Obec: Nová Ves v Horách
Znalecký posudek č.4569 – 78/2014 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY Nemovitost:
pozemky na LV č.1 v k.ú.Nová Ves v Horách pozemky na LV č.1 v k.ú.Mikulovice v Krušných horách pozemky na LV č.1 v k.ú.Lesná v Krušných horách pozemky na LV č.1 v k.ú.Mníšek v Krušných horách
Vlastník:
Obec Nová Ves v Horách 435 45 Nová Ves v Horách
Objednavatel:
Obec Nová Ves v Horách 435 45 Nová Ves v Horách
Vypracoval :
Účel ocenění:
zjištění obvyklé ceny
Toto ocenění obsahuje 22 stran textu včetně strany titulní a tří příloh a předává se ve třech vyhotoveních.
V Jirkově dne 27.03.2014.
A. Situace 1. Podklady pro vypracování posudku: a) Výpis z KN vyhotovený dálkově z LV č.1 pro k.ú.Nová Ves v Horách. b) Výpis z KN vyhotovený dálkově z LV č.1 pro k.ú.Mikulovice v Krušných horách. c) Výpis z KN vyhotovený dálkově z LV č.1 pro k.ú.Lesná v Krušných horách. d) Výpis z KN vyhotovený dálkově z LV č.1 pro k.ú.Mníšek v Krušných horách. e) Zákon č.151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů a vyhl.č.441/2013 Sb.. f) Místní šetření. g) Databáze internetu. h) Databáze realitních kanceláří. i) Informace poskytnuté objednavatelem. j) Metodika používaná peněžními a oceňovacími ústavy. 3. Charakteristika obce: obec Nová Ves v Horách má 463 obyvatel a má základní občanskou vybavenost.V obci je obecní úřad, pošta a objekty ubytovací a restaurační služby. Dopravní spojení do města Litvínova je zajištěno autobusem. 4. Poloha nemovitosti: nemovitost je střední části obce při veřejné komunikaci. 5. Zástavba v obci: objekty pro bydlení a rekreaci. 6. Inženýrské sítě : elektropřípojka, veřejný vodovod, veřejná kanalizace a plyn . 7. Pracovní možnosti v obci : omezené pracovní možnosti v místě. 8. Životní prostředí : běžný hluk a prach od dopravy. 9. Typ nemovitosti: pozemky 10. Obyvatelstvo : průměrná hustota obyvatel. 11. Rizika nemovitosti : z technického hlediska a z provedeného šetření je zde riziko statického porušení. 12. Věcná břemena k datu vyhotovení:dle KN nejsou. 13. Omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní – není. 14. Ocenění bude provedeno k datu vyhotovení.
B) Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitostí je prováděno pro účel stanovení odhadu obvyklé ceny. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí ta, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ocenění (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu ( časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení).
2
- metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos ( příjem). Dosažený výnos je charakteristikou užitkovosti - metoda kombinací nákladové a výnosové Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu vychází ze snahy co nejvíce přiblížit cenu zjištěnou reálným tržním podmínkám, neboť obvyklá cena zohledňuje jak náklady, které investor do nemovitosti vložil, tak i výnosy, které je nemovitost schopna vyprodukovat. Přičemž u výnosového způsobu je výrazně zjednodušeno stanovení odpočtu nákladů (zaváden paušál). Výsledná zjištěná cena nemovitosti není aritmetickým průměrem z cen zjištěných nákladovým a výnosovým způsobem, ale stanovuje se s ohledem na perspektivu nemovitosti, tzn. zohledňují se zde příležitosti či negativní vlivy v okolí nemovitosti nebo ve společnosti, které mohou mít zásadní vliv na další vývoj a výnos nemovitosti a tím i na její prodejnost. Způsob ocenění Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti bude použito metod:, nákladové (věcné) , výnosové a kombinace výnosové a nákladové při současné analýze dalších skutečností vztahující se k dané nemovitosti a dotčenému regionu. Odhad obvyklé ceny proveden pro stav nemovitost ke dni ocenění. Základní pojmy Obvyklo cenou se rozumí cena , která by byla dosažena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti ( z hlediska velikosti, stavu, polohy a vybavení apod.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího,obchodního či jiného vztahu mezi prodávajícím a kupujícím a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např.stav tísně prodávajícího či kupujícího, přechodné zhoršení životního prostředí, poruchy v zásobování přechodného rázu, důsledku přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního stavu k tomuto majetku, případně lokalitě, kde se tento majetek nachází.
