EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 51/2014
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění:
Bytová jednotka - byt (spoluvl. podíl na budově)
ocenění stávajícího stavu
Bytová jednotka číslo: v bytovém domě č.p.: 233/5 233 na pozemku parc. č. s pozemky: st. 354 st. 354 včetně spoluvlastnického podílu: 668 / 4 621 na společných částech domu a pozemku Katastrální území: LV č.: Březník 806, 724 Kraj: Okres: Kraj Vysočina Třebíč Obec: Část obce: Březník Březník PSČ: 675 74 Ulice: Číslo orientační:
Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
Sylva Adamová, Starohorská 1149/41, 66412 Oslavany, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Sylva Adamová, Starohorská 1149/41, 66412 Oslavany, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Objednatel:
EURODRAŽBY, CZ a.s., Ing. Jan Mikloško
Adresa:
Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 - Čimice
ÚČEL OCENĚNÍ:
tel.: 800900490
ocenění stávajícího stavu
Obvyklé ceny
Stav ke dni / Prohlídka: 30.10.2014 / 30.10.2014
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
650 000 Kč
Vypracoval:
Ing. František Hás
tel.: 604529836
Adresa: Datum:
Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 3.11.2014
e-mail:
[email protected]
......................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 5 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:
Kraj Vysočina Březník
Obec, část obce: Ulice:
Bytová jednotka Dispozice jednotky: Podlaží: Orientace: Vytápění: Podlahová plocha: Započitatelná plocha: Garáž v objektu (počet stání): Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost: Technický stav jednotky: Rekonstrukce jednotky celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce jednotky:
Březník, Březník
664 233
Počet obyvatel: Číslo popisné:
stávající stav 2+1 3. NP JV ústřední / etážové - plyn 2 68,00 m 2 68,00 m ne 35 65 35,00 % 100,00 % celková soc. zařízení kuch. linka
podlahy
dílčí 2008 okna
Budova Počet podlaží PP / NP Počet bytových / nebytových jednotek Výtah Konstrukce budovy Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: Celková výměra pozemku: Energetický průkaz stavby: Technický stav: Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce stavby:
1/3 6/0 ano ne zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) st. 354 2 202 m
střecha
dobře udržovaná celková fasáda, zateplení
dílčí 2010 okna, dveře ostatní
Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Prodejnost nemovitosti: Přípojky: voda kanalizace plyn elektro Příjezd: zpevněná komunikace
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota
650 000 Kč
Výnosová hodnota Obvyklá cena
650 000 Kč
0 Kč
-2-
autobus silnice II.,III.tř nákupní zóna
ostatní
telefon / dat. síť
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Březník leží na úpatí Českomoravské vrchoviny v nadmořské výšce 367 m. Úředně obec spadá do kraje Vysočina, okres Třebíč, pověřený úřad s rozšířenou působností sídlí v Náměště nad Oslavou (asi 6 km). V obci je základní občanská vybavenost - mateřská škola, základní škola, poštovní úřad, hostinec, obchod, sokolovna, kostel. Dopravní spojení je zajišťováno hromadnou autobusovou dopravou a nejbližší železniční stanice je v obci Kralice nad Oslavou vzdálena ca 2km. Nájezd na silnici 1.třídy č.23 (spojnice Třebíč-Brno) je rovněž v obci Kralice nad Oslavou. IS v obci - elektřina, veřejný vodovod, zemní plyn a kanalizace pro povrchové vody. Poloha oceňované nemovitosti v obci: Bytový dům čp.233 se nachází v severní části obce v boční ulici v zástavbě převážně rodinných domů. Přístup je z místní zpevněné komunikace a IS se zde nacházejí v plném rozsahu.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Zděný, podsklepený, samostatně stojící bytový dům, postavený v r.1979. Dům má obytné přízemí, 1.patro a podkroví. Napojení na IS - elektřina, veřejný vodovod, zemní plyn a dešťová kanalizace. Vnitřní kanalizace je svedena do společné žumpy na vyvážení. Přístup k domu je bezproblémový z veřejných pozemků (ve vlastnictví obce). Před domem i za domem je zpevněná plocha vhodná pro parkování motorových vozidel. Bytový dům je průběžně udržovaný - v r. 2002 byla pořízena nová střešní krytina z tašky pálené a v r. 2010 byla provedena výměna původních sklepních oken za plastová. Oceňovaný byt o velikosti 2+1 se nachází v podkroví, má vlastní sociální zařízení, vlastní plynový kotel pro ÚT, vlastní el. boiler na ohřev TUV a vlastní měření spotřeby - el. energie, zem. plynu a vody.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3
dílčí
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
okna
Počet bytový/nebytových jednotek: 6 / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro telefon přes pozemky parc. číslo 3300/8, 1342/1 podnikání bydl. a podnik. část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 3300/8 1342/1
Vlastník pozemku/komunikace - komentář vlastník-Obec Březník, způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha vlastník-Obec Březník, druh pozemku-orná půda
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
-3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Věcná břemena a obdobná zatížení Na LV č.806 pro k.ú. Březník ze dne 6.8.2014 zapsáno zástavní právo smluvní.
