Technický stav konstrukcí a vybavení je odpovídající stáří, údržba domu je charakterizována jako podprůměrná. Závažnější statické poruchy ani jiné vady nebyly během běžné prohlídky zjištěny. Dům je v současnosti trvale obydlen. Dům byl postaven tradiční zděnou technologií. Základy jsou betonové s hydroizolací, stěny jsou z cihelného zdiva (suterén) a plynobetonových tvárnic (vrchní stavba), s vnitřní, vápennou hladkou omítkou a vnější, břizolitovou omítkou bez zateplení. V uličním průčelí je sokl obložen spárovaným, lomovým kamenem. Stropy jsou vesměs keramické, s omítaným podhledem, střecha je sedlová s dřevěným krovem a taškovou pálenou krytinou. Klempířské konstrukce – žlaby, svody, parapety a oplechování střechy jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy v obytných místnostech v přízemí jsou tvořeny vlasy nebo PVC a na chodbě je keramická dlažba, v kuchyni je lino a hygienických místnostech je keramická dlažba. V podkroví jsou povlakové podlahy na betonu. V koupelně, na WC a za kuchyňskou linkou jsou keramické obklady. V kuchyni v přízemí je kuchyňská linka s dřezem TUV a plynovým sporákem (PB), v podkroví jsou pouze pokoje bez zázemí. Koupelna v přízemí obsahuje vanu a umývadlo. Záchod v přízemí je samostatný, se splachovacím klozetem. Okna jsou v nadzemní části dřevěná, dvojitá, v suterénu převážně jednoduchá, kovová. Otopná tělesa jsou desková. Vnitřní schody jsou betonové s dřevěným povrchem. K domu náleží hospodářský objekt ve dvoře a dále venkovní úpravy (ploty, zpevněné plochy a přípojky IS). Pozemek parc.č. st. 957 – zastavěná plocha a nádvoří a navazující zahrada, parc.č. 73/2 ve funkčním celku je jiného vlastníka (LV č. 214). Pozemek je mírně svažitý a mimo zastavěnou plochu slouží jako dvůr a navazující zahrada, částečně osázená trvalými porosty. Pozemek je ohraničený z části zástavbou a z části ploty po celém obvodu. Zemědělské pozemky na LV č. 504, k.ú. Žeravice u Kyjova, obec Žeravice, okr. Hodonín. Pozemky parc.č. 800/908 a parc.č.800/909– orná půda
Pozemky jsou situovány mimo zastavěné území asi 200m na sever od souvislé zástavby obce Žeravice. Obě parcely na sebe vzájemně navazují a tvoří společně funkční celek. Přístup na pozemky je možný po prašné cestě na konci obce Žeravice. Pozemky tvoří obdělávanou a udržovanou plochu. Pozemek, jako celek je mírně svažitý a je bez dalších porostů trvalého charakteru. Na pozemku se nenachází stavby ani stavební venkovní úpravy. Pozemky parc.č. 2450 – orná půda
Pozemek je situován mimo zastavěné území obce asi 170m severozápadně od souvislé zástavby. Přístup je možný po neudržované prašné cestě. Nedaleko je hřbitov. Pozemek je tvořen neobdělávanou a neudržovanou plochou. Přístup je po nezpevněné ploše okolních pozemků. Vedle pozemku, východním směrem začíná les a na druhé straně navazují, směrem k obci, udržované a obdělávané soukromé pozemky. Pozemek, jako celek je mírně svažitý a je bez dalších porostů trvalého charakteru. Na pozemku se nenachází stavby ani stavební venkovní úpravy.