3
C. Nález Předmětem ocenění je zjištění obvyklé ceny pozemků v obci Nová Ves v Horách, k.ú. k.ú.Nová Ves v Horách, k.ú.Mikulovice v Krušných horách, k.ú.Lesná v Krušných horách a k.ú.Mníšek v Krušných horách. Pozemek jsou zčásti mimo intravilán obce a zčásti v intravilánu obce ( současně v územním plánu obce) a dle skutečnosti se jedná o zastavěné plochy, ostatní plochy ( jiné plochy, komunikace, veřejná zeleň) a zemědělské pozemky ( trvalý travní porost), lesní pozemky a vodní plochy.
1) Ocenění a) ADMINISTRATIVNÍ CENA
Seznam oceňovaných nemovitostí: Pozemky na LV č.1 Nová Ves v Horách Parcela st.12 st.117/2 st.145/1 st.145/2 st.165 st.179 st.217/1 st.218/2 st.220 st.221/1 st.233 st.279 st.300 1 3 8/28 8/29 8/30 25/2 25/3 26/4 29/2 29/3 32/4 44/1 167/1 211/4 217/1 217/4 229/2 244/1 251/1 251/5 258/1
Výměra ( m2) 469 21 141 131 216 856 17 79 10 10 108 282 13 95 288 549 133 889 144 80 94 1790 1040 442 658 1146 924 201 468 64 1531 1297 337 11618
Druh pozemku zastavěná plochy a nádvoří zastavěná plochy a nádvoří zastavěná plochy a nádvoří zastavěná plochy a nádvoří zastavěná plochy a nádvoří zastavěná plochy a nádvoří zastavěná plochy a nádvoří zastavěná plochy a nádvoří zastavěná plochy a nádvoří zastavěná plochy a nádvoří zastavěná plochy a nádvoří zastavěná plochy a nádvoří zastavěná plochy a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost zahrada ostatní plocha ostatní plocha zahrada trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha
4
Způsob využití bydlení zbořeniště obč.vybavenost zbořeniště bydlení společný dvůr zbořeniště zbořeniště obč.vybavenost obč.vybavenost obč.vybavenost komunikace neplodná
jiná plocha komunikace komunikace zeleň zeleň
neplodná jiná plocha
jiná plocha neplodná neplodná komunikace manipulační
Způsob ochrany
Poznámka stojí stavba č.p.33 bez čp/če stojí stavba č.p.1973
stojí stavba č.p.167 stavba bez LV stavba č.p.2 stavba bez čp/če stavba bez čp/če
378 379/1 443/2 447/1 447/2 448 468 469 471 477 484 490/2 507/2 599/2 600/1 600/2 600/4 600/6 600/12 601/7 601/9 601/12 601/19 601/22 601/26 601/30 601/35 602 603 605/1 607/2 607/5 607/6 608 616/2 619/2 620/2 640/2 643/1 644 646/2 656/2 670/2 671 680/2 686 688/4 688/6 688/7 688/8 688/9 695/2
251 54 9092 13883 3651 1309 4166 18420 2233 1792 867 2718 12937 438 10296 186 160 579 125 310 89 868 282 104 188 136 47 1277 1077 197 19244 804 31 486 7520 5020 300 1468 101 4118 5835 461 5850 194 7305 999 962 96 515 1700 563 6897
trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost lesní ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost ostatní plocha zahrada vodní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost
neplodná
manipulační
neplodná neplodná neplodná
komunikace
komunikace komunikace
neplodná neplodná neplodná
neplodná neplodná komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace
5
701/2 713/1 713/4 716/2 717/2 720/2 720/3 721 722 723/1 723/2 723/3 730/2 731/2 740/2 751/2 762/2 764/4 777/5 777/6 788/3 790/2 795/2 808/6 812/2 816/2 818/2 823/2 824/3 836/2 844/2 846/2 875/1 883/2 885/1 885/2 885/3 885/4 893 894 895/1 895/2 899/4 908 916/3 928/2 940/2 964/1 964/3 1005/2 1060/2 1061
7018 846 58 950 5750 1131 400 20734 957 37 3343 875 250 3370 815 5350 330 2732 2284 2460 2160 370 1900 47 120 3180 220 37 750 220 22 20 172 2076 859 248 301 1541 127 180 54 68 2520 202 38 571 111 1851 836 36 151 259
trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost orná ostatní plocha zahrada ostatní plocha ostatní plocha orná ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost
neplodná neplodná neplodná neplodná neplodná
komunikace
neplodná neplodná
neplodná
neplodná neplodná neplodná
neplodná
neplodná neplodná neplodná neplodná manipulační
jiná plocha jiná plocha
6
