ZNALECKÝ POSUDEK č. -009/2014 OC STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI SOUČASNÉHO STAVU 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům č.p. 31 na st.p. St. 35 s příslušenstvím a pozemky (stavba RD již fyzicky neexistuje)
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Oparno 31, 41131 Velemín - Oparno Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Velemín, k.ú. Oparno, kód k.ú. 711411, LV 42
Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
st. 35, 136, 137, 139, 140, 172, 174, 175 Anna Smejkalová, Drahobuz 87, 41145 Drahobuz, spoluvlastnický podíl: 1 / 8 Josef Štěpán, Dlouhá 1050/8, 41002 Lovosice, spoluvlastnický podíl: 5 / 8 Pavlína Štěpánová, Velemín 68, 41131 Velemín, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Anna Smejkalová, Drahobuz 87, 41145 Drahobuz, spoluvlastnický podíl: 1 / 8 Josef Štěpán, Dlouhá 1050/8, 41002 Lovosice, spoluvlastnický podíl: 5 / 8 Pavlína Štěpánová, Velemín 68, 41131 Velemín, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Exekutorský úřad Brno, JUDr. Vít Novozámský
Adresa objednatele: Se sídlem Bratislavská 73, 602 00 Brno telefon: 545517647 IČ:
e-mail:
[email protected] DIČ:
ZHOTOVITEL :
Radek Trončinský
Adresa zhotovitele:
Masarykova 124/204, 400 01 Ústí nad Labem telefon: 777797912 e-mail:
[email protected] IČ: 40225879 DIČ: CZ6603151808
ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti
Současný stav celek 200 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
14
9.12.2014
Počet příloh:
V Ústí nad Labem, dne 11.12.2014
Datum zpracování :
Současný stav ¼ 50 000 Kč 11.12.2014
7 Otisk razítka
Radek Trončinský
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce:
celková
stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře
dílčí
rekonstrukce v r. ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce:
betonové montované dřevěné jiné Využití: pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
zděné kovové bydlení
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - samota 1 580 (růst) k celkové rekonstrukci ústřední / etážové - tepelné čerpadlo Není prodejná nad 1 rok
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 5 179
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 0
m2 0
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav celek 0 Kč 0 Kč 226 586 Kč 200 000 Kč 226 586 Kč
Současný stav 1/4
50 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Velemín na katastrálním území Oparno, v okrajoví části obce. Je přístupná po zpevněné komunikaci. Klady oceňované nemovitosti – poměrně dobrá dopravní obslužnost D8. Zápory viz rizika nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je podle mého názoru prodejná v dlouhodobém časovém úseku, předpokládám nad jeden rok. Znalcem navržená obvyklá cena činí: Současný stav 200tis. Kč. (1/4 50tis. Kč) Výše navržené obvyklé ceny znalcem odpovídá trhu nemovitostí k datu ocenění. Při stanovení obvyklých cen znalec zohledňuje všechny známé skutečnosti.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Spádová obec Velemín (německy Welemin) se nachází asi 6 kilometrů severozápadně od Lovosic v okrese Litoměřice v kraji Ústeckém. Rozkládá se podél silnice I/8 v široké Velemínské kotlině Českého středohoří; protéká jí Milešovský potok. Vedle samotného Velemína je součástí obce dalších deset vesnic, a to Bílinka, Bílý, Újezd, Boreč, Březno, Dobkovičky, Hrušovka, Kletečná, Milešov, Oparno a Režný Újezd. A čtyři osady Zbožná, Páleč, Strušenka a Malá Chotiměř (posledně jmenované jen menší díl), které jsou součástí vsí. Počet obyvatel dle lexikonu obcí ČR 2014 – 1 580. Statistické údaje ZUJ: 565849 ID obce: 17769 Statut: Obec Počet částí: 11 Katastrální výměra: 4024 ha Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické zařízení: Ano Policie: Ne Kanalizace (ČOV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části obce prakticky na samotě. Přístup k oceňovaná nemovitosti je z místní zpevněné komunikace - slepá. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - samota Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je nemovitost (původně RD – k datu ocenění stavba neexistuje) s příslušenstvím a pozemky. Pří místním šetření znalec konstatuje, že původní stavby (RD, stodola) jsou odstraněny (znalci nebyl předložen demoliční výměr). Na oceňovaných pozemcích se nachází pouze vedlejší stavba dílny, která je k datu využívána pro „bydlení“ bez předložené rekolaudace. Znalec z hlediska ocenění posuzuje pouze pozemky se zohledněním vedlejší stavby při stanovení výše obvyklé ceny.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1900 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo 635 pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 635
