EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 9/2014
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby)
Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastníci stavby:
374 1315 (pozemek jiného vlastníka – ČR)
Vlastníci pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice: Objednatel:
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
Stávající
Petr Šmeral, Horníkova 2136/20, 62800 Brno, 1 / 2 Helena Šmeralová, Horníkova 2136/20, 62800 Brno, 1 / 2 Česká republika Drnholec 1411 LV č.: Jihomoravský Břeclav Okres: Drnholec Drnholec Část obce: Výsluní Číslo orientační: pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 Čimická 780/61 18100 Praha 8 - Čimice tel.: 800900490 28.2.2014 / 28.2.2014
200 000 Kč
Obvyklá cena ½ oceňované nemovitosti.
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Poznámka:
Vypracoval:
Datum:
Objednávka č.j.051/2014-D ze dne 13.2.2014.
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137 751 42 Měrovice nad Hanou 1.3.2014
+420604529836 tel.: fax.: e-mail.:
[email protected] ...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 6 stran textu včetně 6 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Jihomoravský Kraj: Katastrální území: Drnholec
Obec, část obce: Drnholec Výsluní Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika Rizika:
1 1
2 4+1 2
130 m 3 563 m 2 114 m 4 200 Kč/m
3
ano 64
36 64 % Dobře udržovaná Ústřední / etážové - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / ano
ne
Oceňovaný rodinný dům čp.374 se nachází na pozemku parc.č.1315 „druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří”, který je ve vlastnictví České republiky. Pozemek tak není součástí ocenění ani není součástí zástavy. Přístup k RD čp.374 je přes uvedený pozemek a z veřejných komunikací parc.č.1286/1 respektive 1643/12.
vlastní
veřejné
Stavba na cizím pozemku Ostatní finanční / právní omezení
záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
ano doporučuji
-2-
zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně ne není nutné
Obec 1 695 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Městys Drnholec patří územě do okresu Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Mikulov. Obec Drnholec se rozkládá asi třicetpět kilometrů západně od Břeclavi a patnáct kilometrů severozápadně od města Mikulov. Z turistického hlediska patří do unikátního a UNESCem chráněného Lednicko-Valtického areálu. Úředně žije v katastru této obce dle platného MLO 1695 obyvatel. Protéká zde řeka Dyje a v blízkém dosahu je vodní nádrž Nové Mlýny s rekreačními objekty. Obec je vzdálená přibližně 6 km od rakouských hranic. V obci je mateřská škola, základní škola, sportovní hřiště, knihovna, kino, kostel, obecní úřad, pošta, nákupní středisko, hostince. V obci Drnholec májí ordinaci tři praktičtí lékaři a jeden zubař. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Obec Drnholec je významnou vinohradnickou usedlostí. Dopravní spojení je zajišťováno autobusovou dopravou. Rizika: Stavba na cizím pozemku zahrnuto v ceně Oceňovaný rodinný dům čp.374 se nachází na pozemku parc.č.1315 „druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří”, který je ve vlastnictví České republiky. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.1411 pro kat. území Drnholec je zapsáno omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní, rozhodnutí o úpadku, nařizení exekuce, exekuční příkaz k prodeji id. 1/2 nemovitosti, zástavní právo exekutorské, dražební vyhláška k podílu id.1/2. Popis / dispozice:
Krajní řadový rodinný dům, částečně podsklepený, s obytným přízemím a podkrovím. Střecha šikmá s taškou pálenou. RD postaven klasickou stavební technologií, tj. zděním a s dřevěnými stropy v počátku 50-tých let min. století. RD je napojen na elektřinu, veřejnou kanalizaci a na veřejný vodovod. Možnost napojení na zemní plyn není využita. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je v el. boileru. V domě je koupelna s vanou a umyvadlem. Samostatné WC je splachovací. Schodiště do podkroví je dřevěné. Podlahy v pokojích jsou převážně z dřevěných dlážek. V soc. zařízeních je ker. dlažba a ker. obklady. V kuchyni je pouze el. dvojvařič. Okna jsou převážně dřevěná, zdvojená a dveře dřevěné hladké. Bylo započato se zateplením fasády z nalepením PPS desek. Konečná povrchová úprava fasády však není provedena. Dvorní přístavba ve které se nachází nevytápěná veranda, vnitřní veranda a kuchyně, byla postavena postupně a je tak nižšího stáří oproti původní uliční části RD. Na RD byla prováděna pouze běžná údržba.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky
Popis betonové pasy dřevěné pálená krytina dvouvrstvé vápenné omítky
9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody
chybí dřevěné dřevěná, zdvojená keramická dlažba
21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
světelná, třífázová ocelové trubky, studená i teplá voda chybí elektrický dvouvařič splachovací
Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky
Popis zděné tl. 45 cm krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech zateplení PPS bez povrchové úpravy 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 12. Dveře hladké plné dveře 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch 16. Vytápění ústřední topení
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody
bleskosvod bojler
22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
plastové potrubí umyvadlo, vana, WC chybí
-3-
Seznam podlaží Název místnosti suterén sklep kotelna přízemí chodba pokoj pokoj koupelna ložnice WC veranda kuchyň nevytápěná veranda podkroví pokoj
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 31,33 m 7,78 m 2 2 9,36 m 0,50 4,68 m 2 2 6,20 m 0,50 3,10 m 2 2 130,20 m 91,91 m 2 2 9,24 m 1,00 9,24 m 2 2 18,72 m 1,00 18,72 m 2 2 9,36 m 1,00 9,36 m 2 2 4,50 m 1,00 4,50 m 2 2 13,65 m 1,00 13,65 m 2 2 1,36 m 1,00 1,36 m 2 2 14,56 m 1,00 14,56 m 2 2 8,82 m 1,00 8,82 m 2 2 23,40 m 0,50 11,70 m 2 2 69,72 m 14,40 m 2 2 14,40 m 1,00 14,40 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Husova, Drnholec
120,00
517
Kč 1 250 000
Kč/m2
KC
10 417
0,50
Upravená cena Foto Kč/m2 5 180
Zděný rodinný dům s vinným sklepem a garáží s montážní jámou je určen k rekonstrukci. Nemovitost vhodná jak k bydlení, tak k podnikání, se nachází v klidné části obce, na ulici Husova. V přízemí jsou dvě kuchyně, pokoj, kotelna a prádelna. V patře jsou 3 obytné místnosti. Na dům navazují hospodářské budovy, prostorný vinný sklep, dvůr a zahrádka. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu -
0,85 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení - Horší-bez příslušenství.