1081/1 1081/2 1081/3 1081/5 1101 1103/1 1103/3 1105/1 1122/2 1134 1170/1 1187/1 1216 1217/1 1217/3 1217/8 1319/7 1320/3 1320/4 1320/5 1326/3 1326/5 1326/6 1326/11 1367/1 1367/2 1367/3 1367/4 1367/5 1367/6 1367/8 1367/9 1367/17 1367/20 1367/21 1367/22 1367/23 1367/24 1367/25 1367/26 1367/27 1367/28 1367/30 1367/34 1372/3 1373/4 1373/5 1375 1377/1 1377/2 1379/2 1381
97 61 263 161 266 1560 32 10072 115 65 280 268 916 1076 999 24 449 30006 3369 1118 248580 7996 60184 61 4386 151 222 51 116 122 153 200 2608 248 1703 48 105 112 41 1798 475 1142 1463 547 34 43 54 7086 990 1203 1122 1791
trvalý travní porost zahrada trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost lesní lesní lesní lesní lesní lesní lesní ostatní plocha zahrada ostatní plocha trvalý travní porost zahrada zahrada ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha
jiná plocha jiná plocha
komunikace komunikace
manipulační komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace jiná plocha komunikace jiná plocha jiná plocha komunikace komunikace
7
1382/1 1382/3 1382/4 1382/5 1382/6 1383 1384/1 1385 1386/1 1386/2 1387 1391 1397 1398 1407 1410 1429 1432 1434 1143 1146 1451 1452
2109 26 36 1514 495 4525 11411 1047 537 154 33446 301 528 466 745 175 108 65 183 49 60 170 175
ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha vodní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha
komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace silnice komunikace jiná plocha komunikace silnice jiná plocha komunikace neplodná neplodná neplodná neplodná neplodná neplodná neplodná jiná plocha jiná plocha
Pozemky na LV č.1 Mikulovice v Krušných horách Parcela st.80 st.91 st.147 st.155 2/6 13/3 21/6 22/1 24/1 24/3 24/4 32/3 37/4 38/3 42/2 56 59 60/1 60/3 60/5 60/7 60/15 61/3 94/2 95/1
Výměra ( m2) 111 299 54 19 128 27 69 924 50 178 472 236 2898 8 1824 694 68 164 46 131 71 41 747 151 129
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní ostatní trvalý travní porost orná zahrada orná ostatní zahrada trvalý travní porost ostatní trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní trvalý travní porost ostatní ostatní ostatní
8
Způsob využití zbořeniště zbořeniště
Způsob ochrany
Poznámka
č.e.12 bez čp/če silnice silnice
komunikace
jiná
jiná jiná neplodná neplodná
192/1 195/3 195/5 195/7 195/8 195/9 195/10 204/1 204/2 204/6 271/1 271/2 271/3 271/5 284/1 284/3 347/5 410/5 415/3 421 422/1 425/2 426/2 431/2 439/6 443/3 449/1 449/2 449/4 451 454/5 454/6 466/4 467/4 478 480/1 480/3 482 484/2 485 487 488 489 490/1 490/2 491 492 493 494/1 495 502 510
54 6889 551 15857 1156 354 1133 218 813 43 23145 436 19778 15713 165 104 674 118 19 155 119 223 219 36 181 245 22 223 18 345 117 384 332 270 1014 916 53 155 433 1155 511 180 3169 858 1102 400 1816 1146 4353 8884 2482 148
trvalý travní porost ostatní trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní ostatní zahrada trvalý travní porost ostatní lesní vodní plocha vodní plocha lesní ostatní ostatní ostatní ostatní trvalý travní porost orná ostatní orná ostatní trvalý travní porost ostatní trvalý travní porost vodní plocha ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní
sportoviště
manipulační manipulační
jiná
jiná jiná manipulační manipulační
jiná jiná jiná
jiná jiná jiná manipulační manipulační manipulační komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace neplodná
9
516 519 520 521 524/2 527 529 538 539/1 539/2
440 173 234 246 154 352 202 451 1141 162
trvalý travní porost ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní
neplodná neplodná neplodná neplodná neplodná neplodná neplodná jiná jiná
Pozemky na LV č.1 Mníšek v Krušných horách Parcela 38 48/1 150/2 285 330/3 343/4 400/2 446/1 455/2 455/6 457/1 485 486/3 486/4 489 515/1 530 539
Výměra ( m2) 180 1995 1966 7060 2815 20 785 103820 131 617 1027 4989 1346 294 3658 1244 211 1071