RIZIKO NE ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)
Rizika ostatní
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ063 Kraj Vysočina 590380 Březník
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0634 Třebíč 614441 Březník
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 615809/1445
Sylva Adamová
Starohorská 1149/41, 66412 Oslavany
Stavby na LV 724
1/1
je součástí
část obce Březník
č.p. 233
Bytový dům
na pozemku p.č. st. 354
Jednotky na LV 806 Číslo jednotky: 233/5
Spoluvlastnický podíl: 668 / 4 621
Pozemky na LV 724 st. 354
Stavební parcela
Parcela KN
202 m
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Zděný, podsklepený, samostatně stojící bytový dům, postavený v r.1979. Dům má obytné přízemí,1.patro a podkroví. Napojení na IS - elektřina, veřejný vodovod, zemní plyn a dešťová kanalizace. Vnitřní kanalizace je svedena do společné žumpy na vyvážení. Přístup k domu je bezproblémový z veřejných pozemků (ve vlastnictví obce). Před domem i za domem je zpevněná plocha vhodná pro parkování motorových vozidel. Bytový dům je průběžně udržovaný - v r. 2002 byla pořízena nová střešní krytina z tašky pálené a v r. 2010 byla provedena výměna původních sklepních oken za plastová. Oceňovaný byt o velikosti 2+1 se nachází v podkroví, má vlastní sociální zařízení, vlastní plynový kotel pro ÚT, vlastní el. boiler na ohřev TUV, plynový sporák v kuchyni a vlastní měření spotřeby - el. energie, zem. plynu a vody. V posledních letech byla v bytě vyměněna původní dřevěná okna za plastová a byla položena nová podlahová krytina v pokojích. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, 2 pokoje, WC splachovací, koupelna (umyvadlo+vana), zděný sklep.
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry podlahová plocha byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 71,00 m2 71,00 m2 -4-
Koeficient 1,00
Započítaná plocha 68,00 m2 68,00 m2
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované zděné keramické dřevěný vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová PVC ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu bojler běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí běžné digestoře a odvětrání instalační šachty, koupelny, WC
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
71 68,00 20 338 100,00 1 382 984 35 65 35,00 898 940
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek je zcela zastavěn bytovým domem čp.233. Je přístupný z veřejných pozemků a je napojen na všechny IS nacházející se v obci.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 354
Výměra [m2] 202 202
Spoluvlastnický podíl 668 / 4 621
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaný byt o velikosti 2+1 se nachází v podkroví, má vlastní sociální zařízení, vlastní plynový kotel pro ÚT, vlastní el. boiler na ohřev TUV, plynový sporák v kuchyni a vlastní měření spotřeby - el. energie, zem. plynu a vody. V posledních letech byla v bytě vyměněna původní dřevěná okna za plastová a byla položena nová podlahová krytina v pokojích. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, 2 pokoje, WC splachovací, koupelna (umyvadlo+vana), zděný sklep.
-5-
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Byt 2+1.
