ZNALECKÝ POSUDEK č. 03158 - 00007 /2014 o ceně nemovitostí - provozního areálu fy GALVANA s.r.o., v Mlýnské ulici 807/14, v k.ú. a obci Jablonec nad Nisou, včetně venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků.
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Jiří Janečka, Ph.D, soudní exekutor, Exekutorský úřad 178 Plzeń-jih V Bezovce 1896/6 30100 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro převod nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 telefon: 604 723 386 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 32 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Zásadě 4.2.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - provozního areálu fy GALVANA s.r.o., v Mlýnské ulici 807/14, v k.ú. a obci Jablonec nad Nisou, včetně venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Provozní areál fy GALVANA s.r.o.
Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 150,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.12.2013 za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí List vlastnictví č.7612, katastrální území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou. A: Vlastník: GALVANA s.r.o., Mlýnská 897/14, 466 01 Jablonec nad Nisou 25016334
Pozemky: st.p.č.346
výměra 1187 m2
st.p.č.672
výměra 508 m2
zastavěná plocha a nádvoří památkově chráněné území zastavěná plocha a nádvoří památkově chráněné území ostatní plocha jiná plocha památkově chráněné území ostatní plocha jiná plocha památkově chráněné území ostatní plocha zeleň
p.p.č.1301/1 výměra 443 m2 p.p.č.1301/2 výměra 323 m2 p.p.č.1302/6 výměra 208 m2
-2-
Budovy Jablonec nad Nisou, č.p.353 Jablonec nad Nisou, č.p.807
výroba památkově chráněné území na st.p.č.346 výroba památkově chráněné území na st.p.č.672
- Kopie katastrální mapy - Usnesení soudního exekutora, sp.zn.178 EX 2715/04-7 - GALVANA Jablonec nad Nisou - Odhad nákladů na demolici objektů, vypracováno fy AECOM CZ s.r.o. - GALVANA Jablonec nad Nisou - protokol o prohlídce objektů určených k demolici, vypracováno fy AECOM CZ s.r.o.. - Posouzení úrovně kontaminace horninového prostředí v areálu bývalé galvanovny v Jablonci nad Nisou, vypracováno fy AECOM CZ s.r.o.. - Místní šetření dne 11.12.2013 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb.
- Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku – Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
GALVANA s.r.o., RČ/IČO: 25016334, Mlýnská 807/14, 30100 Plzeň, vlastnictví: výhradní
Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 7612 Katastrálního úřadu pro LK, KP Jablonec nad Nisou, pro obec Jablonec nad Nisou, katastrální území Jablonec nad Nisou, okr. Jablonec nad Nisou.
6. Dokumentace a skutečnost Znalci byla poskytnuta projektová dokumentace z archivu stavebního úřadu Statutárního města jablonec nad Nisou. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření 11.12.2013.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je situovaná v Mlýnské ulici v zástavbě bytových a rodinných domů. Jedná se o -3-
provozní areál společnosti GALVANA s.r.o. Celý areál - všechny stavební objekty jsou v dezolátním stavu. Stavby a pozemky jsou kontaminovány z období provozování galvanizovny. Podrobný popis objektů je uveden v příloze pod označením GALVANA Jablonec nad Nisou odhad nákladů na demolici objektů, vypracováno, fy AECOM CZ s.r.o.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavby určené k odstranění 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavby určené k odstranění Předmětem ocenění je demolice objektů: - trafostanice, galvanizovna 1, odmašťovna, galvanovna 2, kotelna, sklady chemikálií, ČOV a administrativní objekt. Pro stanovaní nákladů na odstranění staveb byly použity podklady vypracované fy AECOM CZ s.r.o.. Celkové náklady na demoliční práce podle ceníků ÚRS jsou 6 400 000,- Kč. Zatřídění pro potřeby ocenění Stavba určená k odstranění § 16 Cena materiálu:
0,- Kč
Ocenění 0,- Kč - 6 400 000,- Kč
=
0,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku
č.
-5-
Pi
6
Index trhu s nemovitostmi Název znaku
č.
Pi
č.
Pi
4
Index polohy pozemku Název znaku
6
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,817 * 0,930 * 0,272 = 0,207 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2]
-6-
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
Typ
Název
Parcelní číslo
Výměra [m2]
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku přestárlé jehličnaté stromy. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47
-7-
Jedn. cena [Kč/m2]
Cena [Kč]
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb
2. Ocenění pozemků
3. Ocenění trvalých porostů
636 164,90 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
636 164,90 Kč
slovy: Šestsettřicetšesttisícjednostosedmdesát Kč
-8-
Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitostí cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu 01.2014. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Nemovitosti charakteru - opuštěné výrobní areály zatížené kontaminací nejsou běžně v dané lokalitě obchodovatelné. Náklady na demolici podle zpracovaných podkladů od fy AECOM CZ s.r.o., jsou podle ceníků ÚRS 6 400 000,- Kč. V rámci výběrového řízení na dodavatele demoličních prací je možno snížit hodnotu těchto prací na 2/3 až 1/2. Přesto tyto náklady značně převyšují hodnotu pozemků stanovenou podle cenového předpisu, která je 636 170,- Kč. Stanovení obvyklé ceny: Cena staveb................................................................................................0,00 Kč Celková výměra pozemků v oceňovaném areálu je 2669 m2. Předpokládaná obvyklá cena pozemků, které jsou kontaminovány činí 40,- Kč/m2. Obvyklá cena pozemků.............................2669 m2 x 40,- Kč/m2 = 106 760,00 Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení...................................................... 107 000,00 Kč Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle předpokládané obvyklé ceny pozemků. Cena staveb a nákladů na jejich odstranění se nezohledňuje.
Obvyklá cena: 107 000,- Kč slovy: jeddnostosedmtisíc Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou ! V Zásadě 4.2.2014
Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0.
-9-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03158 - 00007 /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140101.
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