Druh pozemku ostatní trvalý travní porost lesní ostatní trvalý travní porost trvalý travní porost lesní trvalý travní porost ostatní zahrada ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní vodní ostatní ostatní
Způsob využití jiná
Způsob ochrany
Poznámka
Způsob ochrany
Poznámka
jiná
komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace komunikace neplodná neplodná
Pozemky na LV č.1 Lesná v Krušných horách Parcela 139/3 141/1 144 145 156
Výměra ( m2) 1644 1425 712 7326 39
Druh pozemku ostatní ostatní ostatní ostatní ostatní
10
Způsob využití komunikace komunikace komunikace komunikace silnice
Popis a ocenění Ceny pozemků: 1) Obec Nová Ves v Horách ( k.ú.Nová Ves v Horách)
a) zastavěná plocha a nádvoří, zahrada ( u RD), ostatní plocha ( u RD) Cena zastavěné plochy a nádvoří a zahrady a ostatní plochy ve funkčním celku se zastavěnými pozemky stavbami rodinných domů,rekreačních domů, rekreačních chat, k zastavění bude zjištěna dle § 4 odst.1vyhlášky.
Cena dle § 4 vyhlášky: Základní cena: Základní cena pozemku (stavební pozemek )ZC: ZC =ZCV x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6, kde ZCV je 1090,00 Kč/m2 (pro obec Nová Ves v Horách)
Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 Označen í znaku O1
Název znaku
Velikost obce
- Velikost obce podle počtu obyvatel: I. Nad 5000 obyvatel II. 2001 – 5000 III. 1001 – 2000 IV. 501 - 1000 V. Do 500 obyvatel
0,95 0,85 0,75 0,65 0,50
O2
Hospodářsko-správní význam obce
I.
III. IV.
Nevyjmenovaná statutární města a katastrální území lázeňských míst typu Aa) Města, která byla k 31. 12. 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu Ba) Ostatní města a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ Ostatní obce
O3
Poloha obce
I.
Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou nebo Brnem Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně
II.
II. III. IV.
Hodnota koeficientu
11
0,95 0,90 0,85 0,60 1,05 1,03 1,02 1,01
V. VI.
Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí, jejíž hospodářsko-správní význam je vyšší V ostatních případech
O4
Technická infrastruktura v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace)*
– V obci je kromě elektřiny: I. Vodovod, kanalizace a plyn II. Vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn III. Vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5
1,00 0,80
1,00 0,85 0,70
Dopravní obslužnost obce (městská, autobusová a železniční doprava) **
- V obci je: I. Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka II. Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka III. Železniční a autobusová zastávka IV Železniční, nebo autobusová zastávka V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) O6 Občanská vybavenost v obci - Občanská vybavenost obce: I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) II. Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) IV. Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) VI. Žádná vybavenost ZC =ZCV x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6, ZC =1090 * 0,50 *0,60 * 0,80 * 1,00 * 0,80 * 0,90 =188,35 Kč/m2
Základní upravená cena pozemku ( zahrady ve funkčním celku )ZCU: ZCU = ZC x I, ZC = 188,35 Kč/m2 ( základní cena ) určená dle § 3 I ( index cenového porovnání ) zjištěný dle podle vzorce I = IT x I0 x IP
12
1,00 0,95 0,90 0,80 0,70
1,00
0,98
0,95 0,90 0,85 0,80
Index trhu IT Koeficient trhu s nemovitými věcmi Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitních pásem a jejich hodnoty Znaky Číslo
1
2
Název znaku
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi
Vlastnické vztahy
Kvalitní pásma
Poptávka výrazně nižší než nabídka Poptávka nižší než nabídka Nabídka odpovídá poptávce Poptávka je vyšší než nabídka
-0,06 -0,03 0,00 0,03
V.