Jihlavská, Hrotovice
Jedná se o velký zděný byt 2+1 s výměrou 72 m2 umístěný ve 3. patře. V bytě dřevěná okna, u každého pokoje samostatná šatna. Vytápění elektrické, v obou pokojích parkety, koupelna a WC keramická dlažba, chodba PVC. Byt v původním, udržovaném stavu, bez výtahu. V přízemí domu 2x větší sklep, společné prostory prádelna, kočárkárna. Parkování před domem. Za domem je možnost užívání zahrádky. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 1,00;
68,00
3.NP
2+1
650 000
9 559
Byt 3+1
1,00
9 559
0,77
9 754
0,75
9 500
Mohelno
K prodeji byt 3+1. Byt po celkové rekonstrukci. Je zde udělaná nová voda i elektrika. Nová plastová okna a vytápění je tu plynové. K příslušenství patří 2 sklepy,venkovní přístavek a zahrádka. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Velikost objektu Větší byt. - koeficient 0,95; Celkový stav - Lepší. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Velikost objektu - Větší byt.; Celkový stav - Lepší.;
75,00
1.NP
3+1
950 000
12 667
Byt 3+1
Dukovany
K prodeji byt 3+1 ve 2. NP cihlového domu. Byt má 3 neprůchozí pokoje, kuchyň, koupelnu a WC. K bytu náleží velká lodžie, která je přístupná ze dvou pokojů a sklepní kóje. Byt je po částečné rekonstrukci: plastová okna, nová kuchyňská linka, plovoucí podlaha v pokojích. Byt je částečně zařízen. Parkovací místa před domem, internet, kabelová televize. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Lokalita - Lepší občanská vybavenost. - koeficient 0,90; Velikost objektu - Větší byt. - koeficient 0,95; Celkový stav - Lepší. - koeficient 0,98; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita - Lepší
občanská vybavenost.; Velikost objektu - Větší byt.; Celkový stav - Lepší.;
Zděná
75,00
2.NP
3+1
950 000
12 667
Variační koeficient před úpravami: 12,60 % Variační koeficient po úpravách: Započítatelná plocha: 68,00 m2 Minimální jednotková cena: 9 500 Kč/m2 Minimální cena: 2 Průměrná jednotková cena: 9 604 Kč/m Průměrná cena: Maximální jednotková cena: 9 754 Kč/m2 Maximální cena: Stanovená jednotková cena: 9 600 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
1,13 % 646 000 Kč 653 072 Kč 663 272 Kč 650 000 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenu bytu stanovuji s ohledem na jeho současný technický stav a na porovnávací hodnotu ve výši 650 000,-Kč. Poznámka: Současný vlastník oceňovaného bytu se místního šetření nezúčastnil ani neumožnil znalci prohlídku interiéru bytu. Znalec tak provedl pouze prohlídku nemovitosti z vnějšku a informace o pravděpodobném vybavení bytu, jeho technického stavu a velikosti získal od uživatelů sousedních bytů. -6-
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav 650 000 Kč 650 000 Kč
Porovnávací hodnota Obvyklá cena
Silné stránky nemovitosti - klidná lokalita se snadným dosahem silnice 1.třídy č. 23 (Brno-Třebíč) - bytový dům je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj.vodovod, zemní plyn a elektřinu - bytový dům má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře s možností parkování motorových vozidel - byt má vlastní měření spotřeby el. energie, vody a zemního plynu - byt má vlastní plynový kotel pro ÚT i el. boiler pro ohřev TUV
Slabé stránky nemovitosti - zděný bytový dům není dosud řádné dodatečně zateplen - lokalita s vesnickým stylem bydlení kde za vyšším vzděláním, kulturou a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních měst
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha:
650 000Kč 0Kč 0Kč 650 000Kč 2 68,00m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.806 ze dne 6.8.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 29.10.2014. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.905/2014-A ze dne 9.10.2014 od Eurodražby. CZ a.s.
počet stran A4 v příloze 2 1 1 1 1
Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. nemovitostí QON: Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 45/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 51/2014. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-7-
Fotodokumentace ze dne 30.10.2014.
Vstup do bytu.
Vstup do domu s parkovištěm.
Okna ve štítě na SV patří k oceňovanému bytu.
Dvorní pohled - okna na JV ve vikýři patří k oceňovanému bytu.
-8-