4
POSUDEK A) Popis objektů, výměra, hodnocení a administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
LVč.803 Milotice u Kyjova - Dům a pozemek 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p.429 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 41 let 2 421,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží I.PP: 11,72*9,95-3,67*2,38 I.NP: 11,72*9,95 Název podlaží I.PP: I.NP:
= =
Zastavěná plocha 107,88 m2 116,61 m2
Konstrukční výška 2,45 m 2,60 m
Obestavěný prostor SPODNÍ STAVBA: (11,72*9,95-3,67*2,38)*2,75 VRCHNÍ STAVBA: 11,72*9,95*3,04+4,90*2,24*2,95/6*2 ZASTŘEŠENÍ: 11,72*9,95*4,20*0,5-4,90*1,30*2,95/6*2 -2,5*1,2*1,8/6 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,93
107,88 m2 116,61 m2
= = = =
296,67 m3 365,30 m3 237,73 m3 899,70 m3
ZP1 = ZP =
116,61 m2 224,49 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn neboV propan butan 5
Vi typ C -0,01 0,00 -0,02 0,01 0,08
6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast.I stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpokladIV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: s = 1 - 0,005 * 41 = 0,795
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,01 0,00 0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,795 = 0,527
Σ
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II I III II IV
Pi -0,03 -0,03 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Σ
Pi) = 0,940
i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - RezidenčníI zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lzeI napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupnáI občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovacíIV možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnostiI komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Σ
Pi) = 0,950
i=2
6
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,02 0,00 0,00 -0,02 0,00
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 421,- Kč/m3 * 0,527 = 1 275,87 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 899,70 m3 * 1 275,87 Kč/m3 * 0,940 * 0,950= 1 025 074,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 025 074,91 Kč
LVč.504 Žeravice - Zemědělské pozemky 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek č.parc. 800/908 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Výměra JC Úprava Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] orná půda 800/908 31 000 361,00 17,92 20,00 orná půda 800/908 31 010 441,00 16,52 20,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 802,00 m2
20 % 20,00 % UC Cena [Kč/m2] [Kč] 21,50 19,82
Pozemek č.parc. 800/908 - zjištěná cena
=
7 761,50 8 740,62
16 502,12 16 502,12 Kč
1.2. Pozemek č.parc. 800/909 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Výměra JC Úprava Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] orná půda 800/909 31 000 358,00 17,92 20,00 orná půda 800/909 31 010 441,00 16,52 20,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 799,00 m2
20 % 20,00 % UC Cena [Kč/m2] [Kč] 21,50 19,82
Pozemek č.parc. 800/909 - zjištěná cena
=
16 437,62
1.3. Pozemek č.parc. 2450 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny:
20 % 20,00 %
7
7 697,00 8 740,62
16 437,62 Kč
Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2450 31 000 281,00 17,92 20,00 21,50 6 041,50 Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. orná půda - pás u 20,00 -20,00 14,34 286,80 lesa Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 301,00 m2 6 328,30 Název
Parcelní číslo BPEJ
Pozemek č.parc. 2450 - zjištěná cena
=
6 328,30 Kč
Rekapitulace LVč.803 Milotice u Kyjova - Dům a pozemek 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p.429
1 025 074,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 025 074,90 Kč
LVč.803 Milotice u Kyjova - Dům a pozemek celkem
1 025 074,90 Kč
LVč.504 Žeravice - Zemědělské pozemky 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek č.parc. 800/908 1.2. Pozemek č.parc. 800/909 1.3. Pozemek č.parc. 2450
16 502,10 Kč 16 437,60 Kč 6 328,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
39 268,- Kč
LVč.504 Žeravice - Zemědělské pozemky celkem
39 268,- Kč
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Paříkova 9, Praha 9. Licence na jméno. Administrativní cena je stanovena jako jeden z podkladů pro zjišťování obvyklé ceny a nelze ji využít k jiným účelům.
8
B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem PRAMEN ZJIŠTĚNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodejů nemovitostí a realizace prodejů, získaná a tříděná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kanceláří a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reálně nabízené nebo byl uskutečněn jejich prodej nejpozději ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl dříve než před dvěma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: duben 2014.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Vinařská obec Milotice, proslulá svým zámkem, leží asi 6 km jižně od Kyjova a 10 km na sever od Hodonína. Na území obce Milotice se nacházejí dvě přírodní rezervace. Dominantou obce je barokní stavba Milotického zámku s parkem. Přirozenou součást života Milotických občanů tvoří folklór a lidové kroje. V areálu vinných sklepů Šidleny a v zámku, se v tříletých cyklech koná pravidelně Národopisný festival kyjovského Dolňácka. Výhodou je poměrně dobrá poloha na trase mezi Hodonínem a Kyjovem. Je tu zvýšený sezonní turistický ruch, je zde známý zámek a obec je známá svou aktivitou v oblasti folkloru. Známá je lokalita vinných sklepů "Šidleny". V obci jsou dobře upravené komunikace a rozvíjí se nabídka služeb. V okolí i ve vlastní obci je relativně dobrá nabídka pracovních míst. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzrůst v této lokalitě. V oblasti průměrná nezaměstnanost a málo rozvinutý trh s byty. Vlastní bytová zástavba stagnuje, omezuje se více na opravy a údržbu starších nemovitostí.