Poptávka je výrazně vyšší než nabídka
0,06
I. II. III.
Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) Pozemek s právem stavby Pozemek ve spoluvlastnictví Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) Výrazně negativní změny okolí trvalého charakteru Negativní změny Bez vlivu Pozitivní změny Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru
-0,03 -0,02 -0,01
-0,04 až-0,08
I.* II.
Negativní Bez vlivu
-0,01 až -0,04 0,00
III.*
Pozitivní
0,01 až 0,04
I.* Změny v okolí
4
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Hodnota
I. II. III. IV.
IV.
3
Popis pásma
Číslo
II.* III. IV.* V.*
0,00
-0,01 až-0,03 0,00 0,01až 0,03 0,04 až 0,08
Suma Pi I.* II. 5
Povodňové riziko III. IV.
Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5leté vody) Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20leté vody) Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100leté vody) Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Inde trhu IT 4 IT = P5 × (1 + ∑ Pi i =1
IT = 1 * (1 – 0,00) = 1,000
13
Hodnota
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,70 0,80 0,95 1,00
1,00
Index omezujících vlivů pozemku IO Koeficient omezujících vlivů pozemku Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitních pásem a jejich hodnoty Znak Číslo
Název znaku
Kvalitní pásmo Popis pásma
Hodnota -0,02 až 0,04 -0,01 až 0,02 0,00 až 0,01
III. I.
Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) Neztížené základové podmínky Mimo ochranná pásma
II.
Ochranné pásmo1)
III.
Chráněná krajinná oblast2)
IV.
Národní park3)
Číslo I.
1
Svažitost pozemku a expozice
II. III. IV. I.
2
3
4
Ztížené základové podmínky
Ochranná pásma
Omezení užívání pozemku
5
Geometrický tvar pozemku
6
Ostatní neuvedené
II.
I.
Bez omezení užívání
II.
Stavební uzávěra Stavba pod povrchem pozemku
I.
Nevhodný tvar - ztížené jeho využití
II.
Tvar bez vlivu na využití
I.*
Vlivy snižující cenu
II.*
Bez dalších vlivů
III.* Vlivy zvyšující cenu
0,00
6
Index omezujících vlivů na pozemek:
I O = 1 + ∑ Pi i =1
IO = 1 - 0,30 = 0,70
14
0,00
-0,01 až 0,05 -0,01 až 0,05 0,00 0,00 -0,01 až 0,05 -0,01 až 0,03 -0,01 až 0,03 0,00 -0,01 až 0,05 -0,01 až 0,05 -0,01 až 0,02 0,00 -0,01 až 0,30 0 0,01 až 0,30 Suma Pi