1,00 0,90
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku - Horší - bez pozemku. K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 0,65 1,00
Novosedly
90,00
606
800 000
8 889
0,47
Na prodej rodinný dům 3+1 se zahradou v obci Novosedly. Jedná se o zděný řadový přízemní nepodsklepený RD se sedlovou střechou 40 km jižně od Brna. Zastavěná plocha 257 m2, užitná plocha domu 90 m2, zahrada 349 m2. DISPOZICE: vstupní chodba, kuchyně, tři obytné místnosti, koupelna, WC a veranda. Dům je napojen na veškeré IS: voda, plyn, elektro a kanalizace. Stáří objektu 80 roků, v roce 2005 byla provedena výměna oken v uliční fasádě za plastová. Topení plynové VAF + el. přímotopy. Vjezd možný na zahradu ze zadní části. Obec v bezprostřední blízkosti Novomlýnských nádrží a 8km od Aqualand Moravia. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu K3 Poloha -
0,85 1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - Horší vybavení. K5 Celkový stav -
0,85 1,00
K6 Vliv pozemku - Horší-bez pozemku. K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
0,65 1,00
-4-
4 174
Jevišovka
100,00
943
900 000
9 000
0,55
4 973
Jedná se o prodej rodinného domu situovaného v klidné části Jevišovky, obce vzdálené 36 km východně od Znojma a patnáct kilometrů západně od města Mikulov. Dům je umístěný na konci nepravidelné řadové zástavby, je nepodsklepený, se sedlovou střechou. Obytná část domu sestává ze vstupní chodby, tří obytných místností, kuchyně, velké prosklené verandy, koupelny se sprchovým koutem a samostatného WC. Za domem je velký dvůr (ten je z větší části zatravněný) a zahrada. Zprava navazuje na dům část hospodářská s menší stodolou. Dům je napojen na elektřinu, obecní vodu a kanalizaci. Přípojka plynu je dovedena až k domu (v domě není rozveden). Vytápění zajišťuje elektrický kotel spolu s radiátory, v kuchyni jsou krbová kamna. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu -
0,85 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav -
1,00 1,00 1,00
K6 Vliv pozemku - Horší-bez pozemku. K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
0,65 1,00
Stanovená jednotková cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
3 509 Kč/m 2 114 m 400 000 Kč
2
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty RD se nachází na pozemku jiného vlastníka, kterým je ČR; podílové spoluvlastnictví; omezení vlastnického práva komplikované právní vztahy. 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1411 ze dne 23.10.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 1.3.2014. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.051/2014-D ze dne 13.2.2014 od Eurodražby.CZ, a.s. Informativní výpis z katastru nemovitostí pro LV č.10002 ze dne 1.3.2014.
-5-
400 000Kč Kč 400 000Kč 2 114m 2 3 509Kč/m počet stran A4 v příloze 2 1 1 1 1 1
Zdůvodnění obvyklé ceny:
Klady nemovitosti: - klidná lokalita v obci Drnholec, která má občanské vybavení odpovídající její velikosti a významu - rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod, kanalizace - rodinný dům je o 1b.j. s dispozicí 4+1 - lokalita se nachází v blízkosti vodní nádrže Nové Mlýny s rekreačními objekty Zápory nemovitosti: - jeho dispozice již zcela nevyhovuje současným požadavkům na bydlení, nedostatečná údržba objektu - není provedena plynofikace RD - jedná se o vesnickou lokalitu, kde se musí dojíždět za pracovními příležitostmi, kulturou i vyšším vzděláním - komplikované právní vztahy z důvodu podílového spoluvlastnictví více fyzických osob a omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.1411 pro k.ú.Drnholec - rodinný dům se nachází na pozemku jiného vlastníka
Stanovení obvyklé ceny: Obvyklou cenu 1/2 oceňované nemovitostí stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu i na její klady a zápory ve výši 200 000 ,-Kč.
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 9/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 9/2014. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
Fotodokumentace ze dne 28.2.2014.
Uliční pohled.
Pohled na štít domu.
Kuchyně.
WC
Koupelna.
Obývací pokoj.
-7-