A) STAVBA - DŮM Č.P. 429 POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - PŘEHLED: 1.
Dům o celkové ploše 398m2 a velikosti 6+1 má 2np.v dome zavedeny všechny is (voda, plyn, elektřina 220 i 380v a kanalizace).vytápění plynovým kotlem. v domě naleznete dvě koupelny, jednu se sprchovým koutem a druhou s vanou a dokonce i dvě toalety. okna udržovaná dřevěná, podlahy pvc, dlažba a parkety. Parkování možné hned před domem, v průjezdu a nebo projet až do menší hospodářské stavby. k domu dále náleží sklep, dvůr a zahrada. Dům se nachází v klidné ulici kousek od centra.Budova:Cihlová,Stav objektu:Velmi dobrý,Typ domu:Patrový,Plocha podlahová:380 m2,Plocha pozemku:398 m2,Sklep:Ano,Parkovací stání:Ano,Garáž:Ano,Voda:Dálkový vodovod,Topení:Ústřední plynové,Plyn:Plynovod,Odpad:Veřejná kanalizace,Elektřina:230V, 400V,Doprava:Silnice, Autobus,Komunikace:Asfaltová.
2.
Staršího RD 4+1 v Miloticích v klidné části obce. Dům je v původním stavu, má jednu podkrovní místnost, 3 velké, prostorné na přízemí a je částečně podsklepen. Ve dvoře je garáž + 2místnosti k technickému využití. Koupelna je s vanou, WC samostatné, kuchyň vybavena linkou a sporákem. Je vytápěn ústředním plynovým topením, ohřev vody boilerem, el.na 230, má energetický průkaz. K domu patří malá zahrada a dvůr k posezení. Budova:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý,Poloha domu:Samostatný,Umístění objektu:Klidná část obce,Typ domu:Patrový,Podlaží počet:1,Plocha zastavěná:117 m2,Plocha podlahová:100 m2,Plocha pozemku:456 m2,Sklep:Ano,Parkovací stání:3x,Garáž:Ano,Topení:Ústřední plynové,Telekomunikace:Kabelová televize.
Stránka 9
3.
Dům 4+1 se zahradou, který se nachází ve velmi klidné ulici v obci Skoronice, 5 km od Kyjova. Dům je celý podsklepený, z boční a severní strany jsou nová plastová okna a průjezdem se z ulice vjede až na zahradu. Ve sklepě je garáž, kotelna, prádelna a technická místnost. V přízemí domu je vstupní chodba se schodištěm do patra a do sklepa. Do zahrady je situovaná koupelna, kuchyň s jídelnou, kde jsou výhodou kamna na tuhá paliva a dětský pokoj. Do ulice je prostorný obývací pokoj a ložnice. V patře je pokoj a prostorná půda, kde je možno vybudovat další obytné místnosti. Za domem je zatravněná zahrada, pozemek je rovinatý,Budova:Cihlová,Stav objektu:Dobrý,Poloha domu:Řadový,Umístění objektu:Klidná část obce,Zástavba:Obytná,Typ domu:Přízemní,Plocha zastavěná:128 m2,Plocha podlahová:144 m2,Plocha pozemku:500 m2,Sklep:Ano,Parkovací stání:Ano,Garáž:Ano,Topení:Ústřední plynové,Odpad:Veřejná kanalizace,Doprava:Silnice, Autobus,Zařízeno:Částečně. Cihlový rodinný dům v klidné ulici v obci Skoronice u Kyjova. Patrový dům o velikosti 6+1 a celkové ploše 297m2 se nachází v řadové zástavbě, v ulici s novostavbami a zrekonstruovanými domky. V přízemí domu naleznete dvě místnosti,kuchyni,koupelnu a toaletu.V patře pak další 4 pokoje a opět sociální zázemí.V domě zavedena elektřina v mědi 220 i 380V, plyn, voda, kanalizace ihned před domem. Okna novější dřevěná, podlahy beton. Dům přibližně 20let starý. K domu náleží předzahrádka, dvůr a zahrada.Je celý podsklepený.Budova:Cihlová,Stav objektu:Velmi dobrý,Typ domu:Patrový,Plocha podlahová:180 m2,Plocha pozemku:297 m2,Terasa:Ano,Sklep:90 m2,Parkovací stání:Ano,Garáž:1x,Voda:Dálkový vodovod,Topení:Ústřední tuhá paliva,Plyn:Plynovod,Elektřina:230V, 400V,Doprava:Vlak, Silnice, Autobus,Komunikace:Asfaltová.