I.*- umístění pozemků v horské oblasti
Hodnota
0,00 0,00
0,00
0,00 -0,30 0,00
0,00
Index omezujících vlivů pozemku IP
1
2
Druh a účel užití stavby
Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí
I. I. II. III. IV. V. VI.
Popis pásma
Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku Rezidenční zástavba Obchodní centra Rekreační oblasti Výrobní objekty – (řemesla, sklady) nerušící okolí Výrobní objekty – (průmysl – výrobní haly) zatěžující okolí Stavby pro zemědělství
Střed obce – centrum obce Navazující na střed (centrum) obce Okrajové části obce Poloha Části obce nesrostlé s obcí (mimo pozemku v obci IV. samot) V. Samoty VI. Ostatní neuvedené Pozemek lze napojit na všechny sítě I. Možnost v obci nebo obec bez sítí napojení Pozemek lze napojit pouze na pozemku na II. některé sítě v obci inženýrské sítě, Pozemek nelze napojit na žádné sítě které má obec III. v obci V okolí nemovité věci je dostupná I. občanská vybavenost obce V okolí nemovité věci je částečně Občanská II. vybavenost dostupná občanská vybavenost obce v okolí pozemku V okolí nemovité věci není III. dostupná žádná občanská vybavenost v obci Špatné – nelze přijet motorovým I. vozidlem Omezené – lze pouze přijet II. jednostopým vozidlem k pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci, III. špatné parkovací možnosti Dopravní Přístup po nezpevněné komunikaci, IV. dostupnost dobré parkovací možnosti Komunikace (zpevněná) ke hranici V. pozemku, špatné parkovací možnosti Komunikace (zpevněná) ke hranici VI. pozemku, dobré parkovací možnosti Komunikace (zpevněná) ke hranici VII. pozemku, parkování na pozemku I. II. III.
3
4
5
6
15
Budovy pro obchod a administrativ Budovy pro školství a zdravotnictví
Hodnota Rezidenční stavby v obcích do Rezidenční stavby v ostatních Stavby pro rodinnou rekreaci
Číslo
Kvalitní pásma
Název znaku
Číslo
Znak
1,03
1,00
0,85
0,60
0,50 1,03
0,00 0,00 -0,02
0,02 -0,05 -0,01
0,01 -0,01 0,05
0,05 0,10 -0,05
0,10 0,00 0,00 -0,15
-0,15
-0,15
-0,05
0,00
-0,05
0 až 0,30 0 až 0,25 0,00 0,00 -0,01
0 až 0,30 0 až 0,25 0,05 0,00 -0,10
0 až 0,25 0 až 0,25 -0,02 -0,01 0,05
-0,02
-0,10
-0,10
-0,15
-0,02
-0,15
0,08
-0,03
0,00
-0,20 -0,05
-0,20 -0,05
0,08 0,03
-0,10 0,02
-0,08 0,05
0,00
0,00
0,00
0,00
-0,10
-0,10
-0,05
-0,08
-0,07
-0,20
-0,20
-0,15
-0,10
-0,12
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-0,02
-0,01
0,00
-0,02
-0,05
-0,02
-0,01
-0,03
-0,02
-0,08
-0,08
-0,06
-0,08
-0,08
-0,07
-0,07
-0,05
-0,07
-0,07
-0,05
-0,05
-0,03
-0,05
-0,05
-0,03
-0,03
-0,02
-0,03
-0,03
-0,02
-0,02
-0,01
-0,02
-0,02
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,01
0,01
0,00
0,01
0,01 0,01
0,10 0,05 0,00
0,10 0,08 0,02 -0,01
0,00 0,00 -
0,00 -0,02
I. II.
7
Hromadná doprava*
III.
IV. V.
8
9
10
Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti Obyvatelstvo Nezaměstnanost
Vlivy ostatní 11 neuvedené
V. VI. III. I. II. I. II. III.
Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně Zastávka hromadné dopravy do 500 m Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) Bez možnosti komerčního využití Výhodná – možnost komerčního využití Výhodná – stavba s komerční využitelností Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí Bezproblémové okolí Vyšší než je průměr v kraji Průměrná nezaměstnanost Nižší než je průměr v kraji
I.
Vlivy snižující cenu
II.
Bez dalších vlivů
III.