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Obec Velemín, č.p. 96, 41131 Velemín
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
-3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti
Stavba RD fyzicky neexistuje Dle dostupných podkladů nebyla rizika zjištěna RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti
Riziko záplavy v příloze ZP Dle dostupných podkladů nebyla jiná rizika zjištěna RIZIKO ANO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 4 Poloha nemovitosti v chráněném území
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji Rok zaplavení: 2012 Rozsah poškození:
nebyla v minulosti zaplavena není nutné kompletně zaplaveno
Věcná břemena a obdobná zatížení
Na LV č. 42 zapsáno exekuční právo, viz příloha ZP. Dle dostupných podkladů nebyla jiná rizika zjištěna RIZIKO NE ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Rizika ostatní
Dle dostupných podkladů nebyla jiná rizika zjištěna RIZIKO ANO ANO
Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Stavby dlouhou dobu neužívané
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 42 Kraj: Obec: Ulice:
CZ042 Ústecký 565849 Velemín Oparno
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0423 Litoměřice 711411 Oparno 31
Vlastníci FO FO FO
Podíl
RČ: 495726/247 RČ: 430219/034 RČ: 686024/0871
Anna Smejkalová Josef Štěpán Pavlína Štěpánová
Drahobuz 87, 41145 Drahobuz Dlouhá 1050/8, 41002 Lovosice Velemín 68, 41131 Velemín
Stavby
je součástí
část obce Oparno
č.p. 31
Pozemky st. 35 136 137 139 140 172 174 175
1/8 5/8 1/4
Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN
415 m 2 1 762 m 2 917 m 2 845 m 2 126 m 2 198 m 2 432 m 2 484 m
-4-
na pozemku p.č. st. 35 zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost orná půda zahrada
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Jedná se o pozemky, stavební parcela č. St. 35 zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití bydlení o výměře 415 m2, parcela č. 174 trvalý travní porost o výměře 432 m2, parcela č. 175 zahrada o výměře 484 m2. Pozemky jsou rovinné a dle ÚP obce se nacházejí v zastavěném území obce – plocha rekreace, parcely č. 136, 137, 139, 140, 172 trvalý travní porost o celkové výměře 3.848 m2 - dle ÚP obce se nacházejí mimo zastavěné území obce – součást ZT (zemědělská plocha – travní porosty). Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků
Při stanovení ceny pozemku znalec vychází z nabídkových porovnatelných cen v obdobných lokalitách v okrese Litoměřice a v dané oblasti Velemín. Dle porovnání nabízených prodejním cen obdobných zainvestovaných pozemků se cena za jeden metr čtvereční pohybuje v rozmezí 150 - 700,- Kč/m2 dle polohy, dopravní obslužnosti, napojení na inženýrské sítě atd. V daném případě znalec stanovil cenu za jeden metr čtvereční stavebního (v zastavěné části obce) ve výši 150,- Kč/m2. (parcely č. St. 35, 174, 175), zemědělské pozemky, parcely č. 136,137,139, 140, 172 stanovil cenu za jeden metr čtvereční zemědělského pozemku (v nezastavěné části obce) ve výši 7,- Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost orná půda zahrada Celková výměra pozemků:
st. 35 136 137 139 140 172 174 175
Výměra m2 415 1 762 917 845 126 198 432 484 5 179
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 150 1/1 7 1/1 7 1/1 7 1/1 7 1/1 7 1/1 150 1/1 150 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 62 250 12 334 6 419 5 915 882 1 386 64 800 72 600 226 586
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Velemín na katastrálním území Oparno, v okrajoví části obce. Je přístupná po zpevněné komunikaci. Klady oceňované nemovitosti – poměrně dobrá dopravní obslužnost D8. Zápory viz rizika nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je podle mého názoru prodejná v dlouhodobém časovém úseku, předpokládám nad jeden rok. Znalcem navržená obvyklá cena činí: Současný stav 200tis. Kč. Výše navržené obvyklé ceny znalcem odpovídá trhu nemovitostí k datu ocenění. Při stanovení obvyklých cen znalec zohledňuje všechny známé skutečnosti. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 0 Kč 0 Kč 226 586 Kč 200 000 Kč 226 586 Kč
Silné stránky nemovitosti poměrně dobrá dopravní obslužnost D8.
Slabé stránky nemovitosti viz rizika nemovitost
-5-
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
5,00 %
200 000Kč 0Kč 10 000Kč 226 586Kč 0Kč 2 0,00m 2 0Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 42 ze dne 08.10.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Kopie rizika záplavového území Aguarius
Znalecká doložka
počet stran A4 v příloze 3 1 1 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.2.2002, č.j. spr.920/2002, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod uvedeným pořadovým číslem. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