4.
ZJIŠTĚNÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:
Cena před a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný dům v Miloticích
1 100 000 Kč
2. Rodinný dům v Miloticích
1 200 000 Kč
3. Rodinný dům ve Skoronicích
1 170 000 Kč
4. Rodinný dům ve Skoronicích
1 200 000 Kč
0,85
935 000 Kč 0,85
1 020 000 Kč 0,85
994 500 Kč 0,85
1 020 000 Kč
Porovnání cen ve vztahu k oceňované nemovitosti: K6 K4 K3 K1 K2 K5 Index velikost velikost vybavení stavebně poloha funkční Cena porovnávaná odlišnosti využitelpozemku domu technický stav nost 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskutečněný prodej.
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 0,95 1,00 0,95 1,00 Obdobné Lepší Obdobné Lepší 0,90 1,00 0,95 0,95 Lepší Obdobné Lepší Lepší 0,86 1,00 0,90 0,95 Lepší Obdobné Lepší Lepší 969 000 Kč Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: 872 100 Kč Odchylka od průměru: 0,15
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjištěná porovnávacím způsobem činí:
900 000 Kč
Stránka 10
903 874 Kč
935 000 Kč 969 000 Kč 897 536 Kč 872 100 Kč
B) ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY PŘEHLED POROVNÁVANÝCH POZEMKŮ: 1. Místo: Hovorany, okr. Hodonín
5970 m2
Výměra:
Druh transakce: nabídka
72 000 Kč
Cena:
Popis: Zemědělský pozemek o výměře 5970 m2, kvalitní orná půda, nyní v pronájmu ZD 2 54 030 Kč Výměra: 5403 m Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Pozemek o výměře: 5403 m2. U hlavní silnice, nedaleko vesnice. Do budoucna možno převést jako stavební parcelu.
2. Místo: Terezín, okr. Hodonín
2 240 438 Kč Výměra: 21858 m Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Prodej zemědělské půdy o celkové výměře 21858 m2. Příjezd jak po polní nezpevněné cestě, tak i po asfaltové cestě. Pozemky jsou rozmístěny okolo obce do 500m. Jedná se o 8 jednotlivých pozemků v oblasti Moravského Slovácka. Pozemky jsou vedeny jako orná půda, jsou vhodné pro zemědělské účely, chov zvířat, nebo jiné využití.
3. Místo: Šardice, okr. Hodonín
B1) POZEMKY BEZ POROSTŮ PŘEHLED POROVNÁVANÝCH POZEMKŮ: 178 620 Kč Výměra: 11908 m2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Prodej rozlehlého zemědělského pozemku v místní trati Hajdy obec Dubňany okres Hodonín Jedná se o pozemek PK p.č. 3355/6 o výměře 11908 m2.
1. Místo: Dubňany, okr. Hodonín
2 17 000 Kč Druh transakce: nabídka Cena: Výměra: 1726 m Popis: Pozemek v obci Svatobořice - Mistřín, okres Hodonín Prodej pozemku parc.č. 1041/15 o celkové výměře 1726 m2, orná půda,zapsaný na listu vlastnictví č. 881 pro katastrální území Mistřín, obec Svatobořice -Mistřín.
2. Místo: Mistřín, okr. Hodonín
2 Výměra: 14814 m Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Zemědělská půda o CP 14 814 m2 v obci Svatobořice - Mistřín. Půda je v současnosti obhospodařována.