Vlivy zvyšující cenu
-0,10
-0,10
-0,03
-0,10
-0,10
-0,05
-0,05
-0,02
-0,06
-0,06
-0,03
-0,03
-0,01
-0,03
-0,03 -0,03
-0,02
-0,02
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,01
0,03
0,02
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00 0,00
0,01
0,04
0,01
0,05
0,05
0,05
0,10
0,02
0,10
0,10
0 až- 0 až 0,40 0,40 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0 až - 0 až 0,30 0,30 0,00 0,00 0 až 0 až 0,30 0,30
0 až 0,03 0,00 -0,01 0,00 0,01 0 až 0,30 0,00 0 až 0,30
0 až 0,40 0,00 -0,04 0,00 0,04 0 až 0,30 0,00 0 až 0,30
0 až 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0 až 0,30 0,00 0,00 0 až 0,30 Suma Pi -0,05
11
I P = P1 × (1 + ∑ Pi ) i =2
IP = P1 x ( 1 -0,05 ) = 1,03 * 0,95 = 0,979 ZCU = ZC x I (I = IT x I0 x IP) ZC = Kč/m2 ( základní cena ) určená dle § 3 ZCU = 188,35 * 1,000 * 0,700 * 0,979= 129,08 Kč/m2
b) stavební pozemky zahrnuty do územního plánu Dle skutečnosti se může jednat o tyto pozemky ( (zemědělské - orná a trvalý travní porost, orná, zahrada), ostatní plochy , lesní pozemky)) Cena pozemků je zjištěna dle § 4 odst.1) a násobena koeficientem 0,30.
16
Cena dle § 4 odst.1) Základní cena:129,08 Kč/m2
ZCU = 129,08 * 0,30= 38,72 Kč/m2
c) samotné pozemky – ostatní plocha – jiné plochy, manipulační plochy Dle skutečnosti se může jednat o tyto pozemky ( jiné plochy, manipulační plochy, rekreační plochy) Cena pozemků je zjištěna dle § 4 odst.1) a násobena koeficientem 0,70. Cena dle § 4 odst.1) Základní cena:129,08 Kč/m2
ZCU = 129,08 * 0,70= 90,36 Kč/m2
d) samotné pozemky – ostatní plocha – komunikace, jiné plochy, manipulační plochy Dle skutečnosti se může jednat o tyto pozemky ( komunikace, silnice) ZCU = 129,08 Kč/m2
Úpravy základních cen pro pozemky komunikací Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Znak
Kvalitní pásmo
Číslo Název znaku
1
2
3
4
Kategorie a charakter pozemní komunikace Charakter a zastavěnost území
Komerční využití Povrch komunikace
Číslo Popis pásma I. II. III. IV. I. II. III. I. II. III. I. II.
Dálnice silnice Místní komunikace Účelové komunikace Ostatní – pěší zóny, cyklostezky V kat. úz. sídelní části obce V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území Bez možnosti komerčního využití Možnost komerčního využití Stavba pro komerční využití (čerpací stanice pohonných hmot, občerstvení…) Se zpevněným povrchem S nezpevněným povrchem
17
Hodnot a 0,80 0,75 0,50 0,45 1,00
Hodnot a
0,75
1,00
0,90 0,70 1,00 1,05
1,00
1,10 1,00 0,85
1,00
ZCU = ZC × P1 × P2 × P3 × P4 = 129,08 * 0,75 * 1,00 * 1,00 =96,81 Kč/m2 e) samotné pozemky – ostatní plocha – neplodná půda Dle skutečnosti se může jednat o tyto pozemky ( ostatní plocha – neplodná půda) Cena je zjištěna dle § 9. kdy cena je dle § 9 odst.4 ZCU = 1,00 Kč/m2
f) pozemky – zemědělské pozemky
Dle skutečnosti se může jednat o tyto pozemky ( orná půda, trvalý travní porost, a zahrada). Ocenění je provedeno dle § 6 vyhlášky, kdy pro výpočet je použita průměrná cena zemědělského pozemku pro příslušný katastrálním území, která je zvýšena o 80%, za území sousedící s obcí s počtem obyvatel nad 25 tis.. ZCU = 3,88 Kč/m2 ( pro k.ú.Nová Ves v Horách ) ZCU = 3,42 Kč/m2 ( pro k.ú.Mikulovice v Krušných Horác ) ZCU = 4,12 Kč/m2 ( pro k.ú.Mníšek v Krušných Horác ) ZCU = 4,50 Kč/m2 ( pro k.ú.Lesná v Krušných Horác )
g) pozemky – vodní plocha Dle skutečnosti se může jednat o tyto pozemky ( vodní plocha ) Cena je zjištěna dle § 8. kdy cena je dle § 8 odst.5 ZCU = 10,00 Kč/m2 h) pozemky – lesní pozemky Dle skutečnosti se může jednat o tyto pozemky ( lesní pozemky), kdy součástí pozemků je i lesní porost.Tato cena bude zjišťována individuálně podle údajů z lesní hospodářské osnovy nebo lesního hospodářského plán.