222 210 Kč
3. Místo: Svatobořice-Mistřín okr.Hod.
ZJIŠTĚNÍ CENY POROVNÁNÍM:
Porovnávaný pozemek Zemědělský pozemek v 1. Dubňanech Zemědělský pozemek v 2. Mistříně 3.
Zemědělský pozemek ve Svatobořicích - Mistříně
Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oceňovanému pozemku: Cena před a K5 K4 K6 K1 K2 dopravní K3 tvar K4 bonita po redukci na Cena popoloha, využikvalita Koef red. lokalita dostupnost a velikost 2 pramen ceny telnost orientace, porostů, rovnávaná (Kč/m ) pozemku 2 (Kč/m ) úpravy, sklon, přístup stavby, 15 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 14,30 14,25 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 10 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 9,40 9,36 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 15 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
12,75
Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
Cena nemovitosti, zjištěná porovnáním: Výměra porovnávaného pozemku:
2 1902 m
Porovnávací cena po zaokrouhlení:
Stránka 11
12,80
14,30 Kč/m2 9,40 Kč/m2 11,43 Kč/m
2
21 700 Kč
C) Výpočet ceny výnosovým způsobem 1) Dům č.p.
429
Milotice u Kyjova
k.ú.
LV č. 803
I) STAVBY Zastavěná plocha: 117 m2
Hlavní stavby: Rodinný dům č.p. 429 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Obestavěný prostor: 900 m3
117 m2
Zastavěná plocha staveb celkem:
900 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastavěná plocha a nádvoří
o výměře
292 m2
Výměra pozemku celkem:
292 m2
parc.č.St. 957
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE ÚČELU VYUŽITÍ: Prostory účelně využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné účely
157 0 0 0 0
2
m m2 m2 m2 m2
x x x x x
(určeno poměrem ze zastavěné plochy) 0,75 1,00 1,00 0,90 1,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
118 0 0 0 0 118
m2 m2 m2 m2 m2 m2
Výnosová hodnota domu a příslušenství není zjišťována.
2) Zemědělské pozemky
k.ú.
Žeravice u Kyjova
LV č. 504
I) POZEMKY A POROSTY: orná půda orná půda orná půda
parc.č. 800/908 parc.č. 800/909 parc.č. 2450
o výměře o výměře o výměře
Výměra celkem:
802 m2 799 m2 301 m2 1902 m2
II) ANALÝZA HRUBÝCH PŘÍJMŮ Z PRONÁJMŮ POZEMKŮ: Porovnání údajů: Redukce hrubých příjmů dle jejich způsobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: Přehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k pronájmu Druh využití: 1902 orná půda trvalý travní porost 0 0 ostatní plocha 0 PK vinice 0 Výměry celkem: 1902 Využitelná plocha pozemku celkem :
Průměrná plochy nevhodné k výše nájmu Sníže Základní roční výše plochy podmínečně pronájmu Kč/m2/rok ní v % vhodné k pronájmu nájmu 0,0 0,0 1,20 0% 2 280 Kč 0,0 0,0 0,70 0% 0 Kč 0,0 0,0 0,00 0% 0 Kč 0,0 0,0 0,00 0% 0 Kč 0,0 0,0 0,00 0% 0 Kč 0,0 2 280 Kč 0,0 Celkem: 2 Průměrný výnos z 1m2 využitelné plochy: 1,20 Kč/m2/rok 1902 m
Stránka 12
Úprava základní výše nájemného v lokalitě dle místních podmínek: Index
Index
a) Vliv polohy
bez vlivu
1,00
c) Využitelnost
0,85
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
2 1,00 Kč/m /rok VN = 1 902 ,- Kč/rok N= 285 ,- Kč/rok
Průměrná zjištěná výše nájemného: Náklady (odhad): Odhad předpokládaného výnosu ze staveb a venkovních úprav:
1,00 snižující
bez vlivu 0,85
15%
0 Kč
Míra kapitalizace: a) základní: b) odhad budoucí inflace:
r1 = 1,9%
c) rizika:
r3 = 3,0%
r2 = 2,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0%
r =r1 + r2 + r3 + r4 =
7,4%
Hodnota pozemků, zjištěná výnosovým způsobem: Po zaokrouhlení:
21 847 Kč 21 800 Kč
D) Zjištění obvyklé ceny 1) Dům č.p.