18
Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji, případně informace o prodejích a o nabízených nemovitostech získané od obchodníků s nemovitostmi. Porovnatelná nemovitost – pozemky včetně součástí a příslušenství je předmětem obvyklého obchodního styku.
Rekapitulace obvyklé ceny k.ú.
skupina pozemků
Nová Ves v Horách
stavební pozemky zastavěná plocha a pozemky ve funkčním celku stavební pozemky v územním plánu určené k zastavění samostatné pozemky - jiné plochy ostatní plochy – jiné plochy, manipulační plochy samostatné pozemky - ostatní plochy komunikace samostatný pozemek – ostatní plocha – neplodná půda zemědělský (orná půda, trvalý travní porost, zahrada ) vodní plocha lesní
základní cena v Kč/m2 (vyhlášková)
úprava koeficientem - korekce
obvyklá cena v Kč za 1 m2
129,08
0,50
60 Kč
38,72
1,25
50 Kč
90,36
0,50
45 Kč
96,81
0,50
50 Kč
1,00
1,00
1 Kč
3,88 10 individuálně
19
4 Kč 1,00
10 Kč
Mikulovice v Krušných horách
Mníšek v Krušných horách
Lesná v Krušných horách
stavební pozemky zastavěná plocha a pozemky ve funkčním celku stavební pozemky v územním plánu určené k zastavění samostatné pozemky - jiné plochy ostatní plochy – jiné plochy, manipulační plochy samostatné pozemky - ostatní plochy komunikace samostatný pozemek – ostatní plocha – neplodná půda zemědělský (orná půda, trvalý travní porost, zahrada ) vodní plocha lesní stavební pozemky zastavěná plocha a pozemky ve funkčním celku stavební pozemky v územním plánu určené k zastavění samostatné pozemky - jiné plochy ostatní plochy – jiné plochy, manipulační plochy samostatné pozemky - ostatní plochy komunikace samostatný pozemek – ostatní plocha – neplodná půda zemědělský (orná půda, trvalý travní porost, zahrada ) vodní plocha lesní stavební pozemky zastavěná plocha a pozemky ve funkčním celku stavební pozemky v územním plánu určené k zastavění
129,08
0,50
60 Kč
38,72
1,25
50 Kč
90,36
0,50
45 Kč
0,50
50 Kč
1,00
1 Kč
96,81 1,00
3,42
4 Kč
10 individuálně
1,00
10 Kč
129,08
0,50
60 Kč
38,72
1,25
50 Kč
90,36
0,50
45 Kč
96,81
0,50
50 Kč
1,00
1,00
1 Kč
4,12
20
4 Kč
10 individuálně
1,00
10 Kč
129,08
0,50
60 Kč
38,72
1,25
50 Kč
samostatné pozemky - jiné plochy ostatní plochy – jiné plochy, manipulační plochy samostatné pozemky - ostatní plochy komunikace samostatný pozemek – ostatní plocha – neplodná půda zemědělský (orná půda, trvalý travní porost, zahrada ) vodní plocha lesní
90,36
0,50
45 Kč
96,81
0,50
50 Kč
1,00
1,00
1 Kč
4,50 10 individuálně
4 Kč 1,00
10 Kč
Členění pozemků do skupin Pro ocenění jednotlivého druhu pozemku bude provedeno zařazení do skupiny dle skutečnosti a to zda je pozemek situován v zastavitelné části obce podle územního plánu. Dále je nutné posoudit pozemky z hlediska polohy pozemku, t.j.jedná se o pozemek ve funkčním celku nebo o samostatný pozemek neurčený dle územního plánu v zastavění. Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy, e) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d). Stavební pozemky se pro účely oceňování dále člení na a) nezastavěné pozemky, 1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 2. evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 3. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy,v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, 4. evidované v katastru nemovitostí s právem stavby, b) zastavěné pozemky, 1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 2. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.
21
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 26.10.1989, č.j. Spr 3994/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.4569 - 78/2014 znaleckého deníku.
V Jirkově dne 27.03.2014.
Ing. B o g u s k ý Pavel
22