429
k.ú.
Milotice u Kyjova
LV č. 803
I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Dílčí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemků: I) Dům II) Pozemky a porosty III) Stavby příslušenství
1 025 074,90 Kč 0,00 Kč 0,00 Kč
Součet:
1 025 074,90 Kč
Administrativní cena nemovitosti podle cenového předpisu, platného v den podání posudku
1 po zaokrouhlení činí: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu
025 070 Kč 1 025 070 Kč 0 Kč
II) PŘEHLED ZJIŠTĚNÝCH CEN: Hodnota, zjištěná výnosovým způsobem: Cena dle platných cenových předpisů: Porovnávací cena:
nezjišťuje se 1 025 070 Kč 900 000 Kč
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
Copt. =
900 000 Kč
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy bez vlivu Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovitosti v místě a čase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
Stránka 13
900 000 Kč
2) Zemědělské pozemky
Žeravice u Kyjova
k.ú.
LV č. 504
I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMKŮ: Ceny pozemků včetně součástí: Dílčí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemků: I) Pozemky a porosty II) Stavby příslušenství
39 268,00 Kč 0,00 Kč
Součet:
39 268,00 Kč
II) PŘEHLED ZJIŠTĚNÝCH HODNOT: Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových předpisů: Porovnávací cena:
21 800 Kč 39 270 Kč 21 700 Kč Copt. =
21 900 Kč
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: Zemědělské pozemky: 1) Vlivy užívání nemovitosti Hodnocení: Hodnocení: Hodnocení: i5 =
bez vlivu 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů bez vlivu 3) Jiné vlivy bez vlivu Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovitosti v místě a čase:
Copt. x is :
21 900 Kč
F) REKAPITULACE PŘEHLED OCENĚNÍ NEMOVITOSTI:
1) Dům č.p. 429, včetně příslušenství zastavěná plocha a nádvoří
parc.č.St. 957
k.ú.
Milotice u Kyjova
LV č. 803
Pozemek není zahrnut do ceny nemovitosti.
Obvyklá cena nemovitosti :
900 000 Kč
Spoluvlastnický podíl: 1/6
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu nemovitosti :
150 000 Kč slovy: Jednostopadesáttisíc Kč
Stránka 14
1,00 1,00 1,00 1,00
2) Zemědělské pozemky
Žeravice u Kyjova
k.ú.
orná půda
parc.č. 800/908
orná půda
parc.č. 800/909
orná půda
Obvyklá cena nemovitosti :
LV č. 504 parc.č. 2450
21 900 Kč
Spoluvlastnický podíl: 1/3
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu nemovitosti :
7 300 Kč slovy: Sedmtisíctřista Kč z toho:
3 100 Kč 3 100 Kč 1 100 Kč
parc.č. 800/908 parc.č. 800/909 parc.č. 2450
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (věcná břemena), které by určoval zvláštní předpis, a které by pro svůj charakter z hlediska celospolečenských zájmů měly být nadále zajištěny, nebyly zjištěny. Nebylo zjištěno žádné další právo, odpovídající věcnému břemenu, ani jiné právo, např. nájemní, které by se vztahovalo na oceňovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí přísl. Katastrálního úřadu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištěny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín
V Hodoníně: 3.4.2014
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČR ze dne 4. 10. 1983, čj. ZT 1340/83 pro Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3472 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.
znaleckého deníku. 29/14
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 3.4.2014
Přílohy: Příloha č. 1 - Fotodokumentace
2 strany Stránka 15
Příloha č. 1 ke znaleckému posudku č. 3472-29/14
FOTODOKUMENTACE:
Snímek č. 1:
Interiér - pokoj v přízemí
Snímek č. 2:
Kuchyň
Snímek č. 3:
Koupelna
Stránka 1
Snímek č. 4:
Suterén, kotelna
Snímek č. 5:
Vedlejší stavba
Snímek č. 6:
Dvorní průčelí domu
Stránka 2
